Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Методология формирования эффективной системы мониторинга в управлении городской жилищной недвижимостью тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	доктор экономических наук
Автор	Трухина, Наталья Игоревна
Место защиты	Москва
Год	2007
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Методология формирования эффективной системы мониторинга в управлении городской жилищной недвижимостью"

На правах рукописи

Трухина Наталья Игоревна

Методология формирования эффективной системы мониторинга в управлении городской жилищной недвижимостью

Специальность 08 00 05 -Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

00305Э203

Москва 2007

003059203

Работа выпонена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете

Научный консультант доктор экономических наук,

профессор Чернышев Леонид Николаевич

Официальные оппоненты доктор экономических наук,

профессор Фалькевич Николай Антонович

доктор экономических наук, профессор Рутгайзер Валерий Максович

доктор экономических наук, профессор Баронин Сергей Александрович

Ведущая организация государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования Московский институт коммунального хозяйства и строительства

Защита состоится л? *>> с^/Дг-? 2007 г в ^ час мин на заседании диссертационного совета Д 212 138 05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, Москва, Шлюзовая набережная, д 8, ауд 521.32Р

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета по адресу. 129337, Москва, Ярославское шоссе, д 26

Автореферат разослан л2-п> С^_2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета Исаева Г Л

Общая характеристика работы

Актуальность исследования. Обеспечение эффективности управления жилищной недвижимостью является важнейшим приоритетом экономической деятельности федеральных, региональных и местных органов управления. Преобразования последних лет были направлены на развитие рыночных механизмов в этой сфере, включая системы ее коммунального жизнеобеспечения К сожалению, переход к реальным рыночным отношениям в жилищно-коммунальном комплексе осуществляется не эффективно, и сопровождается кризисной ситуацией

Принятием Федерального закона О приватизации жилищного фонда РФ было положено начало демонополизации государственного управления жилищным фондом, массовой передаче жилых помещений в собственность граждан и стало возможным формирование рынка жилищной недвижимости. Всего за период с начала приватизации в частную собственность граждан было передано 22,1 мн квартир общей площадью 1088,2 мн кв м

Однако формирование рыночных механизмов в сфере управления жилищной недвижимостью пока не привело к повышению уровня развития рынка профессиональных услуг в этой сфере, несмотря на рост числа частных управляющих жилищных организаций, количество управляемого ими жилья в общей структуре жилищного фонда остается незначительным, низкими темпами осуществляется объединение собственников жилищного фонда в товарищества собственников жилья, не разработан механизм обеспечения конкурсного привлечения управляющих жилищным фондом и т д

А вместе с тем продожается интенсивное выбытие жилищной недвижимости Количество ветхого и аварийного жилья на начало 2005 года составило 93,3 мн кв м и продожает расти, что обусловлено низкими темпами ремонт-но-восстановительных работ, узостью финансовой базы для обеспечения процесса воспроизводства объектов недвижимости Объем устаревших производственных фондов на предприятиях и организациях коммунальной сферы увеличивается Значителен износ инженерных сетей, что в конечном счете снижает качество и своевременность предоставления необходимых услуг населению Степень износа объектов коммунального хозяйства по отдельным регионам достигает 70-80 %

Положение усугубляется еще и тем, что постоянно испытывается недостаток средств для финансирования отрасли Между тем, вследствие несвоевременной оплаты фактически оказанных услуг жилищно-коммунальный комплекс ежемесячно недополучает до 4,8 мрд руб

Поэтому устранение этих и других недостатков, имеющихся в жилищно-коммунальной сфере, развитие теории и совершенствование практики профессионального управления объектами жилищной недвижимости, в том числе разработка организационных моделей их функционирования, является одной из важнейших задач современной экономической науки Происходящие процессы

децентрализации управления, смещение акцента в проведении реформ на субфедеральный и муниципальный уровни также вызывают необходимость проведения исследования социально-экономической ситуации в регионах, муниципальных образованиях, без чего невозможно осуществление преобразований

Исследование эффективности взаимодействия органов управления жилищной недвижимостью муниципальных образований свидетельствует об отсутствии сбалансированной деятельности в этой сфере Положительное решение этой проблемы требует разработки системы регулирования и мониторинга в сфере управления, в том числе развития новых интегрированных структур, которые способствовали бы обеспечению эффективного взаимоувязанного решения всех аспектов, связанных с функционированием жилищной недвижимости и создания, в конечном счете, условий для повышения качества и степени обеспеченности потребителей жилищно-коммунальными услугами, продления продуктивной части жизненного цикла объектов недвижимости как одного из направлений воспроизводства

Современные исследования проблем формирования эффективного механизма управления собственностью, включая жилищную недвижимость, базируются на методологии, разработанной отечественными и зарубежным учеными

Фундаментальные положения в области теории управления вообще и управления недвижимостью в частности, механизмы привлечения инвестиционных источников воспроизводства недвижимости, а также различные проблемы управления жилищно-коммунальным комплексом, были сформулированы отечественными учеными С И Абрамовым, В В Бузыревым, Н Г Верстиной, М.И Ворониным, П Г Грабовым, В В Григорьевым, X М Гумбой, В Н. Зарубиным, А Н Кириловой, И Г. Лукмановой, В Я. Осташко, И П Панибратовым, В М Рутгайзером, Н А Фалькевичем, Б Б Хрусталевым, Л Н Чернышевым, М Д Шапиро, Н Ю Яськовой и др

Несмотря на то что отечественная и зарубежная теория и практика располагают различными подходами и методами управления недвижимостью, многие теоретические, методологические и методические вопросы управления жилищной недвижимостью носят дискуссионный характер, а некоторые из них представлены недостаточно. Из этого вытекает необходимость как в теоретическом, так и в практическом плане расширения существующих методологических представлений о системе мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью, что и обусловило выбор темы исследования, актуальность, ее цели и задачи.

Целью исследования является создание методологии формирования системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью в процессе ее функционирования и воспроизводства на основных этапах жизненного цикла

В соответствии с поставленной целью в работе были определены и решены следующие основные задачи

- исследована практика управления жилищной недвижимостью и определены основные тенденции развития с учетом социально-экономической специфики и задач функционирования ее на субфедеральном и муниципальном уровнях,

- проведен анализ финансового состояния предприятий и организаций жилищно-коммунальной сферы, выявлены особенности реструктуризации задоженностей участников жилищно-коммунального комплекса, процедуры и способы их погашения;

- обоснован концептуальный подход и разработаны методологические основы формирования системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью за счет создания интегрированных структур, способствующих эффективному взаимодействию между собой собственников и объединений собственников (ТСЖ, ЖСК и ЖК), органов управления муниципального образования, потенциальных инвесторов, жилищ-но-эксплуатационных и ресурсоснабжающих предприятий, управляющих жилищных организаций,

- сформулированы на основе системного подхода методологические принципы управления жилищной недвижимостью на различных этапах жизненного цикла, определены основные положения по формированию стратегии развития управляющих жилищных организаций, структурирована система показателей, а также разработана экономико-математическая модель оценки конкурсного предложения управляющих жилищных организаций на основе построения интегрального критерия,

- предложен методологический подход создания и развития арендной муниципальной жилищной недвижимости с разработкой системы мониторинга управления,

- разработан методологический подход формирования системы, оптимизирующей плановое содержание недвижимости и обеспечивающий механизм постоянного содержания и обслуживания жилищной недвижимости на протяжении всего жизненного цикла,

- предложен механизм экономической оценки эффективности реконструкции, модернизации и капитального ремонта жилищной недвижимости в условиях сложившейся застройки города, а также агоритм формирования оптимального портфеля реконструируемых объектов,

- выведен критерий, позволяющий оценить качество управления жилищной недвижимостью с учетом динамики состояния и адаптируемый к изменениям на рынке оказания услуг

Объектом исследования являются предприятия и организации жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации и Воронежской области

Предметом исследования являются процессы функционирования и развития жилищной недвижимости и система мониторинга управления ею на региональном и муниципальном уровнях в условиях рыночных отношений

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют диалектический метод познания; экономические законы и закономерности, современные экономические теории, фундаментальные труды классиков экономической и управленческой науки, работы отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам экономики и управления недвижимостью, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, инструктивные материалы и методические разработки Министерства регионального развития РФ и научно-исследовательских институтов

Информационной базой исследования послужили данные Госкомстата РФ, Министерства регионального развития РФ, отчетные данные организаций и предприятий жилищно-коммунального комплекса Воронежского региона, материалы, опубликованные в периодической печати, а также материалы научно-практических конференций и семинаров

В процессе исследования были использованы положения системного анализа, методы экспертных оценок, теория вероятности и линейного программирования, методы экономико-математического моделирования и прогнозирования, теория колективного принятия решений, теория рисков, теория графов и т д.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методологических принципов и обоснований научных положений, позволяющих выработать методологию формирования системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью и способствующей формированию и функционированию механизма более поного и скоординированного взаимодействия основных участников жилищно-коммунальной сферы

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем

1. Сформулированы концепция и методологические положения по формированию системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью, основанной на учете состояния и требований рынка по предоставлению качественных жилищно-коммунальных услуг и позволяющей более поно учесть интересы собственников, объединений собственников (ТСЖ, ЖСК и ЖК), органов муниципальной власти, хозяйствующих субъектов и инвесторов

2. Раскрыто содержание, и выявлены особенности функционирования управляющих жилищных организаций как мониторируемых субъектов в контексте создания единой системы управления жизненным циклом жилищной недвижимости, важной составляющей городской экономики

3. Предложен интегральный критерий оценки управляющей жилищной организации по измеряемым и трудноформализуемым показателям, который является взвешенной суммой аддитивных критериев по измеряемым показателям и показателям экспертной оценки Построение критерия экспертного блока базируется на агрегировании оценок экспертов с использованием методов парных сравнений, ранжирований, усреднений и методов линейного программирования Дан агоритм построения критерия

4 Обоснован организационно-экономический механизм и процедура принятия управленческого решения по выбору рациональных организационно-экономических вариантов, обеспечивающих воспроизводство объектов недвижимости

5 Предложен способ оценки эффективности реконструкции, модернизации и капитального ремонта в условиях сложившейся застройки города, основанный на применении методов средне-дисперсионного анализа и теории игр

6 Разработана функциональная модель планового содержания недвижимости на всех этапах жизненного цикла, отражающая взаимосвязь и функциональные обязанности всех участников строительства города, заказчиков-застройщиков, проектировщиков, организаций, контролирующих процесс строительства, подрядных организаций, а также управляющих и эксплуатационных организаций

7 Сформирован методологический подход по формированию и развитию объектов арендной муниципальной жилищной недвижимости, предусматривающий учет состояния и прогнозы развития рынка недвижимости Предложена методика оценки эффективности проектов, в основу которой положены многовариантные прогнозные оценки арендных платежей Это, в свою очередь, позволяет создать новую бизнес-систему, отвечающую современным требованиям рыночных отношений

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что разработанные научные положения, методологические подходы и методические рекомендации будут способствовать реформированию системы управления жилищной недвижимостью, регулированию процессов ее воспроизводства и формированию системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью

Достоверность полученных автором научных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгатерской отчетности за период с 1998 по 2005 гг предприятий жилищно-коммунального комплекса, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Министерства экономического развития РФ, Министерства регионального развития РФ и подтверждается апробацией результатов исследования.

На защиту выносится:

1. Методология формирования системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью и координацию взаимодействия основных участников жилищно-коммунального комплекса

2 Методический инструментарий оценки эффективности управления и конкурентоспособности управляющих жилищных организаций, учитывающий интересы как муниципалитета (города), так и других собственников жилищной недвижимости

3 Методы оценки конкурсного предложения управляющих жилищных организаций, обеспечивающие оптимальный выбор с позиции ценовых и качественных характеристик испонителя работ по управлению жилищной недвижимостью.

4 Функциональная модель планового содержания объектов жилищной недвижимости на всех этапах жизненного цикла

5 Методические положения и практические рекомендации по созданию и развитию арендной муниципальной жилищной недвижимости

Апробация и внедрение результатов исследования состоят в следующем основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности практической реализации в органах управления региональных и муниципальных образований и могут быть использованы для дальнейших научных исследований в этой области

Основные положения работы были приняты к использованию в практической деятельности нормативного и программного характера при выработке региональной стратегии развития органами местного самоуправления г Воронежа Основные теоретические и практические рекомендации докладывались и получили одобрение на международных, всероссийских научно-практических конференциях (Энергосбережение в ЖКХ и строительстве, г Москва, 2006, Недвижимость проблемы экономики, управления и подготовки кадров, г Москва, 2006, Современные сложные системы управления, г Воронеж, 2004 г, 2005 г. и другие)

Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс в рамках преподавания дисциплин Экономика недвижимости, Оценка недвижимости, Экономика и организация городского хозяйства Воронежского государственного архитектурно-строительного университета Автором были подготовлены и опубликованы учебные пособия, программы, методические указания

Публикации. По теме диссертации опубликовано 39 печатных работ, в том числе 3 монографии, 3 учебно-методических пособия, 8 статей в ведущих рецензируемых научных изданиях согласно перечню ВАК Министерства образования и науки РФ Общий объем публикаций, лично принадлежащих автору, составил 66,5 пл

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, основных выводов и приложений Объем диссертации без приложений составляет 339 страниц, в том числе 20 таблиц и 59 рисунков Библиографический список состоит из 227 наименований научных трудов отечественных и зарубежных авторов.

Основное содержание работы

Одной из важнейших задач современной государственной политики является повышение эффективности функционирования и поиск новых методов управления собственностью, значительную часть которой составляет жилищная недвижимость Особенность этого вида недвижимости обусловлена ее сущностной характеристикой, включающей в себя как жилищный фонд и землю, так и неразрывно связанные с жилищным фондом услуги по его инженерному обустройству (тепло-, водо-, газо-, электроснабжению и др), без которых жилье в современном понимании не может рассматриваться как жилая единица

Фактически деятельность федеральных властей в этой области в последние годы была направлена на формирование трех взаимосвязанных рынков рынка жилья, рынка жилищных и коммунальных услуг Если рынок жилья динамично развивается, охватывая не только строительство, оборот (куплю-продажу) жилья, но и весь технологический цикл, вплоть до производства первичных строительных материалов, то рынок жилищных услуг, представляющий два сегмента рынок услуг по ремонту и содержанию домовладений и рынок услуг по управлению многоквартирными домами, сдерживается практически отсутствием второго сегмента - рынка управления жилищной недвижимостью

Емкость рынка коммунальных услуг соизмерима с рынком жилья, который составляет свыше 750 мрд руб, и несмотря на это сохраняется монополия муниципальных властей на управление жилищным фондом и муниципальной инфраструктурой

Проведенный автором анализ управления недвижимым имуществом жилищного хозяйства России и опыт развитых стран позволили выявить основные проблемы, характерные для жилищной сферы (рис 1)

Рис 1 Основные проблемы и цели развития жилищной сферы

В настоящее время жилищная недвижимость характеризуется следующими данными Жилищный фонд РФ составляет 2 917,2 мн кв м общей площади, в том числе государственный - 161,8 мн кв м (5,5 %), муниципальный -585,9 мн кв м (20,1 %), частный - 2 145, мн кв м (73,5 %), общественный и смешанный - 24, 5 мн кв м (0,9 %)

Техническое состояние жилых зданий весьма разнородно Значительную часть, а это 1,1 мрд кв м, или 37,7 %, составляют дома с износом от 31 % до 65 %, то есть здания, требующие ремонта В хорошем техническом состоянии находятся 58,2 % от общего объема жилищного фонда, или 1,7 мрд кв м общей площади Ветхое и аварийное жилье составляет 3,2 % или 93,3 мн кв м общей площади (что выше уровня 1990 г более чем в 2,5 раза), а число проживающих в нем увеличилось до 4,9 мн человек

Качество жилищной недвижимости определяется прежде всего уровнем ее благоустройства, надежностью работы систем инженерного оборудования (водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и т д ), а значит, уровнем развития коммунальной сферы Вместе с тем, износ основных фондов коммунальной инфраструктуры растет быстрыми темпами Только на проведение работ по восстановлению основных фондов коммунального сектора требуются средства в размере 1 трн 636 мрд руб

Проведенный автором анализ современного состояния жилищной недвижимости показал слабое развитие конкурентной среды, неэффективную систему управления, отсутствие рынка профессиональных управляющих организаций, экономических стимулов для снижения издержек и повышения качества предоставления жилищно-коммунальных услуг, кризисное финансовое положение большинства предприятий, работающих в жилищно-коммунальной сфере

Как известно, основная доля пономочий и ответственности за управление жилищной недвижимостью и системами ее жизнеобеспечения относится к компетенции регионов и муниципалитетов В работе в числе приоритетных задач, стоящих перед органами местного самоуправления автор рассматривает следующие демонополизацию управления и содержания объектов жилищной недвижимости, формирование конкурентной среды в жилищном и коммунальном секторах, создание благоприятных правовых и организационно-экономических условий для развития самоуправления граждан, проведение инвентаризации, адекватной оценки и регистрации основных фондов коммунальной инфраструктуры, проведение конкурсов на управление многоквартирными домами, участие в разработке программ обновления сложившейся застройки территории, в том числе реконструкции и капитального ремонта для обеспечения комфортных и безопасных условий проживания граждан

Автором также была рассмотрена практика формирования и развития жилищной недвижимости с учетом региональных особенностей Так, в Воронежской области, которая является крупнейшей в Центральном Федеральном округе (ЦФО) и занимающей четвертое место среди 18 субъектов ЦФО по объему ввода жилья, проблема создания эффективной системы управления жилищной недвижимостью является одной из наиболее актуальных Это связано с рядом

причин- высоким удельным весом многоквартирных домов, который составляет 54 % общего объема жилищного фонда, а по городскому округу г Воронеж этот показатель достигает 92,5 %, значительным уровнем его износа число жилых помещений, требующих работ по реконструкции и капитальному ремонту, составляет около 67 % Основная часть имеющегося жилищного фонда, то есть более 80 %, построена до 1970 г В то же время работы по реконструкции и ремонту жилищной недвижимости не превышают 10-15 % потребности Данные тенденции характеры для большинства регионов России

Проведенные автором исследования эффективности взаимодействия органов управления свидетельствуют о недостаточно сбалансированной деятельности в этой сфере, отсутствии комплексной системы институционального построения и взаимодействия органов местного самоуправления, управляющих жилищных организаций, жилищно-эксплуатационных, ресурсоснабжающих предприятий и потребителей (собственников), что сдерживает развитие рыночных отношений.

Все это требует совершенствования существующих и обоснования новых методологических подходов к управлению жилищной недвижимостью и формированию системы мониторинга, что и является основной задачей данного исследования

В общепринятом контексте под мониторингом понимается процесс наблюдения за объектом, оценка его состояния, осуществление контроля за характером происходящих событий, предупреждение нежелательных тенденций развития Мониторинг имеет адресность и предметную направленность, то есть применяется к конкретным объектам и процессам для решения поставленных задач Он также представляет собой непрерывный процесс, организующийся на достаточно продожительном промежутке времени, что позволяет оценивать тенденции процессов и прогнозировать развитие этих тенденций Мониторинг предполагается проводить с использованием системы индикаторов, которые дожны соответствовать таким требованиям, как

- целенаправленность - индикаторы дожны быть нацелены на принятие адекватных оперативных решений,

- своевременность и регулярность - периодичность поступления информации, позволяющей своевременно принимать необходимые решения, минимизируя ущерб от неблагоприятных изменений и максимизируя эффект от использования появляющихся возможностей,

- динамизм, перспективность и сравнимость показателей,

- достоверность, понота и адекватность используемых показателей, учитывающих специфику деятельности каждого мониторируемого предприятия,

- эффективность - эффект от использования своевременно выявленных возможностей дожен превышать затраты на проведение мониторинга

В диссертации автором подробно рассмотрена система индикаторов в структуре мониторинга, охватывающая основные аспекты деятельности предприятий жилищно-коммунальной сферы

Целью мониторинга управления объектами жилищной недвижимости является получение информации о состоянии исследуемого процесса и на этой основе постановка целевых задач, направленных на совершенствование существующей системы управления с целевой ориентацией на улучшение жилищных условий населения, повышение качества жилищно-коммунальных услуг, обеспечение выпонения нормативных требований по содержанию жилищной недвижимости, повышение инвестиционной активности в сфере ее воспроизводства и т д, поддержка малоимущих слоев населения Таким образом, мониторинг является сложнейшей многоцелевой системой, требующей современных средств постоянного действия, а также соответствующих управленческих структур для принятия эффективных решений

Результат исследования зарубежного опыта (Финляндии, Швеции, США, Великобритании, Нидерландов, Франции) свидетельствует о сформировавшейся системе управления жилищной недвижимостью с четко обозначенными функциями всех субъектов взаимоотношений государства - муниципалитета -управляющей организации - граждан Значительная роль в структуре управления отводится муниципалитетам, которые в ряде стран являются крупнейшими собственниками жилищной недвижимости Главным звеном структуры управления являются управляющие организации, решающие вопросы от обеспечения нормального функционирования и сохранности домовладения до выпонения стратегических задач повышения стоимости управляемой жилищной недвижимости Происходит перераспределение инвестиций с нового строительства на модернизацию и реконструкцию жилищной недвижимости Объем инвестиций на эти цели значителен и в ряде стран сопоставим с объемом нового строительства

Анализ состояния отечественного жилищно-коммунального комплекса, а также зарубежного опыта, использование информационных и аналитических материалов по всем аспектам управления жилищной недвижимостью позволили автору выявить особенности и специфику современного управления ею, обосновать научные принципы реформирования жилищной и коммунальной сфер с учетом региональных особенностей и повышения роли муниципальных образований

В диссертации представлен комплексный анализ основных организационно-правовых форм управления жилищной недвижимостью На основе классификации организационно-правовых форм управления по формам, видам деятельности, порядку и характеру управления, способу контроля и другим показателям произведен сравнительный анализ их адекватности современным требованиям рыночных отношений, на основе которого автором определено, что ключевым звеном устойчивого развития жилищной сферы является управляющая жилищная организация

Оптимальная схема управления объектами жилищной недвижимости, определенная на основе мониторинга, служит основой для выбора собственником той управляющей жилищной организации, которая реализует поставленные перед ней цели наилучшего содержания и обслуживания жилого фонда и предос-

тавления качественных жилищно-коммунальных услуг при минимальных затратах финансовых ресурсов В этой связи первостепенное значение приобретает оценка деятельности управляющей жилищной организации, которая дает возможность проанализировать и определить эффективность управления жилищной недвижимостью Оценка уровня и качества работы управляющей жилищной организации требует разработки сбалансированной системы показателей, в ходе которой происходит преобразование перспективных планов организации в совокупность тактических целей и мероприятий, что, в конечном счете, позволит интегрировать разработанную систему в управленческий процесс

При оценке экономического состояния управляющей жилищной организации основной характеристикой, позволяющей ей достигнуть своих целей в условиях действия на рынке других организаций-претендентов, является конкурентоспособность, что предполагает способность организации осуществлять эффективный экономический контакт с потребителем И если взаимодействие с потребителем осуществляется через куплю-продажу услуг, взаимодействие с поставщиками - через куплю-продажу ресурсов, то взаимодействие с конкурентами - через систему организационных мер, текущих и перспективных, реализующих активность организации в конкурентной среде

В диссертации обосновано, что в отношении управляющих жилищных организаций конкурентоспособным является такое производство услуги, которое на базе эффективного управления имеющимися ресурсами (материальными, трудовыми, финансовыми) обеспечивает обслуживание потребителей с минимальными издержками и высоким уровнем качества Оценка конкурентоспособности предприятия жилищно-коммунального комплекса предусматривает определение его потенциальных возможностей и поиска резервов минимизации затрат

Оценка уровня и качества работы управляющей жилищной организации дожна быть адекватным образом увязана с интересами города (муниципалитета) и жителями (собственниками) (рис 2) Автором предложена концепция сбалансированной системы показателей, позволяющая соединить показатели, традиционно характеризующие экономическое состояние предприятия, с операционными измерителями таких аспектов, как степень удовлетворения потребителей по качеству и объему предоставленных жилищно-коммунальных услуг, обеспечение надлежащего состояния жилищного фонда

Одними из главных показателей, характеризующих деятельность управляющей жилищной организации, являются такие, которые определяют организационный; производственный, экономический, финансовый и социально-трудовой потенциалы Наряду с ними, не менее весомыми являются показатели, характеризующие качество работы управляющей организации, то есть показатели, тесно связанные с оценкой ее деятельности потребителем

В работе качественные характеристики управляющей жилищной организации объединены в четыре блока первый блок - организация обслуживания и обеспечения надлежащего технического состояния объекта жилищной недвижимости, второй блок Ч договорная деятельность, третий блок - работа с под-

рядными и ресурсоснабжающими организациями, четвертый блок - качество предоставления жилищно-коммунальных услуг Автором обосновывается и дается исчерпывающий перечень направлений деятельности управляющей организации, входящих в каждый блок

Рис 2 Мониторинг многофакторной оценки деятелыюста управляющей жилищной организации

Оценка управляющей жилищной организации предполагает анализ этих разноплановых показателей, сопоставление их значимости и выведение обобщающего интегрального показателя, характеризующего управляющую жилищную организацию целиком Мониторинг этого показателя способствует повышению эффективности управления жилищной недвижимостью

В работе выпонено моделирование интегрального показателя конкурентоспособности управляющей жилищной организации Оценка уровня конкурентоспособности управляющей жилищной организации (УЖО) является основой для принятия управленческих решений по выбору УЖО на конкурсной основе путем реализации процедуры торгов

В диссертации делается вывод, что несмотря на широкий спектр применения процедуры подрядных торгов, не разработана четкая методика оценки конкурсного предложения управляющих жилищных организаций, определяющая оптимальный вариант сочетания интересов собственника и управляющей организации, делающая их сотрудничество взаимовыгодным

Автор разработал и предложил метод оценки конкурсного предложения управляющих жилищных организаций, который обеспечивает оптимальный выбор с позиции ценовых и качественных характеристик испонителя работ по управлению жилищной недвижимостью

С формальной точки зрения управляющая жилищная организация определяется набором данных, характеризующих ее основную деятельность и упорядоченных некоторым образом Для объектов с точно измеряемыми данными эффективной и опробованной является бальная система оценки, а для нечетко определяемых- различные системы экспертных оценок

Поэтому естественной является группировка всего набора данных об управляющей жилищной организации и на два класса лиг, где к означает набор точно измеряемых данных, а г - набор данных, точное определение которых затруднительно или невозможно Например, к первым данным относится информация финансового характера, подкрепленная документами, ко вторым -мнение потребителя о качестве предоставляемых жилищно-коммунальных услуг

Под управляющей жилищной организацией автор понимает многомерный набор параметров вида и = (й,г), где и=(щ,. ,ит), 1 = (Хь >гр)> а

=(",!, , и1Щ) Вектор и, называется характеристикой уровня г, а числа иу -

показателями характеристики уровня г Вектор г называется экспертизой

Сам конкурс по определению победителя из множества N = {7], ,ип],

и, =(м',г') управляющих организаций является правилом упорядочения этого множества В качестве такого правила предложена экономико-математическая модель, в которой критерий оценки организации и задается выражением вида

Л(/) = ОД(й),АГ2(г)), (1)

где Кх(и ) - критерий оценки УЖО по точным показателям, а К2(г) - критерий оценки УЖО по показателям, определяемым экспертизой В качестве критерия /Г)(и) берется аддитивный критерий рейтинговой оценки г(и), а в качестве КпЦ) - аддитивный критерий Э(г) экспертной оценки В качестве интегрального критерия /? берется взвешенная сумма

= (2) г(и) Э(г)

Здесь векторы и z являются характеристиками эталонной организации О = (м, z), а 0 < а < 1 означает вес критерия г(и), а (1 - а) - вес критерия Э(г)

Остановимся на построении критериев г(м) и Э(г) Критерий л(м) определяется в виде

k >nt Г(М)=1>,(Е<7уМу) i=l ;=1

Коэффициенты <г/у и ql таковы, что

=1. 0<9Д<1, 0<g, <1

7=1 1=1

Таким образом, задание критерия /-(г/) поностью определяется заданием его коэффициентов и Применительно к УЖО значения берутся из сложившейся практики, а коэффициенты определяются на основе значимости критерия К1 к значимости критерия К}, а именно К1/К1

При этом значения находятся как координаты собственного вектора, отвечающего максимальному положительному собственному значению матрицы значимости с коэффициентами ац - К^К}

При построении критерия Э(г) предполагается, что имеется экспертный

совет, состоящий из т экспертов, оценивающий управляющую организацию по

правилу Э(г) = л,г, При этом коэффициенты а, подбираются таким образом,

чтобы критерий Э(г) не противоречил парным предпочтениям экспертов Для этого коэффициенты а, ищутся как решение оптимизационной задачи

, р + =1.

Х=' .5=1

Здесь г, =(г,1, -и,р) - экспертная оценка организации и, Смысл -величина рассогласования критерия Э(г) и мнения экспертов по организациям Ц, и I/,

Предложенная модель определения победителей конкурса допускает эффективную реализацию на компьютере, для чего дается агоритм его проведения В диссертации приводится реализация построенной модели применительно к конкурсу управляющих жилищных организаций

Основным содержанием и целью региональной политики в части жилищной недвижимости является территориальная организация ее воспроизводства Поэтому важнейшей составляющей мониторинга управления недвижимостью является мониторинг процесса ее воспроизводства в рамках региона, который направлен прежде всего на повышение эффективности использования регионального потенциала

Существует два основных концептуальных подхода к понятию регион регион как сугубо экономическая система и регион как социально-экономическая система В рамках социально-экономического подхода регион Ч это социально-экономический комплекс, основные звенья которого, а именно материальное производство и социальная сфера, сбалансированы. При этом одним из основных признаков территориального развития является социально-экономическая ориентация, то есть оценка вектора и количественных параметров региональных процессов, прежде всего потому, как они влияют на уровень и качество жизни населения

В диссертации автором проведен анализ социально-экономического развития Воронежского региона по 85 показателям, сгруппированным в 4 крупных блока и 21 подблок по основным направлениям экономической и социальной сферы за 2000-2004 гг Представленная классификация характеризует объекты как прямого управления (бюджет, земельные ресурсы, жилая и нежилая недвижимость), так и косвенного управления

Важным этапом анализа социально-экономического развития региона является нахождение интегрального показателя, позволяющего производить комплексную оценку деятельности экономических субъектов Это, в свою очередь, позволяет осуществлять рейтингование регионов, выделяя регионы с высоким, средним, низким и крайне низким экономическим потенциалом

Проведенный автором анализ теоретических исследований и практический условий формирования регионального потенциала подтверждает необходимость активизации воспроизводственных процессов в регионе, акценты акти-

визации дожны быть прежде всего направлены на реконструкцию, модернизацию и капитальный ремонт

В современных условиях проведение работ по капитальному ремонту и реконструкции сдерживает отсутствие источников их инвестирования, а также необходимых накоплений на проведение капитальных ремонтов, низкая платежеспособность населения Основные решения, касающиеся содержания общего имущества многоквартирного дома, принимаются на общих собраниях собственников помещений. Однако существующие перечни работ и услуг по содержанию жилищного фонда не учитывают потребности и финансовые возможности собственников жилья, а многообразие состава общего имущества в многоквартирных домах, различное техническое состояние элементов зданий, а также высокая субъективность решений, принимаемых собственниками помещений на своих собраниях, усугубляют ситуацию. Требуется пересмотр перечня обязательных работ и услуг по техническому обслуживанию и ремонту жилого здания, формирование дифференцированного подхода к стандартам эксплуатации и т д В диссертации обосновывается необходимость перехода на объектный учет и планирование расходов на управление жилищной недвижимостью и обеспечение сбалансированности расходов на содержание с полученными доходами, что позволит собственнику принимать обоснованные решения по выбору конкретной схемы содержания и ремонта объекта недвижимости в зависимости от состава, конструктивных особенностей технического состояния общего имущества многоквартирного дома с адаптацией на финансовую составляющую проводимых мероприятий

Социально-экономическая необходимость реконструкции и модернизации связана с решением таких задач, как формирование комплексной жилой среды и обеспечения архитектурно-пространственной выразительности, социально-экономического комфорта и функциональной достаточности жилых районов, повышение эффективности использования городских территорий, сохранности и увеличения многообразия жилой среды и застройки, отвечающей запросам различных групп населения, улучшение потребительских и эксплуатационных характеристик существующего жилищного фонда в соответствии с утвержденными нормами проживания, сохранения исторического облика городов и др (рис 3)

Эффективность реконструкции, модернизации и капитального ремонта жилых зданий во многом зависит от предстоящих эксплуатационных расходов, суммарная величина которых в ряде случаев в несколько раз выше не только единовременных затрат, но и стоимости нового строительства

Формирование комплексной жилой среды и обеспечение архитектурно-пространственной вырази тетьности социально экологического комфорта и доста. точности жилых районов

Сохранение и увеличение многообразия жилой сре ды и застройки отвечающих запросам различных групп населения

Улучшение потребительских и эксплуатационных характеристик существующего жилищного фонда в соответствии с утвержденными нормами проживания

Технические

- возможности ремонтно строительной базы

- мощность и физический износ инженерной инфраструктуры района

- возможность использования инновацион ныл технологий и современных материалов

Социально экономические

социальная активность насетгния бтаго>стройство территории

- общие тенденции развития района города

- источники и способы инвестирования

- анализ оынка.

Уаравленческме

развитие форм собственности и рынка недвижимости градостроительные нормативы и требования - существующие и на перспектив) - возможности целевого финансирования

Экологические

- загрязненность атмосферы шумовое радиационное загрязнение выбросы транспортом и промышленно стъю вредных веществ

Результаты

Реконструкция и модернизация объектов жилищной недвижимости

Затраты

Единовременные

подготовительные работы

- проекта о

изыскательские работы строительные работы

- благоустройство и озеленение территории

- внешние инженерные сети

Эксплуатационные

- на содержание зданий территории техническое об сяужя ванне инже нерных сетей и со оружений организационно производственные

Компенсационные - стоимость сносцмьгл (выводимых) объектов различного назначения стоимость переноса инженерно транспортных и других объектов

Технические

- конструктивные решения зданий различных серий

сушествующие объемно-планировочные решения зданий их этажность конфитюра ция,

- физический износ зданий и инженерного оборудования

Соци&льно-эков омические

уровень обеспеченности жильем демографический состав насетения обеспечение санктарно гигиенических эргономических требований предъявляемых к жилью

- соотношение бюджетного и внебюджетного финансирования пл* кпепитон на житье

Управленческие

- механизм распределения жилья

- структура доходов и расходов населения, налоговая политика

- политика в области землепользования

Экотогаческяе

температурный ветровой режим естественная освещенность наличие природного ландшафта и др

Рис 3 Основные факторы, оказывающие влияние на принятие решения по реконструкции объектов жилищной недвижимости

В работе показано, что уже на предынвестиционном периоде объектов недвижимости, подлежащих реконструкции, модернизации или капитальному ремонту, требуется разработка бизнес-планов и инвестиционных проектов с целью определения целесообразности проведения данных видов работ Выбор наиболее предпочтительных вариантов воспроизводства объектов жилищной недвижимости возможен на основе построения экономико-математической модели принятия управленческого решения по выбору рациональных организационно-экономических вариантов обеспечения сохранности и воспроизводства объектов недвижимости Предложен критерий оценки эффективности проведения работ по реконструкции и капитальному ремонту Построение критериев оценки основывается на применении методики средне-дисперсионного анализа и теории игр

Автор предлагает агоритм формирования оптимального портфеля реконструируемых объектов недвижимости Основой методики формирования портфеля недвижимости является применение комбинаторных методов. При этом рассмотрены случаи как с ограниченными, так и с неограниченными ресурсами

Уровень управления объектами жилищной недвижимости во многом определяется тем, насколько обеспечивается гарантированное качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг

Понятие качество предоставленных услуг в работе основано на трактовке определения качества, во-первых, как степени удовлетворения потребителя конечным результатом, и, во-вторых, как качества протекания совокупности процессов, обеспечивающих конечный результат Исходя из того, что жилищно-коммунальная услуга - результат взаимодействия испонителя и потребителя услуг, а также деятельности, направленной на удовлетворение потребности ее потребителей, она дожна отвечать следующим требованиям

- соответствовать действующим стандартам, техническим требованиям или условиям договора (в том числе, по содержанию и ремонту жилищного фонда, холодному водоснабжению, водоотведению, отоплению, горячему водоснабжению и т д) и отвечать строго определенным потребностям населения,

- отвечать интересам потребителей, поскольку она строится на основе экономически обоснованного тарифа, дожна быть выгодна для поставщика (испонителя услуги) и доступной для потребителя,

- отвечать требованиям общества, вытекающим из законов и инструкций, относящихся к защите окружающей среды и здоровья людей

Под системой управления качеством жилищно-коммунальных услуг автор понимает совокупность мероприятий, методов, средств, направленных на установление, обеспечение и поддержание необходимого уровня предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на всех этапах их создания

Стандарты качества ЖКУ дожны встраиваться в систему управления качеством, как минимальные социальные показатели услуг, определяемые уровнем финансирования этой услуги (слагаемых из оплаты населения, бюджетной

дотации и субсидии), иметь методику оценки, измерения или статистического наблюдения

В работе определено, что стандарты качества являются основой для организации постоянного мониторинга уровня качества предоставляемых потребителю услуг, количественное значение которого адекватным образом дожно учитываться при формировании цен и тарифов Требования, предъявляемые к стандартам показателей качества жилищно-коммунальных услуг, дожны стимулировать повышение уровня жизнеобеспечения населения и регулировать правоотношения поставщика услуги и потребителя

Показатели качества жилищно-коммунальных услуг представляют многоуровневую иерархическую систему, охватывающую всех участников рынка этих услуг регулирующих органов, управляющих жилищных организаций (служб заказчика, дирекций единого заказчика и пр), потребителей и поставщиков

В сложившейся структуре управления испонителем жилищно-коммунальных услуг является, как правило, управляющая жилищная организация, непосредственно предоставляющая услуги населению В этой связи оценка качества работы управляющей жилищной организации потребителем приобретает первостепенное значение, являясь инструментом для принятия решения по реализации намеченных собственником мероприятий с целью повышения эффективности управления жилищным фондом

Система показателей деятельности управляющих жилищных организаций дожна учитывать следующие требования нацеленность на принятие адекватных оперативных решений, периодичность поступления информации, позволяющей принимать решения, минимизирующие ущерб от неблагоприятных изменений и максимизирующие эффект от использования появляющихся возможностей, возможность объективного измерения значений показателей, как количественного, так и качественного свойства В соответствии с этим в диссертации предложена методика оценки качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг потребителем

Потребитель осуществляет оценку качества услуг, предлагаемых управляющей жилищной организацией, и в этом смысле выступает как эксперт Однако по сравнению с оценкой организации группой экспертов-специалистов здесь имеются существенные отличия.

Во-первых, выработка мнения экспертной группы часто связана с проблемой сопоставления конкурентов (ранжирование, парные сравнения и пр ) При оценке же качества работы управляющей организации рядовой потребитель оценивает работу только своей организации, не касаясь ее конкурентов Во-вторых, важна оценка не отдельного потребителя услуг организации, а колективное мнение большого числа потребителей Для этого нужен механизм агрегирования индивидуальных мнений

Для построения критерия оценки качества услуг управляющей жилищной организации вводи гея вектор качества к=(к{, где векторы

к, =(к,1, ,кш ) имеют в качестве коэффициентов числа, являющиеся показателями фактора 1 Предполагается, что вектор к является агрегированным и содержит как оценочные, так и точные показатели Вектор к характеризует организацию изнутри Для сравнения с другими организациями вводятся граничные векторы кт и км и эталонный вектор э того же, что и к формата

Недостаточная обработанность и стандартизация методик оценки качества предполагает необходимость учета динамики векторов качества Обозначим через э (у) значения векторов в моменты времени у = 0,1,2, .

Характеристика фактора в момент времени у определяется соотношением

ыЭа о) г ЭД(у)

Здесь а,[ > О, Д(>0, а х1,(г) таковы, что хи(х) = 0 при г<кт^ и при г < кМ{1, *,,(*) = 1 при к,щ1 < г <

Числа кщ1 и км^ являются коэффициентами граничных векторов кт и

Первое слагаемое в выражении (4) учитывает относительное значение показателя по отношению к эталонному с весом >0 Второе слагаемое (4) учитывает динамику фактора 1 по сравнению с предыдущим состоянием

При этом веса удовлетворяют условию нормировки ^ аи + Д, = 1,

1=1 1=1

2 А = Д,, аа = 1 - Д Число 0 < Д, < 1 характеризует вес динамической составляющей

Интегральный критерий качества задается выражением

Здесь 0 < у < 1, у, = 1. Коэффициенты у1 означают вес качественного 1=1

фактора I в общей оценке качества В развернутом виде №](к())) выглядит так

ЩЬШ=<*л(Ш)+I (6)

Качество жилищно-коммунальных услуг находится в прямой зависимости от уровня финансирования жилищной и коммунальной сферы на текущий момент и на перспективу

Результаты исследования показали, что одной из острых проблем финансового состояния ЖКК является накопление кредиторской задоженности Причиной ее накопления является наряду с дебиторской задоженностью рост убытков предприятий жилищно-коммунального комплекса Наибольшая доля в дебиторской задоженности (44 %) Ч доги бюджетов всех уровней, в том числе местного бюджета (36 %) Неплатежи промышленных и прочих потребителей Ч 20 %, населения - 17 % Кроме того, задоженность организаций, финансируемых из бюджета составляет 11% (на базе данных Воронежского региона) На образование и накопление кредиторской задоженности влияют такие убытки предприятий ЖКК, которые возникают из-за несбалансированной тарифной политики, неэффективной хозяйственной деятельности предприятий, низкого качества планирования их финансовых потребностей

На основании анализа причин возникновения взаимозадоженности среди основных участников жилищно-коммунального комплекса автором проведена классификация задоженностей в целях систематизации методов управления процессами ее погашения В работе подробно рассмотрен и предложен комплекс мероприятий по оздоровлению финансовой ситуации в жилищно-коммунальной сфере

Одним из направлений изменения форм управления инженерной инфраструктурой и привлечения для этих целей внебюджетных средств является передача объектов коммунального хозяйства частному сектору в делегированное управление, в том числе с использованием механизма концессии В диссертации дается аргументированный комплексный анализ основных форм государственно-частного партнерства по таким параметрам, как цель, роль государства, формы инвестирования, преимущества и недостатки, срок контракта и другим Существующий диапазон форм государственно-частного сотрудничества широк от поной государственной собственности и управления (традиционная модель) до почти поной частной собственности и управления Исследования показывают на необходимость проработки рамок привлечения частного сектора для каждого из параметров предоставления услуг.

Существенным фактором развития и модернизации жилищно-коммунального комплекса, составляющим основу его финансового оздоровления и обеспечения модернизации основных фондов, надежного коммунального обслуживания потребителей является рациональная тарифно-ценовая политика В работе рассмотрено два принципиальных подхода к осуществлению тарифно-ценовой политики радикальный (величина тарифа устанавливается в интересах производителей, обеспечивая получение большей прибыли за счет достижения выгодного для них соотношения ценности услуги к затратам на ее производство) и компромиссный (обеспечение регулируемого ценообразования за предоставляемые услуги, в основу которых положены фактические затраты), и также обосновано положение, согласно которому тарифно-ценовая политика в

системе жилищно-коммунального комплекса дожна формироваться с учетом социальной его направленности и специфических особенностей свойств жилищно-коммунальной услуги незаменимости и доступности

Автор пришел к выводу также о том, что существующей в настоящее время тарифно-ценовой политике в свете рыночных преобразований присущи следующие недостатки

1 Низкая ресурсная эффективность производства коммунальных услуг Использование индикативного планирования позволило проследить тенденции ценовой ситуации, выявить непроизводительные затраты, резервы снижения себестоимости выпонения конкретных этапов технологических процессов, а также установить контроль за работами, которые либо не выпоняются, либо выпоняются в недостаточном объеме

2 Завышение нормативов потребления услуг. Применение завышенных нормативов приводит к тому, что, с одной стороны, к оплате гражданам предъявляются фактически не потребленные услуги, с другой - увеличивается нагрузка на местные бюджеты через завышенные потребности в финансировании дотаций, субсидий, льгот

3 Низкий уровень инвестиционного потенциала тарифа В структуре затрат на производство услуг наибольший удельный вес занимают затраты на энергоносители, оплату труда и расходы по проведению аварийных работ, общеэксплуатационные расходы и др) Инвестиционная часть затрат (амортизация, часть ремонтного фонда, направленная на замену изношенных основных фондов) незначительна, и в ряде случаев имеет тенденцию снижения, являясь статьей затрат, за счет которой сдерживается рост тарифов

4 Процедура формирования тарифа не учитывает фактор платежеспособности потребителей (прежде всего населения) Это приводит к тому, что продожает существовать перекрестное субсидирование, которое увеличивает нагрузку на бюджет, в виде дотаций регулируемым предприятиям

В связи с этим в работе рекомендован комплекс мероприятий, реализация которых обеспечит снижение стоимости и повышение качества услуг

В диссертации в соответствии с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ обосновывается необходимость формирования новой системы планирования и финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Автором предложен подход, заключающийся в том, что средства на содержание и ремонт жилых домов дожны включаться в расходы на жилье согласно принципу вычета, что означает принятие во внимание срока всего жизненного цикла здания Расчет расходов по содержанию здания и средств на его финансирование рассматривается как единое целое, начиная от строительства и до окончания срока эксплуатации.

В диссертации представлена функциональная модель планового содержания недвижимости на этапах ее нового строительства, эксплуатационного периода с плановыми текущими и капитальными ремонтами, а также на этапе ее реконструкции либо перепрофилирования Проектная документация на объект

недвижимости дожна содержать допонительный раздел (например эксплуатационный паспорт на здание), где представлены сведения не только о плане регламентных работ по обслуживанию данного объекта недвижимости, но и вносятся сведения о выпоненных работах с подробным описанием их технологий и применяемых материалов

В настоящее время существуют технические паспорта на здания, которые содержат информацию о конструктивных решениях здания Однако в них не указываются плановые мероприятия по поддержанию частей, элементов здания и его инженерного оборудования в рабочем состоянии, то есть отсутствует информация по проведению профилактических, упреждающих мероприятий Составление эксплуатационного паспорта запоняет этот пробел и накладывает обязательства на всех участников строительства город, заказчика-застройщков, проектировщика, подрядчиков, собственников К тому же предлагаемый паспорт будет являться серьезным инструментом в мониторинге жилищной недвижимости

Автором разработана схема механизма взаимоотношений основных участников этого процесса Данная цепочка составлена в лице заказчиков-застройщиков, проектировщиков, организаций, контролирующих строительный процесс, подрядных организаций и организаций стройиндустрии (поставщиков материалов), собственников Ее замыкают организации жилищно-коммунальной сферы в лице управляющих и обслуживающих организаций Таким образом, охватывается весь жизненный цикл жилищной недвижимости (рис 4)

В диссертации обосновывается идея создания специальной системы сбережений для капитального ремонта, с помощью которой возможно проведение ремонтно-реконструктивных мероприятий в перспективе Подробно рассмотрены мероприятия, стимулирующие накопление средств на данные цели Важным шагом дожно стать использование средств городского бюджета для выделения субсидий на оплату стоимости капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома в зависимости от технического состояния дома, срока проведения последнего ремонта, величины расходов городского бюджета Предложена система гарантий городских жилищных займов

Важнейшим элементом в формулировании системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление жилищной недвижимостью, будет являться создание специальных интегрированных структур, реализующих жилищную политику города в виде Центров по координации и регулированию, образующихся при Департаментах развития городского хозяйства и имеющих представительства при Управах районов

С|рОНТСЛЬНЫС

подрядные ор( нншяцни

ЯИИ, рвэрзботчнки стройиндустрии н про 1 иод нтсл н

.Хш|>шК >1|)нс I ии моюлыуемыч мик рка 'юя н конструкций

1>С(М)КИ ПК СЛу*вЫ и 11|>11ИНДН СО,||' р АС! II н н

СпиЛ1-|Н1И О 1НЧ11Г

ирнмпшгммх мл I еркм;юи

н 1МС11СНИН 11|>ОСК> мыл

решений

рхсгрой-К1Щ гроль

Риф цботк 3 кс и л у шициик иогс> паспорт нн ямпо

ГосГор-технадзор

С'|и:(пс1иаш1л

Знкнзчнк сгромгсльсгьи-щегройшик

СоЙ4.г ПСИ Инк здании (ГС'Ж)

Упрнвлякикйя ЖИЛЙЩКИН орсанмзмиин

11р4!ПрИЧ1ИЯ И

оргшпянии жнлиишо-киммунального комплекса

рИ! II м

1'ис. 4 Функциональная модель планового содержании объектов жилищной недвижимости на всех этапах жизненного цикла

Деятельность Центра состоит в координации и Мониторинге основных аспектов, связанных с управлением, содержанием и обслуживанием жилищной недвижимости на уровне города (районов), придавая целостность данному процессу, позволяя обеспечить эффективное взаимодействие между собственниками и объединениями собствен] гиков (ТСЖ, ЖСК, ЖК), ремонтно-эксплуатационнымн, ре-су рсоснабжающими предприятиями, управляющими жилищными организациями, органами управления муниципальных образований, а также потенциальными инвесторами, привлекаемыми к процессу строительства, либо реконструкции жилья (рис. 5),

В Центрах по координации и регулированию будет сосредоточиваться широкий диапазон деятельности, однако среди основных функций необходимо выделить функции мониторинга и контроля, в том числе:

- мониторинг структур, управляющих жилищной недвижимостью, осуществление принципов технической политики, направленной на обеспечение качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг,

- организация контроля за проведением всех направлений деятельности, относящихся к управлению многоквартирными домами, начиная с технического состояния зданий и заканчивая надзором за подрядными организациями, которым поручено выпонение работ по ремонту, реконструкции жилищного фонда,

- финансовый мониторинг организаций по управлению жилищной недвижимостью в целях соблюдения всех норм и правил (финансовых, технических, правовых),

- участие в контроле за деятельностью предприятий - естественных и локальных монополий, предоставляющих коммунальные услуги,

- координация проведения мероприятий по повышению уровня безопасности жилых зданий, защиты окружающей среды и др

Данный порядок формирования и функционирования предлагаемой интегрированной структуры подробно рассмотрен в диссертации (рис. 6)

По мнению автора, создание таких структур приведет к следующим позитивным сдвигами в жилищной и коммунальной сферах

- обеспечит координацию всех направлений деятельности, связанных с управлением, содержанием и обслуживанием жилищной недвижимости и эффективное взаимодействие основных участников этого процесса,

- создаст условия для трансформации, дальнейшего развития существующей структуры управления жилищной недвижимостью и перераспределения функций управления, усиления функции контроля,

- будет способствовать реализации альтернативных моделей привлечения инвестиционных ресурсов на воспроизводство (в первую очередь, на реконструкцию и капитальный ремонт) объектов жилищной недвижимости и оптимальному сочетанию интересов инвесторов и населения, разработке способов финансирования проектов с учетом привлечения всех источников инвестирования, включая бюджет, внебюджетные источники, средства населения,

Интегрировании структура

управления

Мониторинг управления^

| Управляющая организации

Ресурссиенабжа№ц"ие орган " Ации ^ Электроснабжение

Газоснабжение

Теплоснабжение

Лйдоадоыс орг&мяэацмн, РЭО, ЖЭО. коммунальные организа^нм

>'слугц

1111 ЖСК Собспкн --ники

Мониторинг качесгиа услуг

Инвесторы

Запросы по базе

__ данных

управляющих ортаичцаинм, отзывы о качестве усКуг

Рис. 5 Блок-схема координации интегрированной Сфуктуры управления (Центров по координации и регулирования)) в развитии взаимосвязей на территории муниципального

образования

Рис 6 Функциональная модель мониторинга в системе интегрированной структуры управления недвижимостью

- позволит сократить риски, возникающие при инвестировании проектов по строительству, реконструкции, модернизации объектов жилищной недвижимости

В диссертации обосновывается положение, согласно которому управление недвижимостью обеспечивает целенаправленное, комплексное, систематическое воздействие органов субфедеральной и муниципальной власти на сферу недвижимости в интересах достижения и поддержания ее эффективного функционирования в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления С этой точки зрения стратегическая цель управления недвижимостью состоит в том, чтобы обеспечить наиболее эффективное использование объектов недвижимости в интересах города как единого социально-экономического целого, что подразумевает не только увеличение доходов бюджета от имущества, но и рост чистого регионального продукта как конечного результата экономической деятельности на территории региона

Как показывают исследования, проведенные автором, одним из путей многокритериального подхода к обоснованию вложений в недвижимость становится программа создания специализированного арендного муниципального жилищного фонда, необходимого муниципальному образованию по ряду причин доступность арендного жилья, возрастной ценз отдельных семей, миграция населения Эффективность аренды, как одного из механизмов управления собственностью города, определена тем фактом, что является возобновляемым источником поступления средств в бюджет города, что в условиях перехода жилищного сектора из убыточного в доходную сферу городского хозяйства является особенно актуальным

Мировой опыт показывает, что сектор арендной недвижимости удовлетворяет потребности в жилье до 50 % участников рынка недвижимости Так, в таких традиционно социально ориентированных странах, как Финляндия, Нидерланды и Швеция, доля арендного жилья в структуре жилищной недвижимости составляет соответственно 30, 48 и 47 % Что касается стран, выступающих в пользу частного жилья США и Великобритании, то за последние годы арендный жилой фонд в США вырос в 6,5 раз, а в Великобритании он составляет до 32 % всего жилищного фонда

В диссертации разработан методологический подход по формированию и развитию объектов арендной муниципальной жилищной недвижимости, предложена система мониторинга управления арендной недвижимостью Предлагаемая методика оценки эффективности проектов, в основу которой положены многовариантные прогнозные оценки арендных платежей, позволяет обоснованно оценивать риски, принимаемые инвестором В схеме прогнозных расчетов автор применил две модели мультитрендовую и множественного выбора Мультитрендовая модель, во-первых, обеспечивает высокую точность аппроксимации данных ретроспективного периода, а во-вторых, с ее помощью можно проводить многовариантные прогнозные расчеты Многовариантность открывает возможность для всестороннего анализа ожидаемых ситуаций, которые могут иметь место в обозримом будущем По сути, эта многовариантность обеспечивает достаточно точную аппроксимацию неопределенности риск-ожидаемыми ситуациями, понимая под этим тот факт, что наступившая реальность окажется почти идентичной одному из предсказанных вариантов Именно эта идентичность позволяет прогнозировать адекватный образ будущего

Для данного подхода важным моментом является достаточно точная оценка возможной реальности каждого из прогнозных вариантов Для этой цели мультитренд допоняется вероятностными оценками, позволяющими проводить альтернативное сравнение прогнозных вариантов Для получения вероятностных оценок удобно использовать модель множественного выбора Таким образом, мультитрендовая модель обеспечивает оценку будущего в виде альтернативных прогнозных траекторий, а модель множественного выбора - оценивает вероятность реальности каждого из этих вариантов. Комбинированная модель обеспечивает адекватное представление об ожидаемых доходах

В работе содержатся варианты расчетов ожидаемых доходностей, которые дают возможность оценить эффективность каждого из проектов с учетом ожидаемых рисков Это в свою очередь позволит создать новую бизнес-систему, отвечающую современным требованиям рыночных отношений

Предложенные методологические основы оценки эффективности являются завершающим этапом разработки методологии формирования системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление объектами жилищной недвижимостью и дает основание считать, что поставленные автором цели исследования достигнуты

Выводы, представленные в настоящей диссертации, отражают точку зрения автора и основываются на обобщении накопленного опыта работы предприятий и организаций жилищно-коммунальной сферы в рыночных условиях и разработанных им теоретических и методологических положениях

Основные выводы и предложения

Представленная диссертационная работа обобщает многолетние исследования, выпоненные автором, по проблеме создания системы мониторинга, обеспечивающей повышение эффективности управления жилищной недвижимостью Они включают постановку задачи, теоретический анализ сложившейся ситуации, методологические, методические и практические рекомендации по исследуемой проблеме В результате выпонения работы

1 Сформулированы концепция и методические основы по формированию системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление жилищной недвижимостью, основанные на системном подходе и учете требований рыночных отношений в этой сфере Представленная система позволяет построить сквозной мониторинг, начиная от предпроектной и проектной стадии, инвестиционной, вплоть до ввода в эксплуатацию, периода эксплуатации, и заканчивая выбытием недвижимости, то есть на протяжении всех стадий ее жизненного цикла Данная система обеспечит эффективное взаимодействие всей совокупности участников этого процесса собственников и объединений собственников (ТСЖ, ЖСК и ЖК), органов управления муниципального образования, ремонтно-эксплуатационных и ресурсоснабжающих предприятий, управляющих организаций (дирекций единого заказчика, частных операторов), а также потенциальных инвесторов, привлекаемых к процессам реконструкции либо строительства нового жилья

2 Раскрыто содержание и выявлены особенности функционирования управляющих жилищных организаций как субъектов мониторинга, в контексте создания единой системы воспроизводства и эффективной эксплуатации объектов жилищной недвижимости на различных фазах их жизненного цикла

3 Выпонено моделирование оценки экономического состояния управляющей жилищной организации и сформулированы методологические подходы по определению интегрального показателя ее конкурентоспособности, обоснован метод определения потенциального испонителя работ по управлению жи-

лищной недвижимостью на основе многокритериального анализа совокупности наиболее важных характеристик деятельности управляющих организаций

4 Построен интегральный критерий в качестве инструмента и мониторинга оценки управляющей жилищной организации Интегральный критерий является взвешенной суммой аддитивных критериев по измеряемым показателям и показателям экспертного блока Построение критерия экспертного блока базируется на агрегировании оценок экспертов с использованием методов парных сравнений, ранжирований, усреднений и методов линейного программирования Предложена агоритмическая структура построенного критерия

5 Определен методологический подход по формированию и развитию объектов арендной муниципальной жилищной недвижимости, с разработкой системы мониторинга управления Предложена методика оценки эффективности проектов, в основу которой положены многовариантные прогнозные оценки арендных платежей Это в свою очередь позволяет создать новую бизнес-систему, отвечающую современным требованиям рыночных отношений

6 Разработана функциональная модель планового содержания жилищной недвижимости на этапах нового строительства, эксплуатационного периода с плановыми текущими и капитальными ремонтами, а также на этапе ее реконструкции, либо перепрофилирования Проектная документация дожна содержать допонительный раздел (например, эксплуатационный паспорт на здание), где представлены сведения не только о плане регламентных работ по обслуживанию данного объекта недвижимости, но и необходимые для этого затраты

7 Определен организационно-экономический механизм и процедура принятия управленческого решения по выбору рациональных организационно-экономических вариантов, обеспечивающих воспроизводство объектов недвижимости

8 Важным в создании системы планирования и финансирования капитального ремонта является развитие специальной системы сбережений для его осуществления, с помощью которой возможно проведение ремонтно-реконструктивных мероприятий в перспективе, введение обязательного накопительного страхования

9 Предложена система оценки качества предоставления жилищно-коммунальных услуг потребителям, способствующая реализации системы мониторинга и намеченных собственником мероприятий по повышению эффективности управления жилищной недвижимостью Показатели качества представляют многоуровневую иерархическую систему, охватывающую всех участников рынка жилищно-коммунальных услуг управляющие организации (службы заказчика, дирекции единого заказчика и др), регулирующие органы, потребителей, поставщиков жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг В сложившейся структуре управления испонителем жилищно-коммунальных услуг является управляющая жилищная организация Предложен критерий, позволяющий оценить качество работы управляющей организации потребителем

Список публикаций автора, в которых отражены основные положения диссертации

Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК РФ

1 Трухина H И Научные аспекты управления жилищной недвижимостью /НИ Трухина // Известия Тульского гос ун-та Сер Строительство, архитектура и реставрация - 2006 - Вып 11 - 0,3 п л (Лично автором выпонено 0,3 п л )

2 Трухина H И Реструктуризация и погашение взаимозадожностей -важный фактор оздоровления жилищно-коммунального комплекса /НИ Трухина // Известия Тульского гос ун-та Сер Строительство, архитектура и реставрация - 2006 - Вып 11 - 0,35 п л (Лично автором выпонено 0,35 п л )

3 Трухина H И Математическое обеспечение конкурсного отбора управляющих жилищных организаций /НИ Трухина // Недвижимость экономика, управление - 2006 - № 1-2 - 0,8 п л (Лично автором выпонено 0,8 п л )

4 Трухина H И Опыт оценки качества управления жилой недвижимостью /НИ Трухина // Промышленное и гражданское строительство - M, 2006 - № 11. - 0,3 пл (Лично автором выпонено 0,3 п л )

5 Трухина H И Создание конкурентной среды в сфере управления жилищной недвижимостью /НИ Трухина // Известия Тульского гос ун-та Сер Строительство, архитектура и реставрация - 2006 - Вып 9 - 0,35 п л (Лично автором выпонено 0,35 п л )

6 Трухина H И Оценка инвестиционной привлекательности арендной жилищной недвижимости /НИ Трухина // Известия Тульского гос ун-та Сер Строительство, архитектура и реставрация - 2006 - Вып 9 - 0,35 п л (Лично автором выпонено 0,35 п л )

7 Трухина H И Об одной модели конкурсного отбора управляющих жилищных компаний /НИ Трухина // Известия Тульского государственного гос ун-та Сер Строительство, архитектура и реставрация - 2006 - Вып 9 -0,4 п л (Лично автором выпонено 0,4 п л )

8. Трухина H И Создание и развитие доходной жилищной недвижимости Воронежской области /НИ Трухина // Недвижимость экономика, управление -2005 -№11-12 - 0,6 п.л (Лично автором выпонено 0,6 пл )

Монографии, учсбно-методические пособия, методические указания

9. Трухина H И Научные аспекты управления объектами недвижимости в жилищной сфере /НИ Трухина - Воронеж ВГУ, 2006 - 22,5 п л (Лично автором выпонено 22,5 п л )

10. Трухина H И Управление жилищной недвижимостью теория и практика/НИ Трухина - Воронеж ВГПУ, 2006 - 12,4 пл (Лично автором выпонено 12,4 п_п )

11 Трухина H И Оценка объектов недвижимости, учебное пособие / H И Трухина, Д А. Макарова - Воронеж ВГАСУ, 2006 - 6,0 п л (Лично автором выпонено 4,4 пл )

12 Трухина H И. Проблемы содержания и воспроизводства объектов жилищной недвижимости / НИ. Трухина - Воронеж Изд-во ЦНТИ, 2005 -10,0 п л. (Лично автором выпонено 10,0 п л )

13 Трухина H И. Экономические методы управления имущественным комплексом учеб пособие / НИ. Трухина, В Я Мищенко, О К Мещерякова -Воронеж ВГАСУ, 2003 - 7,4 пл. (Лично автором выпонено 4,5 пл )

14 Трухина H И Методические указания по выпонению курсового проекта по дисциплине Экономика недвижимости - Воронеж . ВГАСА, 1999 - 1,4 п л (Лично автором выпонено 1,4 п л )

Статьи и материалы конференций

15 Трухина H И. Развитие рынка арендной жилищной недвижимости / H И Трухина / Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ - 2007. -№ 1 - 0,6 пл (Лично автором выпонено 0,6 пл )

16. Трухина Н.И Оценка эффективности инвестиционных вложений в развитие арендной жилищной недвижимости материалы 2-й Междунар науч -практ. конф / H И Трухина - M МГСУ, 2006 - 0,3 пл

17. Трухина H И Состояние жилищного фонда - главный фактор обеспечения эффективности реформы жилищно-коммунального комплекса / H И Трухина // Жилищно-коммунальный комплекс России - 2006 - № 8 -0,7 п л (Лично автором выпонено 0,7 п л )

18 Трухина H И Формирование рыночных механизмов управления объектами жилищной недвижимости /НИ Трухина // Вестник ВГАСУ. - Воронеж, 2006 - 0,3 п л (Лично автором выпонено 0,3 п л )

19 Трухина H И Критерии качества предоставления жилищно-коммунальных услуг / НИ. Трухина // Жилищно-коммунальный комплекс России - 2006 - № 1 - 0,55 пл. (Лично автором выпонено 0,55 п л )

20 Трухина Н.И Вопросы финансовой стабилизации предприятий жилищно-коммунального комплекса (региональный аспект) / НИ. Трухина // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ - 2006 - № 4. - 0,45 п л (Лично автором выпонено 0,45 пл )

21. Трухина H И Тарифы в Воронежской области Анализ ситуации, выводы, рекомендации / НИ Трухина // Жилищно-коммунальный комплекс России - 2005. - № 7 - 0,65 п л. (Лично автором выпонено 0,65 п л )

22. Трухина H И Некоторые вопросы реструктуризации предприятий жилищно-коммунального комплекса / НИ. Трухина // Вестник ВГАСУ. - Воронеж, 2005 - 0,3 пл (Лично автором выпонено 0,3 пл.)

23. Трухина Н.И О проблемах создания эффективной системы управления недвижимостью в жилищной сфере / Н.И. Трухина, Д M Жуков // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ, 2005, № 9. - 0,6 п л (Лично автором выпонено 0,4 пл )

24 Трухина H.И Методика оценки и моделирования деятельности предприятия с учетом фактора экономической безопасности /НИ Трухина, А В Воротынцева // Современные сложные системы управления . сб науч тр междунар науч.-практ конф - Воронеж, 2005 - 0,3 пл (Лично автором выпонено 0,2 п л )

25. Трухина Н.И Формирование стратегии развития объектов недвижимости муниципальных образований в условиях риска / НИ Трухина, Г И Меркулова // Вестник ВГАСУ - Воронеж, 2005. - 0,3 п л. (Лично автором выпонено 0,2 п л )

26. Трухина H И Управляющая жилищная компания - основополагающая эффективного управления жилищной недвижимостью / Н.И Трухина // Вестник ВГАСУ. - Воронеж, 2004 - 0,25 пл (Лично автором выпонено 0,25 п л )

27. Трухина H И. Арендное жилье - переходный этап от социального найма к приобретению жилья в собственность / Н.И Трухина // Вестник ВГАСУ - Воронеж, 2004 - 0,3 п л (Лично автором выпонено 0,3 п л )

28 Трухина H И Проблемы формирования стратегии развития объектов недвижимости в условиях риска /НИ Трухина, Г И Меркулова // Вестник Воронеж гос технол акад - Воронеж, 2004 - 0,35 п л (Лично автором выпонено 0,3 п л )

29. Трухина H И Определение ставки дисконтирования при оценке рыночной стоимости инвестиций в недвижимость /НИ Трухина // Современные сложные системы управления сб материалов междунар науч.-практ конф -Воронеж, 2003 Ч 0,3 п л (Лично автором выпонено 0,3 п л )

30 Трухина H И Анализ кризиса неплатежей и пути его преодоления / H И Трухина, O.K. Мещерякова // Сб. материалов юбилейной конф, посвящ 70-летию ВГАСА - Воронеж, 2000 - 0,2 пл (Лично автором выпонено 0,1 п л)

31. Трухина H И Проблемы налогообложения в России /НИ Трухина, О К Мещерякова // сб материалов юбилейной конф, посвящ 70-летию ВГАСА - Воронеж, 2000. - 0,2 п л (Лично автором выпонено - 0,1 п л )

32 Трухина H И Некоторые вопросы повышения рентабельности строительных организаций /НИ Трухина // Архитектура и строительство -поиск и решение Сб материалов Всесоюз науч.-практ конф - Ама-Ата Изд-во АПИ, 1999 - 0,2 п л (Лично автором выпонено 0,2 п л )

33 Трухина H И Использование доходного подхода при оценке рыночной стоимости предприятия /НИ Трухина, О К Мещерякова // Проблемы реформирования экономики Российской Федерации в переходный период сб материалов науч конф - Ч II - Воронеж, 1999 Ч 0,2 п л (Лично автором выпонено 0,15 пл )

34 Трухина H И О выборе факторов, влияющих на рыночную стоимость фирмы /НИ Трухина // Проблемы реформирования экономики Российской Федерации сб материалов науч -практ конф - Воронеж, 1998 - 0,2 п л (Лично автором выпонено 0,2 п л )

35 Трухина Н.И Подготовка высококвалифицированного персонала -основа конкурентоспособности предприятия / Н.И Трухина // Становление рыночных отношений в Российской Федерации сб материалов науч -практ конф - Воронеж, 1997 - 0,2 п л (Лично автором выпонено 0,2 п.л)

36 Трухина Н И Формирование и использование кадров на предприятиях новых форм хозяйствования /НИ Трухина // Проблемы переходной экономики : сб материалов науч-практ конф - Воронеж, 1995 - 0,25 пл (Лично автором выпонено 0,25 п л)

37 Трухина Н И Эффективность функционирования предприятий различных форм хозяйствования /НИ Трухина, Л А Галузо // Проблемы перехода к рынку сб материалов науч -практ конф - Воронеж, 1994 - 0,25 п л (Лично автором выпонено 0,2 п л )

38 Трухина Н И Управление кадрами - как важнейшее направление совершенствования их воспроизводства и повышение эффективности трудового колектива /НИ Трухина // Республиканская науч -исслед программа Народы России возрождение и развитие . АН СССР - 1993 Ч 31,2 п л (Лично автором выпонено 0,6 пл )

39 Трухина Н И. Некоторые аспекты управления кадрами в условиях рыночной экономики /НИ Трухина // Материалы науч -практ конф аспирантов и соискателей - Воронеж, 1993 - 0,2 п л (Лично автором выпонено 0,2 п л )

Подписано в печать 23 04 2007 Формат 60x84 Vj6 Уст печ л 2,2 Тираж 100 экз Заказ 703

Издательско-полиграфический центр Воронежского государственного университета 394000, г Воронеж, пл им В И Ленина, 10 Тел (факс) +7(4732) 598-026 http //www ррс vsu ru, e-mail pp_center@typ vsu ru

Отпечатано с готового оригинала-макета в типографии Издательско-полиграфического центра Воронежского государственного университета 394000, г Воронеж, ул Пушкинская, 3

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктор экономических наук , Трухина, Наталья Игоревна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. 1 Специфические особенности состояния жилищной недвижимости рф на современном этапе.

1.2 Законодательная и нормативно-методическая основа. системы управления недвижимостью в жилищной сфере.:.

1.3 Научно-методологические исследования в области управления недвижимостью в жилищной сфере

1.4 Зарубежный опыт управления недвижимым имуществом в жилищной сфере.

1.5 Практика формирования и развития жилищной недвижимости с учетом региональных особенностей в рамках планируемой концепции управления.

Выводы по главе 1.

ГЛАВА 2 НАУЧНЫЕ ПОДХОДЫ ПО ОРГАНИЗАЦИИ МОНИТОРИНГА В УПРАВЛЕНИИ ГОРОДСКОЙ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

2.1 теоретические основы проведения мониторинга.

2.2 организационно-экономическое моделирование основных производственно-хозяйственных звеньев в сфере управления жилищной недвижимостью.

2.3 создание конкурентной среды-фактор повышения эффективности функционирования управляющих жилищных организаций.

2.4 методологические подходы к оценке экономического состояния управляющих жилищных организаций как субъектов мониторинга.

2.5 экономико-математические модели определения победителя конкурсного отбора управляющих организаций по управлению жилищной недвижимостью. выводы по главе 2.

ГЛАВА 3 МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО

РАЗВИТИЯ РЕГИОНА С УЧЕТОМ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЕГО ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Региональный потенциал развития как основа обеспечения воспроизводственных процессов.

3.2 Моделирование показателей социально-экономического развития региона.

3.3 Основные организационно-экономические модели обновления недвижимости в жилищной сфере.

3.4 методика определения вариантов воспроизводства жилищной недвижимости.

3.5 формирование оптимального портфеля недвижимости в программах реконструкции выводы по главе 3.

ГЛАВА 4 МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ СОЗДАНИЯ КОНКУРЕНЦИИ В ЖИЛИЩНОМ И КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСАХ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ УСЛУГ.

4.1 Критерии качества предоставления жилищно-коммунальных услуг.

4.2 Мониторинг качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг потребителем

- 4.3 Механизмы финансового оздоровления жилищной. и коммунальной сфер.

4.4 Научно-методические основы определения стратегических задач тарифно-ценовой политики. ф 4.5 Методологические основы разработки функциональной модели планового содержания недвижимости на всех этапах жизненного цикла.

4.6 Методологические положения по формированию системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью.

Выводы по главе 4.

ГЛАВА 5 ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ АРЕНДНОЙ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬИ И МОНИТОРИНГ УПРАВЛЕНИЯ ЕЮ

5.1 Анализ общих тенденций развития рынка жилищной недвижимости.

5.2 Бизнес-планирование как инструмент формирования и развития мониторинга управления арендной муниципальной жилищной недвижимостью.,. щ 5.3 Многовариантные прогнозные решения в задаче обоснования арендной платы.

5.4 Оценка эффективности инвестиционных проектов с использованием прогнозных арендных ставок.

Выводы по главе 5.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методология формирования эффективной системы мониторинга в управлении городской жилищной недвижимостью"

Обеспечение эффективности управления жилищной недвижимостью является важнейшим приоритетом экономической деятельности федеральных, региональных и местных органов управления. Преобразования последних лет были направлены на развитие рыночных механизмов в этой сфере, включая системы ее коммунального жизнеобеспечения. К сожалению, переход к реальным рыночным отношениям в жилищно-коммунальном комплексе осуществляется не эффективно, и сопровождается кризисной ситуацией.

Принятием Федерального закона О приватизации жилищного фонда РФ было положено начало демонополизации государственного управления жилищным фондом, массовой передаче жилых помещений в собственность граждан и стало возможным формирование рынка жилищной недвижимости. Всего за период с начала приватизации в частную собственность граждан было передано 22,1 мн квартир общей площадью 1088,2 мн кв. м.

Однако формирование рыночных механизмов в сфере управления жилищной недвижимостью пока не привело к повышению уровня развития рынка профессиональных услуг в этой сфере; несмотря на рост числа частных управляющих жилищных организаций, количество управляемого ими жилья в общей структуре жилищного фонда остается незначительным; низкими темпами осуществляется объединение собственников жилищного фонда в товарищества собственников жилья, не разработан механизм обеспечения конкурсного привлечения управляющих жилищным фондом и т. д.

А вместе с тем продожается интенсивное выбытие жилищной недвижимости. Количество ветхого и аварийного жилья на начало 2005 года составило 93,3 мн кв. м и продожает расти, что обусловлено низкими темпами ремонтно-восстановительных работ, узостью финансовой базы для обеспечения процесса воспроизводства объектов недвижимости. Объем устаревших производственных фондов на предприятиях и организациях коммунальной сферы увеличивается. Значителен износ инженерных сетей, сферы увеличивается. Значителен износ инженерных сетей, что в конечном счете снижает качество и своевременность предоставления необходимых услуг населению. Степень износа объектов коммунального хозяйства по отдельным регионам достигает 70-80 %.

Положение усугубляется еще и тем, что постоянно испытывается недостаток средств для финансирования отрасли. Между тем, вследствие несвоевременной оплаты фактически оказанных услуг жилищно-коммунальный комплекс ежемесячно недополучает до 4,8 мрд руб.

Поэтому устранение этих и других недостатков, имеющихся в жилищно-коммунальной сфере, развитие теории и совершенствование практики профессионального управления объектами жилищной недвижимости, в том числе разработка организационных моделей их функционирования, является одной из важнейших задач современной экономической науки. Происходящие процессы децентрализации управления, смещение акцента в проведении реформ на субфедеральный и муниципальный уровни также вызывают необходимость проведения исследования социально-экономической ситуации в регионах, муниципальных образованиях, без чего невозможно осуществление преобразований.

Исследование эффективности взаимодействия органов управления жи-* лищной недвижимостью муниципальных образований свидетельствует об отсутствии сбалансированной деятельности в этой сфере. Положительное решение этой проблемы требует разработки системы регулирования и мониторинга в сфере управления, в том числе развития новых интегрированных структур, которые способствовали бы обеспечению эффективного взаимоувязанного решения всех аспектов, связанных с функционированием жилищ-% ной недвижимости и создания, в конечном счете, условий для повышения качества и степени обеспеченности потребителей жилищно-коммунальными услугами, продления продуктивной части жизненного цикла объектов недвижимости как одного из направлений воспроизводства.

Современные исследования проблем формирования эффективного механизма управления собственностью, включая жилищную недвижимость, базируются на методологии, разработанной отечественными и зарубежным учеными.

Фундаментальные положения в области теории управления вообще и управления недвижимостью в частности, механизмы привлечения инвестиционных источников воспроизводства недвижимости, а также различные проблемы управления жилищно-коммунальным комплексом, были сформулированы отечественными учеными: С.И. Абрамовым, В.В. Бузыревым, Н.Г. Верстиной, М.И. Ворониным, П.Г. Грабовым, В.В. Григорьевым, Х.М. Гум-бой, В.Н. Зарубиным, А.Н. Кириловой, И.Г. Лукмановой, В.Я. Осташко, И.П. Панибратовым, В.М. Рутгайзером, Н.А. Фалькевичем, Б.Б. Хрустале-вым, Л.Н. Чернышовым, М.Д. Шапиро, Н.Ю. Яськовой и др.

Несмотря на то что отечественная и зарубежная теория и практика располагают различными подходами и методами управления недвижимостью, многие теоретические, методологические и методические вопросы управления жилищной недвижимостью носят дискуссионный характер, а некоторые из них представлены недостаточно. Из этого вытекает необходимость как в теоретическом, так и в практическом плане расширения существующих методологических представлений о системе мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью, что и обусловило выбор темы исследования, актуальность, ее цели и задачи.

Целью исследования является создание методологии формирования системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью в процессе ее функционирования и воспроизводства на основных этапах жизненного цикла.

В соответствии с поставленной целью в работе были определены и решены следующие основные задачи:

- исследована практика управления жилищной недвижимостью и определены основные тенденции развития с учетом социально-экономической специфики и задач функционирования ее на субфедеральном и муниципальном уровнях;

- проведен анализ финансового состояния предприятий и организаций жилищно-коммунальной сферы, выявлены особенности реструктуризации задоженностей участников жилищно-коммунального комплекса, процедуры и способы их погашения;

- обоснован концептуальный подход и разработаны методологические основы формирования системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью за счет создания интегрированных структур, способствующих эффективному взаимодействию между собой: собственников и объединений собственников (ТСЖ, ЖСК и ЖК), органов управления муниципального образования, потенциальных инвесторов, жилищно-эксплуатационных и ресурсоснабжающих предприятий, управляющих жилищных организаций;

- сформулированы на основе системного подхода методологические принципы управления жилищной недвижимостью на различных этапах жизненного цикла; определены основные положения по формированию стратегии развития управляющих жилищных организаций, структурирована система показателей, а также разработана экономико-математическая модель оценки конкурсного предложения управляющих жилищных организаций на основе построения интегрального критерия;

- предложен методологический подход создания и развития арендной муниципальной жилищной недвижимости с разработкой системы мониторинга управления;

- разработан методологический подход формирования системы, оптимизирующей плановое содержание недвижимости и обеспечивающий механизм постоянного содержания и обслуживания жилищной недвижимости на протяжении всего жизненного цикла;

- предложен механизм экономической оценки эффективности реконструкции, модернизации и капитального ремонта жилищной недвижимости в условиях сложившейся застройки города, а также агоритм формирования оптимального портфеля реконструируемых объектов;

- выведен критерий, позволяющий оценить качество управления жилищной недвижимостью с учетом динамики состояния и адаптируемый к изменениям на рынке оказания услуг.

Объектом исследования являются предприятия и организации жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации и Воронежской области.

Предметом исследования являются процессы функционирования и развития жилищной недвижимости и система мониторинга управления ею на региональном и муниципальном уровнях в условиях рыночных отношений.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют: диалектический метод познания; экономические законы и закономерности; современные экономические теории; фундаментальные труды классиков экономической и управленческой науки; работы отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам экономики и управления недвижимостью; законодательные и нормативные акты Российской Федерации, инструктивные материалы и методические разработки Министерства регионального развития РФ и научно-исследовательских институтов.

Информационной базой исследования послужили данные Госкомстата РФ, Министерства регионального развития РФ, отчетные данные организаций и предприятий жилищно-коммунального комплекса Воронежского региона, материалы, опубликованные в периодической печати, а также материалы научно-практических конференций и семинаров.

В процессе исследования были использованы положения системного анализа, методы экспертных оценок, теория вероятности и линейного программирования, методы экономико-математического моделирования и прогнозирования, теория колективного принятия решений, теория рисков, теория графов и т.д.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методологических принципов и обоснований научных положений, позволяющих выработать методологию формирования системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью и способствующей формированию и функционированию механизма более поного и скоординированного взаимодействия основных участников жилищно-коммунальной сферы.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

1. Сформулированы концепция и методологические положения по формированию системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью, основанной на учете состояния

Х и требований рынка по предоставлению качественных жилищно-коммунальных услуг и позволяющей более поно учесть интересы собственников, объединений собственников (ТСЖ, ЖСК и ЖК), органов муниципальной власти, хозяйствующих субъектов и инвесторов.

2. Раскрыто содержание, и выявлены особенности функционирования управляющих жилищных организаций как мониторируемых субъектов в кон тексте создания единой системы управления жизненным циклом жилищной недвижимости, важной составляющей городской экономики.

3. Предложен интегральный критерий оценки управляющей жилищной организации по измеряемым и трудноформализуемым показателям, который является взвешенной суммой аддитивных критериев по измеряемым показателям и показателям экспертной оценки. Построение критерия экспертного блока базируется на агрегировании оценок экспертов с использованием методов парных сравнений, ранжирований, усреднений и методов линейного программирования. Дан агоритм построения критерия.

4. Обоснован организационно-экономический механизм и процедура принятия управленческого решения по выбору рациональных организационно-экономических вариантов, обеспечивающих воспроизводство объектов недвижимости.

5. Предложен способ оценки эффективности реконструкции, модернизации и капитального ремонта в условиях сложившейся застройки города, основанный на применении методов средне-дисперсионного анализа и теории игр.

6. Разработана функциональная модель планового содержания недвижимости на всех этапах жизненного цикла, отражающая взаимосвязь и функциональные обязанности всех участников строительства: города, заказчиков-застройщиков, проектировщиков, организаций, контролирующих процесс строительства, подрядных организаций, а также управляющих и эксплуатационных организаций.

7. Сформирован методологический подход по формированию и развитию объектов арендной муниципальной жилищной недвижимости, предусматривающий учет состояния и прогнозы развития рынка недвижимости. Предложена методика оценки эффективности проектов, в основу которой положены многовариантные прогнозные оценки арендных платежей. Это, в свою очередь, позволяет создать новую бизнес-систему, отвечающую современным требованиям рыночных отношений.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что разработанные научные положения, методологические подходы и методические рекомендации будут способствовать реформированию системы управления жилищной недвижимостью, регулированию процессов ее воспроизводства и формированию системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью.

Достоверность полученных автором научных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгатерской отчетности за период с 1998 по 2005 гг. предприятий жилищно-коммунального комплекса, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Министерства экономического развития РФ, Министерства регионального развития РФ и подтверждается апробацией результатов исследования.

На защиту выносится:

1. Методология формирования системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью и координацию взаимодействия основных участников жилищно-коммунального комплекса.

2. Методический инструментарий оценки эффективности управления и конкурентоспособности управляющих жилищных организаций, учитывающий интересы как муниципалитета (города), так и других собственников жилищной недвижимости.

3. Методы оценки конкурсного предложения управляющих жилищных организаций, обеспечивающие оптимальный выбор с позиции ценовых и качественных характеристик испонителя работ по управлению жилищной недвижимостью.

4. Функциональная модель планового содержания объектов жилищной недвижимости на всех этапах жизненного цикла.

5. Методические положения и практические рекомендации по созданию и развитию арендной муниципальной жилищной недвижимости.

Апробация и внедрение результатов исследования состоят в следующем: основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности практической реализации в органах управления региональных и муниципальных образований и могут быть использованы для дальнейших научных исследований в этой области.

Основные положения работы были приняты к использованию в практической деятельности нормативного и программного характера при выработке региональной стратегии развития органами местного самоуправления г. Воронежа. Основные теоретические и практические рекомендации докладывались и получили одобрение на международных, всероссийских научно-практических конференциях (Энергосбережение в ЖКХ и строительстве; г. Москва, 2006; Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров, г. Москва, 2006; Современные сложные системы управления, г. Воронеж, 2004 г., 2005 г. и другие).

Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс в рамках преподавания дисциплин Экономика недвижимости, Оценка недвижимости, Экономика и организация городского хозяйства Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Автором были подготовлены и опубликованы учебные пособия, программы, методические указания.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 39 печатных работ, в том числе 3 монографии, 3 учебно-методических пособия, 8 статей в ведущих рецензируемых научных изданиях согласно перечню ВАК Министерства образования и науки РФ. Общий объем публикаций, лично принадлежащих автору, составил 66,5 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, основных выводов и приложений. Объем диссертации без приложений составляет 339 страниц, в том числе 20 таблиц и 59 рисунков. Библиографический список состоит из 227 наименований научных трудов отечественных и зарубежных авторов.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Трухина, Наталья Игоревна

Основные выводы и предложения

В данной исследовательской работе обобщены Представленная диссертационная работа обобщает многолетние исследования, выпоненные автором по проблеме повышения эффективности управления жилищной недвижимостью. Они включают постановку задачи, теоретический анализ сложившейся ситуации, методологические, методические и практические рекомендации по исследуемой проблеме. В результате выпонения работы:

1. Сформулированы концепция и методические положения по формированию системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление жилищной недвижимостью через создаваемые интегрированные структуры управления, основанные на системном подходе и учете требований рыночных отношений в этой сфере. Представленная система позволяет построить сквозной мониторинг, начиная от предпроектной и проектной стадии, инвестиционной, вплоть до ввода в эксплуатацию, периода эксплуатации, и заканчивая выбытием недвижимости, т.е. на протяжении всех стадий ее жизненного цикла. Данная система обеспечит эффективное взаимодействие всей совокупности участников этого процесса: собственников и объединений собственников (ТСЖ, ЖСК и ЖК), органов управления муниципального образования, ремонтно-эксплуатационных и ресурсоснабжающих предприятий, управляющих организаций (дирекций единого заказчика, частных операторов), а также потенциальных инвесторов, привлекаемых к процессам реконструкции либо строительства нового жилья;

2. Раскрыто содержание и выявлены особенности функционирования управляющих организаций как субъектов мониторинга, в контексте создания единой системы воспроизводства и эффективной эксплуатации объектов жилищной недвижимости на различных фазах их жизненного цикла;

3. Выпонено моделирование оценки экономического состояния управляющей организации и сформулированы методологические подходы по определению интегрального показателя её конкурентоспособности, обоснован метод определения потенциального испонителя работ по управлению жилищной недвижимостью на основе многокритериального анализа совокупности наиболее важных характеристик деятельности управляющих организаций.

4. Построен интегральный критерий в качестве инструмента и мониторинга оценки управляющей организации. Последние являются предметом оценки экспертным советом. Интегральный критерий является взвешенной суммой аддитивных критериев по измеряемым показателям и показателям экспертного блока. Построение критерия экспертного блока базируется на агрегировании оценок экспертов с использованием методов парных сравнений, ранжирований, усреднений и методов линейного программирования. Предложена агоритмическая структура построенного критерия.

5. Определён методологический подход по формированию и развитию объектов арендной муниципальной жилищной недвижимости, с разработкой системы мониторинга управления. Предложена методика оценки эффективности проектов, в основу которой положены многовариантные прогнозные оценки арендных платежей. Это в свою очередь позволяет создать новую бизнес-систему, отвечающую современным требованиям рыночных отношений.

6. Разработана функциональная модель планового содержания жилищной недвижимости на этапах нового строительства, эксплуатационного периода с плановыми текущими и капительными ремонтами, а также на этапе её реконструкции, либо перепрофилирования. Проектная документация дожна содержать допонительный раздел (например, эксплуатационный паспорт на здание), где представлены сведения не только о плане регламентных работ по обслуживанию данного объекта недвижимости, но и необходимые для этого затраты. Составление эксплуатационного паспорта накладывает обязательства на всех участников строительства и эксплуатации жилищной недвижимости: город, заказчиков-застройщиков, проектировщиков, организации, контролирующие процесс строительства, подрядные организации, собственников, управляющих и обслуживающих организаций.

7. Определен организационно-экономический механизм и процедура принятия управленческого решения по выбору рациональных организационно-экономических вариантов, обеспечивающих воспроизводство объектов недвижимости.

8. Важным в создании системы планирования и финансирования капитального ремонта является развитие специальной системы сбережений для его осуществления, с помощью которой возможно проведение ремонтно-реконструктивных мероприятий в перспективе, введение обязательного накопительного страхования.

9. Предложена система оценки качества предоставления жилищно-коммунальных услуг потребителям, способствующая реализации системы мониторинга и намеченных собственником мероприятий по повышению эффективности управления жилищной недвижимостью. Показатели качества представляют многоуровневую иерархическую систему, охватывающую всех участников рынка жилищно-коммунальных услуг: управляющие организации (службы заказчика, дирекции единого заказчика и др.), регулирующие органы, потребителей, поставщиков жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг. В сложившейся структуре управления испонителем жилищно-коммунальных услуг является управляющая жилищная организация. Предложен критерий, позволяющий оценить качество работы управляющей организации потребителем.

Диссертация: библиография по экономике, доктор экономических наук , Трухина, Наталья Игоревна, Москва

1. Абчук В.А. Теория риска / В.А. Абчук. JL : Судостроение, 1983.

2. Агафонова Е.В. Формирование экономического механизма функционирования и развития управляющих организаций жилищно-коммунального комплекса в условиях конкурентной среды : дис. . канд. экон. наук / Е.В. Агафонова. -М.: ЦЭМИРАН, 2005.

3. Анализ состояния ЖКХ Воронежской области и системы отношений в нем. М.: Институт экономики ЖКХ, 2004.

4. Антикризисное управление / Е.П. Жарковская, Б.Е. Бродский. М. : Омега-Jl, 2005.

5. Аристов О.В. Конкуренция и конкурентоспособность / О.В. Аристов. -М.: Финансист Информ, 1999.

6. Бабакин В.И. Переустройство жилищного фонда / В.И. Бабакин. М. : Стройиздат, 1981.

7. Балабанов И. Т. Основы финансового менеджмента : учеб. пособие / И.Т. Балабанов. М.: Финансы и статистика, 2001.

8. Бараненко С.П Стратегическая устойчивость предприятия / С.П. Ба-раненко, В.В. Шеметов. М.: Центрполиграф, 2004.

9. Баринов В.А. Теоретические основы воспроизводства жилищного фонда крупного города в рыночных условиях : дис. . канд. экон. наук / В.А. Баринов. М. : ЦЭМИРАН, 2004.

10. Баркалов С.А. Основы научных исследований по организации и управлению строительным производством / С.А. Баркалов, O.K. Мещерякова, П.Н. Курочка и др. Воронеж : ВГАСА, 2002.

11. Баркалов С.А. Организация проведение подрядных торгов / С.А. Баркалов, В.В. Гасилов, В.Р. Дорожкин. Воронеж : ВГАСА, 1998.

12. Басаргин А.Ф. Система управления социальным жильем. Опыт Великобритании / А.Ф. Басаргин, А.Е. Рахлин. М., 2001.

13. Бейер Э. Социальная жилищная сфера в Нидерландах: что может быть полезно для России / Э. Бейер, П. Корзелиус // Недвижимость: экономика, управление. 2002. - № 2.

14. Белобрагин В.Я. Территориальные проблемы управления качеством продукции / В.Я. Белобрагин. М.: Изд-во стандартов, 1994.

15. Бессонов О.Э., Крапчан СТ., Саливан P.O. Методическое обеспечение социально-экономического мониторинга. Новосибирск, 1995.

16. Блитцер Ш. Проблемы реструктуризации предприятий в России / Ш. Блитцер. -М.: МБРР, 1996.

17. Боголюбов B.C. Управление развитием жилищной сферы в условиях реформирования ЖКХ / B.C. Боголюбов, Н.В. Васильева, Ф.М. Иохведов. -СПб.: СПб. ГИЭА, 1997.

18. Боголюбов B.C. Совершенствование экономических отношений в жилищной сфере : учеб. пособие / B.C. Боголюбов, Н.В. Васильева. СПб. : СПб. ГИЭА, 1999.

19. Боровков И.И. Социально экономическая эффективность жилищного строительства / И.И. Боровков. М.: Стройиздат, 1984.

20. Бубес Э.Я. Оптимальное перспективное планирование капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда / Э.Я. Бубес, Г.Т. Попов, К.А. Шарлыгина ; под ред. Э.Я. Бубеса. JI. : Стройиздат, 1980.

21. Бузова И.А. Коммерческая оценка инвестиций / И.А. Бузова, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. СПб.: Питер, 2003.

22. Бузырев В.В. Экономика жилищной сферы : учеб. пособие / В.В. Бу-зырев, B.C. Чекалин. -М.: Инфра-М., 2001.

23. Буевич С.Ю. Анализ конкуренции между производственными предприятиями / С.Ю. Буевич, Т.Н. Соколова // Экономика и коммерция, 1994.

24. Вадайцев С.В. Антикризисное управление на основе инноваций / С.В. Вадайцев. М.: ТК Веби ; Изд-во Проспект, 2005.

25. Васин В.А. Стратегии конкурентоспособности и проблемы научно-технической политики России / В.А. Васин, Л.Э. Миндели. М. : ЦИСН, 1994.

26. Версан В.Г. Интеграция управления качеством продукции. Новые возможности / В.Г. Версан. М.: Изд-во стандартов, 1994.

27. Верстина Н.Г. Реструктуризация предприятий инвестиционно-строительной сферы: теория, методология, механизм реализации, эффективность / Н.Г. Верстина. М.: МГСУ, 2001.

28. Ветров Т.Ю. Индикаторы социально-экономического развития муниципальных образований / Т.Ю. Ветров, Д.В. Визгалов и др. М.: Институт экономики города, 2002.

29. Воков A.M. Швеция: социально-экономическая модель / A.M. Воков. -М. : Мысль, 1991.

30. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости / Н.Г. Волочков. М. : ИНФРА-М, 1996.

31. Вольфсон B.JI. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий / B.JL Вольфсон, В.А. Ильяшенко, Р.Г. Комисарчик. М. : Стройиздат, 2003.

32. Воронин М.И. Диагностика экономического состояния строительных организаций / М.И. Воронин. М.: ГУУ, 1999.

33. Воронежский статистический ежегодник 2003 г. Госкомстат России. Воронежский областной комитет государственной статистики. Воронеж,2004.

34. Воронежский статистический ежегодник 2004 г. Госкомстат России. Воронежский областной комитет государственной статистики. Воронеж,2005.

35. Воронцов А.П. Кадастровая оценка земли : учеб. пособие / А.П. Воронцов. М.: ИКФ ЭКНОС, 2002.

36. Гарное А. Хозяйственный потенциал и рынок. Обеспечение финансовой устойчивости в условиях реформируемой экономики / А. Гарнов, В. Поляков // Ресурсы. Информация. Снабжение. Конкуренция. 1998. -№ 1.

37. Гасилов В.В. Модели оптимального распределения инвестиций на конкурсной основе / В.В. Гасилов, Е.И. Макаров, А.Г. Палагутин и др. // Известия вузов. Строительство и архитектура. 2000.

38. Гелъвановский М.И. Конкурентоспособность в микро-, мезо- и мак-роуровневых измерениях / М.И. Гельвановский, В.М. Жуковская, И.Н. Трофимова // Российский экономический журнал. 1998. - № 3.

39. Гладкий Ю.Н. Основы региональной политики / Ю.Н. Гладкий, А.И. Чистобаев. СПб. : Изд-во В.А. Михайлова, 1998.

40. Государственная собственность и приватизация во Франции. М. : ИНИОНРАН, 1998.

41. Гордеев Д.П. Новый порядок управления многоквартирными домами / Д.П. Гордеев // Журнал руководителя и главного бухгатера ЭКХ. -2005.-№4.

42. Горемыкин В. Экономика недвижимости / В. Горемыкин, Э. Булу-гов. М.: Филин, 1999.

43. Горшенина Е.В. Социально-экономическое состояние региона / Е.В. Горшенина. Тверь : ТГСХА, 1999.

44. Грабовый К.П. Организационно-экономический механизм управления взаимоотношениями основных участников жилищно-коммунального комплекса : дис. . канд. экон. наук / К.П. Грабовый. М. : ЦЭМИРАН, 2004.

45. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью : учеб. для вузов / П.Г. Грабовый, Ю.Н. Кулаков, И.Г. Лукманова и др. Смоленск : Смолин Плюс ; М.: АСВ, 1999.

46. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения : в 2 ч. / П.Г. Грабовый, Ю.Н. Кулаков, И.Г. Лукманова иф др. Смоленск : Смолин Плюс ; М.: АСВ, 2001.

47. Гранова КВ. Оценка недвижимости / И.В. Гранова. СПб.: Питер,2001.

48. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости / С.В. Грибов-ский. СПб., 2000.

49. Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью : учеб.-практ. пособие / В.В. Григорьев, И.А. Острина, А.В. Руднев. М. : Дело, 2001.

50. Григорьев В.Д. Воспроизводственный процесс в экономике / В.В. Григорьев. Чебоксары, 1996.

51. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова и др. М.: Финансы и статистика, 2002.

52. Гутман Г.В. Управление региональной экономикой / Г.В. Гутман. -М.: Финансы и статистика, 2001.

53. Джаримов А.А. Регион в едином рыночном хозяйстве / А.А. Джа-римов. Ростов н/Д, 1995.

54. Добрынин А.И. Региональные пропорции воспроизводства / А.И. Доб-щ рынин.-Л., 1977.

55. Догушина О.В. Состояние и перспективы планирования ЖКХ Москвы / О.В. Догушина // Недвижимость: экономика, управление. 2003. - № 5.

56. Дорожкин В.Р. Управление качеством строительной продукции : учеб. пособие ; Воронеж, гос. архит.-строит. акад. / В.Р. Дорожкин. Воронеж, 2000.

57. Дорожкин В.Р. Подрядные торги в строительстве / В.Р. Дорожкин,

58. В.В. Гасилов, С.А. Баркалов. Воронеж : ВГАСА, 2003.

59. Дубров М.Н. Моделирование рисковых ситуаций в экономике и бизнесе / М.Н. Дубров, Б.Н. Лагоша, Е.Ю. Хрусталев. М. : Финансы и статистика, 1999.

60. Егоров Е.В. Экономика жилищного хозяйства России : учеб. пособие / Е.В. Егоров, М.В. Потапова. М.: ТЕИС, 2002.

61. Егоров ДИ. Сравнительный экономический анализ региональной экономики / Д.И. Егоров. М.: Эдиториал УРСС, 2002.

62. Жилищная экономика / под ред. Г. Поляковского. М. : Дело ТД,1996.

63. Жилищная проблема в современной Великобритании : науч.-аналит. обзор / Рос. акад. наук. ИНИОН ; Н.М. Клеман. М., 1994.

64. Жилищные условия населения в районах Воронежской области 2003 г. / Федеральная служба государственной статистики. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Воронежской области. Воронеж, 2004.

65. Жилищный кодекс Российской Федерации. М.: Ось-89, 2005.

66. Жуков Д. М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города : учеб. пособие / Д.М. Жуков. М.: ВЛАДОС-ПРЕСС, 2003.

67. Российская Федерация. Законы. Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса : федеративный закон от 30.12.2004 № 210-ФЗ.

68. Российская Федерация. Законы. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации : федеративный закон от 22.08.2004 № 131-Ф3.

69. Российская Федерация. Законы. О приватизации жилищного фонда в РФ // Ведомости АНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. - № 28.

70. Зарубин В.Н Оценка рыночной стоимости недвижимости : учеб.-практ. пособие / В.Н. Зарубин, В.М. Рутгайзер, B.C. Бодырев и др. М. : Дело, 1998.

71. Иванова Н.В. Управление нежилой недвижимостью, находящейся в собственности муниципальных образований / Н.В. Иванова // Моск. гос. строит, ун-т. М.: МГСУ, 2003.

72. Иванова Н.В. Нежилая недвижимость: проблемы управления и развития / Н.В. Иванова. М. : Международная академия инвестиций и экономики строительства, 2004.

73. Игольников Г. Что понимать под конкурентоспособностью, инвестиционной привлекательностью и экономичностью производства / Г. Игольников, Е. Патрушева // Российский экономический журнал. 1995. -№11.

74. Игнатов В.Г. Регионоведение (экономика и управление) : учеб. пособие / В.Г. Игнатов, В.И. Бутов. М.: Теса, 2000.

75. Индикаторы социально-экономического развития муниципального образования. М.: Фонд Институт экономики города, 2001.

76. Ильенкова С.Д. Управление качеством / С.Д. Ильенкова, B.C. Мхи-тарян. М.: ЮНИТИ, 1998.

77. Каменева Е.А. Финансы жилищно-коммунального хозяйства / Е.А. Каменева, С.В. Барулин. М.: Осв-89, 2003.

78. Касьянов В.Ф. Реконструкция жилой застройки городов / В.Ф. Касьянов. М.: Изд-во АСВ, 2002.

79. Квачадзе Р.Г. Управление и развитие предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса: теория и практика / Р.Г. Квачадзе. М. : Ре-апроект, 2004.

80. Квачадзе Р.Г. Доходный дом правовое обоснование эксперимента в Москве / Р.Г. Квачадзе // Недвижимость: экономика, управление. - 2002. -№ 3-4.

81. Квачадзе Р.Г. Доходный дом экономическое обоснование эксперимента в Москве / Р.Г. Квачадзе // Недвижимость: экономика, управление. -2003.-№5.

82. Киннунен X. Управление квартирными акционерными обществами и содержание недвижимости / X. Киннунен // Недвижимость: экономика, управление. 2002. - № 3-4.

83. Кирилова А.Н. Жилищная политика в условиях рыночных отношений / А.Н. Кирилова. М.: Картолитография, 1999.

84. Кирилова А.Н. Развитие новых форм управления недвижимостью в условиях становления собственников жилья / А.Н. Кирилова // Проблемы регионального развития и пути их решения в условиях переходной экономики : сб. науч. трудов. М.: РАЕН, 2002.

85. Кирилова А.Н. Особенности современного этапа реформы ЖКХ в городе Москве / А.Н. Кирилова // Информационные технологии в городскомхозяйстве : сб. материалов практич. семинара, М. : Юго-Восток-Сервис, 2006.

86. Коммунальное хозяйство в городах и районах Воронежской области в 2003 году. Госкомстат России. Воронежский областной комитет государственной статистики. Воронеж, 2004.

87. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов / В.В. Ковалев. М.: Финансы и статистика, 2002.

88. Конкурентоспособность российской промышленности // Эксперт-ф ный институт ; Торгово-промышленная палата РФ ; И.В. Липсиц, Е.А. Вигдорчик, В.К. Кашин. -М., 1996.

89. Конкурентоспособность регионов: теоретико-прикладные аспекты / под. ред. Ю.К. Перского. М.: ТЕИС, 2003.

90. Коно Т. Стратегия и структура японских предприятий / Т. Коно. -М.: Прогресс, 1987.ф 91. Концепция стратегии социально-экономического развития регионов

91. Российской Федерации. М. : Министерство регионального развития РФ, 2004.

92. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости : учеб. пособие / С.П. Коростелев. М.: Рус. дел. лит-ра, 1998.

93. Котлер Ф. Основы маркетинга / Ф Котлер ; пер. с англ. В.Б. Боброва ; под ред. Е.М. Пеньковой. СПб., 1994.

94. Кругляков Ю.Г. Комплексная реконструкция жилых кварталов старой застройки (опыт Ленинграда) / Ю.Г. Кругляков. Л.: Стройиздат, 1971.

95. Крутик А.Б. Экономика недвижимости : учеб. пособие / А.Б. Кру-тик, Н.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. СПб., 2000.

96. Кутуков В.Н. Реконструкция зданий / В.Н. Кутуков. М. : Высшая школа, 1981.

97. Кузьмин И.И. Принципы управления риском в социально-экономической системе / И.И. Кузьмин, В.В. Меньшиков. М. : ПНИИС. -1995.

98. Кучерявый А.В. Конкурентоспособность предпринимательской структуры и ее стратегическая устойчивость / А.В. Кучерявый, Н. Лясников, В. Шеметов // Предпринимательство в России: проблемы и перспективы. -Вып. 4.-М. :РАП, 2003.

99. Ларина Н.И. Задачи и методы региональной политики в странах рыночной экономики / Н.И. Ларина // Регион: экономика и социология. -1994.-№4.

100. Лаурила У. Формы собственности, организация и финансирования жилья в Финляндии / У. Лаурила // Недвижимость: экономика, управление. -2002.

101. Лексин В.Н. Государство и регионы / В.Н. Лексин, А.Н. Швецов. -М.: УРСС, 1997.

102. Леонов С.Н. Региональная экономическая политика в переходной экономике / С.Н. Леонов. Владивосток : Дальнаука, 1998.

103. Литвак Б.Г. Экспертная информация. Методы получения и анализ / Б.Г. Литвак. М.: Радиосвязь, 1982.

104. Лухманова ИГ. Менеджмент качества в строительстве / И.Г. Лук-манова. М. : МГСУ, 2001.

105. Мазур И.И Реструктуризация предприятий и компаний / И.И. Ма-зур, Д.В. Шапиро. -М.: Экономика, 2000.

106. Маршалова А. С. Основы теории регионального воспроизводства / А.С. Маршалова, А.С. Новоселов. М.: Экономика, 1988.

107. Мельников В.П. Управление качеством / В.П. Мельников. М. : Академия, 2005.

108. Мешечек В.В. Капитальный ремонт, модернизация и реконструкция жилых зданий / В.В. Мешечек, А.Г. Ройтман. М.: Стройиздат, 1987.

109. Миркин Б.Г. Проблемы группового выбора / Б.Г. Миркин. М. : Наука, 1974.

110. Мищенко В.Я. Организация содержания и обновления объектов жилищного комплекса: теория и практика / В.Я. Мищенко. Воронеж : ВГУ, 2003.

111. Моисеева Н.К Современное предприятие: конкурентоспособность, маркетинг, обновление / Н.К. Моисеева, Ю.П. Анискин. М. : Прогресс, 1979.

112. Мочанов Н.Н. Оценка конкурентоспособности наукоемкой продукции / Н.Н. Мочанов // Вестник ГУ. Сер. Экономика. Л., 1992.

113. Мулен Э. Кооперативное принятие решений. Аксиомы и модели / Э. Мулен. М.: Мир, 1991.

114. Мулен Я. Механизмы финансовой поддержки при строительстве социального жилья в Нидерландах / Э. Мулен // Недвижимость: экономика, управление. 2002. - № 3-4.

115. Муниципальное управление. Справочное пособие / Иванов В.В., Коробова А.Н. М.: ИНФРА-М, 2006.

116. Нечаев Н.В. Капитальный ремонт жилых зданий / Н.В. Нечаев. -М.: Стройиздат, 1990.

117. Никитенко М.В. Региональная экономика: сущность и механизм управления / М.В. Никитенко. Мн.: Наука и техника, 1992.

118. О государственной целевой программе Жилище : Постановление Совета Министров Правительства РФ от 20.06.1993 г. № 595 // Консультант Плюс.

119. О несостоятельности (банкротстве) : федерал0. О жилищном строительстве в Воронежской области 2004 г. : Федеральная служба государственной статистики Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Воронежской области. Воронеж, 2005.

121. О ходе реформы ЖКХ в Воронежской области 2004 год : аналитическая записка. Федеральная служба государственной статистики. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Воронежской области. Воронеж, 2005.

122. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости / Е.С. Озеров. СПб.: МЕС, 2003.

123. Оценка рыночной ставки арендной платы для целей управления объектом недвижимости // Проблемы недвижимости. Вып. 1. - 2004.

124. Основы организации и управления жилищно-коммунальным комплексом : учеб.-практич. пособие / под общ. ред. проф. П.Г. Грабового. М.: АСВ, 2004.

125. Осташко В.Я. Управление жизненным циклом предприятий инвестиционно-строительного комплекса: теория и практика / В.Я. Осташко. М. : АСВ, 2003.

126. Ореховский П.Н. Анализ и социально-экономическое прогнозирование развития города / П.Н. Ореховский // Городское управление. 1997. - № 9.

127. Оценка собственности : в 4 ч. / под ред. П.Г. Грабового, С.П. Ко-ростелева. М., 2003.

128. Перегудов Ф.И. Введение в системный анализ / Ф.И. Перегудов, Ф.П. Тарасенко. М.: Высшая шк., 1989.

129. Персич Е.М. Управление качеством жилищного строительства / Е.М. Персич. Киев : Будивельник, 1990.

130. Петере Т. В поисках эффективного управления (опыт лучших компаний) / Т. Петере, В. Уотермен : пер. с англ. М.: Прогресс, 1986.

131. Портер М. Международная конкуренция / М. Портер : пер. с англ. -М.: Междунар. отношения, 1993.

132. Попов JI.H. Контроль качества в жилищном строительстве / JI.H. Попов.-М.: Стройиздат, 1990.

133. Показатели экономического и социального развития городов и районов Воронежской области. Федеральная служба государственной статистики. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Воронежской области. Воронеж, 2004.

134. Об организации работ по выбору способа управления многоквартирным домом : постановление Главы городского округа г. Воронеж от 22.08.2005 г. № 1532.

135. Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Воронежской области на 2004-2010 годы : программа. Воронеж, 2004.

136. Прокопишин А.П. Экономическая эффективность реконструкции жилого фонда / А.П. Прокопишин. М.: Стройиздат, 1990.

137. Прорвич В.А. Методика, агоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в Москве / В.А. Прорвич, В.Ю. Коновалов и др. Вып. 3. - М.: Блок, 1998.

138. Пупенцова С.В. Об особенностях применения методов анализа рисков при оценке стоимости недвижимости / С.В. Пупенцова // Проблемы недвижимости. Вып. 1. - 2004.

139. Пупенцова С.В. К вопросу определения нормы отдачи на собственный капитал при оценке инвестиционных проектов / С.В. Пупенцова // Проблемы недвижимости. Вып. 1. - 2004.

140. Пфащаглъ И. Теория измерений / И. Пфанцагль. М.: Мир, 1976.

141. Об изменении состава рабочей группы по разработке программы Реформирования жилищно-коммунального комплекса г. Воронежа на период 2004-2010 г. : распоряжение главы городского округа г. Воронеж от 14.01.2005 г. № 9-р.

142. Об утверждении типовых документов для оформления и государственной регистрации ТСЖ и права собственности на общее имущество в многоквартирном доме : распоряжение главы городского округа г. Воронеж от 19.04.2005 г. № 247-р.

143. О порядке финансирования межтарифной разницы за коммунальные услуги по немуниципальному жилищному фонду многоквартирных домов, в которых созданы объединения собственников : распоряжение главы городского округа г. Воронеж от 20.09.2005 г. № 584-р.

144. Развитие предпринимательства в системе местного самоуправления. Учебное пособие // под общ. ред. Маркварта М.: РИЦ Муниципальная власть, 2000.

145. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика / И.А. Рахман ; Междунар. акад. инвестиций и экон. строительства. М.: Экономика, 2000.

146. Рэдхэд К. Управление финансовыми рисками / К. Рэдхэд, С. Зьюис. М.: ИНФРА-М, 1996.

147. Ряховская А.Н. Ценообразование и тарифная политика как инструмент антикризисного управления муниципальным хозяйством / А.Н. Ряховская. М.: ИПКгосслужбы, 2001.

148. Садыков А. С. Инновационные программы стратегии обновления жилищного фонда и его инфраструктуры / А.С. Садыков, В.Ф. Новицкий. -М.: ГУУ, 2002.

149. Семенов В.Н. Реконструкция жилых зданий / В.Н. Семенов. Воронеж, 2002.

150. Серое В.М. Инвестиционный менеджмент / В.М. Серов, B.C. Ивановский, А.В. Козловский. М.: Финстатинформ, 2000.

151. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа / Е.Б. Смирнов. СПб. : СПб ГИЭА, 1997.

152. Совершенствование системы управления ЖКХ Южного административного округа г. Москвы путем внедрения в действующую систему управления автоматизированной системы управления качеством. М. : Акад. коммунального хоз-ва, 2004.

153. Совершенствование профессионального управления и обслуживания собственности домовладельцев в условиях перехода на рыночные методы хозяйствования : метод, пособие / под ред. В.Ф. Пивоварова. М. : 4-й филиал Воениздата, 2003.

154. Соколов В.К. Реконструкция жилых зданий / В.К. Соколов. М. : Стройиздат, 1986.

155. Социально-экономическое положение Воронежской области : стат. сб. / Госкомстат России. Воронежский областной комитет государственной статистики. Воронеж, 2006.

156. Социально-экономическая эффективность: опыт США. Роль государства. М.: Наука, 1999.

157. Стражников A.M. Мониторинг качества жилищного фонда / A.M. Стражников. М., 2002.

158. Стражников A.M. Организация системы мониторинга по соответствию качества жилища условиям среды обитания человека. // Сб.трудов МИКХиС.-М.; 2001.

159. Стратегический выбор города: научное обоснование и механизм реализации / под ред. В.Е. Рохчина, С.Ф. Жикина. СПб: ИСЭР РАН, 1999.

160. Трухина НИ. О выборе факторов, влияющих на рыночную стоимость фирмы / Н.И. Трухина // Проблемы реформирования экономики Российской Федерации : сб. материалов науч.-практич. конф. Воронеж, 1998.

161. Трухина Н.И. Использование доходного подхода при оценке рыночной стоимости предприятия / Н.И. Трухина, O.K. Мещерякова // Проблемы реформирования экономики Российской Федерации в переходный период : сб. материалов науч. конф. Воронеж, 1999.

162. Трухина Н.И. Методические указания по выпонению курсового проекта по дисциплине Экономика недвижимости / Н.И. Трухина. Воронеж : ВГАСА, 1999.

163. Трухина Н.И. Некоторые вопросы повышения рентабельности строительных организаций / Н.И. Трухина // Архитектура и строительство -поиск и решение : сб. материалов Всесоюз. науч.-практ. конф. Ама-Ата : Изд-воАПИ, 1999.

164. Трухина Н.И. Проблемы налогообложения в России / Н.И. Трухи-на, O.K. Мещерякова // Сб. материалов юбилейной конф., посвященной 70-летию ВГАСА. Воронеж, 2000.

165. Трухина НИ. Анализ кризиса неплатежей и пути его преодаления / Н.И. Трухина, O.K. Мещерякова // Сб. материалов юбилейной конференции, посвященной 70-летию ВГАСА. Воронеж, 2000.

166. Трухина Н.И. Определение ставки дисконтирования при оценки рыночной стоимости инвестиций в недвижимость / Н.И. Трухина // Современные сложные системы управления : сб. материалов междунар. науч.-практ. конф. Воронеж, 2003.

167. Трухина Н.И. Экономические методы управления имущественным комплексом : учеб. пособие / Н.И. Трухина, В.Я. Мищенко, O.K. Мещерякова. Воронеж : ВГАСУ, 2003.

168. Трухина Н.И Проблемы формирования стратегии развития объектов недвижимости в условиях риска / Н.И. Трухина, Г.И. Меркулова // Вестник технологической академии. Воронеж, 2004.

169. Трухина Н.И. Арендное жилье переходный этап от социального найма к приобретению жилья в собственность / Н.И. Трухина // Вестник ВГАСУ. - Воронеж, 2004.

170. Трухина Н.И. Управляющая жилищная компания основополагающая эффективного управления жилищной недвижимостью / Н.И. Трухина // Вестник ВГАСУ. - Воронеж, 2004.

171. Трухина Н.И. Формирование стратегии развития объектов недвижимости муниципальных образований в условиях риска / Трухина Н.И., Меркулова Г.И. // Вестник ВГАСУ. Воронеж, 2005.

172. Трухина Н.И. О проблемах создания эффективной системы управления недвижимостью в жилищной сфере / Н.И. Трухина, Д.М. Жуков // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ. 2005. - № 9.

173. Трухина Н.И. Некоторые вопросы реструктуризации предприятий жилищно-коммунального комплекса / Н.И. Трухина // Вестник ВГАСУ. -Воронеж, 2005.

174. Трухина Н.И. Тарифы в Воронежской области. Анализ ситуации, выводы, рекомендации / Н.И. Трухина // Жилищно-коммунальный комплекс России. 2005. - № 7.

175. Трухина Н.И. Региональный опыт создания доходной жилой недвижимости / Н.И. Трухина // Недвижимость: экономика, управление. 2005. - № 10.

176. Трухина Н.И. Вопросы финансовой стабилизации предприятий жилищно-коммунального комплекса (региональный аспект) / Н.И. Трухина // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ. 2006. - № 4.

177. Трухина Н.И. Критерии качества предоставления жилищно-коммунальных услуг / Н.И. Трухина. // Жилищно-коммунальный комплекс России.-2006.-№ 1.

178. Трухина Н.И. Финансово-экономические схемы привлечения инвестиций для обеспечения воспроизводства объектов недвижимости в жилищной сфере / Н.И. Трухина // Вестник ВГАСУ. Воронеж, 2006.

179. Трухина НИ. Развитие рынка арендной жилищной недвижимости / Н.И. Трухина // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ. 2006. -№ 12.

180. Трухина Н.И. Состояние жилищного фонда главный фактор обеспечения эффективности реформы жилищно-коммунального комплекса / Н.И. Трухина // Жилищно-комунальный комплекс России. - 2006. - № 10.

181. Трухина Н.И. Оценка инвестиционной привлекательности арендной жилищной недвижимости / Н.И. Трухина // Известия Тульского гос. унта. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып. 9. - 2006.

182. Трухина Н.И. Оценка объектов недвижимости : учеб. пособие / Н.И. Трухина, Д.А. Макарова. Воронеж : ВГАСУ, 2006.

183. Трухина Н.И Об одной модели конкурсного отбора управляющих жилищных компаний / Н.И. Трухина // Известия Тульского гос. ун-та. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып. 9. - 2006.

184. Трухина Н.И. Реструктуризация и погашение взаимозадожностей -важный фактор оздоровления жилищно-коммунального комплекса / Н.И. Трухина // Известия Тульского гос. ун-та. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып. 9. - 2006.

185. Трухина Н.И. Создание конкурентной среды в сфере управления жилищной недвижимостью / Н.И. Трухина // Известия Тульского гос. ун-та. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып. - 9. 2006.

186. Трухина Н.И Математический подход конкурсного отбора управляющих жилищных организаций / Н.И. Трухина // Недвижимость: экономика, управление. 2006. - № 6.

187. Трухина Н.И. Проблемы содержания и воспроизводства объектов жилищной недвижимости. Воронеж : Изд-во ВГУ, 2006.

188. Трухина Н.И. Управление жилищной недвижимостью: теория и практика / Н.И. Трухина, Д.М. Жуков. Воронеж : ВГАСУ, 2006.

189. Трухина Н.И. Научные аспекты управления жилищной недвижимостью / Н.И. Трухина// Известия Тульского гос. ун-та. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып. 11. - 2006.

190. Трухина Н.И. Опыт оценки качества управления жилой недвижимостью / Н.И. Трухина // Промышленное и гражданское строительтсво. М., 2006.-№ 11.

191. Управление портфелем недвижимости : учеб. пособие для вузов : пер. с англ. под. ред. проф. С.Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.

192. Управление рисками в недвижимости : учеб. для вузов / под ред. П.Г. Грабового. М.: Реапроект, 2005.

193. Управление развитием объектов муниципальной недвижимости : учеб. пособие / П.Г. Грабовый, Н.В. Иванова. М.: МЕССУ, 2005.

194. Учет и анализ банкротств / под ред. И.Г. Кукукиной. М.: Финансы и статистика, 2005.

195. Финансы и кредит в недвижимости / под ред. П.Г. Грабового, Н.Ю. Яськовой. М.: АСВ, 2002.

196. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости : пер. с англ. / Д. Фридман, И. Ордуэй. М.: Дело ПД, 1995.

197. Фрибур A.M. Основные этапы жилищной политики во Франции / A.M. Фрибур // Недвижимость: экономика, управление. 2002. - № 3-4.

198. Харрисон Г. Оценка недвижимости : пер. с англ. / Г. Харрисон. -М. : Мособлупрполиграфиздат, 1994.

199. Хачатарян С.Р. Методы анализа и моделирования современных процессов внедрения современных технологий в управление жилищным фондом / С.Р. Хачатарян, Е.Ю. Фаерман, М.В. Пинечина // Аудит и финансовый анализ, ЗАО л1С: Компьютерный аудит. М., 2003.

200. Хаутоярви С. Жилищная политика в Финляндии / С. Хаутоярви, Ю. Сайкконен // Недвижимость: экономика, управление. 2002. - № 3-4.

201. Христенко В.Б. Роль государства в формировании современной жилищной политики и реформировании коммунального хозяйства муниципальных образований / В.Б. Христенко // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ. 2005. - № 2.

202. Хорват П. Сбалансированная система показателей как средство управления предприятием / П. Хорват // Проблемы теории и практики управления. 2000.-№ 4.

203. Цукерман Г.А. Недвижимость: зарубежный опыт развития : пер. с англ. / Г.А. Цукерман, Д.Д. Блевинс. -М.: Диамант-Меркурий-М, 1994.

204. Чексшин B.C. Экономика городского хозяйства / B.C. Чекалин. -СПб.: СПб ГИЭА, 1999.

205. Чернымов JI.H. Договорные отношения в жилищно-коммунальном хозяйстве / JI.H. Чернышов // Жилищное и коммунальное хозяйство. 1993.

206. Чернышов JI.H. Трехуровневый характер управления отраслью жизнеобеспечения в США / JI.H. Чернышов // Жилищное и коммунальное хозяйство. -1993.

207. Чернышов JI.H. Основы экономических преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве России / JI.H. Чернышов // Городское хозяйство : альманах ЖКХ. М., 1995.

208. Чернышов JI.H. Формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве / JI.H. Чернышов. -М.: НЦФЭР, 1996.

209. Чернышов JI.H. Ценовая и тарифная политика в жилищно-коммунальном хозяйстве / JI.H. Чернышов. М.: Книжный мир, 1998.

210. Чернышов JI.H. Экономика городского хозяйства / JI.H. Чернышов. -М.: Изд-во Люберецкая газета, 1999.

211. Чернышов JI.H. Научно-практические аспекты развития жилищно-коммунального хозяйства в России / Л.Н. Чернышов // Управление жилищной отраслью: современное состояние и перспективы развития : материалы научн.-техн. конф., посвящ. 80-летию МГСУ. М., 2001.

212. Чернышов JI.H. Управление жилищно-коммунальным хозяйством России / Л.Н. Чернышов. -М., 2003.

213. Чернышов JI.H. Реформа ЖКХ: теория, практика, новые подходы / Л.Н. Чернышов. СПб.: Лимбус. Пресс, 2003.

214. Чернышов JI.H. О законодательном обеспечении регулирования тарифов / Л.Н. Чернышов // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ.-2005.-№9.

215. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк. М.,

216. Шапкин А. С. Экономические и финансовые риски. Оценка, управление, портфель инвестиций / А.С. Шапкин. М. : Изд-во Данилов и К0, 2003.

217. Ширяев А.Н. Основы стохастической финансовой математики : в 2 т. / А.Н. Ширяев. Т. 2. - М.: Фазис, 1998.

218. Шрейбер К.А. Вариантное проектирование при реконструкциях жилых зданий / К.А. Шрейбер. М.: Стройиздат, 1990.

219. Шубкина И.П. Моделирование механизма принятия решений / И.П. Шубкина. М., 1992.

220. ЭккертД. Оценка земельной собственности / Д. Эккерт. Красногорск : Красная гора, 1993.

221. Экономика недвижимости : учеб. пособие / под ред. В.И. Ресина. -М.: Дело, 1999.

222. Экономика жилищно-коммунального хозяйства : учеб. пособие / под ред. проф. Ю.Ф. Симонова. М.: ИКЦ Март, 2004.

223. Юданов А.Ю. Конкуренция: теория и практика : учеб.-практ. Пособие / А.Ю. Юданов. 2-е изд. - М., 1998.

224. Яковлев В.А. Доклад министра регионального развития РФ на совещании в Дальне-Восточном Федеральном округе. Октябрь 2005 г.

Похожие диссертации

• Формирование организационного механизма управления проектами жилищного строительства
• Формирование эффективной системы управления социально-экономическим развитием субъекта федерации
• Методология формирования региональной стратегии управления недвижимостью
• Рациональное использование объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла
• Управление развитием жилищной сферы в регионе Российского Севера