Методические основы формирования спроса на ипотечные кредиты в условиях развивающегося рынка жилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Щетинин, Ярослав Владимирович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2006 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Методические основы формирования спроса на ипотечные кредиты в условиях развивающегося рынка жилой недвижимости"
На правах рукописи
ЩЕТИНИН ЯРОСЛАВ ВЛАДИМИРОВИЧ
МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ СПРОСА НА ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ В УСЛОВИЯХ РАЗВИВАЮЩЕГОСЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями комплексами
строительство)
Автореферат диссертации иа соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва 2006
Диссертационная работа выпонена на кафедре Экономика и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова
Научный руководитель: к. э.н., проф. Геннадий Моисеевич Стерник
Официальные оппоненты: д. э.н., проф. Валерий Максович Рутгайзер
к.э.н. Андрей Юрьевич Сучков
Ведущая организация: Финансовая академия при Правительстве РФ
Защита состоится 22. июня 2006 г. в 14.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.196.10 в Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова по адресу: 115998 г. Москва, Стремянный пер., 36.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова.
Автореферат разослан 22 мая 2006 г.
Ученый секретарь диссертационного Совета к.э.н.
Моторина М. А.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования обусловлена снижением доступности жилья и ростом конкуренции на рынке банковского ипотечного кредитования физических лиц в Московском регионе.
В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития Российской Федерации стоит задача формирования рынка доступного жилья через повышение спроса населения с помощью развития жилищного кредитования при одновременном увеличении объёмов жилищного строительства. Лишь немногие россияне имеют опыт получения банковского кредита. Большинство по-прежнему даже при совершении столь крупных покупок, как жильё, предпочитают обращаться за финансовой помощью не в банк, а к родственникам, друзьям или знакомым. Поведение российских домохозяйств является крайне неоднородным: есть группы, которые охотно берут деньги в дог для решения своих текущих материальных проблем. Другие, возможно, хотели бы взять кредит, но опасаются, что не смогут вернуть его вовремя или считают действующие процентные ставки слишком высокими. Третьи принципиально никогда не берут деньги в дог. В этих условиях многосторонний анализ факторов потребительского поведения и спроса на банковские ипотечные продукты представляется весьма актуальным.
Рассмотренные в ходе подготовки диссертации ранее выпоненные исследования содержат серьёзный недостаток. Объектом исследования в них, как правило, является потенциальный заёмщик, имеющий теоретическое представление о процессе приобретения жилья с использованием ипотечного кредита. Однако автор уверен, что разработать действительно конкурентоспособную ипотечную программу можно лишь на основе всестороннего анализа опыта заёмщиков, которые уже воспользовались подобным способом решения своей жилищной проблемы.
Активное развитие рынка ипотечного кредитования, усиление конкуренции
между банками, делают задачу по изучению характеристик потребительского
РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА С.-Петербург ОЭ 200 акт &
спроса на ипотечные кредиты и управления им особенно актуальной. Научная и практическая необходимость в анализе факторов, формирующих спрос на ипотечные кредиты как одного из ключевых инструментов повышения доступности жилья с последующей разработкой комплекса методических рекомендаций по управлению спросом, обусловили выбор темы исследования.
Объектом исследования является рынок банковских ипотечных кредитов, направляемых на приобретение жилой недвижимости в Московском регионе.
Предметом исследования являются экономические процессы и отношения, имеющие место в сфере оборота недвижимости и связанного с ним рынка предоставления финансовых услуг населению. Элементом данных отношений выступает поведенческая модель покупателя жилья, воспользовавшегося ипотечным кредитом в условиях различных программ кредитования (на примере Московского региона).
Целью исследования является разработка методических рекомендаций по управлению спросом на рынке ипотечных кредитов на основе комплексного исследования заёмщиков в условиях развивающегося рынка жилой недвижимости.
Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:
- выделить, классифицировать и проанализировать факторы спроса на рынке жилой недвижимости Московского региона и рынке ипотечного кредитования физических лиц;
- рассмотреть основные факторы (параметры банковских ипотечных программ), формирующие предложение в сегменте рынка ипотечного кредитования физических лиц;
- исследовать коэффициент доступности жилья в качестве ключевого фактора спроса, скорректировать существующую методику его расчёта и прогнозирования;
- сформировать базу из числа заёмщиков, воспользовавшихся ипотечным кредитом для покупки жилья и на её основе исследовать предпочтения граждан при выборе ими банка или ипотечной программы;
- составить портрет потенциального заёмщика в сфере ипотечного кредитования физических лиц в Московском регионе с целью выработки практических рекомендаций по управлению спросом;
- разработать комплекс методических рекомендаций по управлению спросом на ипотечные кредиты банков и оценить их влияние на повышение доступности жилья.
Методологической и теоретической основой диссертационного исследования послужили работы известных отечественных и зарубежных специалистов в сфере экономики, финансов, банковского кредитования, маркетинга услуг, доступности жилья, жилищного строительства, операций с недвижимостью и ипотеки: Довдиенко И. В., Кольева А.А, Косаревой Н.Б., Павловой И.В., Пономарёва В.Н., Стребкова Д., Стерника Г.М., Хачатряна С.Р., Фёдоровой H.JL, Черняка В.З., Ф. Котлера и X. Лебенстайна.
Эмпирическую основу работы составили: действующие федеральные законы и другие нормативно-правовые акты, данные Федеральной службы государственной статистики (ФСГС) и Федеральной антимонопольной службы (ФАС), исследовательские и аналитические материалы, полученные в процессе практической работы автора.
В ходе исследования использованы публикации специалистов рынка ипотечного кредитования, материалы мероприятий (конгрессов, конференций), посвященных рынку недвижимости и ипотеки, данные базы компании СТК, сформированной из заёмщиков, чьи квартиры были оценены в процессе получения ими ипотечных кредитов.
Для решения поставленных задач в работе применены различные математико-статистические методы, а также методы логического системного и факторного анализа.
Научная новизна исследования состоит в формировании комплексного подхода к разработке методических рекомендаций по управлению спросом на
рынке ипотечных кредитов. К основным результатам, полученным в диссертации и составляющим новизну исследования, относятся следующие:
1. обосновано, что доступность жилья, в т.ч. её прогнозные значения, является одним из ключевых показателей для оценки спроса и управления им на рынке ипотечного кредитования;
2. выявлены и проанализированы основные параметры существующих ипотечных программ, влияющие на выбор потребителем ипотечного банка;
3. обоснована необходимость всестороннего изучения потребительских предпочтений с последующим формированием портрета (портретов) потенциального заёмщика для эффективного управления спросом на банковские ипотечные кредиты;
4. обоснована необходимость разработки и внедрения в деятельность банка, кредитующего граждан, плана управленческих и маркетинговых мероприятий, повышающих эффективность сбытовой политики и механизмов управления спросом на рынке жилищного ипотечного кредитования.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что результаты проведённого исследования процесса формирования потребительского спроса на банковские ипотечные кредиты, факторов, влияющих на его формирование, позволяют перейти от интуитивной к научно обоснованной схеме взаимодействия с заёмщиками. Банк получает в своё распоряжение эффективный инструментарий, позволяющий с помощью проведения маркетинговых, управленческих и иных мероприятий создать и реализовать на практике уникальные конкурентные преимущества на рынке ипотечного кредитования, сделав жильё более доступным.
Апробация результатов работы. Основные положения и выводы
диссертационной работы были оформлены в виде пакета рекомендаций, дающих
возможность банкам получать конкурентные преимущества при работе с
заёмщиками в процессе реализации собственных программ ипотечного
кредитования и переданы в банки с целью их последующего использования на
практике. Материалы работы неоднократно использовались автором для подготовки и проведения различных выступлений и докладов на официальных мероприятиях, посвящённых развитию ипотечного кредитования и формированию рынка доступного жилья в Российской Федерации.
На защиту выносятся следующие положения и результаты:
- скорректированная методика расчёта коэффициента доступности жилья, позволяющая оценивать и прогнозировать перспективы спроса на ипотечные кредиты, как на инструмент улучшения гражданами своих жилищных условий;
- социально-демографический портрет потребителя услуг в сфере ипотечного кредитования, а также сформированный в соответствии со степенью влияния на предпочтения потребителей перечень основных параметров банковских ипотечных программ;
- комплекс методических рекомендаций по формированию и управлению спросом на рынке жилищного ипотечного кредитования Московского региона.
Структура работы отражает логику диссертационного исследования. Работа изложена на 160 страницах печатного текста, включает 23 таблицы, 31 графика и диаграммы и состоит из введения, трёх глав, включающих 10 параграфов, заключения, списка библиографических источников, в котором 71 наименование, и приложений.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертации, оценена степень научной разработанности проблемы в работах отечественных и зарубежных авторов. Определены объект и предмет, указаны теоретические и методологические основы диссертационного исследования. Сформулированы основные цели и задачи, раскрыта научная новизна результатов работы, обозначена их практическая значимость.
В первой главе рассматриваются основные принципы ипотечного
кредитования, а также теоретические и методологические основы формирования
рынка жилищного ипотечного кредитования в России. Рассмотрение в рамках
данной главы основных принципов банковского ипотечного кредитования и маркетингового подхода к созданию ипотечной программы дало возможность выявить ряд факторов потребительского спроса, чьё значение и степень влияния на выбор заёмщика исследовано в диссертации.
Рис.1 Принципиальная схема проведения исследования Анализ теории потребительского поведения и потребительских предпочтений с учётом взаимного влияния рынка жилой недвижимости и рынка жилищного ипотечного кредитования показал, что основной потребностью потенциального заёмщика является не сам ипотечный кредит, а возможность с его помощью улучшить свои жилищные условия, сделав жильё доступным. Потребность в жилье стимулирует рост спроса на него, который, в силу ограничения
возможностей быть удовлетворённым иным способом, даёт импульс развитию ипотечного кредитования. В иерархической цепочке спрос на жильё - спрос на ипотечные кредиты главенствующую роль играет первая составляющая. Если у заёмщика не будет возможности приобрести жильё, то ипотечный кредит, потеряет для него полезность, станет ненужным. Этот фактор в дальнейшем учтён в процессе выработки рекомендаций банкам.
Во второй главе рассмотрены факторы, формирующие спрос на ипотечные кредиты в условиях развивающегося рынка жилой недвижимости в Московском регионе. Рынки жилья и ипотечного кредитования находятся в тесной взаимосвязи. Спрос населения на ипотечные кредиты невозможно удовлетворить, не имея, с одной стороны, достаточного предложения различных банковских кредитных продуктов и, с другой - поноты ассортимента жилья, которое можно купить с помощью заёмных средств. В главе рассмотрен ряд факторов эффективного развития ипотечного рынка, понимание которых необходимо для дальнейшей разработки комплекса методических рекомендаций по управлению спросом на ипотечные кредиты:
- состав и состояние жилищного фонда и жилищного строительства в России;
- удовлетворённость россиян своими жилищными условиями, наличие потребности в их улучшении;
- отношение россиян к приобретению жилья в кредит;
- параметры банковских программ, составляющих основу предложения на рынке ипотечных кредитов;
- доступность жилья.
Один из этих факторов - доступность жилья - в силу своей значимости вынесен в отдельный раздел и подробно проанализирован. Доступность жилья -связующее звено между рынком банковских услуг и рынком недвижимости. Повышение доступности жилья за счёт привлечения заёмных средств на его приобретение стимулирует развитие рынка ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование физических лиц
Жилая недвижимость
Рис. 2. Взаимосвязь спроса на рынке жилой недвижимости со спросом на рынке ипотечного жилищного кредитования
На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир является коэффициент доступности жилья (КДЖ). Традиционно он вычисляется на основе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на национальном рынке или рынке конкретно выбранного региона и измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) к среднему годовому доходу семьи из трёх человек (двое взрослых и ребёнок). Коэффициент доступности показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при существующем у неё уровне дохода.
К, - КДЖ без учёта потребительских расходов; S - площадь жилья, кв.м.;
V- (value) средняя стоимость единицы площади (кв. м.) жилья, руб.; I - (income) среднедушевой доход семьи, руб./чел. в год; N - количество человек в семье.
" (I-E)xN' KIE - КДЖ с учбгом потребительских расходов;
Е - (expenses) среднедушевые потребительские расходы семьи, руб./чел./год.
Существующие формулы для расчёта КДЖ являются статичными, отражая
величину КДЖ на фиксированный момент времени, например, конец года, поэтому определять с их помощью прогнозные значения невозможно. Не имея возможности прогнозировать значение КДЖ - одного из основных факторов, формирующих спрос - некорректно разрабатывать рекомендации, направленные на управление спросом. Поэтому одной из основных задач исследования было усовершенствование существующей методики расчёта КДЖ с целью создания модели, позволяющей прогнозировать его изменения. Для решения этой задачи:
- вычислен по формуле (2) коэффициент доступности жилья на 1999-2004 годы, с использованием данных ФСГС и ОАО АИЖК;
- построен график, отражающий динамику изменения величины КДЖ с 1999 по 2004 годы;
- выведена динамическая формула, позволяющая рассчитывать прогнозные значения КДЖ. Для этого составлено уравнение регрессии таким образом, чтобы рассчитанные по формуле (2) значения КДЖ были бы максимально приближены к показателям, полученным с помощью уравнения регрессии;
- оценено качество предложенной модели;
- спрогнозировано изменение величины КДЖ в ближайшем будущем по формуле, описывающей уравнение регрессии.
В результате проведения перечисленных мероприятий выведена динамическая формула и рассчитаны прогнозные значения КДЖ как для России в целом, так и отдельно для Москвы и Московской области- лидеров и по уровню развития рынка жилой недвижимости, и по уровню цен на жильё.
К,Е'(1) = -0,002 хТ3 + 0,141 хТ2 -0,971 хГ +10,797, (3) где К1Е (7) - скорректированный средний за период КДЖ с учётом потребительских расходов;
Т - порядковый номер периода (года).
Коэффициент доступности жилья, который рассчитывается по формуле (2)
является основой для составления прогнозных оценок по скорректированной
формуле (3). Для того, чтобы спрогнозировать величину КДЖ, учитывающую
потребительские расходы россиян в 2007, 2008, 2009 годах, необходимо в
формулу (3) в качестве параметра Т подставить значения, соответствующие
порядковым номерам вышеуказанных лет. Получены прогнозные значения КДЖ:
К,(7) = К,(2007 г.) = 11,09 К,Е'(8) = Кк (2008 г.) = 12,02 К,Е'(9)-К,Е'(2009г.)= 13,19
Таблица 1
Изменение КДЖ в Российской Федерации
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
К, 4,06 4,27 4,24
ка 8,71 8,87 9,93
КвСО 10,22 11,09 12,02 13,19
Для оценки качества уравнения регрессии (3) рассчитан коэффициент детерминации, величина которого составила: п, = 49,4
Это означает, что скорректированная модель является адекватной и может быть использована для прогнозирования коэффициента доступности жилья.
Скорректированной формулой для расчёта КДЖ можно воспользоваться и для расчёта региональных коэффициентов, что позволит наиболее точно отразить ситуацию с доступностью жилья в конкретном регионе России. В диссертации в качестве примера был произведён расчёт КДЖ для Москвы и Московской области - лидеров и по уровню развития рынка жилья и по уровню цен на него. Расчёт произведён для вторичного рынка жилой недвижимости (многоквартирных жилых домов), для квартир разной площади (от одной до трёх), на основании данных официальной статистики и рыночной информации о стоимости жилья.
Величины КДЖ и динамика его изменений на ближайшую перспективу для России, Москвы и Московской области наглядно илюстрируют приведённые ниже графики (рис. 3, рис. 4 и рис. 5). Расчёты велись на основании данных ФГС и Аналитического центра МИЭЛЬ-Недвижимость.
Коэффициент доступности с учетом потребительских расходов для Российской Федерации ХЧ Модель-прогноз
Рис. 3. Динамика и прогноз изменения КДЖ в РФ, 2000-2009 гг.
Коэффициент доступности жилья, рассчитанный по формуле (3) на основании данных ФСГС
Модель-рогтч
Рис. 4. Динамика и прогноз изменения в Москве, 2000-2009 гг.
56 50 46 40 36 30
2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г.
ЧХЧ Коэффицгенг доступности жилья, рассчитанный по формуле (3) на основании данных ФСГС с учетом
потребительских расходов для Московской области ЧХЧ Модель-прогноз
Рис. 5. Динамика и прогноз изменения в МО, 2000-2009 гг.
Прогнозные значения КДЖ свидетельствуют о том, что ситуация с доступностью жилья как в России в целом, так и в Московском регионе в частности в ближайшие годы только ухудшится, т.е. за счёт собственных накоплений приобрести жильё с каждым годом будет всё труднее.
После оценки (с использованием КДЖ) возможности россиян улучшать свои жилищные условия путём приобретения жилья за счёт собственных средств, было оценено влияние ипотечного кредита на повышение доступности жилья. Основное преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что оно позволяет приобретать жильё сразу, а не копить на него десять и более лет. Формула (2) после проведённых преобразований преобразований:
ЧxVxS + (l-Ч)xVxS + (I-E)xN 100 100
стала выглядеть следующим образом (5): К 1
Ч-Ч(J-E)xN VxS
где К1Ш - КДЖ с использованием ипотечного кредита (индекс М означает лmortgage lending
(ипотечное кредитование); х- процент собственных накоплений (х> /0%);
-х V х Я - собственные накопления;
(1 - х V х 5 - средства, предоставляемые банком в виде ипотечного кредита на приобретение
жилья стоимостью Ухв, размер которых зависит от величины собственных накоплений. Соответственно, чем больше собственных средств имеется в наличии у потенциального покупателя жилья, тем меньшую сумму ему придется взять в банке при ипотечном кредитовании.
(7- Я)х /V - среднегодовые сбережения.
Величина коэффициента доступности жилья в этом случае будет меньше
единицы: =0>75
Результаты расчётов демонстрируют, что для жителей Московского региона
вопрос о доступности жилья является сложным, но с помощью привлечения
заёмных средств впоне решаемым. Возможным выходом из сложившейся
ситуации может стать создание устойчивого и экономически целесообразного
механизма авансирования (кредитования) будущих доходов граждан, что позволит
значительно сократить продожительность накопительного периода и увеличить
доступность жилья. Одним из таких механизмов может стать (расчёты и практика
это доказывают) банковский ипотечный кредит на покупку жилья.
В третьей главе диссертации проведено исследование и изучены
предпочтения граждан, имеющих опыт покупки жилья с использованием
ипотечного кредита, в процессе выбора ипотечных программ. По результатам
исследования выявлены основные параметры, влияющие на выбор потребителем
того или иного ипотечного банка (ипотечной программы): величина процентной
ставки, репутация банка, его надёжность, срок погашения кредита и рекомендации
знакомых.
Таблица 2
Ранжирование параметров, влияющих на выбор ипотечной программы потребителем (заёмщиком)
(Распределение ответов на вопрос: Что именно более всего повлияло на ваш выбор1)
Определяющие факторы Количество респондентов Процент (от ответивших по стобцу)
Процентная ставка 192 35,2
Репутация банка, его надежность и прозрачность 116 21,2
Срок кредитования 77 14,1
Рекомендации знакомых 65 11,9
Необязательное требование белой зарплаты 58 10,6
Оперативность в оформлении, удобство в погашении кредита 50 9,2
Размер первоначального взноса 41 7,5
Предыдущий опыт респондента или его компании-работодателя работы с банком 36 6,6
Отсутствие поручителей 26 4,8
Меньшее количество требуемых документов 16 2,9
Отсутствие альтернативы 14 2,6
Возможность досрочного погашения 12 2,2
Респондент является сотрудником банка 12 2,2
Рекомендация риэтора 11 2,0
Необязательное требование московской прописки 9 1,6
Возможность покупки квартиры на первичном рынке 6 1,1
Размер (сумма) кредита 3 0,5
Не знаю, не думал об этом 13 2,4
Другое 68 12,5
Определены основные информационные каналы распространения рекламы и иной информации об ипотечных программах банков. Как показало исследование, с точки зрения заёмщиков наиболее удобными источниками информации о том, где и каким образом можно получить ипотечный кредит на покупку жилья,
1 Количество ответивших по стобцу может превышать 546, так как в вопросе предполагася множественный выбор Сумма процентов по стобцу может превышать 100%, так как в вопросе предполагася множественный выбор Респонденту предлагалось назвать не более трех вариантов ответа.
оказались (в порядке убывания значимости источников): интернет-сайты банков, печатные СМИ, сайты или форумы, посвящённые ипотеке, интернет-рассыки, отзывы родственников, знакомых.
По результатам исследования на текущий момент времени составлен социально-демографический портрет покупателя жилья, использующего ипотечный кредит. Кредитором может в равной степени быть как мужчина, так и женщина в возрасте, преимущественно, 30-35 лет, с высшим образованием. Сфера деятельности - менеджер, работающий в частном секторе, но не на производстве. При этом уровень его доходов составляет, в среднем, около 30000 рублей.
Что касается общей удовлетворённости респондентов ипотечным кредитованием, то большинство (85%) не жалеет о сделанном выборе в пользу покупки жилья с использованием ипотечного кредита, а 85,9% заявили, что посоветовали бы своим знакомым воспользоваться ипотекой.
Модель расчёта КДЖ и полученный портрет (в перспективе - портреты) потенциального заёмщика банк может использовать в процессе подбора последнему оптимальных условий кредитования и параметров жилья, которое можно приобрести на этих условиях. При наличии портрета потенциального заёмщика и формулы расчёта коэффициента доступности жилья можно рассчитать доступность для каждого сегмента любого регионального рынка жилой недвижимости. Например, сколько времени потребуется семье с определённым уровнем дохода для того, чтобы купить трёхкомнатную квартиру в Москве в панельном доме с учётом роста её стоимости, а также динамики доходов и расходов семьи. Потенциальный покупатель, введя данные о жилье (площадь, стоимость) и информацию о собственных доходах и расходах, получит в результате расчётов величины, показывающие, сколько лет ему придётся копить на это жильё собственные средства и сколько оно уже к тому времени будет стоить. Если же эту программу совместить для наглядности с т.н. ипотечным калькулятором, то результаты будут однозначно демонстрировать преимущества
приобретения жилья с использованием ипотечного кредитования.
С учётом имеющейся скорректированной методики расчёта доступности жилья, полученного в ходе проведённого исследования социально-демографического портрета потребителя услуг и сформированного в соответствии со степенью влияния на предпочтения потребителей перечня основных параметров банковских ипотечных программ разработаны методические рекомендации по управлению потребительским спросом на ипотечные кредиты. Наибольший экономический эффект от внедрения представленных рекомендаций банковская организация может получить, если в процессе перестройки своего бизнеса учтёт их в максимально поном объёме. Перечень рекомендуемых мероприятий и прогнозные значения ожидаемого экономического эффекта, который может быть получен в случае внедрения в банковские программы предложенных в диссертации рекомендаций, сведены в таблицу 3.
Таблица 3
Проблемное поле рынка ипотечного кредитования в условиях развивающегося рынка недвижимости_
Проблема Предлагаемое мероприятие Ожидаемый экономический эффект в виде прироста клиентской базы, %
Дефицит предложения на рынке жилой недвижимости Подбор жилья для покупки с использованием ипотечного кредита по параметрам, рассчитанным с учётом формулы расчета КДЖ с помощью партнёров-риэторов 30-40
Дефицит открытой маркетинговой информации Сбор и анализ маркетинговой информации, разработка и внедрения плана маркетинга, учитывающего конкретную целевую аудиторию и социально-демографический портрет различных категорий заёмщиков 20-30
Высокий первоначальный взнос Снижение размера первоначального взноса 20-30
Разрыв между официально подтверждён ной и незадекларированной частями доходов потенциальных заёмщиков Внедрение и использование гибкой системы учёта совокупного дохода потенциальных заёмщиков 20-30
Невысокий уровень сервиса, ограничение доступности услуг, неконкурентные сроки оформления сдеки по купле-продаже жилья Проведение работ по совершенствованию сервиса, инфраструктуры и расширению сети филиалов и отделений. Оперативность в оформлении, удобство в погашении кредита 10-15
Маркетинговая деятельность на рынке ипотечного кредитования настоятельно требует от банков активнее изучать, формировать и удовлетворять потребительский спрос на свои услуги, которые могут стать эффективными, т.е. прибыльными только при наличии чётких представлений со стороны маркетинговых служб банка о том, как формируется этот спрос и каким образом его можно удовлетворить с наибольшей пользой для банка.
В заключении диссертации сформулированы основные выводы и рекомендации, полученные в ходе выпонения диссертационной работы. Проведённое автором комплексное исследование заёмщиков позволило разработать для последующего предложения их банкам набора практических рекомендаций по управлению потребительским спросом на рынке ипотечных кредитов, как одного из способов повышения доступности жилья и достижения целей жилищной политики, проводимой на данном этапе государством.
В ходе проведённого диссертационного исследования все поставленные научные и практические задачи были решены. Результаты работы заключаются в следующем:
1. Проанализированы основные факторы, влияющие на спрос в сегменте рынка жилой недвижимости, а также факторы, формирующие предложение (параметры банковских ипотечных программ) и влияющие на спрос в сегменте рынка ипотечного кредитования физических лиц.
2. Усовершенствована методика расчета коэффициента доступности жилья. Учтено влияние на доступность жилья таких важных факторов, как изменение доходов семьи и рост цен на недвижимость. Результаты расчётов и прогнозы показали, что для подавляющего числа жителей Московского региона без помощи кредитования покупка жилья является практически недостижимой целью.
3. На основе специально сформированной клиентской базы проведено исследование и изучены предпочтения граждан, имеющих опыт покупки жилья с использованием ипотечного кредита, в процессе выбора ипотечных программ.
4. Выявлены основные параметры, влияющие на выбор потребителем того или иного ипотечного банка. Определены основные информационные каналы распространения рекламной информации об ипотечных программах банков. Составлен социально-демографический портрет покупателя жилья, использующего ипотечный кредит.
5. Разработаны методические рекомендации по управлению потребительским спросом на ипотечные кредиты. Их использование в рамках проведения различных маркетинговых, управленческих и иных мероприятий позволит банку реализовать на практике уникальные конкурентные преимущества на рынке ипотечного кредитования.
Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:
1. Стерник Г.М., Гервиц Е. С., Щетинин Я.В. Организационно-экономические механизмы и условия развития ипотеки в Москве.: Учебно-практическое пособие -М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2005 г. -120 с.
2. Щетинин Я.В. Анализ доступности жилья в Московском регионе // Финансовый Менеджмент. 2005. - № 6. - С. 98-108.
3. Щетинин Я.В. Выбор оценочной организации и процедура оценки квартиры при покупке с использованием ипотечного кредита // Финансовый Менеджмент. 2005. - № 3. - С. 113-118.
4. Щетинин Я.В. Оценка недвижимости // Недвижимость и цены. 2004. - № 44.-С. 22-23
5. Щетинин Я.В. Решение задач формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации. Восемнадцатые международные Плехановские чтения (4-7 апреля 2005 г.) Тезисы докладов аспирантов, магистрантов, докторантов и научных сотрудников. - М.: Изд-во рос. экон. акад., 2005. - 312 с. - С. 58.
Отпечатано в типографии Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова Заказ № 77 Тираж 100 экз.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Щетинин, Ярослав Владимирович
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.
1.1. Основные принципы ипотечного кредитования.
1.2. Маркетинговый подход в ипотечном кредитовании.
1.3. Теории потребительского поведения.
1.4. Теоретические аспекты спроса на рынке ипотечного кредитования.
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФАКТОРОВ, ФОРМИРУЮЩИХ СПРОС НА ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ
2.1. Анализ ситуации на рынке жилищного ипотечного кредитования.
2.2. Ключевые факторы эффективного развития ипотечного рынка.
2.3. Влияние доступности жилья на формирование спроса при ипотечном кредитовании
2.4. Взаимосвязь доступности жилья и спроса на банковское ипотечное кредитование.
ГЛАВА 3. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ СПРОСОМ НА ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ.
3.1. Потребительские предпочтения на рынке ипотечного кредитования.
3.2. Выработка практических рекомендаций в области спроса на ипотечные кредиты
Диссертация: введение по экономике, на тему "Методические основы формирования спроса на ипотечные кредиты в условиях развивающегося рынка жилой недвижимости"
Актуальность темы исследования
В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития Российской Федерации стоит задача формирования рынка доступного жилья через повышение спроса населения с помощью развития жилищного кредитования при одновременном увеличении объёмов жилищного строительства.
В своём послании Федеральному Собранию в 2004 году Президент Российской Федерации подчеркнул, что необходимо активизировать работу финансовых механизмов, позволяющих гражданам улучшать жилищные условия не только за счёт текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счёт будущих доходов. Ипотека, по мнению Президента, дожна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами, и к 2010 году минимум треть граждан страны дожны получить возможность приобретать жильё, отвечающее современным требованиям, как за счёт собственных накоплений, так и с помощью жилищных кредитов. [47]
В России уже существуют финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счёт текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счёт будущих доходов граждан. Однако жилищная проблема для подавляющего числа россиян по-прежнему остаётся крайне актуальной. Свидетельством является неуклонный рост цен на жильё в различных регионах страны и, особенно, в Московском, подогреваемый неудовлетворённым спросом со стороны населения. [14]
Лишь немногие россияне имеют опыт получения банковского кредита. Большинство по-прежнему даже при совершении столь крупных покупок, как жильё, предпочитают обращаться за финансовой помощью не в банк, а к родственникам, друзьям или знакомым. Поведение российских домохозяйств является крайне неоднородным: есть группы, которые охотно берут деньги в дог для решения своих текущих материальных проблем. Другие, возможно, хотели бы взять кредит, но опасаются, что не смогут вернуть его вовремя или считают действующие процентные ставки слишком высокими. Третьи принципиально никогда не берут деньги в дог. В этих условиях многосторонний анализ факторов потребительского поведения россиян и потребительского спроса на банковские ипотечные продукты представляется весьма актуальным.
В 1993 году С. Левингстоун и П. Лунт провели ряд исследований, показавших, что традиционное разделение на сбережения и доги неадекватно в современных условиях. Ими было обнаружено много комбинаций различных видов сбережений и догов и сделан вывод о том, что, стратегии потребления людей составляют некоторый континуум: от тех, кто не имеет ни догов, ни сбережений - до тех, кто имеет различные формы того и другого. По-видимому, тенденция к многообразию форм кредита и дога будет сохраняться и в будущем. Потребителю будет предлагаться все возрастающее многообразие схем сбережений и кредитов на различные сроки и на разных условиях [71].
В исследовании С. Ли, П. Уэбли и К. Уокер, посвященном изучению основных причин дога, было выделено восемь факторов, детерминирующих подобное поведение:
- социальное одобрение догов: поскольку общество движется от осуждения догов к поддержке кредитов, в современном мире к догам относятся терпимо (и даже поощряют их);
- экономическая социализация: семьи, в которых к догам относятся терпимо, воспроизводят подобную модель в следующих поколениях;
- социальное сравнение: если люди ориентируются на более богатые референтные группы и стараются жить не хуже других, им гораздо проще залезть в доги;
- управление денежными средствами: финансовые проблемы могут являться следствием неспособности индивида контролировать свои расходы и рационально распоряжаться деньгами;
- потребительское поведение: слишком высокие потребительские запросы (например, уверенность в необходимости предметов роскоши) неизбежно приводят к догам;
- временной горизонт: чем менее реалистичным он является, тем проще человеку залезть в доги;
- отношение к догу: если человек не испытывает чувство беспокойства, неловкости или сожаления, когда ему приходится брать в дог, то он чаще прибегает к подобному поведению;
- фатализм: чем больше у человека выражен внешний локус контроля, тем выше вероятность, что он залезет в доги [70].
В России интерес к изучению спроса на рынке потребительского ипотечного кредитования появися в 1990-х годах с началом первого этапа реформ в стране. Ряд исследовательских проектов был проведён в середине 1990-х годов сотрудниками сектора экономической социологии Института экономики РАН (Радаев В, Кузина О., Луценко А.), сотрудниками психологического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова (Алавидзе Т, Антонюк Е., Гозман Л.). В последние годы проведено несколько исследований (ВЦИОМ, Фонд Общественное мнение, Фонд Институт экономики города, Независимый институт социальной политики), посвящённых изучению спроса на рынке жилой недвижимости, доступности жилья и объёмов жилищного строительства. Однако задача изучения потребительского спроса на рынке банковского ипотечного кредитования осталась до конца так и не решена вследствие отсутствия необходимой эмпирической базы. Процесс анализа рынка ипотечного кредитования осложняется и с методологической точки зрения - слишком малое число потребителей попадает в категорию граждан, уже имеющих опыт приобретения жилья с использованием ипотечного кредита.
Опубликованные книги, монографии или исследования, затрагивающие проблематику процесса ипотечного кредитования (Пономарёв В.Н., Покопцева Е.Б., Павлова И.В., Довдиенко И.В., Южелевский В. К.), как правило, имеют обзорный характер и представляют собой попытки переложить на российские условия хорошо известные из мировой практики схемы и методы организации ипотечного бизнеса без дожного учёта особенностей отечественного рынка кредитования населения. Поэтому концептуальная база в этой области остаётся пока ещё недостаточно разработанной. Рассмотренные в ходе подготовки диссертации ранее выпоненные исследования содержат серьёзный недостаток. Объектом исследования в них, как правило, является потенциальный заёмщик, имеющий теоретическое представление о процессе приобретения жилья с использованием ипотечного кредита. Однако автор уверен, что разработать действительно конкурентоспособную ипотечную программу можно лишь на основе всестороннего анализа опыта заёмщиков, которые уже воспользовались подобным способом решения своей жилищной проблемы.
Развитие рынка ипотечного кредитования, усиление конкуренции, делают задачу по изучению характеристик потребительского спроса на кредиты и управления им особенно актуальной. Научная и практическая необходимость в анализе факторов, формирующих спрос на ипотечные кредиты как одного из ключевых инструментов повышения доступности жилья с последующей разработкой комплекса методических рекомендаций по управлению спросом, обусловили выбор темы исследования. Цель диссертационной работы
Целью диссертации является разработка методических рекомендаций по управлению спросом на рынке ипотечных кредитов на основе 9 комплексного исследования заёмщиков в условиях развивающегося рынка жилой недвижимости. Задачи исследования
Поставленная в работе цель обусловила необходимость решения следующих научных задач:
- выделить, классифицировать и проанализировать факторы спроса на рынке жилой недвижимости Московского региона и рынке ипотечного кредитования физических лиц;
- рассмотреть основные факторы (параметры банковских ипотечных программ), формирующие предложение в сегменте рынка ипотечного кредитования физических лиц;
- исследовать коэффициент доступности жилья в качестве ключевого фактора спроса, скорректировать существующую методику его расчёта и прогнозирования;
- сформировать базу из числа заёмщиков, воспользовавшихся ипотечным кредитом для покупки жилья и на её основе исследовать предпочтения граждан при выборе ими банка или ипотечной программы;
- составить портрет потенциального заёмщика в сфере ипотечного кредитования физических лиц в Московском регионе с целью выработки практических рекомендаций по управлению спросом;
- разработать комплекс методических рекомендаций по управлению спросом на ипотечные кредиты банков и оценить их влияние на повышение доступности жилья. Объект исследования
Объектом исследования является рынок банковских ипотечных кредитов, направляемых на приобретение жилой недвижимости в Московском регионе. Рынок ипотечного кредитования физических лиц включает в себя такие основные характеристики, как спрос и предложение. Предложение кредитов на покупку жилья рассматривается в работе как заданное системное окружение исследуемого элемента.
Выбор объекта исследования был обусловлен практической необходимостью изучения влияния спроса со стороны потенциальных покупателей жилья на банковские ипотечные кредиты с учётом их реальных предпочтений.
Предмет исследования
В качестве предмета исследования выступают экономические процессы и отношения, имеющие место в сфере оборота недвижимости и связанного с ним рынка предоставления финансовых услуг населению. Элементом данных
Х отношений является поведенческая модель покупателя жилья, воспользовавшегося ипотечным кредитом в условиях различных программ кредитования (на примере Московского региона).
Теоретическая и методологическая основа исследования
В качестве методологической основы исследования использованы работы известных отечественных и зарубежных специалистов в сфере экономики, финансов, банковского кредитования, маркетинга услуг, доступности жилья, жилищного строительства, операций с недвижимостью и ипотеки: Довдиенко И. В., Кольева А.А, Косаревой Н.Б., Павловой И.В., Пономарёва В.Н., Стребкова Д., Стерника Г.М., Хачатряна С.Р., Фёдоровой H.JL, Черняка В.З., Ф. Котлера и X. Лебенстайна.
Х Эмпирическую основу работы составили: действующие федеральные законы и другие нормативно-правовые акты; данные Федеральной службы государственной статистики (ФСГС) и Федеральной антимонопольной службы (ФАС); исследовательские и аналитические материалы, полученные в процессе практической работы автора.
В ходе исследования использованы публикации специалистов рынка ипотечного кредитования, материалы мероприятий (конгрессов, конференций), посвящённых рынку недвижимости и ипотеки, данные базы компании СТК, сформированной из заёмщиков, чьи квартиры были оценены в процессе получения ими ипотечных кредитов. Для решения поставленных задач в работе применены различные математико-статистические методы, а также методы логического системного и факторного анализа.
Научная новизна работы
Научная новизна исследования состоит в формировании комплексного подхода к разработке методических рекомендаций по управлению спросом на рынке ипотечных кредитов.
К основным результатам, полученным в диссертации и составляющим новизну исследования, относятся следующие:
1. обосновано, что доступность жилья, в т.ч. её прогнозные значения, является одним из ключевых показателей для оценки спроса и управления им на рынке ипотечного кредитования;
2. выявлены и проанализированы основные параметры существующих ипотечных программ, влияющие на выбор потребителем банка;
3. обоснована необходимость всестороннего изучения потребительских предпочтений с последующим формированием портрета (портретов) потенциального заёмщика для эффективного управления спросом на банковские ипотечные кредиты;
I 4. обоснована необходимость разработки и внедрения в деятельность банка, кредитующего граждан, плана управленческих и маркетинговых мероприятий, повышающих эффективность сбытовой политики и механизмов управления спросом на рынке жилищного ипотечного кредитования.
Положения, выносимые на защиту
В результате выпоненных исследований на защиту выносятся следующие научные положения:
- скорректированная методика расчёта коэффициента доступности жилья, позволяющая оценивать и прогнозировать перспективы спроса на ипотечные кредиты, как на инструмент улучшения гражданами своих жилищных условий;
- социально-демографический портрет потребителя услуг в сфере ипотечного кредитования, а также сформированный в соответствии со степенью влияния на предпочтения потребителей перечень основных параметров банковских ипотечных программ;
- комплекс методических рекомендаций по формированию и управлению спросом на рынке жилищного ипотечного кредитования Московского региона.
Практическая значимость работы
Результаты проведённого исследования процесса формирования потребительского спроса на банковские ипотечные кредиты в условиях развивающегося рынка жилой недвижимости и сформулированные на его основе рекомендации позволяют перейти от интуитивной к научно обоснованной схеме взаимодействия банка со своими заёмщиками. Банк получает в своё распоряжение эффективный инструментарий, позволяющий с помощью проведения маркетинговых, управленческих и иных мероприятий создать и реализовать на практике уникальные конкурентные преимущества на рынке ипотечного кредитования, сделав жильё более доступным. Х Реализация и апробация работы
Основные положения и выводы диссертационной работы были оформлены в виде пакета рекомендаций, дающих возможность банкам получать конкурентные преимущества при работе с заёмщиками в процессе реализации собственных программ ипотечного кредитования и переданы в банки с целью их последующего использования на практике. Материалы работы неоднократно использовались автором для подготовки и проведения различных выступлений и докладов на официальных мероприятиях, посвящённых развитию ипотечного кредитования и формированию рынка доступного жилья в Российской Федерации. Публикации
Отдельные результаты диссертационного исследования были I опубликованы в работах [15, 38, 44, 55, 64, 65, 66, 67]. и
Структура и объём диссертационной работы
Работа изложена на 160 страницах печатного текста, включает 23 таблицы, 31 графика и диаграммы и состоит из введения, трёх глав, включающих 10 параграфов, заключения, списка библиографических Я источников, в котором 71 наименование, и приложений.
Подобная структура работы позволяет наглядно представить, рассмотреть и проанализировать теоретические и методологические аспекты, практические проблемы, предложить возможные варианты решения и сформулировать результаты исследования.
Принципиальная схема проведения исследования
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Щетинин, Ярослав Владимирович
Выводы по результатам проведённого исследования
Обобщая изложенный в данном параграфе материал, можно сделать вывод, что основными факторами, влияющими на выбор потребителями банка с целью получения ипотечного кредита, являются (в порядке убывания значимости факторов): величина процентной ставки, репутация банка, его надёжность, срок погашения кредита и рекомендации знакомых.
Таким образом, можно говорить как о совокупности объективных (величина процентной ставки (т.е. стоимость заёмных средств); срок, на который предоставляется кредит), так и субъективных причин выбора банка (репутация кредитной организации; рекомендация знакомых).
Из всех факторов, повлиявших на выбор потребителей в пользу той или иной банковской программы жилищного ипотечного кредитования, стоит выделить пять ключевых,
Во-первых, это - величина стоимости заёмных средств или, иначе, процентная ставка за пользование кредитом. На момент проведения опроса её минимальная величина (в доларовом исчислении) составляла 9%, а максимальная - 21%. В свою очередь, по рублёвым кредитам величины минимальной и максимальной процентных ставок достигали 10% и 23% соответственно. На сегодняшний день под влиянием конкуренции на рынке ипотечного кредитования эти показатели уже несколько сместились в сторону уменьшения и могут варьироваться в зависимости от вида жилья, для покупки которого оформляется кредит. На новостройки процентная ставка, как правило, выше до момента получения заёмщиком свидетельства о собственности на объект недвижимости.
Следующий фактор - срок погашения кредита. В результате исследования выяснилось, что в единичных случаях кредит выдавася сроком на один год, и это явилось минимальной величиной срока кредитования, скорее даже исключением из общего правила. На момент проведения опроса максимальный срок, в течение которого заёмщик мог спокойно расплачиваться с банком за предоставленные для покупки жилья денежные средства (дол. США), составлял 20 лет. В свою очередь, минимальный срок выплаты по рублевому кредиту составил 3 года, а максимальный Ч целых 27 лет.
Несмотря на наличие возможности погашать кредит на протяжении достаточно длительного промежутка времени, 28,4% заёмщиков из числа опрошенных планировали рассчитаться с банком за 8-10 лет. Ещё 22% полагали, что имеют все шансы, чтобы расплатиться в течение 5-7 лет, а 16,2% необходим ещё более короткий срок - от 1 года до 3 лет. И только 8% заёмщиков ответили, что для поного погашения кредита им потребуется более 10 лет.
Перспектива досрочного погашения заёмщиком своих обязательств по ипотечному кредиту, выдаваемому, как правило, на длительный срок, особенно в течение короткого промежутка времени - достаточно неприятный фактор для стабильности и прогнозируемости кредитного бизнеса банковской организации. Страхуя себя, банки могут вводить по отношению к заёмщику штрафные санкции на случай досрочного погашения кредита. На данный момент при досрочном погашении кредита сумма штрафных санкций в среднем составляет 2,9% от суммы досрочного погашения. Для того чтобы банки могли покрыть все свои издержки по обслуживанию кредитов, многие из них устанавливают мораторий на досрочное погашение, составляющий в среднем 6 месяцев.
Третьим ключевым фактором является величина первоначального взноса за приобретаемую квартиру. На размер первоначального взноса, устанавливаемого банками, влияет множество факторов, а минимизировать его можно путём введения обеспечивающего безопасность кредиторов законодательством. На сегодняшний день для реализации имущества во внесудебном порядке необходимо около 90 дней. За это время банк будет нести убытки, которые он дожен предусмотреть подушкой в виде первоначального взноса.
По результатам исследования минимальный размер первоначального взноса по доларовым кредитам составил 4%, а максимальный - 85%. Однако оба эти крайних значения очень редки и не соответствуют общей тенденции. Опрос показал, что наиболее распространенной величиной первоначального взноса за квартиру (по доларовым кредитам) является , 30% от стоимости приобретаемой квартиры (64% респондентов). Для 10,3% респондентов первоначальный взнос составил 15%, в 9,2% случаев -20% от стоимости приобретаемого жилья. Наиболее распространенной величиной первоначального взноса по рублёвым кредитам также является 30% от стоимости приобретаемой квартиры (71,4%). Минимальный размер первоначального взноса по рублёвым кредитам составил 10%, а максимальный - 50% (в единичных случаях).
Что касается потенциальных заёмщиков, то высокий первоначальный взнос является для многих из них непреодолимым препятствием, и то, что банки стали снижать требования к сумме собственных средств заёмщика, в целом дожно в ближайшем будущем отразиться на общем объёме выданных кредитов. Типичной для отечественного ипотечного рынка I является ситуация, при которой в целом надёжный и платёжеспособный клиент может не иметь первоначальных накоплений, что особенно характерно для молодых семей.
Четвёртый фактор - это размер ипотечного кредита. Самой крупной суммой, которую одожил один из упомянутых в исследовании банк одному из своих заёмщиков, опрошенных исследователями, оказалось 300000 дол. США, а самой минимальной - 10000 дол. США. Чаще всего респонденты * указывали на привязку в их конкретном случае размера кредита к величине стоимости предмета залога, т.е. на установленный банком процент от стоимости жилья. Например, 42,1% опрошенных заёмщиков брали в кредит сумму, составляющую 70% от стоимости квартиры; 12,6% респондентов -50% от стоимости, а 9,8% респондентов - 60% от стоимости квартиры. Практически все респонденты, взявшие кредит в рублях, на вопрос о размере ипотечного кредита назвали не общую сумму займа, а процент от стоимости квартиры. При этом 37,5% заёмщиков, одоживших в банке рубли, оформили кредит на сумму, составляющую 70% от стоимости квартиры. В последнее время банки активнее идут на снижение минимального и на увеличение максимального размера кредита. Так, во k втором квартале 2005 года минимальные кредиты в среднем снизились на
12%, а максимальные кредиты увеличились на 9%.
Пятый фактор - валюта кредита. Здесь на момент проведения опроса лидировали кредиты для покупки жилья на вторичном рынке, оформленные в доларах США. Это связано, прежде всего, с тем, что основной валютой на рынке недвижимости Московского региона остается долар США, так как в основном стоимость недвижимости номинируется именно в этой валюте. Как правило, с рублями работают те банки, которые кредитуют заёмщиков по программе ОАО АИЖК.
Как показало исследование, с точки зрения заёмщиков наиболее удобными источниками информации о том, где и каким образом можно получить кредит, оказались (в порядке убывания значимости источников): . интернет-сайты банков, печатные СМИ, сайты или форумы, посвящённые ипотеке, интернет-рассыки, отзывы родственников, знакомых.
В ходе исследования выяснилось, что опрошенные потребители банковских услуг, в целом удовлетворены объёмом и качеством информации о программах ипотечного кредитования, предоставляемой банками. Тем не менее, некоторые респонденты всё-таки выразили недовольство непонотой информации о необходимом наборе документов и требований к квартире, оформляемой в залог.
В процессе анализа оценок, данных заёмщиками работе банков, риэторских, оценочных и страховых компаний, было выявлено, что примерно треть взявших кредит и купивших с его помощью квартиру, в целом удовлетворены работой банков-кредиторов. Однако заёмщиками отмечася недостаточный уровень квалификации менеджеров, занимающихся оформлением кредита, неуважительное отношение к клиентам, отсутствие налаженной коммуникации между менеджером и клиентом на протяжении всего процесса оформления ипотечного кредита.
Наибольшее количество пожеланий, относящихся к работе кредитной организации и условиям кредитования, коснулись снижения процентной ставки, сокращения сроков рассмотрения заявки на выдачу кредита и качественного повышения уровня обслуживания потребителей услуг.
Треть опрошенных потребителей удовлетворены услугами риэторской компании, сопровождавшей процесс приобретения жилья с использованием ипотеки. При этом 36,6% опрошенных предложили внести отдельные изменения в работу риэторов. Повышение квалификации персонала и снижение стоимости услуг лидируют в числе предложений потребителей услуг по изменениям в работе риэторских компаний, являющихся партнёрами банков по ипотечному бизнесу.
Подавляющее большинство опрошенных потребителей удовлетворено тем, как были предоставлены услуги в области независимой оценки передаваемой банку в залог недвижимости. Среди изменений в работе оценочных организаций, предложенных респондентами, стали сокращение стоимости слуг и сроков проведения оценки.
Согласно проведённому опросу, 64,1% респондентов поностью устроило качество работы компаний, страхующих риски банка при ипотечном кредитовании. Основное изменение, которое респонденты хотели бы внести в деятельность страховых компаний - это сокращение стоимости их услуг.
Что касается общей удовлетворённости респондентов ипотечным кредитованием, то большинство (85%) не жалеет о сделанном выборе в пользу покупки жилья с использованием ипотечного кредита, а 85,9% заявили, что посоветовали бы своим знакомым в случае необходимости воспользоваться ипотекой.
В результате проведённого исследования определены социально-профессиональные и демографические характеристики заёмщика ипотечного кредита и в общих чертах составлен его портрет. Заёмщиком может в равной степени быть как мужчина, так и женщина в возрасте, преимущественно, 30-35 лет, с высшим образованием. Сфера деятельности - менеджер, работающий в частном секторе, но не на производстве. При этом уровень его доходов составляет, в среднем, около 30000 рублей.
Безусловно, данный потрет потребителя написан в общих чертах и, следовательно, требует детализации. С помощью специального маркетингового инструментария, проведения допонительных исследований, в т.ч. и потенциальных заёмщиков, банк может значительно расширить свои знания о клиенте и получить ответы на вопросы, поставленные в предыдущей главе, посвящённой банковскому маркетингу. Имея в своём распоряжении подробный и грамотно выпоненный портрет потенциального заёмщика, банк получит замечательную возможность для разработки и внедрения эффективных и конкурентоспособных программ жилищного ипотечного кредитования граждан.
3.2. Выработка практических рекомендаций в области спроса на ипотечные кредиты
В последние время отдельные представители ипотечных банков осознали необходимость уже не только реагировать на произошедшие изменения ситуации в области реализации услуг (как положительные, так и отрицательные), но и предвосхищать, воздействовать на них упреждающе. Приходит также понимание того, что эта часть маркетинговой работы возможна только на основе проверенных методик, причём в виде последовательной реализации трёх взаимосвязанных этапов:
1. Аналитическая работа (предварительные исследования, получение информации, нужной в данной ситуации, и её анализ).
2. Прогнозирование главных параметров сбыта на основе анализа текущей ситуации (оценка потенциала рынка, параметров спроса и т. п.).
3. Планирование маркетинговой работы (выбор подходящей рыночной стратегии, планирование маркетинговых мероприятий и их бюджета).
Кроме того, заметно, что общекорпоративные цели банков всё больше становятся истинно маркетинговыми - это увеличение доли рынка и завоевание новых рынков, улучшение имиджа банка и т. п. Всё это способствует повышению роли маркетинга и применению маркетинговой философии и подходов к работе на всех уровнях управления, во всех бизнес-процессах ипотечного банка.
Основные резервы и стратегические конкурентные преимущества банков кроются не столько в уровне процентных ставок (конечной стоимости их продукции), сколько в умении грамотно и с выгодой продать эту услугу. Важно, чтобы, приобретя её, покупатель удовлетворил свою основную потребность, ради чего он и пришёл в банк.
Банкам, выдающим ипотечные кредиты, можно порекомендовать 1 проведение всестороннего исследования своего ипотечного бизнеса, его внешней и внутренней маркетинговой среды, целей, стратегий и деятельности с целью выявления проблем и скрытого потенциала, а также разработки плана действий по улучшению работы организации в целом.
В ближайшей перспективе на значительное снижение стоимости заёмных средств коммерческим банкам рассчитывать не приходится, поэтому конкуренция вскоре перейдёт в неценовую плоскость.
Конкурентные преимущества получат те банки, которые ориентированы на интересы рынка и исходят из приоритета потребительских желаний и предпочтений. Для них кратчайший путь к получению прибыли от ипотечного бизнеса будет заключаться в том, чтобы по возможности точно определить, в чем же состоят истинные потребности заёмщика, а затем с выгодой для себя удовлетворить их.
Анализ сложившейся ситуации на рынке жилой недвижимости и в сегменте рынка банковских услуг в сфере ипотечного кредитования физических лиц, особенностей спроса и предложения позволяет, прежде всего, сформулировать проблемное поле. В дальнейшем, определив пути t решения основных проблем , препятствующих активному (эффективному) развитию ипотеки, можно разработать план мероприятий, направленных на решение этих проблем с целью продвижения на рынок банковской ипотечной программы.
Первая проблема. Анализ показателей доступности жилья показал, что гражданам без привлечения заёмных средств даже небольшую квартиру купить только за счёт имеющихся сбережений крайне сложно. При учёте роста рыночной стоимости жилой недвижимости и значительно отстающего от него увеличения доходов населения продожительность накопительного периода достигает десятилетнего рубежа и имеет тенденцию к росту. Этот негативный факт прослеживается в результате проведённых автором расчётов прогнозных значений КДЖ.
37 Проблемное поле - совокупность проблем, существующих в конкретном сегменте рынка, в их взаимосвязи друг с другом и с факторами внешнего и внутреннего окружения. [39]
38 Под проблемой в данном случае понимается любая (не обязательно негативная) ситуация, требующая принятия управленческого решения.
Однако общую негативную картину скрашивает то, что, например, в Московском регионе, официальная часть заработной платы не отражает реальный совокупный доход семей. Допонительные доходы, получаемые из незадекларированных источников, не только сопоставимы по размеру с официальными, но зачастую даже превышают их.
Из этого следует, что, ориентируясь в процессе разработки собственной ипотечной программы только на официальную часть дохода заёмщика, банк рискует лишиться значительной части потенциальных клиентов. Как показало исследование потребительских предпочтений, отсутствие обязательности в требовании к декларированию всех источников доходов находится на пятом месте по значимости среди заёмщиков в процессе принятия ими решения о выборе в пользу того или иного ипотечного банка.
Решение проблемы состоит в том, чтобы в процессе анализа платёжеспособности потенциального заёмщика кредитующему банку t учитывать совокупный доход, включающий в себя и официальную часть, и доходы из незадекларированных источников. Для этих целей банку необходимо разработать и внедрить как можно более гибкую систему анализа платёжеспособности потенциального заёмщика, в которой бы учитывася его (его семьи) совокупный доход в поном объёме.
Помимо доходов важно учитывать и расходы заёмщика. Например, есть ли у него уже в собственности или в аренде жильё и сколько при этом он тратит на его содержание. Также можно учитывать и другие, в т.ч. и косвенные показатели - наличие положительной кредитной истории, образ жизни, общее состояние здоровья, образование, загородный дом, количество иждивенцев, расходы на автомобиль (или автомобили), расходы на отпуск, его частоту и географию, количество, марки и места покупок бытовой Х техники и одежды, обучение детей и т.п.
При разработке программы ипотечного кредитования граждан, имеющих достаточный уровень незадекларированного дохода, в качестве допонительной меры по привлечению потенциальных клиентов можно внедрить изменяющуюся процентную ставку, которая зависела бы от соотношения между официальным и неофициальным доходами заёмщика. Для такой категории на начальной стадии кредит бы выдавася под чуть более высокую процентную ставку, которая бы смогла нивелировать определённые риски банка на первом этапе. Впоследствии одновременно с укреплением доверия к заёмщику в процессе погашения им кредита, если заёмщик сможет документально подтвердить увеличение официальной части своего совокупного дохода, процентная ставка может быть пересмотрена в сторону её уменьшения.
В неофициальных беседах автора с сотрудниками кредитных подразделений нескольких крупных отечественных банков, выдающих ипотечные кредиты, на вопрос о количестве отказов в предоставлении кредита из-за отсутствия официально подтверждённого источника доходов, были названы цифры в диапазоне от 30 до 40%. При этом не более 10% , обратившихся за кредитом не . имеют возможности даже косвенно подтвердить свою платёжеспособность. Таким образом, справедливо будет предположить, что внедрение предложенных выше вариантов учёта совокупного дохода потенциальных заёмщиков наверняка обеспечит 20-30% прирост клиентской базы банка.
Вторая проблема - доступность жилья как товара, т.е. возможность его приобрести на первичном или вторичном рынке, используя предоставленные для этих целей банком заёмные средства. На сегодняшний день продавцы жилья на вторичном рынке (как правило - это физические лица) очень неохотно соглашаются продавать свою квартиру человеку, применяющему для покупки ипотечную схему.
Основная причина - нежелание продавца показывать все * полученные за квартиру средства. Поскольку большинство сделок по куплепродаже недвижимости проводятся на основании т.н. стоимости БТИ, которая редко соответствует рыночной стоимости жилья и гораздо ниже её, о том, сколько денег в итоге на руки получит продавец, знает крайне ограниченный круг лиц.
Вторая причина, по которой сдеки купли-продажи жилья в Московском регионе не пользуются популярностью у продавцов и покупателей Ч это пока ещё достаточно длительный и хлопотный процесс оформления покупки с использованием ипотечного кредита. Несмотря на все усилия, предпринимаемые участниками рынка ипотечного кредитования в целях ускорения этого процесса, покупка жилья с использованием ипотечного кредита занимает пока ещё значительно большее время, чем простая сдека купли-продажи.
Имеется ещё несколько важных факторов, которые нельзя не учитывать. Во-первых, это слабая финансовая мотивация риэторов -основных поставщиков жилья для заёмщиков. От простой и липотечной сделок они, как правило, получают одинаковые комиссионные. Причём иногда, под давлением банков, борющихся за снижение , себестоимости ипотечного кредита, комиссионные от ипотечной сдеки оказываются ниже, а работы, соответственно, больше.
Второй немаловажный фактор - это психологическая неподготовленность населения, с одной стороны, продавать квартиру по ипотечной схеме, а с другой - покупать жильё в кредит. Недаром в России до сих пор едва ли не синонимом понятию жить в кредит является слово кабала, которое Словарь русского языка С.И. Ожегова трактует, как поную, почти рабскую зависимость.
Все перечисленные внеэкономические факторы накладываются на острый дефицит жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках. Заёмщик, получивший одобрение банка на предоставление ему кредита, стакивается с проблемой выбора жилья, которое соответствовало бы его ' потребительским предпочтениям. Причём речь идёт не столько о завышенных требованиях покупателя, сколько об ограниченности предложения на рынке жилья.
Проблема эта настолько серьёзна, что её обсуждению было посвящена основная часть специального заседания президиума Госсовета РФ. Первым в повестке дня заседания стоял вопрос, который так и называся: Актуальность проблемы обеспечения жильем граждан Российской Федерации. [35]
Таким образом, перед ипотечными банками возникает проблема, суть которой заключается в следующем: услуга банка по предоставлению средств для покупки квартиры не всегда позволяет заёмщику удовлетворить свою первичную потребность, ради чего он и обращается в банк -потребность в улучшении жилищных условий. Иными словами, вторичная по своей природе по отношению к потребности в жилье, потребность в заёмных денежных средствах для его приобретения, просто лотпадёт за ненадобностью. Услуга банка по предоставлению кредита для приобретения жилья при отсутствии реальной возможности приобрести это жильё может оказаться невостребованной со стороны населения, , желающего улучшить свои жилищные условия.
Решение проблемы видится в обеспечении для клиента условий, при которых он с наибольшей долей вероятности мог бы использовать полученный от банка денежные средства, т.е. купить интересующее его жильё. Это возможно осуществить с помощью внедрения специальной программы, которая предусматривала бы формирование базы данных (желательно эксклюзивной) по объектам жилой недвижимости, готовым (согласно критериям банка и пожеланиям продавца) для продажи с использованием ипотечного кредита, выданного банком.
Например, на первичном рынке это могут быть специальные договора или соглашения с застройщиками, в рамках которых жильё продавалось бы только клиентам банка. Для достижения необходимого эффекта (широты ассортимента) подобными соглашениями банк дожен лохватить максимальное количество строящихся объектов.
На вторичном рынке определённых положительных результатов можно добиться благодаря более тесному и последовательному сотрудничеству (включая специальные партнёрские программы) с крупными агентствами недвижимости, уделив особое внимание допонительной финансовой мотивации риэторов. Агентства дожны превратиться для банка в надёжного поставщика объектов жилой недвижимости в необходимом для банка объёме и по критериям, позволяющим эффективно выдавать ипотечные кредиты.
Учитывая возможность лоттока потенциальных клиентов из других банков, предварительный анализ предполагаемого эффекта от внедрения программы гарантированного приобретения жилья даёт цифру увеличения клиентской базы на 30-40%.
Третья проблема - отсутствие, в силу традиционной закрытости отечественного бизнеса, информации о предпочтениях заёмщиков, необходимой для разработки и внедрения эффективной маркетинговой i стратегии банка в области ипотечного кредитования физических лиц.
Решение проблемы заключается в разработке и проведении наиболее эффективных, адаптированных к условиям, сложившимся на рынке ипотечного кредитования, маркетинговых мероприятий с целью создания и удержания банком допонительных конкурентных преимуществ.
Знание портрета заёмщика позволит банку сформировать целевую аудиторию - людей, которые с наибольшей вероятностью воспользуются предлагаемой услугой. В свою очередь, удачное позиционирование не только закрепит позиции банка на рынке ипотечного кредитования, но и сделает его услуги менее уязвимыми, менее зависимыми от ценовой конъюнктуры. Качественное определение целевой аудитории поможет выбрать именно те виды рекламы (рекламные каналы), которые смогут максимально эффективно воздействовать на выбранную категорию граждан. Это, в свою очередь, послужит отправной точкой для создания самих рекламных объявлений, планирования рекламной компании в целом, а также для формирования сервисной политики банка.
Маркетинговая политика, сконцентрированная на целевой аудитории, даёт возможность более целенаправленно и рационально расходовать рекламный бюджет кредитующего банка, выбирая только те рекламноинформационные каналы, которые в наибольшей степени воспринимаются данной категорией граждан. Практика проведения подобных мероприятий39 позволяет реально увеличивать клиентскую базу организаций в интервале 20-30% в зависимости от условий рыночной среды организации.
В процессе планирования маркетинговой политики банка, особенно в части разработки рекламной компании, необходимо соблюсти разумный баланс между информационным воздействием на целевую аудиторию путём акцентирования её внимания на более выгодных ценовых факторах и соответствием рекламы услуг конечной их стоимости для потребителя. При этом банку необходимо действовать крайне осмотрительно, не увлекаясь , рекламой более низких процентных ставок, способной повлечь за собой негативные последствия как для отдельно взятого ипотечного направления, так и для банка в целом.
Здесь всегда стоит помнить, что более высокая стоимость кредита в лизвестном банке очень часто является платой заёмщика за уверенность (возможно, мнимую) в том, что кредит в данном банке брать предпочтительнее, чем в банках менее известных в данном сегменте рынка. Это обусловлено как эмоциональной мотивацией - желанием продемонстрировать окружающим свой социальный статус, образ или стиль жизни, так и ограничением числа нежелательных проблем и стремлений в определённой степени защититься от возможных рисков.
Такие доводы с каждым годом становятся всё более значимыми, поскольку рядовой потребитель недостаточно компетентен для того, чтобы адекватно оценить преимущества и недостатки разнообразных банковских ипотечных программ, особенно если ощущаемые различия у них отсутствуют. При прочих равных условиях легче позиционировать услугу с ощущаемыми различиями, на которых необходимо акцентировать внимание потенциального клиента.
Четвёртая проблема - уровень сервиса и доступности услуг, предоставляемых банками. Здесь можно отметить и такие важные составляющие этой проблемы, как слабо развитая во многих банках сеть отделений по работе с физическими лицами, неудобный график обслуживания, очереди, плохо подготовленный персонал, а также партнёры по ипотечной программе.
Одновременно с ростом предложения на рынке ипотечного кредитования потенциальные заёмщики становятся всё более разборчивым. Они активнее реагируют на удобство обслуживания, подразумевающее близость (для конкретного заёмщика) отделения ипотечного банка, где I можно быстро оформить кредит и впоследствии вносить платежи в счёт оплаты дога. Также считается (психологический фактор), что большее число отделений влияет на уменьшение очередей.
Розничный банковский бизнес, потребительское кредитование населения, к которому относится ипотечное кредитование, изначально по своей природе подразумевает широкую сеть отделений, необходимой для увеличения доступности услуги, чтобы она лохватила как можно большую часть населения. Особенно это важно для такого крупного мегаполиса, как Москва. Наличие разветвлённой филиальной сети всегда было существенным преимуществом любого банка, работающего с физическими лицами. Самый яркий пример - ОАО Сбербанк России.
Решение проблемы. Одновременно с развитием филиальной сети > банку необходимо уделять повышенное внимание процессу развития инфраструктуры ипотечного бизнеса, качеству и скорости обслуживания заёмщиков, как со стороны работников самого банка, так и со стороны партнёров - страховщиков, риэторов, оценщиков, выпоняющих свою часть работы в процессе приобретения заёмщиком жилья с использованием ипотечного кредита.
Исследование потребительских предпочтений показало, что почти * 10% респондентов выделили оперативность в оформлении и удобство в погашении кредита в качестве основного критерия, повлиявшего на их выбор в пользу того или иного банка. Таким образом, важным конкурентным преимуществом для банка, выдающего жилищные ипотечные кредиты, является наличие соответствующей ипотечной инфраструктуры. Она дожна включать в себя, с одной стороны, широкую и продуманную сеть филиалов, отделений и расчетных касс в Москве и Московской области, а с другой - надёжных партнёров по ипотечному бизнесу. Учитывая результаты исследования потребительских предпочтений, для банка, обладающего такой инфраструктурой, можно прогнозировать увеличение клиентской базы от 10 до 15%. , Пятая проблема - размер первоначального взноса. Это немаловажный фактор, имеющий значение при выборе банка потенциальным заёмщиком. В различных статьях, опубликованных в СМИ и посвященных проблемам ипотечного кредитования [25], размер первоначального взноса отмечается в качестве одного из основных препятствий на пути развития ипотечного кредитования в Российской Федерации. Требуя от потенциального заёмщика внести первоначальный взнос, банк тем самым старается застраховать свои риски, поставив барьер на пути неплатёжеспособных клиентов и возможных аферистов.
Первоначальный взнос подразумевает наличие у заёмщика накоплений, которые у большинства россиян отсутствуют. Рост стоимости жилья, высокий уровень инфляции и отсутствие защищённых от неё надёжных инструментов накопления (депозиты, ценные бумаги и т.п.) также не способствуют росту сбережений населения [63].
Решение проблемы. Для создания допонительных конкурентных преимуществ на рынке ипотечного кредитования банку необходимо учесть, что из-за требований к уровню первоначального взноса большое количество потенциальных клиентов оказывается за бортом ипотечных программ. t Респонденты (7,5%), отметившие в исследовании потребительских предпочтений данный фактор как ключевой при выборе банка - лишь малая часть из числа потенциальных заёмщиков, кого данный вопрос беспокоит сильнее всего. В исследовании не опрошены люди, которые не проходят банковский отбор в качестве возможных заёмщиков по причине отсутствия у них накоплений в размере, достаточном для оплаты первоначального взноса за приобретаемую с помощью ипотечного кредита квартиру.
В случае если при разработке и внедрении собственной ипотечной программы банк будет проводить более гибкую политику отбора потенциальных заёмщиков в части наличия у них достаточного количества средств для оплаты первоначального взноса, можно предположить , увеличение клиентуры до 20-30%.
Наибольший экономический эффект от внедрения представленных рекомендаций банковская организация может получить, если в процессе перестройки своего бизнеса учтёт их в максимально поном объёме. Не исключено, что под воздействием новых рыночных условий реформированию могут подвергнуться некоторые подразделения банка, например, сбытовое и маркетинговое. Преобразование не исключает количественных изменений в кадровом составе подразделений и, в случае необходимости, даже замены руководителей, если они не приемлют новых идей или не тянут в принципе.
Перечень рекомендуемых мероприятий и прогнозные значения ожидаемого экономического эффекта, который может быть получен в > случае внедрения в банковские программы предложенных в диссертации рекомендаций, сведены в таблицу 23.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Решение жилищной проблемы путём повышения доступности жилья для населения и увеличения доли собственников является важнейшей социально-экономической предпосыкой стабилизации современного российского общества. Новое жильё за счёт текущих заработков и имеющихся сбережений могут купить лишь люди с высокими доходами.
Сегодня для большинства граждан России разрешение жилищной проблемы является одним из ключевых и крайне болезненных вопросов. По мнению Президента Российской Федерации, необходимо создавать и совершенствовать финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счёт текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счёт будущих доходов граждан, а ипотека дожна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами.
В настоящее время на государственном уровне ведётся работа по формированию рынка доступного жилья (например, приоритетный национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России40). Принят и вступил в действие целый ряд законодательных актов, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования. В течение двух лет планируется на треть увеличить объёмы жилищного строительства (в 2007 году будет построено порядка 56 мн. кв. метров) и повысить доступность кредитных ресурсов для улучшения жилищных условий граждан (в 2010 году ставка по ипотечным жилищным кредитам дожна снизиться до 8 %).
Однако жилищная проблема для подавляющего числа россиян по-прежнему остаётся крайне актуальной. Свидетельством тому является неуклонный рост цен на жильё в различных регионах страны, подогреваемый неудовлетворённым спросом со стороны населения.
Проведённое автором комплексное исследование заёмщиков позволило разработать для последующего предложения их банкам набора практических рекомендаций по управлению потребительским спросом на рынке ипотечных кредитов, как одного из способов достижения целей v жилищной политики, проводимой на данном этапе государством.
В ходе проведённого диссертационного исследования все поставленные научные и практические задачи были решены. Результаты работы заключаются в следующем:
1. Проанализированы основные факторы, влияющие на спрос в сегменте рынка жилой недвижимости, а также факторы, формирующие предложение (параметры банковских ипотечных программ) и влияющие на спрос в сегменте рынка ипотечного кредитования физических лиц.
2. Усовершенствована методика расчета КДЖ. Учтено влияние на доступность жилья таких важных факторов, как изменение доходов семьи и рост цен на недвижимость. Результаты расчётов и прогнозы показали, что для подавляющего числа жителей Московского региона без помощи кредитования покупка жилья является практически недостижимой целью.
3. На основе сформированной клиентской базы проведено исследование и изучены предпочтения граждан, имеющих опыт покупки жилья с использованием ипотечного кредита.
4. Выявлены основные параметры, влияющие на выбор потребителем того или иного ипотечного банка. Определены основные информационные каналы распространения рекламной информации об ипотечных программах банков. Составлен социально-демографический портрет покупателя жилья, использующего ипотечный кредит.
5. Разработаны методические рекомендации по управлению потребительским спросом на ипотечные кредиты. Их использование в г рамках проведения различных маркетинговых, управленческих и иных мероприятий позволит банку реализовать на практике уникальные конкурентные преимущества на рынке ипотечного кредитования.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Щетинин, Ярослав Владимирович, Москва
1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России.-М.: Финансы и статистика, 1996.-192 е., ил.
2. Беляевский И.К. Маркетинг: Курс лекций. Вып. 1-6 / Московский государственный университет экономики, статистики и информатики. М., 1996, 1997.
3. Бузырёв В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2001. - 256 с. (Серия Высшее образование).
4. Веблен Т. Теория праздного класса. М.: Прогресс, 1984, 367с.
5. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости.-М.: ИНФРА-М, 1996.-672 с.
6. Глушкова Н.Б. Банковское дело: Учебное пособие. М.: Академический Проект; Альма Матер, 2005. - 432 с.
7. Голубков Е.П. Маркетинговые исследования: теория, методология и практика. М.: Финпресс, 1998. -270 с.
8. ГОСТ 7.1-84. Библиографическое описание документа. Общие требования и правила составления. Дата введения 1986-01-01. (Ссыка на домен более не работаетp>
9. Гражданский кодекс Российской Федерации. Официальное издание. М.: Юрид. лит., 1996. - 320 с.
10. Гришаев С. П. Комментарий к Федеральному закону Об ипотеке (залоге недвижимости). М.: Юристъ, 2004, 159 с.
11. И. Гусев О.Б., Завидов Б.Д., Слюсаренко М.И. Залоговое право России. М.: Экзамен, 2001. - 448 с.
12. Деятельность коммерческих банков. Учебное пособие / Под ред. Проф., д.э.н. А.В. Катырина. Ростов н/Д.: Феникс, 2004. - 384 с.
13. Довдиенко И. В., Черняк В.З. Ипотека: Управление. Организация. Оценка М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005, - 463 с.
14. Ипотечное дело в Москве дожно состояться // Московская жилищная газета Квартирный ряд. 2004. 18 ноября (www.moskv.ru).
15. Как купить квартиру в кредит?: Ипотека в России / Е.Б.
16. Покопцева. М.: ООО Вершина, 2004. - 256 с.
17. Кольев А.А. Инвестиционные возможности населения на вологодском рынке жилья // Экономические и социальные перемены в регионе: факты, тенденции, прогноз. ВНКЦ ЦЭМИ РАН. - 2001. (www.vscc.ac.ru).
18. Косарева Н.Б. Стратегия жилищной политики и развития жилищно-коммунального хозяйства // Материалы сайта Фонда Институт экономики города (www.urbaneconomics.ru). 2000.
19. Котлер Ф. Маркетинг XXI века. / Пер. с англ. под ред. Т.Р. Тэор. -СПб.: Издательский Дом Нева, 2003. 632 с.
20. Кочетков Ю.В. Двухуровневая ипотека и рынок новостроек //
21. Интернет-журнал Монолит (www.monolit.org). 2003.
22. Крутик А.Б. Экономика недвижимости. С-Пб.: Лань, 2000. - 480 с.
23. Кузин Ф.А. Диссертация: Методика написания. Правила оформления. Порядок защиты. Практическое пособие для докторантов, аспирантов и магистрантов. М., Ось-89, 2001. - 420 с.
24. Лавлок К. Маркетинг услуг: персонал, технология, стратегия. 4-е издание. / Пер. с англ. М.: Изд. дом Вильяме, 2005. - 1008 е.: ил.
25. Ламбен Жан-Жак. Стратегический маркетинг. Европейская перспектива. С-Пб.: Наука, 1996. - 589 с.
26. Лонкин И.Ю. Ипотечная сдека. Особенности приобретения квартиры с помощью ипотеки // Московская жилищная газета Квартирный ряд. -2005. 28 апреля (www.moskv.ru).
27. Маркетинг: Слов. / Азоев Г.Л., Завьялов П.С., Лозовский Л.Ш., Поршнев А.Г., Райзберг Б.А. -М.: НПО Экономика, 2000.-362 с.
28. Материалы всероссийского опроса, Отношение к ипотечному кредитованию, проведённого Фондом Общественное мнение (Ссыка на домен более не работаетp>
29. Материалы Всероссийского Экономического Форума Современный рынок жилья: новые возможности 22 ноября 2004 года. -Москва, Кремль, Государственный Кремлёвский дворец. Ч М., 2004.
30. Материалы Заключительного отчёта Департамента инфраструктуры и энергетики Всемирного банка. Регион Европы и Центральной Азии Развитие рынков ипотечного жилищного кредитования в РФ. -М.: 2003.
31. Материалы исследования, проведённого Всероссийским центромизучения общественного мнения (ВЦИОМ). Пресс-выпуск № 101. 2004 год. (Ссыка на домен более не работаетp>
32. Материалы исследования, проведённого Фондом Институт экономики города Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов (на примере Москвы). М., 2004.
33. Материалы исследования, проведённого Фондом Институт экономики города Оценка масштабов и динамики платёжеспособного спроса на жильё и объёмов жилищного строительства в России. М., 2004
34. Материалы исследования, проведённого компанией СТК Опыт приобретения жилья с использованием ипотечного кредита. М., 2005
35. Материалы исследования, проведённого Центром исследований Российской академии маркетинга Потенциал ипотечного жилищногокредитования в Российской Федерации. М., 2004.
36. Официальный сайт Президента России www.kremlin.ru) М., 2003.
37. Материалы стенографического отчёта о заседании президиума Государственного совета О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем. 19 апреля 2005 года, Москва, Кремль. (Официальный сайт Президента России www.kremlin.ru) М., 2005.
38. Моисеев С.Р. Денежно-кредитная политика: теория и практика. Учебное пособие. М.: Экономисть, 2003. - 652 с.
39. Недвижимость. Практическая энциклопедия / (А.В. Быстров и др.); под ред. И.С. Радченко. М.: ГроссМедиа, 2005. - 416 с. - С. 152
40. Николайчук Н.К. Маркетинг и менеджмент услуг. Деловой , сервис. СПб.: Питер, 2005. - 608 е.: ил.
41. Нуреев P.M. Курс микроэкономики. Учебник для вузов. М. Издательская группа НОРМА-ИНФРА М, 1998. - 560 с.
42. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Токовый словарь русского языка: 800 слов и фразеологических выражений.-Рос. АН; Рос. фонд культуры.-Изд. З-е.-М.: АЗЪ, 1996.-928 с.
43. Островская О.М. Банковское дело: Токовый слов.-2-е изд.-М.: Гелиос АРВ, 2001.- 400 с.
44. Печатникова С. М. Жилищный ипотечный рынок, как он устроен? // Финансовый менеджмент. 2004. - N 5. - С. 130-144
45. Покопцева Е.Б. и др. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. М.: ГроссМедиа, 2004. - 320 с.
46. Покопцева Е.Б. Формирование механизма взаимодействияреального и финансового секторов экономики на примере рынка недвижимости: Дис. на соиск. уч. ст. канд. экон. СПб., 2003. - 228 с.
47. Пономарёв В.Н. Ипотечное жилищное кредитование // Экономика России: XXI век. -2003. - № 11.
48. Путин В.В. Послание Федеральному Собранию Российской Федерации. 26 мая 2004 года Москва, Кремль. (Источник официальныйсайт Президента России www.kremlin.ru).
49. Райзберг Б.А. Диссертация и ученая степень. Пособие для соискателей. М.: ИНФРА-М, 2002. - 180 с.
50. Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон № 102-ФЗ от 16.07.1998. -М. Ось-89. -425 с.
51. Россия в цифрах. 2005: Крат.стат.сб./Росстат-М., 2005.-477 с.
52. Рудович С.Н. Эластичность функции спроса: внутренние факторы банка. // Банковский вестник, Респ. Беларусь. 2002, № 12, - С.38-40
53. Селюков В.К. Анализ спроса и предложения на рынке ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Маркетинг в России и за рубежом. 2000. - № 6.
54. Словарь современной экономической теории Макмилана / Общ.ред. Дэвида У. Пирса. // Пер. с англ. А.Г. Пивоварова; Науч. ред. д.э.н., проф. B.C. Автономов. М.: ИНФРА-М, 1997. -608 с.
55. Смирнов В.В. Политика и процедуры построения заёмно-кредитных обязательств с обеспечением их ипотекой в рамках региональных и муниципальных программ. // Тезисы доклада на семинаре ЦЭМИ РАН.-М.: 2000.
56. Стерник Г.М., Гервиц Е. С., Щетинин Я.В. Организационно-экономические механизмы и условия развития ипотеки в Москве.: Учебно-практическое пособие М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2005 г. - 120 с.
57. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России как сектор рыночной экономики // В сб. Федеральный Справочник, июль-декабрь 1999 года, вып.1.6, изд. Родина-ПРО. М., 2000, с. 415-452.
58. Тоффлер Б.Э., Имбер Дж. Словарь маркетинговых терминов / Пер. с англ. А.Г. Пивовар.-М.: ИНФРА-М, 2000.-432 с.
59. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Федорова H.JI. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Москвы) // Аудит и финансовый анализ. 2000.- №4. С. 112-135.
60. Финансово-кредитный энциклопедический словарь / Под общ.ред. д.э.н., проф. А.Г. Грязновой. -М.: Финансы и статистика, 2002.-1168 с.
61. Фот А.П. Оформление библиографических списков в научных работах: Методические рекомендации соискателям ученых степеней (о применении стандарта ГОСТ 7.1-2003). -Оренбург: ГОУ ОГУ, 2005 .-17с.
62. Хачатрян С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения. (Источник сайт Ссыка на домен более не работаетp>
63. Хачатрян С.Р., Федорова H.JI. Проблемы формирования муниципального жилищного фонда социального назначения: анализ, моделирование и прогноз (на примере г. Москвы) // Тезисы доклада на научном семинаре ЦЭМИ РАН. М. :2001.
64. Христенко В. Жильё дорогое и бесплатное. Интервью // Аргументы и факты. 2004. 9 июня.
65. Щетинин Я.В. Анализ доступности жилья в Московском регионе // Финансовый Менеджмент. 2005. № 6. - С. 98-108.
66. Щетинин Я.В. Выбор оценочной организации и процедура оценки квартиры при покупке с использованием ипотечного кредита // Финансовый Менеджмент. 2005. № 3. - С. 113-118.
67. Щетинин Я.В. Оценка недвижимости // Недвижимость и цены. 2004. № 44. - С. 22-23
68. Южелевский В.К. Какая ипотека нужна России (на основе анализа моделей зарубежных стран, опыта дореволюционной России). -Тверь: Тверская областная типография, 2004. -202 с.
69. Kotler Philip. Marketing Management. Analysis, Planning, Implementation, and Control. Prentice Hall, 1991.
70. Lea S.E.G., Webley P., Walker CM. Psychological factors in consume debt: Money management, economic socialization, and credit use// Journal of economic psychology. 1995. Vol. 16. P. 681-701.
71. Lunt P.K., Livingstone S.M. Saving and borrowing // P.K. Lunt, S.M.Livingstone Mass consumption and personal identity. Buckingham, Philadelphia: Open University Press, 1992. P. 26-58.
Похожие диссертации
- Условия формирования и эффективного функционирования производственно-строительных компаний на рынке жилья
- Особенности развития и функционирования локального рынка жилья в крупном городе
- Механизм управления инвестиционным процессом на рынке жилья
- Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов
- Организационно-управленческая модель жилищного рынка на основе государственно-частного взаимодействия его субъектов