Методические основы эффективного управления недвижимым имуществом тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Морус, Игорь Владимирович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Методические основы эффективного управления недвижимым имуществом"
На правах рукописи
Морус Игорь Владимирович
МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва-2008
003450139
Работа выпонена на кафедре управления недвижимостью ГОУ ВПО Государственный университет управления
Научный руководитель доктор экономических наук, профессор
Талонов Александр Владимирович
Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор
Иванова Нина Вячеславовна
кандидат экономических наук Харламов Алексей Сергеевич
Ведущая организация Российский государственный университет
нефти и газа имени И М Губкина
Защита состоится '/(ноября 2008 года в 13 часов на заседании диссертационного совета Д 212 049 04 при ГОУ ВПО Государственный университет управления по адресу 109542, Москва, Рязанский проспект, 99, А-422
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Государственный университет управления
Автореферат разослан 7" октября 2008 г
Ученый секретарь диссертационного совета
М И Воронин
I ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования В настоящее время этап первичного формирования рынка недвижимости в российской экономике можно считать завершенным Результатом данного этапа стало появление основных участников рынка недвижимости и постоянно развивающихся экономических отношений между ними, связанных с реализацией разчичных проектов в области девелопмента и последующей эксплуатации недвижимого имущества
Следующий этап - этап консолидации, который характеризуется объединением инвесторами наиболее значимых недвижимых активов различного функционального назначения в группах компаний корпоративного типа, формированием собственниками крупных портфелей специализированной недвижимости, увеличением объемов недвижимости на рынке и ростом конкуренцией между основными участниками рынка недвижимости
Таким образом происходит экстенсивный рост рынка недвижимости (рост объема вводимых в эксплуатацию площадей вследствие неуменьшающегося спроса) и качественное развитие рынка недвижимости (улучшение качества создаваемых, предоставляемых в аренду или продаваемых объектов недвижимости) При этом все большую актуальность приобретает относительно новая сфера деятельности на рынке недвижимости России - управление недвижимостью, а также профессиональные участники этой сферы - управляющие недвижимостью или управляющие компании, которые управляют не только собственной недвижимостью, но и недвижимостью различных институциональных и частных инвесторов или собственников
Однако анализ российского рынка недвижимости и практический опыт автора свидетельствует о том, что определение и реализация целей управления недвижимостью является сложной многофакторной проблемой для управтяющего недвижимостью, поскольку это сопряжено с территориальной, архитектурной, функциональной индивидуальностью каждого объекта недвижимости, что в свою очередь влияет на правильность принятия решений относительно выбора формы взаимодействия управляющего недвижимостью с собственником недвижимого имущества оперативное управление, аутсорсинг, управление арендой (или субарендой), доверительное управление и другие
Кроме того, для реализации целей управления недвижимостью принципиальным является выбор схемы управления недвижимостью, сделанный собственником в зависимости от следующих параметров
- уровня управления (оперативного, тактического или стратегического), на котором управляющему недвижимостью поручено принимать решения,
- функций управление, частично или поностью переданных собственником управляющему недвижимостью,
- пономочий, предоставленных собственником управляющему недвижимостью в части контроля над расходами, осуществляемыми в период эксплуатации объекта недвижимости, и контроля над доходами, получаемыми от использования недвижимого имущества,
- потенциальных целей, поставленных собственником перед управляющим недвижимостью,
- профессионализма и опыта управляющего недвижимостью, основывающего на управлении сравнительно схожими объектами
Разработка методических основ эффективного управления недвижимым имуществом за счет использования обоснованно лучших форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схем
управления недвижимостью является актуальной задачей Ее актуальность обусловлена отсутствием нормативных документов, стандартов или методик, регламентирующих процесс оценки эффективности управления недвижимым имуществом, что затрудняет процедуру выбора оптимальной формы взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схемы управления объектом недвижимости
Предлагаемые в работе формы взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схемы управления объектом недвижимости предусматривают не только агоритмизацию процессов передачи недвижимого имущества в управление, но и разработку показателей, основывающихся на многочисленных факторах, препятствующих или способствующих эффективному управлению недвижимостью
Актуальность рассматриваемых в работе методических основ эффективного управления недвижимым имуществом усиливается еще и тем, что это предусматривает привлечение к оценке эффективности управления недвижимостью других участников рынка недвижимости (помимо собственника и управляющего недвижимостью могут привлекаться консатинговые компании, агентства недвижимости, агентства оценщиков и другие) и сотрудников управляющей компании, что существенным образом усиливает мотивацию к эффективной работе
Обобщение результатов анализа рынка относительно существующих форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схем управления недвижимостью, выпоненное автором, позволило выявить и систематизировать основные формы взаимодействия и схемы управления недвижимостью и обосновать метод комплексной оценки эффективности управления недвижимостью Данный метод совмещает преимущества оценки управления недвижимостью с использованием множества разнородных показателей эффективности управления недвижимостью и позволяет подготовить собственника недвижимого имущества к принятию обоснованного выбора оптимальной схемы управления его объектом недвижимости и формы его взаимодействия с управляющим недвижимостью
Таким образом, актуальность диссертационного исследования обусловлена необходимостью решения обозначенных выше проблем и подготовки специального методического подхода для принятия обоснованного решения о выборе формы взаимодействия управляющего недвижимостью с собственником недвижимого имущества (либо инвестором, либо пользователем недвижимости) и схемы управления объектом недвижимости с учетом целей собственника и индивидуальных особенностей каждого объекта недвижимость (либо портфеля недвижимости)
Степень разработанности проблемы. Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых и практиков в области недвижимости Особенно следует выделить авторов, чьи труды посвящены проблемам управления и анализу рынка недвижимости, оценке эффективности управления и развитию недвижимости, девелопменту, управляющим компаниям, сервейнгу, экономике недвижимости С И Абрамов, А Н Асаул, А Р Галеев, В А Горемыкин, П Г Грабовый, А Г Грязнова, В В Захарченко, Н В Иванова, С Н Максимов, Е С Озеров, М Л Разу, Н А Фалькевич, А С Харламов, В Д Шапиро, Р Гровер, Д Коттс, Н Ордуэй, Р Пейзер, А Фрей, Д Фридман, А Шмитц
В то же время, вопросы посвященные формам взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью, схемам управления недвижимостью и методикам, позволяющим оценить эффективность управления недвижимым имуществом, рассмотрены пока недостаточно, что во многом определяет актуальность настоящего диссертационного исследования
Цель диссертационного исследования состоит в теоретическом анализе форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схем управления недвижимостью, а также в обосновании методического подхода, позволяющего оценить эффективность управления недвижимым имуществом
Для достижения указанной цели в диссертационном исследовании поставлены и решены следующие задачи
- проанализировано текущее состояние и тенденции на рынке в сфере управления недвижимостью,
- выявлены основные субъеюы рынка недвижимости и факторы внутренней и внешней среды, оказывающие влияние на управление недвижимостью,
- классифицированы объекты управления недвижимостью (по функциональному назначению, площади н классу),
- определено место и предметная область деятельности управляющих компаний среди основных субъектов рынка недвижимости,
- выявлены существующие на рынке недвижимости формы взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схемы управления объектом недвижимости,
- обоснован методический подход, позволяющий оценить эффективность управления недвижимым имуществом и помогающий применять обоснованный выбор в пользу той или иной схемы управления объектом недвижимости
Объектом исследования являются основные субъекты рынка недвижимости и профессиональные управляющие недвижимостью, а также возникающие между ними организационные отношения, направленные на эффективное управление недвижимым имуществом
Предметом исследования являются совокупность теоретических и практических вопросов по методике оценке эффективности управления недвижимым имуществом и выбору оптимальной схемы управления объектом недвижимости
Теоретической и методологической основой исследования послужили научные основы управления, принципы системного и ситуационного подхода в управлении, методологии управления проектом и недвижимостью, нормативно-правовые документы, регламентирующие деятельность участников рынка недвижимости, отчеты ведущих консатинговых компаний в сфере управления недвижимостью, подходы в управлении недвижимостью Института управления недвижимостью (1ЯЕМ), стандарты единой системы профессионального управления недвижимостью Повожского антикризисного института, а также труды отечественных и зарубежных ученых по проблематике диссертационного исследования
Научная новизна диссертационной работы заключается в обосновании методических рекомендации по оценке эффективности управления недвижимым имуществом и выбору оптимальной схемы управления объектом недвижимости В частности, получены следующие новые научные результаты.
- определены и классифицированы качественные и количественные цели управления недвижимостью для каждого из основных субъектов рынка недвижимости (собственника, инвестора, пользователя недвижимости, управляющего недвижимостью или управляющих компаний),
- даны рекомендации по стратегически ориентированному и системному управлению недвижимым имуществом,
- систематизированы существующие на рынке недвижимости и определены перспективные формы взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схемы управления объектом недвижимости,
- определены пономочия собственника и управляющего недвижимостью относительно принятия решений и контроля над расходами и доходами недвижимого имущества в каждой из выявленных форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью,
- определены и обоснованы показатели эффективности управления недвижимостью,
- обоснован и апробирован метод комплексной оценки эффективности схемы управления объектом недвижимости с учетом интересов собственника недвижимого имущества и управляющего недвижимостью
Достоверность научных результатов основывается на репрезентативности использованного массива исходной информации и обусловлена соблюдением существующих в практике подходов в управлении недвижимостью, а также положительной оценкой частичной апробации результатов исследования в практике управляющих компаний и подразде тений крупных компаний, занимающихся управлением недвижимостью
Значение научных результатов для теории и практики. Предложенные в диссертации методические положения развивают методологию управления недвижимостью Вместе с тем, полученные автором результаты обосновывают необходимость использования в практике управления недвижимостью научного подхода при принятии решений о выборе схемы управления объектом недвижимости и оценке эффективности управления недвижимым имуществом Результаты диссертационного исследования частично внедрены в практику работы управляющих компаний и подразделений крупных компаний, занимающихся управлением недвижимостью
Апробация результатов исследования В ходе выпонения диссертационной работы основные ее положения обсуждались на научно-практических форумах и конференциях, в том числе
- 21-ая Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления (1-2 марта 2006 г), Россия, г Москва,
- Ежегодный семинар-совещание Вопросы управления имущественным комплексом ОАО Газпром и его дочерних обществ (20-25 сентября 2006 г), Россия, г Анапа,
11-ой Международной научно-практической конференции Актуальные проблемы управления - 2006 (25-26 октября 2006 г ), Россия, г Москва,
- Ежегодный семинар-совещание Вопросы управления земельно-имущественным комплексом ОАО Газпром и его дочерних обществ (10-16 сентября 2007 г), Россия, г Сочи,
- 22-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления (27-28 февраля 2007 г), Россия, г Москва
Публикации По теме диссертации в открытой печати опубликовано 8 работ, общим объемом 17,3 пл, в том числе 1 учебник объемом 15 пл, 7 статей и тезисов докладов общим объемом 2,3 п л , в том числе принадлежит соискателю - 4,7 п л ,
Работы посвящены анализу рынка недвижимости, деятельности управляющих компаний, целям управления недвижимостью, управлению недвижимым имуществом при реструктуризации компании, управлению многофункциональной недвижимостью, управлению арендной недвижимостью
Объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, списка использованной литературы и приложений Работа содержит страниц, в том числе рисунков, таблиц и приложения на страниц
Библиографический список включает наименований трудов отечественных и зарубежных авторов
Структура работы определяется целью исследования, а также логикой и порядком решения поставленных задач
Во введении показана общая характеристика работы, обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, формулируются цель и задачи исследования, определяются предмет и объект исследования, показана научная новизна и практическая значимость работы
В первой главе Теоретико-методологические основы рынка управления недвижимостью исследован рынок недвижимости, проанализировано текущее состояние и тенденции на рынке в сфере управления недвижимостью, а также выявлены основные субъекты рынка недвижимости
Во второй главе Методические основы управления объектом недвижимости приводится систематизированное описание форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схемы управления объектом недвижимости, дается их сравнительный анализ, приводятся и анализируются рыночные показатели эффективности управления недвижимостью, кроме того, в главе выявлена и показана проблематика российского опыта профессионального управления недвижимостью
В третьей главе Реализация метода комплексной оценки эффективности управления объектом недвижимости представлен метод комплексной оценки эффективности управления объектом недвижимости с учетом целей собственника недвижимого имущества и управляющего недвижимостью и приведены примеры его использования в г Сочи и г Москве
В выводах обобщены результаты исследования, сформулированы основные выводы и предложения, даны практические рекомендации
II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
В конце прошлого века на этапе становления рынка недвижимости лидирующее положение на рынке Москвы и Санкт-Петербурга заняли специализированные иностранные управляющие компании, пришедшие вместе с крупными международными корпорациями, решившими инвестировать свои капиталы в построение догосрочного бизнеса на территории России Опыт таких управляющих компаний и качество предоставляемых ими профессиональных услуг в сфере управления недвижимостью, учитывающих единый стандарт ведения бизнеса и деловой этики, не вызывапи сомнений
Последние исследования рынка показывают, что в настоящее время ситуация изменилась за последние пять-восемь лет на рынке недвижимости появилось достаточное количество российских управляющих компаний, профессионально занимающихся управлением недвижимостью Прежде всего, это связано с ростом рынка недвижимости, количества и состава задействованных основных участников рынка недвижимости (инвесторов, собственников, пользователей недвижимости и управляющих недвижимостью), масштабов вовлекаемой в оборот недвижимости, сложностью и неоднородностью структуры и состава объектов недвижимости, увеличением бюджетов инвесторов на строительство или реконструкцию объектов и бюджетов собственников на эксплуатацию и управление недвижимого имущества
Более того, на рынке произошло перераспределение сил в пользу российских управляющих компаний по следующим причинам Российские управляющие компании, работающие на рынке недвижимости в условиях жесткой конкурентной борьбы и постоянно развивающегося законодательства, наработали профессиональный опыт и
понимание процесса управления недвижимостью на отечественном рынке, что позволяет им предлагать больший пакет услуг, чем иностранные управляющие компании В свою очередь, иностранные управляющие компании предпочитают работать с объектами крупных международных корпораций, имеющих инвестиции и гарантии, и заключать договоры на оказание только поного комплекса услуг по управлению объектом недвижимости Российские управляющие компании могут работать с объектами недвижимости любой сложности, предоставляя не только комплексную программу управления объектом недвижимости, но и отдельные услуги, за что иностранные управляющие компании не берутся
В связи с этим основной проблемой развития сферы профессионального управления недвижимостью в России становится не поиск управляющей компании, а повышение эффективности управления объектом недвижимости, за счет выбора оптимальной формы взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью, а также правильного выбора схемы управления объектом недвижимости Кроме того, при выборе тех или иных форм и схем управления недвижимостью необходимо учитывать индивидуальные особенности недвижимого имущества местоположение объекта недвижимости, функциональное назначение объекта, его состав, цели управления этим объектом, к достижению которых стремится каждый из основных участников рынка недвижимости, вступающий в отношения с другим участником рынка в отношении данного объекта недвижимости
Также анализ рынка показывает, что существует семь основных форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью либо управляющей компанией, представленных на рис 1 Для применения любой из этих форм (за исключением хозяйственного управления, когда недвижимым имуществом собственник управляет самостоятельно) необходимо заключать договор между управляющим недвижимостью и собственником сроком на один год и более (рекомендуется более длительный срок, так как минимальный срок, в течение которого целесообразно проводить догосрочные инвестиции в объект недвижимости - пять лет)
Передача части функций собственника, связанных с эксплуатацией недвижимого имущества, по договору подряда сторонней компании (аутсорсинг) или передача объекта в оперативное управление по договору поручения, либо агентскому договору больше всего подходит для решения конкретных задач по управлению недвижимостью Это следует из главной отличительной особенности передачи объекта по агентскому договору - возможность частичной передачи собственником (учредителем управления) своих пономочий относительно недвижимого имущества управляющему недвижимостью (управляющей компании) Управление недвижимостью, при передаче объекта по агентскому договору, как правило, сводится к выпонению управляющей компанией отдельных функций по управлению (например, по сдаче в аренду свободных площадей, технической эксплуатации недвижимого имущества и других)
Передача объекта в управление по договору аренды с правом передачи в субаренду наиболее целесообразна для случаев, когда учредитель управления заинтересован в получении стабильного фиксированного дохода от управления недвижимостью При передаче объекта по договору аренды обязанность по проведению текущего ремонта, а также в случае договоренности и капитального ремонта, объекта перекладывается на арендатора - управляющую компанию, так как последняя прямо заинтересована в улучшении состояния объекта для его коммерческого использования Расходы управляющей компании на ремонт, по договоренности сторон, можно засчитывать в счет арендной платы Доходы управляющей компании от использования объекта дожны окупать расходы по уплате арендной платы, а также по ремонту и содержанию объекта, осуществляемые при данном способе из собственных средств
Документ
Субъект рынка недвижи мости
ПОНОМОЧИЯ
Хозяйственное управление (собственник)
Устав и другие внутренние документы
Подразделе ние отдел (компании собственника)
Facility management j (управление инфраструктурой) j
Property management (управление собственностью)
Аутсорсинг (outsourcing)
Оперативное управление
Агенте ий договор
Договор поручения
Договс Р П од ряд а
Зксплуати рующая компания
Эксплуатирующая или управляющая компания
Управление арендой или субарендой
Договор аренды субаренды
Управляющая компания
Asset management (управление активами)
Совместное предприятие
Договор о совместной деятельности
Управляющая компания
Доверительное управление
Управление финансами
Договор доверительного управления
Доверительный управляющий
Пономочия собственника ( Г^4^ ) и управляющего недвижимостью { )
Паевой инвестицион ныи фонд (закрытый)
Контроль над РАСХОДАМИ
Контроль над ДОХОДАМИ
Право принятия стратегических решении
Рисунок 1 Типология форм взаимодействия собственника невижимого имущества и управляющего недвижимостью,
распределение их пономочий в каждой из форм
Управление недвижимостью путем создания совместного предприятия, в которое в качестве вклада в уставной капитал вносится недвижимое имущество или которому объект недвижимости передается в аренду, является наиболее целесообразным при необходимости разделить затраты на эксплуатацию объекта недвижимости, а также риски, возникающие при управлении недвижимостью, между учредителем управления и управляющим недвижимостью Кроме того, управлять недвижимостью совместно можно без создания совместного предприятия - через заключение договора о совместной деятельности, который предполагает непосредственное участие учредителя управления в управлении недвижимостью
Доверительное управление является наиболее подходящим способом для догосрочного управления недвижимостью, с передачей объекта управляющей компании, но сохранением за учредителем управления права собственности на объект управления В этом случае учредитель управления передает все функции по эксплуатации и управлению недвижимостью управляющей компании и получает возможность с оговоренной периодичностью получать доход за вычетом расходов, связанных с технической эксплуатацией недвижимого имущества, и вознаграждения управляющей компании
Относительно новым способом является передача объекта по договору о доверительном управлении закрытым паевым инвестиционным фондом Такой способ применяется в случаях, когда для наиболее эффективного использования недвижимого имущества нескольких учредителей управления необходимо его объединение (например, различных собственников помещений в здании, либо собственников нескольких зданий, в совокупности представляющих комплекс функционально взаимосвязанных объектов) Основным преимуществом данной формы являются льготы по налогу на прибыль, который выплачивается, только в случае продажи учредителем управления своего пая, то есть отсутствует двойное налогообложение К отрицательным сторонам данной формы относится факт образования общей долевой собственности участников закрытого паевого инвестиционного фонда на недвижимое имущество, переданное в качестве паев, а также невозможность выделения кем-либо из участников своей доли в натуре
Многообразие возможных форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью, а также схем управления недвижимостью связано, прежде всего, с тем, что теоретически наиболее развитая из форм - оказание услуг на основе договора доверительного управления - является не всегда наиболее эффективной с учетом состояния правового регулирования доверительного управления, налогового законодательства, индивидуальных особенностей недвижимого имущества, уровня доверия собственника по отношению к управляющему недвижимостью и прочих причин При этом исходной точкой при выборе оптимальной формы взаимодействия собственника и управляющего недвижимостью при передаче в управление того или иного объекта недвижимости является определение стратегических целей управления недвижимым имуществом для каждого основных участников рынка недвижимости, указанных на рис 2
Главной целью инвесторов является наработка результатов на вложения в недвижимость, а именно максимизация доходов, получаемых от недвижимого имущества, увеличение стоимости и диверсификация портфеля недвижимости, направленная на снижение потенциальных рисков
В свою очередь частные собственники формируют крупные портфели недвижимости, специализируясь на конкретном функциональном назначении недвижимости (например, офисная) и концентрируясь на одном из секторов рынка (например, аренда офисов класса А) Такой подход создает условия для использования эффекта масштаба в период эксплуатации недвижимого имущества, что позволяет
минимизировать расходы, связанные с технической эксплуатацией недвижимого имущества, сохранять стоимость портфеля недвижимости и внедрять единое стратегически ориентированное управление портфелем недвижимости
Сохранение недвижимости или создание возможности ее последующего воспроизводства
Сохранение стоимости недвижимости и минимизация расходов на эксплуатацию
Количественная цель_
Поддержание первоначального состояние недвижимости
Качественней цель
Рис) но к 2 Стратегические цели управления недвижимым имуществом основных участников рынка недвижимости (УН* - управляющий недвижимостью)
В связи с увеличением объемов недвижимости на рынке и ростом конкуренцией между основными участниками рынка недвижимости, продожают наращивать свои позиции пользователи недвижимости (посетители торговых центров, арендаторы офисных помещений, постояльцы гостиниц и другие), которые оказывают существенное влияние на профессиональных участников рынка недвижимости через свои цели минимизация расходов, связанных с поиском, выбором и использованием объектов недвижимости в своей жизнедеятельности, и использование самой качественной недвижимости
Целесообразность передачи недвижимого имущества в управление профессиональному управляющему недвижимостью определяется в результате комплексного анализа факторов внешней и внутренней среды, представленных на рис 3 и оказывающих влияние на принятие решения о такой передачи и на тактические цели управления недвижимым имуществом
Под факторами внешней среды (рис 3) понимаются те факторы, на которые не могут воздействовать каждый из основных участников рынка недвижимости самостоятельно Их воздействие определяется, прежде всего, политическими и экономическими тенденциями, проявляющимися на рассматриваемом этапе развития общества, и осуществляется с помощью действующих на территории России законодательства Развитие научно-технического прогресса также оказывает влияние на деятельность предприятия и его взаимоотношения с внешней средой
Факторы внутренней среды (рис 3) характеризуют объект недвижимости, а именно его индивидуальные особенности местоположение, функциональное назначение, физическое и техническое состояние объекта, его конструкций и инженерных систем, право собственности на объект и занимаемый им земельный участок, рыночную стоимость объекта на момент исследования, рыночная ниша, которую занимает объект на рынке недвижимости и другие
После определения и структурирования стратегических и тактических целей управления недвижимостью, проведения всестороннего и детального анализа факторов внешней и внутренней среды, оказывающих влияние на управление недвижимостью собственником или управляющим недвижимостью разрабатываются варианты форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющей компанией, а
Увеличение профессиональности лояльности и мотивация персонала его координация
Планирование, организация и контроль осуществления бизнес процессов направленных на достижение поставленных целей инвестора или собственника недвижимости Достижение разного рода лидерства (в издержках, в выручке и др) при работе с недвижимостью
Обеспечение бизнес-процессов финансами и учётом,персоналом юридическим сопровождением и другим
Повышение конкурентоспособности недвижимости инвестора собственника или пользователя недвижимости
Повышение узнаваемости образа объекта недвижимости для участников рынка и его престижа
Рисунок 3 Факторы внешней (верхняя грань куба) и внутренней (права грань куба) среды, оказывающие внянне на тактические цели управления недвижимым имуществом
В большинстве случаев порядок определения эффективной формы такого взаимодействия и схемы управления конкретным объектом недвижимости собственнику, не имеющему соответствующих профессиональных знаний или опыта, не понятен, по причине отсутствия общепринятых показателей эффективности управления недвижимостью и методик их оценки Именно это и является актуальной проблемой, мешающей собственнику принимать обоснованные и действенные решения в целях развития своего недвижимого имущества и, одновременно, препятствующей развитию рынка управления недвижимостью
также - схем управления недвижимым имуществом
с; га о; та I ПРОИЗВОДСТВО а; го 1К го
с го (производственные О со I
X О) Ч а1 о О составляющие) О. С= I в
МАРКЕТИНГ | связи с общественностью
В результате этого собственник вынужден принимать решение интуитивно или доверятся управляющему недвижимостью, что с теоретической точки зрения является ненаучным подходом, а с практической - экономически нецелесообразным подходом, поскольку управляющий недвижимостью, помимо интересов собственника, стремится реализовать собственные коммерческие цели либо цели управляющей компании, которую он представляет
В результате этого собственник вынужден принимать решение интуитивно или доверятся управляющему недвижимостью, что с теоретической точки зрения является нена>чным подходом, а с практической - экономически нецелесообразным подходом, поскольку управляющий недвижимостью, помимо интересов собственника, стремится реализовать собственные коммерческие цели либо цели управляющей компании, которую он представляет
По этой причине в диссертационном исследовании предлагается метод комплексной оценки эффективности схемы управления объектом недвижимости, помогающий собственнику оценить и затем обоснованно выбрать эффективную схему управления недвижимостью Метод основан на показателях эффективности управления недвижимостью Перечень показателей составлен с использованием метода экспертных оценок и методов типа мозговой атаки
Показатели, влияющие, с точки зрения опрошенных и проанкетированных экспертов, на процессы управления недвижимостью, способствующие и препятствующие эффективному управлению, разбиты на четыре подгруппы
I Показатели, характеризующие управленческий и кадровый потенциал (далее - менеджмент)
II Показатели, характеризующие экономический потенциал (далее -экономика)
III Показатели, характеризующие рыночный потенциал (далее - маркетинг)
IV Показатели, характеризующие физический (технический) и производственный потенциал (далее - производство)
Каждой подгруппе эксперты установили весовое значение (важность), а затем -важность каждого показателя подгруппы при положительных и отрицательных влияниях При э1ом оценка фактического значения каждого показателя осуществляется не по единичному состоянию, а в диапазоне пяти качественных состояний, которыми можно оценить влияние каждого показателя на процесс управления недвижимостью, а именно
- весьма благоприятное состояние (далее - ВБ),
- благоприятное состояние (далее - Б),
- умеренное состояние (далее - У),
- неблагоприятное состояние (далее - НБ),
- весьма неблагоприятное состояние (далее - ВН)
После этого в каждой подгруппе определяются диапазоны изменения, соответствующие пяти дискретным уровням их воздействия на процессы управления недвижимостью ВБ - 1, Б - 4 (или 3), У - 8 (или 6), НБ - 18 (или 9), ВБ - 32 (или 18) Далее определяется интегральная оценка влияния двух подгрупп суммированием балов по каждому из установленных дискретных состояний, относящихся соответственно к первой и второй подгруппе, затем аналогично - к третьей и четвертой подгруппе (рис 4а) и в соответствии с пятью дискретным уровнями определяются пять качественных состояний (зон) для двух полученных интегральных оценок (рис 46) Затем для получения одного из интервалов результирующих оценок для конкретного состояния, отражающего влияние четырех подгрупп, суммируются максимальные и минимальные интегральные оценки, соответствующие этому состоянию
а) Определение интегральных оценок для I и II подгрупп, а также-для III и IV подгрупп:
I. МЕНЕДЖМЕНТ III. МАРКЕТИНГ
Параметры ВБ Б 3V У Н ВН 1&4/ ВН н у Ч<6 Б +3 ВБ W I Параметры
ВБ 1 1+1 1+3 1+6 1+9 1+18 1+18 1+9 1+6 1+3 2 1 ВБ
S X 4+3 4+6 4+9 4+18 4+18 4+9 4+3 о СП
Б 4 ...... 4+$ 4 Б F о et
Е О 8+6 8+9 8+18 8+18 8+9 8+6 о со
X о ы У 8 ........- > С 8 У со X
о 18+9 18+18 18+18 18+9 CL С
Н 18 18 Н >
32+18 32+18
ВН 32 1 Г 32 ВН
б) Пять качественных состояний (зон) для двух интегральных оценок (треугольников):
в) Результирующее воздействие всех четырех подгрупп:
шШшк - Крайне неблагоприятная зона
/ 76-86 kl-W - Неблагоприятная зон
I 85-72 / 39-58 у . А - Умеренная зона 6-44\
/ / / / \ - благоприятная / 57-60 / 33-46 / 20-32 /M4-20V зона
^ 52-54^/г8-54 у/1526^| J4 -Весьма благоприятная
Рисунок 4 (а, б, в). Графическая интерпретация, илюстрирующая метод комплексной оценки эффективности управления недвижимостью
Так, например, если оценивается умеренное состояние (У), то одна из результирующих оценок влияния четырех подгрупп, относящаяся к этому состоянию, будет лежать в интервале 26-44 бала (рис 4в), те 1УДДД =У|ДДД+У2м,ш= 13+13=26 и ХУмах =У|Дах+У2шх=22+22=44
После оценки проведенной данным методом схема управления недвижимостью, попадающая в зоны благоприятствования (ВБ или Б), считается эффективном, в умеренную зону (У) считается пригодной для использования, в другие зоны (НБ или ВН) - такая схема управления данным объектом является непригодной или крайне неэффективной
III ВЫВОДЫ И ПРЕЛОЖЕНИЯ
1 Эффективное управление недвижимым имуществом представляет собой одну из форм профессионализации управления недвижимостью, что обусловлено поступательным развитием рынка недвижимости и действием общеэкономического закона разделения труда Это диалектический процесс взаимного развития управления как вида деятельности одного из основных субъектов рынка недвижимости и объекта недвижимости
2 Профессиональное управление недвижимостью включено в систему рыночных отношений для выпонения важных и сложных функций, связанных с регулированием спроса и предложения на рынке недвижимости, а именно социально-экономическая сущность состоит в удовлетворении потребностей и интересов одного из основных субъектов рынка недвижимости в выгодном, устойчивом и качественном владении, пользовании и распоряжении недвижимым имуществом Последнее характеризует эффективность в управлении недвижимым имуществом двойственно не только как относительная эффективность, определяющаяся отношением экономического эффекта (дохода, полученного субъектом от объекта недвижимости) к затратам (расходам, связанным с созданием и эксплуатацией объекта недвижимости) и характеризующаяся стремлением субъекта повысить эффективность за счет максимизации доходов или минимизации расходов, но и как абсолютная эффективность, обуславливающаяся правильностью определения, механизмом и понотой реализации стратегических целей субъекта, направленных на всестороннее раскрытие стратегического потенциала объекта недвижимости
3 Разработанная классификация стратегических целей управления недвижимостью для каждого из основных субъектов рынка недвижимости (управляющего недвижимостью, собственника, инвестора и пользователя недвижимости) позволяет повысить управленческий потенциал развития недвижимого имущества, под которым понимается сложный многоступенчатый процесс управления объектом недвижимости, направленный на использование эффективной формы взаимодействия с управляющим недвижимостью и достижение стратегических целей
4 Успешная реализация стратегических целей управления недвижимым имуществом достигается посредством системного воздействия управляющим недвижимостью на объект недвижимости на всех стадиях его жизненного цикла и во взаимодействии с основными субъектами рынка недвижимости, вступающих во взаимоотношения между собой по поводу этого объекта При этом порядок определения целей и применения системного подхода базируется на анализе и строгом учете динамичности факторов внешней и внутренней сред, оказывающих непосредственное влияние на объект и субъект управления
5 Управление недвижимым имуществом выделилось в новый сегмент рынка недвижимости и требует от профессиональных управляющих недвижимостью либо
управляющих компаний выработки единых концептуальных подходов по управлению недвижимостью, способствующих основным субъектам рынка проявлять свои конкурентные преимущества, а также демонстрировать возможности и опыт достижения целей управления в соответствии с установившимися принципами, правилами, стандартами или методиками
6 Одной из основных проблем, препятствующих развитию управления недвижимостью в России, является неподготовленность собственника недвижимого имущества к процедуре определения эффективной формы его взаимодействия с управляющим недвижимостью, а также выбора оптимальной схемы управления объектом недвижимости Это обусловлено отсутствием нормативных документов, стандартов, методик, правил и принципов, регламентирующих процесс оценки эффективности управления недвижимым имуществом
7 Разработанная типология форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью, существующих на рынке недвижимости, позволяет не только определить пономочия собственника и управляющего недвижимостью относительно принятия решений и контроля над расходами и доходами недвижимого имущества, но и систематизировать и агоритмизировать процесс передачи недвижимого имущества в управление, но и разработать показатели, основывающиеся на многочисленных факторах внешних и внутренних сред, препятствующих или способствующих эффективному управлению недвижимостью
8 Показатели эффективности управления недвижимостью, разработанные на основе тактических целей управления недвижимостью и системы сбалансированных показателей отличаются универсализмом и инновационностью Применение данных показателей в практике управления недвижимостью способствует улучшению процесса управления, помогает понять и точнее сформулировать задачи управления применительно к конкретному объекту недвижимости
9 Приведенный в работе методический подход, анализирующий экономические показатели объекта недвижимости, его маркетинговый потенциал, физические (технические) показатели объекта недвижимости и производственные показатели управляющей компании, а также показатели, характеризующие управленческий и кадровый потенциал, позволяет комплексно оценить эффективность управления объектом недвижимости с учетом целей собственника недвижимого имущества и управляющего недвижимостью Рассмотренный пример использования предлагаемого методического подхода описывает процесс анализа, разработки тактики и стратегии управления недвижимостью, оценки финансово-экономических показателей и принятия управленческого решения в отношении формы взаимодействия собственника недвижимого имущества и управляющим недвижимостью, а также выбора оптимальной схемы управления его объектом недвижимости, направленной на дальнейшее развитие недвижимого имущества
IV Опубликованные работы, отражающие основные результаты диссертации
1 Морус И В (учебник, колектив авторов, под общей редакцией д-ра экон наук, проф М Л Разу) Управление коммерческой недвижимостью - М КНОРУС, 2007 - 15 п л , в том числе принадлежит соискателю - 2,6 п л ,
2 Морус И В (тезисы доклада) Проблемы управления многофункциональными комплексами // Реформы в России и проблемы управления - 2004 Материалы 19-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Вып 1/ГУУ - М , 2004 - 0,3 п л ,
3 Морус И В (статья) Современный офис - успех каждой компании // Современный офис Организация Обеспечение Эксплуатация - М , Декабрь 2004 - 0,4 п л ,
4 Морус И В (тезисы доклада) Управление недвижимым имуществом при реструктуризации корпорации // Реформы в России и проблемы управления -2006 Материалы 21-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Вып 1/ГУУ - М , 2006 - 0,2 п л ,
5 Морус И В (статья) В поисках лучшего офиса // Современный офис Организация Обеспечение Эксплуатация - М, Апрель 2006 - 0,4 п л ,
6 Морус И В (тезисы доклада) Управление корпоративной недвижимостью, как непрофильный вид деятельности // Актуальные проблемы управления - 2006 Материалы 11-ой Международной научно-практической конференции Актуальные проблемы управления - 2006 Вып 1/ГУУ - М , 2006 - 0,3 п л ,
7 Морус И В (статья колектива авторов) Реестр корпоративного масштаба // Газовая промышленность - Январь 2007 - 0,4 п л, в том числе принадлежит соискателю - 0,2 п л ,
8 Морус И В (тезисы доклада) Управление непромышленной недвижимостью в крупных компаниях // Реформы в России и проблемы управления - 2007 Материалы 22-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Вып 1/ГУУ -М,2007 -0,2 пл
По дп в печать 22 09 2008 Формат 60x90/16 Объем 10пл Бумага офисная Печать цифровая
Тираж 50 экз Заказ № 715
ГОУВПО "Государственный университет управления" Издательский дом ГОУВПО "ГУУ"
109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд 106 Тел/факс (495) 371-95-10, e-mail dinc@guuru www guu ru
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Морус, Игорь Владимирович
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. Теоретические основы функционирования рынка управления недвижимостью.
1.1. Актуальные тенденции и особенности развития российского рынка управления недвижимостью.
1.2. Основные субъекты рынка недвижимости и объекты управления.
1.3. Управляющая компания, как субъект управления в системе управления недвижимостью.
ГЛАВА 2. Методические основы управления недвижимым имуществом.
2.1. Классификация стратегических целей управления недвижимым имуществом.
2.2. Системный подход в управлении недвижимым имуществом и принципиальная схема управления недвижимостью.
2.3. Типология форм взаимодействия собственника недвижимого имущества и управляющего недвижимостью.
ГЛАВА 3. Реализация метода комплексной оценки эффективности управления недвижимым имуществом.
3.1. Сущность метода комплексной оценки эффективности управления недвижимым имуществом.".
3.1.1. Факторы внешней и внутренней среды, препятствующие или способствующие эффективному управлению недвижимым имуществом.
3.1.2. Порядок расчёта показателей, оценивающих эффективность управления недвижимым иуществом.
3.1.3. Агоритм определения интегральных оценок эффективности управления недвижимым имуществом.
3.2. Реализация метода на примере оценки эффективности управления непромышленными объектами корпоративной недвижимости (г. Сочи).
3.3. Реализация метода на примере оценки эффективности управления многофункциональным комплексом недвижимости (г. Москва).
Диссертация: введение по экономике, на тему "Методические основы эффективного управления недвижимым имуществом"
В настоящее время этап первичного формирования рынка недвижимости в российской экономике можно считать завершенным. Результатом данного этапа стало появление основных участников рынка недвижимости и постоянно развивающихся экономических отношений между ними, связанных с реализацией различных проектов в области девелопмента и последующей эксплуатации недвижимого имущества.
Следующий этап Ч этап консолидации, который характеризуется объединением инвесторами наиболее значимых недвижимых активов различного функционального назначения в группах компаний корпоративного типа, формированием собственниками крупных портфелей специализированной недвижимости, увеличением объёмов недвижимости на рынке и ростом конкуренции между основными участниками рынка недвижимости.
Таким образом, происходит экстенсивный рост рынка недвижимости (рост объема вводимых в эксплуатацию площадей вследствие неуменьшающегося спроса) и качественное развитие рынка недвижимости (улучшение качества создаваемых, предоставляемых в аренду или продаваемых объектов недвижимости). При этом всё большую актуальность приобретает относительно новая сфера деятельности на рынке недвижимости России Ч управление недвижимостью, а также профессиональные участники этой сферы - управляющие недвижимостью или управляющие компании, которые управляют не только собственной недвижимостью, но и недвижимостью различных институциональных и частных инвесторов или собственников.
Однако анализ российского рынка недвижимости и практический опыт автора свидетельствует о том, что определение и реализация целей управления недвижимостью является сложной многофакторной проблемой для управляющего недвижимостью, поскольку это сопряжено с территориальной, архитектурной, функциональной индивидуальностью каждого объекта недвижимости, что в свою очередь влияет на правильность принятия решений относительно выбора формы взаимодействия управляющего недвижимостью с собственником недвижимого имущества: оперативное управление, аутсорсинг, управление арендой (или субарендой), доверительное управление и другие.
Кроме того, для реализации целей управления недвижимостью принципиальным является выбор схемы управления недвижимостью, сделанный собственником в зависимости от следующих параметров:
- уровня управления (оперативного, тактического или стратегического), на котором управляющему недвижимостью поручено принимать решения;
- функций управления, частично или поностью переданных собственником управляющему недвижимостью;
- пономочий, предоставленных собственником управляющему: недвижимостью в части контроля над расходами, осуществляемыми в период эксплуатации объекта недвижимости, и контроля над доходами, получаемыми от использования недвижимого имущества;
- потенциальных целей, поставленных собственником перед * управляющим недвижимостью;
- профессионализма и опыта управляющего недвижимостью, основывающего на управлении сравнительно схожими объектами.
Разработка методических основ эффективного управления недвижимым имуществом за счёт использования обоснованно лучших форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схем управления недвижимостью является актуальной задачей. Ее актуальность обусловлена отсутствием нормативных документов, принципов, правил, стандартов или методик, регламентирующих процесс оценки эффективности управления недвижимым имуществом, что затрудняет процедуру выбора оптимальной формы взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схемы управления объектом недвижимости.
Предлагаемые в работе формы взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схемы управления объектом недвижимости предусматривают не только агоритмизацию процессов передачи недвижимого имущества в управление, но и разработку показателей, основывающихся на многочисленных факторах, препятствующих или способствующих эффективному управлению недвижимостью.
Актуальность рассматриваемых в работе методических основ эффективного управления недвижимым имуществом усиливается еще и тем, что это предусматривает привлечение к оценке эффективности управления недвижимостью других участников рынка недвижимости (помимо собственника и управляющего недвижимостью могут привлекаться консатинговые компании, агентства недвижимости, агентства оценщиков и другие) и сотрудников управляющей компании, что существенным образом >* усиливает мотивацию к эффективной работе.
Обобщение результатов анализа рынка относительно существующих форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схем управления недвижимостью, выпоненное автором, , позволило выявить и систематизировать основные формы взаимодействия и схемы управления недвижимостью и обосновать метод комплексной оценки эффективности управления недвижимостью. Данный метод совмещает преимущества оценки управления недвижимостью с использованием множества разнородных показателей эффективности управления недвижимостью и позволяет подготовить собственника недвижимого имущества к принятию обоснованного выбора оптимальной схемы управления его объектом недвижимости и формы его взаимодействия с управляющим недвижимостью.
Таким образом, актуальность диссертационного исследования обусловлена необходимостью решения обозначенных выше проблем и подготовки специального методического подхода для принятия обоснованного решения о выборе формы взаимодействия управляющего недвижимостью с собственником недвижимого имущества (либо инвестором, либо пользователем недвижимости) и схемы управления объектом недвижимости с учётом целей собственника и индивидуальных особенностей каждого объекта недвижимости (либо портфеля недвижимости).
Следует отметить, что проблемы управления и анализа рынка недвижимости, оценки эффективности управления недвижимостью, развития недвижимого имущества и управляющих компаний постоянно находятся в поле зрения отечественных и зарубежных учёных. Здесь необходимо выделить труды: С.И. Абрамова, А.Н. Асаула, А.Р. Галеева, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, А.Г. Грязновой, В.В. Захарченко, Н.В. Ивановой, С.Н. Максимова, Е.С. Озерова, M.JL Разу, H.A. Фалькевича, A.C. Харламова, В.Д. Шапиро, Р. Гровера, Д. Коттса, Р. Пейзера, А. Фрея, А. Шмитца.
В то же время, вопросы посвященные формам взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью, схемам управления недвижимостью и методикам, позволяющим оценить эффективность управления недвижимым имуществом, рассмотрены пока недостаточно, что во многом определяет актуальность настоящего диссертационного исследования.
Цель диссертационного исследования состоит в теоретическом анализе форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схем управления недвижимостью, а также в обосновании методического подхода, позволяющего оценить эффективность управления недвижимым имуществом.
Для достижения указанной цели в диссертационном исследовании поставлены и решены следующие задачи:
- проанализировано текущее состояние и тенденции на рынке в сфере управления недвижимостью;
- выявлены основные субъекты рынка недвижимости и факторы внутренней и внешней среды, оказывающие влияние на управление недвижимостью;
- классифицированы объекты управления недвижимостью (по функциональному назначению, площади и классу);
- определено место и предметная область деятельности управляющих компаний среди основных субъектов рынка недвижимости;
- выявлены существующие на рынке недвижимости формы взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схемы управления объектом недвижимости;
- обоснован методический подход, позволяющий оценить эффективность управления недвижимым имуществом и помогающий применять обоснованный выбор в пользу той или иной схемы управления объектом недвижимости.
Объектом исследования являются основные субъекты рынка а недвижимости и профессиональные управляющие недвижимостью, а также возникающие между ними организационные отношения, направленные на -эффективное управление недвижимым имуществом.
Предметом исследования являются совокупность теоретических и практических вопросов по методике оценке эффективности управления недвижимым имуществом и выбору оптимальной схемы управления объектом недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования послужили научные основы управления, принципы системного и ситуационного подхода в управлении, методологии управления проектом и недвижимостью, нормативно-правовые документы, регламентирующие деятельность участников рынка недвижимости, отчеты ведущих консатинговых компаний в сфере управления недвижимостью, подходы в управлении недвижимостью Института управления недвижимостью (ШЕМ), стандарты единой системы профессионального управления недвижимостью Повожского антикризисного института, а также труды отечественных и зарубежных ученых по проблематике диссертационного исследования.
Научная новизна диссертационной работы заключается в обосновании методических рекомендации по оценке эффективности управления недвижимым имуществом и выбору оптимальной схемы управления объектом недвижимости.
В частности, получены следующие новые научные результаты:
- определены и классифицированы качественные и количественные цели управления недвижимостью для каждого из основных субъектов рынка недвижимости (собственника, инвестора, пользователя недвижимости, управляющего недвижимостью или управляющей компании);
- даны рекомендации по стратегически ориентированному и системному управлению недвижимым имуществом;
- систематизированы существующие на рынке недвижимости и ~ определены перспективные формы взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схемы . управления объектом;
- определены пономочия собственника и управляющего недвижимостью относительно принятия решений и контроля над расходами и доходами недвижимого имущества в каждой из выявленных форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью;
- определены и обоснованы показатели эффективности управления недвижимостью;
- обоснован и апробирован метод комплексной оценки эффективности управления объектом недвижимости с учётом интересов собственника недвижимого имущества и управляющего недвижимостью.
Достоверность научных результатов основывается на репрезентативности использованного массива исходной информации и обусловлена соблюдением существующих в практике подходов в управлении недвижимостью, а также положительной оценкой частичной апробации результатов исследования в практике управляющих компаний и подразделений крупных компаний, занимающихся управлением недвижимостью.
Значение научных результатов для теории и практики. Предложенные в диссертации методические положения развивают методологию управления недвижимостью. Вместе с тем, полученные автором результаты обосновывают необходимость использования в практике управления недвижимостью научного подхода при принятии решений о выборе схемы управления объектом недвижимости и оценке эффективности управления недвижимым имуществом. Результаты диссертационного исследования частично внедрены в практику работы управляющих компаний и подразделений крупных компаний, занимающихся управлением недвижимостью.
Апробация результатов исследования. В ходе выпонения диссертационной работы основные ее положения обсуждались на научно-практических форумах и конференциях, в том числе:
- 21-ая Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления (1-2 марта 2006 г.), Россия, г. Москва;
- Ежегодный семинар-совещание Вопросы управления имущественным комплексом ОАО Газпром и его дочерних обществ (20-25 сентября 2006 г.), Россия, г. Анапа;
- 11-ой Международной научно-практической конференции Актуальные проблемы управления - 2006 (25-26 октября 2006 г.), Россия, г. Москва;
- 22-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления (2728 февраля 2007 г.), Россия, г. Москва;
- Ежегодный семинар-совещание Вопросы управления земельно-имущественным комплексом ОАО Газпром и его дочерних обществ (10-16 сентября 2007 г.), Россия, г. Сочи.
Публикации. По теме диссертации в открытой печати опубликовано 8 работ, общим объемом 17,3 п.л., в том числе 1 учебник объемом 15 п.л., 7 статей и тезисов докладов общим объемом 2,3 п.л., в том числе принадлежит соискателю - 4,7 п.л.
Работы посвящены анализу рынка недвижимости, деятельности управляющих компаний, целям управления недвижимостью, управлению недвижимым имуществом при реструктуризации компании, управлению многофункциональной недвижимостью, управлению арендной недвижимостью.
Структура и объем работы. Диссертация изложена на 153 страницах печатного текста, включает 19 рисунков, 12 таблиц и состоит из введения, трех глав, выводов и списка использованной литературы.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Морус, Игорь Владимирович
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
1. Эффективное управление недвижимым имуществом представляет собой одну из форм профессионализации управления недвижимостью, что обусловлено поступательным развитием рынка недвижимости и действием общеэкономического закона разделения труда. Это диалектический процесс взаимного развития одного из основных субъектов рынка недвижимости (собственника, инвестора, пользователя недвижимости, управляющего недвижимостью или управляющей компании) и объекта недвижимости.
2. Профессиональное управление недвижимостью включено в систему рыночных отношений для выпонения важных и сложных функций, связанных с регулированием спроса и предложения на рынке недвижимости, социально-экономическая сущность которых состоит в удовлетворении потребностей и интересов одного из основных субъектов рынка недвижимости в выгодном, устойчивом и качественном владении, пользовании и распоряжении недвижимым имуществом.
Последнее характеризует эффективность в управлении недвижимым имуществом не только как относительная эффективность, определяющаяся отношением экономического эффекта (дохода, полученного субъектом от объекта недвижимости) к затратам (расходам, связанным с созданием и эксплуатацией объекта недвижимости) и характеризующаяся стремлением субъекта повысить эффективность за счёт максимизации доходов или минимизации расходов, но и как абсолютная эффективность, которая обуславливается правильностью определения и понотой реализации стратегических целей субъекта, направленных на всестороннее раскрытие потенциала объекта недвижимости.
3. Разработанная классификация стратегических целей управления недвижимостью для каждого из основных субъектов рынка недвижимости позволяет повысить управленческий потенциал развития недвижимого имущества, под которым понимается сложный многоступенчатый процесс управления объектом недвижимости, направленный на выбор и использование эффективной формы взаимодействия с управляющим недвижимостью, оптимальной схемы управления объектом недвижимости и достижение целей управления.
4. Успешная реализация целей управления недвижимым имуществом достигается посредством системного воздействия управляющим на объект недвижимости на всех стадиях его жизненного цикла и взаимодействия с основными субъектами рынка недвижимости, вступающими во взаимоотношения между собой по поводу этого объекта. При этом порядок определения целей и применения системного подхода базируется на анализе и строгом учете динамики факторов внешней и внутренней среды, оказывающих непосредственное влияние на объект и субъект управления.
5. Управление недвижимостью выделилось в новый сегмент рынка недвижимости и требует от профессиональных управляющих недвижимостью выработки единых концептуальных подходов к управлению, которые позволяют основным субъектам рынка проявлять свои конкурентные преимущества, а также демонстрировать возможности и опыт достижения целей управления в соответствии с установившимися принципами, правилами и стандартами.
6. Одной из основных проблем, препятствующих развитию управления недвижимостью в России, является неподготовленность собственника недвижимого имущества к процедуре определения эффективной формы его взаимодействия с управляющим недвижимостью, а также выбора оптимальной схемы управления объектом недвижимости. Это обусловлено отсутствием нормативных документов, стандартов, методик и правил, регламентирующих процесс оценки эффективности управления недвижимым имуществом.
7. Разработанная типология форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью позволяет не только распределить пономочия между собственником и управляющим недвижимостью относительно принятия решений и контроля над расходами и доходами недвижимого имущества, но и систематизировать и агоритмизировать процесс передачи недвижимого имущества в управление. Кроме того, это позволяет разработать показатели эффективности управления недвижимостью, основывающиеся на многочисленных факторах внешней и внутренней среды, препятствующих или способствующих эффективному управлению недвижимостью.
8. Показатели эффективности управления недвижимостью разрабатываются на основе тактических целей управления недвижимостью и системы сбалансированных показателей, отличаются универсализмом и инновационностью. Применение данных показателей в практике управления недвижимостью способствует улучшению процесса управления, помогает понять и точнее сформулировать задачи управления применительно к конкретному объекту недвижимости.
9. Приведенный в работе методический подход, анализирующий экономические показатели объекта недвижимости, его маркетинговый потенциал, физические (технические) показатели объекта недвижимости и производственные показатели управляющей компании, а также показатели, характеризующие управленческий и кадровый потенциал, позволяет комплексно оценить эффективность управления объектом недвижимости с учётом целей собственника недвижимого имущества и управляющего недвижимостью.
Рассмотренные примеры использования предлагаемого методического подхода описывают процессы анализа, разработки тактики и стратегии управления недвижимостью, оценки финансово-экономических показателей и принятия управленческого решения в отношении эффективной формы взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью, а также выбора оптимальной схемы управления объектом недвижимости, направленной на дальнейшее развитие недвижимого имущества.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Морус, Игорь Владимирович, Москва
1. Ардемасов Е.Б., Горбунов А А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью. / Под редакцией Горбунова A.A. Ч СПб.: 1997.
2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004.
3. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью, СПб: Питер, 2001.
4. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Ч М.: Питер, 2000.
5. Бандурин A.B., Дроздов С.А., Кушаков С.Н. Проблемы управления корпоративной собственностью. -М.: Буквица, 2000.
6. Белых JI.П. Формирование портфеля недвижимости. Ч М.: Финансы и статистика, 1999.
7. Бережная О. Двадцать пять живых девелоперов. // Эксперт, № 41 (253), 2000.
8. Боумен К. Стратегия на практике. СПб.: Питер, 2003.
9. Васина A.A. Финансовая диагностика и оценка проектов. СПб.: Питер, 2004.
10. Вечер Н.Ф., Ольховский A.A. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. Ч СПб.: Бизнес-пресса, 2005.
11. Витрянский В.В., Козырь О.М. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Ч М.: Статут, 2004.
12. Воков A.A. Учет, регистрация, оценка и налогообложение недвижимости в Российской Федерации. // Управление собственностью, № 4, 2000.
13. Галеев А.Р. Управление недвижимостью профессиональный подход // статья руководителя Центра изучения проблем эффективного управления недвижимостью Повожского антикризисного института.
14. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. Ч 2-е изд., перераб. и доп. Ч М.: Издательско-книготорговый центр Маркетинг, 2002.
15. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет. Учебник. -М.: Кнорус, 2006.
16. Грабовый П.Г., Кулаков Ю.Н., Лукманова И.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью. Учебник / Под общ. ред. проф. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд. АСВ, 1999.
17. Градостроительный кодекс Российской Федерации (в действующей редакции).
18. Гражданский кодекс Российской Федерации (в действующей редакции).
19. ГрановаИ.В. Оценка недвижимости. Учебное пособие. СПб.: Питер, 2001.
20. Грибовский C.B. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001.
21. Григорьев В.В., ОстринаИ.А., РудновА.В. Управление муниципальной недвижимостью. Учебно-практическое пособие. -М.: Дело, 2001.
22. Гровер Р., Соловьев М.М. Введение в управление недвижимостью. Сборник трудов российско-британских проектов. М.: Паритет, 1997.
23. Гровер Р., Соловьев М.М. Управление недвижимостью. Ч М.: ВШПП, 2001.
24. Двуреченских В.А., Федоров А.Е. Стоимость недвижимости Ч М.: Книга и бизнес, 2002.
25. Девелопмент: Учебное пособие / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге. Под общ. ред. проф. И.И. Мазура. Ч М.: Экономика, 2004.
26. Друкер Питер Ф. Задачи менеджмента в XXI веке. Ч М.: Вильяме, 2000.
27. Дудин Е., Щукин А. Что такое девелопмент. // Монолит, № 2, 2001.
28. Жилищный кодекс Российской Федерации (в действующей редакции).
29. Завьялов A.A. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества. // Правовое регулирование рынка недвижимости, № 4(5) 2000.
30. Завьялов A.A. Организация государственного регулирования оборота недвижимого имущества. //Управление собственностью, № 2, 2003.
31. Закон РФ от 14 июля 1992 г. №3295-1 Об основах градостроительства в Российской Федерации.
32. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 Об основах федеральной жилищной политики.
33. Закон Санкт-Петербурга от 30 июня 2004 г. №334-51 О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга.
34. Захарченко В.В. Управление корпоративной недвижимостью. Ч М.: Русская полиграфическая группа, 2005.
35. Захарченко В.В., Соловьев М.М. Проблемы и практика управления корпоративной недвижимостью. // Управление собственностью, № 1, 2004.
36. Земельный кадастр. Теория. Методика. Практика. Учебное пособие // Под общ. ред. A.A. Варламова. М.: ГУЗ, 2000.
37. Земельный кодекс Российской Федерации (в действующей редакции).
38. Зубков Г.С., Стаханов В.Н. Рынок недвижимости. Ростов н/Д: Изд-во Рост, 1997.
39. Иванов В.В., Хан O.K. Модель муниципальной системы управления территориальным комплексом объектов недвижимости. // Менеджмент в России и за рубежом, № 2, 2005.
40. Каленкевич М. В. Экономика недвижимости. Инвестиции в недвижимость. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1999.
41. Каплан Р., Нортон Д. Сбалансированная система показателей. Ч М.: ЗАО Олимп-Бизнес, 2005.
42. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. -М.: Ось-89, 2005.
43. Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. Ч М.: Ось-89, 2005.
44. Ковальский М.И. Управление строительством: опыт США, Японии, Великобритании, ФРГ, Канады. Ч М.: Стройиздат, 1994.
45. Копылова В.В., Бедин Б.М. Экономика недвижимости. Учебное пособие. Иркутск: изд. БГУЭП, 2004.
46. Коттс Дэвид. Управление инфраструктурой организации. Пер. с англ. М.: ОАО Типография Новости, 2001.
47. Кошкин Л.И. О повышении эффективности управления государственной собственностью в природно-ресурсном секторе экономики. // Менеджмент в России и за рубежом, № 3, 2006.
48. Кошкин Л.И., Соловьев М.М., Киммельман С.А. Земельно-имущественные отношения и недропользование: основы управления. Ч М.: ВШПП, 2006.
49. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Ч СПб.: Лань, 2001.
50. Крымина О. Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию. Ч М.: 2004.
51. Кужелев И.Д., Стаханов В.Н., Чернышев М.А. Управление недвижимостью. Учеб.-практ. пособие. Ч М.: Дело, 2001.
52. Кущенко В.В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости. Ч М.: Норма, 2004.
53. Львов Д.С. Экономика развития. М.: Экономика, 2002.
54. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003.
55. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2000.
56. Максимов С.Н. Своевременно и актуально девелоперские компании пришли, чтобы остаться. // Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, № 64, сентябрь 2003.
57. Малеева Т.В. Земельные ресурсы крупного города. Методология системного управления. СПб.: СПбГИЭУ, 2005.
58. Маркетинговое исследование рынка офисной недвижимости г. Москвы // Отчет компании лNP Consulting, 2005.
59. Маршал В. Майер. Оценка эффективности бизнеса. Что будет после Balanced Scorecard? М., 2004.
60. Масянова H.H. Конкуренция на рынке недвижимости. М.: МАКС Пресс, 2004.
61. Масянова H.H. Рынок недвижимости. М.: МАКС Пресс, 2003.
62. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости. -М.: Вектор, 2006.
63. Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента. Пер. с англ. -М.: Дело, 1998.
64. Мильнер Б.З. Итоги и уроки. // Вопросы экономики, № 9, 2003.
65. Миронова H.H., Шутьков С.А. Экономика недвижимости. М.: Феникс, 2004.
66. Мишустин М. Роль кадастра объектов недвижимости в современном государстве. // Вопросы экономики, № 95 2005.
67. Молотков Ю.К. Системное управление социально-экономическими объектами и процессами. Новосибирск: Наука, 2004.
68. МонинА., ПлоткинаА.Р. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие. Хабаровск: РИЦХГАЭП, 2006.
69. Мороз JI.H. Организационно-правовые аспекты формирования кадастров и регулирования кадастровых отношений. // Государство и право, № 4, 1999.
70. МорусИ.В. В поисках лучшего офиса // Современный офис. Организация. Обеспечение. Эксплуатация. Ч М., Апрель 2006.
71. МорусИ.В. Современный офис успех каждой компании // Современный офис. Организация. Обеспечение. Эксплуатация. Ч М., Декабрь 2004.
72. Мягкова Т. Интелектуальные кадры // журнал лCommercial real estate: изд. Годихэм Инвестментс Лимитед, №10, октябрь 2003, с. 28-29.
73. Назаров В. Формирование требований к целям управления государственной недвижимостью. // Проблемы теории и практики управления, № 6, 2005.
74. Налоговый кодекс Российской Федерации (в действующей редакции).
75. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. Ч М.: Экзамен, 2000.
76. Обзор рынка коммерческой недвижимости. Итоги 2007 года. // Отчет компании лBlackwood, 2007.
77. Обзор рынка недвижимости // Отчет компании лNoble Gibbons, 2006.
78. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. Ч СПб.: Изд-во МКС, 2003.
79. Организация и методы оценки недвижимости. Учебник / Под. ред. В .И. Кошкина. М.: НКФ Экмос, 2002.
80. Организация оценки и налогообложение недвижимости. Под общ. ред. Дж. К. Эккерта, пер. с англ. A.B. Воронский, М., 1998.
81. Отношения собственности: теоретические основы и стратегия совершенствования. Рук. авт. кол. Д.С. Львов, А.Г. Поршнев. Ч М.: ГУУ, 2002.
82. Оценка недвижимости. Учебник / Под ред. ( А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. Ч М.: Финансы и статистика, 2003.
83. Оценка объектов недвижимости: теоретический и практический аспекты. Под ред. В .В. Григорьева, М.: Инфра-М, 1997.
84. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие // Отв. ред. В.М. Рутгайзер. М.: Дело, 1998.
85. Петров В.Н. Экономика недвижимости. Ч СПб.: Наука, 2003.
86. Полянский А.И. Недвижимость государственного собственника: управление и рынок. Ч М.: ВШПП, 2002.
87. Постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. №170 г. Москва. Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
88. Постановление Правительства Российской Федерации О государственном техническом учете и технической инвентаризации в
89. Российской Федерации объектов капитального строительства от 04.12.2000 № 921 (в действующей редакции).
90. Псарева Н.Ю. Ходинговые отношения: теоретические и методические аспекты. Ч М.: Издательский дом Высшее Образование и Наука, 2003.
91. Пшеничкин А.П. Экспертиза и управление недвижимостью. Введение в специальность. Учебно-методическое пособие. Ч Вогоград: ВогГАСА, 2002.
92. Разу М.Л., Воропаев В.И., Якутии Ю.В. и др. Управление программами и проектами. -М.: Инфра-М, 1999.
93. РазуМ.Л., Якутии Ю.В. Организация менеджмента. М.: Экономика и жизнь, 1994.
94. Райзберг Б.А. Государственное управление экономическими и социальными процессами. Учебное пособие. Ч М.: Инфра-М, 2005.
95. Райзберг Б.А., Буряк В.Ю. Методологические подходы к оценке эффективности управления государственной собственностью. // Управление собственностью, № 3, 2003.
96. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. -М.: Инфра-М, 1997.
97. Райзберг Б.А., Фатхутдинов P.A. Управление экономикой. Учебник. Ч М.: ЗАО Бизнес-школа, Интел-Синтез, 1999.
98. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2000.
99. Родин В.Р. Практика доверительного управления объектами недвижимости. Проблемы и решения // Выступление первого заместителя ЗАО Город на конференции Управление коммерческой недвижимостью, 2004.
100. Романцова Т. Управление инфраструктурой здания: новый век -новые реалии // Управление недвижимостью специальное приложение к журналу лCommercial real estate: изд. Импресс Медиа, Инк., зима 2004.
101. Рохлин И.А. Развитие рынка недвижимости в России. Теория, проблемы, практика. М.: Экономика, 2000.
102. Руднев А.В. Формирование рынка недвижимости в городах. Учебное пособие. -М.: ГУУ, 2004.
103. Рынок комплексного управления коммерческой недвижимостью г. Москвы // Отчет маркетингового агентство лStep by Step, 2007.
104. Рынок офисной недвижимости. Итоги 2006 года. // Отчет компании лPauPs Yard, 2006.
105. Рябцев А.Н. Имущественный комплекс крупного города: проблемы формирования и развития. Екатеринбург: изд. УраГУ, 1999.
106. Савченко А.В. Государственная собственность в России: вопросы теории и управления. Ч СПб.: изд. СПбГУИЭФ, 2004.
107. Смирнова Т. Стоимость услуг управляющих компаний // Управление недвижимостью специальное приложение к журналу лCommercial real estate, изд. Импресс Медиа, Инк., лето 2005. *
108. Смирнова И.В. Управление имуществом мегаполиса: проблемы и развитие. СПб. : СПбГИЭУ, 2004.
109. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. Учебное пособие. М.: ГУ ВШЭ, 2003.
110. Степанов С.JI. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М.: 2002.
111. СТО ГС 01.0.01-03. Единая система профессионального управления недвижимостью. Общие положения.
112. Талонов А.В. Управление инфраструктурой организации (фасилити менеджмент). М.: ГУУ, 2000.
113. Тарасевич Е.И. Основы методологии анализа рынка недвижимости // Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. 1999.
114. У орд Кит. Стратегический управленческий учет. Ч М.: ЗАО Олимп-бизнес, 2002.
115. Управление государственной собственностью. / Под ред. В. Кошкина. М.: ИКФ Экмос, 2002.
116. Управление земельными ресурсами. / Под ред. JI. Кошкина. М.: ВШПП, 2004.
117. Управление инфраструктурой организации / пер. с англ. М.: ОАО Типография НОВОСТИ, 2001.
118. Управление коммерческой недвижимостью. Учебник / под общей редакцией д-ра экон. наук, проф. М.Л. Разу/ М.: КНОРУС, 2007.
119. Управление недвижимостью в России. Часть 1: Монография./Под общей ред. чл.-кор. РАН, проф. А.Г. Поршнева./ ГУУ. М., 2004.
120. Управление портфелем недвижимости. М.: Юнити, 1998.
121. Управление социально-экономическим развитием России: концепции, цели, механизмы. Рук. авт. кол. Д.С. Львов, А.Г. Поршнев. Ч М.: Экономика, 2002.
122. Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 № 122-ФЗ (действующая редакция).
123. Федеральный закон Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений от 25.02.1999 № 39-Ф3.
124. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. -М.: Эксмос, 2002.
125. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. Ч М: Дело, 1997.
126. ЦогоевА. Как инвестировать в недвижимость. Ч Альпина Бизнес Букс, 2005.
127. Цукерман Говард А., Блевинс Джордж Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. Ч М.: АО Тема, Диамант, Меркурий, 1994.
128. Щербакова Н.А Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ч Ростов н/Д: Феникс, 2002.
129. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебник для вузов: В 2-х частях. / Под общей ред. П.Г. Грабового. Часть первая, вторая. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во АСВ, 2001.
130. Экономика и финансы недвижимости. / Под общ. ред. Ю.В. Пашкуса. Ч СПб.: Издательский дом Санкт-Петербургского государственного университета, 1999.
131. Экономика недвижимости. / Под ред. В.И. Ресина. М.: Дело, 2001.
132. Экономика недвижимости. Учебник. / Под общ. ред. кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова. Ч М.: Дело, 1999.
133. Ярочкин В.И. Система безопасности фирмы. Ч 2-е издание, М.: Издательство Осень-89, 1998.
Похожие диссертации
- Методические основы оценки стоимости недвижимости горно-обогатительных предприятий
- Методы формирования экологических стратегий промышленных предприятий
- Методические основы эффективного управления государственным имуществом
- Моделирование себестоимости производства трикотажной продукции на малых предприятиях
- Формирование экономической стратегии управления недвижимым имуществом крупного промышленного комплекса в современных условиях