Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Финансы, денежное обращение и кредит

Методические аспекты оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Борисова, Ольга Викторовна
Место защиты Москва
Год 2005
Шифр ВАК РФ 08.00.10
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Методические аспекты оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации"

На правах рукописи

Борисова Ольга Викторовна

Методические аспекты оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Москва -2005

Диссертационная работа выпонена на кафедре налогов и налогообложения в ОУ ВПО Центросоюза Российской Федерации Московский университет потребительской кооперации

Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент

Комзолов Алексей Алексеевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Овсийчук Мария Федоровна

кандидат экономических наук, профессор Годин Александр Михайлович

Ведущая организация: ОУ ВПО Центросоюза Российской Федерации

Саранский кооперативный институт

Защита состоится л28 сентября 2005 г. в 12.00 часов на заседании диссертационного Совета Д 513.002.03 при ОУ ВПО Центросоюза Российской Федерации Московский университет потребительской кооперации по адресу: 141014 г. Мытищи, Московская область, ул. В. Волошиной, д. 12

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ОУ ВПО Центросоюза Российской Федерации Московский университет потребительской кооперации.

Автореферат разослан л26 августа 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Переход России к рыночной экономике способствовал усилению конкурентной борьбы. В связи с этим при осуществлении финансово-хозяйственной деятельности особое значение приобретает принятие своевременных адекватных управленческих решений в целях получения удовлетворительного финансового результата. Одна из составляющих успеха - управление объектами собственности, эффективность которой базируется на их точной оценке.

В дореволюционной России имеся опыт рыночной оценки земли и недвижимости, в частности для целей налогообложения. В СССР делася упор на определение нормативной стоимости. Она являлась балансовой и в настоящее время использование только такой оценки, с целью принятия важных экономических решений, не представляется возможным. В последнее время происходит активный переход от определения нормативной стоимости к рыночной ценности объектов собственности как для принятия более обоснованных управленческих решений, так и для целей налогообложения. Российское общество оценщиков выпустило стандарты оценки, опубликованы научные труды, послужившие основой формирования современной российской методологии, учитывающей сложившуюся нормативно-законодательную базу

Сегодня оценку объектов собственности, в том числе и организаций потребительской кооперации, следует рассматривать как необходимый процесс, без которого невозможно эффективное развитие экономики. Во-первых, это связано с тем, что государство проводит реформу системы налогообложения для более эффективного и справедливого взимания налогов. Меняется база налогообложения с остаточной стоимости имущества на рыночную, разрабатываются методики проведения оценки Во-вторых, рынок требует от предпринимателей грамотного и рационального управления ресурсами. Расширяется круг операций, проводимых с объектами собственности. Организации потребительской кооперации все чаще стакиваются с вопросом, как их лучше использовать, применяя для этого как отечественный, так и зарубежный опыт. Однако возникает ряд недостаточно решенных вопросов, связанных со спецификой экономической ситуации, высоким уровнем риска, неразвитостью финансового рынка, недостатком информации.

Актуальность проблемы, ее теоретическая и практическая значимость, а также недостаточность разработанности методических вопросов и практиче-

] ЮС НАЦИОНАЛЬНАЯ I

| БИЬМеТЕКА I

1111 114*

ских рекомендаций по оценке объектов собственности организаций потребительской кооперации определили выбор темы исследования.

Цель и задачи Исследования. Цель исследования - совершенствование методов оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации в условиях неопределенности. Для реализации цели исследования в работе быпи поставлены следующие задачи:

1. Проанализировать теоретико-методологические подходы к оценке объектов собственности и историю оценочной деятельности.

2 Исследовать особенности потребительской кооперации как социально-ориентированной некоммерческой системы, влияющие на процесс оценки в условиях неопределенности.

3. Адаптировать методы оценки бизнеса для оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации.

4. Проанализировать методику отбора методов для оценки предприятий, разработать поправки, позволяющие ее использование для оценки объектов собственности потребительской кооперации в условиях неопределенности.

5 Исследовать методы согласования вариантов оценок, полученных на базе различных подходов, разработать критерии, позволяющие повысить обоснованность получения итоговой оценки.

6. Проанализировать методики определения величины арендной платы за объекты торговой недвижимости, предложить использование полученных результатов оценки для расчета ее величины.

Область исследования соответствует п. 7 6 Методологические основы определения стоимости различных объектов собственности в условиях неопределенности и п. 7.7 Проблемы формирования рыночной стоимости организаций, функционирующих в различных сферах экономики. Специфика определения стоимости кредитно-финансовых институтов раздела 7 Оценочная дея-хельносты> специальности 08 00.10 Финансы, денежное обращение и кредит паспорта специальностей ВАК.

Объект исследования - организации потребительской кооперации России

Предмет исследования - методы оценки объектов собственности организаций.

Теоретическая и методологическая основа исследования Методологической и методической основой исследования явились труды зарубежных и отечественных ученых по вопросам оценки объектов собственности, в частно-

| û(МЫ*^ '

л * * ? .& +

ста: Бишопа Д.М., Гордона Дж Александера, Гриффита К., Десмонда Г.М., Кели Р.Э., Коупленда Т., Колера Т., Муррина Д., Пратта III, Уисона К., Фишмена Д., Эванса Ф.Ч, Абдулаева H.A., Вадайцева C.B., Григорьева В.В., Грязновой А.Г., Есипова В.Е , Ковалева А П, Колайко H.A., Кошкина В.И., Маховиковой Г.А., Мокрышева В.В , Овсийчук М.Ф., Сидельниковой Л.Б , Тереховой В.В., Уткина Э.А, Федотовой M А. и др.

Информационную базу исследования составили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, данные Госкомстата РФ, данные бухгатерского и управленческого учета областных потребительских обществ и информационных агентств

Обоснованность и достоверность приведенных в работе научных положений, выводов и рекомендаций обеспечивается применением методов статистического анализа (сопоставление, сравнение, экстраполяция, регрессионный анализ), использованием единой методологической базы и научных достижений ведущих ученых по вопросам оптимального управтения и экономико-математического моделирования.

Научная новизна состоит в совершенствовании методических положений оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации в условиях неопределенности, предусматривающих сравнительную оценку существующих методов с выработкой конкретных рекомендаций по повышению эффективности принимаемых управленческих решений.

В ходе исследования получены следующие наиболее значимые результаты, представляющие научную новизну

1. Выявлены особенности хозяйственной деятельности организаций потребительской кооперации и факторы неопределенности, оказывающие влияние на процесс оценки объектов собственности, способствующие определению более корректных финансовых потоков (п.7.6 паспорта специальности 08.00.10 ВАК).

2. Установлены возможность и целесообразность применения части современных методов оценки бизнеса для объектов собственности организаций потребительской кооперации. С целью учета их специфики, снижения финансовых и временных затрат на проведение оценки, установления границ изменения ценности адаптированы методы доходного и сравнительного подходов (п.7.7 паспорта специальности 08.00.10 ВАК).

3. Предложена модифицированная методика отбора методов для оценки

объектов собственности организаций потребительской кооперации, учитывающая цель оценки, размер объекта собственности, систему налогообложения, финансовые результаты деятельности, достоверность. Она позволяет осуществить экономически целесообразный выбор метода в соответствии с поставленной задачей (п.7 6 паспорта специальности 08.00.10 ВАК).

4 Разработаны критерии сравнения методов оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации для определения итоговой ценности на основе анализа иерархий и шкалы попарных сравнений Т. Саати, способствующие получению более аргументированного вывода о величине оценки в условиях неопределенности (п.7.6 паспорта специальности 08.00.10 ВАК).

5. Модифицирована модель определения величины арендной платы, за сдаваемые в аренду объекты торговой недвижимости, для корректного определения ставки за счет учета в ней доходной, затратной и налоговой составляющих в условиях недостаточности информации (п.7.6 паспорта специальности 08.00.10 ВАК).

Практическая значимость работы заключается в том, что предложенные методические рекомендации позволят улучшить существующую систему оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации в условиях неопределенности, будут способствовать принятию взвешенных и обоснованных решений с целью улучшения экономической эффективности их деятельности.

Результаты диссертации использовались в практической деятельности организаций потребительской кооперации Ивановской, Московской, Ярославской областей и применялись при разработке учебных программ по дисциплинам' Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий, Оценка бизнеса.

Апробация и внедрение основных результатов исследования. Основные положения и результаты научного исследования докладывались на научных конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов в ОУ ВПО Центросоюза РФ Московский университет потребительской кооперации, а также на III Всероссийской научно-практической конференции Юридического института МИИТа.

Отдельные предложения и рекомендации апробированы и внедрены в потребительском обществе Коломенский Райпотребсоюз (справка № 21 от 01 февраля 2005 г.), в Ярославском областном союзе потребительских обществ

(справка № 01-38/31 от 25 мая 2005 г.), Ивановском областном союзе потребительских обществ (справка № 01-09/211 от 25 мая 2005 г.).

Публикации. По теме исследования опубликовано 10 печатных работ общим объемом 2,9 п.л., в том числе авторских 2,72 п.л.

Объем и структура работы. Поставленные цели и задачи исследования определили структуру, логику и содержание работы.

Работа состоит из введения, трех глав (содержащих 15 таблиц, 9 рисунков), заключения, списка литературы, включающего 118 источников, 9 приложений. Работа изложена на 187 страницах машинописного текста.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы его цель и задачи, определен предмет, объект и область исследования, отражены научная новизна и практическая значимость работы, ее апробация и внедрение результатов.

В первой главе Теоретико-методологические подходы к оценке объектов собственности проанализированы исторические предпосыки формирования подходов оценочной деятельности, эволюция взглядов на оценку объектов собственности, определено влияние факторов неопределенности на процесс оценки.

Во второй главе Анализ применимости методов оценки бизнеса к объектам собственности организаций потребительской кооперации, функционирующим в условиях неопределенности исследованы особенности потребительской кооперации, как социально-ориентированной некоммерческой системы. Проанализирована часть современных методов оценки бизнеса и выявлены их возможность и целесообразность использования для объектов собственности организаций потребительской кооперации в условиях неопределенности. Предложены модифицированные методы проведения оценки объектов собственности.

В третьей главе Методика оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации проанализирована методика отбора методов для оценки предприятий. Проведен анализ методов согласования вариантов оценок, полученных на базе различных подходов. Выработаны предложения, позволяющие их применение для объектов собственности организаций потребительской кооперации в условиях неопределенности. Исследованы методики, на базе которых разработана модель определения величины арендной платы за использование объектов торговой недвижимости, проведена комплексная оценка объектов торговли Новобпотребсоюза.

В заключении сформулированы основные выводы, рекомендации и предложения, полученные в результате исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В соответствии с целью и задачами диссертации следует выделить несколько групп проблем, являющихся наиболее актуальными для проведения исследования и получения более обоснованного и точного результата оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации.

Первая группа проблем связана с необходимостью учета и анализа отличительных особенностей хозяйственной деятельности объектов собственности организаций потребительской кооперации и факторов неопределенности при проведении оценки.

В данной работе под объектом собственности понимается предприятие, то есть имущественный комплекс, который может быть выделен, обособлен и использован для осуществления определенного вида хозяйственной деятельности.

Основная цель организаций потребительской кооперации - удовлетворение материальных и иных потребностей членов потребительского общества. В связи с этим, помимо хозяйственной деятельности, они осуществляют социальную миссию, вследствие чего получаемый ими чистый денежный поток меньше, чем у организаций других форм собственности.

Автором подробно рассмотрены основные виды хозяйственной деятельности организаций потребительской кооперации, выявлены их основные особенности, а именно: осуществление одним предприятием различных видов деятельности; использование активов в коммерческих целях и для осуществления социальной миссии; специфика формирования финансового результата; сетевая организационная структура, влияющая на систему поставки товаров; гарантированный рынок сбыта продукции за счет реализации товаров своим пайщикам, закупка сельскохозяйственной продукции и сырья; использование заемных средств пайщиков и населения; наличие особенностей при определении расходов до 1 января 2005 г.

При проведении оценки необходимо учесть возникающие факторы неопределенности, как в экономике, так и в деятельности хозяйствующего субъекта, связанные с выбором основного вида деятельности и возможностью его изменения, объектов-аналогов, метода оценки, моделей денежного потока и определением темпов его роста, ставки дисконта, срока существования объекта.

Выявленные особенности хозяйственной деятельности объектов собственности организаций потребительской кооперации и факторы неопределенности, возникающие при оценке, позволяют определить более корректные финансовые потоки.

Вторая группа проблем связана с методикой отбора методов для оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации в условиях неопределенности и определением итоговой величины оценки

Исследование части современных методов оценки бизнеса с помощью критериев: доступности и надежности используемой информации, стоимости и опера швности ее проведения, адекватности существующим реалиям российской экономики, учета цели оценки, особенностей хозяйственной деятельности, рисков и выгод от ее осуществления, характера будущего использования имущественного комплекса, позволило выявить возможность и целесообразность их применения для объектов собственности организаций потребительской кооперации. Проведенный анализ способствовал разработке методики отбора методов для проведения оценки.

Исследование целесообразности использования методов выявило необходимость их отбора для оценки в конкретной ситуации При оценке объектов собственности организаций потребительской кооперации применение существующей методики затруднено, поскольку она не учитывает их размер, систему налогообложения, не принимает во внимание финансовые и временные затраты.

Предложенная нами методика учитывает эти недостатки Она состоит из нескольких этапов. На первом этапе определяется цель оценки. На втором этапе проводится сбор и анализ информации. На третьем этапе происходит отбор методов оценки. Дпя оценки объекта собственности в целях аренды, инвестирования, повышения эффективности финансовой политики, купли-продажи предлагается, разработанная автором схема приоритетности применения методов, включающая три блока. В первом блоке, представленном на рис. 1, анализируется количество времени, которым располагает оценщик, затем проводится экспресс-оценка Методы экспресс-оценки отличаются в зависимости от целей. Для инвестирования, аренды, купли- продажи целесообразно использовать модель условных сделок. Для повышения эффективности финансовой политики дожна быть проведена" экспресс-оценка с использованием модели условных сделок и метода стоимости чистых активов, так как это позволит

Рис. 1. Приоритетность применения методов при оценке предприятий потребительской кооперации (Этап 1. Экспресс-оценка)

выяснить, с одной стороны, ценность предприятия, с другой - ценность его активов. Превышение ценности предприятия над ценностью активов будет свидетельствует об эффективной политике. При условии наличия времени и на основании результатов экспресс-оценки делается вывод о дальнейшей целесообразности ее проведения.

Достоверность оценки определяется по предложенной нами методике, состоящей из 4 этапов. На первом этапе определяется система используемого налогообложения. На втором этапе анализируется эффективность работы предприятия, исходя из сравнения фактической рентабельности со средней по отрасли в регионе при использовании общей и упрощенной систем налогообложения, или фактического дохода с вмененным, при использовании единою налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности. На третьем этапе проводится анализ финансового состояния предприятий, использующих общую систему налогообложения, для определения класса кредитоспособности На четвертом этапе принимается решение о степени достоверности оценки. Крупные, высокодоходные предприятия оцениваются методами, дающими точную оценку, крупные, с рентабельностью меньше средней по отрасли в регио-

не, и небольшие, с рентабельностью выше средней или с доходом больше вмененного - приблизительную Небольшие предприятия с рентабельностью меньше средней или доходом меньше вмененного целесообразно оценивать только методами экспресс-оценки, поскольку ценность таких предприятий невысока и финансовые затраты на проведение дорогостоящей оценки не окупятся.

Во втором блоке, представленном на рис 2, приводятся методы для оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации, дающие

точную оценку, в третьем - приблизительную (рис.3).

Рис. 2. Приоритетность применения методов при оценке предприятий

потребительской кооперации (Этап 2. Точная оценка)

Рентабельное предприятие

Цель оценки

1 Я я а а а

2 ё я Ь

-е--е- 5

во и я о Я" И 8 о я з

2! и : а

Приблизительная оценка У Ч

Объем средств от деятельности

Недостаточно рентабельное предприятие

система нало! ообложения

система налогообложения

ЕНВД, упрощенная (доходы)

Общая, упрощенная (доходы-расходы)

Общая, упрощенная, ЕНВД

Метод экспресс-оценки действующего предприятия

Метод стоимости чистых активов

Модель ЕВО

Метод стоимости чистых активов

Модель условных сделок

Метод стоимости чистых активов

прибыль

меняется _I_

Метод дисконтированных денежных потоков

неизменна _I_

Метод капитализации прибыли

Модель ЕВО

Состояние рынка активов

развит неразвит

Метод стоимости чистых активов

Модель условных сделок

Модель условных сделок

Рис. 3. Приоритетность применения методов при оценке предприятий потребительской кооперации (Этап 3. Приблизительная оценка)

Предложенная методика отбора методов для оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации позволяет минимизировать финансовые и временные затраты на сбор, обработку и анализ данных, способствует повышению качества и оперативности принимаемых управленческих решений.

В соответствии со Стандартами оценочной деятельности оценку объектов собственности проводят методами затратного, доходного и сравнительного подходов, поэтому для определения итоговой величины необходимо согласование вариантов оценок. Анализ методов определения итоговой величины оценки

показал, что они не акцентируют внимание на отборе критериев для проведения сравнения между методами. На наш взгляд критерии дожны отличаться в зависимости от целей оценки (табл.1). В целях повышения эффективности финансовой политики, аренды, купли-продажи, инвестирования, методы оценки дожны быть адекватными современным условиям, учитывать ретроспективную и прогнозную информацию о тенденциях развития рынка; для залога, банкротства, ликвидации - текущие цены на активы.

Таблица 1

Критерии сравнения методов оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации в зависимости от цели_

№ п п Цель оценки Критерии сравнения методов

1 Повышение эффективности финансовой политики, аренда имущества; аренда предприятия, инвестирование; купля-продажа - будущие выгоды; - риск осуществления деятельности, - реально существующие активы, - физические характеристики объекта оценки; - кадровый потенциал работников предприятия; - ретроспективные данные, - современное состояние рынка; - специфика оцениваемого объекта; - качество информации, используемой для оценки, - адекватность методов реалиям российской экономики

2 предмет залога. банкротство, ликвидация - реально существующие активы предприятия; - физические характеристики активов; - качество информации используемой для оценки; - рыночная стоимость отдельно взятого актива и риск, связанный с вложением в него капитала; - размер скидки за уменьшение срока экспозиции активов на рынке (учитывается только при ликвидации предприятия).

Использование предложенных критериев позволит дать более взвешенную оценку ценности объекта собственности и снизит влияние факторов неопределенности.

Третья группа проблем связана с устранением препятствий на пути оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации современными отечественными и зарубежными методами оценки бизнеса, путем их адаптации.

Потребительские общества заинтересованы в оценке объектов собственности в целях привлечения капитала для инвестирования. Она проводится с по-

мощью методов доходного подхода. Автором предлагается критерий определения возможности использования методов данного подхода. Для предприятий, применяющих систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности, это величина вмененного дохода, так как она основана на определении среднего по отрасли дохода на физический показатель, учитывает в своей величине особенности населенного пункта, месторасположение, ассортимент товаров, работ, услуг, сезонность, время работы, величину доходов, индекс изменения потребительских цен Для предприятий, чей вид деятельности не подпадает под вышеуказанную систему налогообложения, в качестве критерия используется показатель рентабельности по отрасли в регионе. Если фактические показатели выше расчетных, то для оценки могут быть использованы методы доходного подхода.

Наиболее часто в рамках доходного подхода используют методы дисконтированных денежных потоков, капитализации прибыли, экспресс-оценки действующего предприятия Ключевыми этапами определения ценности этими методами является определение денежного потока и ставки дисконта.

Анализ моделей денежного потока показал, что на современном этапе они не в поной мере отражают осуществление потребительской кооперацией социальной миссии, это оказывает влияние на численное значение прибыли, получаемой от использования конкретных объектов собственности. В связи с этим разработана модель денежного потока, которая может быть представлена следующим образом:

Дп1 = Пр, + А, + ДЗп,*К,+ ФРПК, + Зрк, (1)

где, Дп, - денежный поток объекта собственности в период V,

Пр, - прибыль от реализации продукции, работ, услуг в период г; А, - амортизация в период V,

З^ - превышение заработной платы над средней в регионе в расчете на одного работника в период ^

ФРПК, - отчисления в фонд развития потребительской кооперации в период^

Зрк, - затраты на капитальный ремонт в период I;

^ - количество работников на предприятии в период 1

Применение предложенной модели денежного потока позволяет учесть

особенности объекта собственности и сократить как временные так и финансовые затраты на проведение оценки

В работе предложено использование модели альтернативного денежного потока, позволяющего определить его потенциально возможную величину для объектов собственности организаций потребительской кооперации, получающих доход меньше вмененного. Исследование показало, что денежный поток можно представить как функцию выручки, амортизации, заработной платы, поскольку регрессионный анализ позволяет построить модель только от переменных, слабо коррелирующих между собой. Для предприятий розничной торговли, в частности, Новобпотребсоюза, он определяется по следующей формуле:

Дпа, = 0,085964710*ВР[ - 4,379546197* А, + 0,46996613 5 *3п, (2)

где, Вр, - выручка от реализации в период I;

Зп, - расходы на оплату труда списочного и не списочного состава в период г.

С экономической точки зрения это означает, что выгоды и затраты каждые по отдельности можно разделить на три составляющие, которые сильно коррелируют с одним из следующих показателей - выручкой, амортизацией и заработной платой. В модели положительный коэффициент при значении выручки говорит о том, что разница, коррелирующих с этим показателем факторов выгод и затрат, положительна, т е денежный поток тем больше, чем больше выручка. что экономически впоне объяснимо. Отрицательный коэффициент перед амортизацией говорит о том, что разница факторов, коррелирующих с амортизацией у выгод и расходов отрицательна Это связано с тем, что амортизация отражает расходную часть деятельности объекта. Действительно, при той же выручке, чем меньше и дешевле недвижимое имущество, тем меньше затраты и больше прибыль Заработная плата выступает в формуле с положительным коэффициентом, так как факторы, коррелирующие с ней в разнице выгод и затрат, дают положительный результат.

Анализ моделей ставки дисконта выявил трудности их применения для оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации В связи с этим более углубленно была исследована модель оценки капитальных активов. Ее использование осложнено в связи с трудностью сопоставления показателей рентабельности у коммерческих предприятий и предприятий потребительской кооперации, что связано с различием в учете затрат до 1 января 2005 г; с отсутствием в большинстве случаев аналогов чьи акции котировались бы на бирже; с подбором аналогов из-за разницы в размере, количестве,

ассортименте, качестве продаваемой продукции, месторасположении, которые влияют на получаемую доходность Предложенная ^методика позволила учесть эти недостатки за счет определения аналога бета коэффициента. Исследования проводились на примере организаций розничной торговли Новгородской области. Для расчета аналога бета коэффициента использовалась информация о доходности индекса РТС, а вместо доходности акций - рентабельность активов, затрат, имущества, продаж, капитала по отрасли в регионе, где расположены оцениваемые предприятия, за период с 1999 г. по 2004 г В итоге выявлено, что наиболее целесообразно использовать рентабельность капитала, поскольку у нёб наблюдается наиболее тесная корреляционная связь с индексом РТС, составляющая 0,9048 и самый высокий коэффициент детерминации равный 0,8187 Предложенный способ расчета бета коэффициента позволяет определить его как средний показатель по отрасли, следовательно, он учитывает средний риск вложений по отрасли, альтернативность инвестирования и экономически более целесообразен для оценки небольших объектов собственности.

Другой путь решения проблемы для использования доходного подхода -модель ЕВО (Edwards-Bell-Ohhon valuation model) Однако использование данной модели для оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации затруднено, поскольку в отличие от акционерных обществ денежный поток формируется за счет осуществления хозяйственной деятельности и социальной миссии. Для устранения препятствий вместо величины чистого дохода за период I, использованы модифицированный или альтернативный денежные потоки, поскольку они позволяют определить поток потенциально возможных доходов. Вместо величины дивидендных выплат использована суммарная величина паевых выплат и скидок на товары, работы, услуги пайщикам, предоставляемые потребительским обществом, так как они являются доходами на инвестированный капитал.

Анализ модели ЕВО (модель постоянного роста потока доходов) выявил нецелесообразность ее применения для оценки объектов собственности с большим удельным весом чистых активов, так как их ценность в процессе расчетов становится отрицательной Проведенные исследования показали, что она может использоваться, если максимально возможная стоимость чистых активов больше фактической. Для предприятий розничной торговли, в частности, Ново-бпотребсоюза, она определяется по следующей формуле:

СЧАМВ= 16,398305983 * Дп, (3)

Таким образом, изложенные выше предложения позволяют использовать модель ЕВО для оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации, а разработанная регрессионная модель максимально возможной стоимости чистых активов - получить экспресс-оценку качества управления на предприятии, что способствует более оперативному принятию стратегически важных решений.

Модифицированные методы доходного подхода были использованы при оценке предприятий розничной торговли Новобпотребсоюза. Из всех объектов собственности была сделана случайная выборка в количестве 26 единиц. Проведенные исследования показали, что при оценке методами дисконтированных денежных потоков и капитализации прибыли, с использованием базовой модели денежного потока, 57.69% предприятий не могут быть оценены методами доходного подхода, а при использовании модифицированной - 30,76%. Следовательно, предложенная модель денежного потока позволила расширить использование методов доходного подхода на 26,93%. Применялась и предложенная в работе модель альтернативного денежного потока, что позволило оценить, с помощью методов доходного подхода, все 26 объектов. При анализе результатов, полученных базовой моделью ЕВО, было выявлено, что она может применяться только для 11,5% предприятий. Предложенные нами корректировки позволяют увеличить область ее использования. Проведенное исследование выявило, что при использовании базовых методов оценки предприятия недооценены в связи с тем, что не учитывается специфика их деятельности (табл.2). Ценность, полученная при использовании базовых и модифицированных методов и моделей, колеблется от 70 356 руб. до 47 574 159 руб. Максимальный результат получен моделью ЕВО (модель постоянного роста потока доходов), а минимальный - методом дисконтирования денежных потоков (модель нулевого роста денежного потока) и моделью ЕВО (модель нулевого роста потока доходов). О достоверности результатов свидетельствует и тот факт, что ценность объектов, полученная модифицированными методом дисконтирования денежных потоков (модель нулевого роста денежного потока) и моделью ЕВО (модель нулевого роста потока доходов) одинакова, в отличие от базовых

Результатом оценки предприятий методами доходного подхода стала разработка модели условных сделок, полученная путем регрессионного анализа. Для ее создания в качестве зависимой случайной величины использовалась итоговая ценность, в качестве факторов - выручка, валовой доход, прибыль от

Таблица 2

Результаты оценки объектов розничной торговли Новобпотребсою^а

__,____________,__(в руб )

№ п п Название магазина Денежный поток Модифицированные методы Базовые методы

модифицированная модель базовая модель Метод дисконтированных денежных потоков Метод капитализации прибыли Модель ЕВО Метод дисконтированных денежных потоков Метод капитализации прибыли Модель ЕВО

модель нулевого роста денежного потока модель постоянного роста денежного потока модель нулевого роста потока доходов модель постоянного роста потока доходов модель нулевого роста денежного потока модель постоянного роста денежного потока модель нулевого роста потока доходов модель постоянного роста потока доходов

1 Пролетарий 7 882 637 501 810 36 575 928 47 363 218 45 450 599 36 575 928 47 574 159 2 328 431 3 454 835 3 255 120 - -

2 Дары природы 420 508 -595 820 1 951 182 3 091 422 2 889 254 1 951 182 1 308 339 - - - - -

3 Дубок 824 150 -13 643 3 824 105 4 743 570 4 580 546 3 824 105 3 835 116 - - - - -

4 Тополек 728 377 -316 374 3 379 715 4 566 813 4 356 337 3 379 715 3 783 932 - - - - -

5 Ясень 448 245 -623 307 2 079 884 2 619 045 2 523 450 2 079 884 1 467 ?65 - - - - -

6 Мечта 487 238 3 182 1 388 894 1 842 910 1 762 412 1 388 894 773 429 14 764 20 167 19 209 - -

7 Мираж 768 871 412 128 3 567 610 4 73 3 829 4 527 055 3 567 610 4 669 534 1 912301 2 805 793 2 647 374 700 520 658 107

8 Оптовик 3 1 148 686 565 660 5 329 973 6 501 330 6 293 645 5 329 973 6 429 539 2 624 698 3 653 355 3 470 971 425 993 403 519

9 Оптовик 1 1 438 028 565 532 6 672 538 8 204 441 7 932 830 6 672 538 8 121 591 2 624 102 3 261 103 3 148 161 - -

10 Магазин № 8 588 152 129 308 2 729 061 3 486 544 3 352 240 2 729 061 3 453 522 599 995 727 014 704 493 - -

11 Союз -29 453 -189 162 1 073 64^ 1 424 609 1 362 382 1 073 644 935 125 - - - - -

12 Магазин № 2 372 802 118 021 1 729 823 2 И 1 757 2 044 039 1 729 823 2 094 166 547 624 615 141 603 170 - -

13 Магазин № 1 122 329 2 130 567 615 753 163 720 265 567 615 447 180 9 886 12 341 11 906 - -

14 Народный 151 883 -25 126 704 74 935 121 894 275 704 746 535 758 - - - - -

15 Оптовик 2 527 462 124 267 2 447 455 4 291 837 3 964 822 2 447 455 4 779 304 576 606 871 610 819 305 - -

16 Пестово -10 308 -29 495 70 356 93 355 89 277 70 356 89 640 - - - - -

и т.д.

26 Рябинушка -386 61 -1 876 590 4 763 768 6 321 001 6 044 899 4 763 768 4 231 494 - - - - -

реализации, финансовый результат, амортизация, заработная плата работников и стоимость чистых активов. Наилучшие результаты для оценки предприятий Новобпотребсоюза выявлены у трехфакторной модели, которую можно представить следующим образом:

Цп = 0,472628058 * Вр, - 28,488564418 * А, + 3,149620076 * Зщ (4)

где, Цп - ценность предприятия.

Исследование показало, что полученная модель имеет экономическую сущность, поскольку ставит ценность предприятия и заложенный в ее основу денежный поток в зависимость от трех факторов: выручки, амортизации и заработной платы. Константы в модели альтернативного денежного потока составляют соответственно 18,19%, 15,37% и 14,92% от констант итоговой ценности. Из полученных результатов видно, что при оценке ставка дисконта оказывает влияние на конечный результат. Наиболее сильно она влияет на величину выручки, поскольку последняя подвержена резким колебаниям в зависимости от изменения рыночной конъюнктуры. Предложенная модель отражает ценность предприятия, обладает достоинствами методов доходного подхода, учитывает возможность альтернативного инвестирования, однако адекватные результаты дает только в случае, если цель ее использования соответствует цели разработки Кроме того, модель позволяет провести экспресс-оценку объектов собственности организаций потребительской кооперации для определения целесообразности использования более достоверных, но дорогостоящих методов.

В настоящее время все чаще необходима оценка в целях купли-продажи. Для этого применяются методы сравнительного подхода Одним из них является метод сделок. Его исследование выявило сложность в подборе мультипликатора. Чтобы использовать мультипликаторы цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/выручка от реализации, цена/балансовая стоимость, цена/стоимость чистых активов необходимо провести корректировки финансовой отчетности, связанные с различиями в учете затрат коммерческими организациями и предприятиями потребительской кооперации, так как основное условие метода состоит в поной идентичности финансовой базы оцениваемого предприятия и его аналогов. Это требует детального изучения и анализа финансовой базы, что связано с затратами как материальных, так и временных ресурсов. В связи с этим предлагается использовать мультипликатор цена/вмененный доход. Его применение целесообразно для предприятий, использующих систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов дея-

тельности.

Методика определения вмененного дохода разработана на федеральном уровне, проста в применении и позволяет учесть отличительные особенности каждого предприятия, поэтому получаемую с ее помощью величину, можно считать наиболее типичным доходом. Она позволяет найти значение, которое не нуждается в проведении корректировок.

Предложенный мультипликатор цена/вмененный доход применен для оценки 26 предприятий розничной торговли Новобпотребсоюза. В качестве цены использована итоговая ценность объектов собственности, полученная на базе методов доходного подхода. Разница в колебаниях мультипликаторов цена/вмененный доход и цена/стоимость чистых активов от среднего значения незначительна, а затраты на проведение оценки у предложенного мультипликатора существенно ниже. В связи с этим применение мультипликатора цена/вмененный доход более целесообразно.

Результаты оценки объектов собственности, полученные методами доходного подхода, были использованы для определения величины арендной платы за кв.м торговой недвижимости, сдаваемой организациями потребительской кооперации под оказание населению социально-значимых услуг. Анализ методик, разработанных на федеральном и региональном уровнях выявил, что они определяют стартовую величину арендной платы, часть из них не учитывает расходы по содержанию, увеличению налогового бремени, трудности, связанные с недостатком информации для определения базовой ставки. В связи с этим в работе предложена модель, учитывающая указанные недостатки. Она включает три составляющие затратную, доходную и налоговую. Если предприятие находится на упрощенной системе налогообложения и объектом налогообложения являются доходы, то:

АЛ = (Ам + СТР + Зи + НКР + (ИЦП / (12 * в,) * Кя * Ккор)) * (1 + Сусн) (6)

где, АПЛ - величина арендной платы за 1 кв.м торговой недвижимости в месяц;

Ам - амортизационные отчисления в расчете за кв.м, в месяц;

СТР - страховые платежи в расчете за кв.м , в месяц;

Зп - затраты на содержание 1 кв.м здания, в месяц;

НКР - величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду;

ИЦП - итоговая ценность предприятия, полученная в результате оценки

методами и моделями доходного подхода;

S | - площадь объекта недвижимости, в котором расположено предприятие;

Кд - требуемая норма доходности 1 кв.м торговой площади, определяемая потребительским обществом;

Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества;

Сусн ~ ставка налога при упрощенной системе налогообложения.

Если предприятие находится на упрощенной системе налогообложения, и объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, то:

АПЛ = (ИЦП / (12 * SO * Кд * Ккор) * (1 4 Сусн) (7)

При общей системе налогообложения:

АПЛ = (Ам + СТР + НКР + Зи + (ИЦП / (12 * S,) * Кд * Ккор))* (1+ Сндс) + (ИЦП / (12* S,) * К, * Ккор - Зс, - Ам - СТР - НКР ) * СнД + Си / (12* t) * СИи (8) где, Силе - ставка налога на добавленную стоимость;

СНп - ставка налога на прибыль;

Си - стоимость 1 кв.м недвижимого имущества;

t - нормативный срок использования имущества;

Сни - ставка налога на имущество.

Практическое использование результатов исследования, на наш взгляд, будет способствовать повышению эффективности финансовой деятельности организаций потребительской кооперации.

Основное содержание диссертации отражено в научных работах:

1. Борисова О.В Некоторые проблемы определения рыночной стоимости имущества как базы для налогообложения недвижимости (по материалам эксперимента, проведенного в г. В Новгороде и Твери) / Ежемесячный информационно-аналитический бюлетень рынка недвижимости RWAY. - 2003. - № 104. -0,38 п.л.;

2. Борисова О.В. Налоговые последствия реорганизации и ликвидации коммерческих предприятий / Финансы. - 2004. - № 1. - 0,25 п л.;

3. Брилон A.B., Борисова О.В. Социально-экономический аспект налогообложения имущества организаций потребительской кооперации /Экономика и финансы - 2004. - №2. - 0,33 п.л. (авторских - 0,15 п.л.),

4. Борисова OB. Особенности определения налогооблагаемой базы по НДС и налогу на прибыль при ликвидации зависимых организаций / Финансы.

-2004. -№5.-0,2 п.л.;

5. Борисова O.B. Некоторые вопросы оценки коммерческих и некоммерческих предприятий. Актуальные проблемы правопорядка: Сборник научных статей. Вып 7/ Под редакцией Бобылева А.И., Духно H.A. - М.: Юридический институт МИИТа, 2004. -325 с. (0,2 п.л );

6 Борисова О.В. Оценка транспортных предприятий в целях инвестирования / Теоретические проблемы формирования транспортного права: Сборник научных статей. Вып. 8 / Под редакцией Бобылева А.И., Духно H.A. - М.: Юридический институт МИИТа, 2004. -301 с. (0,23 п.л.);

7. Борисова О.В. Особенности оценки и управления стоимостью предприятий потребительской кооперации / Идеология потребительской кооперации -идеология экономического созидания, социальной солидарности, гражданской ответственности: Материалы научной конференции молодых ученых-преподавателей и аспирантов - М.: Наука и кооперативное образование, МУПК, 2004 - 178 с. (0,2 п.л.);

8. Борисова О.В. Некоторые направления повышения конкурентоспособности предприятий потребительской кооперации / Научный потенциал - кооперации: Материалы международной научной конференции профессорско-преподавательского состава и аспирантов кооперативных вузов стран СНГ. -М.: Наука и кооперативное образование, МУПК, 2005. - 436 с. (0,2 п л);

9. Борисова О.В. Методика определения ставки арендной Платы за объекты торговой недвижимости / Ежемесячный информационно-аналитический бюлетень рынка недвижимости RWAY. - 2005 - № 119. - 0,45 п.л.

10. Борисова О.В. Методика оценки объектов собственности организаций / Ежемесячный информационно-аналитический бюлетень рынка недвижимости RWAY. - 2005. - № 124. - 0,46 п.л.

КОПИ-ЦЕНТР св. 7:07: 10429 Тираж 100 экз. Тел. 185-79-54 г. Москва, ул. Енисейская д. 36

РНБ Русский фонд

2006-4 10446

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Борисова, Ольга Викторовна

Введение.

Глава 1. Теоретико-методологические подходы к оценке объектов собственности.

1.1 История оценочной деятельности в России.

1.2 Эволюция взглядов на оценку объектов собственности.

1.3 Влияние факторов неопределенности на процесс оценки объектов собственности.

Глава 2. Анализ применимости методов оценки бизнеса к объектам собственности организаций потребительской кооперации, функционирующим в условиях неопределенности.

2.1 Особенности потребительской кооперации как социально-ориентированной некоммерческой системы.

2.2 Современные подходы к оценке объектов собственности.

2.3 Модифицированные методы оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации, функционирующих в условиях неопределенности.

2.4 Возможность и целесообразность применения методов оценки бизнеса для объектов собственности организаций потребительской кооперации, функционирующих в условиях неопределенности.

Глава 3. Методика оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации.

3.1 Методика отбора методов для оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации.

3.2 Согласование вариантов оценок, полученных при применении различных подходов.

3.3 Методика определения ставки арендной платы за объекты торговой недвижимости организаций потребительской кооперации.

3.4 Оценка объектов торговли Новгородского областного потребительского общества Новобпотребсоюз.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методические аспекты оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации"

Актуальность темы исследования. Переход России к рыночной экономике способствовал усилению конкурентной борьбы. В связи с этим при осуществлении финансово-хозяйственной деятельности особое значение приобретает принятие своевременных адекватных управленческих решений в целях получения удовлетворительного финансового результата. Одна из составляющих успеха - управление объектами собственности, эффективность которой базируется на их точной оценке.

В дореволюционной России имеся опыт рыночной оценки земли и недвижимости, в частности для целей налогообложения. В СССР делася упор на определение нормативной стоимости. Она являлась балансовой и в настоящее время использование только такой оценки, с целью принятия важных экономических решений, не представляется возможным. В последнее время происходит активный переход от определения нормативной стоимости к рыночной ценности объектов собственности как для принятия более обоснованных управленческих решений, так и для целей налогообложения. Российское общество оценщиков выпустило стандарты оценки, опубликованы научные труды, послужившие основой формирования современной российской методологии, учитывающей сложившуюся нормативно-законодательную базу.

Сегодня оценку объектов собственности, в том числе и организаций потребительской кооперации, следует рассматривать как необходимый процесс, без которого невозможно эффективное развитие экономики. Во-первых, это связано с тем, что государство проводит реформу системы налогообложения для более эффективного и справедливого взимания налогов. Меняется база налогообложения с остаточной стоимости имущества на рыночную, разрабатываются методики проведения оценки. Во-вторых, рынок требует от предпринимателей грамотного и рационального управления ресурсами. Расширяется круг операций, проводимых с объектами собственности. Организации потребительской кооперации все чаще стакиваются с вопросом, как их лучше использовать, применяя для этого как отечественный, так и зарубежный опыт. Однако возникает ряд недостаточно решенных вопросов, связанных со спецификой экономической ситуации, высоким уровнем риска, неразвитостью финансового рынка, недостатком информации.

Актуальность проблемы, ее теоретическая и практическая значимость, а также недостаточность разработанности методических вопросов и практических рекомендаций по оценке объектов собственности организаций потребительской кооперации определили выбор темы исследования.

Цель и задачи исследования. Цель исследования - совершенствование методов оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации в условиях неопределенности. Для реализации цели исследования в работе были поставлены следующие задачи:

1. Проанализировать теоретико-методологические подходы к оценке объектов собственности и историю оценочной деятельности.

2. Исследовать особенности потребительской кооперации как социально-ориентированной некоммерческой системы, влияющие на процесс оценки в условиях неопределенности.

3. Адаптировать методы оценки бизнеса для оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации.

4. Проанализировать методику отбора методов для оценки предприятий, разработать поправки, позволяющие ее использование для оценки объектов собственности потребительской кооперации в условиях неопределенности.

5. Исследовать методы согласования вариантов оценок, полученных на базе различных подходов, разработать критерии, позволяющие повысить обоснованность получения итоговой оценки.

6. Проанализировать методики определения величины арендной платы за объекты торговой недвижимости, предложить использование полученных результатов оценки для расчета ее величины.

Область исследования соответствует п. 7.6 Методологические основы определения стоимости различных объектов собственности в условиях неопределенности и п. 7.7 Проблемы формирования рыночной стоимости организаций, функционирующих в различных сферах экономики. Специфика определения стоимости кредитно-финансовых институтов раздела 7 Оценочная деятельность специальности 08.00.10 Финансы, денежное обращение и кредит паспорта специальностей ВАК.

Объект исследования - организации потребительской кооперации России.

Предмет исследования - методы оценки объектов собственности организаций.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Методологической и методической основой исследования явились труды зарубежных и отечественных ученых по вопросам оценки объектов собственности, в частности: Бишопа Д.М., Гордона Дж. Александера, Гриффита К., Десмонда Г.М., Кели Р.Э., Коупленда Т., Колера Т., Муррина Д., Пратта Ш., Уисона К., Фишмена Д., Эванса Ф.Ч., Абдулаева Н.А., Вадайцева С.В., Григорьева В.В., Грязновой А.Г., Есипова В.Е., Ковалева А.П., Колайко Н.А., Кошкина В.И., Маховиковой Г.А., Мокрышева В.В., Овсийчук М.Ф., Сидельниковой Л.Б., Тереховой В.В., Уткина Э.А, Федотовой М.А. и др.

Информационную базу исследования составили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, данные Госкомстата РФ, данные бухгатерского и управленческого учета областных потребительских обществ и информационных агентств.

Обоснованность и достоверность приведенных в работе научных положений, выводов и рекомендаций обеспечивается применением методов статистического анализа (сопоставление, сравнение, экстраполяция, регрессионный анализ), использованием единой методологической базы и научных достижений ведущих ученых по вопросам оптимального управления и экономикоматематического моделирования.

Научная новизна состоит в совершенствовании методических положений оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации в условиях неопределенности, предусматривающих сравнительную оценку существующих методов с выработкой конкретных рекомендаций по повышению эффективности принимаемых управленческих решений.

В ходе исследования получены следующие наиболее значимые результаты, представляющие научную новизну:

1. Выявлены особенности хозяйственной деятельности организаций потребительской кооперации и факторы неопределенности, оказывающие влияние на процесс оценки объектов собственности, способствующие определению более корректных финансовых потоков (п.7.6 паспорта специальности 08.00.10 ВАК).

2. Установлены возможность и целесообразность применения части современных методов оценки бизнеса для объектов собственности организаций потребительской кооперации. С целью учета их специфики, снижения финансовых и временных затрат на проведение оценки, установления границ изменения ценности адаптированы методы доходного и сравнительного подходов (п.7.7 паспорта специальности 08.00.10 ВАК).

3. Предложена модифицированная методика отбора методов для оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации, учитывающая цель оценки, размер объекта собственности, систему налогообложения, финансовые результаты деятельности, достоверность. Она позволяет осуществить экономически целесообразный выбор метода в соответствии с поставленной задачей (п.7.6 паспорта специальности 08.00.10 ВАК).

4. Разработаны критерии сравнения методов оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации для определения итоговой ценности на основе анализа иерархий и шкалы попарных сравнений Т. Саати, способствующие получению более аргументированного вывода о величине оценки в условиях неопределенности (п.7.6 паспорта специальности 08.00.10 ВАК).

5. Модифицирована модель определения величины арендной платы, за сдаваемые в аренду объекты торговой недвижимости, для корректного определения ставки за счет учета в ней доходной, затратной и налоговой составляющих в условиях недостаточности информации (п.7.6 паспорта специальности 08.00.10 ВАК).

Практическая значимость работы заключается в том, что предложенные методические рекомендации позволят улучшить существующую систему оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации в условиях неопределенности, будут способствовать принятию взвешенных и обоснованных решений с целью улучшения экономической эффективности их деятельности.

Результаты диссертации использовались в практической деятельности организаций потребительской кооперации Ивановской, Московской, Ярославской областей и применялись при разработке учебных программ по дисциплинам: Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий, Оценка бизнеса.

Апробация и внедрение основных результатов исследования. Основные положения и результаты научного исследования докладывались на научных конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов в ОУ ВПО Центросоюза РФ Московский университет потребительской кооперации, а также на III Всероссийской научно-практической конференции Юридического института МИИТа.

Отдельные предложения и рекомендации апробированы и внедрены в потребительском обществе Коломенский Райпотребсоюз (справка № 21 от 01 февраля 2005 г.), в Ярославском областном союзе потребительских обществ (справка № 01-38/31 от 25 мая 2005 г.), Ивановском областном союзе потребительских обществ (справка № 01-09/211 от 25 мая 2005 г.).

Публикации. По теме исследования опубликовано 10 печатных работ общим объемом 2,9 п.л., в том числе авторских 2,72 п.л.

Объем и структура работы. Поставленные цель и задачи исследования определили структуру, логику и содержание работы.

Работа состоит из введения, трех глав (содержащих 15 таблиц, 9 рисунков), заключения, списка литературы, включающего 118 источников, 9 приложений. Работа изложена на 187 страницах машинописного текста.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Борисова, Ольга Викторовна

Заключение

Основная цель организации в условиях рынка - эффективное использование имеющейся в наличии собственности. Одним из способов оптимизации этого процесса является ее оценка. Для этого анализируется вид деятельности, структура товаров, работ, услуг, предоставляемых населению, эффективность использования в хозяйственной деятельности имущества, машин, оборудования и прочих активов, а также месторасположение предприятия и компетентность управляющего персонала. Все эти составляющие влияют на оценку объекта собственности, и от их взаимосвязи зависит ее величина.

В диссертации показано, что оценка объектов собственности проводится для целого ряда целей и зависит от большого числа факторов. Методов оценки множество, однако, они разработаны для конкретных экономических условий и показывают ценность или стоимость объекта с определенных позиций, поэтому цель оценки и эффективность использования активов особенно важны для расчета ее величины.

Исследования, проведенные автором, позволили сформулировать следующие выводы и предложения:

1. Под оценкой объекта собственности следует понимать определение его ценности, в редких случаях стоимости, но не цены. Это связано с тем, что при переводе с английского слова "value" на русский язык ему соответствует два понятия ценность и стоимость. Под ценностью понимается значимость товара для покупателя, а стоимость отражает размер затрат на воссоздание подобного объекта. Цена появляется в процессе взаимодействия на рынке этих составляющих при совершении сдеки.

В большинстве случаев определяется ценность предприятия. Ее рассчитывают в целях: повышения эффективности управления, аренды, купли-продажи, залога, банкротства, ликвидации. Стоимость определяется лишь при недостатке информации, путем применения созданной в советский период нормативной базы формирования затрат на восстановление или замещение объектов собственности.

2. При проведении оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации необходимо учесть возникающие факторы неопределенности, как в экономике, так и в деятельности хозяйствующего субъекта, связанные с выбором основного вида деятельности и возможностью его изменения, объектов-аналогов, метода оценки, моделей денежного потока и определением темпов его роста, ставки дисконта, срока существования объекта. Их игнорирование может привести к принятию ошибочных управленческих решений.

3. Вид деятельности оказывает значительное влияние на находящиеся в распоряжении активы, доходы и расходы, систему налогообложения, ведение бухгатерского и налогового учета. Его игнорирование может привести к определению ценности, не учитывающей особенности объекта собственности и невозможности принятия правильных стратегических решений. Автором подробно рассмотрены основные виды хозяйственной деятельности организаций потребительской кооперации, выявлены их основные особенности, а именно: осуществление одним предприятием различных видов деятельности; использование активов в коммерческих целях и для осуществления социальной миссии; специфика формирования финансового результата; сетевая организационная структура, влияющая на систему поставки товаров; гарантированный рынок сбыта продукции за счет реализации товаров своим пайщикам, закупка сельскохозяйственной продукции и сырья; использование заемных средств пайщиков и населения; наличие особенностей при определении расходов до 1 января 2005 г. Все они учтены при разработке методики оценки объектов собственности.

4. Установлены возможность и целесообразность применения части современных методов оценки бизнеса для объектов собственности организаций потребительской кооперации с помощью критериев: доступности и надежности используемой информации, стоимости и оперативности ее проведения, адекватности существующим реалиям российской экономики, учета цели оценки, особенностей хозяйственной деятельности, рисков и выгод от ее осуществления, характера будущего использования имущественного комплекса.

5. Модифицированы методы оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации для преодоления препятствий на пути применения методов доходного и сравнительного подходов.

Обоснован критерий определения возможности использования доходного подхода, поскольку исследования ряда авторов показали нецелесообразность его применения для оценки объектов собственности с низким уровнем дохода. Для предприятий, использующих систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности базой критерия является сравнение величины вмененного дохода с фактическим. При другой системе - сравнение средней рентабельности по отрасли в регионе с фактической.

Ключевыми этапами определения ценности методами дисконтированных денежных потоков, капитализации прибыли и экспресс-оценки действующего предприятия является расчет денежного потока и ставки дисконта. Анализ моделей денежного потока показал, что на современном этапе они не в поной мере отражают осуществление потребительской кооперацией социальной миссии, это оказывает влияние на численное значение прибыли, получаемой от использования конкретных объектов собственности. В связи с этим разработана модель денежного потока, которая может быть представлена следующим образом:

Дщ = npt + At + A3nt * Kt + OPriKt + 3pKt

Применение предложенной модели денежного потока позволяет учесть особенности объекта, сократить как временные так и финансовые затраты на проведение оценки.

Исследование позволило выявить невозможность оценки части объектов собственности Новобпотребсоюза методами доходного подхода, поскольку они оказывают населению социально-значимые услуги. Для таких предприятий предложено использование модели альтернативного денежного потока, которую можно представить следующем образом:

Дп* = 0,085964710*Bpt - 4,379546197*At + 0,469966135*3nt

Анализ моделей ставки дисконта для методов дисконтирования денежных потоков и капитализации прибыли показал, что существуют трудности, связанные с сопоставлением показателей рентабельности у коммерческих предприятий и предприятий потребительской кооперации, в связи с различием в учете затрат до 1 января 2005 г.; с отсутствием в большинстве случаев аналогов, чьи акции котировались бы на бирже; с подбором аналогов из-за разницы в размере, количестве, ассортименте, качестве продаваемой продукции, месторасположении, которые влияют на получаемую доходность. Для модели оценки капитальных активов предложен аналог бета коэффициента, позволяющий избежать данные трудности. В его основу заложена информация о доходности фондового рынка (в виде индекса РТС) и доходности предприятий отрасли в регионе. Предложенный способ расчета бета коэффициента позволил определить его как средний показатель по отрасли, следовательно, он учитывает средний риск вложений по отрасли, альтернативность инвестирования и экономически более целесообразен для оценки небольших объектов собственности.

Исследования модели ЕВО выявили возможность ее использования для оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации. Трудность в адаптации этой модели состояла в определении потоков доходов от осуществления хозяйственной деятельности и цены капитала. В качестве потока доходов был использован денежный поток, разработанный для методов дисконтированных денежный потоков, капитализации прибыли и экспресс-оценки действующего предприятия, а цена капитала определялась по модели оценки капитальных активов.

Проведенный анализ показал нецелесообразность применения модели ЕВО (модель постоянного роста потока доходов) для предприятий имеющих значительную стоимость чистых активов, поскольку их ценность в этом случае будет отрицательна или равна нулю. В связи с этим разработана регрессионная модель, позволяющая оперативно определить возможность ее использования. Для предприятий розничной торговли Новобпотребсоюза она может быть представлена следующим уравнением: СЧАМВ= 16,398305983 * Дщ

Разработанная регрессионная модель максимально возможной стоимости чистых активов позволила получить экспресс-оценку качества управления на предприятии, что способствовало более оперативному принятию стратегически важных решений.

Предложен мультипликатор цена/вмененный доход, позволяющий применять метод сделок сравнительного подхода в условиях недостаточности информации для предприятий, использующих систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности. Он не требует значительных временных и финансовых затрат на поиск и анализ необходимой информации, поскольку при определении вмененного дохода учитывается специфика предприятия, нет необходимости в проведении корректировок на методы ведения бухгатерского учета, разницу в процентных ставках за кредит, соотношение собственных и заемных средств, различие систем налогообложения.

Разработана регрессионная модель условных сделок, позволяющая снизить трудоемкость и финансовые затраты на поиск, обработку и анализ информации. Для объектов розничной торговли Новобпотребсоюза модель выглядит следующим образом:

Цп = 0,472628058 * Bpt - 28,488564418 * At + 3,149620076 * 3nt 6. Предложена методика отбора методов для оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации, поскольку существующая не учитывает их размер, систему налогообложения, не принимает во внимание финансовые и временные затраты на ее проведение. Ее применение позволит использовать методы оценки предприятий, наилучшим образом отвечающие поставленной цели, аргументировано отказаться от использования методов, не удовлетворяющих критериям качества и достоверности, существенно сэкономить на времени и отвлечении капитала на проведение процесса исследования, адекватно определить величину оценки. При этом экономия финансовых средств достигается путем аргументированного выбора необходимой достоверности, которая определяется по разработанной автором методике путем учета выручки от реализации, доходов и финансового состояния предприятия.

7. Разработаны критерии сравнения методов оценки объектов собственности организаций потребительской кооперации для определения итоговой ценности, позволяющие снизить субъективность оценки. Они базируются на определении цели оценки, учете ретроспективной и прогнозной информации, а также адекватности методов современным условиям. Их использование позволит дать более взвешенную оценку и снизить фактор неопределенности, порождаемый субъективностью решений оценщика.

8. Предложена модель определения величины арендной платы по объектам собственности потребительской кооперации условиях недостаточности информации. Она позволит учесть три составляющие: доходную, затратную и налоговую.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Борисова, Ольга Викторовна, Москва

1. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ и часть вторая от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ (с последующими изменениями и допонениями);

2. Налоговый кодекс Российской Федерации часть первая от 31'июля 1998 г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (с последующими изменениями и допонениями);

3. Закон РСФСР О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР от 3 июля 1991 г. N1531-1 (с последующими изменениями и допонениями);

4. Закон РФ О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации от 19 июня 1992 г. N 3085-1 (с последующими изменениями и допонениями);

5. Федеральный закон О несостоятельности (банкротстве) от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ (с последующими изменениями и допонениями);

6. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (с последующими изменениями и допонениями);

7. Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 г. N 135-Ф3 (с последующими изменениями и допонениями);

8. Указ Президента РФ О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации от 11 мая 1995 г. N478;

9. Постановление Правительства РФ Об утверждении стандартов оценки от 6 июля 2001 г. N 519;

10. Ю.Приказ Минфина России и ФКЦБ России Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ от 29 января 2003 г. N 1 Он/ОЗ-6/пз;

11. Распоряжение Госкомимущества РФ О расчете арендной платы заобъекты федеральной собственности в г. Москве от 10 июня 1994 г. N 1456-р;

12. Закон г. Санкт-Петербурга О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург от 3 сентября 1997 г. №149-51;

13. Указ Губернатора Пермской области Об утверждении методики расчета платы за аренду нежилых помещений (зданий), находящихся на территории Пермской области, являющихся государственной собственностью Пермской области от 15 ноября 2001 г. 247;

14. Н.Постановление главы местного самоуправления г. Н.Новгорода Об утверждении методики определения арендной платы за помещения государственного нежилого фонда от 12 апреля 1996 г. N 26;

15. Постановление Главы Сергиево-Посадского района О расчете годовой арендной платы по Сергиево-Посадскому району от 8 апреля 2002 г. № 385;

16. Постановление мэра г. Архангельска Об утверждении методики расчета размера арендной платы за нежилые помещения от 4 марта 1994 г. N 85;

17. Постановление мэрии г. Новосибирска О порядке продажи и определения цены нежилого фонда от 21 июля 1997 г. N 640;

18. Решение городского Собрания г. Южно-Сахалинска О методике расчета арендной платы за пользование имуществом муниципального образования город Южно-Сахалинск от 27 июня 2001 г. №60/7-01-2;

19. Решение малого Совета Санкт-Петербургского горсовета О методике оценки стоимости имущества и определения уровня арендной платы за нежилые помещения от 02 июля 1992 г. N 210;

20. Решение Пермской городской Думы О порядке учета и управления имуществом, находящемся в муниципальной собственности г. Перми от 23 июля 1996 г. N73;

21. Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации: Приложение N 2 к Указу Президента Российской Федерации от 29 января 1992 г. N 66;

22. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов / Утверждены Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике 21.06.1999 г. N ВК 477;

23. Порядок расчета арендной платы за использование муниципального имущества и объектов недвижимости нежилого фонда на территории города: Приложение №1 к распоряжению администрации города Сургута от 17 января 2002 г. № 99;

24. Андреев Д.А. Оценка уровня риска и неопреденности получения прибыли в строительно-монтажных организациях: Дис. к.э.н. 08.00.05. М., 2003. -159 с.;

25. Антонов В.П. Оценка земли. Владимир: Посад, 1997. Ч 286 е.;

26. Бланк И. А. Финансовый менеджмент: Учеб. курс.- Киев: Ника-центр: Эльга, 2002. 527с.;

27. Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе: Пер. с англ., 4-е изд. М.: Дело ТД, 1994. - 720 е.;

28. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов. Пер. с англ. М.: Олимп-Бизнес, 1997. - 1120 е.;

29. Вадайцев С.В. Оценка бизнеса и инновации. М.: Филинъ, 1997. -336с.;

30. Вадайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебник. М.: Проспект, 2003. -352с.;

31. Вахрин П. И. Инвестиции: Учеб. для вузов. М.: Дашков и К0,2002. -382 с.;

32. Генкин Е.Г. Вариантная оценка рыночной стоимости зданий: Дис. к.э.н. 08.00.05. М., 2000. - 136 е.;

33. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Маркетинг, 2002. - 801 е.;

34. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учебное пособие для вузов. СПб: Питер, 2001. Ч 336 е.;

35. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. М.: Инфра-М, 1997.-318 е.;

36. Гришина Н.А. Оценка деятельности хозяйствующего субъекта в условиях неопределенности: Дис. к.э.н. 08.00.05. Хабаровск, 1999. - 145 е.;

37. Десмонд Г.М., Кели Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. М.: РОО,1996-262 е.;

38. Дыбаль С.В. Финансовый анализ: теория и практика: Учебное пособие. СПб.: Издательский дом Бизнес-пресса, 2004. - 300 е.;

39. Европейские стандарты оценки 2000 / Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. М., 2003. - 260 е.;

40. Елисеев В.М. Биноминальная модель оценки бизнеса: Конгресс л10 лет оценочной деятельности в России. Итоги и перспективы 4-5 июня 2003 г. // Ссыка на домен более не работаетp>

41. Ермаков В.Ф. Знать мало, надо уметь! Доклады, выступления, статьи, интервью. 1998-2002 гг. - М.: Наука и кооперативное образование, 2003 г. -344 е.;

42. Ермаков В.Ф. Самобытность потребительской кооперации: опыт и проблемы управления /Самобытность потребительской кооперации: опыт и проблемы управления. М.: МУПК Наука и кооперативное образование, 2001.-210 е.;

43. Ермаков В.Ф. Социальные и нравственные основы потребительской кооперации. Учебное пособие. М.: Наука и кооперативное образование, 2003.-406 е.;

44. Есипов В.Е. и др. Оценка бизнеса. / Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. СПб.: Питер, 2001 - 416 е.;

45. Жид Ш., Рист Ш. История экономических учений. Пер.с англ. Ч М.: Экономика, 1995. 542 е.;

46. Ильин С.С., Бабаков A.M. Крестьянское (фермерское) хозяйство и рынок (20-е годы и современность). М.: ЦИСН, 1995. - 268 е.;

47. История экономических учений: Учебное пособие / Под ред. В. С. Ав-тономова, О.И. Ананьина, С.А. Афонцева. М.: Инфра - М, 2000. - 784 е.;

48. История экономических учений. 4.1. Учебное пособие / Под ред. В.А. Жамина, Е.Г. Василевского. М.: МГУ, 1989. - 368 е.;

49. История экономических учений. 4.2. Учебник / Под ред. А.Г. Худокормова. -М.: МГУ, 1994.-416 е.;

50. Калугин В.К., Новиков П.В., Соколов Д.В. Анализ и оценка рыночной стоимости бизнеса. СПб.: Изд-во С.-Петербург, гос. ун-та экономики и финансов. - 2000. - 93 е.;

51. Кашина Е.В. Оценка доходной недвижимости в составе имущественного комплекса энергетических предприятий: Дис.к.э.н. 08.00.05 Ч Красноярск, 2000. 181 е.;

52. Керимов В. Э. Теория и практика организации управленческого учета на производственных предприятиях. М.: Маркетинг, 2001. - 327 е.;

53. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия? Ч М.: Финанста-тинформ, 1996 75 е.;

54. Ковалев В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. М.: Финансы и статистика, 2000. - 272 е.;

55. Ковалев И.Н. История экономики и экономических учений. Серия Учебники, учебные пособия. Ростов н/Д.: Феникс, 2000. - 544 е.;

56. Концепция развития потребительской кооперации до 2010 г. // Деловой вестник Российской кооперации. 2001. - №12. - с.3-24.;

57. Коростелев С.В. Земельное и лесное право. СПб: Полиус, 1998 - 535е.;

58. Коупленд Т., Колер Т., Муррин Д. Стоимость компаний: оценка и управление. /Пер. с англ.- 2-е изд. - М.: Олимп-бизнес, 2004 - 565 е.;

59. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия Учебники для Вузов. Специальная литература. Ч СПб: Издательство Лань, 2000. 480 е.;

60. Майбурд Е.М. Введение в историю экономической мысли: от пророков до профессоров. М.: Дело, 2000. Ч 560 е.;

61. Макарова Н.В., Трофимец В .Я. Статистика в Excel: Учебное пособие. Ч М.: Финансы и статистика, 2002. 368 е.;

62. Малышев О.А. Оценка земли в дореволюционной России. //Вопросы оценки. 1999. -№ 1. - с.45-47;

63. Малышев О.А. Оценка инвестиционной стоимости как инструмент управления компанией: Конгресс л10 лет оценочной деятельности в России. Итоги и перспективы 4-5 июня 2003 г. // Ссыка на домен более не работаетp>

64. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов /В.В. Коссов, В.Н. Лившиц, А.Г. Шахназаров и др.-Изд. офиц. , 2- я ред. М.: Экономика, 2000. - 421 е.;

65. Михеенков В.П. и др. История государства и права России (IX начало ХХв.): Учебно-методическое пособие. / Михеенков В.П., Горелов О.И., Земцов B.C., Назаров А.А., Шестопалова А.П - М.: Педагогическое общество России Академия Русь, 1996 - 190 е.;

66. Новгородский областной комитет государственной статистики. Торговля в новгородской области. Н., 2003. - 90 е.;

67. Новгородский областной комитет государственной статистики. Финансовые результаты деятельности организаций Новгородской области. Н., 2003.- 110 е.;

68. Новоселов В.А. Определение стоимости фирмы (оценка бизнеса фирмы). М.: Диалог-МГУ, 2000. - 226 е.;

69. Норткотт Д. Принятие инвестиционных решений: Пер.с англ./ Под ред. А.Н. Шохина. М.: Банки и биржи; ЮНИТИ, 1997. - 219 е.;79.0всийчук М.Ф., Сидельникова Л.Б. Финансовый менеджмент. Учебное пособие. М.: МУПК, 1999. - 133 е.;

70. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник / В.И. Кошкин, Н.А. Колайко, В.В. Мокрышев и др.; Под ред. В.И. Кошкина. М.: ЭКМОС, 2002. - 944 е.;

71. Оценка бизнеса: Учебник. / А.В. Грязнова, М.А. Федотова, С.А. Ленская и др.; Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2003. - 512 е.;

72. Оценка рыночной стоимости предприятия (Методические рекомендации по оценочной деятельности). М.: Комитет ТИП РФ по оценочной деятельности, 2002. - 29 с. // Ссыка на домен более не работаетp>

73. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие / Под ред. Абдулаева Н.А., Колайко Н.А. М.: ЭКМОС, 2000. - 352 е.;

74. Палий В. Ф. Международные стандарты финансовой отчетности: Учеб. пособие. М.: ИНФРА - М, 2003. - 454 е.;

75. Парамонов А.В. Методы оценки капитала // Аудит и финансовый ана-лиз,-2000.-№4.-с. 10-15.;

76. Петти В., Смит А., Рикардо Д., Кейнс Дж., Фридмен М. Классика экономической мысли: Сочинения. М.: ЭКСМО-Пресс, 2000. - 896 е.;

77. Регионы России. Основные характеристики субъектов Российской федерации. 2003: Стат.сб./ Госкомстат России. М., 2004. - 807 е.;

78. Ромм А.П. Основные принципы оценки городских земель. Аудиторские ведомости 1998. - № 12. - с.64-77;

79. Руководство по оценке стоимости бизнеса. Фишмен Д., Пратт Ш. Гриффит К., Уисон К. // пер. Рутгайзер В.М. М.: Квинто-Консаттинг, 2000.-388 е.;

80. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий / Пер.с англ. Р.Г. Вачнадзе. -М.: Радио и связь, 1993.-314 е.;

81. Скуфинский О.А. Оценка городских земель для целей налогообложения и иных государственных целей: Дис.к.э.н. 08.00.05. Воронеж, 2000. - 197 е.;

82. Современные экономические теории запада: Учебное пособие для вузов/ С.Б. Авдашева, Н.О. Воскресенская, А.С. Квасов и др.; Под ред. А.Н. Марковой. 2-е изд. - М.: Финстатинформ, 1996. - 93 е.;

83. Сорвина Г.Н. История экономической мысли двадцатого столетия. Курс лекций. М.: РАГС, 2002. 296 е.;

84. Сычева Г.И. Комплексная оценка стоимости промышленного предприятия: Дис.к.э.н. 08.00.10. Новочеркасск, 2000. - 183 е.;

85. Табакова С.А. Оценка имущественных комплексов предприятий с использованием доходного подхода: Конгресс л10 лет оценочной деятельности в России. Итоги и перспективы 4-5 июня 2003 г. // Ссыка на домен более не работаетp>

86. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПб ГТУ, 1997. - 422е.;

87. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. В.А. Швандара. М., 2002. - 303 е.;

88. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. М.: ЭКМОС, 2000. - 351 е.;

89. Финансы России: Сат. Сб. / Госкомстат России. М. 2004. - 301 е.;

90. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело ТД, 1997. - 461 е.;

91. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие.- М.: Мособ-лупрполиграфиздат, 1994. 230 е.;

92. Чайка Л. История экономических учений (конспект лекций). М.: ПРИОР, 2001.- 80 е.;

93. ЮЗ.Шакин В.А. Экспресс-оценка действующего предприятия (бизнеса). 2002. -12 с.// Ссыка на домен более не работаетp>

94. Шарп У.Ф. и др. Инвестиции: Учеб. для вузов: Пер.с англ./У.Ф. Шарп, Г. Дж. Александер, Дж.В. Бэйли. М.: ИНФРА - М, 2001.- 1027 е.;

95. Шевчук Д.И. Оценка рыночной стоимости предприятий: Дис. к.э.н. 08.00.10. Москва, 2002. - 174 е.;

96. Шумилов В.В. Оценка и экспертиза инвестиционных проектов в промышленности с учетом факторов неопределенности: Дис. к.э.н. 08.00.05. Ч Владимир, 2000 183;

97. Шумпетер И. История экономического анализа // Истоки: вопросы истории народного хозяйства и экономической мысли. Вып. 1.- М., 1989. -236-310 е.;

98. Эванс Ф.Ч., Бишоп Д.М. Оценка компаний при слияниях и поглощениях: Создание стоимости в частных компаниях / Пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. - 332 е.;

99. Эддоус М., Стэнфид Р. Методы принятия решений: Учебник / Пер.с англ., Под ред. И.И. Елисеевой. М.: Юрайт, 1997. - 590 е.;

100. Эккерт Дж.К. Организация оценки и налогообложения недвижимости. В 2 т. -М.: Акад. оценки, ООО Стар интер, 1997., Т. 1.-384 е.;

101. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для Вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Смолин Плюс, Москва: АСВ, 1999 Ч 566 е.;

102. Экономика строительства/ И.С. Степанов, В.Я. Шайтанов, С.С. Романова и др.; Под ред. И.С. Степанова. М.: Юрайт, 1997. - 416 е.;

103. Экономическая энциклопедия. Промышленность и строительство. Т 3 т./ Под ред. Ефимова А.Н., Бачурина А.В. и др. М.: Советская энциклопедия, 1965.-959 е.;

104. Ядгаров Я.С. История экономических учений. Ч М.: Экономика, 1996.-247 е.;

105. Chakravarthy B.S. Measuring strategic performance // Strategic Management Journal. 1986. - № 7. - P. 437-458;

106. Dearden J. Measuring profit center managers // Harvard Business Review. September/October 1987. - Vol. 65. - P. 84-88;

107. Kaplan R.S., Norton D.P. The Balanced Scorecard: Translating Strategy into Action. Boston (Ma., USA): Harvard Business School Press, 1996;

108. Merchant K. Control in Business Organizations. Boston (Ma., USA): Harvard Graduate School of Business, 1985.

Похожие диссертации