Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Методические основы управления проектными рисками в жилищном строительстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Можаева, Ирина Сергеевна
Место защиты	Санкт-Петербург
Год	2000
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Методические основы управления проектными рисками в жилищном строительстве"

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИИ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ

" * На правах рукописи

Можаева Ирина Сергеевна

МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТНЫМИ РИСКАМИ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2000

Работа выпонена в Санкт-Петербургском Государственном Университете Экономики и Финансов

Научный руководитель:

- кандидат экономических наук, доцент Ткаченко Е.А.

Официальные оппоненты:

- доктор экономических наук, профессор Томилов В.В.

- кандидат экономических наук, доцент Пименова А.Л.

Ведущая организация:

Санкт-Петербургский Архитектурно-строительный Университет

Защита состоится л ' Р 2000 г. в часов на

заседании диссертационного совета К ббЗ.86.05 при Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, 21, ауд._

С диссертацией можно ознакомится в библиотеке Санкт-Петербургского Государственного Университета Экономики и Финансов.

Автореферат разослан л О Г'р2000 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Горбашко Е.А.

Х -У 4 Л П

I ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

На современном этапе в жилищном строительстве наблюдается ряд > новых тенденций, обусловленных переменой социально-экономической среды в России, которые нашли свое выражение в изменении темпов развития строительства жилья, структуры и системы финансирования, возрастании требований рынка и, естественно, степени риска. Принятие инвестиционных решений в этих новых условиях требует усиления внимания к управлению риском в инвестиционно-строительной деятельности.

Острота нынешней ситуации состоит в том, что риски инвестирования в строительство жилья (в связи со спецификой переживаемого страной переходного периода, с одной стороны, и кризисного состояния экономики, с другой) отличаются сложностью и их уровень значительно выше по сравнению с инвестициями в другие сектора экономики. Выявленное соотношение свойственно и классической рыночной экономике, что объясняется особенностями инвестиционных характеристик жилья, отличающими его от других групп активов. Это, прежде всего, высокая капиталоемкость, более длительный по сравнению с большинством видов промышленной продукции срок создания, стационарность жилья, индивидуальный характер условий реализации даже при возведении однотипных зданий, раздробленность рынка, низкая ликвидность незавершенного строительства и др.

Таким образом, сложная природа деловой активности, процесса, окружения и организации инвестиций делают сферу жилищного строительства областью повышенного риска. Однако техника управления рисками не так хорошо развита в строительстве жилья. Многие участники инвестиционно-строительного процесса к вопросам оценки риска подходят на основании интуиции, мнений и опыта, полученного от предыдущих проектов. Лишь незначительное число руководителей уделяет внимание анализу риска, применение количественной оценки риска с использованием экономико-математических методов крайне ограничено. В результате исследования был сделан вывод, что с одной стороны, отечественные предприниматели еще не до конца осознали неизбежность риска и важность его учета, с другой стороны, остро нуждаются в новых методических подходах к оценке риска.

Исследованием проблем, связанных с принятием инвестиционных решений в условиях неопределенности и риска, занимается широкий круг авторов, среди которых следует выделить, прежде всего, труды Беренса В., Бланка И.А., Бузырева В.В., Воропаева В.И., Грачевой М.В., Епифанова М., Карлика А.Е., Ковалева В.В., Морозова Д.С., ОсташевскойА.И., Савински H.A., Ткаченко Е.А., Хота Р.Н., Шапиро В.Д. и др. Значительный вклад в изучение непосредственно вопросов, касающихся управления риском в строительстве посвящены работы Абрамова С.И., Бузырева В.В., Данилова Ю.Я., Егоровой Н.Е., Крандала К., Сидоренко С.Ю., Хедриксона К. и др.

Однако вопросы теоретического, методического и практического характера, связанные с повышением эффективности управления проектными

рисками строительства жилья в российских условиях остаются нерешенными и требуют более детального рассмотрения.

Теоретическая и практическая значимость проблемы совершенствования методов анализа проектных рисков, повышения эффективности инвестиционных проектов строительства жилья в России предопределили актуальность и выбор темы диссертационного исследования.

Цель диссертационной работы заключается в разработке научно методических основ механизма управления риском проектов строительства жилья в России.

В соответствии с поставленной целью в диссертации определены и решаются следующие задачи:

Х Исследование проблем и механизмов инвестирования в жилищном строительстве;

Х Определение ключевых индикаторов и проведение на их основе анализа текущего состояния рынка жилья;

Х Исследование конкурентно-профессионального состава участников процесса жилищного строительства;

Х Идентификация и выбор принципа классификации возможных рисков инвестиций в строительство жилья;

Х Изучение современных концепций отечественных и зарубежных авторов по вопросам анализа риска;

Х Разработка методических основ процесса управления риском проектов строительства жилья.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с эффективным управлением рисками проектов строительства жилья в России.

Объектом исследования выбраны строительные и девелоперские компании, а также российские предприятия, осуществляющие инвестиции в жилищное строительство.

Теоретической и методической основой решения поставленных задач послужили результаты фундаментальных и прикладных исследований в области экономики предприятия, инвестиционного менеджмента, экономической теории, государственного регулирования процессов строительства жилья. В процессе исследования использовались нормативно-правовые и программные документы Российской Федерации, труды западных экспертов в области мирового опыта по управлению проектными рисками, отечественных ученых и специалистов по проблемам управления народным хозяйством, в частности строительного сектора-

Статистической базой исследования явились материалы государственных статистических органов РФ, зарубежных органов статистики, а также материалы, непосредственно собранные автором в ходе исследований на предприятиях Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Диссертационное исследование строилось на основе принципов и концептуальных положениях системного анализа, логического моделирования,

экономического анализа. В ходе исследования использовались приемы агрегирования и классификации, обработка фактических данных осуществлялась на основе экономико-математических методов. > Поставленные цели и задачи определили структуру диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложений, списка литературы.

Во введении обоснованы актуальность диссертационного исследования, определены цели и задачи, раскрыты научная новизна и практическая значимость выводов и результатов работы.

Первая глава Концептуальные основы инвестиционной деятельности в жилищном строительстве посвящена детальному изучению проблем и механизмов инвестирования в жилищном строительстве. При анализе проблем инвестиций изучалось современное состояние рынка жилья, анализируется сущность жилья как товара, рассматриваются общие принципы взаимодействия первичного и вторичного рынка жилья, земельного жилищного и финансового рынков, особенности ценообразования, проведен анализ участников инвестиционного процесса, действующих в сфере жилищного строительства.

Во втором разделе Методические аспекты анализа проектных рисков в условиях российской экономики раскрываются основополагающие понятия риска, рассмотрены современные концепции анализа неопределенности и риска отечественных и зарубежных авторов, предложен принцип выявления и классификации факторов риска, разработана методика исследования риска в инвестиционно-строительной деятельности с учетом комплексной экспертизы проекта строительства жилья, системного, взаимосвязанного исследования внутреннего и внешнего окружения.

В третьей главе Реализация модели анализа проектных рисков строительства жилья представлен практически отработанный подход к анализу рисков инвестирования в строительство жилья, исследованы качественные и количественные аспекты анализа. Проведены расчеты количественной оценки риска с помощью методов анализа чувствительности и анализа сценариев на базе электронных таблиц Excel.

В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации по результатам исследования.

Риск инвестора, участвующего в проектах жилищного строительства, носит кумулятивный характер и проявляется в многообразии форм, обусловленных спецификой деловой активности в строительстве жилья. Если для населения, вкладывающего средства с целью улучшения собственных жилищных условий, основные виды рисков связаны с неопределенностью осуществления строительства, то для инвестора образуются допонительные риски, обусловленные неопределенностью условий реализации жилья, возврата вложенных средств и получения доходов. Допонительные риски связаны с изменением конъюнктуры на рынке жилья; зависят от соответствия платежеспособного спроса и предложения по объемам, структуре и качеству жилья. Вместе с тем, инвестор вынужден разделять риски строительной компании, связанные с возможным увеличением срока завершения

строительства, качеством построенного жилья и др. Существенное влияние на уровень неопределенности осуществления инвестиций в жилищном секторе оказывает макроэкономическая ситуация, которую, на текущий момент нельзя охарактеризовать как благоприятную.

Современное состояние жилищного строительства предопределено кризисом, охватившим практически все сферы и отрасли экономики России. Финансово-экономические условия, в которых ныне функционируют участники жилищного строительства, характеризуются повышенной сложностью. Представленные ниже в таблице данные свидетельствуют, что на протяжении последних лет объем ввода нового жилья неуклонно сокращася, и только в 1999 г. по сравнению с предыдущим годом жилищное строительство велось несколько активнее.

Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации.

_Таблица№ 1.

Годы 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999

Введено в действие жилых домов, мн.кв.м 61,7 49,4 41,5 41,8 39,2 41 34,3 32,6 30,3 32

В %к предыдущему году 80 84 100,2 94 105 84 95 93 104

На фоне общего сокращения ввода нового жилья, на конец 1998 г 41,2% от объема незавершенного строительства приходится на дома, сооружение которых законсервировано, окончательно прекращено или временно приостановлено. Из законченного строителями в 1998 г. жилья 54,2% составили объекты, сооружение которых продожалось более 12 месяцев.

По уровню обеспечения жилья средний гражданин России отстает от жителя стран Восточной Европы в 1,5-2 раза, а от жителей наиболее развитых стран Западной Европы и Америки в 2,5 - 3 раза. Одновременно в худшую сторону существенно отличается и среднее качество жилья. Хотя в последнее время наметились положительные тенденции в улучшении качества жилья: изменяется структура построенного жилья по конструктивным решениям зданий.

Однако существующая высокая неудовлетворенность потребности в жилье населением России, не может инициировать подъем в жилищном строительстве, хотя бы уже в силу того, что в настоящее время существует значительный разрыв между потенциальной потребностью населения в жилье и уровнем его доходов. Несмотря на то, что появились новые рыночные возможности удовлетворения потребности в жилье положительных сдвигов в решении жилищной проблемы не наблюдается, так как существующие рыночные методы оказались малодейственньши.

Тем не менее, за последнее время в жилищном секторе произошли радикальные перемены, как институционального характера, так и системы финансирования жилищного строительства. В настоящее время прослеживается отчетливая тенденция к падению доли жилья, финансируемого из централизованных источников и к росту доли жилья, финансируемого из внебюджетных источников.

Жилищный бизнес как сфера предпринимательства стал значительно более избирательным, как по географии, так и по качеству инвестируемых новостроек. У отечественных потребителей меняется спрос на покупаемое >жилье и на его характеристики. По оценкам многих специалистов, диапазон требований и жесткость условий со стороны потребителей значительно возросли.

Одновременно возросла роль высокого профессионализма в этой деятельности: появились девелоперские и риэтерские фирмы, специализирующиеся в жилищном строительстве. Изменилась структура строительных организаций по формам собственности, из общего числа строительных фирм на долю частных приходится 85%, осуществляется быстрое формирование предприятий малого бизнеса, на долю которых сейчас приходится почти 86%. Произошло улучшение профессионально-конкурентной среды рынка. С появлением новых форм и инструментов организации инвестиций изменися качественно и количественно состав инвесторов.

В соответствии с представлениями автора, анализ современного положения и особенностей инвестиций в жилищном строительстве будет непоным без изучения состояния рынка жилья в целом, составными частями которого являются: первичный рынок (где собственно и осуществляется жилищное строительство и его функцией является создание востребованного населением жилья); вторичный рынок жилья; жилищные земельный и финансовый рынки. В ходе исследования были установлены взаимосвязи и характер изменений происходящих на каждом из выделенных сегментов под воздействием различных внешних факторов. Разнообразные сочетания этих факторов и их изменение во времени в различных направлениях приводят к несинхронности развития жилищного строительства в городах России.

Проведенный анализ современного состояния рынка жилья в России позволил установить, что в настоящее время выделяется несколько территориально-экономических групп, различающихся по степени развития рынка жилья, а значит и по уровню эффективности инвестиций в строительство жилья и, естественно, уровню риска. Среди них особое место занимает Москва и Санкт-Петербург; далее выделяются крупные промышленные и региональные центры; областные города; небольшие города и населенные пункты с низким уровнем развития рынка жилья. При переходе от одной группы к другой принципиально меняются значения следующих показателей: уровень сложившихся цен на жилье, степень рыночности поведения участников, соотношение цен первичного и вторичного рынка жилья; активности рынка; правовая среда; степень развития инфраструктуры рынка.

Таким образом, инвестору при подготовке проекта важны знания не только тенденций развития национального рынка жилья, но, прежде всего, хорошее понимание ситуации в регионе и конкретно в месте расположения того или иного объекта строительства жилья. Это положение особенно актуально для России, отличающейся невиданной для практики развитых стран

дифференциацией межрегиональных экономических, социальных и политических условий.

Для определения инвестиционных условий, в т.ч. и уровня рискованности инвестиций в жилищное строительство, в качестве ориентиров автором были отобраны следующие индикаторы:

- Физические - природные (земля, климат, природные ресурсы), искусственные (инфраструктура города);

- Технические (уровень развития технической и технологической базы жилищного строительства и стройиндустрии и т.д.);

- Институциональные (зонирование земель, региональное нормотворчество);

- Социальные (уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры; качество жизни; традиции потребительского поведения; и т.д.);

- Экономические (потенциальная емкость рынка нового жилья; доступность жилья для приобретения; дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика; доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности; ввод в действие нового жилья и стоимость строительства; и т.д.). На наш взгляд, анализ особенностей, тенденций развития рынка жилья и его

текущего состояния в целом и конкретно в месте реализации проекта строительства жилья необходим для того, чтобы сузить поле проявления непредвидимых и неучитываемых факторов риска и разработать адекватные, с учетом специфики жилищного строительства, модели по управлению риском.

К настоящему времени в специальной литературе достаточно хорошо структурирована деятельность по управлению проектными рисками. Тем не менее, некоторые аспекты анализа риска, прежде всего, связанные с неоднозначностью восприятия понятийного аппарата, важными положениями теории риска, отсутствием стройной системы классификации проектных рисков, вопросов совершенствования методов количественной оценки риска в российских условиях, остаются недостаточно изученными.

Существуют различные точки зрения в определении содержания понятия риск. Учитывая характер проводимых исследований, в диссертационной работе понятием риска характеризуется неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта события неблагоприятно влияющего на проект. Подобного определения придерживаются авторы многих научных работ, тем не менее, в изученной нами экономической литературе нет единого мнения в вопросе классификации риска. При этом следует отметить, что разработка классификации проектных рисков является исходной предпосыкой обуславливающей надежность результатов последующих расчетов и обоснованность построения модели управления риском проекта строительства жилья.

Для проведения анализа рисков инвестиций в жилищное строительство нами предлагается разделить факторы риска на три основные категории: внутренние, специфичные для проекта, и внешние с последующим подразделением в рамках указанных категорий факторов риска по видам. Специфические риски проекта относятся к событиям, которые могут иметь место во время

строительства и приводят к временным и стоимостным издержкам. Высокие капиталовложения и относительно длительный период строительства делают проект очень чувствительным к последним. Группа внешних рисков - риски происходящие из изменчивого макроэкономического окружения проекта. Группа внутренних рисков представляет риски свойственные самой компании и связаны с особенностями менеджмента компании. На наш взгляд, подход к анализу общности рассматриваемых рисков с указанных выше позиций позволяет выявить характер происхождения риска, определить совокупность различных видов риска и взаимосвязь между ними, предоставить допонительную возможность повышения надежности управления риском проекта строительства жилья и доходом инвестора.

Как отмечалось выше, к настоящему времени накоплен значительный опыт и разработаны специальные методы и процедуры для проведения количественного анализа риска. Однако в российской практической деятельности, что подтверждается проведенным автором исследованием ряда организаций, вышеперечисленные подходы и методы не нашли широкого применения. Сложившаяся ситуация, на наш взгляд, объясняется следующими причинами:

- Наличием нетрадиционных рисков и относительно более высокой степенью известных обычных рисков;

- Сложностью с измерением искажений, вызванных постоянными изменениями степени вмешательства государства в экономику, нестабильностью налогового законодательства, таможенной политики;

- Барьерами в получении поной и достоверной информации;

- Технической и программной оснащенностью, возможностью использования современных компьютерных технологий проведения такой оценки;

- Уровнем квалификации менеджеров, степенью их подготовленности к использованию современных методов проведения сценки риска;

Учитывая ограниченные возможности использования существующих методов количественной оценки, в диссертационной работе предлагается воспользоваться представлением риска проекта в виде профиля риска (рис.1).

В основе методики построения профиля риска инвестиционно-строительного проекта лежит экспертный опрос специалистов, который заключается в выявлении факторов риска и их последующем структурировании по предложенной ранее классификации, определении значимости факторов риска для проекта. В результате построения профиля риска получается системное описание пространства потенциальных угроз с учетом специфических российских условий.

Внешние риски, как следует из профиля риска, имеют высокую значимость для проекта, далее следуют специфические риски проекта. На наш взгляд, значимость группы внутренних рисков для успешной реализации проекта недооценена. Такие факторы как нереальное планирование, слабое управление, неквалифицированный персонал и другие, принадлежащие категории внутренние риски получили низкую оценку.

Профиль риска проекта строительства жилья, (рис.1)

Факторы риска Значимость для проекта

Внешние: "Г^Н? Х..-Х .'Х высокая 1 средняя 1 низкая

административные

Изменения в налогообложении области ценообразования в сфере экспорта-импорта в землепользовании охраны окружающей среды проектных нормативов природные наводнения ураган

экологическая катастрофа социальные социальные беспорядки терроризм забастовки экономические усиление конкуренции нерасчетная инфляция изменение валютных курсов изменение процентной ставки изменение цен на вторичном рынке жилья снижение платеспособного спроса рост цен на материалы

ВнутрЬинио

организационные

изменение возможностей заказчика проекта

недостаток координации работ

смена руководства

нереальное планирование

слабое управление

неправильная стратегия снабжения

неквалифицированный персонал

некомпетентный менеджмент

разногласия в штатных позициях

правовые

непроработанность,заключенных контрактов

.Шецйфическиэ риски проекта

Технико-технологические

Неправильный выбор места реализации проекта Неверный выбор материалов срыв поставок материалов

паралелизм в работах и нестыковки частой проекта неправильные сметы

некомпетентность и низкая квалификация субподрядчиков

недобросовестность поставщиков

ошибки проектирования

изменение технологии

ухудшение качества выпонения работ

снижение производительности

маркетинговые

неточный расчет емкости рынка

непроработанность сбытовой стратегии

финансовые

проблемы с финансированием проекта неэффективное финансирование текущих затрат

низкая платежная дисциплина и длительность прохождения расчетов

Следующим этапом является определение наибольшего влияния тех или иных факторов риска по мере реализации проекта. В течение жизненного цикла проекта одни риски могут присутствовать постоянно, меняется лишь степень .влияния на проект на одной из стадии жизненного цикла, другие, свойственны лишь определенному этапу, связаны с выпонением определенного типа работ или действий.

Анализ полученных данных показал, что разные группы риска проявляют себя по-разному в течение проекта. Внутренние риски проявляют себя больше на начальной стадии, постепенно их влияние ослабевает к завершающей стадии. Специфические риски проявляют себя на стадии реализации. Внешние риски также достигают своего максимального влияния на стадии реализации. Это объясняется тем, что на начальной стадии все организуется согласно законодательству и сложившейся экономической ситуации, которые могут поменяться на стадии реализации. При этом важно отметить, что эта группа оказывает большее влияние на общий успех реализации проекта, чем остальные.

Цель построения профиля риска в данной работе состояла в том, чтобы сформировать представление о специфических рисках реализации проекта строительства жилья, распределить их по значимости и степени влияния на различных стадиях жизненного цикла проекта. По нашему мнению, построение профиля риска является наглядным отображением риска проекта строящегося жилья, позволяет обратить внимание на возможные возмущения проекта, выявить наиболее значимые факторы риска, разработать меры по минимизации возможного воздействия.

Предложение конкретных рекомендаций по управлению риском в строительстве жилья было предварено детальным изучением различных подходов к организации этого процесса в строительстве, в том числе и в строительстве жилья, предлагаемых мировой и отечественной практикой.

Среди разработок, принадлежащих зарубежным специалистам, заслуживает знимание подход Construction Risk management system (далее CRMS), предложенный американскими аналитиками. CRMS обладает рядом достоинств, так как представляет собой системный аналитический подход, охватывающий идентификацию риска, вероятностный анализ риска и оценку наиболее значимых рисков, развитие и адаптацию стратегий по управлению шском, в целях поддержания оптимума или приемлемой степени исключения шска или контроля над ним. Особого внимания заслуживает необычная слассификация риска с точки зрения их природы и потенциальных последствий, а также предложение комбинаций различных стратегий для той 1ли иной категории риска. Вместе с тем, применение модели в первозданном шде для анализа риска проектов строительства жилья в России без 1редварительной адаптации, на наш взгляд, представляется невозможным. В фактической части диссертационного исследования по модели CRMS автором )еализовано построение матрицы контролируемости факторов риска, как фактического инструмента для организации процедуры реагирования на риск.

Анализ и обобщение отечественных трудов исследующих проблемы управления риском показал, что в настоящее время не разработан целостный подход к проведению оценки риска в строительстве, и в строительстве жилья в частности. Обращение к официальным источникам лишний раз подтверждает ранее сделанный вывод о том, что на данный момент не разработана нормативно-правовая концепция по вопросам анализа риска. Отсутствие разработанного подхода частично объясняет то, что функция управления риском в компаниях, специализирующихся на строительстве жилья, слабо определена.

Предлагаемый нами подход к управлению риском инвестиций в жилищном строительстве (рис.2) построен на основе использования двух взаимодопоняющих друг друга видов анализа риска - качественного и количественного, и представляет собой совокупность последовательных процедур анализа риска, осуществляемых в течение всего жизненного цикла проекта. Основными элементами модели являются идентификация факторов риска и построение классификации, количественная оценка риска, в том числе его графическое отображение (с помощью построения профиля риска); разработка мероприятий минимизации и компенсации рисков.

Согласно представленной схеме, первая колонка показывает три типичные фазы процесса управления риском: лидентификация, лоценка, реагирование на риск. Идентификация риска базируется на выявлении источников риска с последующей их классификацией. В нашем случае задача решалась с активным привлечением экспертных методов, что позволило в какой-то мере компенсировать недостаток имеющейся информации о проекте строительства жилья при помощи опыта экспертов, которые располагают знаниями о проектах-аналогах для прогнозирования возможных зон риска и возможных последствий.

Количественный анализ риска предполагает численное определение величин отдельных рисков и риска проекта в целом. При этом, как показано на схеме, может осуществляться с помощью любых доступных инструментов, однако, при выборе метода количественной оценки риска необходимо принимать во внимание возможность их технической реализации, а также их практическую применимость в условиях российской действительности.

В практической части диссертационной работы в ходе проведения проверки устойчивости показателей эффективности инвестиционно-строительного проекта на изменение критических факторов нами используется аиализ чувствительности и анализ сценариев.

На наш взгляд, применение указанных методов является естественным продожением выводов, полученных в результате построения профиля риска. В связи с тем, что профиль риска позволил установить наиболее важные факторы, возможное влияние которых может неблагоприятно сказаться на эффективности проекта, они могут быть использованы в качестве варьируемых переменных при проведении анализа чувствительности, а их значения в прогнозировании их изменений, определения пессимистического и оптимистического вариантов развития при проведении анализа сценариев.

Идентификация риска

Классификация ряска

Количественное определение ряска

Реагирование на риск

Разработка мер по управлению риском

Внутренний

Специфический

Внешний

Разработка проекта

Профиль риска Анализ чувствительности Сценарный анализ Метод корректировки Метод дерева решений и др.

Реализация проекта

Завершение проекта

Мониторинг потенциальных факторов риска и показателей эффективности реализации проекта

Корректировка параметров I проекта

Анализ фактических проявлений рисков и неопределенности

Избежание

Резервирование средств Передача риска Страхование Удержание и пр.

Контроль за

использованием средств, направляемых на меры по минимизации риска

Анализ эффективности I предпринятых мер по [ снижению риска

Модель управления проектными рисками в жилищном строительстве. Рнс.2

Построение профиля риска инвестиционно-строительного проекта, анализа чувствительности и анализа сценариев являются простыми методами количественной оценки риска. Тем не менее, они являются последовательными шагами в анализе рисков, а их комплексное использование позволяет избавиться от некоторых недостатков, присущих каждому из них. В любом случае, применение даже простых методов способствует насыщению информацией о риске, а значит, способствует повышению достоверности выводов, сделанных на основе качественного анализа.

Таким образом, как только риск идентифицирован, представлен в виде классификации и количественно определен он становится предметом для управления. Средняя строка показывает основные этапы определения и контроля за риском в зависимости от стадии развития проекта. Крайне важным этапом в разработанной модели и логичным продожением предыдущих операций по анализу риска является разработка процедур реагирования на риск. Практически мероприятия по управлению риском могут быть реализованы с помощью различных инструментов, основными из которых являются избежание риска, сокращение потерь и предотвращение риска, резервирование, удержание и принятие риска, передача и страхование риска. Общими рекомендациями при выпонении указанного этапа является то, что разрабатываемые стратегии по управлению риском дожны, во-первых, согласовываться с природой риска и полученной оценкой его потенциальных последствий, во-вторых, необходимо комплексное использование различных инструментов, в-третьих, и немаловажным этапом, является стоимостная оценка финансовых, материальных и пр. затрат на организацию этих мер. В результате возможно достижение целей разработки этих стратегий: устранение или минимизация потенциального влияния риска и увеличения контроля над ним с учетом возможностей инвестора.

Современный опыт организации жилищного строительства в условиях российской экономики свидетельствует о необходимости применения анализа риска на всех этапах осуществления проекта. Поэтому, в предлагаемой модели рассмотрены действия по дальнейшей организации работ управления риском, которые заключаются в мониторинге за потенциальными факторами риска и показателями эффективности реализации проекта; корректировке параметров проекта; контроле за фактическим использованием средств, направленных на процедуры по минимизации рисков; анализе фактических проявлении рисков и неопределенности; эффективности предпринятых мер по снижению риска.

Таким образом, нами разработан подход, предусматривающий комплексный учет риска, который предполагает:

- выявление потенциально возможных для проекта строительства жилья ситуаций и факторов риска, которые могут стать причиной нежелательного развития событий;

- предварительный анализ на качественном уровне и с помощью инструментов количественной оценки определение степени влияния возможных рисков на проект;

- разработку на основе полученных результатов оценки риска, мероприятий по снижению риска и анализ возможностей применения наиболее эффективных из них;

- осуществление с учетом рационального расхода ресурсов необходимых мероприятий по снижению влияния нежелательных событий уже на стадии разработки проекта;

- мониторинг потенциальных факторов риска на стадии реализации проекта

- анализ фактических проявлений неблагоприятных для проекта ситуаций и формирование информационной базы.

- оценку уровня произведенных затрат на ликвидацию последствий риска и эффективности предпринятых мер по снижению риска

В практическом разделе диссертационной работы на конкретном примере разработки проекта строительства жилого дома в г. Пикалево автором предложена реализация процесса управления риском инвестора (ЗАО ПЕТРОЦЕМЕНТ) в строительстве жилья.

Идентификация риска проекта строилась на многоаспектном исследовании условий организации строительства жилья. В результате был определен достаточно широкий спектр рисков, требующих обязательного рассмотрения и учета. Более того, проведенный анализ на качественном уровне позволил установить факторы, усугубляющие общий уровень рискованности вложений в строительство жилья, которые связаны с тем, что проект эеализуется на депрессивном рынке жилья.

Для реализации количественной оценки риска проекта - анализа тувствительности проекта - были отобраны факторы, связанные с удорожанием сметной стоимости строительства, неопределенностью условий реализации жилья, возврата вложенных средств. В таблице №2 приведены тоследовательные расчеты новых значений ЫРУ, показатели эластичности менений №>У, необходимые для определения рейтинга факторов проекта, проверяемых на риск.

Определение рейтинга факторов проекта, проверяемых на риск.

Таблица №2

Переменная Изменение фактора % Новое значение МРУ Изменение ЫРУ % Эластичность МРУ Рейтинг фактора

Увеличение цены реализации квартир 1 кирпичной вставке 5% 7 804 73% 14,6 5

Уменьшение цены реализации квартир 1 кирпичной вставке 5% 1 334 -70% 14,1 6

Увеличение цены реализации квартир 1 панельной части 5% 11 343 151% 30,3 4

Уменьшение цены реализации квартир 1 панельной части 5% -2 323 -152% 30,3 4

Увеличение объема инвестиций 5% -6 020 -233% 46,7 1

Уменьшение объема инвестиций 5% 15040 233% 46,7 1

Уменьш. ставки дисконтирования (3%) 5% 11816 162% 32,4 2

Увелич. ставки дисконтирования (13%) 5% -2170 -148% 30,4 3

Результаты расчетов, представленные в таблице №2 являются рабочи1У материалом для проведения следующего этапа: экспертного распределение переменных проекта по степени их чувствительности и прогнозируемоеЩ. В соответствии с экспертным разбиением строится матрица, элементы которой можно разделить по нескольким зонам (таблица №3).

Матрица чувствительности и прогнозирусмости факторов.

Таблица №3

прогнозируемость чувствительность

высокая средняя низкая

средняя Ч изменение цены в панельной части изменение ставки дисконтирования Ч

высокая изменение объема инвестиций ___ изменение цены в кирпичной вставке

Попадание фактора в определенную зону означает конкретную рекомендацию для принятия решения о дальнейшей работе по анализу его риска. Факторы риска, вне зоны относительно благоприятная ситуация, которая предполагает высокую прогнозируемость факторов и низкую чувствительность переменной, требуют допонительного внимания, так как к их измененшо наиболее чувствителен ЫРУ проекта. Естественным продожением полученных выводов является определение рисков, отрицательное влияние которых можно значительно ослабить. Поставленная задача решается при помощи формирования матрицы зависимости чувствительности и контролируемости факторов риска. На основании представленных в таблице № 4 результатов разрабатываются мероприятия по снижению возможного влияния рисков.

Матрица чувствительности и контролируемости факторов.

___Таблица 4

контролируемость чувствительность

высокая средняя низкая

средняя изменение объема инвестиций изменение цены в панельной части изменение ставки дисконтирования

высокая Ч Ч изменение цены в кирпичной вставке

Для повышения достоверности данных, полученных с помощью анализа чувствительности, было проведено допонительное исследование. Анализ сценариев предполагает использование экспертного метода, который базируется на анализе мнений специалистов по трем направлениям: пессимистический вариант развития событий, наиболее вероятный вариант и оптимистический вариант развития событий и представляет собой определение воздействия одновременного изменения всех основных переменных проекта.

Таким образом, анализ чувствительности и сценарный подход являются последовательными шагами в анализе рисков, на основании результатов которых были определены основные направления управления риском и эазработаны конкретные мероприятия, позволяющие в значительной степени эслабить влияние выявленных факторов риска до приемлемого уровня.

II ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ.

Теоретические положения, выводы и практические рекомендации, ;одержащиеся в диссертации, являются результатом самостоятельного ^следования автора. Личный вклад автора в полученные научные результаты (аключается в следующем:

Х в постановке и обосновании цели исследования, в выборе объекта исследования, определении совокупности взаимосвязанных задач исследования и их решений; в исследовании условий и особенностей инвестиционной деятельности в

жилищном строительстве; > в выявлении и подготовке для дальнейшего анализа потенциально возможных факторов риска с помощью их классификации и построения профиля риска для проекта строительства жилья.

I в разработке методических основ управления риском проектов строительства жилья и их практическом применении.

II СТЕПЕНЬ НОВИЗНЫ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке ютодических основ совершенствования процесса управления риском проектов троительства жилья. К числу результатов, определяющих научную новизну и ыносимых на защиту, относятся следующие: Осуществлена идентификация принципиальных особенностей инвестирования в жилищном строительстве на основе анализа сущности жилья как товара, условий взаимодействия первичного и вторичного рынков жилья, современного состояния жилищного строительства и рынка жилья в целом; выявлены основные индикаторы оценки уровня развития первичного рынка жилья, определена профессионально-конкурентная среда инвестиционно-строительного процесса.

Сформирован принцип классификации рисков инвестора, участвующего в строительстве жилья, на основании анализа накопленного теоретического материала, обобщения экспертных оценок и практического опыта. Проведен сравнительный анализ преимуществ и недостатков методов количественной оценки риска с точки зрения их теоретической безупречности, практической осуществимости и эффективности применения в современных российских условиях.

Х Разработаны методические основы управления риском с учето: особенностей инвестирования в жилищном строительстве, выявленны ограничений применения количественных методов оценки риска.

Х Обоснованы преимущества применения модели управления риском п малоприбыльным проектам строительства жилья, которые состоят повышении достоверности полученных расчетов и совершенствовани уровня принятия инвестиционных решений.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в ток что предложения автора сформулированы в виде конкретных рекомендации которые могут быть применены при организации процесса управлени рисками. Ряд конкретных предложений по проведению анализа риска 'наши свое применение при реализации инвестиционного проекта строительств: жилого дома ЗАО ПЕТРОЦЕМЕНТ.

Концептуальные разработки, выпоненные в ходе исследования, был1 доложены на ежегодных научных сессиях профессорско-преподавательской состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 1998 и 1999 г.г Основные результаты диссертационного исследования используются в учебнол процессе при чтении курса Инвестиционный менеджмент и нроведенш практических занятий Санкт-Петербургского Государственного Университет; Экономики и Финансов.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Особенности циклического развития рынка строящегося жилья/, Экономика, экология и общество России на пороге 21-го столетия: трудь: международной научно-практическая конференции - СПб.: СПбГТУ, 1999 - 0,2 п.л. (в соавторстве, авт. -0,1 п.л.).

2. Проблемы количественной оценки рисков инвестиционных решений на рынке жилищного строительства// Научная сессия профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 1999 г.: Сборник докладов,- СПб.: СПбГУЭФ, 2000. - 0,4 п.л.

3. Проблемы оценки рисков инвестиционных решений при осуществлении строительства жилья в условиях российской экономики// Современная российская экономика (проблемы и перспективы): сборник научных трудов. Часть VI - СПб.: СПбГУЭФ, 2000. - 0,5 п.л

4. Совершенствование инвестиционного проектирования в строительстве жилья//Экономические реформы в России: труды 2-ой международной научно-практическая конференции - СПб.: СПбГТУ, 1999, - 0,2 п.л. (в соавторстве, авт.- 0,1 п.л.).

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Можаева, Ирина Сергеевна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1.1 Жилищное строительство и модель взаимодействия рынков жилья в современной экономике.

1.1.1 Жилищное строительство в условиях рыночной экономики.

1.1.2 Модель взаимодействия рынков жилья.

1.1.3 Экономический цикл и жилищное строительство.

1* 1.2 Участники инвестиционного процесса жилищного строительства.

1.3 Современное состояние первичного рынка жилья.

ГЛАВА И. МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ АНАЛИЗА ПРОЕКТНЫХ РИСКОВ В УСЛОВИЯХ РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ.

2.1. Основные методы анализа рисков.

2.2. Подходы к управлению риском в проектах строительства жилья.

2.3. Логическое моделирование организации управления риском в жилищном строительстве.

ГЛАВА III. РЕАЛИЗАЦИЯ МОДЕЛИ АНАЛИЗА ПРОЕКТНЫХ

РИСКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ.

3.1. Краткая характеристика проекта.

3.2. Качественный анализ риска.

3.3. Количественный анализ риска.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методические основы управления проектными рисками в жилищном строительстве"

На современном этапе в жилищном строительстве наблюдается ряд новых тенденций, обусловленных переменой социально-экономической среды в России, которые нашли свое выражение в изменении темпов развития строительства жилья, структуры и системы финансирования, возрастании требований рынка и, естественно, степени риска. Принятие инвестиционных решений в этих новых условиях требует усиления внимания к управлению риском в инвестиционно-строительной деятельности.

Острота нынешней ситуации состоит в том, что риски инвестирования в строительство жилья (в связи со спецификой переживаемого страной переходного периода, с одной стороны, и кризисного состояния экономики, с другой) отличаются повышенной сложностью и их уровень значительно выше по сравнению с инвестициями в другие сектора экономики. Выявленное соотношение свойственно и классической рыночной экономике, что объясняется особенностями инвестиционных характеристик жилья, отличающими его от других групп активов. Это, прежде всего, высокая капиталоемкость, более длительный по сравнению с большинством видов промышленной продукции срок создания, жесткая привязка к земле, индивидуальный характер условий реализации даже при возведении однотипных зданий, раздробленность рынка, низкая ликвидность незавершенного строительства и др.

Таким образом, сложная природа деловой активности, процесса, окружения и организации инвестиций делают сферу жилищного строительства областью повышенного риска. Однако техника управления рисками не так хорошо развита в строительстве жилья. Многие участники инвестиционно-строительного процесса в вопросах оценки риска подходят на основании интуиции, мнений и опыта, полученного от предыдущих проектов. Лишь незначительное число руководителей уделяет внимание анализу риска, применение количественной оценки риска с использованием экономико-математических методов крайне ограничено. В результате исследования был сделан вывод, что с одной стороны, отечественные предприниматели еще не до конца осознали неизбежность риска и важность его учета, с другой стороны, остро нуждаются в новых, практически применимых процедурах оценки риска.

При этом необходимо отметить, что эта проблема свойственна не только для России, где рынок жилья находится еще в стадии становления, она широко обсуждается в западной литературе. Новый всплеск внимания к управлению рисками в строительстве, и в строительстве жилья в частности, пришеся на 90-е годы. И стал особенно актуальным в последние время после разразившегося кризиса в Азии, когда многие международные строительные проекты потерпели крах из-за недостаточного внимания к оценке и управлению рисками.

Исследованием проблем, связанных с принятием инвестиционных решений в условиях неопределенности и риска, занимается широкий круг авторов, среди которых следует выделить, прежде всего, труды Беренса В., Бланка И.А., Бузырева В.В., Воропаева В.И., Грачевой М.В., Епифанова М., Карлика А.Е., Ковалева В.В., Морозова Д.С., ОсташевскойА.И., Савински Н.А., Ткаченко Е.А., Хота Р.Н., Шапиро В.Д. и др. Значительный вклад в изучение непосредственно вопросов, касающихся управления риском в строительстве посвящены работы Абрамова С.И., Бузырева В.В., Данилова Ю.Я., Егоровой Н.Е., Крандала К., Сидоренко С.Ю., Хедриксона К. и др.

Однако вопросы теоретического, методического и практического характера, связанные с повышением эффективности управления проектными рисками строительства жилья в российских условиях остаются нерешенными и требуют более детального рассмотрения.

Теоретическая и практическая значимость проблемы совершенствования методов анализа проектных рисков, повышения эффективности инвестиционных проектов строительства жилья в России предопределили актуальность и выбор темы диссертационного исследования.

Цель диссертационной работы заключается в разработке научно методических основ механизма управления риском проектов строительства жилья в России.

В соответствии с поставленной целью в диссертации определены и решаются следующие задачи:

Х Исследование проблем и механизмов инвестирования на рынке жилищного строительства

Х Определение ключевых индикаторов и проведение на их основе анализа текущего состояния рынка жилья

Х Исследование конкурентно-профессионального состава участников рынка жилищного строительства.

Х Идентификация и выбор принципа классификации возможных рисков инвестиций в строительство жилья.

Х Изучение современных концепций отечественных и зарубежных авторов по вопросам анализа риска.

Х Разработка методических основ процесса управления риском проектов строительства жилья.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с эффективным управлением рисками проектов строительства жилья в России.

Объектом исследования выбраны строительные и девелоперские компании, а также российские предприятия, осуществляющие инвестиции на рынке жилищного строительства.

Теоретической и методической основой решения поставленных задач послужили результаты фундаментальных и прикладных исследований в области экономики предприятия, инвестиционного менеджмента, экономической теории, государственного регулирования процессов строительства жилья. В процессе исследования использовались нормативно-правовые и программные документы Российской Федерации, труды западных экспертов в области мирового опыта по управлению проектными рисками, отечественных ученых и специалистов по проблемам управления народным хозяйством, в частности строительного сектора.

Статистической базой исследования явились материалы государственных статистических органов РФ, зарубежных органов статистики, а также материалы, непосредственно собранные автором в ходе исследований на предприятиях Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Диссертационное исследование строилось на основе принципов и концептуальных положениях системного анализа, логического моделирования, экономического анализа. В ходе исследования использовались приемы агрегирования и классификации, обработка фактических данных осуществлялась на основе экономико-математических методов.

Поставленные цели и задачи определили структуру диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложений, списка литературы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Можаева, Ирина Сергеевна

Заключение.

Риск инвестора, участвующего в проектах жилищного строительства, носит кумулятивный характер и проявляется в многообразии форм, обусловленных спецификой деловой активности в строительстве жилья. Если для населения, вкладывающего средства с целью улучшения собственных жилищных условий, основные виды рисков связаны с неопределенностью осуществления строительства, то для инвестора образуются допонительные риски, обусловленные неопределенностью условий реализации жилья, возврата вложенных средств и получения доходов. Допонительные риски связаны с изменением конъюнктуры на рынке жилья; зависят от соответствия платежеспособного спроса и предложения по объемам, структуре и качеству жилья. Вместе с тем, инвестор вынужден разделять риски строительной компании, связанные с возможным увеличением срока завершения строительства, качеством построенного жилья и др. Существенное влияние на уровень неопределенности осуществления инвестиций в жилищном секторе оказывает макроэкономическая ситуация, которую, на текущий момент нельзя охарактеризовать как благоприятную.

Современное состояние жилищного строительства предопределено кризисом, охватившим практически все сферы и отрасли экономики России. Финансово-экономические условия, в которых ныне функционируют участники жилищного строительства, характеризуются повышенной сложностью. На протяжении последних лет объем ввода нового жилья неуклонно сокращася, и только в 1999 г. по сравнению с предыдущим годом жилищное строительство велось несколько активнее. На фоне общего сокращения ввода нового жилья, на конец 1998 г 41,2% от объема незавершенного строительства приходится на дома, сооружение которых законсервировано, окончательно прекращено или временно приостановлено. Из законченного строителями в 1998 г. жилья 54,2% составили объекты, сооружение которых продожалось более 12 месяцев. Объем незавершенного строительства в России в 2,7 раза превысил размер сданного в 1998 г. жилья. Основной причиной прекращения строительства объектов жилья и увеличения сроков реализации проектов указывается недостаток средств финансирования вследствие изменения возможностей инвесторов проекта, либо удорожания сметной стоимости строительства из-за инфляции и прочих причин.

По уровню обеспечения жилья средний гражданин России отстает от жителя стран Восточной Европы в 1,5-2 раза, а от жителей наиболее развитых стран Западной Европы и Америки в 2,5 - 3 раза. Среднедушевая обеспеченность жильем на начало 1999 г. составляла около 18 кв.м. Одновременно в худшую сторону существенно отличается и среднее качество жилья. Хотя в последнее время наметились положительные тенденции в улучшении качества жилья: изменяется структура построенного жилья по конструктивным решениям зданий.

Однако существующая высокая неудовлетворенность потребности в жилье населением России, не может инициировать подъем в жилищном строительстве, хотя бы уже в силу того, что в настоящее время существует значительный разрыв между потенциальной потребностью населения в жилье и уровнем его доходов. Несмотря на то, что появились новые рыночные возможности удовлетворения потребности в жилье положительных сдвигов в решении жилищной проблемы не наблюдается, так как существующие рыночные методы оказались малодейственными. Известно, что лишь относительно небольшая часть населения (6-8% высокодоходных семей) успешно адаптировалась к новым методам решения жилищной проблемы, для подавляющей части населения в настоящее время жилье оказалось недоступным в большей степени, чем когда-либо прежде.

Тем не менее, за последнее время в жилищном секторе произошли радикальные перемены, как институционального характера, так и системы финансирования жилищного строительства. В настоящее время прослеживается отчетливая тенденция к падению доли жилья, финансируемого из централизованных источников и к росту доли жилья, финансируемого из внебюджетных источников.

Жилищный бизнес как сфера предпринимательства стал значительно более избирательным, как по географии, так и по качеству инвестируемых новостроек. У отечественных потребителей меняется спрос на покупаемое жилье и на его характеристики. По оценкам многих специалистов, диапазон требований и жесткость условий со стороны потребителей значительно возросли.

Одновременно возросла роль высокого профессионализма в этой деятельности: появились девелоперские и риэтерские фирмы, специализирующиеся в жилищном строительстве. Изменилась структура строительных организаций по формам собственности, из общего числа строительных фирм на долю частных приходится 85%, осуществляется быстрое формирование предприятий малого бизнеса, на долю которых сейчас приходится почти 86%. Произошло улучшение профессионально-конкурентной среды рынка. С появлением новых форм и инструментов организации инвестиций изменися качественно и количественно состав инвесторов.

В соответствии с представлениями автора, анализ современного положения и особенностей инвестиций в жилищном строительстве будет непоным без изучения состояния рынка жилья в целом, составными частями которого являются: первичный рынок (где собственно и осуществляется жилищное строительство и его функцией является создание востребованного населением жилья); вторичный рынок жилья; жилищные земельный и финансовый рынки. В ходе исследования были установлены взаимосвязи и характер изменений происходящих на каждом из выделенных сегментов под воздействием различных внешних факторов. Разнообразные сочетания этих факторов и их изменение во времени в различных направлениях приводят к несинхронности развития жилищного строительства в городах России.

Проведенный анализ современного состояния рынка жилья в России позволил установить, что в настоящее время выделяется несколько территориально-экономических групп, различающихся по степени развития рынка жилья, а значит и по уровню эффективности инвестиций . в строительство жилья и, естественно, уровню риска. Среди них особое место занимает Москва и Санкт-Петербург; далее выделяются крупные промышленные и региональные центры; областные города; небольшие города и населенные пункты с низким уровнем развития рынка жилья. При переходе от одной группы к другой принципиально меняются значения следующих показателей: уровень сложившихся цен на жилье, степень рыночности поведения участников, соотношение цен первичного и вторичного рынка жилья; активности рынка; правовая среда; степень развития инфраструктуры рынка.

Таким образом, инвестору при подготовке проекта важны знания не только тенденций развития национального рынка жилья, но, прежде всего, хорошее понимание ситуации в регионе и конкретно в месте расположения того или иного объекта строительства жилья. Это положение особенно актуально для России, отличающейся невиданной для практики развитых стран дифференциацией межрегиональных экономических, социальных и политических условий.

Для определения инвестиционных условий, в т.ч. и уровня рискованности инвестиций в жилищное строительство, в качестве ориентиров автором были отобраны следующие индикаторы:

- Физические - природные (земля, климат, природные ресурсы), искусственные (инфраструктура города и другие объекты, созданные человеком)

- Технические (уровень развития технической и технологической базы жилищного строительства и стройиндустрии и т.д.).

- Институциональные (зонирование земель городов, защита окружающей среды, налоговая политика, региональное нормотворчество).

- Социальные (уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры; качество жизни; традиции потребительского поведения; количество очередников и других претендентов на муниципальное и государственное жилье; среднедушевой показатель обеспечения жильем и т.д.). - Экономические (потенциальная емкость рынка нового жилья; доступность жилья для приобретения; дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика; доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности; ввод в действие нового жилья и стоимость строительства; цены на первичном и вторичном рынке жилья, уровень арендной платы; и т.д.). На наш взгляд, анализ особенностей, тенденций развития рынка жилья и его текущего состояния в целом и конкретно в месте реализации проекта строительства жилья необходим для того, чтобы сузить поле проявления непредвидимых и неучитываемых факторов риска и разработать адекватные, с учетом специфики жилищного строительства, модели по управлению риском.

К настоящему времени в специальной литературе достаточно хорошо структурирована деятельность по управлению проектными рисками. Тем не менее, некоторые аспекты анализа риска, прежде всего, связанные с неоднозначностью восприятия понятийного аппарата, важными положениями теории риска, отсутствием стройной системы классификации проектных рисков, вопросов совершенствования методов количественной оценки риска в российских условиях, остаются недостаточно изученными.

Существуют различные точки зрения в определении содержания понятия риск. Учитывая характер проводимых исследований, в диссертационной работе понятием риска характеризуется неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта события неблагоприятно влияющего на проект. Подобного определения придерживаются авторы многих научных работ, тем не менее, в изученной нами экономической литературе нет единого мнения в вопросе классификации риска. При этом следует отметить, что разработка классификации проектных рисков является исходной предпосыкой обуславливающей надежность результатов последующих расчетов и обоснованность построения модели управления риском проекта строительства жилья.

Для проведения анализа рисков инвестиций в жилищное строительство нами предлагается разделить факторы риска на три основные категории: внутренние, специфичные для проекта, и внешние с последующим подразделением в рамках указанных категорий факторов риска по видам (административный риск, экономический риск, финансовый риск, маркетинговый риск, технико-технологический риск, правовой риск, организационный риск). На наш взгляд, подход к анализу общности рассматриваемых рисков с указанных выше позиций позволяет выявить характер происхождения риска, определить совокупность различных видов риска и взаимосвязь между ними, предоставить допонительную возможность повышения надежности управления риском проекта строительства жилья и доходом инвестора.

В качестве одного из направлений решения проблемы максимального учета всего спектра возможных рисков, свойственных строительству жилья, нам видится составление контрольных списков риска. Замечено, что для проектов, принадлежащих к одному сектору экономики, в нашем случае жилищное строительство, набор рисков достаточно стандартен (в то время как количественные их значения могут сильно варьировать в зависимости от масштаба проекта, набора участников, выбранной схемы финансирования и др.). Поэтому, на наш взгляд, для формализации процесса анализа рисков целесообразна разработка контрольных списков рисков, отражающих виды, факторы и области проектных рисков, и время их возможной реализации. Безусловно, подобная работа может быть произведена на основе обобщения и накопления информации о результатах реализации предыдущих проектов.

К настоящему времени накоплен значительный опыт и разработаны специальные методы и процедуры для проведения количественного анализа риска. Однако в российской практической деятельности, что подтверждается проведенным автором исследованием ряда организаций, вышеперечисленные подходы и методы не нашли широкого применения. Сложившаяся ситуация, на наш взгляд, объясняется следующими причинами:

- Наличием нетрадиционных рисков и относительно более высокой степенью известных обычных рисков;

- Сложностью с измерением искажений, вызванных постоянными изменениями степени вмешательства государства в экономику, нестабильностью налогового законодательства, таможенной политики;

- Барьерами в получении поной и достоверной информации;

- Технической и программной оснащенностью, возможностью использования современных компьютерных технологий проведения такой оценки;

- Уровнем квалификации менеджеров, осуществляющих оценку, степенью их подготовленности к использованию современного математического и статистического аппарата проведения такой оценки;

- Возможностью привлечения со стороны фирм к оценке сложных рисков квалифицированных экспертов.

Учитывая ограниченные возможности использования существующих методов количественной оценки в диссертационной работе предлагается воспользоваться представлением риска проекта в виде профиля риска. В основе методики построения профиля риска инвестиционно-строительного проекта лежит экспертный опрос специалистов, который заключается в выявлении факторов риска и их последующем структурировании по предложенной ранее классификации, определении значимости факторов риска для проекта. В результате построения профиля риска получается системное описание пространства потенциальных угроз с учетом специфических российских условий.

Цель построения профиля риска в данной работе состояла в том, чтобы сформировать представление о специфических рисках реализации проекта строительства жилья, распределить их по значимости и степени влияния на различных стадиях жизненного цикла проекта. По нашему мнению, построение профиля риска является наглядным отображением риска проекта строящегося жилья, позволяет обратить внимание на возможные возмущения проекта, выявить наиболее значимые факторы риска, разработать меры по минимизации возможного воздействия.

Предложение конкретных рекомендаций по управлению риском в строительстве жилья было предварено детальным изучением различных подходов к организации этого процесса в строительстве, в том числе и в строительстве жилья, предлагаемых мировой и отечественной практикой.

Среди разработок, принадлежащих зарубежным специалистам, заслуживает внимание подход Construction Risk management system (далее CRMS), предложенный американскими аналитиками. CRMS обладает рядом достоинств, так как представляет собой системный аналитический подход, охватывающий идентификацию риска, вероятностный анализ риска и оценку наиболее значимых рисков, развитие и адаптацию стратегий по управлению риском, в целях поддержания оптимума или приемлемой степени исключения риска или контроля над ним. Предложенная концепция определяет многошаговый процесс управления риском в строительстве. Особого внимания заслуживает необычная классификация риска с точки зрения их природы и потенциальных последствий, а также предложение комбинаций различных стратегий для той или иной категории риска. Вместе с тем, простой перенос модели в первозданном виде и ее использование для анализа риска проектов строительства жилья в России без предварительной адаптации, на наш взгляд, представляется невозможным. В практической части диссертационного исследования по модели CRMS автором реализовано построение матрицы контролируемости факторов риска, как практического инструмента для организации процедуры реагирования на риск.

Анализ и обобщение отечественных трудов исследующих проблемы управления риском показал, что в настоящее время не разработан целостный подход к проведению оценки риска в строительстве, и в строительстве жилья в частности. Обращение к официальным источникам лишний раз подтверждает ранее сделанный вывод о том, что на данный момент не разработана нормативно-правовая концепция по вопросам анализа риска. Отсутствие разработанного подхода частично объясняет то, что функция управления риском в компаниях, специализирующихся на строительстве жилья, слабо определена.

Предлагаемый нами подход к управлению риском инвестиций в жилищном строительстве построен на основе использования двух взаимодопоняющих друг друга видов анализа риска - качественного и количественного, и представляет собой совокупность последовательных процедур анализа риска, осуществляемых в течение всего жизненного цикла проекта. Основными элементами модели являются идентификация факторов риска и построение классификации, количественная оценка риска, в том числе его графическое отображение (с помощью построения профиля риска); разработка мероприятий минимизации и компенсации рисков.

При этом, благодаря проведенному анализу преимуществ и недостатков разработанных инструментов количественного анализа проектных рисков, установлено, что современное состояние экономики России и связанные с этим проблемы инвестиционной деятельности ограничивают возможности их практического использования, и поэтому качественный анализ риска в настоящее время приобретает особенно большое значение.

В разработанной модели конкретный метод количественной оценки жестко не оговорен и, на наш взгляд, может осуществляться с помощью любых доступных инструментов. Однако при выборе метода количественной оценки риска необходимо принимать во внимание возможность его технической реализации, а также практическую применимость в условиях российской действительности.

В практической части диссертационной работы в ходе проведения проверки устойчивости показателей эффективности инвестиционно-строительного проекта на изменение критических факторов нами используется анализ чувствительности и анализ сценариев. На наш взгляд, применение указанных методов является естественным продожением выводов, полученных в результате построения профиля риска. В связи с тем, что профиль риска позволил установить наиболее важные факторы, возможное влияние которых может неблагоприятно сказаться на эффективности проекта, они могут быть использованы в качестве варьируемых переменных при проведении анализа чувствительности, а их значения в прогнозировании их изменений, определения пессимистического и оптимистического вариантов развития при проведении анализа сценариев.

Построение профиля риска инвестиционно-строительного проекта, анализа чувствительности и анализа сценариев являются простыми методами количественной оценки риска. Тем не менее, они являются последовательными шагами в анализе рисков, а их комплексное использование позволяет избавиться от некоторых недостатков, присущих каждому из них. В любом случае применение даже простых методов способствует насыщению информацией о риске, а значит, способствует повышению достоверности выводов, сделанных на основе качественного анализа.

Крайне важным этапом в разработанной модели и логичным продожением предыдущих операций по анализу риска является разработка процедур реагирования на риск. Практически мероприятия по управлению риском могут быть реализованы с помощью различных инструментов, основными из которых являются избежание риска, сокращение потерь и предотвращение риска, резервирование, удержание и принятие риска, передача и страхование риска. Общими рекомендациями при выпонении указанного этапа является то, что разрабатываемые стратегии по управлению риском дожны, во-первых, согласовываться с природой риска и полученной оценкой его потенциальных последствий, во-вторых, необходимо комплексное использование различных инструментов, в-третьих, и немаловажным этапом, является стоимостная оценка финансовых, материальных и пр. затрат на организацию этих мер. В результате возможно достижение целей разработки этих стратегий: устранение или минимизация потенциального влияния риска и увеличения контроля над ним с учетом возможностей инвестора.

Современный опыт организации жилищного строительства в условиях российской экономики свидетельствует о необходимости применения анализа риска на всех этапах осуществления проекта. Поэтому, в предлагаемой модели рассмотрены действия по дальнейшей организации работ управления риском, которые заключаются в мониторинге за потенциальными факторами риска и показателями эффективности реализации проекта; корректировке параметров проекта; контроле за фактическим использованием средств, направленных на процедуры по минимизации рисков; анализе фактических проявлений рисков и неопределенности; эффективности предпринятых мер по снижению риска.

Таким образом, нами разработан подход, предусматривающий комплексный учет риска, который предполагает:

- выявление потенциально возможных для проекта строительства жилья ситуаций и факторов риска, которые могут стать причиной нежелательного развития событий;

- предварительный анализ на качественном уровне и с помощью инструментов количественной оценки степень влияния возможных рисков на проект;

- разработку на основе полученных результатов оценки риска, мероприятий по снижению риска и анализ возможностей применения наиболее эффективных из них;

- осуществление с учетом рационального расхода ресурсов необходимых мероприятий по снижению влияния нежелательных событий уже на стадии разработки проекта;

- мониторинг потенциальных факторов риска на стадии реализации проекта

- анализ фактических проявлений неблагоприятных для проекта ситуаций и формирование информационной базы с помощью составления контрольных списков риска.

- оценку уровня произведенных затрат на ликвидацию последствий риска и эффективности предпринятых мер по снижению риска

В практическом разделе диссертационной работы на конкретном примере разработки проекта строительства жилого дома в г. Пикалево автором предложена реализация процесса управления риском инвестора в строительстве жилья в части проведения работ: идентификации риска, его количественной оценки и разработки процедур реагирования на риск.

Идентификация риска строилась на многоаспектном исследовании современных условий организации проектов строительства жилья, проведенном в первой главе работы, и их анализе конкретно в месте реализации проекта. В результате был определен достаточно широкий спектр рисков, требующих обязательного рассмотрения и учета. Более того, проведенный анализ на качественном уровне позволил установить факторы, усугубляющие общий уровень рискованности вложений в строительство жилья, которые связаны с тем, что проект реализуется на депрессивном рынке жилья.

Количественный анализ риска проведен с помощью таких инструментов как анализ чувствительности и анализ сценариев. В оценке риска эти два метода играют важную роль для учета неопределенности и выделения факторов, которые могут повлиять на успешный результат проекта. Кроме того, оба метода лежат в основе принятия ряда управленческих решений, т.е. позволяют разработать меры по снижению влияния риска согласно выявленным критическим факторам.

На наш взгляд, управление риском является сильным инструментом для принятия верного инвестиционного решения. Вместе с тем, считаем необходимым, отметить еще одно преимущество реализации этого процесса на практике, а именно совершенствование уровня принятия решений по малоприбыльным проектам. В нашем случае, проект с малым значением NPV был принят, т.к. полученные результаты анализа риска и разработанные на его основе различные процедуры реагирования на риск увеличивают шансы получить удовлетворительный доход.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Можаева, Ирина Сергеевна, Санкт-Петербург

1. Абрамов С.И. Инвестирование землепользования.// Экономика строительства.-1996.- №6.- с.23-35.

2. Абрамов С.И. Организация инвестиционно-строительной деятельности. -М.: Центр экономики и маркетинга, 1999.

3. Абрамов С.И. Оценка риска инвестирования.// Экономика строительства.-1996.-№12.-с.2-12.

4. Авилова И.П. Взаимодействие участников строительства. Правовая основа.-Бегород.: Изд-во БеГТАСМ, 1999.

5. Акопян А. Риск и финансовое планирование инвестиций// Управление риском. 1999.- №3. - с. 16-21.

6. Антонец В.Н. Основные пути эффективного использования ограниченных финансовых ресурсов в капитальном строительстве. Хабаровск: ХГТУ, 1998.

7. Багов В.П. Токаренко Г.С. Оптимизация стратегии управления реализацией проекта в условиях риска // Менеджмент в России и за рубежом. 1999.-№5. - с. 138-142.

8. Басин Е.В. О повышении эффективности деятельности строительного комплекса и ЖКХ на современном этапе //Стройинформ СПб.- 1999,- №2. -с.80-85.

9. Бахрамов Ю., Сахаров А. Методы оценки рисков при составлении плана финансирования инвестиционного проекта // Инвестиции в России.-1997. -№7-8.- с. 41-44.

10. Ю.Бекина Т. Жилищная реформа в России. М.: НП Редакция журнала "Вопросы экономики", 1999.

11. П.Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. -М.: ИНФРА-М, 1995.

12. Бланк И.А. Финансовый менеджмент. Киев: Ника-Центр Эльга, 1999.

13. З.Боголюбов B.C. Васильева Н.В. Совершенствование экономических отношений в жилищном секторе. СПб: СПбГИЭА, 1999.

14. Боков В.В. Предпринимательские риски и жеджирование в отечественной и зарубежной экономике /Учебное пособие. М.: Изд-во ПРИОР, 1999.

15. Бузырев В.В. Выбор инвестиционных решений и проектов: оптимизационный подход.- СПб: СПбГУЭФ, i999.

16. Бузырев В.В. Инвестиционно-строительный комплекс. Учебное пособие. -СПб.: СПбГИЭА, 1994.

17. П.Бузырев В.В. Экономическая политика в области жилищного строительства в условиях рыночных отношений. СПб.: СПбГИЭА, 1994 г.

18. Воков И.М. Грачева М.В. Проектный анализ. М.: Банки и биржи, 1998.

19. Воропаев В.И. Управление проектами в России. М.: Алане, 1995.

20. Глазунов В.Н. Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций. -М.,1997 г.

21. Глущенко В.В. Управление рисками. Страхование. Железнодорожный: Крылья, 1999.

22. Гражданский кодекс РФ. Справочно-правовая система ГАРАНТ.

23. Гранатуров В.М. Экономический риск: сущность, методы измерения, пути снижения: Учебное пособие. М.: Дело и Сервис,1999.

24. Грачева М.В. Анализ проектных рисков,- М.:Финстатинформ,1999.

25. Грачева М.В. Анализ проектных рисков: экономико-математический инструментарий.//Рынок ценных бумаг. 2000.-№ 1.-е.57-60.

26. Дани лов Ю.Я. Моделирование экономических факторов роста эффективности инвестиционно-строительной деятельности// Экономика строительства.-1997. №9,- с. 16-25.

27. Данилов Ю.Я. Современные проблемы развития инвестиционно-строительной деятельности// Экономика строительства.-1998. -№6.- с.2-16.

28. Денисова М.А. О жилищном строительстве в 1998 г.//Экономика строительства.-1999.-№5.- с. 26-33

29. Дронова J1.A. Предпринимательский риск.- Хабаровск: ХГАЭП, 1998.

30. Дулич В.А. Чугунова Г.А. Инвестиционно-строительный рынок России в 1999 г.//экономики строительства. 2000. - №2.-с.2-10.

31. Егорова Н.Е. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе. -М.:ЦЭМИРАН, 1999.

32. Епифанов М. Управление рисками // Финансовый бизнес. 1997.- № 39. -с.27-30.

33. Жилищная политика местных властей: уроки западно-европейского опыта и реформы России. СПб.: Наука, 1998.

34. Жилищная экономика / под ред. Поляковского Г.- М.: Дело, 1996.

35. Жуков В. Риски в инвестиционной деятельности и возможности по их локализации// Финансовый бизнес. 1996.- №8.- с. 18-81.

36. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральнойжилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.).- Справочно-правовая система Гарант.

37. Иванец В.К. Резниченко B.C. Ценообразование и определение стоимости инвестиционно-строительных проектов: состояние, опыт и пути совершенствования.// Экономика строительства. -2000.- №1.- с. 46-54.

38. Казанский Ю.Н. Немчин A.M. Строительство в США и в России. Экономика, организация и управление. СПб.: ДваТри, 1995.

39. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. -М.: Финансы и статистика, 1999.

40. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. М.: Финансы и статистика, 1995.

41. Козлов А. Формы управления рисками в деятельности предприятия. М: Диалог-МГУ, 1999.

42. Колосов А. Инвестиционные риски: классификация и оценка// Бизнес-информ Харьков, -1998.- №3.- с. 41-43.

43. Кротов В.Ю. Проблемы предпринимательской деятельности в сфере жилищного гражданского строительства в регионе. СПб: МФИН, 1996.

44. Кужелев И.Д. Управление недвижимостью. Ростов-на-Дону: РГСУ, 1999

45. Кукшин А.И. Методы управления финансовыми рисками. М.: МГУП, 1999.

46. Куракина Ю.Г. Оценка риска в инвестиционном анализе// Вестник фин.академии. 1997.- №1.- с.75-82.

47. Лапуста М.Г. Риски в предпринимательской деятельности. М.: Инфра-М,1999.

48. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Саров: Альфа, 1999.

49. Лобанов А, Чугунов А. Тенденции развития риск-менеджмента: мировой опыт.// Рынок ценных бумаг.-1999.-№ 18.-59-65.

50. Лукасевич И.Я. Методы анализа рисков инвестиционных проектов//Финансы. 1998,- №9,- с.59-62.

51. Лычкин Ю.С. Основные итоги работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства в России в 1999 г.//Экономика строительства.2000.-№3.-с.2-22.

52. Львов Ю.А. Модели инвестиционных рисков//Моделирование рыночных структур и процессов.- 1998.

53. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования. М.: Фонд Институт экономики города, 1999.

54. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. Официальное издание. М.: Информсервис, 1994

55. Мониторинговые показатели реформы в сфере земли и недвижимости в городах России под ред. Кагановой О.З.- М.: Фонд "Институт экономики города", 1998.

56. Морозов Д. Инструменты управления проектными рисками. Страхование от проектных рисков//Управление риском.- 1999.-№2.- с.23-34.

57. Морозов Д.С. Проектное финансирование: управление рисками и страхование. М.: Анкил,1999.

58. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: Деан-Адия-М, 1997.59.0сташевская А.И. Проблемы оценки рисков инвестиционных решений.//Моделирование рыночных структур и процессов.-1998.

59. Пасяда Н.И. Логистика и управление проектами жилищного строительства. -СПб.: СПбГУЭиФ, 1999.

60. Пасяда Н.И. Современный опыт и закономерности развития интеграционных процессов в сфере жилищного строительства. СПб: СПбГУЭиФ, 1999.

61. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. //Менеджмент в России иза рубежом. 2000.- №1.- с.98-113.

62. Плотников А.Н. Учет факторов риска и неопределенности инвестиционных проектов. Саратов: СГТУ, 1999.

63. Повышение эффективности функционирования строительного комплекса в современных условиях: Сб.научных трудов./Редкол.: В.В. Бузырев. СПб.: СПбГИЭА, 1998.

64. Поляков В.Г., Ларионов А.Н., Усов В.Б. Ипотечное кредитование жилищного строительства в Нижне-Вожском регионе. Вогоград: Изд-во ВГУ, 1999.

65. Проблемы градостроительства России. М.:РААСН,1999.

66. Руди Л.Ю. Формирование рынка жилья. Новосибирск: Изд-во НГАЭиУ, 1997 .

67. Русинов Ф. Полозов О. Система оптимизации инвестиционных рисков: проблемы создания//Консультант директора.-1997.- №12,- с.24-31.

68. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. СПб., 1994 г.

69. Рынок недвижимости России: Анализ и прогноз. М: ВИНИТИ, 1999.71 .Савинска Н.А. Риски и устойчивость предприятия. СПб.: СПбГУЭФ, 1999.

70. Сафаргалиев И.М. Управление маркетингом строительной организации на примере жилищного строительства.// Экономика строительства.-2000.-№3,-с.33-43.

71. Селюков В.Н. Гончарова С.Г. Управление финансовыми рисками на рынке жилищного ипотечного кредитования.// Менеджмент в России и за рубежом.- 1999.- №4.-с.99-111.

72. Сидоренко С.Ю. Управление строительными рисками// Сибирская финансовая школа.-1998.-№11-12.- с.75-78.

73. Симионов Ю.Ф., Скрипченко Е.В. Жилье и экономический рост. Воронеж: ВГУ,1999.

74. Смирнов В.В. Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Аудитор, 1999.

75. Социально-экономическое положение Санкт-Петербурга и Ленинградской области.-СПб, 1999.

76. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости.- М. ВИНИТИ, 1999.

77. Строительный комплекс в капиталистической экономике. М.: Наука, 1991.

78. Тарасевич Е.И.Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб: СГ16ГТУ, 1996.

79. Ткаченко Е.А. Комаров А.Г. Инвестиционное проектирование. СПб: СП6ГУЭФ,1998.

80. Ткаченко И.Н. Экономика недвижимости.- Екатеринбург: УрГЭУ, 1999.

81. Трифонов С.В. Модель оптимизации цены риска при обосновании реальных инвестиций.- СПб.: СПбГУЭиФ,1999.

82. Турмачев Е.С. Методические проблемы количественного определения рисков инвестиционных проектов// Аудит и финансовый анализ. 1997,- III кв. - с.228-236.

83. Управление портфелем недвижимости. М.: ЮНИТИ., - 1998

84. Управление проектами /под ред. Шапиро В.Д.- СПб.: ДваТрИ, 1996.

85. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости). Справочно-правовая система гарант.

86. Фридман Дж. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.- М.: Дело, 1997.

87. Хамкалов Г.В. , Панкратьева Е.А. Анализ риска в процессе инвестирования// Вестник Иркут.гос.экон.академии. 1998.- №17.- с.43-48.

88. Хот Р.Н., Баренс С.Б. Планирование инвестиций. М.: ДелоТД, 1994.

89. Хомкалов П.В. Риски в инвестировании: анализ и оценка. Иркутск: ИГЭА,1998.

90. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.,1996.

91. Щиборщ К. Нетрадиционные формы финансирования капитального строительства//Рынок ценных бумаг,-1999.-№11.-е.15-17.

92. Щуров Б.В., Иванов. С.А. Формы инвестирования и организационно-экономического обеспечения жилой застройки крупных городов// Экономика строительства. 2000.- №2.-с.11-23.

93. Экономика недвижимости/ под ред. Ресина В.И.- М.: Дело, 1999.

94. A1-Bahar, J., and Crandall, К. Systematic risk management approach for construction projects.// Journal of Construction Engineering and Management. 1990. -Volume 116.- Issue 3,- pp. 533-547.

95. Gary R. Smith and Caryn M. Bohn. Small to Medium Contractor Contingency and Assumption of Risk// Journal of Construction Engineering and Management. 1999.-Volume 125.- Issue 2,- pp. 101-108.

96. Hastak Makarand, Shaked Aury. ICRAM-1: Model for International Construction Risk Assessment// Journal of Management in Engineering.-2000.-Volume 16,-Issue 1,- pp59-69.

97. Hendrickson,Chris, Au, Tung. Project Management for Construction: Fundamental Concepts for Owners, Engineers, Architects, and Builders. -Englewood Cliffs: Pretice Hall, 1989.

98. Ibbs,C.W. and Crandall, K.C. Construction risk: Multi-attribute approach.// Journal of Construction Engineering and Management. -1982. -Volume 108.-Issue 2,-pp. 187-200.

99. Li Bing and Robert L. K. Tiong. Risk Management in International Construction Joint Ventures// Journal of Construction Engineering and Management. -1999.- Volume 125.- Issue 4.- pp. 277-284.

100. Li Bing and Robert L. K. Tiong. Risk Management Model for International Construction Joint Ventures// Journal of Construction Engineering and Management. -1999,- Volume 125.- Issue 5.- pp. 295-384.

101. Mohamed M.Ziara, Bilal M. Ayyub. Decision analysis for housing-project development. // Journal of Urban Planning and development. 1999. -Volume 125.-Issue 2.- pp. 68-85.

102. Mulholland В., Christian J. Risk assessment in Construction Schedules. // Journal of Construction Engineering and Management. -1999. -Volume 125.-Issue 1.-pp. 8-15.

103. Risk management. R. Roughley, R.E. Dyton.- London, 1988.

104. Shou Qing Wang, Robert L. K. Tiong, Seng Kiong Ting, and David Ashley. Political Risks: Analysis of Key Contract Clauses in China's ВОТ Project.// Journal of Construction Engineering and Management. -1999. -Volume 125.-Issue3.-pp. 133-215.

Похожие диссертации

• Организационно-экономические основы финансового обеспечения инвестиций в жилищное строительство
• Совершенствование управления проектными рисками в инвестиционно-строительной сфере
• Методические основы обоснования проектных решений в строительстве
• Совершенствование управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве
• Научно-методические основы управления рисками инвестиционных проектов промышленных предприятий