Организационно-управленческая модель жилищного рынка на основе государственно-частного взаимодействия его субъектов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Автореферат диссертации по теме "Организационно-управленческая модель жилищного рынка на основе государственно-частного взаимодействия его субъектов"

На правах рукописи

003469374

АЙВАЗЯН ИРИНА ГАЙКОВНА

Организационно-управленческая модель жилищного рынка на основе государственно-частного взаимодействия его субъектов

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 '> ^ 2309

Москва - 2009

003469374

Диссертационная работа выпонена на кафедре Экономика и управление городским строительством в ГОУ ВПО Российская экономическая академия им. Г.В. Плеханова

Научный руководитель:

Ресин Владимир Иосифович

доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты:

Хоминич Ирина Петровна

доктор экономических наук, профессор

Коробкова Мария Владимировна

кандидат экономических наук

Ведущая организация:

ФГУП Академия коммунального хозяйства им. К.Д.Памфилова

Защита состоится 28 мая 2009 г. на заседании диссертационного совета Д 212.196.10 в Российской экономической академии имени Г. В. Плеханова по адресу: 117997, г. Москва, Стремянный пер., 36. корп. 3, ауд.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской экономической академии имени Г. В. Плеханова.

Автореферат разослан 28 апреля 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета к. э. н., доцент

М. А. Моторина

1. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы диссертации обусловлена необходимостью изыскания эффективных механизмов развития российского жилищного рынка для повышения благосостояния населения России и качества жизни путем решения жилищной проблемы.

Несмотря на активные меры государственной политики в области жилья в докризисный период (принятие Федеральной целевой программы, приоритетного национального проекта и т.д.) российский жилищный рынок не превратися в доступный для населения страны, продожися рост цен на жилье, ухудшилась структура предложения на первичном рынке за счет роста дорого престижного жилья. Ипотека не стала массовым финансовым инструментом приобретения жилья гражданами, а, по-прежнему, оставалась дорогой для ссудозаемщиков. По оценкам аналитиков, около 5-7% российского населения могли позволить себе взять ипотечный кредит на покупку квартиры. Между тем, жилищный вопрос остро стоит для 21% населения, в очереди на улучшение жилищных условий находятся 3,3 мн. семей. Более 70% очередников - малообеспеченные семьи.

Сегодня, когда глобальный финансовый кризис в разгаре, аналитики оценивают докризисное состояние отечественного жилищного рынка как жилищный пузырь, который рано или поздно дожен был лопнуть. Стремительный рост цен на первичном рынке жилья, составивший в 2006-2007 годах 40-50%, явися результатом масштабного, в значительной степени спекулятивного расширения вложений в так называемые линвестиционные квартиры.1

Рынок жилищного строительства еще до начала кризиса вступил в фазу торможения, стагнации, что обусловлено следующими факторами: снижением темпов строительства жилья; существенным удорожанием строительных материалов; удорожанием кредитов строительным организациям, общим сокращением земель под застройку в крупных городах, а также нехваткой земельных участков с подготовленной инженерной инфраструктурой, накопленным значительным износом материальной базы в коммунальной и инженерной инфраструктуре, монополизацией ряда региональных рынков жилья.

1 Вопросы экономики, 2009, № 3. СЛ.

Таким образом, совокупность факторов, связанных с отсутствием эффективных организационно-управленческих механизмов развития жилищного рынка на фоне финансового кризиса обусловила существенное снижение платежеспособного интереса к жилищному рынку, который сегодня нуждается в реструктуризации и финансовом оздоровлении.

Актуальность темы диссертации обусловлена: во-первых, высокой социальной значимостью жилищной проблемы для России; во-вторых, необходимостью научного обоснования методологии взаимодействия федеральной и муниципальной власти с субъектами рынка; в-третьих, необходимостью изыскания наиболее эффективных форм этого взаимодействия, сочетающих контроль, регулирование со стороны властных структур с рыночными механизмами на основе государственно-частного партнерства; в-четвертых, ролью финансового механизма в развитии жилищного рынка в условиях дефицита финансирования рыночного предложения и спроса.

Актуальность темы определяется также необходимостью научного обоснования перехода к новой организационно-управленческой модели рынка, базирующейся на государственно-частном взаимодействии его субъектов.

Степень разработанности проблемы. Проблемы повышения эффективности государственной жилищной политики, развития жилищного рынка рассматриваются экономической наукой в нескольких аспектах - социальном, организационно-правовом, управленческом, финансовом. Изучив теоретические концепции, методологические положения, практические рекомендации отечественных и зарубежных исследователей в данных областях, автор диссертации изложил свою позицию о путях решения жилищной проблемы в стране.

Диссертация базируется, прежде всего, на научных идеях о росте и границах государственного вмешательства в экономическую и социальную жизнь, а также государственных институтах развития в рамках общей институциональной теории, концепциях корпоративного управления (А. Абрамов, Ф. Гершенкорн, С. Глазьев, М. Делягин, М. Докучаев, А. Жуков, Я. Кузьминов, М., В. May, Д. Норт, М. Осон, О. Осипенко, Н. Плискевич, В. Супян, А. Радыгин, А. Хайд, Т. Эггертсон, Е. Ясин и др.).

Методологическую основу настоящей работы составили труды ученых в области рынка жилой недвижимости, организации и управления инвестиционно-строительным комплексом (А. Асаул, С. Бачурина, В. Бузырев, В. Виноградов, А. Горбунов, Л. Донцова, К. Екимова, С. Иванов, М. Каменецкий, А. Карасев, В. Ресин, И. Савельева, Г. Стерник, А. Суворова, Е. Тарасевич, В. Черняк, Я. Щетинин и др.).

В ходе исследования финансовых механизмов развития жилищного рынка и инновационных финансовых инструментов были использованы теоретические положения и выводы ряда отечественных исследователей проблем сбережений, банковского кредитования, рынка секыоритизированных активов и институтов колективных инвестиций (А. Вавилов, Ю. Данилов, И. Довдиенко, Н. Каурова, Ю. Кашин, О. Кузина, А. Луценко, Я. Миркина, Ю. Осипов, В. Пономарёв, В. Радаев, И. Рожкова, А. Саркисянц, В. Сенчагов, Ю. Сизов, А. Юров, Е. Ясин и др.).

Исследования, проведенные в последние годы такими организациями как ВЦИОМ, Фонд Общественное мнение, Фонд Институт экономики города, Независимый институт социальной политики, Российский независимый институт социальных и национальных проблем (РНИСиНП), Институт социально-экономических проблем народонаселения РАН (ИСЭПН) и др. в области рынка доступного жилья и потребительского поведения населения, были ориентированы на изучение взаимосвязи между денежными доходами населения, сбережениями и стоимостью жилья. Вместе с тем, тема настоящей диссертации, где акцент сделан на иных методологических подходах к обеспечению доступности жилья, социально-финансовых аспектах жилищного рынка, не нашли адекватного отражения в научных работах отечественных и зарубежных исследователей.

Объектом исследования в диссертации является российский жилищный рынок.

Предметом исследования выступают экономические отношения по поводу государственно-частного социально-экономического взаимодействия субъектов российского жилищного рынка.

Цель исследования состоит в разработке организационно-управленческой модели жилищного рынка, основанной на государственно-частном взаимодействии его субъектов.

Поставленная цель обусловила следующие задачи исследования:

- выявить и классифицировать специфические характеристики жилой недвижимости как актива, обращающегося на жилищном рынке;

- определить сущностные признаки институтов развития применительно к жилищному рынку;

- исследовать практику государственно-частного партнерства субъектов жилищного рынка в развитых странах;

- показать преимущества корпоративной формы предпринимательства и возможности их реализации в рамках институтов развития на рынке жилья;

- обосновать методологический базис организационно-управленческой модели жилищного рынка;

- разработать функционально-структурную схему жилищного рынка.

Теоретическая и методологическая основы диссертации. Исследование основано на диалектической теории научного познания, единстве логического анализа и исторического развития. В работе применены системный подход, анализ и синтез, индукция и дедукция, что позволило в совокупности обеспечить достоверность и обоснованность выводов и предложений. Автор использовал статистические методы анализа доходов и расходов домохозяйств, графический, сравнения, группировок и ранжирования, прогнозных расчетов и моделирования параметров бизнес-проекта.

Кроме того, попытка научно доказать особое значение жилищного рынка в контексте текущих социальных задач и перспективных целей общества потребовала от автора оригинального подхода, который является интегрированным (совмещает несколько областей научного анализа), многоуровневым (иерархия объектов анализа), актуальным по взаимосвязи с особенностями современной социально-экономической ситуации в России и мире в целом.

При проведении диссертационного исследования автор базировася на основных положениях экономической теории, в т.ч. институциональной теории, теории менеджмента и корпоративного управления, теории сбережений, финансовых рынков. В диссертации были использованы нормативно-законодательные акты РФ, зарубежных стран, программные документы Правительства РФ, в т.ч. Министерст-

ва финансов, Минэкономразвития, Правительства Москвы, а также аналитические информационные материалы Банка России, статистические материалы Росстата.

Эмпирическую основу исследования составили официальные документы Правительства Российской Федерации, Правительства г. Москвы, справочно-статистические материалы Федеральной службы государственной статистики России, Росстроя, Минрегионразвития, Ассоциации строителей России, Российского союза промышленников и предпринимателей, прогнозно-аналитические материалы Министерства финансов РФ, Банка России, ММВБ, российских аналитических информационных агентств, Интернет-сайтов крупнейших российских строительных компаний, банков, риэторских фирм.

Научная новизна исследования состоит в создании организационно-управленческой модели жилищного рынка, основанной на концепции государственно-частного партнерства и бизнеса, включающей методологический базис (методологический, функциональный, институциональный, инструментальный и управленческий блоки), а также функционально-структурную схему жилищного рынка.

Наиболее существенные результаты, полученные лично автором:

- научно обосновано определение жилищного рынка как рынка модифицированных социально-финансовых активов населения, базирующееся на социально-финансовых характеристиках жилой недвижимости как рыночного товара;

- составлена классификация функций жилищного рынка, включающая три группы функций - общерыночные (ценовая, распределительная, информационная, финансовые (аккумулирующая, инвестиционная, накопительная, сберегательная) и социальные (антирисковая, обеспечения социальной политики государства, реализации социальной активности и ответственности субъектов рынка);

- проведена сегментация жилищного рынка на рыночный и квазирыночный, т.е. социальный сегменты (в составе последнего разграничены сегменты льготного и бюджетного жилья) по предложенному социально-финансовому критерию;

- по результатам изучения практики развитых стран в области государственно-частного взаимодействия на жилищном рынке сформулированы положения по формированию методологического базиса организационно-управленческой модели жилищного рынка;

- идентифицированы и научно аргументированы организационно-управленческие, правовые и социально-экономические особенности госкорпораций как институтов развития, на основе критического анализа организационно-правовых, финансово-экономических характеристик госкорпораций как института развития выявлены порождаемые ими конфликты интересов субъектов рынка и даны рекомендации по их преодолению;

- разработан методологический базис организационно-управленческой модели жилищного рынка, состоящий из пяти блоков (методологический, функциональный, институциональный, инструментальный и управленческий) и основанный на взаимовыгодном взаимодействии субъектов рынка;

- разработана функционально-структурная схема жилищного рынка, особенностью которой является создание института развития - ОАО Федеральная жилищная корпорация с филиалами в федеральных округах и сетью региональных жилищных компаний в субъектах Российской Федерации - с обоснованием их функций по организации, контролю и управлению жилищным рынком в соответствии с общенациональными потребностями, каналов взаимодействия с другими участниками рынка, а также рекомендациями по формированию структуры капитала;

- на основе анализа обеспеченности жильем населения страны в разрезе субъектов Федерации рассчитаны основные параметры проекта Бюджетное жилье для института развития ОАО Федеральная жилищная корпорация, целью которого является ликвидация очередников 2008 года на получение жилья.

Практическая значимость диссертации состоит в возможностях использования научных результатов диссертации: а) законодательными органами в части формирования правовой основы деятельности госкорпораций - институтов развития, совершенствования корпоративного законодательства и стандартов корпоративного управления; б) саморегулируемыми организациями жилищного рынка в части разработки концептуальных документов по организационно-экономическому взаимодействию участников рынка на основе частно-государственного партнерства; в) профессиональными участниками жилищного рынка (строительными компаниями и финансовыми институтами) по формированию корпоративных стратегий на рынке жилой недвижимости.

Апробация работы. Основные положения и выводы диссертационной работы доложены на научно-практических конференциях (XXI-е Международные Плехановские чтения - РЭА им. Г.В. Плеханова, апрель 2008г., Международная научно-практическая конференция молодых ученых "Новая экономика: движущие силы и факторы - Ярославский государственный университет им. П.Г. Демидова, декабрь 2007).

Материалы диссертации внедрены в строительной компании ООО Единая Строительная Компания и используются при проведении занятий в РЭА им. Г.В. Плеханова по дисциплинам Экономика и организация строительства, Управление инвестиционно-строительным комплексом.

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 4 опубликованных работах общим объемом 1,2 п.л.

Логика и структура исследования. Логика исследования определяет структуру работы, которая состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка литературы из 135 наименований и 14 приложений. Диссертация содержит 188 страниц текста, 17 таблиц и 16 рисунков.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В соответствии с целью и задачами диссертации выделены следующие группы проблем.

Первая группа проблем посвящена исследованию методологических основ функционирования российского жилищного рынка в контексте актуализации его социально-экономических и финансовых функций по обеспечению благосостояния и качества жизни населения, а также анализу состояния рынка.

Выявлены и научно обоснованы характерные для общемирового и российского развития тенденции социализации и финансизации, а также показано их влияние на российский жилищный рынок. Тенденция социализации экономики и предпринимательства проявляется в следующих процессах: политическом, законотворческом, деятельности бизнес-структур в части формирования и реализации стратегий корпоративной социальной ответственности, осуществления социальных инвести-

ций, в научной сфере через развитие целого комплекса наук о человеке, прежде всего в области экономических знаний.

Тенденция финансизации проявляется в следующих процессах: возрастание роли, активизация и либерализация финансовых рынков (валютных, фондовых, производных ценных бумаг, банковских услуг); опережающее развитие финансовых рынков по сравнению с товарными, увеличение удельного веса финансового сектора экономики в ВВП мира и развитых стран при росте значимости этого сектора; рост доли финансовых активов в балансах предприятий; увеличение доли финансовых инструментов в имуществе и сбережениях населения при уменьшении доли банковских депозитов и реальных активов.

Тенденция финансизации порождает международную денежную и финансовую нестабильность, что вызывает необходимость допонительных инструментов регулирования в мировом масштабе. Имеются в виду возрастание вероятности возникновения мировых финансовых кризисов и быстрота их распространения на различные регионы мира, что в настоящее время переживает все мировое сообщество.

Изучение причин кризиса нестандартной ипотеки в США 2007 г. и возможностей его глобального развития позволило сделать ряд рекомендаций российским банкам, работающим на рынке ипотечных кредитов, связанным с введением градации надёжности ипотечных кредитов, увеличением резервов на потери по ссудам, организацией мониторинга структуры кредитных портфелей банков и предоставлением обобщенной информации о структуре рынка ипотечного кредитования.

В диссертации доказано, что под влиянием двух выше обозначенных тенденций жилищный рынок правомерно определять как рынок модифицированных социально-финансовых активов населения. Прежде всего, выявлен ряд специфических отличительных признаков - сущностных характеристик жилой недвижимости, типичных для финансового актива. Совокупность этих признаков позволяет идентифицировать жилую недвижимость как модифицированную (смешанную) форму финансового актива.

Статистика финансов населения свидетельствует, что на начало 2007 г. жилая недвижимость в составе финансовых активов домохозяйств составляла 5,2%, занимая четвертое место по сравнению с наиболее крупными активами (срочные банковские вклады в рублях - 57,3%, вклады до востребования - 25,5% и срочные

банковское вклады в валюте - 6,3%) и менее крупными (ценные бумаги - 2,5%, паи в ПИФах - 1,1%, накопительное пенсионное страхование - 1,1% и драгоценные металы -1,0%).'

Сущностные признаки жилой недвижимости как модифицированной формы ___финансового актива_

1 Капиталоемкость (дороговизна) б Стабильность поступления доходов

2 Низкая ликвидность (невозможность быстрой продажи и получения наличных денег) 7 Низкая восприимчивость рыночных цен к политическим, системным рискам

3 Потенциальная доходность (возможность извлечения дохода при желании) 8 Высокие трансакционные издержки

4 Умеренный уровень рисковости вложений 9 Ограниченный спекулятивный сегмент

5 Ограниченная зависимость доходности от доходности других финансовых активов 10 Возможность использования в качестве базового актива на рынке закладных, ЗПИФН

В диссертации показана социальная значимость жилой недвижимости как социального актива, что подтверждается, во-первых, приоритетным положением жилья как элемента в структуре качества жизни, а также в перечне стратификационных критериев идентификации среднего класса. Она входит в первую группу критериев материального благосостояния населения непосредственно в составе недвижимого имущества и в модифицированном виде в состав сбережений (например, в форме ипотечных облигаций, жилищных сертификатов, паев в закрытых инвестиционных фондах недвижимости). Поэтому предложена группа социальных сущностных характеристик жилой недвижимости как рыночного товара, включающая поддержание социальной стабильности в обществе, обеспечение социального статуса граждан, возможности завести семью и детей, вовлечение граждан в общественно-экономическую деятельность по управлению недвижимостью, получению необходимых знаний, информации и т.д.

Таким образом, выявленные сущностные характеристики жилой недвижимости позволили уточнить понятие жилищного рынка как рынка модифицированных социально-финансовых активов населения, которые в процессе совершения рыночных сделок меняют свою форму, преобразуясь из денежного актива в материаль-

1 Составлено автором по: Известия "Личные финансы" от 20.12.2006 г., ф. 7.

ный, но сохраняют при этом свою социальную значимость и финансовые параметры.

В диссертации предложена классификация функций жилищного рынка, состоящая из следующих групп: первая группа функций - общерыночные функции -ценовая, информационная, распределительная (алокационная); вторая группа функций - финансовые функции - аккумулирующая, инвестиционная, накопительная, сберегательная; третья группа функций - социальные функции - антирисковая (защитная), обеспечения качества жизни граждан,_индикатора эффективности социальной политики государства, реализации социальной активности и ответственности всех субъектов рынка.

Исследование механизмов государственно-частного финансово-экономического взаимодействия субъектов жилищного рынка в практике развитых стран позволило сегментировать жилищный рынок на два больших сегмента: рыночный и квазирыночный (социальный). В составе последнего разграничены сегменты льготного и бюджетного жилья, которые учитывают метод финансирования операции по приобретению жилья населением (рис. 1).

Рис. 1. Сегментация жилищного рынка Изучение практики государственно-частного взаимодействия субъектов жилищного рынка в развитых странах (Дании, Франции, Германии, США. Нидерлан-

дах, Швеции) позволило сформулировать ряд концептуальных выводов, которые следует учитывать при формировании организационно-управленческой модели российского жилищного рынка..

Положение 1. Приоритетная роль принадлежит государству, которое дожно создать все необходимые условия правового, финансового, организационно-технического и технологического характера для обеспечения каждого гражданина (семьи) жильем с учетом его потребностей и экономических возможностей. Положение 2. Существенная роль отводится местным органам власти, которые реализуют как национальные, так и собственные социальные жилищные программы, определяют правила и схемы строительства и предоставления социального жилья, осуществляют финансирование с учетом особенностей своих регионов (уровня цен на жилую недвижимость, потенциал строительной отрасли, состояние жилого фонда, уровень благосостояния населения и др.). Положение 3. Важное роль в реализации социальных жилищных программ отводится институтам гражданского общества, т.е. некоммерческие организации в форме жилищных ассоциаций, кооперативов, ассоциаций арендаторов и арендодателей. Положение 4. Ключевым вопросом является определение категорий граждан, которые могут претендовать на льготное или бесплатное жилье. Положение 5. Широко распространена льготная аренда муниципального и частного жилья. Положение 6. Активно используется широкий перечень финансово-кредитных, налоговых инструментов, стимулирующих граждан (заемщиков по ипотечным кредитам, арендаторов и арендаторов и арендодателей, покупателей первичного жилья и т.д.) решать свои жилищные проблемы доступным для них способом. Положение 7. Реализация социальных жилищных программ в большинстве стран осуществляется в форме проектов государственно-частного партнерства, предполагающего достижение баланса интересов всех участников, диверсифицированную структуру смешанного финансирования строительства и купли-продажи жилья с привлечением различных финансово-кредитных механизмов, инструментов кредитного и фондового рынка.

Вторая группа проблем включает изучение организационно-правовых, управленческих и финансово-экономических характеристик госкорпорации как института развития российского жилищного рынка, а также анализ антикризисных

мероприятий по оздоровлению жилищного рынка.

Предложено положить в основу организационно-управленческого механизма развития жилищного рынка теоретическую модель государственно-частного партнерства на базе корпоративистского подхода и форм социально-финансового взаимодействия.

В диссертации систематизированы теории роста государственного вмешательства в экономическую и социальную жизнь, сгруппированные следующим образом: первая группа теорий связывает рост роли государства с вызовами социальной среды, например, с техническим прогрессом, демографическими сдвигами, изменениями в экономической системе; вторая группа теорий, не отрицающая значения социальной среды, объясняет усиление роли государства влиянием внутренних политических процессов; третья группа теорий связывает увеличение роли государства с его функцией обеспечения экономического развития; четвертая группа теорий (концепция общественного выбора) обосновывает расширение функций государства его внутренней природой и динамикой развития.

Обобщены теоретические взгляды отечественных экономистов на институты развития как а) формы взаимодействия государства и бизнеса, организации государственно-частного партнерства; б) способа прямого финансирования государством проектов, катализирующего экономический рост; в) дискретные правила игры, т. е. решения государственной власти в экономической сфере, воздействующие не на все экономическое пространство, а на конкретных субъектов хозяйственной жизни. Определены следующие группы институтов: политико-правовые институты, связанные с обеспечением гражданских и политических прав граждан, и, в частности экономических агентов; институты, обеспечивающие развитие человеческого капитала; собственно экономические институты, т.е. законодательство по развитию экономики; специальные институты, цель которых Ч решение конкретных, специфических проблем экономического роста.

Критический анализ организационно-правовых, финансово-экономических характеристик госкорпораций как нового института развития позволил идентифицировать следующие присущие им негативные аспекты: а) неопределенность организационно-правового статуса, при смешении черт, присущих акционерным обществам и федеральным государственным унитарным предприятиям (ФГУПов), и отсутствии федерального (общего) закона о госкорпорации, а также ее определения в

российском корпоративном законодательстве; б) статус некоммерческой организации не имеет четкого отражения в законодательстве; в) непроработанность вопроса о собственнике государственного имущества, передаваемого госкорпорации; г) смешение государственных и хозяйственных функций, т.е. функций разработки и реализации государственной политики в конкретных областях; д) непроработанность процедуры контроля за расходования бюджетных средств; е) смешение коммерческих и некоммерческих функций.

Выявлены следующие конфликты заинтересованных сторон, которые порождают госкоорпорации в нынешней интерпретации: конфликт 1 - между госкорпорацией и государством по поводу прав собственности и функций; конфликт 2 -между госкорпорацисй и действующими структурами власти (отраслевыми министерствами, федеральными агентствами) из-за дублирования функций; конфликт 3 - между госкорпорациями и региональными администрациями, структурами (например, ГК Фонд содействия реформе ЖКХ) по поводу разделения пономочий, выдачи госзаказов и других направлений деятельности, которые теперь оказываются в ведении ГК; конфликт 4 - между ГК и частным бизнесом, деятельность которого существенно ограничивается в связи с появлением монополистов, наделенных государством значительными бюджетными средствами и привилегиями.

Обоснован тезис о том, что развитие корпоративного сегмента на жилищном рынке с участием государства, базирующегося на акционерной собственности, эффективном корпоративном управлении и социальной ответственности бизнеса, создаст реальные возможности для укрепления материального благосостояния населения, развития регионов страны и общества в целом. Институты развития в форме крупных публичных корпораций дожны ориентироваться на реализацию следующих фундаментальных задач: создание эффективного собственника, формирование эффективной системы корпоративного управления, построение эффективной системы государственного регулирования процессов развития цивилизованного корпоративного бизнеса в России. Аристотель говорил, что лучше, чтобы собственность была частной, а пользование ею общим.1 Практически имеется в

1 Аристотель. Соч. т. 4. М.: Мысль, 1983. С. 406.

виду основа корпоративной системы регулирования собственности, которая развивается в настоящее время, как в мире, так и в России.

Исследование сущностных организационно-правовых, финансовых и социальных характеристик корпораций (корпоративной формы предпринимательства) позволило выявить следующие преимущества общей корпоративизации экономики применительно к жилищной проблеме: сочетание частной, колективно-групповой и социализированной собственности; двойственность капитала - материальный и фиктивный (финансовый); формирование класса эффективного собственника; баланс имущественных финансовых интересов через качество корпоративного управления; прозрачность и публичность; отделение собственности от управления; масштабы инвестиций; внутренний финансовый контроль и внешний аудит; создание сети малых предприятий, работающих с корпорацией на основе франчайзинго-вых, аутсорсинговых договоров и др.

Сделан вывод о том, что выпонение важнейшей по значимости и глобальной по масштабности социальной задачи обеспечения населения доступным жильем путем создания новой организационно-управленческой модели жилищного рынка дожно базироваться на использовании корпоративной формы управления, предусматривающей свободное обращение эмитированных ценных бумаг на финансовом рынке для обеспечения открытости и публичности.

Мировой финансовый кризис обрушися, в первую очередь, на рынки, которые тесно интегрированы с финансами. К таковым относится жилищный рынок, поэтому в диссертации сделан акцент на проблеме финансового обеспечения операций жилищного рынка. Этот акцент обусловлен следующими причинами: во-первых, экономическая природа особого рыночного товара - жилой недвижимости - представлена в первой главе диссертации как модифицированный материально-финансовый, социальный актив населения; во-вторых, специфические социальные функции жилищный рынок выпоняет только при реализации финансовых механизмов и инструментов, обеспечивающих работу социального сегмента рынка; в-третьих, именно финансовые схемы взаимодействия лежат в основе государственно-частного партнерства субъектов рынка, как это было показано на примерах из международной практики; в-четвертых, в условиях кризиса произошло падение

всего жилищного рынка в результате отсутствия финансирования и спроса, и предложения.

В работе систематизированы источники и инструменты финансирования, обобщенные автором в две большие группы - источники финансирования рыночного предложения (т.е. финансирование строительных компаний) и рыночного спроса (т.е. финансирование конечного потребителя - население).

Источники и инструменты финансирования предложения и платежеспособного спроса на жилищном рынке

Источники финансирования предложения, т.е. строительства нового жилья и капитального ремонта арендного жилья Источники финансирования платежеспособного спроса, т.е. финансовые инструменты, обеспечивающие приобретение жилья населением

Собственные средства строительных компаний Ипотечное кредитование

Банковские кредиты строительным компаниям Жилищное кредитование через строительные сберегательные кассы

Эмиссия акций и облигаций Лизинг жилья

Лизинг жилья Жилищные субсидии муниципалитетов

Бюджетные средства (госзаказ на строительство бюджетного жилья) Социальная ипотека

Привлеченные средства инвесторов -юридических лиц Страхование ипотечных рисков

Привлеченные средства инвесторов - физических лиц Финансовые льготы по аренде жилья

Инвестирование страховых резервов компаний по страхованию жизни в жилищное строительство Предоставление бюджетного (бесплатного) жилья

Налоговые освобождения застройщикам Льготное страхование жилья за счет муниципальных субсидий

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости Льготные ипотечные программы для молодых семей

В диссертации содержится аналитический обзор антикризисных мероприятий развитых и развивающихся стран, связанных преимущественно прямо или косвенно с жилищным рынком. Например, власти Южной Кореи впервые за десятилетия объявили о мерах по поддержке строительной отрасли, на долю которой приходится почти пятая часть экономики страны.1 На это правительство выделило 3,8 мрд.

' РБК-йаНу, 23.10.2008

дол. США, которые направлены на выкуп у строителей нового жилья и на покупку у них земли.

Общая величина финансовых ресурсов, направленных на антикризисную программу к концу 2008 г., превысила в нашей стране 7 трн. руб., или более 15% ВВП.1 Изучение программы антикризисных мероприятий с учетом состояния жилищного рынка позволило автору сформулировать ряд выводов: а) финансовая помощь федерального правительства преимущественно предоставляется крупным девелоперским компаниям в форме кредитов по льготным процентных ставкам; б) федеральным, Московским правительствами, региональными администрациями за счет бюджетных источников осуществляется выкуп готового жилья у строительных компаний, поскольку спрос на него упал; в) банки в соответствии с правительственными мерами (на основании принятых правовых актив) осуществляют при необходимости реструктуризацию ипотечных кредитов граждан - физических лиц; г) жилищный рынок нуждается во внешнем антикризисном управлении, государственной помощи и финансовом оздоровлении, что дожно быть обеспечено при участии государства и бюджетных средств.

Таким образом, финансовый кризис обострил проблемы жилищного рынка, его субъектов, катализировал формирование новой организационно-управленческой модели рынка на основе государственно-частного взаимодействия.

Третья группа проблем содержит выводы и рекомендации по формированию организационно-управленческой модели жилищного рынка - ее теоретико-методологического базиса (рис.2) и функционально-структурной схемы (рис.3).

Систематизация и обобщение сформулированных выводов и рекомендаций, сформулированных-по ходу исследования, позволили сформировать блок-схему организационно-управленческой модели российского жилищного рынка.

Сформулированы рекомендации по построению функционально-структурной схемы российского жилищного рынка. Формирование данной схемы в рамках построения предлагаемой организационно-управленческой модели позволит обеспечить решение важных социальных жилищных задач.

1 Аганбегян А.Г. Об особенностях современного мирового финансового кризиса и его последствий для России/Деньги и кредит, 2008, № 12. С.5.

БЛОК 1 - МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЙ

(принципы создания и функционирования)

- целевой

- идеологический(ГЧП)

- институционального развития -диверсификация институтов

- баланс интересов участников и КСО

- конкуренция и свобода выбора

- инновационный (использование инновационных методов и инструментов)

- региональный

БЛОК 2 - ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ

(функции жилищного рынка)

1-я группа Функций - общерыночные (ценовая, распределительная, информационная)

2-я группа бункций - Финансовые (аккумулирующая, инвестиционная, накопительная, сберегательная)

3-я группа Функций -.социальные (антирисковая, обеспечения социальной политики государства, реализации социальной активности и ответственности субъектов рынка)

БЛОК 3 - ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЙ

1. Субъекты рынка (население, застройщики, девелоперы, посредники как профучастники, финансовые посредники, госкорпорации, региональные жилищные ассоциации, СРО).

2. Институты развития

а) по уровням - федеральный (ГК Федеральная жилищная корпорация, ГК Фонд содействия ЖКХ, ГК Банк развития ВЭЕ, ГК АИЖК); б) муниципальный (жилищные ассоциации, кооперативы и т.д.);

б) по виду деятельности- организационно-управленческие, финансовые (инвестиционные, кредитные, страховые, сберегательно-накопительные), информационно-аналитические, статистические;

в) по организационно-правовой форме - ОАО с контрольным пакетом федерального правительства, некоммерческие организации (региональные жилищные ассоциации, жилищные кооперативы, СРО и др.).

3. Неформальные институты (внедрение КСО, этических норм и правил поведения рыночных субъектов, открытости и прозрачности их деятельность и т.д.)

БЛОК 4 - ИНСТРУМЕНТАЛЬНЫЙ

(касается преимущественно финансового обеспечения)

-инструменты финансирования рыночного предложения (совершенствования структуры капитала строительных организаций);

- инструменты финансирования рыночного спроса (финансирование и кредитование населения);

- инновационные финансовые инструменты фондового рынка (секъюритизация банковских активов, рефинансирование ипотечных кредитов, операции колективных инвесторов, т.е. ПИФов, ЗПИФН, инвестиции пенсионных фондов и страховых компаний сегмента жизнь;

- инструменты финансового оздоровления, мониторинга финансового состояния рыночных операторов;

- инструменты интегрированного (смешанного) финансирования (государственное, муниципальное и частное).

БЛОК 5 - УПРАВЛЕНЧЕСКИЙ

- эффективное разделение функций управления между государственными, частными, общественными, саморегулируемыми организациями на основе баланса интересов;

- адаптация к российским условиям и внедрение международных стандартов корпоративного управления;

-совершенствование законодательной базы и разработка недостающей в области корпоративной собственности, собственности гокорпо-раций;

- разработка и внедрение стандартов управления по расширению участия общественных и саморегулируемых организаций 8 рыночных процессах;

- разработка организационно-управленческих и правовых основ системы финансового оздоровления, антикризисного развития, внешнего управления активами субъектов жилищного рынка.

Рис. 2. Блок-схема организационно-управленческой модели жилищного рынка (методологический базис)

Создание госкорпорации Федеральная жилищная корпорация (далее -ФЖК) следует рассматривать одновременно как: а) крупнейший бизнес-проект, основанный на взаимодействии государства, частного бизнеса и институтов гражданского общества; б) приоритетный социальный проект, целью которого является решение жилищной проблемы в стране в части обеспечения жильем населения; в) инвестиционный проект, особенностью которого является софинансирование и соответственно распределение рисков между участниками; г) федерально-субфедерально-муниципальный проект, охватывающий жилищные рынки всех субъектов РФ и учитывающий текущие и будущие параметры их населения, потребности в жилье и т.д.; д) жилищно-финансовый проект, который базируется на теоретических положениях о жилищном рынке как о рынке модифицированного материально-финансового товара - жилой недвижимости; е) институциональный проект, предполагающий создание нового института развития в форме публичной акционерной компании и его межинституционалыюе взаимодействие со многими формальными и неформальными институтами.

Принципиальным отличием данной модели от действующей является наличие двух новых звеньев - ОАО Федеральная жилищная корпорация с филиалами в федеральных округах и ОАО Региональные жилищные компании в каждом субъекте, которые несут основную нагрузку по организации, контролю и управлению жилищным рынком в целом по стране в соответствии с общенациональными потребностями. Поэтому в диссертации приведены функции именно этих структурных элементов новой модели жилищного рынка.

Совокупность одновременной реализации нескольких бизнес-проектов позволит обеспечить рентабельность ФЖК, как самостоятельного юридического лица и предпринимательской структуры. Совокупность включает и доходные, и недоходные, затратные проекты социального тока, в частности бизнес-проект Бюджетное жилье. Его целью является ликвидация очереди на получение бюджетного, т.е. бесплатного жилья, размер которой зафиксирован по состоянию на 2008 г. В работе дано экономико-статистическое обоснование параметров проекта. Рассчитан суммарный объем денежных средств на ликвидацию текущей очереди на жилье в течение 10-ти лет составит около 4,5 трн. руб.

Рис. 3. Схема взаимодействия участников жилищного рынка (функционально-структурная схема ры

В диссертации приведены результаты расчетов объемов жилищного строительства для удовлетворения текущей потребности очередников во всех субъектах РФ, а также объемы финансирования этого строительства.

По результатам исследования опубликованы следующие работы.

1. Айвазян И.Г. Концепция социального инвестирования в контексте решения жилищной проблемы в России.//Сборник материалов Международной научно-практической конференции Новая российская экономика движущие силы й факторы Ярославский государственный университет, 12.12.2007г. - Ярославль, 2008. 0,2 п.л.

2. Айвазян И.Г. Международная практика оценки социальной ответственности бизнеса.//Сборник материалов ХХП Международной научно-практической конференции Плехановские чтения.- М., РЭА им. Г.В. Плеханова, 2008. 0,1 п.л.

3. Айвазян И.Г. Пути реализации нацпроекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России//Вестник Академии экономической безопасности МВД России, 2008, № 4. 0,5 п.л. (журнал из перечня ВАК)

4. Айвазян И.Г. Российская ипотека на фоне мирового финансового кризиса. Сборник научных трудов Московского института экономики, менеджмента и права. - М.. МИЭМП, 2009.0,4 п.л.

Отпечатано в типографии ГОУ ВПО Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова. Тираж 115 1 экз. Заказ № 47

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Айвазян, Ирина Гайковна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. Теоретическое обоснование социально-экономической природы жилищного рынка.

1.1. Предпосыки актуализации социально-экономических функций российского жиликщого рынка.

1.2. Жилая недвижимость как модифицированный социально-финансовый актив населения.

1.3. Практика государственно-частного партнерства субъектов жилищного рынка в развитых странах.

ГЛАВА 2. Государственные и корпоративные формы взаимодействия субъектов на жилищном рынке.

2.1. Государственные корпорации как институт развития жилищного рынка.

2.2. Преимущества корпоративной формы взаимодействия субъектов рынка.

2.3. Взаимодействие государства и бизнеса по реализации антикризисной программы.

ГЛАВА 3. Организационно-управленческая модель жилищного рынка в условиях взаимодействия государства и бизнеса.

3.1. Разработка методологического базиса организационно-управленческой модели жилищного рынка.

3.2. Функционально-структурная схема жилищного рынка.

3.3.Расчет параметров бизнес-проекта Бюджетное жилье для ОАО Федеральная жилищная корпорация.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-управленческая модель жилищного рынка на основе государственно-частного взаимодействия его субъектов"

Актуальность темы диссертации обусловлена необходимостью изыскания эффективных механизмов развития российского жилищного рынка для повышения благосостояния населения России и качества жизни путем решения жилищной проблемы.

Несмотря на активные меры государственной политики в области жилья в докризисный период (принятие Федеральной целевой программы, приоритетного национального проекта и т.д.) российский жилищный рынок не превратися в доступный для населения страны, продожися рост цен на жилье, ухудшилась структура предложения на первичном рынке за счет роста дорого престижного жилья. Ипотека не стала массовым финансовым инструментом приобретения жилья гражданами, а, по-прежнему, оставалась дорогой для ссудозаемщиков. По оценкам аналитиков, около 5-7% российского населения могли позволить себе взять ипотечный кредит на покупку квартиры. Между тем, жилищный вопрос остро стоит для 21 % населения, в очереди на улучшение жилищных условий находятся 3,3 мн. семей. Более 70% очередников - малообеспеченные семьи.

Сегодня, когда глобальный финансовый кризис в разгаре, аналитики оценивают докризисное состояние отечественного жилищного рынка как жилищный пузырь, который рано или поздно дожен был лопнуть. Стремительный рост цен на первичном рынке жилья, составивший в 2006-2007 годах 40-50%, явися результатом масштабного, в значительной степени спекулятивного расширения вложений в так называемые линвестиционные квартиры.1

Рынок жилищного строительства еще до начала кризиса вступил в фазу торможения, стагнации, что обусловлено следующими факторами: снижением темпов строительства жилья; существенным удорожанием строительных материалов; удорожанием кредитов строительным организациям, общим сокращением земель под застройку в крупных городах, а также нехваткой земельных участков с подготовленной инженерной инфраструктурой, накоп

1 Вопросы экономики, 2009, № 3. С. 7. ленным значительным износом материальной базы в коммунальной и инженерной инфраструктуре, монополизацией ряда региональных рынков жилья.

Таким образом, совокупность факторов, связанных с отсутствием эффективных организационно-управленческих механизмов развития жилищного рынка на фоне финансового кризиса обусловила существенное снижение платежеспособного интереса к жилищному рынку, который сегодня нуждается в реструктуризации и финансовом оздоровлении.

Актуальность темы диссертации обусловлена: во-первых, высокой социальной значимостью жилищной проблемы для России; во-вторых, необходимостью научного обоснования методологии взаимодействия федеральной и муниципальной власти с субъектами рынка; в-третьих, необходимостью изыскания наиболее эффективных форм этого взаимодействия, сочетающих контроль, регулирование со стороны властных структур с рыночными механизмами на основе государственно-частного партнерства; в-четвертых, ролью финансового механизма в развитии жилищного рынка в условиях дефицита финансирования рыночного предложения и спроса.

Актуальность темы определяется также необходимостью научного обоснования перехода к новой организационно-управленческой модели рынка, базирующейся на государственно-частном взаимодействии его субъектов.

Степень разработанности проблемы. Проблемы повышения эффективности государственной жилищной политики, развития жилищного рынка рассматриваются экономической наукой в нескольких аспектах - социальном, организационно-правовом, управленческом, финансовом. Изучив теоретические концепции, методологические положения, практические рекомендации отечественных и зарубежных исследователей в данных областях, автор диссертации изложил свою позицию о путях решения жилищной проблемы в стране.

Диссертация базируется, прежде всего, на научных идеях о росте и границах государственного вмешательства в экономическую и социальную жизнь, а также государственных институтах развития в рамках общей институциональной теории, концепциях корпоративного управления (А. Абрамов, Ф. Гершенкорн, С. Глазьев, М. Делягин, М. Докучаев, А. Жуков, Я. Кузьминов, М., В. May, Д. Норт, М. Осон, О. Осипенко, Н. Плискевич, В. Супян, А. Радыгин, А. Хайд, Т. Эггертсон, Е. Ясин и др.).

Методологическую основу настоящей работы составили труды ученых в области рынка жилой недвижимости, организации и управления инвестиционно-строительным комплексом (А. Асаул, С. Бачурина, В. Бузырев, В. Виноградов, А. Горбунов, J1. Донцова, К. Екимова, С. Иванов, М. Каменецкий,

A. Карасев, В. Ресин, И. Савельева, Г. Стерник, А. Суворова, Е. Тарасевич,

B. Черняк, Я. Щетинин и др.).

В ходе исследования финансовых механизмов развития жилищного рынка и инновационных финансовых инструментов были использованы теоретические положения и выводы ряда отечественных исследователей проблем сбережений, банковского кредитования, рынка секъюритизированных активов и институтов колективных инвестиций (А. Вавилов, Ю. Данилов, И. Довдиенко, Н. Каурова, Ю. Кашин, О. Кузина, А. Луценко, Я. Миркина, Ю. Осипов, В. Пономарёв, В. Радаев, И. Рожкова, А. Саркисянц, В. Сенчагов, Ю. Сизов, А. Юров, Е. Ясин и др.).

Исследования, проведенные в последние годы такими организациями как ВЦИОМ, Фонд Общественное мнение, Фонд Институт экономики города, Независимый институт социальной политики, Российский независимый институт социальных и национальных проблем (РНИСиНП), Институт социально-экономических проблем народонаселения РАН (ИСЭПН) и др. в области рынка доступного жилья и потребительского поведения населения, были ориентированы на изучение взаимосвязи между денежными доходами населения, сбережениями и стоимостью жилья. Вместе с тем, тема настоящей диссертации, где акцент сделан на иных методологических подходах к обеспечению доступности жилья, социально-финансовых аспектах жилищного рынка, не нашли адекватного отражения в научных работах отечественных и зарубежных исследователей.

Объектом исследования в диссертации является российский жилищный рынок.

Предметом исследования выступают экономические отношения по поводу государственно-частного социально-экономического взаимодействия субъектов российского жилищного рынка.

Цель исследования состоит в разработке организационно-управленческой модели жилищного рынка, основанной на государственно-частном взаимодействии его субъектов.

Поставленная цель обусловила следующие задачи исследования:

- выявить и классифицировать специфические характеристики жилой недвижимости как актива, обращающегося на жилищном рынке;

- определить сущностные признаки институтов развития применительно к жилищному рынку;

- исследовать практику государственно-частного партнерства субъектов жилищного рынка в развитых странах;

- показать преимущества корпоративной формы предпринимательства и возможности их реализации в рамках институтов развития на рынке жилья;

- обосновать методологический базис организационно-управленческой модели жилищного рынка;

- разработать функционально-структурную схему жилищного рынка.

Теоретическая и методологическая основы диссертации. Исследование основано на диалектической теории -научного познания, единстве логического анализа и исторического развития. В работе применены системный подход, анализ и синтез, индукция и дедукция, что позволило в совокупности обеспечить достоверность и обоснованность выводов и предложений. Автор использовал статистические методы анализа доходов и расходов домохо-зяйств, графический, сравнения, группировок и ранжирования, прогнозных расчетов и моделирования параметров бизнес-проекта.

Кроме того, попытка научно доказать особое значение жилищного рынка в контексте текущих социальных задач и перспективных целей общества потребовала от автора оригинального подхода, который является интегрированным (совмещает несколько областей научного анализа), многоуровневым (иерархия объектов анализа), актуальным по взаимосвязи с особенностями современной социально-экономической ситуации в России и мире в целом.

При проведении диссертационного исследования автор базировася на основных положениях экономической теории, в т.ч. институциональной теории, теории менеджмента и корпоративного управления, теории сбережений, финансовых рынков. В диссертации были использованы нормативно-законодательные акты РФ, зарубежных стран, программные документы Правительства РФ, в т.ч. Министерства финансов, Минэкономразвития, Правительства Москвы, а также аналитические информационные материалы Банка России, статистические материалы Росстата.

Эмпирическую основу исследования составили официальные документы Правительства Российской Федерации, Правительства г.Москвы, справочно-статистические материалы Федеральной службы государственной статистики России, Росстроя (Минрегионразвития), Ассоциации строителей России, Российского союза промышленников и предпринимателей, прогнозно-аналитические материалы Министерства финансов РФ, Банка России, ММВБ, российских аналитических информационных агентств, Интернет-сайтов крупнейших российских строительных компаний, банков, риэторских фирм.

Научная новизна исследования состоит в создании организационно-управленческой модели жилищного рынка, основанной на концепции государственно-частного партнерства и бизнеса, включающей методологический базис (методологический, функциональный, институциональный, инструментальный и управленческий блоки), а также функционально-структурную схему жилищного рынка.

Наиболее существенные результаты, полученные лично автором:

- научно обосновано определение жилищного рынка как рынка модифицированных социально-финансовых активов населения, базирующееся на социально-финансовых характеристиках жилой недвижимости как рыночного товара;

- составлена классификация функций жилищного рынка, включающая три группы функций - общерыночные (ценовая, распределительная, информационная, финансовые (аккумулирующая, инвестиционная, накопительная, сберегательная) и социальные (антирисковая, обеспечения социальной политики государства, реализации социальной активности и ответственности субъектов рынка);

- проведена сегментация жилищного рынка на рыночный и квазирыночный, т.е. социальный сегменты (в составе последнего разграничены сегменты льготного и бюджетного жилья) по предложенному социально-финансовому критерию;

- по результатам изучения практики развитых стран в области государственно-частного взаимодействия на жилищном рынке сформулированы положения по формированию методологического базиса организационно-управленческой модели жилищного рынка;

- идентифицированы и научно аргументированы организационно-управленческие, правовые и социально-экономические особенности госкорпораций как институтов развития, на основе критического анализа организационно-правовых, финансово-экономических характеристик госкорпораций как института развития выявлены порождаемые ими конфликты интересов субъектов рынка и даны рекомендации по их преодолению;

- разработан методологический базис организационно-управленческой модели жилищного рынка, состоящий из пяти блоков (методологический, функциональный, институциональный, инструментальный и управленческий) и основанный на взаимовыгодном взаимодействии субъектов рынка;

- разработана функционально-структурная схема жилищного рынка, особенностью которой является создание института развития - ОАО Федеральная жилищная корпорация с филиалами в федеральных округах и сетью региональных жилищных компаний в субъектах Российской Федерации - с обоснованием их функций по организации, контролю и управлению жилищным рынком в соответствии с общенациональными потребностями, каналов взаимодействия с другими участниками рынка, а также рекомендациями по формированию структуры капитала;

- на основе анализа обеспеченности жильем населения страны в разрезе субъектов Федерации рассчитаны основные параметры проекта Бюджетное жилье для института развития ОАО Федеральная жилищная корпорация, целью которого является ликвидация очередников 2008 года на получение жилья.

Практическая значимость диссертации состоит в возможностях использования научных результатов диссертации: а) законодательными органами в части формирования правовой основы деятельности госкорпораций Ч институтов развития, совершенствования корпоративного законодательства и стандартов корпоративного управления; б) саморегулируемыми организациями жилищного рынка в части разработки концептуальных документов по организационно-экономическому взаимодействию участников рынка на основе частно-государственного партнерства; в) профессиональными участниками жилищного рынка (строительными компаниями и финансовыми институтами) по формированию корпоративных стратегий на рынке жилой недвижимости.

Апробация работы. Основные положения и выводы диссертационной работы доложены на научно-практических конференциях (XXI-е Международные Плехановские чтения - РЭА им. Г.В. Плеханова, апрель 2008 г., Международная научно-практическая конференция молодых ученых "Новая экономика: движущие силы и факторы - Ярославский государственный университет им. П.Г. Демидова, декабрь 2007).

Материалы диссертации внедрены в стоительной компании ООО Единая Строительная Компания и используются при проведении занятий в РЭА им. Г.В. Плеханова по дисциплинам Экономика и организация строительства, Управление инвестиционно-строительным комплексом.

Логика и структура исследования. Логика исследования определяет структуру работы, которая состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка литературы из 135 наименований и 14 приложений. Диссертация содержит 188 страниц текста, 17 таблиц и 16 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Айвазян, Ирина Гайковна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволило сделать следующие выводы и сформулировать рекомендации.

Обоснован тезис о том, что под влиянием мировых тенденций социализации и финансизации жилищный рынок преобразуется в рынок модифицированных социально-финансовых активов населения. Он представляет собой совокупность операций (сделок) по купле-продаже жилья гражданами, финансированию, страхованию, инвестированию и сопровождается трансформацией жилой недвижимости из материального актива в финансовый, наоборот. Жилищный рынок как рынок социально-финансовых активов населения приобретает особую значимость как механизм, обеспечивающий рост благосостояния и качества жизни граждан посредством финансовых операций и формирования их финансовых активов, а точнее социально-финансовых активов в форме жилой недвижимости.

Разработана классификация функции РЖР, состоящая из следующих групп: первая группа функций - общерыночные функции - ценовая, информационная, распределительная (алокационная); вторая группа функций -финансовые функции рынка - аккумулирующая, ннвестгщионная, накопительная, сберегательная; третья группа функций - социальные функции -антирисковая (защитная), обеспечения качества жизни граждан, индикатора эффективности социальной политики государства, реализации социальной активности и ответственности всех субъектов рынка.

Выявлены сущностные факторы, обусловившие авторскую классификацию функций РЖР: особенности недвижимости как рыночного товара; особенности организации финансов строительной компании; формирование интегрированных рыночных сегментов на пересечении РЖР и финансового рынка, обеспечивающих продажи, операции с недвижимостью через использование финансово-кредитных, страховых, фондовых услуг и технологий; высокая социальная роль рынка; индикативная роль рынка, его высокая чувствительность к изменениям социально-экономических и политических условий; особенности строительного комплекса, финансово-экономические и корпоративные характеристики развития российского строительного бизнеса, степень соответствия международным стандартам корпоративного управления; особенности институциональной инфраструктуры, субъектного состава РЖР.

Уточнены экономические характеристики жилой недвижимости как рыночного товара с добавлением финансовых, а также сформулирована четвертая группа основных сущностных характеристик - социальных (поддержание социальной стабильности в обществе, обеспечение социального статуса граждан, возможности завести семью и детей, вовлечение граждан в общественно-экономическую деятельность по управлению недвижимостью, получению необходимых знаний, информации и т.д.).

Выявлены десять сущностных признаков жилой недвижимости как модифицированного социально-финансового актива.

Показана социальная значимость жилой недвижимости как социального актива, что подтверждено, в частности, приоритетным положением жилья как элемента в структуре качества жизни.

Аргументирована значимость жилой недвижимости как социально-финансового актива посредством включения ее в перечень стратификационных критериев идентификации среднего класса и в первую группу критериев материального благосостояния непосредственно в составе недвижимого имущества, и в модифицированном виде в состав сбережений (например, в форме ипотечных облигаций, жилищных сертификатов, паев в закрытых инвестиционных фондах недвижимости).

Проведена сегментация РЖР по критерию метода финансирования приобретения жилья: рыночный и квазирыночный (социальный) сегменты. Последний включает сегменты льготного жилья (смешанное финансирование) и бюджетного жилья (бюджетное финансирование, т.е. бесплатное для населения).

На основе изучения зарубежной практики в области обеспечения населения доступным (в т.ч. социальным) жильем сформулированы положения, которыми целесообразно руководствоваться для построения организационно-управленческой модели жилищного рынка.

Исследование роли жилой недвижимости как модифицированного социально-финансового актива населения на фоне тенденций социализации и финансизации экономики, анализ современного состояния РЖР, неутешительных результатов реализации федеральной целевой программы и нацпроекта позволили заключить, что проблему обеспечения населения жильем следует решать посредством активного участия государства как регулятора, контро-' лера и источника значительных бюджетных средств при условии сохранения преимуществ отлаженных рыночных механизмов, эффективных организационно-управленческих моделей, которые сформировались к настоящему времени.

Предложено положить в основу организационно-управленческой модели развития РЖР теоретическую модель частно-государственного партнерства на базе корпоративистского подхода и инновационных форм социально-финансового взаимодействия субъектов РЖР.

Систематизированы теории роста государственного вмешательства в экономическую и социальную жизнь, сгруппированные следующим образом: первая группа теорий связывает рост роли государства с вызовами социальной среды, например, с техническим прогрессом, демографическими сдвигами, изменениями в экономической системе; вторая группа теорий, не отрицающая значения социальной среды, объясняет усиление роли государства влиянием внутренних политических процессов; третья группа теорий связывает увеличение роли государства с его функцией обеспечения экономического развития; четвертая группа теорий (концепция общественного выбора) обосновывает расширение функций государства его внутренней природой и динамикой развития.

Обобщены теоретические взгляды отечественных экономистов на институты развития как а) формы взаимодействия государства и бизнеса, организации частно-государственного партнерства; б) способы прямого финансирования государством проектов, подстегивающих экономический рост; в) дискретные правила игры, т. е. решения государственной власти в экономической сфере, воздействующие не на все экономическое пространство, а на конкретные субъекты хозяйственной жизни. Определены следующие группы институтов: политико-правовые институты, связанные с обеспечением гражданских и политических прав граждан, и в частности экономических агентов; институты, обеспечивающие развитие человеческого капитала', собстI венно экономические институты, т.е. законодательство; специальные институты, цель которых Ч решение конкретных, специфических проблем экономического роста.

Критический анализ организационно-правовых, финансово-экономических характеристик госкорпораций как института развития позволил идентифицировать следующие негативные аспекты: а) неопределенность организационно-правового статуса, при смешении черт, присущих акционерным обществам и федеральным государственным унитарным предприятиям (ФГУПов), и отсутствии федерального (общего) закона о госкорпорации, а также ее определения в российском корпоративном законодательстве; б) статус некоммерческой организации не имеет четкого отражения в законодательстве; в) непроработанность вопроса о собственнике государственного имущества, передаваемого госкорпорации; г) смешение государственных и хозяйственных функций, т.е. функций разработки и реализации государственной политики в конкретных областях; д) непроработанность процедуры контроля за расходования бюджетных средств; е) смешение коммерческих и некоммерческих функций.

Выявлены следующие конфликты заинтересованных сторон, которые сегодня порождают госкорпорации по причине неадекватности их правовой основы: конфликт 1 - между госкорпорацией и государством по поводу прав собственности и функций; конфликт 2 - между госкорпорацией и действующими структурами власти (отраслевыми министерствами, федеральными агентствами) из-за дублирования функций; конфликт 3 - между госкорпорациями и региональными администрациями, структурами (например, ГК Фонд содействия реформе ЖКХ) по поводу разделения пономочий, выдачи госзаказов и других направлений деятельности, которые теперь оказываются в ведении ГК; конфликт 4 - между ГК и частным бизнесом, деятельность которого существенно ограничивается в связи с появлением таких монополистов, наделенных государством большими бюджетными средствами и привилегиями.

Исследование сущностных организационно-правовых, финансовых и социальных характеристик корпораций (корпоративной формы предпринимательства) позволило выявить следующие преимущества общей корпоративи-зации экономики применительно к жилищной проблеме: сочетание частной, колективно-групповой и социализированной собственности; двойственность капитала - материальный и фиктивный (финансовый); формирование класса эффективного собственника; баланс имущественных финансовых интересов через качество корпоративного управления; прозрачность и публичность; отделение собственности от управления; масштабы инвестиций; внутренний финансовый контроль и внешний аудит; создание сети малых предприятий, работающих с корпорацией на основе франчайзинговых, аутсорсин-говых договоров и др.

Сделан вывод о том, что выпонение важнейшей по значимости и глобальной по масштабности социальной задачи обеспечения населения доступным жильем путем создания организационно-управленческой модели жилищного рынка дожно базироваться на использовании корпоративной формы управления, причем акции и облигации Федеральной жилищной корпорацин дожны находиться в свободном обращении на финансовом рынке для обеспечения открытости и публичности компании.

Систематизированы источники и инструменты финансирования, обобщенные автором в две большие группы - источники финансирования рыночного предложения (т.е. финансирование строительных компаний) и рыночного спроса (т.е. финансирование конечного потребителя - население).

Обобщены государственные антикризисные меры по оздоровлению жилищного рынка и сформулировано предложение о необходимости его реструктуризации и финансового мониторинга.

Проведена сегментация РЖР по критерию метода финансирования приобретения жилья: рыночный и квазирыночный (социальный) сегменты. Последний включает сегменты льготного жилья (смешанное финансирование) и бюджетного жилья (бюджетное финансирование, т.е. бесплатное для населения).

Разработан и представлен в виде блок-схемы методологический базис организационно-управленческой модели жилищного рынка, включающий пять блоков - методологический, функциональный, институциональный, инструментальный и управленческий.

Аргументирована необходимость создания госкорпорации Федеральная жилищная корпорация (далее - ФЖК) как: а) бизнес-проекта, основанного на взаимодействии государства, частного бизнеса и институтов гражданского общества; б) социального проекта, целью которого является решение жилищной проблемы в стране в части обеспечения жильем населения; в) инвестиционного проекта, особенностью которого является софинан-сирование и соответственно распределение рисков между участниками; г) федерально-субфедерально-муниципального проекта, охватывающий жилищные рынки всех субъектов РФ и учитывающий текущие и будущие параметры их населения, потребности в жилье и т.д.; д) жилищно-финансового проекта, который базируется на теоретических положениях о жилищном рынке как о рынке модифицированного материально-финансового товара - жилой недвижимости; е) институционального проекта создания нового института развития в форме публичной акционерной компании, осуществляющим межинституциональное взаимодействие со многими формальными и неформальными институтами.

Предложено создание двух новых звеньев - ОАО Федеральная жилищная корпорация с филиалами в федеральных округах и ОАО Региональные жилищные компании в каждом субъекте, которые несут основную нагрузку по организации, контролю и управлению жилищным рынком в целом по стране в соответствии с общенациональными потребностями.

Приведены функции новых структурных элементов организационно-управленческой модели жилищного рынка, раскрыты каналы их взаимодействия с участниками жилищного рынка.

Предусмотрен порядок формирования уставных капиталов институтов развития на основе взаимных долей участия.

Разработана функционально-структурная схема организационно-управленческой модели жилищного рынка.

Рассчитаны параметры бизнес-проекта Бюджетное жилье ОАО Федеральная жилищная корпорация - объемы жилищного строительства для удовлетворения текущей потребности очередников во всех субъектах РФ, а также объемы финансирования этого строительства.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Айвазян, Ирина Гайковна, Москва

1. Конституция Российской Федерации.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации.

4. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

5. Федеральный закон РФ от 24 декабря 1992 г. №4219-1 Об основах федеральной жилищной политики.

6. Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ Об участии в долевом строительстве.

7. Федеральный закон от 17.05.2007 г. №82-ФЗ О Банке развития.

8. Федеральный закон от 22 августа 2004 г. №122-ФЗ О поставках продукции для федеральных государственных нужд.

9. Федеральный закон от 6.10.2003 г. №131-Ф3 Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации.

10. Федеральный закон №115-ФЗ от 21.07.2005 г. О концессионных соглашениях.

11. Федеральный закон №156-ФЗ Об инвестиционных фондах от 29.11.2001 г.

12. Федеральный закон от 25.12.2008 N 288-ФЗ "О внесении изменений в федеральный закон "О допонительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (принят ГД ФС РФ 19.12.2008).

13. Федеральный закон от 13.10.2008 N 171-ФЗ "О внесении изменения в статью 46 федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" (принят ГД ФС РФ 10.10.2008).

14. Федеральный закон от 25.12.2008 N 273-Ф3 "О противодействии коррупции" (принят ГД ФС РФ 19.12.2008).

15. Постановление Правительства РФ от 5 мая 2007 г. №265 Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства.

16. Постановление Правительства РФ от 23.11.2005 г. №694 Об инвестиционном фонде Российской Федерации.

17. Постановление Правительства Москвы от 13.12.2006 г. №994-ПП О втором этапе Московской программы Молодой семье доступное жилье на 2006-2008 годы.

18. Распоряжение Правительства РФ от 19.01.2006 г. № 38-р О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006-2008 годы).

19. Бюджетное Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 09.03.2007 г. О бюджетной политике в 2008-2010 годах.

20. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.1999 г. №ВК 477).

21. Приказ Росавтодора от 09.07.2007 г. № 50 О реализации инвестиционных проектов с использованием механизмов государственно-частного партнерства.

22. Закон города Москвы от 14.06.2006 г. №29 Об обеспечении права жителей Москвы на жилое помещение.

23. Концепция развития корпоративного законодательства на период до 2008 года. Принята Правительством РФ в мае 2006 г.

24. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. СПб., 2001.

25. Асаул А.Н. Феномен инвестиционно-строительного комплекса или сохраняется строительный комплекс страны в рыночной экономике. СПб, 2005.

26. Гапоненко A.JI. Стратегия социально-экономического развития: страна, регион, город. М.: Издательство РАГС, 2001.

27. Горбунов А.А., Иванов С.Н., Асаул А.Н. Формирование региональных строительных комплексов в транзитивной экономике. СПб, 1999.

28. Жеребин В.М., Романов А.Н. Экономика домашних хозяйств. М.: ЮНИТИ, 1998.

29. Качество и уровень жизни населения в новой России (1991-2005 гг.)/Под ред. Бобкова В.Н. М.: ВЦУЖ, 2007.

30. Коганов А.И., Бузгалин А.В. Экономическая компаративистика. Сравнительный анализ экономических систем. М.: ИНФРА-М, 2005.

31. Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование. М.: Дашков, 2004.

32. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). М.: Фонд Институт экономики города, 2005.

33. Мазур И.И., Шапиро В.Д. и др. Корпоративный менеджмент. М.: Омега-Л, 2005.

34. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. М.: Юридический центр Пресс, 2005.

35. Мырынюк А.Н. Национальные проекты в России: проблемы и перспективы. М.: Маросейка, 2007.

36. Норт Д. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики. М., 1997.

37. Осиновский А.Д. Акционер против акционерного общества. 2-е изд., переем, и доп. СПб: ООО Издательство ДНК, 2004.

38. Основы ипотечного кредитования / Науч. ред. и рук. авт. кол. Н.Б. Косарева. М.: Фонд "Институт экономики города": ИНФРА-М, 2007.

39. Ресин В.И., Попков Ю.С. Развитие больших городов в условиях переходной экономики (системный подход). М.: Эдиториал УРСС, 2000.

40. Ресин В.И. Управление развитием города. Опыт системного исследования. М., Голос, 1996.

41. Resin V.I. Managing the Development of a Large City A Systems Approach. M., Belka Pablishing Co. 1997.

42. Ресин В.И., Артеменко T.B., Черняк B.3., Григорьев В.В., Мануйлов В.Г., Моторина М.А., Носов С.И., Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. М.: Издательство Дело, 1999.

43. Ресин В.И. Опыт системного регулирования инвестиционно-строительной деятельности в г. Москве. М.: "Российский экономический журнал", № 5, 1995.

44. Ресин В.И. Жинщно-гражданское строительство в Московском регионе. Материалы семинара "ШСВ""Доступное жилище", в Москве 2930 августа 1994 г., Роттердам,Нидерланды, 1994.

45. Ресин В.И. Актуальные вопросы строительства в Москве. Журнал Архитектура и строительство Москвы, №5/2006.

46. Российское экономическое чудо: сделаем сами. Прогноз развития экономики России до 2020 года. М.: Деловая литература, 2007.

47. Социально ответственный бизнес: глобальные тенденции и опыт стран СНГ./Пер. с англ. А.А. Лаптева, Под ред. М.И. Либоракиной. М.: Фонд Институт экономики города, 2001.

48. Частно-государственное партнерство при реализации стратегических планов: практика и рекомендации. СПб: Международный центр социально-экономических исследований "Леонтьевский центр", 2005.

49. Флигстин Н. Рынки как политика: политико-культурный подход к рыночным институтам. В кн.: Западная экономическая социология: Хрестоматия современной классики. М.: РОССПЭН, 2004.

50. Эггертсон Т. Экономическое поведение и институты. М.: Дело, 2001.

51. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом? Изд. 3-е. М.: Финансы и статистика, 2003.

52. Бачурина С.С., Владимирова ИЛ. Управление инвестиционно-строительной деятельностью в городе: Учебно-практическое пособие. М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2001.

53. Бачурина С.С. Мегаполис: методы и модели управления процессами комплексной реконструкции сложившейся застройки. М.: СИНТЕГ,2004.

54. Безруков А.Н. Экономика жилищной сферы. М.: Юнити-Дана,2005.

55. Белокрылова О.С., Германова О.Е. Институциональные основы рыночной экономики. М.: ИНФРА, 2006.

56. Виноградов В. Экономика недвижимости. Уч. пос. Владимир: Владим. гос. ун-т, 2007.

57. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учеб.-практ. пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2003.

58. Гумба Х.М., Романова С.С. Экономика строительства. М.: Юрайт, 2006.

59. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. пособие для студентов вузов. М: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.

60. Игнатов JI. Экономика недвижимости. Учебное пособие. М.: МГТУ им. Баумана, 2006.

61. Игошин Н.В. Инвестиции. М.: Юнити, 2005.

62. Пастухова Н.С., Рогожина, Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. М.: Фонд Институт экономики города, 2002.

63. Рогожина Н.Н. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий. М.: Фонд Институт экономики города, 2004.

64. Сергеева И.А. Ипотечно-инвестиционные механизмы в реализации жилищной политики: учебно-практическое пособие. М.: изд-во Рос. экон. акад., 2000.

65. Социальная ответственность компании: практическая польза для бизнеса. М.: Ассоциация российских менеджеров. 2002.

66. Чистов JI. Экономика строительства. СПб: Питер, 2007.

67. Мазур И.И., Шапиро В.Д. Реструктуризация предприятий и компаний/ Справочное пособие. М.: Высшая школа, 2000.

68. Нуреев P.M. Экономика развития: модели становления рыночной экономики: Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2001.

69. Абрамов А., Радыгин А. Финансовый рынок России в условиях государственного капитализма.//Вопросы экономики, 2007, №6.

70. Аганбегян А.Г. Об особенностях современного мирового финансового кризиса и его последствий для России//Деньги и кредит, 2008, № 12.

71. Айвазян И.Г. Российская ипотека на фоне мирового финансового кризиса.//Сборник научных трудов Московского института экономики, менеджмента и права, 2008.

72. Асаул А.Н., Иванов С.Н. Региональный строительный комплекс существуем/Экономика строительства, 2002, №2.

73. Баронин С.А. Развитие федеральной жилищной политики на основе вертикально интегрированных ипотечно-инвестиционных сис-тем.//"ПГС", 2004, № 9.

74. Бесхмельницын М. Роль государства в обеспечении доступности жилья для населения России // Российский экономический журнал, 2006, № 18.

75. Бузырев В.В., Суворова А.П. Особенности организации экономического взаимодействия участников строительного комплекса в регио-не.//Экономика строительства, 2003, № 12.

76. Верстина Н.Г., Еленина Ю.Я., Кулаков Ю.Н. Финансовый менеджмент в строительстве: что, зачем и как//Экономика строительства, 2005, № 1.

77. Владимирова И.Л., Моторина М.А., Хоминич И.П. Социально-финансовые аспекты развития рынка жилой недвижимости в Рос-сии.//Вестник РЭА, 2008, №4.

78. Вогин Н. Социальное партнерство в социальном государствен/Государственная служба, 2004, №4.

79. Духаев А.Д. Совершенствование методов государственного регулирования структурно-инвестиционных процессов.//Финансы и кредит, 2005, №14.

80. Екимова К.В., Савельева И.П. Региональный инвестиционно-строительный комплекс: формирование и функционирование./Троблемы современной экономики, 2006, №3.

81. Зайнулина Т.Г. Рынок жилья в экономической системе // Рынок и строительство, 2007, № 8.

82. Кашин Ю. О мониторинге сберегательного процесса.//Вопросы экономики, 2003, №6.

83. Кузьминов Я., Радаев В., Яковлев А., Ясин Е. Институты: от заимствования к выращиванию.//Вопросы экономики, 2005, №5.

84. Лисица В.Н. Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье гражданам России": проблемы реализации // Законодательство и экономика, 2007, № 1.

85. Максимов В.Н. Доступность жилья обеспечит только государственная поддержка // Эксперт, 2007, № 12.

86. May В. Экономическая политика 2007 года. Успехи и риски// Вопросы экономики, 2008, № 2.

87. Плискевич Н. Система власть собственность в современной России.//Вопросы экономики, 2008, №5.

88. Потерович В.М., Старков О.Ю., , Черных Е.В. Строительные общества и становление ипотечного рынка.//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование, 2004, №4 (21) Декабрь.

89. Семеркова JI.H., Савицкий А.Е. Источники финансирования жилищного строительства.//Экономика и учет в строительстве, 2007, № 7.

90. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Коэффициент доступности жилья для населения на примере г. Москвы.//Имущественные отношения в РФ, 2007, №6.

91. Хоминич И.П. Финансовые активы населения: структура и стимулы трансформации в инвестиции.//Банковские услуги, 2003, №10.

92. Щетинин Я.В. Анализ доступности жилья в Московском регио-не.//Финансовый менеджмент, 2005, № 6.

93. Юров А.В. Пути развития наличного денежного обращения в Российской Федерации//Деньги и кредит, 2008, № 7.

94. Бойко П.В. Основные проблемы жилищного рынка России / Социально-экономические проблемы развития РФ. Сборник научных трудов преподавателей и аспирантов кафедры финансов и кредита / Вып. 2. М.: АПКиППРО, 2006.

95. Доклад Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов (на примере Москвы). Фонд Институт экономики города. М.: 2004.

96. Россия в цифрах. 2006: Крат. стат. сб. М.: Росстат, 2006.

97. Бутенко А.А. Трансформация финансовых активов домохозяйств в российской экономике. Автореферат дис. канд. экон. наук. М., 2008.

98. Гервиц Е.С. Моделирование организационно-экономических механизмов формирования рынка доступного жилья. Автореферат дис. канд. экон. наук. М.Д 2007.

99. Докучаев М.В. Формирование современной модели российского корпоративного бизнеса. Дис. на соискание уч. степени доктора .эк .наук. М., 2004.

100. Тимофеев А.А. Формирование эффективной системы управления инвестиционно-строительным комплексом в регионе в современных условиях: Дис. на соиск. уч. степени канд. экон. наук. М., 2003.

101. Щетинин Я.В. Методические основы формирования спроса на ипотечные кредиты в условиях развивающегося рынка жилой недвижимости. Дис. на соиск. уч. степени канд. экон. наук. М., 2006.

102. Обзор рынка России и СНГ. Структурированное финансирование сегодня. Moody's Investors Service // www.moodys.com

103. Ватсон Р. Создание правового и рыночного фундамента для развития рынка секъюритизации в России//Рекомендации Европейского Форума Секъюритизации (ESF), Февраль 2007.

104. Ипотечное кредитование и секьюритизация. Сборник аналитических материалов: М: ООО РУСИПОТЕКА, аналитический обзор № 6 (июнь) 2007 г.

105. Барометр рынка недвижимости-2008//Периодический обзор компании Делойт.

106. Акитоби Б., Хемминг Р., Шварц Г. Государственные инвестиции и государственно-частные партнерства/Б. Акитоби, Р.Хемминг, Г.Шварц// Ссыка на домен более не работаетexternal/russia/pubs/ft/issues/issue40/ei40r.pdf

107. Варнавский В. Государственное частное партнерство в России: проблемы cтaнoвлeния.//Ссыка на домен более не работает?aIticle=988&numid=21

108. Петербургские депутаты узаконили государственно-частное партнерство //Ссыка на домен более не работаетnews/l 8693.html

109. Петрачкова А. Государственно-частное партнерство "забуксовало": инвесторы боятся, что государство их обманет/А.Петрачкова/ /Ссыка на домен более не работаетinfo/transport/invest-pairs.html

110. Сорокин М.Ю. Государственно-частное партнерство может стать действенным механизмом активизации инвестиционных процессов в России/ М.Ю.Сорокин// Ссыка на домен более не работаетcommentdoc.asp?dno=61682

111. Active share ownership in Europe. 2006 European handbook. Editor Sarah Clawson. Eurosif, 2006.'

112. Boleat M. Securitisation in emerging markets // Newsletter of International Union for Housing Finance (IUHF)/ November, 2004.

113. Brooke N. Financing social housing // Newsletter of International Union for Housing Finance (IUHF)/ November, 2004.

114. Gompers P., Ishii M., Metrick A. Corporate Governance and Equity Returns. The Quarterly Journal of Economics 118(1), 107-155, 2003.

115. Henderson D. Misguided Virtue: False Notions of Corporate Social Responsibility. Institute of Economic Affairs, London. 2002.

116. Investing in Socially Responsible Mutual Funds. SRI World Group, Inc. 2002.

117. Tracey Rembert, Aileen Nowlan, Michael Pryce-Jones. Mutual funds, Proxy voting and Fiduciary Responsibility: how do funds rate on voting their proxies and disclosure practices? Social Investment Forum. 2005.

118. Ziegler A., Rennings K., Schroder, M. The Effect of Environmental and Social Performance on the Shareholder Value of European Stock

119. Анализ основных направлений федеральном целевой программы Жилище

120. Основные направления федеральной целевой программы Жилище Обеспечение реализации основных направлений программы Финансирование программных мероприятий1 2 3

121. Формирование системы территориального планирования, создание условий для разработки правил землепользования и застройки, градостроительной документации для жилищного строительства

122. Развитие кредитования застройщиков на цели жилищного строительства рой в целях жилищного строи

123. Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, создание условий для привлечения кредитных и частных инвестиций для этих целей тельства (совокупный объем финансирования

124. Модернизация и обновление оборудования, повышение эффективности технологий строительства и производства строительных материалов в 2006-2010 гг,-268 600 мн. руб.)

125. Комплексная застройка территорий, реконструкция и обновление кварталов застройки

126. Создание единой системы государственного учета объектов недвижимости

127. Создание условий для развития конкурентного бизнеса в сфере управления жилищным фондом и коммунальным комплексом

128. Разработка механизма взаимодействия собственников жилья и их объединений, органов местного самоуправления, государства по вопросам управления многоквартирными домами

129. Развитие финансовых инструментов и институтов в целях привлечения инвестиций для модернизации жилищно-коммунального комплекса Подпрограмма Модернизация

130. Совершенствование процедур тарифного регулирования в коммунальном комплексе объектов коммунальной ин

131. Совершенствование жилищно-коммунального комплекса Финансовое оздоровление организаций коммунального комплекса фраструктуры

132. Развитие приборного учета в сфере предоставления коммунальных услуг и оплаты услуг по показаниям приборов учета руб.)

133. Прекращение дотирования предприятий ЖКХ и перекрестного субсидирования различных потребителей коммунальных услуг

134. Создание унифицированной рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и обеспечение развития рынка ипотечных ценных бумаг

135. Совершенствование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

136. Оказание бюджетного содействия повышению уровня доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов для населения

137. Совершенствование системы защиты прав граждан- приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства

Похожие диссертации

• Развитие лизинговых отношений в агропромышленном комплексе на основе государственно-частного партнерства
• Экономические механизмы привлечения инвестиций в экономику региона на основе государственно - частного партнерства
• Оценка эффективности государственно-частного партнерства для развития транспортной инфраструктуры Сибири
• Развитие сферы услуг газоснабжения населения на основе государственно-частного партнерства
• Использование зарубежного опыта государственно-частного партнерства в России