Повышение эффективности функционирования риэторских предпринимательских структур на рынке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Медовый, Валерий Вячеславович |
| Место защиты | Ростов-на-Дону |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Повышение эффективности функционирования риэторских предпринимательских структур на рынке недвижимости"
Медовый Валерий Вячеславович
На правах рукописи
ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РИЭТОРСКИХ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ СТРУКТУР НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:
предпринимательство
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
ООЗ16SOG2
Ростов-на-Дону - 2008
Работа выпонена в Кавминводском институте сервиса (филиал) ГОУ ВПО Южно-Российского государственного университета экономики и сервиса
Научный руководитель:
доктор экономических наук, профессор Еделев Дмитрий Аркадьевич
Официальные оппоненты:
Ведущая организация:
доктор экономических наук, профессор Блинов Андрей Олегович доктор экономических наук, профессор Тяглов Сергей Гаврилович Ставропольский государственный аграрный университет
Защита состоится л21 марта 2008 г. в 13 Ч часов на заседании диссертационного совета Д 212.209.02 в Ростовском государственном экономическом университете РИНХ по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 69 ауд. 231.
С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Ростовского государственного экономического университета РИНХ Автореферат разослан 19 февраля 2008 г.
Ученый секретарь диссертационного совета
Иванова О.Б.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Решение задачи повышения обеспеченности населения качественным и доступным жильем, поставленной в настоящее время Правительством Российской Федерации, предполагает систематический мониторинг, анализ и прогнозирование состояния рынка недвижимости, которое в значительной степени определяется тенденциями и условиями развития риэторских услуг Развитие операций с недвижимостью способствует как улучшению уровня обеспеченности жильем, так и повышении) эффективности использования жилой и коммерческой недвижимости, что в конечном итоге способствует стабилизации социально-экономического развития страны в целом
Риэторские организации - важные субъекты инфраструктуры рынка недвижимости, в то же время они - предпринимательские организации, основной целью которых является максимизация прибыли Отсутствие у российских риэторских фирм большого опыта деятельности, несовершенство нормативно-правовой базы по созданию и функционированию риэторских организаций в России, отсутствие институтов их государственного регулирования и саморегулирования приводит к ряду негативных тенденций в развитии рынка риэторских услуг, проявляющихся в низкой прозрачности сделок, распространении коррупции и развитии теневых структур, недостаточном качестве посреднических услуг, что препятствует стабилизации цен на рынке недвижимости и снижает эффективность его функционирования
В современных рыночио-трансформационных условиях риэторская деятельность непрерывно развивается В городах и регионах сформировася целый спектр риэторских услуг, оказывающих значительное воздействие на обеспеченность жильем и уровень жизни населения их социально-экономическое развитие Эта часть рынка недвижимости по существу законодательно не регулируется, а поэтому слабо контролируется органами всех уровней управления, а проблемы развития предпринимательства на рынке риэторских услуг недостаточно исследованы
Высокая социально-экономическая значимость риэторских услуг на рынке недвижимости предполагает осуществление допонительных исследований, в части оптимизации функций управления риэторскими организациями и разработки новых научно обоснованных подходов и принципов регулирования
риэторской деятельности, направленных на повышение качества и эффективности функционирования риэторских организаций
Степень разработанности проблемы. Теоретико-методологические вопросы обоснования организационно-экономического механизма функционирования риэторских организаций, оценки и управления недвижимостью рассмотрены в трудах известных зарубежных ученых В Беренса, С Джеффри, Е Дихтля, Д Блевинса, М Ковальского, Ф Котлера, М Мескона, Д Мерсера, П Мсрсна, К Рэдхэда, Д Фридмана, Н Ордуэя, П Чампниса, А Хоскинга, Г Цукермана, П Хавранека, С Хьюс
Методологические основы исследования проблем функционирования рынка недвижимости заложены в трудах известных российских ученых Э Бу-гулова, Н Волочковой, В Горемыкина, П Грабового, В Есипова, С Максимова, Б Новикова, Е Озерова, А Полянского, И Рахмана, В Ресина, О Скворцо-ва, М Соловьева и др
Отдельные аспекты проблемы оценки и управления недвижимостью исследовались известными учеными А Грязновой, С Вадайцсвым, М Лими-товским, В Прорвичем, Б Рабиновичем, В Рутгайзером, Е Тарасевичем, М Федотовой и др
Проблемы, связанные с рыночным характером функционирования риэторских организаций, исследованы в работах следующих ученых И Балабанова, М Букина, С Грибовского, В Шапиро, С Калачева, Ф Капчицы, Э Эрде-левского и др
Тем не менее, несмотря на значительный объем исследований по рассматриваемой проблеме; в них не ставились акценты на необходимости развития предпринимательской деятельности риэторских организаций на основе стоимостного подхода и формирования организационно-экономического механизма саморегулирования рынка риэторских услуг, направленных на повышение их качества и эффективности функционирования Эти обстоятельства обусловили актуальность и обоснованность выбора темы диссертационного исследования, его цель, задачи и логику построения
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических приемов и процедур, комплекса практических мер повышения эффективности функционирования риэл-
горских предпринимательских структур в процессе развития рынка недвижимости.
Достижение поставленной цели связано с решением следующих основных задач
- проанализировать состояние и перспективы развития рынка недвижимости как среды осуществления предпринимательской риэторской деятельности,
- выявить и классифицировать по различным признакам виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости,
- осуществить анализ процессов формирования и функционирования риэторских организаций,
- исследовать практические аспекты дся1ельности риэторских предпринимательских структур на современном российском рынке недвижимости,
- изучить и выявить преимущества и недостатки в управлении предпринимательскими риэторскими структурами на российском рынке недвижимости,
- разработать предложения по повышению эффективности функционирования риэторских предпринимательских структур
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются риэторские организации как хозяйствующие субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность на российском рынке недвижимости
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, формирующиеся на рынке недвижимости в процессе осуществления риэторской деятельности, инструменты и институты повышения эффективности функционирования риэторских предпринимательских структур
Теоретико-методологической основой исследования послужили труды классиков экономической науки, современные теории переходной экономики, фундаментальные положения концепций управления, в том числе, в области экономики и менеджмента недвижимости, классической теории оценки недвижимости, институциональной и эволюционной экономики, теории организаций, экономических стратегий, теории саморегулирования, теоретических аспекюв прогнозирования экономического развития, разработки Российской академии паук, ведущих Российских и зарубежных ВУЗов
Инструментарно-методический аппарат. Аргументация теоретических положений и полученных выводов осуществлялась автором на основе междисциплинарного подхода, включающего в себя общенаучные методы экономико-статистического, финансового, структурно-функционального, историко-экономического, институционального, маркетингового анализа Использовались экономико-статистические и эконометрические методы исследования, методы сравнения и статистических группировок, экспертных оценок, системный и логический анализ, индукция и дедукция
Диссертация выпонена в рамках паспорта специальности 08 00 05 -Экономика и управление народным хозяйством предпринимательство (10 5 Исследование процесса современного предпринимательства в единстве его основных компонентов личностного (способности предпринимателей к инновационной, рисковой деятельности), экономического (процесса получения предпринимательского дохода), организационно-экономического (формирования и развития предпринимательского стиля управления), 10 13 Формирование и развитие благоприятной предпринимательской сферы) 1
Информационно-эмпирической базой исследования, обеспечивающей репрезентативность исходных данных, достоверность, надежность и точность выводов, рекомендаций и предложений, послужили официальные данные Федеральной службы государственной статистики и ее региональных органов, статистические ежегодники, материалы монографических исследований ведущих отечественных и зарубежных ученых, аналитические материалы группы Росбизнесконсатинг, отчеты эмитентов Федеральной службы по финансовым рынкам, данные ЕигоэГа!, ОЕЭО, сведения энциклопедий и справочных изданий, аналитических записок, отчетов и докладов, научных статей, опубликованных российскими и зарубежными авторами в периодических изданиях и сборниках трудов РАН, академий, вузов и отраслевых научно-исследовательских институтов, а также отчеты по оценке имущества и имущественных прав риэторских фирм, выпоненные автором Информационную базу исследования также составляют анкетные и маркетинговые исследования автора, материалы риэторских фирм и общественных объединений риэторов, полученные автором в процессе практической деятельности в ряде риэторских фирм, позиционированных на рынке оказания услуг населению, в городах Ставропольского края
Нормативно-правовую базу диссертации составляют законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и Правительства Ставропольского края, нормы и нормативы, регулирующие функционирование рынка недвижимости и риэторских услуг в Российской Федерации в соответствии с действующим законодательством
Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в том, что эффективность функционирования риэторских организаций базируется на формировании организационно-экономических условий, способствующих развитию рынка недвижимости в рамках сбалансированности интересов государства, юридических лиц и населения и социально-экономическому развитию страны в целом В современных условиях развития рынка недвижимости повышение эффективности функционирования риэторских предпринимательских структур может быть осуществлено путем создания общественной саморе-гулирусмой организации, обеспечивающей повышение квалификации риэторов, стандартизацию и сертификацию деятельности риэторских фирм, укрепление их материально-технической базы, что в целом позволит поднять имидж профессии риэтора и расширить спектр оказываемых риэторскими организациями услуг при существенном улучшении их качества
Положения диссертации, выносимые на защиту:
1 Недвижимость является одной из составляющих национального богатства страны Как экономическое благо недвижимость является как предметом потребления, необходимым для нормальной жизнедеятельности людей, так и инвестиционным ресурсом, товаром, источником доходов Предпринимательская деятельность риэторов основывается на исследовании рынка недвижимости, проводимого путем периодического мониторинга отдельных сегментов рынка и рынка в целом
2 Совокупность базовых процессов, необходимых для функционирования рынка недвижимости, определяет виды предпринимательской деятельности на нем Разработка классификации видов риэторской деятельности позволит разработать пути и механизмы ее совершенствования. Главнейшими видами предпринимательской деятельности на рынке недвижимости для риэторской фирмы являются осуществление сделок с недвижимостью на первичном и вторичном рынках по договорам поручения, комиссии и агентским договорам, оказа-
иие информационных услуг по поиску оптимальных вариантов сдслок, осуществление юридической поддержки и сопровождение сделок, содействие в сборе необходимых документов для государственной регистрации права и перехода правд, выбор и осущес1вление оптимальной формы расчетов, в том числе и с использованием ипотечных схем, продажа недвижимости с использованием ценных бумаг, осуществление комплекса консультационных услуг участникам рынка недвижимости
3 Функционирование профессиональной системы анализа рынка недвижимости - аналитической деятельности риэторских организаций, позволит ак-тивишровать операции на рынке, упростит подбор вариантов сделок, повысит экономическую эффективность инвестиций в недвижимость, сделает рынок недвижимости более совершенным Риэторская система экспресс-оценки недвижимости, базирующаяся на данных систематического мониторинга будет способствовать снижению необоснованных цен на недвижимость и обусловит переход к налогообложению недвижимости и операций с недвижимостью исходя из рыночных цен
4 Совершенствование управления риэторским бизнесом на основе стоимостного подхода к управлению будет способствовать росту положительного имиджа компании, ее стоимости, созданию эффективной системы мотивации труда риэторов, совершенствованию системы бизнес-планирования фирмы, что в конечном итоге повысит ценноегь компании для собственников, клиентуры и региона
5 Внедрение системы сертификации риэторских услуг на основе разра-ботнных стандартов всероссийских объединений риэторов будет способствовать повышению качества оказываемых услуг, как снижению их стоимости для клиентов, так и уменьшению иных трансакционных издержек риэторских фирм, повышению эффективности работы риэторской системы в целом, стабили ации работы рынка недвижимости Важнейшими путями повышения качества работы риэторской фирмы является совершенствование методов и порядка работы на основе стандартов наилучшей практики, целенаправленное укрепление материально-технической базы на базе информационных технологий, сертификация риэторских фирм с цслыо единообразного высокого качества работы риэторов
6 Развитие системы саморегулирования рынка риэторских услуг будет способствовать вытеснению с рынка недобросовестных участников, установление саморегулируемыми организациями более высоких стандартов качества работы, созданию эффективной системы контроля за членами саморегулируемой организации, организации системного методического и информационного обеспечения участников рынка, создаст возможности развития альтернативного порядка урегулирования споров на рынке недвижимости, а также централизованного погашения убытков, нанесенных участникам рынка за счет создания единых фондов и развития системы страхования рисков при сдеках с недвижимостью
Научная новизна исследования заключается в разработке теоретической и научно-практической базы для выявления условий и факторов, способствующих повышению эффективности функционирования риэторских предпринимательских структур на современном этапе развития российского рынка недвижимости
К основным результатам, характеризующим научную новизну исследования, можно отнести следующие
1 Уточнены и допонены понятия теории предпринимательства в сфере риэторской деятельности (дана авторская трактовка понятия риэторская фирма, уточнены понятия риэторская деятельность, рынок риэторских услуг), базирующиеся на использовании принципов классификации объектов недвижимости и видов предпринимательской деятельности, что актуализировало анализ рынка недвижимости как среды функционирования риэторских предпринимательских структур
2 Разработана методика расчета цены стандартных квартир, учитывающая их сегментацию по четырем основным признакам району расположения, этажу, материалу стен, типу квартир, и осуществлены на ее основе расчеты удельной стоимости квартир в городах Кавказских Минеральных Вод и ценовых коэффициентов жилой недвижимости г Пятигорска, что позволяет получать достоверные прогнозные данные по предполагаемым ценам сделок, находящиеся в пределах доверительных интервалов распределения (3-5%), и формировать на ее основе систему информационно-аналитического обеспечения риэторской деятельности
3 Предложен стоимостной подход к управлению развитием риэторских компаний, включающий критерий эффективности организации (стоимость), цели управленческих действий (повышение стоимости), методы повышения стоимости (бизнес-планирование, бонусные программы для работников, сертификация и рарабоIка собственных стандартов качества риэторских услуг и др) и агоритм их внедрения в практику, что позволит повысить ценность риэторских организаций, эффективность их функционирования и качество оказываемых ими услуг
4 Сформулированы предложения по созданию сертификационной системы риэторских услуг, включающие схематичное представление структуры сис(емы сертификации риэторской деятельности (Руководящий Орган Системы (РОС) и сеть региональных представительств по сертификации), создание независимого сертификационного органа, процедуру прохождения сертификации риэторской деятельности, а также поную систему профессиональных стандартов риэторской деятельности, что гарантирует сертифицированным риэлюрским фирмам получать преимущества на рынке вследствие более высокого качества оказания услуг и повышения доверия клиентов
5 Предложен институционально-рыночный механизм повышения эффективности функционирования риэторских предпринимательских структур, включающий приемы и процедуры объединения риэторов на основе профессиональных интересов, обучения и повышения квалификации, страхования гражданской ответственности, альтернативного судебного разбирательства и урегулирования споров, внутреннего контроля качества и колективной ответ-с I венности
Теоретическая значимость исследования заключается в углублении теоретических знаний о предпринимательской сущности риэторской деятельности, разработке подходов к оптимизации процессов создания и функционирования риэторских организаций
Концептуальные положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе ВУЗов при подготовке методического обеспечения курсов Основы предпринимательства, Экономика недвижимости
Практическая значимос1ь определяется разработкой рекомендаций по совершенствованию организационно-экономического механизма функционирования субъектов риэторской деятельности, обеспечивающих развитие рынка
недвижимости в догосрочной перспективе Научные разработки и предложения, содержащиеся в диссертации, нашли применение в государственных органах, занимающих управлением государственным и муниципальным имуществом, риэторских организациях Ставропольского края, Карачаево-Черкесской и Кабардино-Бакарской республик Положения и выводы диссертационной работы могут быть использованы ассоциациями и региональными союзами риэторских организаций для осуществления практических мер, связанных с переходом к саморегулированию в отрасли, а также при разработке правил (стан-дар гов) риэторской деятельности
Кроме того, материалы диссертационного исследования могут быть использованы в процессе преподавания в ВУЗах таких дисциплин как Основы риэторской деятельности, Основы предпринимательства, Планирование предпринимательской деятельности, Операции с недвижимостью и страхование, Основы управления недвижимостью, Экономика недвижимости, а также при подготовке риэторов на производстве.
Апробация работы. Основные концептуально-теоретические положения и выводы, а также прикладные рекомендации диссертационного исследования нашли отражение на Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых Ломоносов-2004, Москва, МГУ (Москва, 2004), на Международной научно-практической конференции Управление проектами - основа современного организационного менеджмента (Екатеринбург, 2004 г), на Международной научно-практической конференции Экономико-математические методы и информационных технологии в анализе и моделировании рыночных процессов (Киров, 2004 г ), на II Международном конгрессе Проблемы и перспективы развития рекреационных территорий инновационные факторы их устойчивого развития (Ессентуки, 2007 г), научных конференциях Северо-Кавказского государственного технического университета (Пятигорск, 2005, 2007), Кавминводского института сервиса и Шахтинского государственного университета экономики и сервиса (Шахты 2005-2007)
Ряд методических и практических рекомендаций автора применяется в работе Администрации г Пятигорска Ставропольского края, методика расчетов удельной стоимости недвижимости для назначения арендной платы была внедрена в Управлении имущественных отношений муниципального образования г Черкесск Карачаево-Черкесской республики, по результатам проведенных
исследований разработаны методические указания по курсу Риэторское дело по специальное 1 и Экспертиза и управление недвижимостью, которые используются в учебном процессе в Северо-Кавказском государственном техническом университете Методика расчета удельной стоимости недвижимости была внедрена в ряде риэторских фирм г Пяшгорска и г Черкесска Материалы по вопросам усовершенствования саморегулирования риэторских фирм и сертификации риэторских услуг, разработанные автором, были доложены на заседании Ученого Совета в автономной некоммерческой организации Международная академия финансовых технологий и направлены в комитет Государственной думы РФ по финансам, налогам и ценам, с целью использования в создании проекта государственной концепции развития рынка недвижимости
Публикации Основные положения диссертационного исследования отражены в 13 публикациях общим объемом 4,05 п л , в т ч 2 публикации общим объемом 1,35 п л , опубликованные в ведущих рецензируемых журналах, определенных ВАК РФ
Структура дисеер1 ациошюй работы Диссертация состоит из введения, 8 параграфов, объединенных в три главы, заключения, списка использованных источников (152 наименования), приложения Содержит 26 таблиц и 14 рисунков
Работа имеет следующую структуру
Введение
1. Теоретико-концептуальные основы осуществления предпринимательской риэторской деятельности на рынке недвижимости
1.1. Теоретические основы анализа рынка недвижимости как среды осуществления предпринимательской (риэторской) деятельности
1.2. Роль и место риэторской деятельности в функционировании рынка недвижимости
1.3. Особенности создания, функционирования и управления риэторскими организациями
2. Анализ функционирования предпринимательских (риэторских) организаций на рынке недвижимости
2.1. Исследование деятельности риэторских организаций как основных субъектов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости
2 2. Функционирование профессиональной системы анализа рынка недвижимости и аналитическая деятельность риэторских фирм
3. Пути повышения эффективности предпринимательской риэлюрской деятельности на рынке недвижимости
3.1. Совершенствование методов управления риэторскими фирмами
3.2. Основные приемы и процедуры повышения качества деятельности риэторских фирм
3.3. Формирование эффективной системы разрешения споров и контроля за деятельностью риэторских организаций
Заключение
Библиографический список
Приложение
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, степень ее разработанности, формулируются цель и задачи исследования, излагаются положения, выносимые на защиту, научная новизна, практическая и теоретическая значимость
В первой главе Теоретико-концептуальные основы осуществления предпринимательской риэторской деятельности на рынке недвижимости сформированы теоретические основы анализа рынка недвижимости как среды осуществления предпринимательской (риэторской) деятельности, определены роль и место риэторской деятельности в функционировании рынка недвижимости, определены особенности создания, функционирования и управления риэторскими организациями
В работе показано, что особая роль в формировании и динамичном развитии рынка недвижимости принадлежит риэторской деятельности, приобретающей в современных трансформационно-рыночных российских условиях все более системный характер и опосредующей связи между различными секторами экономики, влияя как на процессы повышения качества жилья и уровня жизни населения, так и на развитие коммерческого сектора Изучение особенностей осуществления риэторской деятельности на рынке недвижимости предполагает анализ содержания понятия недвижимость в контексте риэторской практики, анализ различных подходов к классификации объектов недвижимости с точки зрения возможностей их использования в риэторской практике, а
также выявление и классификация видов предпринимательской деятельности, характерных для риэторских организаций
Анализ содержание понятия недвижимость показал несоответствие гракговок российских и зарубежных авторов, в частности, американские специалисты под недвижимостью понимают землю с улучшениями (здания и сооружения выступают как элементы улучшений земельного участка), а российские - как объекты, неразрывно связанные с землей Кроме того, в российской практике законодательное определение содержания понятия недвижимость отличается от экономического и не включает в себя часть объектов, подлежащих государственной регистрации
В связи с этим особую актуальность приобретает классификация объектов недвижимосш В работе осуществлен анализ различных подходов к классификации объектов недвижимости, на основе которого предложена собственная классификация, учитывающая особенности риэторской деятельности и позволяющая классифицировать заявки на продажу и покупку объектов (рис 1)
Такая классификация объектов недвижимости, включающая родовые и видовые признаки недвижимости, позволяет классифицировать заявки по сдекам с объектами недвижимости для наиболее поного удовлетворения требований клиентов Данную классификацию можно также детализировать более подробно в части уточнения классификации объектов жилой недвижимости, в связи с особой значимостью операций с объектами жилою фонда в риэторской деятельности, что является важным моментом для риэторов, основная часть работы которых совершается на рынке жилья
Далее в работе рассмотрены и проанализированы различные виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, что позволило модифицировать классификацию видов предпринимательской деятельности с учетом современных тенденций развит ия рынка недвижимости и выделить основные виды дся 1сльн0сти, свойственные риэторским предпринимательским структурам, а именно посредническая (агентская, комиссионная, брокерская) -как основной вид деятельности, а в качестве сопутствующих видов деятельпо-сш - юридическое обеспечение операций с недвижимостью и оформление (сопровождение) сделок с недвижимостью, исследование рынка недвижимости, информационное обеспечение деятельности риэторской фирмы, анализ и прогнозирование тенденций рынка недвижимости
В работе осуществлен анализ особенностей создания, функционирования и управления предпринимательскими риэторскими организациями на рынке недвижимое!и Показано, что важным фактором успешной деятельности риэторской фирмы является его организационно-правовая форма
Признак классификации
Виды объектов недвижимости
--Ч Естественные (природные) объекты
По ппоисхожлению
Искусственные объекты (постройки)
По назначению
> Свободные земельные
> под застройку,
Природные комплексы
> месторождения и т п
Постройки
> для жилья, ' для офисов,
| Участки
По масш I бу
Х Постройки
Земельные массивы, Отдельные участки
Х Отдельные здания,
Х Комплексы зданий и сооружений,
Х Имущее гвенные комплексы
По гоювносги к использованию Ч*Х Го гапыо чпания и гоопужения
Здания и сооружения, требующие реконструкции
Здания и сооружения, требующие завершения строительства
Рис. 1 Классификация объектов недвижимости с учетом особенностей риэторской деятельности'
На основе исследования рынка недвижимости Ставропольского края выявлено следующее распределение риэторских организаций по формам собственности (табл 1)
Данные габл 1 показывают, что преобладающей формой собственности на рынке недвижимости является частная Риэторские компании с муниципальной формой собственности, доля которых составляет порядка 10%, были
1 Соиавлона ашором
созданы более 5 лет назад В настоящее время все вновь создаваемые риэторские компании имеют частную форму собственности
Таблица 1
Основные показатели деятельности организаций Ставропольского края, оказывающих посреднические услуги в сдеках с недвижимостью, 2005 г.
Показатели Всего, включая малые предприятия, в% В том числе малые предприятия, в% По формам собственности, в %
Муниципальная Частая
Чис по организаций на 1 января отчетного года, единиц 100 95 10 90
из них работают на рынке недвижимости (поных лет) менее 1 года 14 14 14
] -2 года 24 24 24
3-4 года 19 19 19
5 и более лет 43 38 10 33
Для организации риэторской компании необходимо выпонение следующих условий необходимого количества финансово-материальных ресурсов, потребность в услугах организуемой компании, наличие квалифицированных сотрудников По-настоящему востребована на рынке недвижимости будет риэторская компания, которая сможет предложить клиенту весь спектр услуг, одновременно повысив их качество в сравнении с конкурентами
Вторая глава Анализ функционирования предпринимательских (риэторских) организаций на рынке недвижимости посвящена исследованию деятельности риэлюрских организаций как основных субъектов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, анализу функционирования профессиональной системы анализа рынка недвижимости и аналитической деятельность риэторских фирм
В работе показано, что с каждым годом масштаб деятельности риэторских фирм увеличивается, что подтверждается увеличением как количества человек занятых деятельностью на рынке недвижимости, ростом числа организаций и индивидуальных предпринимателей, работающих на этом рынке, так и увеличением объемов рынка недвижимости, обслуживаемого профессиональными участниками - риэторскими фирмами (табл 2)
Как видно из табл 2, значительная доля рынка недвижимости обслуживается профессиональными участниками Риэторские фирмы вместе с неорганизованными посредниками обслуживают от 56,3 до 93,6% рынка
Таблица 2
Сегментирование рынка недвижимости по долям участия профессиональ-_иых посредников (% от общего числа сделок), 2006 г.
Регионы Сегменты рынка недвижимости по долям совершения сделок (по данным предложений участников)
С участием профессиональных посредников рынка недвижимости С участием неорганизованных посредников (частное маклерство) Без участия профессиональных посредников
Москва 86,2 7,4 6,4
Санкт-Петербург 82,2 8,4 9,4
Ставропольский край 54,7 12,2 13,1
Г Ставрополь 64,3 16,2 19,5
Г Пятигорск 52,6 15,7 31,7
Г Кисловодск 50,3 14,2 35,5
Карачаево-Черкесская республика 43,1 11,3 45,6
Кабардино-Бакарская республика 44,4 11,7 43,9
В работе осуществлен анализ основных параметров риэторского рынка Ставропольского края, Кабардино-Бакарской и Карачаево-Черкесской республикам (табл 3)
Таблица 3
Основные параметры регионального риэторского рынка2,2006 г
Параметры Ставропольский край Карачаево-Черкесская Республика Кабардино-Бакарская Республика
Всего В том числе регион КМ В
Количество риэторских агентств (агентств недвижимости) 250 88 25 28
Количество сделок на вторичном рынке, обслуживаемых агентствами недвижимости 18000 6500 1900 2100
Взимаемый процент комиссии с клиентуры 4-5 4 2 2
Объем комиссионных, мн руб 1053,0 278,4 27,0 30,2
Суммарный оборот по реализации жилья на вторичном рынке, мрд руб 23,4 6,96 1,35 1,52
2 Рассчитана автором
На основе анализа динамики показателей объема оказываемых услуг (выпоняемых работ) и численности сотрудников риэторских организаций выявлена тенденция повышения качества риэторских услуг с 2000 по 2005 гг На основании анкетирования более 500 организаций осуществлен анализ уровня профессионализма риэторских организаций по следующим критериям диверсификация деятельности, техническая оснащенность, использование рекламы, возрастной и образовательный уровень сотрудников
Показано, что, несмотря на повышение качества услуг, степень диверсификации деятельности риэторских организаций недостаточна наиболее популярные виды деятельности риэторских фирм - это купля-продажа жилой недвижимости и земельных участков, услуги по оформлению документов по сдекам с недвижимостью, поиск аренды жилых и нежилых помещений, оказание платных юридических услуг, услуги оценки имущества и имущественных прав Слабое распространение получили купля-продажа недвижимости за рубежом, самостоятельная инвестиционная деятельность, продажа недвижимости по ипотеке, консатинг, услуги ксерокопирования и компьютерного набора (побочный вид деятельности) Отмечаются также недостаточное техническое оснащение региональных риэторских компаний (отсутствие офисных помещений на праве собственности, собственных автомобилей, профессионального программного обеспечения), отсутствие целое!пых рекламных стратегий, низкий образовательный уровень сотрудников
В связи с этим в работе предложены следующие основные направления повышения эффективности функционирования российского рынка риэторских услуг совершенствование планов развития инфраструктуры и упорядочение оказания риэторских услуг, создание системы саморегулирования риэторской деятельности, общепризнанного закона об этике в сфере работы на рынке недвижимости, создание пакета документов по законодательному регулированию рынка недвижимости, совершенствование единой информационной базы рынка, методов и подходов к изучению рыночной конъюнктуры, совершенствование уровня квалификации работников риэторских организаций
Далее в работе показано, что высокое качество работы риэторской фирмы возможно только на основе функционирования профессиональной системы изучения и анализа рынка недвижимости, проведения систематической работы по анализу этого рынка
В связи с этим предложена методика расчета цены стандартных квартир, сегментируемых по четырем основным признакам району расположения, этажу, материалу стен, типу квартиры Пользуясь данными анализа цен на рынке, в частности, расчетами удельной стоимости недвижимости по сегментам рынка, можно рассчитать стоимость квартиры по следующей формуле
С Ч удер * Кр на * К-Т! * К ,, * КТ(|П (1 Ч !Д/), (1) где 8 - общая площадь квартиры, С уд ф - удельная средняя стоимость на определенную дату, Кр.Да - ценовой коэффициент района, К.эт - ценовой коэффициент этажа, К.,,т - ценовой коэффициент материала с ген, КТ1Ш - ценовой коэффициент типа квартир (количества комнат), Ь -скидка на ликвидность (в долях от единицы)
По предложенной формуле были осуществлены расчеты ценовых коэффициентов жилой недвижимости г Пятигорска (табл 4), а также удельной стоимости квартир в городах Кавказских Минеральных Вод (табл 5)
Таблица 4
Удельные стоимости жилой недвижимости в различных районах г. Пячи-
горска3,2006 г.
Район города Пятигорска Стоимость 1 кв м (удельная стоимость), тыс руб Ценовой коэффициент района
Центр 30,4 1,11
Микрорайон Бештау 27,8 1,02
Микрорайон Белая Ромашка 30,6 1,12
Микрорайон Скачки 23,4 0,86
Район завода Импульс 25,4 0,93
Район улицы Нежнова 27,8 1,02
Квартал 26,8 0,98
Микрорайон Водник 25,8 0,95
Поселок Горячеводский 27,6 1,01
Расчеты по вышеприведенной формуле показали, что цены, полученные на ее основе, на 3-5% отличается от реальных цен сдеки, то есть находятся в границах доверительных интервалов распределения, следовательно, достаточно достоверны
С целью формирования благоприятной информационной среды для деятельности риэторов в работе предлагается реализовать проект по созданию
1 Рассчитано an юром по материалам, собранным авюром в резулыа je опроса 500 риэл юрских фирм f I Ьп и-(Орска, данным периодической иечаш
системы информационно-аналитического обеспечения риэторской деятельности в России, который предусматривает создание единого банка статистической и аналитической информации о российском рынке недвижимости
Таблица 5
Динамика удельной стоимости квартир в некоторых городах Кавказских
ИЛ_______________________С .. щш: 1П1*
Однокомнатные квартиры
Города Даты
29 05 2006 14 08 2006 03 10 2006 27 11 2006 04 02 2007
Пятигорск 26,6 27,4 26,8' 28 29,6
Кисловодск 22,4 22,6 21,6 23,4 2-5
Ессентуки 20,2 21 21,2 23 25,2
Двухкомнатные квартиры
Города Даты
29 05 2006 14 08 2006 03 10 2006 27 11 2006 J 04 02 2007
Пя гигорск 26 27,4 26,8 27,8 28,6
Кисловодск 23 23,4 23,6 24,4 23,6
Ес( ентуки 19,6 19,4 22,6 21,6 22,6
Трехкомнатные квартиры
Города Даты
29 05 2006 14 08 2006 03 10 2006 27 11 2006 04 02 2007
Пятигорск 26 26,2 26,8 28 26,8
Кисловодск 20,8 20,4 22,8 22,8 21,8
Ессентуки 20,2 20,4 21,4 22,8 23
Многокомнатные квартиры (четырехкомнатные и более)
Города Даты
29 05 2006 14 08 2006 03 10 2006 27 11 2006 04 02 2007
Пя гигорск 22,4 24,4 26 26,2 24
Кисловодск 20,4 19 21,8 19,8 22,8
Ессентуки 20,4 18,2 19,4 21,4 19,2
На его основе можно выпускать информационные материалы, в том числе специализированные периодические издания, о рынке недвижимости как для риэторов - профессиональных участников рынка, так и для клиентуры - субъектов рынка недвижимости
В третьей главе Пути повышения эффективности предпринимательской риэторской деятельности на рынке недвижимости сформированы основные направления совершено гвования управления риэторскими фирмами, предложены основные приемы и процедуры повышения качества их деятельности, сформулированы рекомендации по формированию эффективной
4 Рассчшано тп>ром но мл ерцдлам собранным авюром в резумаю опроса ризл юрских фирм I Пяпиор-ска Кисловодска, Ессстуки п шным иериодическои печаш
системы разрешения споров и контроля за деятельностью риэторских организаций
В работе показано, что повышение эффективности работы риэторской компании может обеспечиваться за счет внедрения системы луправления стоимостью, рассматривающей в качестве критерия эффективности работы риэторской организации се стоимость, при этом всс управленческие действия дожны быть определены глобальной целью - повышением ее стоимости путем организации системы принятия стратегических и оперативных решений,
В связи с этим предложены четыре критерия, которым дожна отвечать развернутая система управления стоимостью риэторского предприятия 1) наивысшая эффективность всех хозяйственных звеньев, выраженная в конкретных задачах по повышению стоимости бизнеса, 2) выбор оптимальной стратегии развития предприятия, 3) разработка нормативов и показателей для определения эффективности работы производственных звеньев (менеджеров) и подразделений, 4) определение приоритетов в области деятельности на основе стоимостных критериев
Внедрение системы Управление стоимостью не является одномоментным, это возможно в результате длительных преобразований, при этом можно выделить несколько этапов (рис 2)
Далее в работе предложены основные направления повышения эффективности работы риэторских фирм посредством внедрения сертификации и стандартизации в исследуемую отрасль Для повышения эффективности системы сертификации риэторских услуг предлагается создание независимого сертификационного органа, который не связан профессиональными и имущественными отношениями с риэторскими фирмами (предлагается поручить сертификацию риэторской деятельности органом Госстандарта или научно-исследовательским учреждениям, занимающимся проблемами недвижимости), создать систему альтернативного урегулирования споров внесудебного характера, включающую медиаторскую функцию и функцию рассмотрения дел в третейских судах в соответствии с ФЗ О третейских судах в Российской Федерации
В настоящее время автором диссертационного исследования предпринята попытка создания сертификационной системы в AHO Международная академия финансовых технологий, г Пятигорск и разработана система докуменга-
ци.и для сертификации риэторских фирм региона Кавказских Минеральных Вод
1) Поная рыночная оценка стоимости активов и пассивов риэторской компании
2) Определение зависимости стоимости риэторской компании от отдельных факторов
3) Создание системы мотивации персонала компании
4) Создание оптимальной упрвэленчеркой системы риэторской компании
5) Разработка эффективных способов воздействия на факторы увеличения стоимости
6) Внедрение системы промежуточной и периодической оценки результатов работы
7) Внедрение системы оценки и анализа управленческих решений
8) Периодическая оценка бизнеса и внесение корректив в систему управления стоимостью
Рис, 2. Основные этапы внедрения системы Управления стоимостью в , риэторских компаниях5
В работе осуществлен анализ основных причин жалоб клиентов на агентства и конфликтов между риэторами Было установлено, что причинами жалоб клиентуры чаще являются нарушения ограниченного перечня правил делового оборота (сделок), в связи с чем наиболее важными являются стандарты взаимной ответственности и общего порядка организации сделок (стандарты проведения сделок) Показано, что стандарт практики дожен быть более поным и рассматривать детально все возможные ситуации в пошаговом режиме совершения сдеки
Важнейшими направлениями повышения качества работы риэторской фирмы является совершенствование методов и порядка обучения работников риэторской фирмы, обеспечение повышения квалификации и передачи опыта, целенаправленное укрепление материально-технической базы на базе информационных технологий, стандартизация деятельности на основе разрабо тайной серии стандартов наилучшей практики, сертификация с целью обеспечения единообразия высокого качества работы риэторов Все вышеперечисленные задачи могут быть решены посредством перехода к саморегулированию риэл-
5 Coc авлен au ором
торской деятельности, что предполагает создание общественной саморсгули-руемой организации, основной целью которой дожна стать работа над созданием и укреплением положительного имиджа профессии риэтора, над ее популяризацией (рис 3)
Определение правил функционирования рынка услу!
Рис 3. Схема построения саморегулируемой организации риэторов6
Таким образом, на наш взгляд, развитие систем контроля за деятельностью риэторских организаций дожно базироваться на саморегулировании при существенном ограничении государственного регулирования рынка недвижимости
Система контроля предусматривает развитие механизмов внутреннего контроля качества у членов саморегулируемой организации, механи шов при-
6 Сосывснд автором
мирительного и альтернагивно-судсбиого урегулирования споров, механизма колективной ответственности (создания гарашийного фонда и определение порядка выплат из него), механизма обязательного страхования гражданской ответственности риэторов, механизма обучения, переподготовки и повышения квалификации кадров па основе формирования системы правил функционирования рынка недвижимости, разрабатываемых и внедряемых Национальным Советом по риэлюрской деятельности, создаваемом на основе равного представительства в нем субъектов саморегулирования
В заключении диссертационной работы излагаются итоговые результаты и выводы исследования
Основные положения диссертационной работы нашли отражение в следующих публикациях: Научные ста и, и, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК РФ
1 Медовый В В Изучение проблем функционирования риэторских фирм на региональном рынке недвижимости // Экономический вестник Ростовского государственного университета Том 5, часть 2 -2007 - №2 - 0,5 п л
2 Медовый В В Стоимостной подход к управлению риэторским предприятием // Известия Кабардино-Бакарского научного центра РАИ, март 2007 г - 0,85 п л
Научные ста гьи и гезисы докладов
3 Медовый В В , Медовый А Е Определение скидки на ликвидность при оценке жилой недвижимости в подходе по сопоставимым продажам // Экологические и социально-экономические проблемы Кавказских Минеральных вод Ш-я региональная научно-техническая конференция Северо-Кавказского государственного технического университета Тезисы докладов, Георгиевск, 17-19 апреля -2004 -0,2пл
4 Медовый В В, Медовый А Е Мониторинг цеп на жилую недвижимое] ь на примере различных районов города Пятигорска // Современные социально-экономические и естественно-научные проблемы развития СевероКавказского региона Труды Ростовского государственного экономического университета РИНХ Тезисы доклада Георгиевск - 2004 - 0, 25 п л
5 Медовый В В , Медовый А Е Современное состояние мониторинга удельной стоимости жилья на примере города Пятигорска // Тезисы докладов Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых Ломоносов-2004 - Москва, МГУ - 2004 - 0,2 п л
6 Медовый В В, Медовый А Е Влияние изменений социально-экономических показателей на рост цен на недвижимость в районе Кавминвод // Труды Международной научно-практической конференции Управление
проектами - основа современного организационного менеджмента, 22-24 апреля - Екатеринбург, 2004 -0,2пл
7 Медовый В В , Медовый А Е Мониторинг современного состояния рынка жилья в курортных районах южной части Российской Федерации // Экономико-математические методы и информационных технологии в анализе и моделировании рыночных процессов Сборник научных материалов Международной научно-практической конференции / Под ред проф А Ф Рогачева - Киров изд ВятГУ, 2004 - 0,2 п л
8 Медовый В В , Медовый А Е Сравни гельные маркетинговые исследования рынка жилой недвижимости на примере городов региона Кавказских Минеральных Вод // Горизонты научных исследований (Сборник статей ученый, аспирантов и соискателей) Часть 1 - Пятигорск Технологический университет, 2004 - 0,25 п л
9 Медовый В В , Медовый А Е Методика преподавания практических занятий по курсу Риэторское дело у студентов специальности Экспершза и управления недвижимостью \ Шестая научно-методическая конференция профессорско-преподавательскою состава филиала СевКавГТУ в г Пятигорске на тему Проблемы обеспечения качества подготовки специалистов в вузе 24-25 февраля, 2005г - 0,2 п л
10 Медовый В В Повышение эффективности деятельности риэторских (предпринимательских) структур региона Кавмипвод // II Международный конгресс Проблемы и перспективы развития рекреационных территории инновационные факторы их устойчивого развития Кавминводский институт сервиса, март 2007 - 0,25 п л
11 Медовый В В Исследование рынка недвижимости как основа предпринимательской деятельности // Научные труды №30 Окно в науку (под ред дин, проф ,акад В А Казначеева) - Пятигорское издательство Технологический университет, 2007 - 0,25 п л
12 Медовый В В Применение стоимостного подхода к управлению риэторским бизнесом // Формирование рыночной экономики проблемы структурной перестройки в экономической и финансовой сферах / Материалы Всероссийской научно-практической конференции (Институт экономики и управления г Пятигорска) - Пятигорск, 2007 - 0,2 п л
13 Медовый В В Риэторская фирма как субъект предпринимательской деятельности на рынке недвижимости // Электронный интернет-журнал Управление общественными и экономическими системами Орловский государственный технический университет / http //www bail ostu ru/umc - 0,5 п л
Изд. № 22/764. Подписано к печати 18.02.2008. Объем 1,0 уч.-изд. л. Печать цифровая. Бумага офсетная. Гарнитура Тайме. Формат 60x84/16. Тираж 120 экз. Заказ г 1086.
344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 69 РГЭУ РИНХ Редакцконво-издательский центр. Отпечатано в типографии РИЦ РГЭУ РИНХ
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Медовый, Валерий Вячеславович
Введение
1. ТЕОРЕТИКО-КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ РИЭТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Теоретические основы анализа рынка недвижимости как среды осуществления предпринимательской (риэторской) деятельности
1.2. Роль и место риэторской деятельности в функционировании рынка недвижимости
1.3. Особенности создания, функционирования и управления риэторскими организациями
2. АНАЛИЗ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ (РИЭТОРСКИХ) ОРГАНИЗАЦИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Исследование деятельности риэторских организаций как основных субъектов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости
2.2. Функционирование профессиональной системы анализа рынка недвижимости и аналитическая деятельность риэторских фирм
3. ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ РИЭТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Совершенствование методов управления риэторскими фирмами
3.2. Основные приемы и процедуры повышения качества деятельности риэторских фирм
3.3. Формирование эффективной системы разрешения споров и контроля за деятельностью риэторских организаций
Диссертация: введение по экономике, на тему "Повышение эффективности функционирования риэторских предпринимательских структур на рынке недвижимости"
Актуальность темы исследования. Решение задачи повышения обеспеченности населения качественным и доступным жильем, поставленной в настоящее время Правительством Российской Федерации, предполагает систематический мониторинг, анализ и прогнозирование состояния рынка недвижимости, которое в значительной степени определяется тенденциями и условиями развития риэторских услуг. Развитие операций с недвижимостью способствует как улучшению уровня обеспеченности жильем, так и повышению эффективности использования жилой и коммерческой недвижимости, что в конечном итоге способствует стабилизации социально-экономического развития страны в целом.
Риэторские организации - важные'субъекты инфраструктуры рынка недвижимости, в то же время они - предпринимательские организации, основной целью- которых является максимизация прибыли. Отсутствие у российских риэторских фирм большого опыта работы, несовершенство нормативно-правовой базы, по созданию; и функционированию риэторских организаций в России, отсутствие институтов их государственного-регулирования- и саморегулирования приводит к ряду негативных тенденций в развитии рынка риэторских услуг, проявляющихся в низкой прозрачности сделок, распространении коррупции и развитии теневых структур, недостаточном качестве посреднических услуг, что препятствует стабилизации цен на рынке недвижимости и снижает эффективность его функционирования.
В современных рыночно-трансформационных условиях риэторская деятельность непрерывно развивается. В городах и регионах сформировася целый спектр риэторских услуг, оказывающих значительное воздействие на обеспеченность жильем и уровень жизни населения* их социально-экономическое развитие. Эта часть рынка недвижимости, по существу, законодательно не регулируется, а поэтому слабо контролируется органами всех уровней управления, а проблемы развития предпринимательства на рынке риэторских услуг не достаточно исследованы.
Высокая социально-экономическая значимость риэторских услуг на рынке недвижимости предполагает осуществление допонительных исследований, в части оптимизации функций управления риэторскими организациями и разработки новых научно обоснованных подходов и принципов регулирования риэторской деятельности, направленных на повышение качества и эффективности функционирования риэторских организаций.
Степень разработанности проблемы. Теоретико-методологические вопросы обоснования организационно-экономического механизма функционирования риэторских организаций, оценки и управления недвижимостью рассмотрены в трудах известных зарубежных учёных: В. Беренса, С. Джеффри, Е. Дихтля, Д. Блевинса, М. Ковальского, Ф. Котлера, М. Мескона, Д. Мерсера, П. Мерлена, К. Рэдхэда, Д. Фридмана, Н. Ордуэя, П. Чампниса, А. Хоскинга, Г. Цукермана, П. Хавранека, С. Хьюс.
Методологические основы исследования проблем функционирования рынка недвижимости заложены в трудах известных российских ученых: Э. Бугулова, Н. Волочковой, В. Горемыкина, П. Грабового, В. Есипова, С. Максимова, Б. Новикова, Е. Озерова, А. Полянского, И. Рахмана, В. Ресина, О. Скворцова, М. Соловьева и др.
Отдельные аспекты проблемы оценки и управления недвижимостью исследовались известными учёными: А. Грязновой, С. Вадайцевым, М. Лимитовским, В'. Прорвичем, Б. Рабиновичем, В. Рутгайзером, Е. Тарасевичем, М. Федотовой и др.
Проблемы, связанные с рыночным характером функционирования риэторских организаций, исследованы в работах следующих ученых: И. Балабанова, М. Букина, С Грибовского, В. Шапиро, С. Калачева, Ф. Капчицы, Э. Эрделевского и др.
Тем не менее, несмотря на значительный объем исследований, по рассматриваемой проблеме, в них не ставились акценты на необходимости развития предпринимательской деятельности риэторских организаций на основе стоимостного- подхода и формирования организационно-экономического механизма саморегулирования рынка риэторских услуг, направленных на повышение их качества и эффективности функционирования. Эти обстоятельства обусловили актуальность и обоснованность выбора темы диссертационного исследования, его цель, задачи и логику построения.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических приемов и процедур, комплекса практических мер повышения эффективности функционирования риэторских предпринимательских структур в процессе развития рынка недвижимости.
Достижение поставленной цели связано с решением следующих основных задач:
- проанализировать состояние и перспективы развития рынка недвижимости как среды осуществления предпринимательской риэторской деятельности;
- выявить и классифицировать по различным признакам виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости;
- осуществить анализ процессов формирования и функционирования риэторских организаций;
- исследовать практические аспекты деятельности риэторских предпринимательских структур на современном российском рынке недвижимости;
- изучить и выявить преимущества и недостатки в управлении предпринимательскими риэторскими структурами' на российском рынке недвижимости; разработать предложения по повышению эффективности функционирования риэторских предпринимательских структур.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются риэторские организации как хозяйствующие субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность на российском рынке недвижимости.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, формирующиеся на рынке недвижимости в процессе осуществления риэторской деятельности, инструменты и институты повышения эффективности функционирования риэторских предпринимательских структур.
Теоретико-методологической основой исследования послужили труды классиков экономической науки, современные теории переходной экономики, фундаментальные положения концепций управления, в том числе, в области экономики и менеджмента недвижимости, классической теории оценки недвижимости, институциональной и эволюционной экономики, теории организаций, экономических стратегий, теории саморегулирования, теоретических аспектов прогнозирования экономического развития, разработки Российской академии наук, ведущих российских и зарубежных ВУЗов.
Инструментарно-методический аппарат. Аргументация теоретических положений и полученных выводов осуществлялась автором на основе междисциплинарного подхода, включающего в себя общенаучные методы экономико-статистического, финансового, структурно-функционального, историко-экономического, институционального, маркетингового анализа. Использовались экономико-статистические и эконометрические методы исследования, методы сравнения и статистических группировок, экспертных оценок, системный и логический анализ, индукция и дедукция.
Диссертация выпонена в рамках паспорта специальности 08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством: предпринимательство (10.5. Исследование процесса современного предпринимательства в единстве его основных компонентов: личностного (способности предпринимателей к инновационной, рисковой деятельности), экономического (процесса получения предпринимательского дохода), организационно-экономического (формирования и развития предпринимательского стиля управления); 10.13. Формирование и развитие благоприятной предпринимательской сферы).
Информационно-эмпирической базой исследования, обеспечивающей репрезентативность исходных данных, достоверность, надежность и точность выводов, рекомендаций и предложений, послужили официальные данные Федеральной службы государственной статистики и ее региональных органов, статистические ежегодники, материалы монографических исследований ведущих отечественных и зарубежных ученых, аналитические материалы группы Росбизнесконсатинг, отчеты эмитентов Федеральной службы по финансовым рынкам, данные ЕшчМа!:, ОЕ8Б, сведения энциклопедий и справочных изданий, аналитических записок, отчетов и докладов, научных статей, опубликованных российскими и зарубежными авторами в периодических изданиях и сборниках трудов РАН, академий, вузов и отраслевых научно-исследовательских институтов, а также 6 отчеты по оценке имущества и имущественных прав риэторских фирм, выпоненные автором. Информационную базу исследования также составляют анкетные и маркетинговые исследования автора, материалы риэторских фирм и общественных объединений риэторов, полученные автором в процессе практической деятельности в ряде риэторских фирм, позиционированных на рынке оказания услуг населению, в городах Ставропольского края.
Нормативно-правовую базу диссертации составляют законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и Правительства Ставропольского края, нормы и нормативы, регулирующие функционирование рынка недвижимости и риэторских услуг в Российской Федерации в соответствии с действующим законодательством.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в том, что эффективность функционирования риэторских организаций базируется на формировании организационно-экономических условий, способствующих развитию рынка недвижимости в рамках сбалансированности интересов государства, юридических лиц и населения и социально-экономическому развитию страны в целом. В современных условиях развития рынка недвижимости повышение эффективности функционирования риэторских предпринимательских структур может быть осуществлено путем создания общественной саморегулируемой организации, обеспечивающей повышение квалификации риэторов, стандартизацию и сертификацию деятельности риэторских фирм, укрепление их материально-технической базы, что в целом позволит поднять имидж профессии риэтора и расширить спектр оказываемых риэторскими организациями услуг при существенном улучшении их качества.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
Недвижимость является одной из составляющих национального богатства страны. Как экономическое благо недвижимость является как предметом потребления, необходимым для нормальной жизнедеятельности людей, так и инвестиционным ресурсом, товаром, источником доходов. Предпринимательская деятельность риэторов основывается на исследовании рынка недвижимости, проводимого путем периодического мониторинга отдельных сегментов рынка и рынка в целом.
2.Совокупность базовых процессов, необходимых для функционирования рынка недвижимости, определяет виды предпринимательской деятельности на нем. Разработка классификации видов риэторской деятельности позволит разработать пути и механизмы ее совершенствования. Главнейшими видами предпринимательской деятельности на рынке недвижимости для риэторской фирмы являются: осуществление сделок с недвижимостью на первичном и вторичном рынках по договорам поручения, комиссии и агентским договорам; оказание информационных услуг по поиску оптимальных вариантов сделок; осуществление юридической поддержки и сопровождение сделок; содействие в сборе необходимых документов для государственной регистрации права и перехода права; выбор и осуществление оптимальной формы расчетов, в том числе и с использованием ипотечных схем; продажа недвижимости с использованием ценных бумаг; осуществление комплекса консультационных услуг участникам рынка недвижимости.
3.Функционирование профессиональной системы анализа рынка недвижимости - аналитической деятельности риэторских организаций, позволит активизировать операции на рынке, упростит подбор вариантов' сделок, повысит экономическую эффективность инвестиций в недвижимость, сделает рынок недвижимости более совершенным. Риэторская: система экспресс-оценки недвижимости, базирующаяся на данных систематического мониторинга будет способствовать снижению необоснованных цен на недвижимость и обусловит переход к налогообложению недвижимости и операций с недвижимостью исходя из рыночных цен.
Совершенствование управления риэторским бизнесом на основе стоимостного подхода к управлению будет способствовать росту положительного имиджа компании, ее стоимости, созданию эффективной системы мотивации труда риэторов, совершенствованию системы бизнес-планирования фирмы, что в конечном итоге повысит ценность компании для собственников, клиентуры и региона.
5.Внедрение системы сертификации риэторских услуг на основе разработанных стандартов всероссийских объединений риэторов будет способствовать повышению качества оказываемых услуг, как снижению их стоимости для клиентов, так и уменьшению иных трансакционных издержек риэторских фирм, повышению эффективности работы риэторской системы в целом, стабилизации работы рынка недвижимости. Важнейшими путями повышения качества работы риэторской фирмы являются совершенствование методов и порядка работы на основе стандартов наилучшей практики, целенаправленное укрепление материально-технической базы на базе информационных технологий, сертификация риэторских фирм с целью единообразного высокого качества работы риэторов. б.Развитие системы саморегулирования рынка риэторских услуг будет способствовать вытеснению с рынка недобросовестных участников, установлению саморегулируемыми организациями более высоких стандартов качества работы, созданию эффективной системы контроля за членами саморегулируемой организации, организации системного методического и информационного обеспечения участников рынка, создаст возможности развития альтернативного порядка урегулирования споров на рынке недвижимости, а также централизованного погашения убытков, нанесенных участникам рынка, за счет создания единых фондов и развития системы страхования рисков при сдеках с недвижимостью.
Научная новизна исследования заключается в разработке теоретической и научно-практической базы для выявления условий и факторов, способствующих повышению эффективности функционирования риэторских предпринимательских структур на современном этапе развития российского рынка недвижимости.
К основным результатам, характеризующим научную новизну исследования, можно отнести следующие:
1. Уточнены и допонены понятия теории предпринимательства в сфере риэторской деятельности (дана авторская трактовка понятия риэторская фирма, уточнены понятия риэторская деятельность, рынок риэторских услуг), базирующиеся на использовании принципов классификации объектов недвижимости и видов предпринимательской деятельности, что актуализировало анализ рынка недвижимости как среды функционирования риэторских предпринимательских структур.
2. Разработана методика расчета цены стандартных квартир, учитывающая их сегментацию по четырем основным признакам: району расположения, этажу, материалу стен, типу квартир, и осуществлены на ее основе расчеты удельной стоимости квартир в городах Кавказских
Минеральных Вод и ценовых коэффициентов жилой недвижимости г. Пятигорска, что позволяет получать достоверные прогнозные данные по предполагаемым ценам сделок, находящиеся в пределах доверительных интервалов распределения (3-5%), и формировать на ее основе систему информационно-аналитического обеспечения риэторской деятельности.
3. Предложен стоимостной подход к управлению развитием риэторских компаний, включающий критерий эффективности организации (стоимость), цели управленческих действий (повышение стоимости); методы повышения стоимости (бизнес-планирование, бонусные программы для работников, сертификация и разработка собственных стандартов качества риэторских услуг и др.) и агоритм их внедрения в практику, что позволит повысить ценность риэторских организаций, эффективность их функционирования и качество оказываемых ими услуг.
4. Сформулированы предложения по созданию сертификационной системы риэторских услуг, включающие схематичное представление структуры системы сертификации риэторской деятельности (Руководящий Орган Системы (РОС) и сеть региональных представительств по сертификации), создание независимого сертификационного органа, процедуру прохождения! сертификации риэторской деятельности, а также поную систему профессиональных стандартов риэторской деятельности, что гарантирует сертифицированным риэторским фирмам получать преимущества на рынке вследствие более высокого качества оказания услуг и повышения доверия клиентов.
5. Предложен институционально-рыночный механизм повышения эффективности функционирования риэторских предпринимательских структур, включающий приемы и процедуры объединения риэторов на основе профессиональных интересов, обучения и повышения квалификации, страхования гражданской ответственности, альтернативного судебного разбирательства и урегулирования споров, внутреннего контроля;качества,и колективной ответственности.
Теоретическая значимость исследования заключается в углублении теоретических знаний о предпринимательской сущности риэторской деятельности, разработке подходов к оптимизации процессов создания и функционирования риэторских организаций.
Концептуальные положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе ВУЗов при подготовке методического обеспечения курсов Основы предпринимательства, Экономика недвижимости.
Практическая значимость определяется разработкой рекомендаций по совершенствованию организационно-экономического механизма функционирования субъектов риэторской деятельности, обеспечивающих развитие рынка недвижимости в догосрочной перспективе. Научные разработки и предложения, содержащиеся в диссертации, нашли применение в государственных органах, занимающихся управлением государственным и муниципальным имуществом, в риэторских организациях Ставропольского края, Карачаево-Черкесской и Кабардино-Бакарской республик. Положения и выводы диссертационной работы могут быть использованы ассоциациями и региональными союзами риэторских организаций для осуществления практических мер, связанных с переходом к саморегулированию в отрасли, а таюке при разработке правил (стандартов) риэторской деятельности.
Кроме того, материалы диссертационного исследования- могут быть использованы в процессе преподавания в ВУЗах таких дисциплин, как: Основы риэторской деятельности, Основы предпринимательства, Планирование предпринимательской деятельности, Операции с недвижимостью и страхование, Основы управления недвижимостью, Экономика недвижимости, а также при подготовке риэторов на производстве.
Апробация работы. Основные концептуально-теоретические положения и выводы, а также прикладные рекомендации диссертационного исследования нашли отражение на Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых Ломоносов-2004, МГУ (Москва, 2004г.), на Международной научно-практической конференции Управление проектами Ч основа современного организационного менеджмента (Екатеринбург, 2004 г.), на Международной научно-практической конференции Экономико-математические методы и информационные технологии в анализе и моделировании рыночных процессов, (Киров, 2004 г.), на II Международном конгрессе Проблемы и перспективы развития рекреационных территорий: инновационные факторы их устойчивого развития (Ессентуки, 2007 г.), на научных конференциях СевероКавказского государственного технического университета (Пятигорск, 2005,
2007гг.), Кавминводского института сервиса и Шахтинского государственного университета экономики и сервиса (Шахты, 2005-2007гг.).
Ряд методических и практических рекомендаций автора применяется в работе администрации г. Пятигорска Ставропольского края, методика расчетов удельной стоимости недвижимости для назначения арендной платы была внедрена в Управлении имущественных отношений муниципального образования г. Черкесска Карачаево-Черкесской Республики, по результатам проведенных исследований разработаны методические указания по.курсу Риэторское дело по специальности Экспертиза и управление недвижимостью, которые используются в учебном процессе в СевероКавказском государственном техническом университете. Методика расчета удельной стоимости недвижимости была внедрена в ряде риэторских фирм г. Пятигорска и г. Черкесска. Материалы по вопросам усовершенствования саморегулирования риэторских фирм и сертификации риэторских услуг, разработанные автором, были доложены на заседании Ученого совета в автономной некоммерческой организации Международная академия финансовых технологий и направлены в комитет Государственной Думы РФ по финансам, налогам и ценам с целью использования в создании проекта государственной концепции развития рынка недвижимости.
Публикации. Основные положения диссертационного исследования отражены в 13 публикациях общим объемом 4,05 п. л., в т.ч. 2 публикации общим объемом 1,35 п.л., опубликованные в ведущих рецензируемых журналах, определенных ВАК РФ.
Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, 8 параграфов, объединенных в три главы, заключения, списка использованных источников (152 наименования), приложения. Содержит 26 таблиц и 14 рисунков.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Медовый, Валерий Вячеславович
Основные результаты и выводы диссертационного исследования можно резюмировать в следующих положениях.
1.Недвижимость, наряду с другими ресурсами является одной из составляющих национального богатства страны. Как экономическое благо недвижимость является как предметом потребления, необходимым для нормальной жизнедеятельности людей, так и инвестиционным ресурсом, товаром, источником доходов. Предпринимательская деятельность риэторов основывается на исследовании рынка недвижимости, проводимого путем периодического мониторинга отдельных сегментов рынка и рынка в целом.
2. Совокупность базовых процессов, необходимых для функционирования рынка недвижимости определяют виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Разработка классификации видов риэторской деятельности позволит разработать пути и механизмы-. ее совершенствования. ' Главнейшими- видами предпринимательской деятельности на рынке недвижимости для риэторской фирмы является осуществление сделок с недвижимостью на первичном и вторичном рынках по договорам поручения, комиссии и агентским договорам, как за собственный счет, так и за счет и по поручению клиентов, оказание информационных услуг по . поиску оптимальных вариантов сделок, осуществление юридической-поддержки и сопровождения сделок, содействие в сборе необходимых документов для государственной регистрации права и перехода права, выбор и осуществление оптимальной формы расчетов, в том числе и с использованием ипотечных схем, продажа недвижимости с использованием ценных бумаг, осуществление комплекса консультационных услуг участникам рынка недвижимости.
3.Функционирование профессиональной системы анализа рынка недвижимости - аналитической деятельности риэторских организаций, позволит активизировать операции на рынке, упростит подбор вариантов сделок, повысит экономическую эффективность инвестиций в недвижимость, сделает рынок недвижимости более совершенным. Риэторская система экспресс-оценки недвижимости, базирующаяся на данных систематического мониторинга будет способствовать снижению необоснованных цен на недвижимость и обусловит переход к налогообложению недвижимости и операций с недвижимостью исходя из рыночных цен.
Совершенствование управления риэторским бизнесом на основе стоимостного подхода к управлению будет способствовать росту положительного имиджа компании, ее стоимости, активизации труда менеджмента, созданию эффективной системы мотивации труда риэторов; совершенствованию- системы- бизнес-планирования фирмы, что в конечном итоге повысит ценность компании для собственников, клиентуры и региона.
5.Внедрение системы сертификации риэторских услуг на1 основе разработанных стандартов всероссийских объединений риэторов будет способствовать повышению качества оказываемых услуг, как снижению их стоимости для клиентов, так и уменьшению иных трансакционных издержек риэторских фирм, повышению эффективности работы риэторской системы, в целом, стабилизации работы рынка недвижимости. Важнейшими путями повышения качества работы риэторской фирмы. является совершенствование методов и порядка работы на основе стандартов наилучшей практики, целенаправленное '. укрепление материально-технической базы на базе информационных технологий, сертификация риэторских фирм с целью единообразного высокого качества работы риэторов.
6.Развитие системы саморегулирования рынка риэторских услуг будет способствовать вытеснению с рынка недобросовестных участников, установление саморегулируемыми организациями более высоких стандартов-качества работы, созданию эффективной системы контроля за членами саморегулируемой организации, организации системного методического и информационного обеспечения участников' рынка, создаст возможности развития альтернативного порядка урегулирования споров на рынке недвижимости, а также централизованного погашения убытков, нанесенных участникам рынка за счет создания единых фондов и развития системы страхования рисков при сдеках с недвижимостью.
Практическое использование разработанных в диссертационном исследовании положений будет во многом способствовать повышению качественного уровня риэторских организаций и дальнейшему реформированию законодательной системы Российской Федерации в части активизации риэторского бизнеса.
Предложенные в работе мероприятия по совершенствованию управления предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости позволят обеспечить эффективное функционирование риэторских организаций и обеспечат дальнейшее стабильное развитие рынка в современных условиях.
Таким образом, учитывая все вышесказанное, можно сделать вывод, что поставленные в начале исследования задачи в значительной степени выпонены.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Развитие рынка недвижимости имеет решающее значение активизации рыночных отношений в стране. Повышение активности предпринимательской деятельности, в том числе и на рынке недвижимости, активизирует факторы, способствующие снижению инфляции и- росту реальных инвестиций. Кроме того; развитие- рынка недвижимости ведет к общему повышению уровня деловой активности в стране. Население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий-и поэтому развитие риэторства способствует решению острейшей жилищной проблемы в стране.
В России рынок недвижимости развивается в, условиях отсутствия необходимого правового законодательства для цивилизованного его формирования. По сравнению с другими рынками, рынок недвижимости в наибольшей мере развивается в-нелегальных и полулегальных формах.
Представленная диссертационная работа является1 обобщением результатов исследований автора по вопросам повышения эффективности функционирования риэторских предпринимательских структур на рынке недвижимости. В результате исследований и разработок, выпоненных в настоящей диссертационной работе, получены научные выводы, сделаны обобщения, разработаны практические рекомендации, предложена модель саморегулирования рынка риэторских услуг путем создания системы саморегулируемых организаций, а также разработаны пути совершенствования управления риэторскими предпринимательскими организациями на основе новой концепции управления. Все это, по нашему мнению, будет в дальнейшем способствовать- развитию . института риэторства, а также позволит в максимальной степени удовлетворить интересы клиентов.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Медовый, Валерий Вячеславович, Ростов-на-Дону
1. Российская" Федерация. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. -25 декабря 1993 г.
2. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон: принят 25 октября 200Г года № 136-Ф3л// СЗ РФ. 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // СЗ РФ., 2001. М.: Ось, 89.2005.- 80 с.
3. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. Закон : принят 29 июля 1998 года №'178-ФЗ..- М.- Инфра-М.- 2007.-13 с.
4. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (части 1, 2, 3) Текст. : ( с изм. и доп.). С.: ТК Веби, изд. Проспект.-2007. - 448 с.
5. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон О' государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. Закон : принят 21 июля 1997 года № 208-ФЗ..- М.-Инфра-М.- 2007.-46 с.
6. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон О лицензировании отдельных видов деятельности: федер. Закон : принят 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ..- М.- Инфра-М.- 2006.- 52 с.
7. Федеральный Закон "О банках и банковской деятельности" от 02.12.1990 г. № 395-1 "Собрание законодательства РФ", 05.02.1996, N 6,ст. 492, "Российская газета", N 27, 10.02.1996. (ред. от 29.12.2006) База Консультант.
8. Федеральный Закон О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
9. Федеральный закон О третейских судах в Российской Федерации.
10. Федеральный закон от 27 июля 2006 г. п 157-фз о внесении изменений в федеральный закон "об* оценочной деятельности в российской федерации".
11. Анисимов JI.H. Трудовые отношения и внутренний трудовой распорядок. М.: Юр.лит., 2005. - 528с.
12. Анализ потребительских предпочтений: / Swiss realty group. Исследование Электронный ресурс. Режим* доступа: Ссыка на домен более не работаетconsultyresearchanpot.html.
13. Аристов А.И. Метрология; стандартизация и сертификация. М.: Academia, 2006. - 384 с.
14. Асаул А.Н. Экономика недвижимости.- СПб.: Питер, 2004.- 512 с.
15. Ассоциация риэтеров: новые итоги. Бюлетень недвижимости. - N 71 от 4.5.2006. - Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работает.
16. Баталева A.B. Структура цен на квартиры: цены и предложения и цены сделок. Новосибирск, Труды НГУ.- вып.22.- 2005. - с.67-69.
17. Баталева A.B., Глущенко К.П. Анализ структуры цен на вторичном рынке жилья Новосибирска // Регион: экономика и социология, 1999, №4.
18. Батяев A.A., Дубровская И.А. Справочник риэтора. М.: ООО Журнал Горячая линия бухгатера, 2005. - 120 с.
19. Белых А. В., Чем опасно саморегулирование // Научная статья в электронной версии журнала Бизнес-журнал Онлайн Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетtrends/.
20. Бирлева М. А., Риэторство: проблемы и суждения // Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетindex.php?nid=1331&prn=l.
21. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития / Учебное пособие. М.: Международная академия оценки и консатинга, 2003.- 147 с.
22. Винокур В.И. Услуги риэторских фирм. /В. И. Винокур. Тема рынок недвижимости - Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетinformation/articles/17.
23. Горемыкина В. А., Бугулов Э. Р.1, Экономика недвижимости. Информационно-издательский дом Филинъ, 1999.- 420 с.
24. Грабовый П.Г. Экономика и менеджмент недвижимости. -/П. Г. Грабовый, Ю. Н. Кулаков, И.' Г. Лукманова. Под общей редакцией П.Г. Грабового. - Смоленск.-Изж. Смолин Плюс.- 1999.- 567 с.
25. Девелопмент. / Компания Олипс Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетolips/.
26. Джеймс Эндрю, Мак-Лин, Гари В. Эдред. Инвестирование в недвижимость. М.: Диалектика, 2007. - 416 с.
27. Диков A.C., Сапожников А.Ю., Стерник Г.М. Концепция создания общенациональной информационно-аналитической системы рынка жилья // Доклад на конференции по МС. М., 2001. Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетdocs/met09.htm.
28. Добровольная система сертификации риэторских услуг НП Ярославский Союз участников рынка недвижимости, 2005. Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетsertifstat.php.
29. Европейские стандарты оценки 2000. The European Group of Valuers' Associations (TEGoVA)/ Пер. с англ. Г.И. Микерина, H.B. Павлова, И.Л. Артеменкова. -М.: ОО Российское общество оценщиков, 2003. 264 с.
30. Жулина Е. Г. Диверсификация деятельности предприятия./ Управление персоналом. М.: Управление персоналом, 2006. 176с.
31. Залесова; А. Девелопмент недвижимости. / А. Залесова. Компания? Анкор.- Журнал Дело и К.- 2006.- Электронный; ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетnew/2006/33/5/.
32. Зубков В. А., Свиридов В. Н;, Стандартизация и техническое нормирование, сертификация и испытание продукции в строительстве. -M:: АСВ.- 2003.-224 с.
33. Ивашковская И.В. Управляемая стоимость //Секрет фирмы. 2003, №4, с. 23-29.
34. Интернет-газета Вслух-ру. На тюменском рынке недвижимости? появися сертифицированный аналитик./ Электронный-ресурс., Режим? доступа. Ссыка на домен более не работаетnews/economics/91687.html.
35. Ишметова Э. Четыре типа классического редевелопмента. /Э. Ипшетова; Е. Шевчук. Компания GVA Sawyer Электронный ресурс. Режим доступа: http ://www.gvasawyer.ru/v2/press.asp?WCI=27.
36. Каганова О., Малыгин А. Что происходит на жилищном рынке Санкт-Петербурга//Вопросы экономики, 1994, №10, с.21-27.
37. Какие преимущества получают участники рынка недвижимости при сертификации. НП Ярославский Союз участников рынка недвижимости, 2005. Электронный ресурс. Режим доступа Ссыка на домен более не работаетsertifstat.php?id=2.
38. Каленкевич М.В. Экономика недвижимости. Программа управления объектом смешанного назначения. СПб.: СПбГТУ, 1999.- 265 с.
39. Каминский В.Н., Метельский В.И. Квартирный рынок глазами риэторов. Информационно-аналитический Бюлетень "RWAY" №116 (ноябрь 2004) Электронный ресурс. Режим доступа: www.rway.ru/ftproot/rway/bulletin/116.htm.
40. Каргин В., Онацкий А. Рынок квартир в Москве. М.: Российская экономическая школа, 1996.
41. Киндеева Е.А.Недвижимость. Права и сдеки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). 2-е изд.,- Юрайт, 2006.- 710 с.
42. Комментарий к части 1 Гражданского Кодекса Российской Фнедерации для предпринимателей. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский Компания Гарант.- М.: Фонд "Правовая культура", 2005. 480 с.
43. Коммерческая недвижимость Москвы. Николай Кошман выступает за обязательное страхование жилья. Электронный ресурс. Режим доступа Ссыка на домен более не работает?a=news&rub=&page=341.
44. Костин А. В., Рынок консатинга. М.: ГПК, 2004. Электронный ресурс. Режим доступа Ссыка на домен более не работаетkostin/kostinconsulting-2004.htm.
45. Котлер Ф. Маркетинг менеджмент. Питер, СПб, - 2006.- 816 с.
46. Кочетков Ю.В. Новостройки российских городов: что управляет ценами? // Доклад на VII Национальном Конгрессе по недвижимости. Электронный ресурс. Режим доступа Ссыка на домен более не работаетthemes/default/.
47. Кто есть кто на рынке недвижимости. Справочник. № 13. М.-ИнформДом.- 2006.- 413 с.
48. Кто такие риэторы. Служба недвижимости. Информация. /Краматорский портал недвижимости.- Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетpages-page-l2.html.
49. Кузнецова Н. Высшая кухня риэторского бизнеса: Интервью с генеральным директором ЗАО Корпорация МИАН. // Управление компанией. Ч 2005. №7.- с. 34-39.
50. Ладнов А. С. Программа "Ипотечное жилищное кредитование": вовлечение средств граждан в инвестиционные процессы в жилищном строительстве".- Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.- №1-2 (30-31) Июль 2007, с. 3-12.
51. Лифиц И.М. Стандартизация, метрология и сертификация. 6-е изд., перераб. и!доп. Ч М.: Юрайт, 2007. Ч 350с.
52. Луцков В.М. и др. Индексы рынка недвижимости.московского региона для СЕР АН. М.: РГР, 2005. .- Электронный ресурс. Режим доступа. www.miel.ru/SiteServices/Personal/portrait7ident.
53. Максимов С.Н. Основы бизнеса на рынке недвижимости. М.: Диан, 1997, 245 с.
54. Максимов С.Н. Развитие недвижимости. СПб:: Питер.- 2003, 256 с.
55. Мамай В.И., Недвижимость: вопросы права собственности, владения и распоряжения //, Март, 2005., 400 с.
56. Маренков Ф.Н., Демшин В.В. Концепция управления стоимостью предприятия // Управление компанией. 2001', № 4, с. 9-17.
57. Маркетинговое исследование агентств недвижимости г. Москвы. Обзор рынка риэторских услуг, потребительские предпочтения покупателей недвижимости г. Москвы. Электронный ресурс. Режим- доступа. Ссыка на домен более не работаетresearch/62/8565562.html.
58. Маркетинговые исследования рынков. Бизнес планы. Рестко ходинг. Электронный ресурс. Режим доступа. Ссыка на домен более не работаетmarket/695.
59. Минфин отказывается инвестировать фонд нацблагосостояния в России. Информационно-аналитический портал. Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетbusiness/news/6622.html.
60. Мониторинг рынка недвижимости. Пермь: Центр исследований и анализа рынка недвижимости, 2002. Электронный ресурс. Режим доступа: http ://www.realtymarket.org/stati-kolleg/Korporaciya-Perspektiva.
61. Морозова Ж.А. Риэторская организация: бухгатерский учет и налогообложение. СПб.: Вершина, 2005. 320с.
62. Назайкин А. Н. Реклама недвижимости. Недвижимость Как ее рекламировать.- Вершина.- 2007.- 264с.
63. Никифоров А.Д. Метрология, стандартизация и сертификация: 3-е изд., испр. М.: Высшая школа. - 2005.- 422 с.
64. Ноздрина H.H., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России // Журнал РАН "Проблемы прогнозирования" №6,1996, с. 115-138.
65. Овсянников В. Исследования спроса на рынке жилья для маркетинга и девелопмента. М.-Бюлетень рынка недвижимости.- № 101.-РГР, 2003. Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетftproot/rway.
66. Озеров Е.С., Экономика и менеджмент недвижимости. -/ Е. С. Озеров.-Спб.-Издательство МКС.- 2003.- 422 с.
67. Озеров Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб: Изд-во МКС, 2007.- 342 с.
68. Озеров Е.С., Тарасевич Е. И., Экономика недвижимости. Учебное пособие. СПб: Изд-во Политехнический университет, 2006.- 540 с.
69. Основные направления формирования инфраструктуры рынка недвижимости. Текст./Консатинговая группа Леке. Ч Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетrus/osnnapr.
70. Основные показатели социально-экономического положения* регионов Российской Федерации, в 2006 году. Российская газета, 6 марта 2007 г, № 46, 6 с.
71. Оценка недвижимости/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. Ч М.:Финансы и статистика, 2003. 496 с.
72. Оценка, объектов- недвижимости: теоретические и практические аспекты. \ Под ред. В.В. Григорьева. М:: Инфра-М,- 1997. 320 с:
73. Пепеляева Л.В., Реализация догосрочной* стратегии массового стротельства жилья' позволит россиянам улучшить жилищные условия .- Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.- № -3-4 (32-33) Декабрь 2007,- с. 47-56.
74. План мероприятий, XVI специализированной выставки-ярмарки Недвижимость-2007 23 сентября 2007 года. Центральный- дом художников, Москва. Электронный ресурс. Режим доступа. Ссыка на домен более не работаетprogramme/programme.php.
75. Поное собрание Законов Российской империи с 1649 года. Т.5.№ 2.789.
76. Поминов A.B. Риэтор как субъект жилищных правоотношений // Журнал российского права. 2002, № 8.
77. Постановление от 11 января 2000 года N 28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации(с изменениями на 8 мая 2002 года).
78. Постановление Правительства РФ О лицензировании риэторской деятельности.
79. Профессиональные стандарты Ассоциации риэторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Утверждены Протоколом Общего Собрания' АРСП от 21.04.2006 № 1. Электронный ресурс. Режим доступа Ссыка на домен более не работаетmain/docfrofst.php.
80. Профессиональные стандарты риэторской деятельности Российской гильдии риэторов. Некоммерческое партнерство Ярославский Союз участников рынка недвижимости. Электронный ресурс. Режим доступа Ссыка на домен более не работаетrielstat.php7icN5.
81. Процессы функционирования рынка недвижимости, и виды деятельности на рынке недвижимости. /Консатинговая группа-Леке Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетrus.
82. Пупенцова C.B. Экономика недвижимости. Учебное пособие. СПб: Изд-во Политехи, ун-та, 2006 г.
83. Пупенцова C.B. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций. СПб: Изд-во МКС, 2007.
84. Пятый национальный конгресс по недвижимости. Текст./ Портал оценщиков недвижимости. Информационное сообщение о конгрессе.-Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетfiles/ds/info.
85. Путин В.В., Президент РФ. "Выступление на XI Петербургском международном экономическом форуме (10:06.07, Санкт-Петербург)". Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" Оглавление номера 1-2 (30-31) Июль 2007.
86. Радкевич Я.М. Метрология, стандартизация и сертификация. 2-е изд., доп. М.: Высшая школа, 2006.- 600с.
87. Радченко И.С. Недвижимость. Практическая энциклопедия, 2005.-416с.
88. Результаты опроса риэторских организаций о состоянии рынка нежилых помещений. СПб.: ГУ ГУИОН, 2004.
89. Рейтинг брендов агентств недвижимости. Nettlecom Media. Электронный ресурс. Режим доступа, Ссыка на домен более не работаетpublications/
90. Рейтинг брендов агентств- недвижимости. Московская' ассоциация риэторов: Новости MAP. Электронный ресурс. Режим доступа. Ссыка на домен более не работаетnewsdetail/580.
91. Росбизнесконсатинг. Исследование рынков. Третий ежегодный- отчет РБК. Исследования. Электронный ресурс. Режим доступа. Ссыка на домен более не работаетrevfull/8565562Ishtml.
92. Рымов С. Позиционирование жилой недвижимости в рекламе. Классификация жилья,// Тезисы доклада,- 1999.100: Сайт Иркутский- областной? союз риэторов. Электронный ресурс. Режим flCTyna:Ссыка на домен более не работаетNovosti/article.aspx?article.
93. Сайт Российской гильдии риэторов. Профессиональные стандарты практики Российской гильдии риэторов. Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетGuild/Practice/default.aspx.
94. Сайт Ставропольской гильдии риэторов. Главная страница Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетsgr/.
95. Сайт фонда поддержки системного проектирования, стандартизации и управления. О стандартизации и стандартах. Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетabout/st.php.
96. Саморядов А. Риэторская деятельность // Научная статья в электронной версии газеты Квадратный метр Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетthemes/default/.
97. Сертификация риэторской деятельности. Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетrielstat.php?id=5.
98. Системе добровольной; сертификации* риэторских услуг испонися год. Электронныйфесурс. Режим ^ocTyna.Ссыка на домен более не работает
99. Смелова А. В:, Опрос населения как составная часть анализа рынка недвижимости. Пилот-Недвижимость. Новосибирск: ЦМИ InfoScan, 2002. Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетp>
100. Смелова A.B. Проект "Мониторинг цены предложения; (вторичный рынок жилья)". Новосибирск: ЦМИ InfoScan, 2002г.
101. Смирнова И.А., Генералова Н.В. Инвестиционная недвижимость // Бухгатерский учет, №4 Ч 2005.
102. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданскомл праве \ Монографическое исследование, 2004, 223с.,
103. Г.Стерник Г.М. Инвестиционный консатинг на рынке земли и недвижимости. М.: РГР, 2003;
104. Стерник Г.М. Индексы^ которым мы доверяем. М.: РГР, 2003.
105. Стерник Г.М. Исследование зависимости арендной платы и арендной ставки,от размера квартир. М.: РГР, 2004. v
106. Стерник Г.М: Классификация;офиснойнедвижимости Mi: РГР,' 2002.
107. Стерник Г.М. Концепция1 анализа рынка недвижимости, единая для стран членов СЕРЕАН // Доклад на конференции СЕРЕАН; Киев, 2005.
108. Стерник Г.М. Математические основы методологии построения дискретных пространственно-параметрических моделей рынка жилья. М.: РГР, 2003.
109. Стерник Г.М. Методология анализа рынка недвижимости. М;: РГР, 2000.
110. Стерник Г.М. Мировая политическая и экономическая ситуация и ее влияние на рынок недвижимости. М:: РГР, 2003;
111. Стерник Г.М. Почему разошлись взгляды московских аналитиков (методические размышления). М.: РГР, 2000.
112. Стерник Г.М. Рынок жилья Москвы и Московской области в 2003 году. Итоги и прогноз. М'.: РГР, 2003.
113. Стерник Г.М. Рынок недвижимости г. Москвы. М.: РГР, 2005.
114. Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. М.: РГР, 2000.
115. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости (учебное пособие). М.: РГР, 2002.
116. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. (Методические рекомендации Российской Гильдии риэторов по анализу рынка недвижимости) / Г. М; Стерник.-2005.- 243 с.I
117. Стерник Г.М., Черных Е.В. Эволюция качества жилья в переходной экономике России (на- примере Москвы) // Доклад на научной конференции Европейской сети исследователей жилища. Вена5, 2002.
118. Тарасевич Е. Современные принципы анализа рынка недвижимости // Научный электронный журнал Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 2001. Вып.1 (www.rclub.ru).
119. Тарасевич Е.И. Управление эксплуатацией недвижимости. СПб: Изд-во МКС, 2006.
120. Тенденции рынка. Состояние и тенденции развития рынка недвижимости Санкт-Петербурга, динамика цен, прогнозы. // Электронный ресурс. Режим доступа, www.rysev.sp.ru/tendenc.htm.
121. Терентьев В. А., Модель саморегулирования строительной деятельности требует существенной доработки. -Новый' уральский строитель.-Жилищно коммунальный комплекс Урала.- Электронный ресурс. Режим доступа Ссыка на домен более не работаетvart.php7cid.
122. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. Учеб. Пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. -М. ЮНИТИ-ДАНА, 2002; 303 с.
123. Устав некоммерческого партнерства Гильдия риэторов Московской области. Электронный ресурс. Режим доступа, Ссыка на домен более не работает
124. Фридман Дж. и Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело тд, 1995.
125. Фурцева С.В1 Проблемы, согласования результатов при оценке стоимости объектов недвижимости. /Оценочные технологии в экономических процессах: II Международная научно-практическая конференция-20-21' марта 2003 г., Тез. Докл. СПб.: СПбГИЭУ, 2003.162 с.
126. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. 232 с.
127. Чиченина Е. Предпочтения потребителей рынка коммерческой недвижимости. / Е. Чиченина. Электронный ресурс. Режим доступа:Ссыка на домен более не работаетpress/731/07.08.2006/110801
128. Чичерова Л. Кому нужен риэтор? Электронный ресурс. Режим-доступа: Ссыка на домен более не работаетpress/article/1317/.
129. Экономика и управление недвижимостью \ Под общ. Ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во АСВ,1999.- 457 с.
130. Электронный журнал: Новости рынка недвижимости. Лучше прежнего На высшем уровне. [Электронный"ресурс] Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетarticleprint.shtml?id=47
131. Электронный ресурс компании Инком-недвижимость. Режим доступа, Ссыка на домен более не работает
132. Электронный ресурс Московской ассоциации-гильдии риэторов. Режим доступа, Ссыка на домен более не работаетcgi-bin/index30.pl?:=press/2004/74
133. Явлинский Г.А. О ситуации в экономике и роли предпринимателей России. / Г. А. Явлинский.- ИА Альянс-Медиа. Электронный ресурс. Режим flOCTyna:Ссыка на домен более не работаетp>
134. Ясько А.Д. Пришел я к девелоперу. Российское предпринимательство №10-2005.
135. Everything Real Estate Investing Book: How to get started and make the most of your money (Everything: Business and Personal Finance)", 1998
136. Financial Analysis for Commercial: Investment Real Estate. Study Course CI., 1999.
137. Commercial Investment Real Estate Institute. 1997.
138. Fisher J. D., Martin R. S. Income Property Valuation. Ч Real Estate Education Compani, 1994.
139. Flanagan R., Norman G. Risk Management and Construction. Blackwell Scientific Publications, London, 1996.
140. Friedman J. P., Harris J. C., Lindeman J. B. Dictionary of Real Estate Terms. Ч Third Edition. Barron's Educational Series, Inc., New Yore, 1993.
141. Greer G. E. Investment Analysis for Real Estate Decisions. Fourth Edition. Dear-born Financial Publishing, Inc., Chicago, 1997.
142. The Appraisal of Real Estate. 11th Edition. Appraisal Institute, Chicago, Illinois, U.S., 1996.
Похожие диссертации
- Тенденции развития рынка недвижимости в условиях преобразования экономики
- Механизм функционирования риэторских (предпринимательских) организаций на рынке недвижимости
- Методы маркетингового взаимодействия продавца и покупателя на рынке недвижимости
- Разработка стратегии девелоперской предпринимательской структуры
- Диагностика и регулирование маркетинговой активности субъектов регионального рынка недвижимости