Методические основы эффективного управления государственным имуществом

Муравьева, Валерия Юрьевна

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Методические основы эффективного управления государственным имуществом тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Муравьева, Валерия Юрьевна
Место защиты	Москва
Год	2005
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Методические основы эффективного управления государственным имуществом"

Муравьева Валерия Юрьевна

МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ (на примере объектов нежилого фонда)

Специальность 08.00.05 - "Экономика и управление народным хозяйством"

(макроэкономика)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Муравьева Валерия Юрьевна

МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ (на примере объектов нежилого фонда)

Специальность 08.00.05 - "Экономика и управление народным хозяйством"

(макроэкономика)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Работа выпонена в государственном учреждении "Институт макроэкономических исследований" Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Защита диссертации состоится " " октября 2005 года в 14 часов на заседании диссертационного совета К227.005.01 в государственном учреждении "Институт макроэкономических исследований" (ГУ ИМЭИ) Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации по адресу: 125284, Москва, 1-й Хорошевский проезд, дом За.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке института.

Научный руководитель: доктор экономических и технических

наук, профессор Райзберг Борис Абрамович

Межиров Борис Леонидович кандидат экономических наук Зеленский Александр Григорьевич

Ведущая организация: Московский городской университет

управления Правительства города Москвы

2005 года

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук

А.Д. Крюкова

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы диссертационного исследования вытекает из недостаточно эффективного использования государственного имущества, находящегося в собственности Российской Федерации и её субъектов, несовершенства форм, методов, организации управления объектами государственной собственности со стороны распорядителей имущества.

В результате проведения рыночных реформ в России значительная часть государственных предприятий, объектов недвижимости была приватизирована и акционирована, перешла в частную собственность, но государство остается владельцем, распорядителем и пользователем основной части земельных ресурсов, недр, существенного количества недвижимости, объектов нежилого фонда. Рациональное применение этого имущества, получение доходов федерального и региональных бюджетов за счет его выгодного использования во многом зависят от качества и эффективности управления объектами государственной собственности в рамках действия рыночных условий и методов хозяйствования.

Значительные усилия, предпринимаемые российскими и иностранными учеными-экономистами в области разработки методов определения экономической и социальной эффективности управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, привели пока к ограниченным прикладным результатам. Практически суждения об эффективности управленческих решений, связанных с приватизацией, акционированием, арендой государственного имущества, использованием пакетов акций, долей государства в уставном капитале хозяйственных товариществ и обществ, формируются на основе качественных подходов, экспертных оценок при минимальном использовании расчетных схем, экономико-математического аппарата.

Острота проблемы разработки научно обоснованных методов анализа эффективности использования государственного недвижимого имущества

применительно к разным способам его использования в российской экономике, функционирующей на рыночных началах, обусловливает необходимость создания, обоснования и развития обладающих практической применимостью методов и способов оценки и повышения эффективности управления имуществом, чему посвящена диссертация. Решение этой проблемы призвано прежде всего способствовать росту бюджетной эффективности российской экономики посредством рационализации структуры государственного имущества, его более поного включения в хозяйственный оборот, возрастанию роли государственной собственности как инструмента регулирования имущественных и социальных отношений

Из сказанного вытекает научная и практическая актуальность темы диссертационного исследования, его связь с задачами обеспечения экономического роста и повышения отдачи ресурсного потенциала российского государства.

Цели и задачи исследования. Главная цель диссертационного исследования состоит в развитии теоретико-методологических представлений об экономической и социальной эффективности управления объектами государственной собственности в России в рыночных условиях хозяйствования и научном обосновании путей и способов рационализации управления объектами недвижимости в виде нежилого фонда.

В соответствии с главной целью в диссертации решаются следующие задачи:

- выявить сущность и особенности государственной собственности как объекта управления, определить её место и роль в системе государственного регулирования экономики;

- разработать классификацию объектов государственной собственности, обосновать отдельные классификационные группы, выделяемые в процессе управления;

- проанализировать состояние учета и контроля использования объектов государственной собственности, определить влияние уровня их организации на систему и процессы управления недвижимым имуществом;

- обосновать методологические и методические принципы оценки экономической и социальной эффективности управления объектами государственной собственности, предложить методы и критерии оценки эффективности управления;

- установить возможности качественной и количественной оценки эффективности и сопоставления различных способов использования недвижимых объектов государственной собственности;

- определить и обосновать направления повышения эффективности аренды нежилых объектов государственной собственности в рыночных условиях хозяйствования;

- на основе опыта города Москвы выработать практические рекомендации, выделить направления повышения экономической эффективности аренды объектов нежилой недвижимости, находящейся в собственности города Москвы.

Объект исследования представлен совокупностью имущественных объектов, входящих в состав государственной собственности после проведенных масштабных реформ и преобразований.

Предмет исследования составляют процессы управления функционированием и использованием государственных имущественных объектов, а также процессы управления преобразованием форм и отношений собственности в части оценки и анализа их эффективности.

Теоретической и методологической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных авторов в области управления государственной собственностью, эффективности управления объектами государственного имущества. В работе использованы методы системного анализа, моделирования, экономико-статистические методы, экспертные оценки.

Автор опирася на результаты исследований ведущих ученых-экономистов: Апатова A.A., Авекова В.В., Балацкого Е.В., Букреева В.В., Виссарионова А.Б., Грабового П.Г., Грибовского В.Р., Григорьева В.В., Гровера Р., Зворыкиной Ю.В., Костецкого Н.Ф., Кошкина В.И., Львова Д.С., Межирова Б.Л., Некипелова А.Д., Райзберга Б.А., Соловьева М.М., Федотовой М.А., Хубиева К., Черковца В.Н., Шупыро В.М. и других авторов.

Информационную основу исследования составили статистические данные Федеральной службы государственной статистики России и зарубежных статистических источников, нормативно-правовые акты по вопросам использования и управления государственной собственностью, данные, приводимые в научных источниках, результаты расчетов автора, опросы экспертов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методики и системы показателей многофакторной оценки бюджетной, экономической, социальной и функциональной эффективности управления объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности и в собственности субъектов Российской Федерации, применимых к управлению приватизацией, арендой, концессией, лизингом, доверительному управлению и управлению государственными пакетами акций и долями государственного капитала в хозяйственных товариществах и обществах в рыночных условиях.

Наиболее существенные результаты работы, обладающие научной новизной и характеризующие личный вклад автора:

- разработана классификация объектов государственной собственности с акцентом на имущественную составляющую, отличающаяся выделением классификационных групп, обладающих выраженной спецификой назначения и требующих применения методов управления, характерных для каждой группы;

- предложены методические подходы к определению экономической, социальной, бюджетной и функциональной эффективности управления объектами государственной собственности применительно к многообразию ее видов и различным способам управления, опирающиеся на сравнительные оценки получаемого эффекта и затрат на содержание, поддержание и функционирование объектов с учетом дисконтирования затрат и результатов;

- рекомендованы прикладные методы количественной оценки экономической эффективности способов управления и использования государственного имущества: приватизации, аренды, концессии, эффективности управления государственными пакетами акций и долями государственного капитала в хозяйственных товариществах и обществах по видам объектов имущества;

- проведен ретроспективный и перспективный анализ экономической эффективности управления объектами недвижимости, представляющими типичные государственные имущественные объекты, включая объекты нежилого фонда;

- выявлены резервы повышения уровня эффективности аренды государственных объектов недвижимого имущества:

Х расширение арендной базы нежилой недвижимости;

Х сокращение экономически и социально неоправданного предоставления объектов государственной недвижимости в аренду на льготных условиях и ограничение субаренды;

Х приближение ставок арендной платы к равновесной цене рынка аренды объектов государственной недвижимости;

- сформированы практические рекомендации по повышению эффективности аренды нежилой недвижимости, находящейся в собственности города Москвы, на основе выравнивания условия предоставления в аренду городской и коммерческой нежилой площади, совершенствования методики расчета арендной платы в увязке с рыночным

преобразованием, ужесточения государственного контроля за целевым использованием арендованного имущества.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что обоснованные и сформулированные в нем положения, выводы и рекомендации могут быть использованы органами управления для обоснования и проведения мероприятий государственной политики, направленных на повышение бюджетной и народнохозяйственной 1 эффективности управления государственным имуществом. Представленные в диссертации материалы обосновывают возможности использования количественных и качественных, расчетных методов, показателей в целях формирования и научного обоснования решений в сфере управления государственным имуществом. Сформулированные в работе научные положения, выводы, рекомендации способствуют рационализации состава и структуры государственных имущественных объектов, повышению эффективности их функционирования и использования, расширению возможностей с их помощью влиять на экономические процессы в интересах проводимой экономической и социальной политики государства.

Результаты исследования дожны представить практический интерес для Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом, Федерального Агентства кадастров объектов недвижимости, Федерального фонда имущества, Департамента имущества г. Москвы и комитетов по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации при подготовке нормативно-правовых актов и принятии решений по вопросам приватизации, купли-продажи, аренды, передачи в доверительное управление объектов нежилого фонда.

Материалы диссертационного исследования могут быть использованы высшими учебными заведениями экономико-управленческого профиля в процессе преподавания и изучения курсов "Государственное и

муниципальное управление", "Управление государственной собственностью".

Апробация результатов исследования. Материалы, представленные в диссертации, докладывались на Всероссийской конференции по проблемам демографии и народонаселения в 2004 году, обсуждались в отделе государственного регулирования экономики ГУ "Институт макроэкономических исследований". Значительная часть материалов диссертационного исследования вошла в подготовленные с участием автора научные доклады "Анализ практики управления арендой нежилого фонда в г. Москве и других городах России, выработка рекомендаций о совершенствовании управления арендой нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы" и "Разработка положения о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы", выпоненные по заказу Департамента имущества г. Москвы. Отдельные материалы работы переданы для использования в Государственное унитарное предприятие по приватизации и продаже недвижимого имущества, принадлежащего г. Москве.

Основные материалы и результаты диссертационного исследования опубликованы в виде научных статей, тезисов докладов в 5 изданиях общим объемом авторского текста 2,3 печатных листа.

II. Основное содержание работы

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования с научных и прикладных позиций, показано её соответствие решаемым социально-экономическим проблемам, сформулированы цели и задачи работы, изложены положения, определяющие научную новизну и практическую значимость работы, приведены сведения о ее апробации.

В первой главе "Методологические и организационные проблемы оценки эффективности государственного управления имуществом"

рассмотрены основные проблемы, препятствующие эффективному управлению объектами, находящимися в собственности государства.

Свойства государственной собственности позволяют аппарату управления использовать ее в разрезе двух направлений: управлять путем прямого воздействия посредством приватизации, продажи, сдачи в аренду, а также используя право собственности для воздействия на происходящие в стране экономические, политические и социальные процессы. Государственная собственность способна служить инструментом содействия развитию различных сфер и отраслей хозяйствования, таких как предпринимательство, подъем производства, пресечение монополистических тенденций, поддержка стратегически важных отраслей, воздействие на рынок. От эффективности управления государственной собственностью зависят социально-экономическое положение страны, ее важнейшие макроэкономические показатели, место в мировой экономике.

Решение задачи повышения качества и эффективности управления государственным имуществом целесообразно строить, изыскивая возможность повышения результативности управления отдельными, наиболее типичными группами объектов собственности с учетом их особенностей. Выделению таких групп призвана способстовать классификация, на основе которой формируются объективные источники данных о наличии и состоянии имущественных объектов государственной собственности в России. Кроме того, группировка государственного имущества по классам и видам позволяет выявить формы и методы управления, характерные для отдельных групп.

Разработка классификации проводилась автором диссертационного исследования по принципу выделения узловых объектов, имеющих важнейшее экономическое и социальное значение.

Структура объектов недвижимости, охватывающая и объекты государственной собственности, представлена в виде схемы 1.

Схема 1. Структура объектов недвижимости.

Особое внимание при разработке классификации уделено природным ресурсам, которые составляют основную массу объектов материально-вещественной собственности государства.

В работе обоснована необходимость модификации нормативно-правового обеспечения, организации, методов и инструментов управления природными ресурсами. Основными факторами, обусловливающими необходимость доработки водного законодательства, являются неэффективная структура управления, неудовлетворительное состояние водных объектов и объектов водохозяйственной инфраструктуры. Отмечены

недостатки действующей системы пользования лесным хозяйством и системы государственного управления лесами. Требует обоснования и налаживания система взаимодействия водного, лесного и земельного законодательства.

Наиболее сложная ситуация наблюдается в сфере пользования и управления недрами в России. Основные проблемы недпропользования проявляются в противоречиях между государственными и частными интересами, нечетком разграничении пономочий собственности и управления, несостоятельности действующей лицензионной системы, несовершенстве способов предоставления прав на продукт недр.

По мнению автора необходимо проводить различие форм и методов государственного управления и регулирования природных объектов, выделяя активно используемые и непосредственно не подвергающиеся экономическому использованию, так как управленческие воздействия на них имеют разную направленность. Применительно к имущественным объектам хозяйственного назначения дожны употребляться преимущественно инструменты экономического управления, а для второй группы -социального Социальные инструменты призваны обеспечивать защиту и сохранность объектов, рассматривая их либо как потенциально экономические объекты, либо как ценность социального характера, достояние страны, народов, проживающих на ее территории.

Выпоненное в диссертации исследование опирается на представление о многообразии имущественных объектов государственной собственности. Статистическая информация, характеризующая виды и масштабы государственного имущества России, представлена в Таблице 1.

Приходится отмечать и как видно из таблицы по ряду видов недвижимых объектов, находящихся в государственной собственности, имеется лишь приближенная информация, характеризующая их объемные и стоимостные показатели.

Таблица 1. Данные об основных видах недвижимых объектов, находящихся в государственной собственности Российской Федерации (по __состоянию на 2002-2003 годы). _

№ п/п Вид имущества Единица измерения Количество

1. Земельные ресурсы в целом мн. га. 1710

2 Сельскохозяйственные земли мн.га 200

3 Разведанные запасы нефти мн.тонн 25000

4 Разведанные запасы газа мрд. м3 120000

5. Лесные ресурсы мн.га 1180

6 Внутренние воды (реки, крупнейшие озера и водохранилища) км3/год 28800

7. Жилой фонд мн.кв.м. 186

8 Нежилой фонд мн.кв.м. 320

9 Государственные унитарные предприятия единиц 11000

10. Основные фонды государственной собственности мрд.руб. 10800

11 Акционерные общества, всего единиц 3570

из них:

со 100% капиталом 60

более 50% капитала 500

от 25% до 50% 1210

до 25% 1750

пакетов акций зарубежных компаний пакетов акций 50

Источники' Российский статистический ежегодник 2004, М.:, Госкомстат России, 2004; Охрана окружающей среды в России: Стат.сб./Госкомстат России - М, 2001; данные Министерства государственного имущества Российской Федерации, Российского земельного кадастра, Министерства природных ресурсов и ряд других источников.

В диссертационной работе отмечаются несовершенства ведения

статистического учета и регистрации государственного имущества. Проведенный автором диссертационной работы анализ состава объектов, формирующих федеральный реестр и реестры ряда субъектов Российской Федерации, демонстрирует существенное различие перечней групп объектов, подлежащих учету и несоответствие используемых понятий. Вследствие нечеткости, отсутствия единства требований в практике учета объектов государственной собственности субъекты Российской Федерации формируют различающиеся перечни учетных групп объектов.

Не обладает четкостью и совершенством учет находящейся за рубежом собственности Российской Федерации. Система учета в этой области требует по существу налаживания.

Выпоненный автором анализ состояния системы учета государственного имущества выявил потребность двух направлений в организации и развитии системы учета и контроля. Представляется правомерным разделение функций управления в соответствии с логикой проводимых в стране преобразований на контроль за ходом и результатами преобразования форм собственности и надзор за функционированием объектов государственной собственности, их использованием в хозяйстве и в социальной сфере. Такой контроль необходим в целях соблюдения установленных норм и правил использования объектов государственной собственности, обеспечения их эффективного функционирования, сохранности, полезного применения.

Во второй главе диссертации "Методические подходы к определению эффективности управления государственным имуществом" рассматриваются проблемы расчета и установления уровня эффективности управления масштабными государственными имущественными объектами, предлагаются и обосновываются методы оценки различных видов эффективности, определяются особенности расчета эффективности разных способов управления государственным имуществом.

В работе отмечается, что методика определения результативности функционирования системы управления, используемая государственными органами управления, сводится к простейшим расчетам, оценкам, не опирающимся на многофакторный, системно-комплексный подход. Результаты этих расчетов не отражают адекватное действительности значение эффективности, присущее анализируемой системе управления. В значительной мере это обусловлено тем, что конструктивная теория и методология определения эффективности использования, применения государственного имущества не выработаны экономической наукой. То же самое правомерно сказать по поводу определения эффективности управления собственностью и имуществом государства. Не сформулированы четким

образом даже такие базисные понятия, такие как эффективность и качество управления.

Качество управления государственной собственностью характеризуется в работе, с одной стороны, качеством принимаемых управленческих решений, документов в виде законодательно-нормативных актов, программ, планов, проектов, постановлений, регулирующих процессы создания, использования, применения имущественных объектов. С другой стороны, качество управления объектами собственности правомерно понимать как качество функционирования имущества, предопределяемое применяемыми формами, методами, способами управления.

Эффективность управления государственной собственностью представляет более комплексное понятие, отличающееся от качества управления тем, что при оценке эффективности принимается во внимание не только достигаемый посредством управления результат, но одновременно учитываются и затраты на получение этого результата. Соответственно эффективность определяется как отношение результата к затратам всех видов ресурсов, обусловивших достижение эффекта. Так как период осуществления затрат и получения результата чаще всего не совпадают, то для объективной оценки эффективности необходимо учитывать изменение результатов и затрат во времени, в связи с чем сама эффективность становится функцией времени. Зачастую при сопоставлении результатов и затрат применяется процедура их дисконтирования, приведения к единому времени.

По мнению автора диссертации предпочтительнее оценивать эффективность управления имущественными объектами с помощью показателей, выражающих отношение результата деятельности (использования) объекта за определенный период времени к суммарным затратам ресурсов на обеспечение функционирования и управления объектом, связанных с получением полезного результата. Но в рамках такого подхода оценивается по существу эффективность управляемого имущественного объекта, а не системы управления этим объектом. В то же

время отождествление оценки эффективности управления с оценкой эффективности функционирования управляемого объекта оправдывается тем, что чаще всего величины этих оценок связаны между собой пропорциональной зависимостью. Доля эффективности, отдачи имущественных объектов, порожденная собственно качественным управлением, практически не поддается количественной оценке, так как результаты управленческой деятельности обусловлены в значительной мере экономическими и производственными факторами, внешними условиями, а не только качеством управления.

В то же время показатели эффективности функционирования объекта государственного имущества отражают влияние управления и их значения служат индикатором эффективности управления, так как в случае низкого качества управления эффективность функционирования объекта в подавляющем большинстве случаев заметно снижается.

Автором принимается допущение, что значения эффективности функционирования и эффективности управления функционированием целесообразно рассматривать как взаимозависимые и пропорциональные величины, то есть правомерно судить об эффективности управления на основе расчета показателей эффективности функционирования объектов государственного имущества.

Результаты, эффекты, обусловленные управлением государственным имуществом, проявляются в разных сферах и областях. В связи с этим, представляется целесообразным различать разные виды эффективности управления государственным имуществом, учитывать их взаимодействие и взаимосвязь.

Экономическую эффективность целесообразно рассматривать в единстве с социальной эффективностью управления государственным имуществом. Между этими показателями возможны расхождения, если стремление к получению экономического эффекта от государственной собственности не приводит к социальным результатам или вызывает

социальный ущерб. Подобное наблюдается в условиях, когда благоприятный для государства экономический результат в виде, скажем, получения бюджетных доходов от природной ренты или налога на прибыль, получаемых от использования принадлежащих государству природных ресурсов, сопряжены с ухудшением условий жизни людей. В этом случае положительная экономическая эффективность сопряжена с отрицательной социальной эффективностью, обусловленной негативными социальными последствиями управления.

Предложенная в диссертации категория "функциональная эффективность государственного имущества", характеризует результативность, действенность, поноту реализации органами власти предписанных им соответствующими положениями функций управления. Показатели функциональной эффективности управления государственным имуществом и методы их определения подлежат научному поиску и практической отработке. Принципиальная трудность оценки функциональной эффективности состоит в том, что отдельные функции государственного управления реализуются аппаратом управления посредством имеющегося имущества, путем его использования и не всегда связаны с программой структурных преобразований имущественного комплекса, развитием последнего.

Автором отмечается невозможность создания единой универсальной методики оценки эффективности, приложимой ко всем видам государственного имущества, областям и способам его использования. Конкретизация методов оценки эффективности управления имущественными объектами государственной собственности требует их привязки к способам применения, использования этих объектов. Общие методологические положения могут быть воплощены в конкретные методики только применительно к определенным видам, типам объектов государственной собственности и способам функционирования.

Эффективность использования государственного имущества при реализации разных способов управления заведомо различна, и поэтому выбор способа имеет принципиальное значение. Необходимо исследовать возможные выгоды и упущения от разных способов применения государственного имущества с точки зрения их нужности, полезности, необходимости.

Расчет критериев эффективности различных способов использования государственного имущества: приватизации, продажи, аренды создает основу для выбора рационального, обоснованного, предпочтительного решения. В диссертационной работе отмечается, что оценка эффективности применения объектов государственной собственности дожна сопровождаться оценкой эффективности способов управления государственной собственностью, обе оценки необходимо сочетать друг с другом.

В качестве объекта анализа и совершенствования в диссертации рассмотрены модифицированные автором методики расчета эффективности разных способов управления имущественными объектами, находящимися в государственной собственности (с целью упрощения в приводимых зависимостях не указаны операции дисконтирования затрат и результатов).

Применительно к приватизации государственного имущества оценку эффективности ЭФприв рекомендуется производить по формуле:

эфД. = с'- + д'хт (1)

где, Срын - рыночная цена, по которой продан приватизируемый объект государственной собственности;

Дч - чистый годовой доход государства (общий доход за вычетом затрат), получаемый от объекта после приватизации;

Т - период, за который оценивается эффективность приватизации, в годах;

Соц - объективная, независимая оценка текущей рыночной стоимости объекта.

Применительно к аренде объектов государственной собственности, экономическая эффективность оценивается по формуле:

Эф,,АПх(1-0хТ.

Сл. 4 '

где, АП - сумма арендной платы за период аренды;

а - доля арендной платы, затрачиваемая арендодателем на содержание, эксплуатацию, реновацию объекта аренды; Та - период за который оценивается аренда, в годах; Соц - оценочная стоимость арендуемого объекта, в рыночных ценах.

В качестве варианта зависимости (2) приведем формулу оценки бюджетной эффективности БЭФаренд аренды объектов государственной собственности.

где, АП - годовая арендная плата, взимаемая с арендатора;

(1 - доля арендной платы, поступающая в государственный бюджет; За - годовые бюджетные издержки арендодателя, связанные с

некомпенсируемой арендатором амортизацией и расходами на содержание объекта аренды; Та - продожительность арендного периода в годах; Соц - объективная оценка рыночной стоимости объекта аренды

независимыми экспертами. Применительно к предоставлению государственного имущества в концессию отечественным или иностранным предпринимателям экономическая эффективность оценивается на основе формулы:

э _ + -Дт + ДсД) х г.. . . С

где, Двлож - суммарные вложения концессионера в объект концессии, за

период Тк, увеличивающие его стоимость как объекта собственности государства;

Зсодерж - среднегодовые бюджетные затраты на содержание объекта концессии;

Дгол ~ среднегодовой доход, государственного бюджета, приносимый объектом до передачи его в концессию;

ДбЮД - бюджетный доход, приносимый объектом имущества после передачи в концессию;

Тк - срок, действия договора концессии, лет;

Сим - оценочная стоимость имущества, передаваемого в концессию, приведенная к времени Тк.;

Выбор между отчуждением объекта недвижимости или передачей части прав распоряжения и пользования дожен исходить из предпосыки, что отчуждение объекта недвижимости, выведение его из государственной собственности не дожно снижать эффективность использования имущества. Необходимо также оценивать социальный эффект, приносимый объектом недвижимости.

Используемые в практике государственного управления методики оценки эффективности ориентированы в основном на ретроспективный анализ результатов, полученных в итоге уже реализованных управленческих решений. Между тем, в большинстве случаев органам государственной власти требуется проводить оценки, расчет эффективности разных способов управления государственной собственностью и имуществом до непосредственной их реализации.

В работе предлагается проводить сравнительный анализ эффективности разных способов, видов управления государственным имуществом приведения эффектов управления к единой временной базе, так как оценки эффективности существенно зависят от временного диапазона. Базисный период времени, применительно к которому производится сравнение показателей эффективности разных видов управления

имуществом, условно принят равным нормативному сроку окупаемости вложений в объект.

В третьей главе "Пути повышения эффективности управления государственным имуществом" рассмотрен опыт управления приватизацией, концессией, лизингом, арендой, обосновываются возможные пути повышения эффективности аренды, предлагаются мероприятия, способные содействовать повышению эффективности аренды объектов нежилой недвижимости, находящейся в собственности города Москвы.

История российских реформ накопила значительный опыт управления приватизацией, арендой и лизингом. Изучение полученных результатов использования каждого из распространенных способов управления обнаруживает их наиболее существенные достоинства, недостатки, преимущества.

По мнению автора диссертации, приватизация объектов государственной собственности на современном этапе дожна происходить на выгодных для государства, как собственника, условиях. Недопустимо отчуждение объектов собственности по принципу их текущей нужности или ненужности для выпонения не очерченных государственных функций и задач. Собственность, сосредоточенная в руках государства, представляет собой капитал, которым необходимо эффективно управлять.

Автор диссертации разделяет высказываемое в научной печати мнение о том, что высоколиквидные государственные предприятия и имущественные объекты необходимо продавать в соответствии с международными стандартами, с применением прозрачных и понятных процедур на аукционах, путем публичного размещения или на международных биржах. Среднеликвидное имущество следует продавать как с использованием вышеперечисленных способов, так и на коммерческих конкурсах с соблюдением инвестиционных и социальных условий обозначенных собственником. Объекты приватизации, малопривлекательные в рыночном отношении, нуждающиеся в инвестициях, требующие затратных

предпродажных процедур (мекие и средние предприятия, недвижимость, объекты незавершенного строительства) следует приватизировать путем создания предпочтений представителям среднего и малого бизнеса в целях поддержки предпринимательства.

На современном этапе развития российской экономики использование концессионных соглашений видится как способ привлечения иностранного и отечественного капитала в те области экономики и социальной сферы, которые не получают и не могут получить достойного финансирования за счет бюджетных средств, но потребности которых в инвестировании или финансировании средств велики.

Особенности концессии государственных объектов недвижимости заключаются в том, что она становится экономически выгодной для государства при концессионировании масштабных объектов или комплексов объектов недвижимости. Концессия применима к объектам недвижимости, которые в силу различных причин не подлежат приватизации, либо в отчуждении которых государство не заинтересовано. Если государство не способно обеспечить эффективное функционирование таких объектов их эффективного использования достичь путем передачи пономочий управления частным компаниям, посредством доверительного управления.

По мнению автора работы, государственный лизинг представляет эффективный инструмент использования государственного имущества и одновременно способ бюджетной поддержки различных секторов экономики, служит методом активизации деятельности в различных отраслях хозяйства.

Аренда правомерно признается объективным лидером среди других способов управления государственным имуществом, особенно недвижимым. В российской экономической литературе проблеме развития аренды, применительно к государственным объектам собственности уделяется неоправданно мало внимания. Использование аренды затруднено в связи отставанием уровня теоретико-методологических разработок проблем аренды государственной собственности от фактической ситуации, практики

ее использования. Нормативно-правовая база аренды государственной собственности имеет множество пробелов, ограничивается по существу положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации. Несовершенство законодательства порождает низкую эффективность аренды государственного имущества, недоиспользование ее потенциальных возможностей.

При необходимости быстрого и значительного попонения бюджетных средств городские органы власти часто прибегают к продаже объектов недвижимого имущества. Проведение таких операций часто имеет негативные последствия, так как уменьшая базу сдаваемого в аренду имущества, государство теряет возможность регулярных денежных поступлений от аренды. По мнению автора диссертации органы, распоряжающиеся государственными и муниципальными нежилыми объектами, дожны сменить парадигму в пользу перехода к наращиванию объектов, используемых для предоставления в аренду.

На снижение уровня эффективности аренды государственной недвижимости значительно влияет чрезмерный объем льгот по арендной плате. Избыточный круг арендаторов, пользующихся льготными ставками, приводит к уменьшению поступлений в государственный и местные бюджеты. Не вызывает сомнения необходимость анализа состава и условий предоставления недвижимости в аренду на льготных правах с целью выявления оправданных и устранения избыточных.

Повысить эффективность аренды недвижимого имущества государства представляется возможным за счет устранения значительного разрыва в арендной плате между коммерческой арендой, ориентированной на рыночные цены, и государственной арендой, удовлетворяющей потребность в нежилой площади предприятий, организаций, учреждений разных форм собственности, ориентированных на выпонение задач, представляющих государственный интерес.

Как отмечается в диссертации авторы методик расчета арендной платы за использование государственных объектов недвижимости, применяемых органами управления федерального и региональных уровней, слабо реагируют на изменения, происходящие на рынке недвижимости. Эффективность аренды государственного имущества в значительной мере снижается вследствие использования арендаторами возможности передачи объектов в субаренду без соответствующих санкций со стороны арендодателя в лице государственных органов управления имуществом.

Резервы роста эффективности аренды государственных недвижимых объектов видятся в повышении уровня использования механизмов конкурсных торгов при предоставлении городских объектов нежилого фонда в аренду. Существенным препятствием повышению эффективности аренды служит несоответствие системы учета и инвентаризации объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, задачам управления арендой этих объектов.

Отсутствие развитых взаимосвязей и взаимодействий между государственными органами, ведающими приватизацией, куплей-продажей и арендой нежилых помещений также служат причиной снижения эффективности аренды. Для решения этой проблемы необходимо достичь согласованности решений и действий в области приватизации, продажи, передачи в доверительное управление, выкупа, предоставления в коммерческую аренду и субаренду, передачи в хозяйственное ведение и оперативное управление объектов нежилого фонда, находящихся в собственности государства.

Решение указанных проблем наряду с использованием опыта зарубежных стран, предлагаемым в работе, способно существенно увеличить доходы от аренды нежилых объектов государственной недвижимости, усовершенствовать управление арендой.

Наряду с выработкой общих рекомендаций о путях и способах повышения экономической эффективности аренды объектов нежилого

фонда, находящихся в государственной собственности, в диссертации более детально исследованы возможности наращивания бюджетной эффективности аренды нежилых помещений в г. Москве.

Одной из основных причин отмечаемого снижения бюджетных поступлений от аренды нежилых помещений городской собственности в Москве, служит уменьшение арендуемого нежилого фонда в связи с его частичной приватизацией и продажей. Стремление к продаже городской недвижимости обусловлено тем обстоятельством, что она за последние четыре года стала основным источником неналоговых поступлений в городской бюджет, составившим примерно 60% их общего объема.

Как свидетельствуют результаты анализа в городскую аренду предоставляется не более четверти величины нежилого фонда, часть которого образует некоммерческую городскую собственность, а часть непригодна к сдаче в аренду по своему состоянию. По данным на 2004 год Москва является собственником, нежилого фонда, площадь которого равна 48 мн.кв.м. при общей площади нежилых помещений 130 мн. кв.м., то есть на долю собственности города приходится только 30% всей нежилой площади, в то время как к федеральной собственности относится 55 мн.кв.м. или 42%.

Из приведенных данных и их анализа вытекает, что город обладает ограниченными возможностями наращивания объема арендуемых жилых помещений за счет имеющихся площадей, но способен расширить поле аренды посредством приспособления к ней незанятых, незадействованных объектов, включая объекты незавершенного строительства, участия в строительстве новых объектов нежилого фонда с целью их последующей передачи в аренду на коммерческих началах.

Высказанное положение подтверждается данными о доле нежилой недвижимости, сдаваемой в аренду в округах г. Москвы. Данные о наличии нежилого фонда в разных округах г. Москвы и доля этого фонда,

предоставленного в аренду, по состоянию на конец 2003 год приведены в таблице 2.

Таблица 2. Данные о нежилых помещениях городской собственности по

округам г. Москвы

№ п/п Количество Доля нежилых Доля арендуемых

Наименование округа нежилых объектов в объектов, %

объектов, шт. округе, %

1 Центральный 950 22 29,4

2 Северный 350 9 24,3

3 Северо-Восточный 410 12 19,0

4 Восточный 520 12 17,5

5 Юго-Восточный 380 8 16,2

6 Южный 500 13 18,0

7 Юго-Западный 400 7 18,7

8 Западный 475 9 13,5

9 Северо-Западный 220 6 13,6

10 Зеленоградский 80 2 28,0

Источник Ануприенко В Ю Управление государственной собственностью в регионе в условиях переходной экономики анализ и оценка опыта Москвы - М "Альфа-Доминанта", 2004

Показатели, характеризующие структуру использования объектов

нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, согласно отчетному балансу нежилых зданий и помещений по состоянию на 1 января 2003 года, приведены в таблице 3.

Таблица 3. Показатели, характеризующие направления использования объектов нежилого фонда, принадлежащих г. Москве.

_____(тыс.кв.м.)

№ п/п Администр округ Всего объек тов Аренда Хоз ведение Операт управл Безвозм. пользов Доверит управл Охра нно-аренд ные Свобод Неприго дны к использо ванию

1 Ценфальный 9360 3320 2110 2260 220 58 726 42 86

2 Северный 4010 800 780 1960 35 4 14 205

3 СевероВосточный 4620 710 1 140 2460 35 II 23 47 10

4 Восточный 5580 960 790 2870 15 16 7 417

5 Юго- Восточный 4190 530 1090 2490 28 12 38 23

6 Южный 5740 870 1190 3450 40 1 68 30

7 Юго-Западный 4860 647 1028 2660 21 67 1 6 200

8 Западный 5000 637 960 2315 8 9 4,5 7 832

9 СевероЗападный 2795 477 520 1790 4 5 28

10 Зеленоград 970 172 237 570 1 1

Всею но городу 47120 9120 9850 22830 410 150 787 233 1830

Источник Отчетный баланс нежилых зданий и помещений города Москвы по состоянию на

01 01 2003 Приложение I к постановлению Правительства г Москвы от 28 октября 2003г №912-ПП

Анализ представленных в таблицах данных свидетельствует о трехкратном превышении площадей, предоставляемых в хозяйственное ведение и оперативное управление, над площадями, сдаваемыми в аренду. Имеется реальная возможность значительного увеличения доли арендуемых площадей. Увеличение этой доли до 50% позволило бы увеличить арендуемые площади на 4240 тыс.кв. м. и соответственно поднять уровень дохода городского бюджета.

Анализ аренды нежилых объектов, находящихся в собственности г. Москвы, организациями малого бизнеса показал, что всего эти организации арендуют по данным баланса 2003 года 3500 тыс.кв.м площади, что составляет 38% общего объема аренды. Между тем, доля малого бизнеса в общем объеме хозяйственной деятельности г. Москвы не превышает 20%. Это заставляет предположить, что повышенный спрос на аренду со стороны хозяйствующих субъектов малого предпринимательства во многом обусловлен льготными условиями аренды, побуждающими материнские организации создавать дочерние предприятия малого бизнеса, оформлять и переоформлять малые предпринимательские структуры в целях получения льготных условий аренды.

Выпоненное в диссертации исследование потенциальных возможностей повышения поступлений в бюджет г. Москвы за счет рационализации процессов аренды городских объектов нежилого фонда, позволили автору рекомендовать проведение следующих мер:

- последовательный перевод арендных отношений на рыночную основу;

- дальнейший перевод нежилых зданий и помещений города Москвы, находящихся в хозяйственном ведении и оперативном управлении, в режим арендования с установлением посильной для арендаторов арендной платы;

- значительное сокращение льгот по оплате аренды нежилых помещений городской собственности, предоставляемых коммерческим организациям;

- вовлечение в арендный оборот свободных, не используемых, не оформленных нежилых зданий и помещений;

- упорядочение порядка установления величины арендной платы за использование нежилых объектов городской собственности, уточнение и конкретизация методики определения арендной платы;

- расширение количества площадей, арендная плата за использование которых устанавливается посредством проведения аукционов и конкурсов;

- передача в доверительное управление арендуемых объектов городской собственности, дающая возможность повышения бюджетной эффективности аренды;

- принятие оперативных мер по взысканию задоженности с арендаторов и обеспечению поного внесения арендной платы;

- осуществление мероприятий по реновации нежилых зданий и помещений города Москвы, непригодных к использованию, для попонения арендного фонда.

С целью реализации указанных и других мероприятий, направленных на повышение бюджетной эффективности аренды нежилых помещений, принадлежащих городу Москве, целесообразно разработать и принять целевую программу увеличения бюджетной эффективности аренды объектов нежилого фонда г. Москвы на 2005-2007 годы в погодовой (а возможно и в поквартальной на первый год) разбивке.

III. Выводы и рекомендации

1. Качественный и количественный состав и структура объектов государственной собственности динамично изменяются в условиях рыночной экономики. Само отнесение объектов государственной собственности к федеральной и собственности субъектов Федерации неоднозначно. В диссертации предпринята попытка различения смешиваемых понятий "государственная собственность", "государственное

имущество" и "государственный сектор экономики". Существенная часть имущественных объектов представляющих государственную собственность, не задействована в государственном секторе, но образует экономический потенциал, национальное богатство, инструмент реализации государственной экономической политики.

2. Анализ многоуровневой системы управления государственным имуществом, в широком диапазоне разнообразия его вещественных элементов и объектов нематериальной природы (интелектуальная собственность, имущество казны), выпоненный в диссертации, свидетельствует о наличии методических и организационных проблем управления государственным имуществом в рыночных условиях хозяйствования. Невысокая результативность управленческих воздействий со стороны государства на использование объектов государственной собственности обусловлена несовершенством организации ведения учета и контроля государственного имущества, отсутствием системной классификации государственной собственности и имущества, неразработанностью методов оценки экономической и социальной эффективности управления, несовершенством организации управления.

3. Эффективное управление имуществом, находящимся в государственной собственности, требует рассмотрения всей совокупности составляющих его элементов, разделения объектов на классы и группы, формирования на этой основе учетных единиц, реестров, кадастров. В работе предложена разработанная автором многокритериальная классификация объектов государственной собственности в виде имущественных объектов и разной природы и назначения.

4. Макроэкономический уровень процессов, в которых задействовано государственное имущество, его сложность, многогранность, специфика затрудняют применение к имущественным объектам выработанных экономической наукой и практикой показателей оценки эффективности производства, капитала инвестиций. В связи с этим основные усилия в работе

направлены на формирование специальных показателей оценки эффективности управления имуществом.

5. Эффективность управления объектами государственного имущества не ограничивается экономическим аспектом, она проявляется в разных сферах. Кроме экономической эффективности автор предлагает выделять социальную, функциональную, бюджетную эффективность управления объектами государственного имущества. Раскрыты сущность и содержание каждого из этих видов эффективности. В зависимости от вида управления эффективность предложено разделить на два вида: эффективность управления функционированием и эффективность управления изменением форм собственности и отношений по поводу имущества.

6. Эффективность управления имущественными объектами государственной собственности предлагается оценивать путем расчета показателей эффективности функционирования, практического использования, так как в большинстве случаев достоверное определение эффекта полученного собственно за счет управления и затрат на управление, конкретным имуществом, обусловившим этот эффект, не представляется возможным. Кроме этого, оценивать эффективность управления в отрыве от эффективности объекта имущества, к которому оно было применено, нецелесообразно, так как эффективность функционирования объекта имущества есть результат эффективности управления этим объектом.

7. В диссертации проанализирован опыт использования таких способов управления государственным имуществом, как приватизация, аренда, концессия, лизинг. Выявлены особенности каждого из них и преимущества использования этих форм управления применительно к типовым объектам государственного имущества.

8. Подвергнуты анализу и выявлена применимость показателей количественной оценки экономической эффективности управления применительно к приватизации, концессии, аренде, управлению пакетами акций, находящимися в собственности государства. Отмечены особенности

расчета представленных показателей для объектов государственной недвижимости. Обоснована необходимость выделения показателей народнохозяйственной, бюджетной, функциональной, социальной эффективности управления.

9. В результате проведенного анализа отмечено преобладание методик пригодных для ретроспективного анализа. Тем не менее, в процессах макроэкономического управления имуществом государственной собственности необходимо проведение перспективного анализа, позволяющего выбрать потенциально наиболее эффективный способ применения, использования имущества. Автором предложена методика сравнительного перспективного анализа эффективности управления объектом государственного имущества, применимая при необходимости выбора между его приватизацией и арендой.

10. На основе выпоненных исследований выявлен значительный потенциал аренды как способа управления государственным имуществом. Сравнение аренды и приватизации объектов нежилой недвижимости в условиях российской экономики выявляет преимущества аренды объектов нежилого фонда и растущую заинтересованность в ней органов государственного управления разных уровней. Основное преимущество аренды состоит в том, что использование арендных отношений дает возможность получать значительный доход от объекта имущества, не отчуждая его от государственной собственности.

11. Проведенные исследования выявили на примере г. Москвы резервы повышения эффективности управления арендой нежилых объектов недвижимости, находящихся в городской (государственной и муниципальной) собственности. Разработанные предложения, направленные на увеличение бюджетной эффективности аренды объектов нежилого фонда, могут быть использованы в ряде регионов Российской Федерации, а также учтены при управлении арендой нежилой недвижимости, находящихся в федеральной собственности.

IV. Основные публикации автора по теме исследования

1 Анализ возможностей государственного регулирования демографических процессов и трудовой занятости. Материалы международной научно-практической конференции "Демографическое развитие и его социально-экономические последствия", 2002. (объем 0,2 печ. листа).

2 Воздействие государственного управления имуществом на миграцию населения в России. Материалы международной научно-практической конференции "Демографическое развитие и его социально-экономические последствия", 2003. (объем 0,2 печ. листа).

3. Собственность как объект управления. // Сб.науч. трудов: Стратегия экономических реформ в России. Под общей редакцией Б.А. Райзберга. - М.: Издательство МСЭУ, 2003, (в соавторстве, объем авторского текста 0,4 печ. листа).

4. Методические подходы к оценке эффективности управления государственной собственностью // Управление собственностью. №3, 2003г. (объем 0,8 печ.листа)

5 Классификация государственной собственности - необходимый инструмент повышения эффективности управления // Проблемы развития национальной экономики' финансы, инновации, управление Сборник научных трудов / Под ред Ф И Шамхалова; Нац науч.фонд. - Выпуск. 3. (Сегодня и завтра российской экономики) - М.' ЗАО "Издательство "Экономика", 2004 (объем 0,7 печ. листа)

Подписано к печати 13.07 2005. Формат 60x84 1/16. Уч.изд. л. 1,4. Печ.л. 1,3. Тираж 70 экз. Заказ №363.

Государственное учреждение

"Институт макроэкономических исследований" (ГУ ИМЭИ) Москва, 125284, 1-й Хорошевский пр-д, За

РНБ Русский фонд

2006-4 9094

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Муравьева, Валерия Юрьевна

Введение.

Глава 1. Методологические и организационные проблемы оценки эффективности государственного управления имуществом.

1.1. Специфика государственной собственности как объекта управления.

1.2. Классификация объектов государственной собственности. Базовые имущественные комплексы.

1.3. Проблемы статистики и контроля государственного имущества.

Глава 2. Методические подходы к определению уровня эффективности управления государственным имуществом.

2.1. Методические проблемы установления уровня эффективности управления.

2.2. Методы оценки эффективности управления государственной собственностью.

2.3. Специфика определения эффективности разных способов управления государственным имуществом.

Глава 3. Пути повышения эффективности управления государственным имуществом.

3.1. Анализ управления приватизацией, арендой, концессией, лизингом в России.

3.2. Пути повышения эффективности аренды нежилой недвижимости.

3.3. Повышение эффективности аренды объектов городской собственности на примере города Москвы.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методические основы эффективного управления государственным имуществом"

Актуальность темы диссертационного исследования вытекает из недостаточно эффективного использования государственного имущества, находящегося в собственности Российской Федерации и её субъектов, несовершенства форм, методов, организации управления объектами государственной собственности со стороны распорядителей имущества.

В результате проведения рыночных реформ в России значительная часть государственных предприятий, объектов недвижимости была приватизирована и акционирована, перешла в частную собственность, но государство остается владельцем, распорядителем и пользователем основной части земельных ресурсов, недр, существенного количества недвижимости, объектов нежилого фонда. Рациональное применение этого имущества, получение доходов федерального и региональных бюджетов за счет его выгодного использования во многом зависят от качества и эффективности управления объектами государственной собственности в рамках действия рыночных условий и методов хозяйствования.

Значительные усилия, предпринимаемые российскими и иностранными учеными-экономистами в области разработки методов определения экономической и социальной эффективности управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, привели пока к ограниченным прикладным результатам. Практически суждения об эффективности управленческих решений, связанных с приватизацией, акционированием, арендой государственного имущества, использованием пакетов акций, долей государства в уставном капитале хозяйственных товариществ и обществ, формируются на основе качественных подходов, экспертных оценок при минимальном использовании расчетных схем, экономико-математического аппарата.

Острота проблемы разработки научно обоснованных методов анализа эффективности использования государственного недвижимого имущества применительно к разным способам его использования в российской экономике, функционирующей на рыночных началах, обусловливает необходимость создания, обоснования и развития обладающих практической применимостью методов и способов оценки и повышения эффективности управления имуществом, чему посвящена диссертация. Решение этой проблемы призвано прежде всего способствовать росту бюджетной эффективности российской экономики посредством рационализации структуры государственного имущества, его более поного включения в хозяйственный оборот, возрастанию роли государственной собственности как инструмента регулирования имущественных и социальных отношений.

Из сказанного вытекает научная и практическая актуальность темы диссертационного исследования, его связь с задачами обеспечения экономического роста и повышения отдачи ресурсного потенциала Российского государства.

Цели и задачи исследования. Главная цель диссертационного исследования состоит в развитии теоретико-методологических представлений об экономической и социальной эффективности управления объектами государственной собственности в России в рыночных условиях хозяйствования и научном обосновании путей и способов рационализации управлеЕШЯ объектами недвижимости в виде нежилого фонда.