Механизм развития системы ипотечных жилищных инвестиций тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Константинович, Дмитрий Александрович |
| Место защиты | Тольятти |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.10 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Механизм развития системы ипотечных жилищных инвестиций"
На правах рукописи
КОНСТАНТИНОВИЧ ДМИТРИЙ АЛЕКСАНДРОВИЧ
МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНЫХ ЖИЛИЩНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ
(на примере Самарской области)
Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
2 ВЕК 2008
Тольятти - 2008
003457104
Работа выпонена на кафедре маркетинга и информационных технологий в экономике ОАНО ВПО Вожский университет им. В.Н.Татищева
Научный руководитель: Афоничкин Александр Иванович,
доктор экономических наук, профессор
Официальные оппоненты: Вагапова Дания Завдатовна,
доктор экономических наук
Солунина Татьяна Ивановна, кандидат экономических наук, доцент
Ведущая организация: ГОУ ВПО Мордовский государственный
университет им. Н.П.Огарева
Защита диссертации состоится 30 декабря 2008 г. в Ю00 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.215.01 при ГОУ ВПО Самарский государственный аэрокосмический университет имени академика С.П. Королева (СГАУ) по адресу: 443086, Самара, Московское шоссе, 34
С диссертацией можно познакомиться в библиотеке СГАУ.
Автореферат разослан 28 ноября 2008 г.
Ученый секретарь диссертационного
совета, доктор экономических наук ---М.Г. Сорокина
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИССЛЕДОВАНИЯ
Актуальность темы исследования. В настоящее время экономика России, как и большинства других стран мира, испытывает влияние мирового финансового кризиса, потери от которого в глобальном масштабе оцениваются экспертами примерно в 2 трн. дол. При этом большинство экономистов сходятся во мнении, что основной причиной данного кризиса является значительный дисбаланс между процессами, протекающими в реальной экономике развитых стран и практикой операций на рынках финансовых активов, в результате чего последние характеризуются повышенными рисками, в том числе и по ипотечным компаниям.
Данный зарубежный опыт, безусловно, дожен быть принят во внимание, поскольку в нашей стране ипотечное кредитование на рынке жилья в последние годы также развивается ускоренными темпами, чему есть объективные предпосыки: по информации из разных источников желают улучшить жилищные условия до 77 % российских семей. Однако при существующих темпах жилищного строительства потребуется не менее 20 лет для удовлетворения суммарной потребности. Текущий спрос на жилье составляет порядка 25 % от общей потребности в жилье; предложение жилья в 2007 г. составило не более 42 % текущего спроса, из которых 70 % -вторичный рынок жилья. В результате средняя рыночная стоимость 1 кв.м. жилья выросла за 2000-2007 г.г. в 5,5 раз, в т.ч. за 2005-2007 г.г. - в 1,9 раза. Приведенные данные свидетельствуют, что проблема жилья в России носит системный характер, так как одновременно имеет место, как 4-кратный разрыв между общей потребностью и платежеспособным спросом населения на рынке жилья, так и 2,5-кратныи дефицит предложения на рынке жилой недвижимости.
В современных исследованиях по проблемам экономического развития и инвестиций, в качестве одного из ключевых факторов динамики национального хозяйства называется состояние системы управления экономикой, ее отдельными отраслями и территориями (в частности, на региональном и муниципальном уровнях). При этом в исследованиях по проблемам жилищной сферы, в качестве наиболее актуального направления повышения доступности жилья для населения страны, называется совершенствование механизма ипотечного финансирования.
Таким образом, актуальность нашего исследования предопределена неблагоприятным состоянием' ипотечного инвестирования в жилищной сфере, препятствующим повышению доступности и комфортности жилья для населения Российской Федерации, а также возможностью позитивных преобразований в этой сфере путем совершенствования ипотечного механизма финансирования жилищных инвестиций на региональном уровне.
Состояние научной разработанности исследуемой проблемы. Основные положения теории и методологии финансирования инвестиций нашли отражение в работах: С.И. Абрамова, А.И. Афоничкина, B.C. Барда,
И.А. Бланка, В.В. Бочарова, М.И. Самогородской, У. Шарпа и др. Региональные аспекты инвестиционной деятельности показаны в монографиях и публикациях: Ю.Н. Николаевой, А.Н. Плотникова, Ф.С. Тумусова, Б .Л. Чуба, В.П. Чернова и др. Проблемы управления развитием ипотечного инвестирования жилищной сферы исследовали: В.М. Агапкин, A.A. Бакланов, Д.З. Баталова, В.С.Ем, В.П. Жданов, М. Довгяло, И.В. Довдиенко, Н. Косарева, АЛ. Кудрявцев, В.И. Лимаренко, И.А. Сергеева, Р. Страйк, А.Н. Ужегов, Б.В. Щуров, Г.А. Цылина и др.
Ознакомление с материалами исследований по теме финансирования ипотечных жилищных инвестиций (далее для обозначения ипотечных инвестиций в жилищной сфере мы также используем термин жилищные инвестиции) последних нескольких лет позволяет сделать вывод, что недостаточно изученным остается вопрос о характере и степени влияния позитивных изменений на рынке инвестиционных ресурсов на динамику повышения доступности жилья в целом, и на показатели жилищного строительства - в частности. Недостаточно внимания уделяется и проблемам совершенствования финансовых механизмов развития ипотечного жилищного инвестирования на региональном уровне, на основе программно-целевого подхода. В частности, недостаточна степень разработанности следующих вопросов: факторов возникновения проблем финансирования жилищных инвестиций на региональном уровне; методов планирования и оценки эффективности ипотечных инвестиций в рамках региональной жилищной программы на основе данных о структуре населения по уровню доходов, сбережений, жилищной обеспеченности, потребительским предпочтениям; системных агоритмов разработки и реализации стратегий развития ипотечного жилищного инвестирования.
Цель и задачи исследования Целью исследования является обеспечение сбалансированного развития спроса и предложения на региональном рынке жилья путем разработки методов согласованного управления в системе ипотечного жилищного финансирования Самарской области. В этой связи необходима постановка и решение следующих задач:
1. Исследовать теоретические аспекты и выявить основные проблемы управления ипотечными жилищными инвестициями на современном этапе.
2. Провести сравнительный анализ действующих в стране и за рубежом механизмов функционирования и государственного регулирования ипотечных инвестиций.
3. Оценить текущее состояние и потенциальные возможности рынка жилья Самарской области, выявить механизм функционирования и сформулировать тенденции развития обеспеченности и доступности жилья в регионе.
4. Выявить и оценить существующие методы оценки эффективности ипотечных жилищных инвестиций.
5. Обосновать основные направления совершенствования ипотечного механизма финансирования жилищных инвестиций в регионе в соответствии с прогнозируемым уровнем экономического потенциала и спроса на жилье.
6. Разработать финансово - инвестиционный механизм согласованного управления развитием системы ипотечного жилищного финансирования на уровне региона, удовлетворяющий условиям и ограничениям потенциала региона и потребительским предпочтениям, а также оценить его эффективность.
Область исследования. Указанные выше цель и задачи исследования соответствуют п.1.4 (Финансы инвестиционного процесса, финансовый инструментарий инвестирования) паспорта научной специальности 08.00.10 Финансы, денежное обращение и кредита.
Объектом исследования является система жилищного финансирования Самарской области.
Предметом исследования является ипотечный механизм финансирования жилищных инвестиций в Самарской области.
Теоретической основой нашей работы являются фундаментальные исследования по теории организации и финансирования инвестиций; труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам инвестиционного финансирования жилищной сферы. Цри разработке темы были использованы нормативные правовые акты РФ и Самарской области, статистическая информация общероссийского и регионального уровня, информация из научных публикаций, материалов научных и научно-практических конференций, информационные материалы органов государственной власти РФ, Самарской области и других регионов, ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Самарского областного фонда жилья и ипотеки, строительных и риэтерских организаций.
Методологическую основу исследования составляют: метод системного анализа, метод экономико-статистического анализа, метод экспертных оценок, метод имитационного моделирования и др.
Научная новизна результатов проведенного исследования заключается в разработке и теоретическом обосновании механизма развития региональной системы ипотечных жилищных инвестиций и состоит в следующем:
.Проведена адаптация признаков классификации элементов и инструментов ипотечного финансирования и обосновано дерево проблем финансово-инвестиционного механизма развития ипотечного механизма жилищного инвестирования.
2. Сформулированы рекомендации по совершенствованию механизмов государственного регулирования ипотечных жилищных инвестиций на федеральном и региональном уровнях.
3. Обоснована модель оценки эффективности ипотечных жилищных инвестиций в рамках региональной программы развития ипотечного жилищного инвестирования.
4. Разработан финансово - инвестиционный механизм согласованного управления развитием региональной системы ипотечного жилищного финансирования.
На защиту выносятся;
1. Теоретические основания разработки методов согласованного управления в системе жилищного финансирования.
2. Перечень проблем финансирования ипотечных жилищных инвестициями, структурированный в форме дерева проблем.
3. Авторская классификация ипотечного механизма финансирования жилищных инвестиций.
4. Рекомендации по совершенствованию механизмов государственного регулирования ипотечных жилищных инвестиций на федеральном и региональном уровнях.
5. Методика оценки эффективности ипотечных жилищных инвестиций в рамках региональной программы развития жилищного инвестирования.
6. Финансово - инвестиционный механизм согласованного управления развитием системы ипотечных жилищных инвестиций в регионе.
Практическая значимость исследования состоит в возможности применения основных выводов и результатов исследования региональными и местными органами власти при разработке и оценке эффективности стратегических планов и целевых программ развития жилищного инвестирования. Основные научные и методологические положения и выводы диссертации доведены до уровня конкретных предложений, имеют комплексный характер и направлены на совершенствование действующей системы ипотечного жилищного финансирования в Самарской области.
Апробация работы. Основные теоретические и практические положения диссертации докладывались на Международных конференциях Татищевские чтения: актуальные проблемы науки и практики в 2004,2005 и 2006 годах. Отдельные положения вышли в Вестнике Вожского университета им. В.Н. Татищева за 2004 и 2006 годы, Вестнике Санкт -Петербургского инженерно - экономического университета за июнь 2007 года.
Основное содержание диссертации отражено в 6 печатных работах, в том числе в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, определенных Высшей аттестационной комиссией - 1. Общий объем публикаций составил 2,1 пл.
Структура н объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трёх глав, девяти параграфов, заключения, библиографического списка, содержащего 262 наименования источников, и 12 приложений. Работа содержит 198 страниц машинописного текста, 31 таблицу и 14 рисунков.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
1. Теоретические основания разработки методов согласованного управления в системе жилищного финансирования. Инвестиционная деятельность осуществляется на рынке инвестиций, который включает в себя: рынок капитальных вложений в воспроизводство основных фондов;
рынок недвижимости; рынок ценных бумаг; рынок интелектуальных прав и собственности; рынок инвестиционных проектов. В литературе различаются: первичный рынок - рынок собственно инвестиций (инвестиционных ресурсов) и вторичный - рынок инвестиционных товаров. Инвестиционные товары представлены в виде физического капитала (недвижимого имущества и др.) и финансового капитала (средне - и догосрочные кредиты, займы, ценные бумаги). Для нашего исследования особое значение имеют принципы и механизмы взаимодействия рынка финансового капитала с рынком недвижимости. К недвижимости относятся земельные участки, а также объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения и др.). Наиболее существенную часть недвижимости страны составляет жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений на территории государства. В зависимости от формы собственности, жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный.
В соответствии с системным подходом, система жилищного финансирования (далее также - СЖФ) включает в себя систему управления жилищными инвестициями (подсистема субъекта). Подсистему объекта образуют экономические отношения, связанные с созданием новой стоимости в жилищной сфере Ч области народного хозяйства, включающей строительство и реконструкцию жилых объектов, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержанием и ремонтом. Часть данных отношений строится на рыночных принципах, образуя рынок жилья, другая часть - на внерыночных, включая обеспечение жильем малоимущих граждан и других категорий, перед которыми у государства имеются обязательства по обеспечению жильем.
В свою очередь, рынок жилья представляет собой сложную систему взаимодействующих между собой рынков: жилищного земельного рынка, жилищного финансового рынка, строительного жилищного рынка (первичного), вторичного жилищного рынка. Жилищный финансовый рынок является частью рынка финансового капитала и основным источником ресурсов для финансирования жилищных инвестиций - различных форм капитала, вкладываемого в воспроизводство (строительство, реконструкцию, модернизацию) жилищного фонда, а также в приобретение готовых объектов жилой недвижимости с целью получения прибыли или достижения иного полезного эффекта. В странах с развитым финансовым рынком до 80 % жилищных инвестиций обеспечивается функционированием механизма ипотеки - экономико-правового института, предусматривающего обеспечение правомерного денежного обязательства залогом недвижимого имущества (либо залогом права аренды недвижимого имущества), находящегося в собственности (либо аренде, хозяйственном ведении) дожника или третьего лица Ч залогодателя.
Экономические отношения, связанные с ипотекой, образуют ипотечный рынок - рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими
учреждениями гражданам и организациям с целью приобретения недвижимости под залог приобретаемой, либо иной недвижимости, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в ипотечное кредитование.
Помимо ипотечного рынка, в состав жилищного финансового рынка входят инструменты жилищного финансирования, не обеспеченные залогом недвижимости (собственный капитал, кредиты и займы, ценные бумаги, трасты, опционы, лизинг и др.). В практике зарубежных стран догосрочное ипотечное кредитование используется в основном для финансирования покупки готового жилья, либо для строительства индивидуальных домов (коттеджей) под залог земельных участков, а также незавершенных строительством объектов. Финансирование возведения многоквартирных домов, как правило, осуществляется с использованием краткосрочного строительного кредита под ипотеку земельных участков, находящихся в собственности застройщика, либо в догосрочной аренде.
В 1998 г. объем ипотечных кредитов в России не превышал 0,3 % оборота рынка жилья. В 2007 г. доля сделок с ипотекой, по данным статистики, составила до 10 % общей стоимости сделок с жильем, т.е. высокие темпы роста очевидны. Вместе с тем, основные положения экономической теории (закон спроса, теория мультипликатора, эффект масштаба и др.), наряду с представлением о возможностях и ограничениях экономики и финансовой системы России позволяют нам утверждать, что основным фактором эффективности ипотечного механизма финансирования рынка недвижимости является согласованное управление в сфере ипотечного жилищного инвестирования на уровне региона, которое позволит обеспечить сбалансированное развитие, как жилищного строительства, так и ипотечного кредитования на покупку готовых жилых помещений.
2. Перечень проблем финансирования ипотечных жилищных инвестиций, структурированный в форме дерева проблем. Основная роль российского государства в жилищной сфере на современном этапе обозначена как повышение доступности и комфортности жилья для всех категорий населения страны. При этом если комфортность может быть понятием как нормативным (стандарты благоустройства жилища, утвержденные правительством страны, региона), так и оценочным (материальная обеспеченность повышает субъективные требования к комфортности), то доступность является функцией 4-х факторов: доходов населения (заработная плата, предпринимательская рента и иные); рыночной стоимости жилья; доступности получения жилищного кредита; доступности получения субсидий на приобретение жилья при недостаточности собственных доходов. Анализ источников научной информации в сфере управления жилищными инвестициями позволил выделить ряд проблем, препятствующих развитию положительной динамики повышения доступности жилья отдельно по каждому из перечисленных выше факторов доступности (Рисунок 1).
Анализ проблем финансирования ипотечных жилищных инвестиций показывает, что ключевой является проблема неблагоприятного соотношения факторов рыночная стоимость жилья и доходы населения. При этом негативные тенденции в сфере жилищного инвестирования имеют системный характер. Следовательно, их решение предполагает программно-целевой подход, который представляет собой применение системного подхода для увязки целей развития с ресурсами при помощи программ.
3. Авторская классификация ипотечного механизма финансирования жилищных инвестиций. Исследование систем ипотечного финансирования жилищных инвестиций в ряде зарубежных стран позволяет выделить 3 основных механизма управления: закрытый (модель контрактных жилищных сбережений); открытый, в том числе одноуровневый (модель ипотечного банка и двухуровневый (модель ипотечной компании); и усеченно -открытый (модель универсального банка). Изучение основных достоинств и недостатков указанных механизмов управления позволяет нам сделать вывод об отсутствии препятствий для их адаптированного применения в российской системе жилищного финансирования.
Вместе с тем, анализ показателей ввода жилья в отдельных регионах России позволяет утверждать, что успех в развитии жилищного инвестирования в настоящее время определяется не только организационной схемой управления но, в первую очередь, - целевой направленностью и структурой источников и направлений финансирования, а именно: механизм жилищного инвестирования дожен быть направлен на обеспечение доступности жилья, что требует софинансирования воспроизводства жилищного фонда со стороны бюджета региона при благоприятном режиме для других источников жилищных инвестиций. В Привожском федеральном округе данному описанию наиболее соответствуют системы ипотечного жилищного инвестирования Чувашии, Башкортостана и Оренбургской области, что подтверждается данными о соотношении основных экономических показателей (ВРП, среднедушевого дохода и др.) и объемов ввода в действие жилых домов в ряде субъектов РФ, входящих в состав ПФО. В этом разрезе наибольшую актуальность приобретает классификация механизмов жилищного финансирования по критерию адекватности задаче повышения доступности жилья для всех категорий населения на: 1) социально ориентированные - направленные на обеспечение доступности и комфортности жилья; 2) рыночно ориентированные - в качестве базовой цели предполагают получение коммерческого дохода (прибыли) на вложенный капитал.
Стратегия развития жилищной сферы страны, обозначенная в 2001 году в Послании Президента РФ Федеральному собранию предусматривает: -формирование рынка доступного жилья: обеспечение жильем льготных категорий граждан; обеспечение социальным жильем граждан, относящихся к категории малоимущих.
1 Низкий уровень среднедушевых доходов со значительной дифференциацией по регионам и социальным группам, как следствие несовершенства механизмов распределения общественного дохода.
3 О з1 8
2 Дефицит предложения жилья, влекущий увеличение спекулятивной составляю шей в структуре рыночной стоимости жилых помещений
3 Длительность и высокая стоимость согласования инвестиционных проектов контролирующими органами
4 Рост цен и тарифов на электроэнергию, ГСМ, стройматериалы, подключение к объектам инженерно инфраструктуры
5 Высокие ставки по банковским кредитам застройщикам
6 Отсутствие развитого рынка земельных участков под застройку
7. Недостаточное развитие лизинга в строительстве
8 Высокие риски ипотечного кредитования.
9 Отсутствие дифференцированного подхода со стороны ЦБ РФ в части нормативного регулирования ипотечных операций коммерческих банков
10 Низкий кредитный рейтинг большинства коммерческих банков-резидентов РФ
11 Отсутствие дифференцированного подхода в установлении параметров ипотечного кредитования для отдельных групп населения
12. Неразвитость альтернативных форм жилищного инвестирования (сберегательно-заемной кооперации; кредитование застройщиком и др )
13 Дефицитность региональных и местных бюджетов как следствие значительной централизации ресурсов консолидированного бюджета
14 Недостаточные объемы ассигнований на жилищные субсидии из федерального бюджета
15. Несоответствие средней рыночной (нормативной) стоимости 1 кв,м. жилья реальной стоимости 1 кв.м жилья на рынке
16 Формальный подход к установлению очередности на получение субсидий (критерием очередности является дата постановки в очередь, без учета уровня доходов и жилищной обеспеченности).
1за |; ир
! Ss I s
X 'о я и
Механизмом реализации первого приоритета определено ипотечное кредитование, реализуемое на основе аналога модели ипотечной компании. Федеральным оператором ипотечного жилищного инвестирования является ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), единственный акционер - государство в лице Правительства РФ. В 2007 г. посредством АИЖК рефинансировано 33 % ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) из числа оформленных закладными; доля ИЖК в денежном объеме рынка жилья России за 2005-2007 г.г. выросла в 2 раза (с 3,5 % до 7 %), до 500 мрд. руб. Вместе с тем, минимальная процентная ставка по кредиту АИЖК -10,75 % годовых, тогда как ставка доступности при текущих ценах и среднем уровне доходов граждан - не более 6 %. Механизм реализации второго приоритета - предоставление отдельным категориям граждан (военнослужащим, инвалидам, молодым семьям и др.) жилищных субсидий, на часть стоимости жилья, в связи с чем для данных категорий граждан также актуально привлечение заемных средств. Третий приоритет - обеспечение социальным жильем граждан, относящихся к категории малоимущих, отнесен законодательством к компетенции органов местного самоуправления. При этом изменения в бюджетно-налоговом регулировании после 2001 г. существенно ограничили возможности местных бюджетов. Исходя из сказанного, действующий на федеральном уровне механизм финансирования жилищных инвестиций не может быть признан в поной мере социально ориентированным.
4. Рекомендации по совершенствованию механизмов государственного регулирования ипотечных жилищных инвестиций на федеральном и региональном уровнях. Исследование действующих инструментов государственного регулирования жилищных инвестиций в России, основным из которых является федеральная целевая программа Жилище, показывает необходимость внедрения механизмов: - поддержки сбережений населения на целевых счетах в институтах финансирования жилищного строительства; расширения фонда социального жилья; поддержки региональных программ переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда; развития жилищного земельного рынка; стимулирования работодателей к участию в региональных жилищных программах.
Кроме того, считаем необходимым дифференцированный подход к установлению специальных правил и нормативов в зависимости от того, осуществляет хозяйствующий субъект деятельность на общем рынке жилищных инвестиций, либо в райках государственной программы развития жилищного инвестирования, в сферах: деятельности жилищных накопительных кооперативов; направлений использования жилищных субсидий (строительство, либо покупка готового жилья); ипотечного финансирования жилищного строительства; доступа региональных банков на рынок ипотечных ценных бумаг.
Анализ рынка жилья Самарской области, конкретизированный к г. Тольятти (второму по численности населения городом региона и лидеру по
ряду показателей рейтинга инвестиционного потенциала) показывает, что инвестиционный потенциал города в сфере жилищного строительства составляет порядка 160 мрд. руб., что позволяет обеспечивать объем ввода в действие жилых домов на уровне 1 кв.м. на 1 жителя города в течение, как минимум, 7 лет (без учета средств организаций работодателей и реинвестиций).
Система управления жилищными инвестициями в Самарской области имеет четырехуровневую градацию, включающую: три уровня государственного регулирования (федеральный, региональный и местный) и уровень рыночного саморегулирования. Каждому из уровней соответствуют свои субъекты, нормативно - правовая основа, цели и методы управления. На уровне рыночного саморегулирования основным субъектом выступает инвестиционно - строительный комплекс - одна из крупнейших отраслей региональной экономики. В его состав в настоящее время входят более 9 тысяч проектных, строительных и промышленных предприятий и организаций. Количество занятых в данной отрасли - 130 тыс. чел. (10 % работающего населения области). Удельный вес инвестиций в промышленность строительных материалов возрос за период 2001-2007 г.г. вырос в 5 раз, в строительство - в 7 раз.
Система государственного регулирования в Самарской области базируется на применении всех основных методов: административного; экономического; на основе экономического интереса; программно - целевого регулирования. На основе анализа практики их применения, показавшего наличие ряда недостатков, нами признана необходимой оптимизация по направлениям: -совершенствования форм и методов деятельности институтов управления (администрации, региональных операторов и др.); внедрения эффективных механизмов аккумулирования и реализации финансовых ресурсов ипотечного жилищного инвестирования; оптимизации структуры использования инвестиций по направлениям ипотечного жилищного финансирования.
5. Методика оценки эффективности управления ипотечными жилищными инвестициями в рамках региональной программы развития жилищного инвестирования. Анализ методик оценки эффективности ипотечных жилищных инвестиций показывает, что в качестве интегрального показателя социально - экономической эффективности выступает уровень доступности жилья. Таким образом, другие виды эффективности (экономическая (региональная), бюджетная и финансовая (коммерческая)) дожны оцениваться с точки зрения соответствия параметров программы задаче достижения требуемого уровня доступности жилья Фондом Институт экономики города предложены следующие индикаторы доступности жилья (Таблица 1).
Таблица 1 Индикаторы доступности приобретения жилья, предложенные фондом Институт экономики города__
Индикатор Коэффициент доступности жилья (КДЖ) Модифицированный коэффициент доступности жилья (МКДЖ) Коэффициент доступности жилья в кредит (КДЖК)
Метод измерения Отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв.м. к среднему годовому совокупному денежному доходу семьи (3 чел.) Отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м2) к среднему годовому доходу семьи (3 чел.) за вычетом величины прожиточного минимума. Отношение фактических доходов среднестатистической семьи (3 чел.) к уровню дохода, необходимого для приобретения стандартной квартиры (54 кв.м.) по текущей средневзвешенной иене с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на средневзвешенных условиях, действующих на момент оценки.
На наш взгляд, наиболее информативным индикатором доступности жилья представляется показатель КДЖК. В то же время, информативность КДЖК для оценки социально - экономической эффективности инвестиций в рамках региональной жилищной программы может быть увеличена за счет внесения в методику расчета КДЖК следующих корректив. Во - первых, расчет необходимо проводить на основе не средневзвешенных, а оптимального (с точки зрения заемщика ИЖК) кредита. Во - вторых, расчет показателя КДЖК следует производить по каждой децильной группе населения в отдельности (КДЖК^)), Таблица 2, с последующим объединением результатов в интегральный показатель КДЖКд. В третьих, ипотечный кредит покрывает лишь определенную часть стоимости жилья, в связи с чем необходим допонительный расчет доступности накопления первоначального взноса (ПД).
Таблица 2 Значения КДЖК по децилям населения г. Тольятти (IV кв. 2007 г.)
1 2 3 4 5
Группа Уровень дохода Хкджк,% Необходимый В мн. руб.
на семью из 3-х размер (исходя из
чеУмес. субсидии численности
(в % от суммы децильных
к^Бдаи; 1 донн
населения)
1 5 424 0,0 100 24 027
2 6 405 0,0 100 24 027
3 7 901 , 0,0 100 24 027
4 10169 0,0 100 24 027
5 13 602 0,0 100 24 027
6 18 799 0,0 100 24 027
7 26 672 72,9 27,1 17 540
8 38 600 105,4 - -
9 56 660 154,6 - -
10 84 017 229,5 - -
Соответственно, интегральный показатель социально - экономической эффективности ипотечных инвестиций в рамках региональной программы развития жилищного финансирования (Эсочщ) может быть рассчитан следующим образом:
ЭСОЦ (0 ЭСОц ЭСОц(1), ( 1)
где Эсоц - основной показатель эффективности инвестиций, ЭС0Ц(1)-допонительный показатель эффективности инвестиций.
Основной показатель эффективности (Эсоц) рассчитывается через: ЭСОц Ч КДЖК(ф / КДЖК(ь) (2)
где КДЖК^ - показатель, отражающий отношение количества децилей, в которых КДЖК=1,0, к общему числу децилей по результатам реализации программы; КДЖК(^,- аналогичный показатель на дату начала реализации программы. В свою очередь:
КДЖК(ф=КДЖК(^о) /10 (3)
где КДЖКуга.о) - количество децилей, в которых КДЖК21,0 по результатам реализации программы; 10 - общее количество децилей. При этом:
КДЖК(Ну= КДЖК(Д^,о)/10 (4)
где КДЖК(<ьа,о) - количество децилей, в которых КДЖК >1,0 на начало реализации программы; 10 Ч общее количество децилей.
Расчет показывает, что в настоящее время КДЖКу) >1,0 для домохозяйств, отнесенных по уровню доходов к 8-10 децилям населения г. Тольятти. Соответственно, КДЖКед = 0,3. Совокупная потребность в бюджетных средствах на жилищные субсидии для достижения КДЖК^) =1,0 составляет 161,7 мрд. руб. Кроме того, согласно данным проведенного социологического исследования, в настоящее время 43 % населения г. Тольятти не имеют собственного жилья; у 60 % отсутствует сберегательная способность. Соответственно, требуемый объем жилищных субсидий, с учетом названных факторов, будет еще в 4-6 раз большим.
Поскольку выделение жилищных субсидий в указанном объеме не представляется реальным, следует оценить возможности участником региональной жилищной программы по накоплению средств первоначального взноса (Пв), определяемый по формуле:
Пв=УД-Ке (5)
где V), - стоимость приобретаемого жилья; Ке - доступная (в соответствии с расчетом КДЖК^)) сумма ипотечного кредита.
Таким образом, вторым необходимым индикатором оценки социально -экономической эффективности управления жилищными инвестициями выступает коэффициент доступности накопления первоначального взноса (КДН) рассчитанный следующим образом:
КДН = Нп(я>/Нп(ф (6)
где: Нп(Д) - средний срок накопления Пв по нормативу Программы; Нп(г) - срок, необходимый конкретному д/х для накопления ПВ, с учетом уровня доходов данного д/х. Нп(Г) определяется по формуле:
Нп(г)=Пв/Пл, (7)
где ПД Ч лимит платежеспособности за определенный период времени например, календарный месяц). В свою очередь, величина Ц, определяется по формуле:
ПЛ=1Ф-1Я, (8)
где 1ф - реальный располагаемый доход семьи; 1п - доход, который, согласно законодательству, является минимально достаточным для участия в жилищных программах, предусматривающих приобретение жилья на возмездной основе. Если 1г< 1Д (1Д в Самарской области - 2-кратная величина прожиточного минимума), то домохозяйство дожно быть обеспечено жильем бесплатно, по договору социального найма.
Расчет КДН, проведенный в каждом дециле, представляет собой показатель КДН(ф. Интегральным показателем КДН, который одновременно выступает вторым (наряду с КДЖК) индикатором доступности жилья, является КДНщ, расчет которого проводится аналогично расчету КДЖК^:
КДНл>= ЩН(ю,е)/10, (9)
где КДН^аао) - число децилей, в которых КДН >1,0; 10 - общее число децилей.
Допонительный показатель социальной эффективности Эсоа(1) программы рассчитывается следующим образом:
Эсоц(1)=КДН(ф/КДН(Щ, (10)
где КДНзд - показатель КДНд по результатам реализации Программы, КДН^ - показатель КДН(;) на начало реализации программы.
Таким образом, предложенная нами методика оценки эффективности управления жилищными инвестициями в рамках региональной программы развития жилищного финансирования позволяет получить точные данные о состоянии интегрированного показателя эффективности Эсоц, который характеризуется состоянием КДЖК в децильных группах и в целом (основной интегральный показатель) и КДН (допонительный интегральный показатель). При этом, учитывая социальную направленность оценки (по показателю Доступность жилья), предложенная нами методика может быть охарактеризована как Методика оценки социально - целевой направленности региональной жилищной программы.
5. Финансово - инвестиционный механизм согласованного управления развитием системы ипотечных жилищных инвестиций в регионе. В соответствии с предложенной классификацией ипотечного механизма
финансирования жилищных инвестиций, нами определены две возможные стратегии развития системы жилищного финансирования в регионе:
1) рыночно ориентированная;
2) социально ориентированная.
Основным содержанием первой стратегии является совершенствование рыночно ориентированного механизма финансирования жилищных инвестиций с целью доведения уровня предложения жилья до уровня соответствия текущему спросу. Вторая стратегия состоит в разработке и реализации ипотечного механизма, соответствующего финансовым возможностям большинства экономически активного населения региона. В данном случае стратегическими ориентирами внедрения организационно - управленческих инноваций в системе жилищного финансирования региона являются:
1) создание условий для перехода потенциального спроса (потребности) в платежеспособный (реальный) спрос на жилищном рынке в течение сроков, определенных региональной жилищной программой;
2) получение жилых помещений малоимущими гражданами в сроки, установленные муниципальными программами строительства социального жилищного фонда;
3) получение жилых помещений гражданами, имеющих право на бесплатное обеспечение жильем по законодательству, в сроки, установленные соответствующими нормативными правовыми актами.
Ключевыми факторами, способствующими достижению указанных ориентиров, являются: 1) организация финансирования жилищных инвестиций на основе механизма согласованного управления в соответствии с перечнем сформированных направлений развития; 2) обеспечение деятельности по управлению развитием региональной системы ипотечного жилищного финансирования соответствующими механизмами государственного регулирования, в т.ч. принятием комплекса необходимых нормативных правовых актов; 3) привлечение к реализации региональной жилищной программы максимально возможного спектра источников финансирования жилищных инвестиций; 4) выбор оптимальных форм бюджетного финансирования жилищных инвестиций с учетом необходимости: -превалирования бюджетных программных инвестиций над непрограммными; поступательного движения от преобладания бюджетных инвестиций в социально значимых инвестиционных проектах к стимулированию инвестиционной активности частных компаний; 5) дифференциация условий ипотечного кредитования и жилищного субсидирования в зависимости от платежеспособности и других индивидуальных характеристик участника региональной жилищной программы; 6) обеспечение приоритетности мероприятий по созданию условий для нового жилищного строительства перед мероприятиями, направленными на повышение платежеспособного спроса на жилье.
Реализация социально ориентированной стратегии предполагает следующие основные направления совершенствования региональной системы управления ипотечными жилищными инвестициями (Таблица 3).
Таблица 3 Основные направления, задачи и методы совершенствования системы управления ипотечными жилищными инвестициями_
№ п/п Проблема Задача развития Методы
Направление 1. Совершенствование форм и методов деятельности институтов управления
1. Отсутствие согласованности стратегий развития: 1)региона и муниципалитетов в жилищной сфере; 2)строительного комплекса и смежных отраслей. Совершенствование механизмов стратегического планирования развития жилищной сферы. Координация деятельности максимально широкого круга субъектов управления жилищными инвестициями.
2. Отсутствие достаточного количества подготовленных специалистов в сфере стратегического, инвестиционного и финансового менеджмента; специалистов в строительстве. Целевая подготовка управленческих и производственных кадров. Курсы повышения квалификации; семинары, тренинги, конференции.
3. Отсутствие эффективной системы информационного обеспечения реализации областной целевой программы Жилище Информационное обеспечение развития системы управления жилищными инвестициями 1.) Информирование, консультирование граждан. 2.) Мониторинг рынка жилья и жилищной обеспеченности. 3.) Подготовка аналитических отчетов о ситуации в жилищной сфере региона.'
Направление 2. Внедрение эффективных механизмов аккумулирования и реализации финансовых ресурсов ипотечного жилищного инвестирования
4. Отсутствие механизмов привлечения и консолидации ресурсов: бюджета; населения; предприятий -работодателей; строительных компаний; банковской системы; фондового рЫНКм 1.) Создание регионального инвестиционно -строительного ходинга. 2.) Аккумулирование и реализация жилищных инвестиций. 1.) Создание регионального банка жилищного финансирования (РБЖФ). 2.) Конкурсный отбор: подрядных организаций; кредитных организаций; жилищных накопительных и жилищностроительных кооперативов; агентств недвижимости. 3.) Объединение отобранных по конкурсу организаций в ходинг на договорной основе. 4.) Привлечение финансовых ресурсов: населения; региональных банков; институциональных инвесторов; предприятий работодателей.
5.) Освобождение от налога на прибыль сумм, направленных на создание условий для приобретения жилья работниками предприятий. 6.) Предоставление целевых бюджетных субсидий: гражданам -на компенсацию части стоимости жилья, с учетом сбережений и доступной суммы жилищного кредита; застройщикам объектов коммунальной инфраструктуры - на компенсацию процентов по банковским кредитам.
Направление 3. Оптимизация структуры использования инвестиций по направлениям ипотечного жилищного финансирования
5. Недостаточное развитие индивидуального жилищного строительства в городах. Развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на пригородных территориях городов Самарской области. 1 ^Стимулирование производства недорогих энергоэффективных стройматериалов для ИЖС. 2.)Планирование, юридическое оформление и инженерно-техническое обустройство территорий под ИЖС. 3.предоставление гражданам земельных участков под ИЖС.
6. Неэффективность расходования бюджетных ассигнований на жилищные субсидии вследствие преимущественного использования субсидий гражданами на вторичном рынке жилья. Увеличение доли нового строительства в структуре использования средств государственных и муниципальных жилищных субсидий. Ограничение вариантов использования средств жилищных субсидий вложением в новое строительство, при наличии предложений на первичном рынке, адекватных платежеспособности участника региональной жилищной программы (с учетом суммы жилищной субсидии).
7. Отсутствие механизма финансирования строительства муниципального жилищного фонда Финансирование строительства государственного и муниципального жилищного фонда за счет допонительных бюджетных доходов и заемных средств 1. Планирование региональной и муниципальной градостроительной политики с учетом необходимости частичного финансирования строительства социального жилищного фонда за счет бюджетных доходов, полученных от реализации земельных участков на аукционах. 2. Создание в структуре бюджета региона целевого бюджетного фонда строительства социального жилья. 3. Привлечение внешних (федеральных, иностранных, частных) займов под гарантии правительства региона.
Схема финансово - инвестиционного механизма согласованного управления развитием системы жилищных инвестиций показана на Рисунке 2. В данной схеме приводятся основные процедуры взаимодействия субъектов реализации региональной программы развития жилищного инвестирования, а также финансовые потоки в рамках программы (источники, объемы и направления финансирования инвестиций, объемы налоговых отчислений в бюджетную систему РФ). Пояснения к схеме приведены в тексте диссертации.
внешние инвестом.!
Градам-участжшкя д
рогрмш
Прсдараштп . р|{вТ01вПЛ1
Притппм
рсгвоша мужкщшлггеты
Смарасшй обяастмй фваджяльяажмтсп ^^
. .14
Подрдж*ж Хргаямзшан
' 11,14
Кредите Хргмипп
ИНВ ЕСТИЦИОШО - СГГОИТЕЛЬНЫЙ ХОДИНГ
Примечания:
1. Границы инвестиционно - строительного ходинга; ____________
2. Основные связи между элементами системы жилищного финансирования решена: односторонние: - двухсторонние: -
3. Допонительные связи: ..................................................
4. Цифры: 1ДЗ...П - порядковый номер операции в агоритме функционирования системы жилищного финансирования региона. Одинаковые номера означают, что соответствующие процессы могут совпадать по времени.
Рисунок 2- Схема механизма согласованного управления развитием системы жилищных
инвестиций в регионе
Ключевым фактором социально - экономической эффективности данного механизма в рамках региональной жилищной программы является снижение конечной стоимости вновь вводимых в эксплуатацию объектов жилья за счет:
1) устранения спекулятивной составляющей в стоимости жилья как результат нивелирования дефицита предложения жилых помещений;
2) максимального снижения доли накладных расходов в структуре стоимости жилья как следствие: - расширения спектра источников
финансирования жилищных инвестиций за счет целевых сбережений населения; средств предприятий - работодателей; ресурсов институциональных инвесторов (государственных банков, международных финансовых организаций, субъектов колективных инвестиций); некоммерческого характера деятельности основных институтов жилищного финансирования: Регионального банка жилищного финансирования (РБЖФ) и организаций КЖС: жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов; минимального участия коммерческих посредников (риэтерские агентства, на основании договоров о сотрудничестве с правительством региона).
3) диверсификации структуры вводимого жилья за счет увеличения доли индивидуального жилищного строительства с меньшей (по сравнению с многоквартирными домами) себестоимостью.
Основные показатели реализации региональной жилищной программы с применением предлагаемого механизма управления развитием системы ипотечных жилищных инвестиций приведены в Таблицах 4 и 5.
Таблица 4 Ожидаемые результаты реализации Программы
Параметр Объем строительства, покупки (тыс. КВ.М.) Объем инвестиций (мн. руб.) Количество обеспеченных жильем (семей)
Частный жйлищный фонд, в т.ч.:
Многоквартирный 1 665,0 93 240 29 000
Индивидуальный 1 776,0 49 728 29 600
Государственный и муниципальный жилищный фонд, в т.ч.
Многоквартирный 1 998,0 108 691,2 44 400
Итого: 5 439,0 251 652,2 103 000
Таким образом, механизма эффективность инвестиций в рамках программы повышается в среднем в 2,5-3,0 раза при суммарном объеме бюджетных расходов в 3,2 раза меньшем, чем предусматривает действующий механизм программы.
Таблица 5 Сравнительная оценка эффективности действующего и предлагаемого механизмов финансирования ипотечных жилищных инвестиций в Самарской области__
Индикатор эффективности Механизм программы
Действующий Предлагаемый
Доступность жилья Стоимость квартиры общей площадью 54 кв.м. равна среднему совокупному денежному доходу семьи из 3-х чел. за 2,2 года. Срок накопления первоначального взноса (Пв) в размере разницы между стоимостью квартиры и доступной суммой кредита, исчисленной в соответствии КДЖКед, составляет 2,5 года.
Объемы ипотечного кредитования 20 мрд. руб. в год (в результате реализации программы) 16,5 мрд. руб. в год (в течение срока реализации программы).
Возможность приобретения жилья, в т.ч. с привлечением заемных средств Для 30 % жителей региона. Для 70 % жителей региона.
Время нахождения в очереди на получение социального жилы 5-7 лет 5-7 лет
Объемы ввода жилья (ежегодно на 1 жителя региона) 0,6 кв.м. 1,5 кв.м.
Обеспеченность жильем (кв.м. на 1 жителя региона) 23,2 27,2
Планируется обеспечить жильем (тыс. семей) 86,4 118,4
Расходы бюджетов, на 1 участника программы (тыс. руб.) 270,8 61,6
Экономическая (региональная) эффективность 4,8 15,4
Бюджетная эффективность Нет данных 2,6
В качестве оптимального варианта, при котором социально -экономическая эффективность программы будет наиболее высокой, нам представляется следующая стратегия внедрения предлагаемого финансово -инвестиционного механизма. Первое: следует провести корректировку структуры финансированиядействующего варианта Программы (до 2010 г.), в результате чего запланированное соотношение суммарных затрат на инвестирование спроса на жилье (ипотечное кредитование и жилищное субсидирование населения) и на инвестирование предложения жилья следует изменить, исходя из приоритетности последних; объемы инвестирования спроса на жилье в этом случае формируются по лостаточному принципу. Это позволит, во - первых, осуществить в более поном объеме финансирование направлений: Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры; Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой; Развитие производственной базы строительной индустрии; Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда; во - вторых, снизить уровень избыточного спроса на жилье. Второе: реализацию инновационного механизма целесообразно начинать при наличии достаточных стартовых мощностей в строительном комплексе.
Выводы и результаты исследования
1. Основная проблема доступности жилья в Российской Федерации состоит в неблагоприятном соотношении факторов рыночная стоимость жилья и доходы населения и обусловлена, как низким уровнем доходов большинства населения страны, так значительной спекулятивной составляющей в цене на жилые помещения вследствие дефицита на рынке жилья. Поскольку проблема носит системный характер (в условиях недостатка
инвестиционного спроса (проектов жилищного строительства) избыточное инвестиционное предложение (ипотечные кредиты и субсидии) способствует росту потребительского спроса на жилищную недвижимость, что, в свою очередь, влечет дальнейший рост цен), ее решение возможно только на основе программно - целевого подхода.
2. Анализ показателей ввода жилья в отдельных регионах России позволяет утверждать, что успех в развитии жилищного инвестирования в настоящее время определяется не только организационной схемой управления но, в первую очередь, - целевой направленностью и структурой источников и направлений финансирования, а именно: механизм жилищного инвестирования дожен быть направлен на обеспечение доступности жилья, что требует софинансирования воспроизводства жилищного фонда со стороны бюджета региона при благоприятном режиме для других источников и субъектов инвестиций. Исходя из этого, нами предложена следующая классификация ипотечного механизма финансирования жилищных инвестиций: социально ориентированный - направленный на обеспечение доступности жилья и рыночно ориентированный - формируемый с учетом приоритетности задачи максимизации прибыли на вложенный капитал.
3. Исследование действующих инструментов государственного регулирования жилищных инвестиций в России, основным из которых является федеральная целевая программа Жилище, показывает необходимость внедрения механизмов: - поддержки сбережений населения на целевых счетах в институтах финансирования жилищного строительства; расширения фонда социального жилья; поддержки региональных программ переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда; развития жилищного земельного рынка; стимулирования работодателей к участию в региональных жилищных программах. Кроме того, анализ практики применения методов государственного регулирования ипотечных жилищных инвестиций на уровне Самарской области, показывает необходимость оптимизации по направлениям: - совершенствования форм и методов деятельности институтов управления (администрации, региональных операторов и др.); внедрения эффективных механизмов аккумулирования и реализации финансовых ресурсов ипотечного жилищного инвестирования; оптимизации структуры использования инвестиций по направлениям ипотечного жилищного финансирования.
4. Интегральным показателем социально - экономической эффективности управления жилищными инвестициями в регионе (Эсоц) является уровень доступности жилья. При этом наиболее информативными индикаторами доступности жилья выступают коэффициент доступности приобретения жилья в кредит (КДЖК) и коэффициент доступности накопления первоначального взноса (КДН), дифференцированные по децилям населения региона (обособленным по уровню среднедушевых доходов) и рассчитанные на основе оптимальных, из числа действующих в регионе, параметров ипотечного жилищного кредитования.
5. Основная задача государства в жилищной сфере - повышение реальной (а не среднестатистической) обеспеченности граждан жильем и комфортности
условий проживания может быть решена только на основе догосрочной региональной социально ориентированной стратегии развития системы жилищного финансирования, согласованной по секторам (общественный -частный) и отраслям (рынок жилья - смежные отрасли) экономики, а также уровням государственного регулирования (федерация - субъект федерации -муниципалитеты).
6. Деятельность правительства региона по развитию системы ипотечного финансирования жилищных инвестиций дожна быть направлена на решение следующего комплекса задач: - создать дифференцированный в зависимости от категории населения механизм государственной поддержки в приобретении жилья; реализовать инвестиционный потенциал региона в жилищной сфере; оптимизировать объемы, целевую и временную структуру бюджетных расходов в жилищной сфере; создать условия для самостоятельного приобретения и строительства жилья гражданами, имеющими достаточные доходы и сбережения; запустить механизм банковского мультипликатора и мультипликатора жилищных инвестиций в экономике региона.
7. Ключевым фактором эффективности региональной стратегии повышения доступности и комфортности жилья выступает финансово -инвестиционный механизм согласованного управления развитием системы жилищного финансирования в регионе, основанный на оптимальных методах привлечения и реализации широкого спектра источников инвестиций - от сбережений среднеобеспеченных категорий населения до ресурсов рынка финансового капитала.
Практическая значимость результатов нашего исследования подтверждена актом внедрения результатов диссертационного исследования в мэрии городского округа Тольятти от 15.09.2008 г. № 718-и.
По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:
в ведущих рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК РФ:
1. Константинович, Д.А. Обоснование альтернативных механизмов жилищного финансирования в регионе [Текст] / Д.А. Константинович// Вестник Санкт-Петербургского инженерно-экономического университета. - 2007. - № 3 (16).-С. 397-400.
в ВУЗовских и других сборниках:
2. Константинович, Д.А. Проблемы выработки приоритетов жилищной политики в регионе [Текст] / Д.А. Константинович // Вестник Вожского университета им. В.Н. Татищева. Сер. Экономика. - Вып. 8. - Тольятти: ВУиТ, 2004. - С. 291-310.
3. Афоничкин, А.И. Инвестиционная привлекательность системы ипотечного кредитования в регионе [Текст] / А.И. Афоничкин, Д.А. Константинович / Материалы Международной научной конференции Татищевские чтения: актуальные проблемы науки и практики // Актуальные
проблемы социально-экономического развития: Территориальные и отраслевые аспекты. -4.2. -Тольятти: Издательство ВУиТ, 2004. - С. 8-13.
4. Афоничкин, А.И. Концепция формирования стратегии развития жилищного строительства в регионе [Текст] / А.И. Афоничкин, Д.А. Константинович / Материалы Международной научной конференции Татищевские чтения: актуальные проблемы науки и практики // Актуальные проблемы социально-экономического развития: Территориальные и отраслевые аспекты. - 4.2. - Тольятти: Издательство ВУиТ, 2005. - С. 140-144.
5. Константинович, Д.А. Механизмы государственного регулирования по управлению национальным проектом Доступное и комфортное жилье -гражданам России на региональном уровне [Текст] / Д.А. Константинович, А.И. Афоничкин / Материалы Международной научной конференции Татищевские чтения: актуальные проблемы науки и практики // Актуальные проблемы социально-экономического развития. Территориальные и отраслевые аспекты. Часть И. - Тольятти: Издательство ВУиТ, 2006. - С. 65-70.
6. Афоничкин, А.И. Анализ источников ипотечного финансирования жилищного строительства [Текст] / А.И. Афоничкин, Д.А. Константинович // Вестник Вожского университета им. В.Н. Татищева. Сер. Экономика. - Вып. 11.- Тольятти: Издательство ВУиТ, 2006.- С. 36-44.
Подписано в печать 26.11.08г. Формат 60x84/16. Отпечатано с готового оригинала-макета 432086, Самара, Московское шоссе, 34.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Константинович, Дмитрий Александрович
Введение.
Глава 1. Инвестиционный механизм финансирования жилищной сферы
з 1.1 Теоретические основы ипотечного финансирования жилищных инвестиций.
з 1.2 Проблемы и тенденции жилищного финансирования в России.
з 1.3 Механизмы управления ипотечными жилищными инвестициями.
з 1.4 Методы и механизмы государственного регулирования ипотечных жилищных инвестиций.
Глава 2. Анализ проблем ипотечного финансирования жилищных инвестиций в Самарской области.
з 2.1 Состояние и тенденции регионального рынка жилья.
з 2.2 Анализ механизма управления ипотечными жилищными инвестициями в регионе
з 2.3 Методика оценки эффективности ипотечных жилищных инвестиций в регионе.
Глава 3. Совершенствование механизма управления ипотечными жилищными инвестициями.
з 3.1 Основные направления развития системы управления ипотечными жилищными инвестициями в регионе.
з 3.2 Механизм согласованного управления развитием системы жилищного финансирования на региональном уровне.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизм развития системы ипотечных жилищных инвестиций"
Актуальность темы исследования В настоящее время экономика России, как и большинства других стран мира, испытывает влияние мирового финансового кризиса, потери от которого в глобальном масштабе оцениваются экспертами примерно в 2 трн. дол. При этом большинство экономистов сходятся во мнении, что основной причиной данного кризиса является значительный дисбаланс между процессами, протекающими в реальной экономике развитых стран и практикой операций на рынках финансовых активов, в результате чего последние характеризуются повышенными рисками, в том числе и по ипотечным компаниям.
Данный зарубежный опыт, безусловно, дожен быть принят во внимание, поскольку в нашей стране ипотечное кредитование на рынке жилья в последние годы также развивается ускоренными темпами, чему есть объективные предпосыки: по информации из разных источников желают улучшить жилищные условия от 62 % [173] до 77 % [122] российских семей. Условия проживания являются одним из основных критериев оценки уровня жизни населения страны по международной методике, разработанной ООН. [235] Статистика показывает, что по количественным характеристикам обеспеченности жильем Россия существенно уступает всем странам не только Западной, но и Восточной Европы. В России в среднем приходится 0,7 комнаты на человека, в то время как в странах Вышеградской группы (Венгрия, Словакия, Чехия) Ч 1,3-1,5 комнаты. При низкой среднедушевой обеспеченности жильем (21,1 кв.м. общей площади, что в 2,5 раза меньше по сравнению со странами Западной Европы) его распределение по территориям и группам населения к тому же весьма неравномерно. В ряде регионов этот показатель составляет от 8,7 до 15,9 кв.м. на человека. Более четверти жителей России имеют менее 10 кв.м. на человека; 25 % семей проживают в жилых помещениях, не отвечающих нормативным требованиям к благоустройству. [257] Общая потребность населения России в жилье составляет до 1,6 мрд. кв. м., из них 0,3 мрд. может быть обеспечено за счет вторичного рынка 3 жилья; следовательно, требуемый объем нового строительства 1,3 мрд. кв.м. (43 % существующего жилищного фонда страны).
Объемы строительства и ввода в эксплуатацию жилья по Российской Федерации на протяжении ряда лет остаются невысокими. Так, в 1990-2000 г. ввод жилья в эксплуатацию снизися более чем в 2 раза (с 61,7 до 30,3 мн. кв.м.). В период 2001 - 2007 г.г. ситуация постепенно улучшалась, ввод жилых домов в 2007 г. составил 60,4 мн.кв.м. [181] Однако, при существующих темпах жилищного строительства потребуется не менее 20 лет для удовлетворения суммарной потребности. В то же время, спрос на жилье, определяемый потребностью со стороны домохозяйств, имеющих средства и доходы в объемах, достаточных для приобретении жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов, составляет порядка 25 % от общей потребности в жилье (380 мн. кв.м.) [122] Объем вторичного рынка жилья составляет 4,5 % суммарного объема жилищного фонда страны, находящегося в частной собственности (2,5 мрд. кв.м.), или примерно 112 мн.кв.м. [173] При этом до 20 % вновь вводимого жилья составляет государственный и муниципальный жилищный фонд, направляемый на нужды очередников. Соответственно, по условиям 2007 г. предложение жилья составило не более 160 мн.кв.м. (42 % текущего спроса). В результате средняя рыночная стоимость 1 кв.м. жилья выросла за 2000-2007 г.г. в 5,5 раз, в т.ч. за 2005-2007 г.г. - в 1,9 раза.
Приведенные данные свидетельствуют, что проблема жилья в России носит системный характер, так как одновременно имеет место, как 4-кратный разрыв между общей потребностью и платежеспособным спросом населения на рынке жилья, так и 2,5-кратный дефицит предложения жилья.
В современных исследованиях по проблемам экономического развития и инвестиций, в качестве одного из ключевых факторов динамики национального хозяйства называется состояние системы управления экономикой, ее отдельными отраслями и территориями (в частности, на региональном и муниципальном уровнях). [2, 9, 10, 18, 56, 96] Разделяя эту точку зрения, считаем, что динамика решения проблемы доступности и комфортности жилья для населения Российской Федерации напрямую определяется развитием системы управления ипотечными жилищными инвестициями. Причем, с учетом масштаба территории России, значительных региональных различий по природно-климатическим условиям, социально Ч демографическим характеристикам, экономическому потенциалу территорий, основная роль в развитии жилищной сферы, как и экономики страны в целом, принадлежит региональному уровню управления.
Таким образом, актуальность данного исследования предопределена неблагоприятным состоянием жилищного инвестирования, препятствующим повышению доступности и комфортности жилья для населения Российской Федерации, а также возможностью позитивных сдвигов в этой сфере путем совершенствования механизма управления развитием жилищного инвестирования на региональном уровне.
Состояние научной разработанности исследуемой проблемы. Основные положения теории и методологии финансирования инвестиций нашли отражение в работах: А.И. Афоничкина, С.И. Абрамова, B.C. Барда, И.А. Бланка, М.И. Самогородской и др. Региональные аспекты инвестиционной деятельности показаны в монографиях и публикациях: Ю.Н. Николаевой, А.Н. Плотникова, Ф.С. Тумусова, Б.А. Чуба, В.П. Чернова и др. Проблемы развития систем ипотечного жилищных инвестиций исследовали: В.М. Агапкин, A.A. Бакланов, Д.З. Вагапова, В.С.Ем, В.П. Жданов, М. Довгяло, И.В. Довдиенко, Н. Косарева, A.A. Кудрявцев, В.И. Лимаренко, И.А. Сергеева, Р. Страйк, А.Н. Ужегов, Б.В. Щуров и др.
Ознакомление с материалами исследований по теме ипотечного финансирования жилищных инвестиций последних нескольких лет позволяет выделить следующие основные направления изысканий: анализ зарубежных моделей организации жилищного финансирования, в том числе на основе механизма ипотеки; анализ переходных моделей жилищного финансирования в регионах Российской Федерации; выработка механизмов повышения конкурентоспособности предприятий и отраслей инвестиционно-строительного комплекса; предложения по совершенствованию банковской системы в ракурсе проблематики ипотечного жилищного финансирования; оценка эффективности ипотечных жилищных инвестиций при различных подходах к организации системы управления; отдельные вопросы стратегии развития рынка ипотечных жилищных инвестиций.
При определении стратегических направлений развития рынка жилья достаточное внимание уделяется вопросам повышения платежеспособного спроса населения на жилье путем развития первичного и вторичного рынка ипотечного кредитования. При этом недостаточно изученным остается вопрос о характере и степени влияния позитивных изменений на рынке инвестиционных ресурсов на динамику повышения доступности жилья в целом, и на показатели жилищного строительства Ч в частности. Недостаточно внимания уделяется и проблемам совершенствования механизмов жилищного инвестирования на региональном уровне, на основе программно-целевого подхода. В частности, недостаточна степень разработанности следующих вопросов:
1) факторного анализа проблем ипотечного финансирования жилищных инвестиций;
2) методов оценки эффективности ипотечных инвестиций в рамках региональной жилищной программы, с учетом имеющихся данных о дифференциации населения региона по уровню доходов, сбережений, жилищной обеспеченности, потребительским предпочтениям;
3) системного подхода к разработке и реализации региональных жилищных программ.
Цель и задачи исследования Целью исследования является обеспечение сбалансированного развития спроса и предложения на региональном рынке жилья путем разработки методов согласованного управления в системе ипотечного жилищного финансирования Самарской области. В этой связи необходима постановка и решение следующих задач:
1. Исследовать теоретические аспекты и выявить основные проблемы управления ипотечными жилищными инвестициями на современном этапе.
2. Провести сравнительный анализ действующих в стране и за рубежом механизмов функционирования и государственного регулирования ипотечных инвестиций.
3. Оценить текущее состояние и потенциальные возможности рынка жилья Самарской области, выявить механизм функционирования и сформулировать тенденции развития обеспеченности и доступности жилья в регионе.
4. Выявить и оценить существующие методы оценки эффективности ипотечных жилищных инвестиций.
5. Обосновать основные направления совершенствования ипотечного механизма финансирования жилищных инвестиций в регионе в соответствии с прогнозируемым уровнем экономического потенциала и спроса на жилье.
6. Разработать финансово - инвестиционный механизм согласованного управления развитием системы ипотечного жилищного финансирования на уровне региона, удовлетворяющий условиям и ограничениям потенциала региона и потребительским предпочтениям, а также оценить его эффективность.
Область исследования. Указанные выше цель и задачи исследования соответствуют п. 1.4 (Финансы инвестиционного процесса, финансовый инструментарий инвестирования) паспорта научной специальности 08.00.10 Финансы, денежное обращение и кредит.
Объектом исследования является система жилищного финансирования Самарской области.
Предметом исследования является ипотечный механизм финансирования жилищных инвестиций в Самарской области.
Теоретической основой нашей работы являются фундаментальные исследования по теории организации и финансирования инвестиций; труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам инвестиционного финансирования жилищной сферы. При разработке темы были использованы нормативные правовые акты РФ и Самарской области, статистическая информация общероссийского и регионального уровня, информация из научных публикаций, материалов научных и научно-практических конференций, информационные материалы органов государственной власти РФ, Самарской области и других регионов, ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Самарского областного фонда жилья и ипотеки, строительных и риэтерских организаций.
Методологическую основу исследования составляют методы: системного анализа, экономико-статистического анализа, экспертного оценивания и оптимального выбора, имитационного моделирования и др.
Научная новизна результатов проведенного исследования заключается в разработке и теоретическом обосновании механизма развития региональной системы ипотечных жилищных инвестиций и состоит в следующем:
1. Проведена адаптация признаков классификации элементов и инструментов ипотечного финансирования (С. 18, С. 29-30, С. 32-33) и обосновано дерево проблем финансово-инвестиционного механизма развития ипотечного механизма жилищного инвестирования (С. 36-40).
2. Сформулированы рекомендации по совершенствованию механизмов государственного регулирования ипотечных жилищных инвестиций на федеральном и региональном уровнях (С. 87-88, С. 118-119).
3. Обоснована модель оценки эффективности ипотечных жилищных инвестиций в рамках региональной программы развития ипотечного жилищного инвестирования (С. 119-129).
4. Разработан финансово - инвестиционный механизм согласованного управления развитием региональной системы ипотечного жилищного финансирования (С. 148-169).
На защиту выносятся:
1. Теоретические основания разработки методов согласованного управления в системе жилищного финансирования.
2. Перечень проблем финансирования ипотечных жилищных инвестициями, структурированный в форме дерева проблем.
3. Авторская классификация ипотечного механизма финансирования жилищных инвестиций.
4. Рекомендации по совершенствованию механизмов государственного регулирования ипотечных жилищных инвестиций на федеральном и региональном уровнях.
5. Методика оценки эффективности ипотечных жилищных инвестиций в рамках региональной программы развития жилищного инвестирования.
6. Финансово - инвестиционный механизм согласованного управления развитием системы ипотечных жилищных инвестиций в регионе.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, содержащего 262 наименования источников, и 12 приложений. Работа содержит 198 страниц машинописного текста, 31 таблицу и 14 рисунков.
Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Константинович, Дмитрий Александрович
Выводы по третьей главе диссертации:
Во Ч первых, цель развития системы жилищного финансирования Ч повышение реальной (а не среднестатистической) обеспеченности граждан жильем и комфортности условий проживания может быть решена только на основе догосрочной региональной социально ориентированной стратегии развития, согласованной по уровням государственного управления (федерация регион - муниципалитеты), секторам (общественный Ч частный) и отраслям (рынок жилья - смежные отрасли) экономики. При этом базовыми направлениями (целевыми ориентирами) стратегии будут выступать:
1) повышение качества управления жилищными инвестициями;
2) внедрение эффективных механизмов аккумулирования и реализации жилищных инвестиций;
3) оптимизация структуры использования жилищных инвестиций по направлениям финансирования.
Реализация данной стратегии дожна осуществляться с учетом необходимости: - преобладания бюджетных программных инвестиций над непрограммными; поступательного движения от преобладания в инфраструктурных проектах жилищной сферы бюджетных инвестиций к стимулированию инвестиционной активности частных компаний; оптимизации методов финансовой поддержки населения с невысокими доходами в приобретении жилья; обеспечения приоритетности мероприятий по созданию условий для нового жилищного строительства перед мероприятиями, направленными на повышение платежеспособного спроса на жилье.
При этом ключевыми факторами эффективности социально ориентированной стратегии развития жилищного инвестирования выступают:
1) привлечение максимально широкого спектра источников финансовых ресурсов: сбережений населения (в т.ч. с невысоким уровнем дохода); бюджетных средств; прибыли предприятий Ч работодателей; банковского капитала; ресурсов фондового рынка; собственных средств строительных организаций;
2) меры по снижению конечной стоимости жилья;
3) согласование в системе жилищного финансирования процессов развития спроса и развития предложения на рынке жилья.
Во Ч вторых, внедрение финансово - инвестиционного механизма управления развитием региональной системы ипотечного жилищного финансирования позволит: - создать дифференцированный в зависимости от категории населения механизм государственной поддержки в приобретении жилья; реализовать инвестиционный потенциал региона в жилищной сфере; оптимизировать объемы, целевую и временную структуру бюджетных расходов на жилищную сферу; создать условия для самостоятельного приобретения и строительства жилья гражданами, имеющими достаточные доходы и сбережения; запустить механизм банковского мультипликатора и мультипликатора жилищных инвестиций в экономике региона.
Заключение
На основе проведенного исследования нами сформулированы следующие выводы и результаты:
1. Основным инструментом жилищного финансирования в практике развитых зарубежных стран является ипотека; широкого применяется лизинг и другие инструменты жилищного финансирования, не связанные с залогом недвижимости. С учетом возможностей и ограничений экономики и финансовой системы России, ипотечный механизм жилищного инвестирования может быть эффективен только при условии сбалансированного применения в сфере финансирования жилищного строительства (инвестирования предложения) и в сфере сделок купли - продажи готового жилья (инвестирования спроса). При этом главным условием расширения ипотечного инвестирования предложения жилищной недвижимости является создание эффективного земельного жилищного рынка.
2. Основная проблема доступности жилья в Российской Федерации состоит в неблагоприятном соотношении факторов рыночная стоимость жилья и доходы населения и обусловлена, как низким уровнем доходов большинства населения страны, так значительной спекулятивной составляющей в цене на жилые помещения вследствие дефицита на рынке жилья. Поскольку проблема носит системный характер (в условиях недостатка инвестиционного спроса (проектов жилищного строительства) избыточное инвестиционное предложение (ипотечные кредиты и субсидии) способствует росту потребительского спроса на жилищную недвижимость, что, в свою очередь, влечет дальнейший рост цен), ее решение возможно только на основе программно Ч целевого подхода.
3. Анализ основных действующих в мире моделей жилищного финансирования (открытой, закрытой, смешанной) позволяет сделать вывод о возможности, как паралельного, так и интегрированного применения всех перечисленных моделей в условиях Российской Федерации. В то же время, с учетом отрицательной динамики соотношения доходов населения и стоимости жилья, наибольшую актуальность приобретает разграничение механизмов жилищного финансирования по критерию адекватности задаче повышения доступности жилья для всех категорий населения региона, в соответствии с которым нами предложена следующая классификация ипотечного механизма финансирования жилищных инвестиций: социально ориентированный и рыночно ориентированный. При этом анализ региональных программ жилищного финансирования позволяет сделать вывод, что ключевым фактором социальной направленности системы жилищного финансирования является наличие механизма аккумулирования и трансформации различных источников инвестиций (в первую очередь - средств населения) в капитальные вложения в воспроизводство жилищного фонда.
4. Государственное регулирование инвестиционной деятельности в жилищной сфере, несмотря на ряд предпринятых мер по его совершенствованию, имеет существенные недостатки в виде препятствий по использованию всех основных источников жилищных инвестиций: сбережений населения; бюджетов всех уровней; ресурсов финансовых институтов (прежде всего - банковской системы); организаций Ч работодателей. Следовательно, действующий механизм государственного регулирования жилищных инвестиций требует существенной корректировки по вышеозначенным направлениям с целью повышения его адекватности задаче развития предложения на рынке жилья.
5. Оценка объемов различных источников финансирования жилищных инвестиций показывает, что наиболее существенным активом являются жилые помещения в собственности населения, которые могут быть реализованы на вторичном рынке жилья, либо переданы в залог для получения кредита (займа). При этом суммарный инвестиционный потенциал региона (включая денежные сбережения населения, ресурсы банковской системы, бюджетов всех уровней, предприятий Ч работодателей) является достаточным для обеспечения объемов ежегодных объемов жилищного строительства на уровне 1 кв.м. на 1 жителя региона и более.
6. Ситуация в системе управления ипотечными жилищными инвестициями Самарской области в настоящее время характеризуется необходимостью существенной корректировки: форм и механизмов деятельности региональных операторов ипотечного финансирования; методов управления областной целевой программой Жилище; нормативно-правовой базы государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере региона.
7. Интегральным показателем социально - экономической эффективности управления жилищными инвестициями (Эсоц) в регионе является уровень доступности жилья. При этом наиболее информативными индикаторами доступности жилья выступают коэффициент доступности приобретения жилья в кредит (КДЖК) и коэффициент доступности накопления первоначального взноса (КДН), дифференцированные по децилям населения региона (обособленным по уровню среднедушевых доходов) и рассчитанные на основе оптимальных, из числа действующих в регионе, параметров ипотечного жилищного кредитования.
8. Основная задача государства в жилищной сфере - повышение реальной (а не среднестатистической) обеспеченности граждан жильем и комфортности условий проживания может быть решена только на основе догосрочной региональной социально ориентированной стратегии развития системы жилищного финансирования, согласованной по секторам (общественный -частный) и отраслям (рынок жилья Ч смежные отрасли) экономики, а также уровням государственного регулирования (федерация - субъект федерации -муниципалитеты).
9. Деятельность правительства региона по развитию системы ипотечного финансирования жилищных инвестиций дожна быть направлена на решение следующего комплекса задач: - создать дифференцированный в зависимости от категории населения механизм государственной поддержки в приобретении жилья; реализовать инвестиционный потенциал региона в жилищной сфере; оптимизировать объемы, целевую и временную структуру бюджетных расходов в жилищной сфере; создать условия для самостоятельного приобретения и строительства жилья гражданами, имеющими достаточные доходы и сбережения; запустить механизм банковского мультипликатора и мультипликатора жилищных инвестиций в экономике региона.
10. Ключевым фактором эффективности региональной стратегии повышения доступности и комфортности жилья выступает финансово Ч инвестиционный механизм согласованного управления развитием системы жилищного финансирования в регионе, основанный на оптимальных методах: -привлечения и реализации широкого спектра источников инвестиций - от сбережений среднеобеспеченных категорий населения до ресурсов рынка финансового капитала; снижения рыночной стоимости жилья; согласования в системе жилищного финансирования процессов развития спроса и развития предложения на рынке жилья.
Практическая значимость результатов исследования подтверждена актом внедрения результатов диссертационного исследования в мэрии городского округа Тольятти от 15.09.2008 г. № 718-и.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Константинович, Дмитрий Александрович, Тольятти
1. Абрамов, С.И. Инвестирование Текст. / С.И. Абрамов - М.: Центр экономики и маркетинга, 2000. - 440 с.
2. Абрамов, С.И. Управление инвестициями в основной капитал Текст. / С.И. Абрамов. М.: Издательство Экзамен, 2002. - 544 с.
3. Аверьянова, Т.А. Ипотека: инновационная стратегия в жилищном строительстве России Текст. / Т.А. Аверьянова. Новосибирск: НГАСУ, 2001. -80 с.
4. Аналитические записки Текст.: в 3 ч. / Под ред. Е.В. Орешкович. -Киров: изд. ООО Учебно производственный центр Март2000, 2001. - 4 2: Ипотека: опыт российских регионов. Ч 2001. - 58 с.
5. Афоничкин, А.И. Основы менеджмента: Учеб. Текст.: в 2 ч. / А.И. Афоничкин, А.Ф. Поляков, С.М. Имяреков и др. / Под ред. А.И. Афоничкина,
6. A.Ф. Полякова Саранск: Саранский кооп. ин-т МУПК, 2002. - 4.1: Менеджмент организации. - 2002 Ч 272 с.
7. Ардемасов, Е. Маркетинг объектов недвижимости Текст. / Е. Ардемасов // Регион: Политика. Экономика. Социология. 1999.-№ 1. - С. 7275.
8. Архипов, А.И. Экономический словарь Текст. / А.И. Архипов. Ч М.: Проспект, 2004. 624 с.
9. Аюшева, С. Почему буксует ипотека Текст. / С. Аюшева // ЭЖ-Юрист. 2004. - № 26 (июль), С. 6.
10. Бард, B.C. Инвестиционные проблемы российской экономики Текст. /
11. B.C. Бард. М.: Экзамен, 2000. - 384 с.
12. Ю.Бакланов, А.О. Проблемы инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса Текст. / А.О. Бакланов, Н.И. Диденко. СПб: Батика, 2002. - 224 с.
13. Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк) Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетp>
14. Н.Бердников-Ширяевец, В.А. Крыша над крышей Текст. / В.А. Бердников Ширяевец // Деловая среда. - 1999. - № 58/42. - С. 5.
15. Березин, И. Сбережения среднего класса пока преимущественно в чуках Электронный ресурс. / И. Березин. Режим доступа: www.marketologi.ru
16. Бланк, И.А. Инвестиционный менеджмент: Учебный курс Текст. / И.А. Бланк. Киев: Эльга-Н, Ника-Центр, 2001.- 448 с.
17. Бочаров, В.В. Инвестиции Текст. / В.В. Бочаров. СПб.: Питер, 2002. -288 с.
18. Бойко, И.В. Регион: первичный уровень формирования национальной инновационной системы Электронный ресурс. / И.В. Бойко. Ч Режим доступа: www.opec.ru
19. Брокгауз, Ф.А. Илюстрированный энциклопедический словарь: современная версия Текст.: В 16 т. Т. 13. / Ф.А. Брокгауз, И.А. Ефрон. М.: Эксмо, 2005. - 959 с.
20. Булатов, А. Капиталообразование в России Текст. / А. Булатов // Вопросы ЭКОНОМИКИ.-2001. № 3. - С. 54-68.
21. Булатов, А. Россия в мировом инвестиционном процессе Текст. / А. Булатов // Вопросы экономики. 2004. - № 1. - С. 74-84.
22. Бюлетень банковской статистики. Региональное приложение Текст. Ч М: ЗАО АЭИ Тайм-пресс, 2007. -№ 12 (175) 170 с.
23. Вагапова, Д.З. Механизм организации ипотечного жилищного кредитования в Самарской области и проблемы его эффективной реализации Текст. / Д.З. Вагапова // Экономические науки. 2004. - № 7. - С. 57-65.
24. Ваулин, М.В. Учет неопределенности в инвестиционной деятельности Текст. / М.В. Ваулин / Управление инвестициями и недвижимостью: Сб.науч. трудов. Иркутск: Изд-во ИГЭА, 1999. - С. 94-98.
25. Вогин, Н. Государственное регулирование рыночной экономики: федеральный, региональный и муниципальный уровень Текст. / Н. Вогин, В. Кушлин, Н. Фоломьев. -М.: Издательство РАГС, 1998. 186 с.
26. Воловик, Е. Капитал, налоги, недвижимость Текст. / Е. Воловик // Дельта-информ.-2006. № 3 (111). - С. 10.
27. Воронова, Т.А. Инвестиционная составляющая экономического роста: теоретико-методологические аспекты Текст. / Т.А. Воронова // Вестник СГЭА. -2003.-№ 11 (2).-С. 45-52.
28. Выборова, E.H. Финансовая диагностика субъектов хозяйствования Текст. / E.H. Выборова. М.: МЭСИ, 2003.-178 с.
29. Гитман, Дж. Л., Основы инвестирования Текст. / Дж. JI. Гитман, М.Д. Джонк. -М.: "Дело", 1999. 1008 с.
30. Горбачев, В.П. Региональные направления развития инвестиционной сферы Текст. / В.П. Горбачев / Механизм управления капиталообразующими инвестициями: Межвузовский сборник научных трудов. Саратов: Издательство СГТУ, 1999. - С. 97-100.
31. Городской округ Тольятти. Дума. О проекте корректировки Генерального план развития г. Тольятти на 2004-2015 г.г. Текст.: постановление № 1190 [принято 09.07.2004]
32. Городской округ Тольятти. Дума. О предварительных итогах социально-экономического развития городского округа Тольятти за 2006 год Текст.: решение № 551 [принято 01.11.2006]
33. Городской округ Тольятти. Дума. О предварительных итогах социально экономического развития городского округа Тольятти в 2007 г. Текст.: постановление № 767 [принято 21.11.2007]
34. Григорьев, Ф. Кто виноват и что делать Текст. / Ф. Григорьев // Понедельник. 2006, № 42 (235). - С. 1,4.
35. Григорьев, Ф. Рынок вырос на $3,8 мрд. Текст. / Ф. Григорьев // Понедельник. 19.03.07., № 10 (248). - С. 7.
36. Громов, Ф. Банк поможет стать инвестором Текст. / Ф. Громов // Версия. 2005. - № 18, С. 7.
37. Дедюхова, И. А. Перспективы развития ипотечного кредитования Текст. / И.А. Дедюхова // Жилищное строительство. 2006. - № 2, С. 3-7.
38. Деева, А.И. Организация и финансирование инвестиций Текст. / А.И. Деева. М.: МАЭП, 1999.-160 с.
39. Довгяло, М. Методические рекомендации по организации финансирования проектов жилищного строительства Текст. / М. Довгяло, И. Метекин, А. Ткаченко. М.: Фонд Институт экономики города, 2001. - 20.0 с.
40. Довдиенко, И.В. Ипотека: учебно-практическое пособие Текст. / И.В. Довдиенко / Под ред. В.З. Черняка. М.: Издательство РДЛ, 2003. - 272 с.
41. Доничев, O.A. Региональные тенденции формирования и регулирования рынка жилья и недвижимости Текст. / O.A. Доничев. -Владимир, 2001. 335 с.
42. Евдокимова, О. Накопи себе сам Текст. / О. Евдокимова // Милион плюс. 2007. - № 18 (1290). - С. 6.
43. Евтух, А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт Текст. / А.Т. Евтух // Деньги и кредит. 2000.- № 10. - С. 18-25.
44. Евтух, А.Т. Влияние экономических факторов на развитие механизма ипотечного инвестирования Текст. / А.Т. Евтух // Проблемы науки. 2001. -№ 2., С. 22-27.
45. Егорова, Н.Е. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе Текст. / Н.Е. Егорова, С.Р. Хачатрян. М.: ЦЭМИ РАН, 1998.-90 с.
46. Жданов, В.П. Инвестиционные механизмы регионального развития Текст. / В.П. Жданов. Калининград: БИЭФ, 2001. - 355 с.
47. Жданов, В.П. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект Текст. / В.П. Жданов, В.В. Тимофеев. Калининград: Янтарный сказ, 2001.- 117с.
48. Жемчужников, В. Оптимизация стратегии и тактики инвестиционного планирования ходинговой компании Текст. / В. Жемчужников, А. Петров // Инвестиции в России. 2003. - № 12. - С. 51-58.
49. Жонерук, С. Рынок жилья на старте 2006 г. Текст. / С. Жонерук // Милион плюс. 2006. - № 37 (1057). - С. 6-7.
50. Жонерук, С. Апрельские цены тольяттинских квартир Текст. / С. Жонерук // Милион плюс. 2007. - № 52 (1265). - С. 6-7.
51. Жонерук, С. Чего ждать от рынка жилья в 2008 году? Текст. / С. Жонерук // Милион плюс 2008. - № 31 (1420). - С. 6-7.
52. Жуков, E.B. Инвестиционные институты: Учебное пособие для вузов Текст. / Е.В. Жуков. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998. - 199 с.55.3арукина, Е. Муниципальная инвестиционная политика Текст. / Е. Зарукина // Муниципальная власть. 2004.-№ 3. - С. 55-59.
53. Иванов, В.В. Модель государственной системы управления комплексом объектов недвижимости Текст. / В.В. Иванов, O.K. Хан // Менеджмент в России и за рубежом. 2004. - № 6. - С. 44-54.
54. Иванов, В.Г. Кризис рынка инвестиций строительного комплекса Текст. / В.Г. Иванов // Управление инвестициями и недвижимостью: Сб. науч. трудов. Иркутск: Изд-во ИГЭА, 1999. - С.43-45.
55. Иванов, Г.И. Инвестиционный менеджмент Текст. / Г.И. Иванов. -Ростов н/Д: Феникс, 2001.-315 с.
56. Игошин, Н.В. Инвестиции: организация управления и финансирование Текст. / Н.В. Игошин.- М.: Юнити, 2002. 413 с.
57. Идрисов, А.Б. Картышев C.B. Постников A.B. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций Текст. / А.Б. Идрисов, C.B. Картышев, A.B. Постников. М.: ИД Филинъ, 1997. - 272 с.
58. Информационное агентство РБК Электронный ресурс. Режим доступа: www.rbk.ru
59. Ипотека в России Текст. / Под ред. A.B. Токушкина. М.: Юристъ, 2002. - 525 с.
60. Казаков, Д.А. Особенности организационно управленческих инноваций в строительстве Текст. / Д.А. Казаков, Н.С. Степанов / Региональная инвестиционная политика: проблемы и перспективы развития:
61. Материалы Всероссийской научно-практической конференции. Ч Чебоксары: Изд-во Чувашского гос. ун-та, 2001. С. 59-61.
62. Казанцева, М.И. Теоретико-методологические аспекты инвестиционных процессов Текст. / М.И. Казанцева // Информация, инновации, инвестиции: Материалы научно-практической конференции в г. Перми 27-28 ноября 2002 г. / Пермский ЦНТИ. Пермь, 2002. -148 с.
63. Какой закон защитит интересы вкладчика? Текст. 1111 Строительство. 2003. № 1.-С. 3-5.
64. Каменецкий, М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты) Текст. / М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова. М.: Издательство Дело и сервис, 2006. -272 с.
65. Карпенко, П.Г. Ипотека как экономико-правовой механизм социальной поддержки населения Текст. / П.Г. Карпенко // Вестник СамГУ. 2006. - № 8 (48). - С. 42-46.
66. Касьяненко, Т.Г. Ипотечно инвестиционный анализ при ипотечном кредитовании Текст. / Т.Г. Касьяненко, И.А. Бузов. - СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 2001.- 165 с.
67. Кейнс, Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег Текст. / Дж. М. Кейнс. М.: Гелиос, 2002. - 352 с.
68. Козлов, В.Н. Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики Текст. : дисс. . канд. экон. наук : 08.00.05 : ? / ? / Козлов Василий Николаевич. Новосибирск, 2002. - 173 с.
69. Королева, И.Б. Проблема организации строительства жилья Текст. / И.Б. Королева / Управление инвестициями и недвижимостью: Сб.науч. трудов. Иркутск: Изд-во ИГЭА, 1999. - С. 53 - 57.
70. Коротков, Э.М. Исследование систем управления Текст. / Э.М. Коротков. М.: ДеКа, 2000. - 288 с.
71. Косарева, Н. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России Текст. / Н. Косарева, Н. Пастухова, Н. Рогожина // Вопросы экономики. -2001. № 5. - С. 89-106.
72. Кредитные рейтинги Самарской области Электронный ресурс. -Режим доступа: www.economy.samreg.ru.
73. Кричевский, H.A. Ипотечное жилищное кредитование Текст. / H.A. Кричевский, М.И. Калинин. М.: Издательско - торговая корпорация Дашков и Ко, 2006. - 228 с.
74. Крутик, А.Б. Экономика недвижимости Текст. / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов. СПб.: Лань, 2000. - 480 с.
75. Кудрявцев, В.А. Основы организации ипотечного кредитования Текст. / В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева. М.: Высшая школа, 1998.- 64 с.
76. Купчинский, В.А. Система управления ресурсами банков Текст. / В.А. Купчинский, A.C. Улинич. М.: Экзамен, 2000.- 224 с.
77. Курс экономики Текст. / Под ред. Райзберга Б.А.- М.: ИНФРА-М,1997.
78. К устойчивому рынку доступного жилья Текст. / ? // Строительная газета. 09.01.2004,- № 2 - С.8.
79. Кучарина, Е.А. Анализ эффективности инвестиционных проектов Текст. / Е.А. Кучарина. СПб: СПбГУАП, 2002. - 34 с.
80. Ланцов, В.М. Ипотека: прогресс или экономическое оружие? (критический анализ российского опыта) Текст. / В.М. Ланцов. Казань: КГ АСА, 1996.- 104 с.
81. Ларин, С.Н. Основные тенденции инвестиционной деятельности в регионе: зарубежный опыт и российская действительность Текст. / С.Н. Ларин, Н.В. Богомолова // Менеджмент в России и за рубежом. 2004. - № 5. -С. 102-105.
82. Левченко, С.О. Инвестиционная стратегия государства Текст. / С.О. Левченко // Альманах Экономические исследования молодых ученых. 2002.- № 1. С. 22-26.
83. Лимаренко, В.И. Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика Текст. В 2 кн. Кн.1: Дом для Вашей семьи на Большой Воге / В.И. Лимаренко. Ч Саров-Саранск: Тип. Красный Октябрь, 1999.-216 с.
84. Лимаренко, В.И. Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика Текст. В 2 кн. Кн. 2: Ипотека: шаг за шагом / В.И. Лимаренко. Саров-Саранск: Тип. Красный Октябрь, 1999. - 180 с.
85. Лимаренко, В.И. Ипотека: стратегия развития Текст. / В.И. Лимаренко.- М.: Диалог МГУ, 2000. - 280 с.
86. Лимитовский, М.А. Методы оценки коммерческих идей, предложений,проектов Текст. / М.А. Лимитовский. -М.: Дело ТД, 1995. 128 с.
87. Лисин, В. Инвестиционные процессы в российской экономике Текст./ В. Лисин // Вопросы экономики. 2004. - № 6. - С. 4-27.
88. Литовченко, E.B. Методы расчета объемов денежных поступлений при расчете эффективности инвестиций Текст. / Е.В. Литовченко / Механизм управления капиталообразующими инвестициями / Межвуз. сб. науч. труд. Ч Саратов: СГТУ, 1999. 172 с.
89. Львов, Д.С. Развитие экономики России и задачи экономической науки Текст. / Д.С. Львов. М.: ОАО Издательство Экономикаû, 1999. - 79 с.
90. Макагонов, П.П. Управление развитием городских территорий. Учебное пособие Текст. / П.П. Макагонов. М.: ИПКгосслужбы, 2001.- 352 с.
91. Макконнел, K.P. Экономикс: Принципы, проблемы и политика Текст. В 2 т. Т. 1 / K.P. Макконнел, С.Л. Брю (пер. с англ. 11-го изд.). М.: Республика, 1995. - 400 с.
92. Мартынова, Н.С. Инвестиции: сущность и классификация Текст. / Н.С. Мартынова / Вестник ВУиТ. Вып. 8. 2004. 455 с.
93. Маршал, А. Принципы экономической науки Текст., в 3-х т. Т. 1 / А. Маршал (пер. с англ.). М: Прогресс, Фирма Универс, 1993. - 309 с.
94. Матвеева, Т. Будем строить целые посеки Текст.: интервью с И. Филаретовым, директором Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе / Т. Матвеева // Вожская коммуна. 26.10.2006., № 200. - С. 5.
95. Машкин, В. Управление инвестициями в реальный сектор экономики Текст. / В. Машкин // ЭиЖ-Сибирь, 1999. № 10-11 - С. 9-11.
96. Мерлич, Т. Изменения налогового и бюджетного законодательства Российской Федерации последствия для кредитоспособности региональных и муниципальных администраций Текст. / Т. Мерлич // Рынок ценных бумаг. Ч 2002.-№9(216).-С. 71-74.
97. Мингазов, Э.Г. Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации Текст. / Э.Г. Мингазов // Бизнес и банки. 2000. - № 25. - С. 2-3.
98. Митрошина, К. А. Использование секъюритизации в развитии ипотечного кредитования Текст. / К.А. Митрошина // РЦБ. Ч 1999. № 4. - С. 24-29.
99. Недосекин, А.О. Фондовый менеджмент в расплывчатых условиях Текст. / А.О. Недосекин. СПб: Сезам, 2003. - 156 с.
100. Нехаев, С. Формирование программ социально-экономического развития регионов России в условиях глобализации мировой экономики: Электронный ресурс. / С. Нехаев. Режим доступа: www.3i.ru.
101. Никитина, Е.А. Проблемы государственного регулирования инвестиционной деятельности Текст. / Е.А. Никитина, А.П. Домнина // Финансы. 2004. - № 9. - С. 19-21.
102. Ш.Николаев, В. Инвестиционное планирование и проектное управление Электронный ресурс.: ЭСКО. 2003. - № 2 / В. Николаев. - Режим доступа: www.esko.ru.
103. Николаева, Ю.Н. Оценка инвестиционной емкости региона Текст. / Ю.Н. Николаева // Финансы. 2004. - № 9. - С. 75-76.
104. Новицкий, Н. Выбор инвестиционной стратегии на новом этапе реформ Текст. / Н. Новицкий // Экономист. -2001. № 6. - С. 27-34.
105. Нуждаева, Е.В. Ипотечное кредитование: правовая и методологическая основа Текст.: конспект лекций / Е.В. Нуждаева. Ч Чебоксары: Изд-во Чувашского гос. ун-та, 2001. Ч 88 с.
106. ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Электронный ресурс. Режим доступа: www.ahml.ru
107. Овсянникова, Т. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья Текст. / Т. Овсянникова, Д. Празукин // Вопросы экономики. 2001. - № 5. - С. 107-112.
108. Оленина, О.А. Оценка спроса на ипотечный кредит Текст. / О.А. Оленина //Деньги и кредит. 2001. - № 5. - С. 35-40.
109. Омшанова, Э.А. Система ипотечного кредитования: теоретический аспект Текст. / Э.А. Омшанова. Элиста, 2000. - 104 с.
110. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России Текст. / Под ред. H.H. Рогожиной. Ч М.: Фонд Институт экономики города. 2004. - 128 с.
111. Основные показатели деятельности негосударственных пенсионных фондов Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетnews/economy/66762.html
112. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России (Краткое изложение основных результатов и выводов) Электронный ресурс.: М.,2004. Режим доступа: www.urbaneconomics.ru
113. Оценка спроса на рынке жилья и ипотечного кредитования в г. Тольятти в 2000 г. Текст. Тольятти: МУ Центр социальных технологий, 2000.
114. Паланкоев, A.M. Инвестиционные ресурсы фондового рынка Текст. / A.M. Паланкоев. -М.: Издательский Центр: Акционер, 2001. 224 с.
115. Пенкина, И.А. Современная система ипотечного кредитования в США Текст. / И.А. Пенкина. М.: МАКС Пресс, 2000. - 106 с.
116. Перовская, Е.И. Модель финансово инвестиционного механизма Текст. / Е. И. Перовская Е.И., Е.И. Мельникова // Страховое дело. - 2002. - № 5-6, С. 14-23.
117. Плотников, А.Н. Механизм формирования региональной инвестиционной программы Текст. / А.Н. Плотников / Механизм управлениякапиталообразующими инвестициями: Межвузовский сборник научных трудов. Саратов: Издательство СГТУ, 1999. - С. 159-168.
118. Плотников, А.Н. Механизм управления инвестициями в инновационную деятельность региона Текст. / А.Н. Плотников, И.Б. Ефименко, Н.В. Казакова. Саратов: СГТУ, 2002. - 160 с.
119. Пономарев, В. Система ипотечного жилищного кредитования -стержень эффективно функционирующего рынка доступного жилья Электронный ресурс. Режим доступа: www.rusipoteka.ru/publications/ponomarev-1 .htm
120. Поляков, В.Г. Ипотечное кредитование жилищного строительства в Нижневожском регионе Текст. / В.Г. Поляков В.Г., А.Н. Ларионов, В.Б. Усов. Вогоград: Изд-во ВГУ, 1999. -112 с.
121. Попов, А.И. Экономическая теория: Учебник для вузов Текст. / А.И. Попов. СПб.: Питер, 2006. - 544 с.
122. Потому что.Текст. / ? // Премьер-эксперт. 2006. - № 10. - С. 36-40.
123. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России Текст. / Под ред. B.C. Ема. М.: Статут, 1999. Ч 202 с.
124. Практика ипотечного жилищного кредитования. Руководство по участию в городской программе ипотечного жилищного кредитования Текст. / ?. Рязань: РИНФО, 2000. - 276 с.
125. Программа капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города Москвы (утверждена постановлением Правительства Москвы от 21.01.2003. г. № 28-ПП).
126. Пчелинцев, О.С. Регионы России: современное состояние и проблемы перехода к устойчивому развитию Текст. / О.С. Пчелинцев // Проблемы прогнозирования.-2001. № 1.-С. 102-111.
127. Развитие рынков ипотечного кредитования в РФ (Заключительный отчет на 01.10.2003 г.) Электронный ресурс. Режим доступа: www.urbaneconomics.ru
128. Разумова, И.А. Ипотечное кредитование: учеб. пособие д/вузов Текст. / И. А. Разумова. СПб: Питер, 2005. - 207 с.
129. Райзберг, Б.А. Современный экономический словарь Текст. / Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева. 2-е изд., испр. - М.: ИНФРА-М, 1999.-479 с.
130. Ризун, Н.И. Становление и перспективы развития ипотеки в России Текст. / Н.И. Ризун / Под ред. В.В. Бандурина. М.: БУКВИЦА, 2001. - 190 с.
131. Рогожина, H.H. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в практике работы банков Текст. / H.H. Рогожина -М.: Институт экономики города, 1996. 124 с.
132. Российская Федерация. Конституция (1993 г.) Электронный ресурс.: ИПС Консультант плюс: [Конституция Российской Федерации: принята на общенародном референдуме 12 декабря 1993 г.]
133. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1: федер. закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ.
134. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2: федер. закон от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ.
135. Российская Федерация. Законы. Бюджетный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 31.07.1998 г. № 145-ФЗ.
136. Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 1: федер. закон от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ.
137. Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2: федер. закон от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ.
138. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 г. № 188 ФЗ.
139. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 г. № 191 ФЗ.
140. Российская Федерация. Законы. О банках и банковской деятельности: федер. закон от 02.12.1990. № 396-1.
141. Российская Федерация. Законы. Об инвестиционной деятельности в РСФСР: закон РСФСР от 26.06.1991 г. № 1418-1.
142. Российская Федерация. Законы. О налоге на прибыль предприятий и организаций: закон РФ от 27.12.91. № 2116-1.
143. Российская Федерация. Законы. О рынке ценных бумаг: федер. закон от 22.04.1996 г. № 39-Ф3.
144. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.
145. Российская Федерация. Законы. О прожиточном минимуме в Российской Федерации: федер. закон от 24.10.1997 г. № 134-Ф3.
146. Российская Федерация. Законы. О негосударственных пенсионных фондах: федер. закон от 07.05.1998 г. № 75-ФЗ.
147. Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ.
148. Российская Федерация. Законы. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: федер. закон от 25.02.1999 г. № 39-Ф3.
149. Российская Федерация. Законы. О кредитных потребительских кооперативах граждан: федер. закон от 07.08.2001 г. № 117-ФЗ.
150. Российская Федерация. Законы. Об инвестиционных фондах: федер. закон от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ.
151. Российская Федерация. Законы. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: федер. закон от 06.10.2003 г. № 131-Ф3.
152. Российская Федерация. Законы. Об ипотечных ценных бумагах: федер. закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ.
153. Российская Федерация. Законы. О кредитных историях: федер. закон от 30.12.2004 г. №218-ФЗ.
154. Российская Федерация. Законы. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.
155. Российская Федерация. Законы. Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса: федер. закон от 30.12.2004 г. № 210-ФЗ.
156. Российская Федерация. Законы. О жилищных накопительных кооперативах: федер. закон от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ.
157. Российская Федерация. Законы. О банке развития: федер. закон от 17.05.2007 г. № 82-ФЗ.
158. Российская Федерация. Правительство. Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: постановление от 26.08.1996 г. № 1010.
159. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Правил размещения пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов и контроля за их размещением: постановление от 23.12.1999 г. № 1432.
160. Российская Федерация. Правительство. О концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: постановление от 11.01.2000 г. № 28.
161. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию: постановление от 25.08.2001 г. № 628.
162. Российская Федерация. Правительство. О федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 г.г.: постановление от 17.09.2001 г. № 675.
163. Российская Федерация. Правительство. Концепция единой системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов: одобрена на заседании Правительства РФ 30.06.2005 г.
164. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Правил предоставления в 2007 году из федерального бюджета бюджетам субъектов
165. Российская Федерация. Министерство экономики. Министерство финансов. Госстрой РФ. Об утверждении методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов: совместный приказ от 21.06.1999 г. № ВК 477.
166. Российская Федерация. Министерство регионального развития. О средней рыночной стоимости 1 кв.м. жилья по субъектам РФ на II квартал 2008 г.: приказ от 27.02.2008 г. № 21.
167. Российская Федерация. Госкомстат. Инвестиции в России, 2003 г.: Стат. сборник Текст. Ч М.: Госкомстат России, 2003.
168. Российская Федерация. Госкомстат. Инвестиции в основной капитал в Российской Федерации в 2002 году: Стат. бюлетень Текст. М.: Госкомстат России, 2003. - № 1 (94).
169. Российская Федерация. Госкомстат. Социально-экономическое положение Российской Федерации в 1998-2004 г.г.: Стат. сборник: официальные издания Текст. М.: Госкомстат РФ, 1998-2004 г.г.
170. Российская Федерация. Федеральная служба государственной статистики Электронный ресурс. Режим доступа: www.gks.ru/.
171. Российская Федерация. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Электронный ресурс. Режим доступа: www.gosstroy.ru.
172. Российская Федерация. Федеральная служба страхового надзора Электронный ресурс. Режим доступа: www.fccn.ru
173. Российская Федерация. Центральный Банк. Об утверждении инструкции О порядке осуществления операций доверительного управления ибухгатерского учета этих операций кредитными организациями Российской Федерации: приказ ЦБ РФ от 02.07.1997 г. № 02-287.
174. Российская Федерация. Центральный Банк. О методике определения собственных средств (капитала) кредитной организации: положение от 10.02.2003 г. №215-П.
175. Российская Федерация. Центральный Банк. Об обязательных нормативах банков: инструкция от 16.01.2004 г. № 110-И.
176. Российская Федерация. Центральный Банк. О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задоженности: положение от 26.03.2004 г. № 254-П.
177. Российская Федерация. Центральный Банк. Об обязательных нормативах деятельности кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием: инструкция от 31.03.2004 г. № 112-И.
178. Руди, Л.Ю. Формирование рынка жилья: тенденции и перспективы (региональный аспект) Текст. / Л.Ю. Руди. Ч Новосибирск: НГАЭиУ, 1997. Ч 166 с.
179. Русских, Е.В. Изменения налогового законодательства и инвестиционная активность предприятий России Текст. / Е.В. Русских // Вестник Московского университета. 2004. - № 4. - С. 82-100.
180. Рынок ипотечного жилищного кредитования в РФ в 2005-2006 г.г.: Электронный ресурс. Режим доступа: www.ahml.ru.
181. Савельев, В. Инвестиционный потенциал регионов Электронный ресурс. / В. Савельев. Режим доступа: www.nasledie.ru/oboz/04 03/4 13.htm
182. Салабай, О. Рост цен на стройматериалы начал угрожать жилищным программам Электронный ресурс. / О. Салабай. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетrealty/20071113Z87866652.html
183. Самарская область. Законы. О налоге на имущество организаций: закон Самарской области от 25.11.2003 г. № 98-ГД.
184. Самарская область. Законы. Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области: закон Самарской области от 29.06.2004 г. № 96-ГД.
185. Самарская область. Законы. О земле: закон Самарской области от 11.03.2005 г. №94-ГД.
186. Самарская область. Законы. О жилище: закон Самарской области от 05.07.2005 г. 139-ГД.
187. Самарская область. Законы. Об инвестициях и государственной поддержке инвестиционной деятельности в Самарской области: закон Самарской области от 16.03.2006 г. № 19-ГД.
188. Самарская область. Законы. Об областной целевой программе Жилище на 2006-2010 г.г.: закон Самарской области от 11.06.2006 г. № 86-ГД.
189. Самарская область. Законы. Об обеспечении жилыми помещениями отдельных категорий граждан, проживающих на территории Самарской области: закон Самарской области от 11.07.2006 г. № 87-ГД.
190. Самарская область. Законы. О градостроительной деятельности в Самарской области: закон Самарской области от 12.07.2006 г. № 90-ГД.
191. Самарская область. Законы. Об областном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 г.г.: закон Самарской области от 29.11.2007 г. № 134-ГД.
192. Самарская область. Губернская Дума. О порядке предоставления государственных областных инвестиций в Самарской области: решение от 19.11.1996 г. №293.
193. Самарская область. Губернская Дума. О порядке проведения конкурсов инвестиционных проектов, финансируемых кредитными ресурсами областного бюджета: решение от 25.06. 1998 г. № 101.
194. Самарская область. Губернская Дума. О положении о порядке заключения и реализации инвестиционных договоров: решение от 25.04.2000 г. №358.
195. Самарская область. Губернская Дума. Об итогах социально Ч экономического развития Самарской области за первое полугодие 2007 г. и оценке итогов развития за год: постановление от 25.09.2007 г. № 225.
196. Самарская область. Губернская Дума. О прогнозе социально Ч экономического развития Самарской области на 2008-2010 г.г.: постановление от 25.09.2007 г. № 226
197. Самарская область. Глава Администрации. Об утверждении Положения о порядке проведения конкурсов по размещению инвестиционных ресурсов областного бюджета и образования инвестиционной комиссии: постановление от 28.07.1995 г. № 258.
198. Самарская область. Правительство. О стратегии социально Ч экономического развития Самарской области на период до 2020 года: постановление от 09.10.2006 г. № 129-ГД).
199. Самарская область. Правительство Электронный ресурс. Режим доступа: www.adm.samara.ru
200. Самарская область. Министерство экономического развития, инвестиций и торговли Самарской области Электронный ресурс. Режим доступа: www.economy.samreg.ru.
201. Самарский областной фонд жилья и ипотеки Электронный ресурс. -Режим доступа: www.samara.ipoteka.ru
202. Самогородская, М.И. Управление инвестициями Текст. / М.И. Самогородская. Воронеж: ВГТУ, 2002. - 164 с.
203. Самогородская, М.И. Разработка механизма управления региональной инвестиционной стратегией Текст. / М.И. Самогородская // Менеджмент в России и за рубежом. 2003. - № 4. - С. 113-124.
204. Сводная таблица показателей деятельности тольяттинских банков в 2005-2007 г.г. Текст. / ? // Понедельник. 2008 - № 11 (295). - С. 6.
205. Селюков, В.К. Управление рисками: ипотечная сфера Текст. / В.К. Селюков, С.Г. Гончаров. М.: Изд-во МГТУ, 2001. - 360 с.
206. Сергеев, И.В. Организация и финансирование инвестиций Текст. / И.В. Сергеев, И.И. Веретенникова. Ч М.: Финансы и статистика, 2001. 272 с.
207. Сергеева, И.А. Ипотечно-инвестиционные механизмы в реализации жилищной политики Текст. / И.А. Сергеева. Ч М.: Изд-во РЭА им. Г.В. Плеханова, 2000. 105 с.
208. Сергеева, И.А. Ипотечное кредитование и его роль на рынке жилья и в воспроизводственных процессах жилищного строительства Текст. / И.А. Сергеева. М.: Изд-во Академии горных наук, 2001.- 239 с.
209. Смирнов, В.В. Менеджер по ипотечным операциям Текст. / В.В. Смирнов. -М: Аудитор, 1999. 120 с.
210. Совчук, В.П. Анализ и разработка инвестиционных проектов: учеб. пособие Текст. / В.П. Совчук, С.И. Прилипко, Е.Г. Величко. Киев, Эльга-М, 1999.-244 с.
211. Сорос, Дж. Ахимия финансов Текст. / Дж. Сорос. М.: Инфра-М, 1996.-255 с.
212. Социально-экономическое развитие Самарской области в 2005 году Электронный ресурс. Ч Режим доступа: www.news.samara.ru
213. Старик, Д.Э. Как рассчитывать эффективность инвестиций Текст. / Д.Э. Старик. Ч М.: АО Финстатинформ, 1996. 92 с.
214. Страйк, Р. Дж. Ипотека в России: контрактные сбережения или вторичный рынок? Текст. / Р. Дж. Страйк // РЦБ. 1999. - № 19, С. 74-77.
215. Ступин, И. Результат зыбкого компромисса Текст. / И. Ступин, Ю. Чайников // Эксперт.-2003 № 26 (380), С. 32-36.
216. Суворов, Г. Секъюритизация активов с использованием кондуита // Электронный ресурс.: Электронный журнал Открытая экономика. 2004. -№ 6 / Г. Суворов. - Режим доступа: www.rusipoteka.ru
217. Токовый экономический и финансовый словарь. Французская, русская, английская, немецкая, испанская терминология Текст. В 2 т. Т.2 / ?/ (пер. с фр.). М.: Международные отношения, 1994. - 675 с.
218. Токушкин, A.B. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ О жилищных накопительных кооперативах Текст. / A.B. Токушкин. М.: Система ГАРАНТ, 2005. - 181 с.
219. Тольяттинские банки 2006: активы увеличились на 10 мрд. рублей Текст. / ? // Понедельник. - 19.03.2007 г. - № 10 (248). - С. 4-5.
220. Третья сессия Всемирного форума городов Электронный ресурс.: Ванкувер, 19-23 июня 2006 г. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетru/news/20070123154655-2275.html
221. Тумусов, Ф.С. Инвестиционный потенциал региона: Теория. Проблемы. Практика Текст. / Ф.С. Тумусов. М: Экономика, 1999. - 267 с.
222. Ужегов, А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сдека Текст. / А.Н. Ужегов. СПб.: Питер, 2001. - 288 с.
223. Устав Самарского областного фонда жилья и ипотеки Текст. / утвержден решением Попечительского Совета Самарского областного Фонда жилья и ипотеки (протокол № 13 от 22 марта 2005 года).
224. Филиппов, Ю.В. Основы развития местного хозяйства: Учеб. Текст. / Ю.В. Филиппов, Т.Т. Авдеева. -М.: Дело, 2000.- 264 с.
225. Финансовый словарь Текст. / Под ред. Б.А. Райзберга. М.: ИНФРА-М, 2003.-377 с.
226. Фонд Институт экономики города Электронный ресурс. Режим доступа: www.urbaneconomics.ru
227. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости Текст. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. Пер. с англ. - М.: Дело, 1997. - 480 с.
228. Хадсон Вильсон, С. Управление портфелем недвижимости Текст. / С. Хадсон - Вильсон. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 205 с.
229. Халиков, Р.З. Формирование эффективной инвестиционной политики развития региона Текст. / Р.З. Халиков // Деньги и кредит. Ч 2005.- № 3. С. 4147.
230. Хачатрян, С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности и улучшения жилищных условий населения Текст. / С.Р. Халиков. М: ЦЭМИ РАН, 2001.- 106 с.
231. Хобта, В.М. Управление инвестициями: механизм, принципы, методы Текст. / В.М. Хобта / Науч. ред. А.И. Амоша. Ч Донецк: ИЭП HAH Украины. -218 с.
232. Ходов, Л.Г. Задачи государственной политики в области жилищного строительства Текст. / Л.Г. Ходов // Жилищное право. 2003. - № 1. - С. 3-7.
233. Хот Роберт, Н. Планирование инвестиций Текст. / Н. Хот Роберт, Сет. Б. Барнес. Пер. с англ. -М.: Дело ТД, 1994. - 120 с.
234. Цылина, Г.А. Ипотека: жилье в кредит Текст. / Г.А. Цылина.- М.: ЗАО Изд-во Экономика, 2001. 358 с.
235. Чуб, Б.А. Управление инвестиционными процессами в регионе Текст. / Б.А. Чуб. -М.: БУКВИЦА, 1999.- 186 с.
236. Чернов, В.П. Стратегическое планирование инвестиционного развития региона Электронный ресурс. / В.П. Чернов. Режим доступа: www.referat.cis2000.ru/books/book7.
237. Шарп, У. Инвестиции: Учеб. для вузов Текст. / У. Шарп. Пер. с англ.- М.: ИНФРА-М, 1999. - 1027 с.
238. Шатунов, Д. Самарская область-2005 Текст. / Д. Шатунов // Понедельник. 2006, № 9. - С. 2.
239. Широкова, О.В. Управление реализацией региональных целевых программ Текст. / О.В. Широкова / Механизм управления капиталообразующими инвестициями: Межвузовский сборник научных трудов. Саратов: Издательство СГТУ, 1999. - С. 107-110.
240. Щиборщ, К.В. Оценка инвестиционной привлекательности отрасли Текст. / К.В. Щиборщ // Консультант директора. 2003. - № 12. - С. 8-12.
241. Щуров, Б.В. Методологические аспекты маркетингового исследования рынка жилья Текст. / Б.В. Щуров // Ипотека: опыт регионов. -2000.-№ 6-7. С. 15-18.
242. Экономика строительства: Учебник Текст. / Под общей ред. И.С. Степанова. М.: Юрайт-Издат, 2005. - 620 с.
243. Экономические основы регионального управления: Курс лекций Текст. / ?. М.: Издательство МГУ, 2002. - 52 с.
244. Gunter Weinrich, Ulrich Hoffmann. Investitions-analise. Mnchen; Wein; Hauser, 1989.
245. Marshall W.D. Residental Mortgage Lending. Greenwich: JAI Press, 1989. 365 p.
246. Monillart M. Credit immobiliers aux menags: reprise sans euphorie // Bangue Paris. 1997. № 58.
Похожие диссертации
- Организация взаимодействия властных и предпринимательских структур в формирующейся системе ипотечного жилищного кредитования России
- Формирование системы ипотечного жилищного кредитования в условиях России
- Становление и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в регионе
- Совершенствование финансового механизма системы ипотечного жилищного кредитования в России
- Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в России