Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Маркетинговая составляющая системной рыночной деятельности риэтерской фирмы при реализации целевых ипотечных программ тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Льянов, Гирихан Кациевич
Место защиты	Сочи
Год	2007
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Маркетинговая составляющая системной рыночной деятельности риэтерской фирмы при реализации целевых ипотечных программ"

0030523 Ю

На правах рукописи

Льянов Гирихан Кациевич

Маркетинговая составляющая системной рыночной деятельности риэтерской фирмы при реализации целевых ипотечных программ.

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (маркетинг).

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Сочи-2007

003052310

Диссертационная работа выпонена в лаборатории научного анализа технологий маркетинга Научно-образовательного Центра Российской Академии образования в г. Сочи.

Научный руководитель: кандидат экономических наук

Звягин Александр Анатольевич.

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Савенкова Татьяна Ивановна;

кандидат экономических наук Паламарчук Роман Юрьевич.

Ведущая организация: Черноморская гуманитарная академия.

Защита состоится 2007 г. в часов на заседании

диссертационного совета К 008.016.01 при Научно-образовательном Центре Российской Академии образования по адресу: 354008, Россия, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ландышевая, 12, корп.4.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке НОЦ РАО.

Автореферат разослан 2007 г.

и.о. Ученого секретаря диссертационного совета К 008.016.01 Воробей

кандидат экономических наук Елена Константиновна

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ. Актуальность исследования обусловлена динамично меняющимися факторами маркетинговой среды на отечественном рынке ипотечных услуг, где обновленное российское законодательство создало реальные предпосыки для реализации масштабных инвестиционных программ, базирующихся на залоге недвижимости (A.B. Татарова, 2003; C.B. Гриненко, 2004; Д.В. Виноградов, 2007). Вместе с тем, анализ открытых литературных источников позволяет констатировать богатый исторический опыт российской государственности, активно использовавшей заимствование кредитных ресурсов для экономического развития страны через Государственный Заёмный банк, образованный в 1786 году с целью предоставления ипотечного кредита землевладельцам (A.M. Никонов, 2002). К началу 70х годов XIX столетия в России функционировали 11 крупных акционерных ипотечных кредитных организаций, в т.ч. Государственный крестьянский поземельный банк, на который была возложена задача еще в 1882 году ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли (М.С. Ковенько, 2001). Глобальные изменения экономического базиса России в 90х годах прошлого века заставили вернуться к отечественному историческому опыту формирования ссудного рынка, прежде всего, при ипотечном кредитовании строительства жилья или приобретения его в собственность на вторичном рынке. По свидетельству Б.Ф. Бережного (2004) принятая Правительством РФ Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования (в ред. от 12.04.2001 № 291, от 08.05.2002 №302) во многом повторяет американскую модель ипотеки, где ещё во времена президента Ф. Рузвельта начала складываться эффективно действующая система приобретения жилья в собственность, когда ключевым игроком в этом бизнесе выступает Правительственная ипотечная ассоциация, жестко защищающая права как залогодателя, так и залогодержателя. Известные российские маркетологи (М.П. Нечаев, 2002; С.С. Любецкий, 2003; Р.К. Караев, 2004; H.JI. Ваньковская, 2005; П.П. Механько, 2006; Г.И. Ларченков, 2007) приводят убедительные научные аргументы в пользу существования не менее эффективных (чем в США) западноевропейских моделей жилищного ипотечного кредитования. В частности, действующая система контрактных жилищных сбережений во Франции и Италии предусматривает (E.H. Fram, Н.Е. Cibotti, 1999; P.J. Lavracas, 2000; S. Feinstein, 2004) два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. евро и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. евро под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи евро; второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. евро и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. евро под 4,8% годовых. Ряд известных отечественных экономистов, проводящих свои исследования по изучению условий маркетинговой среды на рынке ссудных кредитов (К.К. Прокофьев, Л.Б. Таковская, 2004; Н.Г. Крошкалев, 2005; М.У. Сабеев, 2006; Г.П. Сосновский, 2007), ссылаются на научную непроработанность проблемы задействования маркетинговых программ российских риэтерских фирм не столько в системе ипотечного кредитования жилья, сколько в схемах экономических преобразований, имеющих кредитную

базу в виде залоговых активов на недвижимость. Вышеизложенное обусловило плакирование и проведение авторского эксперимента по представленной научной проблематике.

Цель настоящей работы состояла в научном обосновании и эффективном продвижении на профильном сегменте обновленного российского рынка оригинальных маркетинговых программ участия риэтерских фирм (как производственных субъектов ипотеки) в легальном залоговом обороте недвижимости. Указанная цель определила решение следующих задач:

Ч на основе дисперсионного анализа как доминирующего научного приёма идентификации внешних и внутренних факторов маркетинговой среды на российском рынке недвижимости сформировать авторскую методологию ковдуктивного (от англ. conduct - дирижировать) маркетинга в сбытовой политике риэтерской фирмы;

Ч достоверно идентифицировать основные направления маркетинговой конвергенции сбытовой стратегии риэтерской фирмы, страховых и кредитных организаций при партнерской практике формирования рынка ссудных капиталов в территориальной системе жилищной ипотеки;

Ч научно обосновать маркетинговую ценовую политику риэтерской фирмы в рамках биржевого или легального внебиржевого оборота эмиссионных ипотечных ценных бумаг, муниципальных жилищных облигаций, ипотечных сертификатов и иных залоговых активов на недвижимость;

Ч разработать инновационную маркетинговую тактику риэтерских фирм при ипотеке земельной собственности;

Ч экспериментально апробировать на базах исследования анкоммональные (редко встречающиеся) схемы маркетинговой деятельности риэтерской фирмы на различных сегментах ипотечного рынка, осуществив концептуализацию маркетинговой функции риэтерского предприятия на промышленном ипотечном рынке;

Ч представить доказательства научной состоятельности авторских схем риэтерского маркетингового сопровождения ипотечных программ для субъектов малого предпринимательства.

Предмет исследования представлял собой совокупность теоретических познаний и современных практических умений маркетологов, работающих на отечественном и зарубежном рынках ипотечного кредитования. Объектом исследования была определена маркетинговая составляющая территориального позиционирования риэтерской фирмы на реально сложившемся в рекреационных зонах Южного федерального округа РФ ипотечном рынке. При этом в качестве единиц наблюдения выступали сформированные методом непреднамеренного отбора 280 юридических лиц Ч риэтерских фирм, страховых и кредитных организаций (первая группа наблюдения), работающих в сфере ипотеки на черноморском побережье Краснодарского края в организационно-правовых формах обществ с ограниченной ответственностью, или ЗАО. Кроме этого в качестве второй группы наблюдения выступали 300 физических, лиц, подвергшихся маркетинговому тестированию в период проведения настоящего исследования (2002-2006 годы) как потребители, которые воспользовались услугами вышеуказанного территориального ссудного рынка в ходе различных программ жилищного

ипотечного кредитования. Третьей группой наблюдения являлись 279 промышленных предприятий Анапы, Геленджика и Сочи, которые в ходе промышленной ипотеки, в т.ч. оформляемой с определенными льготами субъектам малого предпринимательства, получали (при посредничестве риэтерских фирм - баз исследования) ипотечные кредиты под залоговые обязательства собственной недвижимости, включая свободный залоговый оборот принадлежащих им земельных участков. В качестве теоретической основы использовались исследования по следующим направлениям:

Х роль научных приёмов тактического маркетинга в антимонопольном регулировании цен на рынке ипотечного кредитования (И.В. Алёшина, 1999; В.В.Бурцев, 2001; И.К.Беляевский, 2001; Ю.Н. Гаврилец,2002;Г.П.Закутин, Л.Г.Кедровская, Ю.А. Шумов, 2002; В.С.Ефремов,2003; В.Н.Карпов, 2004; В.В.Кулибанова, 2005; H.Assael, 1999; J.-M. Aurifeille, 2001; В.Дюк, 2001; К.Даниел, 2002; G.E.Belch, 2003; et al.);

Х формирование программ использования прогрессивных видов маркетинга в ипотеке земельной собственности (МА.Картавый, А.Н. Нехашкин, 1999; В.Г. Антонов, 2000; Т.П.Данько, 2001; А.Б. Забулонов, 2002; В.Кашкин, Ю. Петрова, 2003; Н.М. Абдикеев, 2004; А.П. Бутенко, Ю.В.Колесниченко, 2006; R.C. Battenberg, R. Briesch, EJ. Fox,1999; C.Carrol, P.M.Lewis, 2000; G.Churchill, J.P.Peter, 2001; S.Dibb, L.Simkin, 2002; D.Hawkins, RJ.Best, K.A.Coney, 2004);

Х научное прогнозирование Емкости рынка жилищного ипотечного кредитования (Г.Я. Гольдштейн, А.В.Катаев, 1999; В.С.Мисаков, 2000; Ю.А. Стрельченко, 2002; А.С.Челенков, 2003; И.С.Березин, 2004; Y.Wind, V.Mahajan, D.S.Swire, 2000; M.Tinnea, 2002; G.L.Urban, J.RHauser, 2003; M. Van der Pol, M.Ryan, 2004; A.M.Tybout, 2005; et al.).

Научная новизна и теоретическая значимость представленного исследования заключается в следующих наработках, лично полученных автором за пятилетний период (2002-2006 годы включительно) проведения своих научных изысканий:

1. На статистически достоверном уровне наблюдений (п=289, р<0,05) впервые систематизированы сведения об использовании: а) научных приемов кондуктивного маркетингового сопровождения риэтерской фирмой целевых ипотечных программ; б) инновационной маркетинговой тактики риэтерских фирм при ипотеке земельной собственности; в) анкоммональных (т.е. редко встречающихся) схем маркетинговой деятельности риэтерской фирмы на различных сегментах ипотечного рынка, в т.ч. и в маркетинговых программах промышленной ипотеки.

2. Впервые научно обоснована оригинальная схема маркетинговой конвергенции сбытовой стратегии риэтерской фирмы, страховых и кредитных организаций при партнерской практике формирования рынка ссудных капиталов в территориальной системе жилищной ипотеки.

3. Впервые выявлена научная состоятельность авторских схем риэтерского маркетингового сопровождения ипотечных программ для субъектов малого бизнеса.

Практическая значимость и соответствие темы, я также результатов работы требованиям паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Основной практической значимостью для специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (маркетинг) является то, что в рамках представ-

ленной диссертационной работы реализована авторская схема маркетинговой ценовой политики риэтерской фирмы в рамках биржевого или легального внебиржевого оборота эмиссионных ипотечных ценных бумаг, муниципальных жилищных облигаций, ипотечных сертификатов и иных залоговых активов на недвижимость. Кроме этого практической значимостью обладает разработанная автором система перманентного последипломного обучения брокеров риэтерских фирм приёмам кондуктивного маркетинга на рынке залогового оборота недвижимого имущества, что внедрено в практику деятельности Научно-образовательного Центра РАО (354000, Россия, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Орджоникидзе, д. 10 А); Черноморской гуманитарной Академии (354008, Россия, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ландышевая, д. 12, кор. 4). Также позитивный внедренческий эффект от представленных авторских технологий достоверно зарегистрирован в экономических показателях Агентства недвижимости Шанс (г. Сочи, ул. Конституции, 28); в группе риэтерских компаний МГСН (г. Москва, ул. Земляной Вал, дом 62, строение 1); в Агентстве недвижимости Домострой (117036, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 18) и др.

Цель и задачи исследования позволили сформировать в рамках представленной диссертационной работы систему методологических подходов, основными из которых были следующие профильные дисциплинарные научные приёмы: метод концептуального маркетингового моделирования; метод перманентного маркетингового тестирования различных социальных групп населения на изучаемом территориальном сегменте рынка; методы маркетинговой экспертной оценки мероприятий антимонопольного регулирования цен; метод рангового анализа эффективности маркетинговых коммуникативных связей; метод маркетинговой кластерификации структуры потребительских предпочтений на профильном сегменте рынка; и др. Цель работы, достигнутая путем решения (с помощью вышеописанного инструментария) совокупности поставленных задач, обусловила следующую структуру исследования: введение, три главы собственных исследований, заключение, выводы и рекомендации, список литературы (159 источников, в т.ч. 116 отечественных и 43 зарубежных), приложение. Текст диссертации изложен на 142 страницах стандартного машинописного текста, включающего 30 илюстраций (таблицы, схемы, диаграммы, рисунки).

Личный вклад автора определяется тем, что диссертант (как президент сочинской Ассоциации риэтеров и генеральный директор ООО Агентство недвижимости Шанс) в период 2002-2006 годов осуществлял: моделирование и реализацию кондуктивного маркетингового сопровождения риэтерской фирмой целевых ипотечных программ, включая разработку авторских схем перманентного последипломного обучения брокеров риэтерских фирм приёмам кондуктивного маркетинга на рынке залогового оборота недвижимого имущества; концептуализацию маркетинговой функции риэтерского предприятия на промышленном ипотечном рынке; разработку на базах исследования авторских схем модификации агоритма управленческих действий по совершенствованию продуктовой и ценовой маркетинговой стратегии баз исследования - субъектов названного сегмента рынка.

Публикации. Автором по теме диссертации опубликовано 6 печатных работ общим объемом 6,3 п.л., включая 1 монографию (5,7 п.л.) и 1 статью в научном жур-

нале (Гуманизация образования), утвержденном ВАК Минобразования науки в Перечне ведущих рецензируемых журналов, выпускаемых в РФ.

Апробация работы. Основные положения диссертационного исследования докладывались и обсуждались на региональных, федеральных и международных научных экономических конференциях, а также на совещаниях представителей администраций городов-курортов Кубани, руководителей коммерческих фирм и менеджеров риэтерских предприятий, в т.ч. на III научной конференции экономистов Южного федерального округа РФ Задачи экономического развития республик, краев и областей Юга России (Ростов, 2003); на II международном экономическом форуме Кубань как рынок инвестиций (Дагомыс, 2004); на VI традиционной конференции менеджеров Ассоциации риэтеров городов Юга России (Ставрополь, 2005); на IV региональной научно-практической конференции Перспективы экономического развития сферы риэтерских услуг в городах и районах Краснодарского края (Геленджик, 2006).

Результаты исследования, выносимые на защиту.

1. Дисперсионный анализ как доминирующий научный приём идентификации внешних и внутренних факторов маркетинговой среды на российском рынке недвижимости при моделировании и реализации кондуктивного маркетингового сопровождения риэтерской фирмой целевых ипотечных программ.

2. Маркетинговая конвергенция сбытовой стратегии риэтерской фирмы, страховых и кредитных организаций при партнерской практике формирования рынка ссудных капиталов в территориальной системе жилищной ипотеки.

3. Маркетинговая ценовая политика риэтерской фирмы в рамках биржевого или легального внебиржевого оборота эмиссионных ипотечных ценных бумаг, муниципальных жилищных облигаций, ипотечных сертификатов и иных залоговых активов на недвижимость.

4. Инновационная маркетинговая тактика риэтерских фирм при ипотеке земельной собственности.

5. Анкоммональные (т.е. редко встречающиеся) схемы маркетинговой деятельности риэтерской фирмы на различных сегментах ипотечного рынка, включая авторскую концептуализацию маркетинговой функции риэтерского предприятия на промышленном ипотечном рынке.

6. Научная состоятельность авторских схем риэтерского маркетингового сопровождения ипотечных программ для субъектов малого предпринимательства. Основные идеи и выводы диссертации. Проведенный в рамках представленного исследования масштабный эксперимент по совершенствованию маркетинговой функции риэтерских фирм базировася на дисперсионном анализе идентификации внешних и внутренних факторов маркетинговой среды на российском рынке недвижимости. При этом дисперсия исчислялась степенью разброса качественных изменений случайных величин относительно средних значений в этой выборке указанных выше единиц наблюдения. Подобный методологический подход позволил определить в ходе данной научной работы сущностное напонение термина кондуктивный маркетинг (от англ. conduct - дирижировать) как особую систему управления сбытовой стратегией коммерческой фирмы, предусматривающей поэтапную продажу определенного вида

рыночного продукта (товара, услуг, ценных бумаг) в строгой последовательности и по усложняющимся схемам (от ординарно-примитивных к высокотехнологичным), что позволяло одномоментно манипулировать на узком сегменте рынка: а) нарастающим уровнем потребительской удовлетворенности; б) увеличением объемов прибыли конкретной коммерческой фирмы. Практические значения указанных методологических выкладок представлены на схемах 1 и 2.

Схема 1. Дисперсионный анализ как доминирующий научный приём идентификации внешних и внутренних факторов маркетинговой среды на российском рынке недвижимости.

Экономическая неподготов-^ (Возможность получения нало-^ | Факторы внешней

ленность населения (включая руководителей юридических лиц) к возможности получения ссудных активов под закладные недвижимости (причину указали 25Д% респондентов).

Высокий уровень моральных издержек (причину указали 6,0% респондентов) вследствие забюро-краченной схемы получения ипотечных кредитов из-за волокиты многочисленных согласований (документальное подтверждение постоянных доходовлюиск поручителей и т.д )[Г

говых преференций, в т ч. системы налоговых льгот при ипотечном жилищном кредитовании (причину указали, 10,1% респондентов)

Степень разброса

(по отношению к среднему уровню) качественных характеристик маркетинговой среды при ипотеке,

маркетинговой среды

на рынке недвижимости -О-

Удорожание самого приобретаемого товара непосредственно в период ипотечного кредита (причину указали 15,4% респондентов)^"^

Слабая информационная доступность

(для различных социальных групп населения, желающих получить ипотечные кредиты) содержания мар-

Высокий уровень материальных "издержек на изучаемом сегменте рынка, Факторы внутренней .когда залогодатель переплачивает в рамках ,кетинговой деятельно-маркетинговой среды Оипотеки до 70% от абсолютной величиньЦсЩ риэтерских фирм на рынке недвижимости ипотечного кредита (причину указали (причину указали

18,7% респондентов). 24,6% респондентов)

Комментируя данные схемы 1 следует констатировать слабую информационную составляющую маркетинговой деятельности риэтерских фирм, когда 24,6% респондентов в ходе проведенного нами социологического опроса указали, что они до сих пор ничего не знают об условиях ипотечного кредитования. Второй наиболее часто встречающейся характеристикой внешней маркетинговой среды (отрицательно влияющей на объем востребованных ипотечных кредитов) оказалась экономическая неподготовленность населения к возможности получения ссудных активов под закладные собственной недвижимости. Эту причину назвали 25,2% респондентов, указав при этом, что даже руководители юридических лиц в большинстве случаев избегают ипотеки (в том числе и промышленной), поскольку имеют слабую профессиональную подготовку, в том числе и в вопросах формирования залоговых активов предприятия. Одновременно высокий уровень материальных издержек, а также необходимость прохождения существующей достаточно сложной процедуры оформления ипотечных кредитов не позволили почти 25% потребителей чувствовать себя комфортно на рынке ссудных капиталов. Рассматривая схему 2 надлежит констатировать, что кондуктив-ный маркетинг позволяет сформировать 4 основных направления на ипотечном рынке. Одним из магистральных ингредиентов кондуктивного маркетинга является привлече-

Схема 2. Моделирование и реализация кондуктивного маркетингового сопровождения

риэтерской фирмой целевых ипотечных программ. Насыщение рынка ри-

Риэтерский мар- А. Привлечение различных социальных слоев эгерскими програм-

населения на рынок жишцных ипотечных мами вовлечения про-

креднтов с предложением вначале несложных мышленных предпри-

(для экономического восприятия основной ятий в ипотечные схе-

массой залогодателей) схем ссудных займов, а мы получения ссудных

затем поэтапно выводя Д на рынок более активов для последую-

кетинговыи мониторинг динамики имущественного статуса населения

изучаемой тории.

терри сложные залоговые \Ч] купли-продажи жилья.

Б. Использование риэтерской фирмой приемов кондуктивного

маркетинга для инициации__,

населения к покупке Ч

эмиссионных ипотечных цеп ных бумаг, муниципальных жилищных облигаций и иных залоговых активов на недвижимость

Создание "О"

Постепенное усложнение предлагаемого ипотечного продукта риэтерской фирмы для потенциальных залогодателей.

_. щего предоставления

С/займов собственным сотрудникам для приобретения "^жилья. В. Задействование кондуктивного маркетинга риэтерской Ч фирмы на промышленном ипотечном рынкь

Инициация -Омаркетоло-гами риэтерской фирмы различных форм обучения руко-Применение риэтерской водящих менеджеров предпри-

залоговых акти-

ращення вов на фондовых биржах. ^ 1аеме

внутри риэтерских фирм специальных , _ _

отделов мониторинга об- Ф^"0" мет

го маркетинга при ипотеке бизнеса залоговой практике

цельной собственности^Ч\ экономического развития IЧ/ коммерческой организации

ние различных слоев населения на рынок ипотечных кредитов. При этом поначалу предлагаются несложные для экономического восприятия основной массой залогодателей схемы ссудных займов (например, ипотечное жилищное кредитование по фиксированной ставке), а затем поэтапно выводятся на рынок более сложные залоговые схемы купли-продажи жилья, например, ипотечное кредитование договоров по приобретению жилья в рассрочку. Последний вид ипотеки наиболее удобен для потребителя, поскольку минимизирует первоначальный взнос за жильё, однако риэтерская фирма, выступающая при этом в роли жилищной инвестиционной компании, обязана не только проводить достоверный маркетинговый мониторинг динамики имущественного статуса населения изучаемой территории (для того, чтобы объективизировать потенциальный объем ипотечного рынка), но и предусмотреть возможности создания собственного отселенческого фонда жилья для заемщиков, не испонивших свои обязательства по кредитному договору. Подобные действия невозможны без четкого рыночного построения риэтерской фирмой партнерской практики в системе жилищной ипотеки, что представлено на схеме 3. Комментируя схему 3 необходимо подчеркнуть, что предложенная нами схема маркетинговой конвергенции партнерской сбытовой стратегии на ипотечном рынке позволяет выделить именно риэтерскую фирму как инициативное ядро в коммерческой стратегии при формировании территориальной системы жилищной ипотеки. Главенствующая роль риэтерской фирмы впрямую коррелирует с одной из её основных производственных функций по маркетинговой ориентации потенциальных залогодателей на строго очерченный рыночный круг партнерских кредитных и страховых организаций. При этом обязательством риэтерской фирмы является разъяснение клиентам подобной партнерской практики минимизации рисков заемщика и залогодержателя на ипотечном рынке. В свою

Схема 3. Маркетинговая конвергенция сбытовой стратегии риэтерской фирмы, страховых и кредитных организаций при партнерской практике формирования рынка ссудных капиталов в территориальной системе жилищной ипотеки.

П А Р Т Н Б Р С К И Е

Ч право на получение объективной маркетинговой информации о сроках введения фирмами-партнерами новых видов ипотечной деятельности;

Ч право выбора для сво его клиента наиболее мобильных рыночных партнеров, предоставляющих ипотечные кредиты по более низким процентным^ ставкам. Кредитная

организация

Ч право ориентации на уровень процентов по кредиту, сопоставимых с ежемесячной арендной платой за аналогичную квартиру (при жилищной ипотеке) или арендой на землю (при ипотеке земельной недвижимости);

Ч право проводить операции рефинансирования первичных и вторичных кредитов через систему Общих Фондов Банковского Управления

Риэтерская фирма

Маркетинговое риэтерское партнерство на рынке ипотечного кредитования ^ жилья ^

Ч координация ранее разрозненных рекламных программ участников ипотечного рынка;

Ч маркетинговая ориентация потенциальных залогодателей на строго очерченный рыночный круг кредитных и страховых организаций, разъясняя клиентам подобную партнерскую практику минимизированием рисков }аемщика и залогодержателя на ипотечном рынке

Страховая организация

П А Р Т И Е Р С К И Е

Ч обязательства по хеджированию эмис- ^ сионных ипотечных ценных бумаг и муни- ^ ципальных жилищных облигаций в целях ^ страхования продавцов и покупателей от о возможного будущего изменения цен на ипотечном рынке; ^

Ч обязательства по развертыванию про- Е

грессивных форм ипотечного страхования, включая заключение страховых сделок, предупреждающих возникновение скры-' тых ипотек с возможными (нелегальными) двойными продажами недвижимости

очередь страховая кредитная организация вправе (.как партнер риэтерской фирмы) ориентироваться на уровень предлагаемых процентов по ипотечному кредиту, сопоставимых с ежемесячной арендной платой за квартиру или земельный участок (существующих в усредненном варианте) в данном субъекте РФ. Это позволяет допонительно привлекать залогодателей к практике получения ипотечных кредитов, поскольку разрешает тем, кто раньше снимал квартиру, планировать семейный бюджет в привычном режиме, возвращая постепенно кредиты по ипотеке. Особым обязательством страховой компании является испонение взаимного партнерского дога по страхованию рисков заёмщика от так называемых скрытых ипотек с возможными двойными продажами недвижимости. Последнее особенно актуально в рамках легального оборота залоговых активов на недвижимость в виде ипотечных ценных бумаг, что представлено на схеме 4. Объясняя механизм получения риэтерской фирмой эмиссионной премии на разнице между рыночной ценой ценных ипотечных бумаг и их номинальной стоимостью следует указать, что подобная премия является неотъемлемой частью маркетинговой функции этой организации при игре на понижение биржевого курса залоговых активов. Это особо проявляется в виде системного процесса привлечения собственных активов риэтерской фирмы для скупки закладных бумаг на недвижимость малых предприятий, поскольку в этом случае собственник этих ценных бумаг в состоянии назначить (даже в краткосрочном периоде на так называемом ЗРОТ-рынке

Схема 4. Маркетинговая ценовая пошпика риэтерской фирмы в рамках биржевого или легального внебиржевого оборота эмиссионных ипотечных ценных бумаг, муниципальных жилищных облигаций, ипотечных сертификатов и иных залоговых активов на недвижимость. Привлечение собственных активов ри-Маркетинговые схемы Игра на понижение бир- этерской фирмы для скупки закладных участия риэтерской жевого курса ценных ценных бумаг на недвижимость малых фирмы в биржевых, ипотечных бумаг. Судрсдцриятий (с целью последующей торгах -^перепродажи этих закладных активов штевне бщу^м Ценовые по более высоким ценам)

приемы ,. 1Г

риэтерской кассовая скупка по Ын,

фирмы прн операциях с ценными

Игра на повышение биржевого курса ценных ипотечных бумаг. Активизация (через агентских биржевых предста-

Массовая скупка по >-1номнналу цен

первичного рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг с целью получения эмиссионной премии на разнице продаж а вторичном рынке закладных бумаг.

оиржевых предста- бумягя и Ди вторичном рынке закладнь

вителей) процесса V ^_<>

приобретения му- Скупка брокерскими ~~-~1__3^аркетинговые1-1 схемы

ниципальвых жи- отделами риэтерской фирмы у участия риэтерской фирмы лищных облига- юридических или физических лиц в во внебиржевом обороте ций, гарантирую- процессе легального внебиржевого ипотечных ценных бумаг щих накопительный оборота ипотечных сертификатов, /у догосрочный меха- т е. залоговых свидетельств на земель-низм получения жи- ные участки, жилье, недвижимое иму-лья ^Ч[щество промышленных предприятий.

ценных бумаг) более высокую цену на эти закладные. В отличие от коротких схем биржевого и легального внебиржевого оборота ипотечных ценных бумаг риэтерской фирме исключительно выгодно играть на повышение биржевого курса, приобретая муниципальные жилищные облигации, каждая из которых дает право на получение определенного количества площади первичного или вторичного муниципального жилья, например 1 м2 при сроке обращения таких облигаций в течение 10-15 лет. Накопив необходимый пакет таких облигаций, брокерские отделы риэтерской фирмы (или их агентские биржевые представители) могут реально повысить биржевой курс подобных ценных ипотечных бумаг. Вместе с тем, оперируя так называемыми ипотечными сертификатами, т.е. залоговыми свидетельствами, например, на земельные участки, риэтерские фирмы Ч базы исследования на этом секторе ипотечного рынка сформировали собственные маркетинговые инновации, что представлено на схеме 5. Комментируя данные схемы 5 следует подчеркнуть, что в рамках исследования была предложена авторская тактическая схема рыночного поведения риэтерских фирм при ипотеке земельной недвижимости. Освещая этот вопрос следует указать, что при перспективе получения ссудных активов взамен земельных участков одним из главных вопросов ипотечного кредитования является, как правило, отсутствие в регионах независимых экспертов земельной недвижимости. Более того, недобросовестная экспертиза рыночной стоимости земельных участков практически сводит на нет само существование ипотечных механизмов залоговой земельной недвижимости, поскольку профессиональная некомпетентность подготовленных на скорую руку землемеров, именующих себя экспертами по оценке земельной недвижимости, создаёт реальную почву для теневых спекуляций на указанном сегменте рынка. Вместе с тем ипотекой,

Схема 5. Инновационная маркетинговая тактика риэтерских фирм при ипотеке земельной собственности. г тактический элемент

1 тактический элемент Учреждение фирмы (юридического лица),

Учреждение фирмы (юридического лицаЬкПредметом производственной деятельности предмет производственной деятельности^ЧЛоторой является экспертиза правильно-которой составляет оценка рыночной сти оформления залоговых активов на стоимости земельной недвижимости в земельной недвижимости

данном регионе

3 тактический элемент

Учреждение фирмы (юридического лица), функционирующей как ипотечный депозитарий, который на основании пакета соответствующих договоров и дове-х ренностей ведет реестр закладн!

__^ рынке

^^^Системные '

Системные тактические элементы маркетинговых программ риэтерских фирм |При земельно! ипотеке

/IЧпри земельной!Ч Ч' ипотеке 'Ч-т/

аднЕгх--

4 тактический элемент

Создание во внутренней структуре риэтерской фирмы отдела управления тортфелем закладных на земельную недвижимость, включая случаи ипотечного сервитута, когда имеющиеся на заложенном земельном участке сооружения не находятся в залоге.

5 тактический элемент

Привлечение потенциальных залогодателей к реализации территориальной программы зе мельной ипотеки путем задействования различных видов институциональной (разъяснительно-пропагандистской; увещевательной, сравнительной) или приоритетной (напоминающей или подкрепляющей) рекламы

согласно ст. 334 ГК РФ, признаётся залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. В соответствии со ст. 42 закона О залоге, ипотекой признаётся залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Содержащееся в п.2 ст.334 ГК РФ понятие ипотеки шире, чем этот же термин, содержащийся в ст.42 Закона РФ "О залоге". Понятие ипотеки по вышеназванной статье охватывало залог лишь непосредственно связанных с землёй объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования последними. Понятие же залога недвижимого имущества, данное в ГК РФ, кроме того, что включает залог собственно земельных участков, также разрешает и залог не связанных, непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости ч.2 п. 1 ст. 130 ГК РФ. Однако ГК РФ не содержит норм о залоге права аренды недвижимости, которые содержатся в ФЗ "Об ипотеке", поскольку в соответствии с п.6 ст. 6 этого Федерального Закона предметом ипотеки может являться право аренды недвижимого имущества, т.е. обновленное правовое поле России расширяет понятие ипотеки по сравнению не только с Законом РФ "О залоге", но и с Частью первой ГК РФ (которая это право не включает). Таким образом, по законодательству РФ, к недвижимому имуществу относятся: земельные участки, в частности, участки из состава земель сельскохозяйственного назначения (однако оборотоспобность земель сельскохозяйственного назначения до конца не урегулирована, несмотря на принятие Земельного кодекса, который по этому вопросу в пункте 6 статьи 27 отсылает к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Исходя из вышеприведенного правового механизма в рамках представленной работы было сфор-

мулировано сущностное содержание пяти системных тактических элементов маркетинговых программ риэтерских фирм при земельной ипотеке. В частности, первым элементом подобной программы явилась системная деятельность риэтерской фирмы по учреждению юридического лица, предмет производственной деятельности которого на изучаемом сегменте рынка составляла оценка рыночной стоимости земельной недвижимости в данном регионе. Это требовало достаточно серьёзных образовательных процессов, позволяющих системно готовить в рамках последипломного высшего образования специалистов, которые бы не только могли налаживать коммуникативные маркетинговые связи с представителями архитектурно-планировочных фирм, работниками реестровых государственных земельных фондов, но и имели высокую профессиональную подготовку, позволяющую дать исчерпывающую экономическую оценку маркетинговой перспективе оформления закладных документов на ту или иную земельную недвижимость. Другими словами, в ходе предложенных нами технологий последипломной подготовки маркетологов при рыночной реализации целевых ипотечных программ во главу угла ставилось умение подготавливаемого специалиста оценить инвестиционные риски, возникающие перед риэтерской фирмой или её партнерской организацией, в т.ч. при финансовых вложениях в ипотечное кредитование земельной недвижимости. Предложенные нами образовательные ингредиенты последипломной подготовки маркетологов (по этой проблеме) включали: 1) систему экспертных маркетинговых оценок потенциальной емкости рынка ипотечного кредитования в изучаемом регионе; 2) маркетинговый мониторинг наличия различных видов ипотеки на соответствующем сегменте рынка; 3) маркетинговый контроль объемов и эффективности инвестиционных вложений в ипотеку земельной недвижимости; 4) инновационную маркетинговую тактику баз исследования (п=280) при реализации земельных ипотечных программ различным социальным группам населения изучаемого региона; 5) использование метода социальной стратификации экономически активного населения как прикладного аспекта системной маркетинговой политики инвесторов для портфельной покупки земельных закладных; 6) маркетинговые приемы антимонопольного регулирования цен при ипотечных операциях при финансовых оборотах на рынке земельной недвижимости; 7) маркетинговое тестирование резидентного или мигрантного населения изучаемого региона по определению его информированности и удовлетворенности ипотечными программами, в т.ч. в секторе земельной недвижимости; 8) реализацию комплекса маркетинговых коммуникаций (включая СМИ) для обеспечения потребительской привлекательности ипотечного кредитования под залог земельной собственности. Последнее легло в основу пятого тактического элемента маркетинговых программ риэтерской фирмы при земельной ипотеке, когда привлечение внимания потенциальных залогодателей к этим маркетинговым программам осуществлялось путём задействования различных видов рекламы. При этом следует указать, что термин линституциональная реклама нес в себе общеразъяснительный характер, пропагандируя само существование земельной ипотеки в данном регионе. Затем характер институциональной рекламы меняся на увещевательный, когда потенциального залогодателя убеждали в преимуществах и финансовой выгоде залоговых земельных операций. В завершающем этапе рекламного процесса исполь-

зовася особый (сравнительный вид) институциональной рекламы, где потенциального залогодателя заставляли сравнивать преимущества получения залогового кредита именно в рекламируемом партнерском банке. Завершася рекламный процесс комплексом так называемой приоритетной рекламы, являясь частью маркетинговых мероприятий, ориентированных на индивидуального потребителя в виде напоминающей или подкрепляющей рекламы. Первая представляла собой рекламную деятельность, направленную на то, чтобы заставить потребителя вообще вспомнить о преимуществах земельной ипотеки, а вторая применялась тогда, когда потенциальному залогодателю представляся фактаж социальной востребованности конкретной ипотечной услуги (например, подкрепляющая реклама гласила: Каждый десятый владелец садового участка построил садовый домик на нём за счёт нашего ипотечного кредита). Комментируя схему 6 следует отметить, что первичный и вторичный промышленный ипотечный рынок хотя и имеет большие перспективы, но развивается в России медленно, а участие на нём риэтерских фирм носит анкоммональный (от англ. uncommon Ч редко встречающийся) характер. Вместе с тем авторская концептуали-Схема б. Анкоммональные схемы маркетинговой деятельности риэтерской фирмы на различных сегментах ипотечного рынка.

А. Первичный промышленный ипотечный рынок (одноступенчатая модель промышленной ипотеки) Объект нпотеки: само предприятие как единый имущественный комплекс, располагающий собственной недвижимостью. Цель предприятия: формирование устойчивых договременных пассивов, т.е. совокупности договых обязательств как способа финансирования собственной производственной деятельности за счет ипотечного кредитования Преимущества: 1) возможность догосрочного кредитования под низкие проценты, 2) для залога не требуется изымать недвижимые активы предприятия из оборота, 3) процедура получения ипотечного кредита является прямой, т.е. упрощается до схемы промышленное предприятиеЧриэтерская фирмаЧпартнерский ипотечный банк.

Б. Вторичный промышленный ипотечный рынок

(двухступенчатая модель промышленной ипотеки) Объект ипотеки: множественные закладные (или выпущенные по ним ипотечные сертификаты) на отдельные виды недвижимого имущества промышленного предприятия. Способ рыночного обращения закладных: а) продажа всех закладных единым пакетом через риэтерскую фирму, б) продажа риэтерами права (под закладную) долевого участия третьих лиц в ипотечном кредите, что позволяет стороннему инвестору получать свою долю возвращаемой суммы (вместе с процентами) ипотечного кредита, в) консолидация через риэтерскую фирму отдельных закладных или права на долевое участие в крупные ипотечные пулы, на основании которых выпускались вторичные паевые инструменты (в виде векселей или облигаций), обеспеченные ипотечными кредитами. Свободный биржевой и внебиржевой оборот этих вновь образованных легитимных паевых инструментов создает законодательно разрешенный допонительный доход своим владельцам.

задия маркетинговой функции баз исследования принесла изучаемым риэтерским фирмам ощутимый доход на первичном и вторичном промышленном ипотечном рынке. При этом прямая маркетинговая схема промпредприятие Ч риэтерская фирма -партнерский ипотечный банк, применяемая в виде одноступенчатой (упрощенной) модели промышленной ипотеки, имела неоспоримые преимущества в качестве реальной возможности догосрочного ипотечного кредитования промышленного предприятия под низкие проценты за единую закладную его недвижимости. Более сложной (двухступенчатой моделью) являся вторичный промышленный ипотечный рынок, где в качестве объекта ипотеки фигурировали множественные закладные (или выпущенные по ним ипотечные сертификаты) на отдельные виды недвижимого имущества промышленного предприятия (земли, здания, сооружения). При этом продажа всех закладных могла совершаться единым пакетом через риэтерскую фирму или могла продаваться частями в виде особого права на долевое участие третьих лиц в ипотечном кредите, что позволяло стороннему инвестору получать свою долю возвращаемой суммы ипотечного кредита вместе с процентами. Более того, риэтер мог консолидировать отдельные закладные или права на долевое участие в крупные ипотечные пулы, на основании которых выпускались вторичные паевые инструменты в виде векселей или ипотечных облигаций. Именно эти вторичные ипотечные паи являлись предметом интенсивного биржевого и легального внебиржевого оборота, создавая допонительный доход риэтерским фирмам - базам исследования. Комментируя данные таблицы 1 следует подчеркнуть, что маркетинговый мониторинг респондентов нашего социологического опроса (руководителей малых предприятий) на статистически достоверном уровне наблюдений (р<0,05) позволяет констатировать снижение на 14,2% в Таблица 1. Научная состоятельность авторских схем риэтерского маркетингового со-

Опрос руководителей малых предприятий (п=279, р<0,05) 2002 2006

1. Для ведения своего бизнеса Вы: 1.1. Ограничились вложением собственных активов 1.2. Получили ипотечный кредит под закладную недвижимости 1.3 Заняли средства у третьих лиц 1.4. Продали через риэтерскую фирму часть недвижимости 54,8% 13,1% 29,3% 2,8% 40,6% 25,5% 13,7% 20,2%

2. Был ли (по итогам года) прибыльным Ваш малый бизнес? 2.1. да 2.2. нет 46,2% 53,8% 72,1% 27,9%

3. Вы вернули заемные средства (и проценты по ним): 3.1. Ипотечному банку? 3.1.1. вернул поностью и уложися в срок кредита 3 1.2. вернул частично (пришлось перезаложить эту же недвижимость для получения вторичного ипотечного кредита) 3.1.3. да, но заложенную недвижимость забрали за доги 3.2. Третьему лицу (частному инвестору)? 3.2.1. вернул поностью и уложися в срок кредита 3.2 2. вернул, но для этого продал через риэтерскую фирму свою недвижимость 3.2.3 вернул не поностью (остася дожен), т.к. денег от продажи имущества малого предприятия не хватило ни на сумму дога, ни на проценты по нему 49,3% 22,8% 27,9% 46,2% 29,3% 24,5% 60,4% 34,7% 4,9% 72,1% 15,3% 12,5%

период 2002-2006 годов количества субъектов малого бизнеса, которые используют только собственные активы для работы принадлежащих им предприятий. Одновременно с этим почти в 2 раза за минувший пятилетний период возросло количество малых предприятий, получивших ипотечный кредит под закладные собственной недвижимости. При этом в 1,5 раза возросло количество малых предприятий, чей бизнес в 2006 году был прибыльным (по сравнению с уровнем 2002 года). Это позволило вернуть поностью кредитным организациям в 2006 году ссудные активы, которые получали 60,4% баз исследования (малых предприятий), хотя ещё в 2002 году подобных дисциплинированных заёмщиков у ипотечных банков в изучаемом регионе было менее половины. Скорее всего, что подобное связано с изменившейся залоговой тактикой ипотечных банков, которые всё шире предлагают заёмщикам услуги на вторичном ипотечном рынке, когда под новый кредит малому бизнесу предлагается легально перезаложить эту же недвижимость для получения вторичного ипотечного кредита. Одновременно данные таблицы 1 указывают на теневой ипотечный рынок, когда субъекты малого предпринимательства охотно занимают (как по договорам, так и под нелегальные проценты) деньги у третьих лиц. Хотя подобный способ денежного займа оканчивается, как правило, продажей движимого и недвижимого имущества малого предприятия для возмещения договых обязательств и процентов по нему, к сожалению, малый бизнес продожает рисковать, предпочитая частных инвесторов банковским ипотечным кредитам. Вышеизложенное подчеркивает социальную значимость дальнейшей реализации маркетинговых программ, предусматривающих легитимную ипотечную деятельность риэтерской фирмы на российском рынке недвижимости.

Выводы.

1. Используя дисперсионный анализ, в рамках исследования была достоверно (р<0,05) идентифицирована степень разброса (по отношению к среднему уровню) качественных характеристик маркетинговой среды, когда среди её доминирующих внешних факторов на рынке недвижимости в городах российского Причерноморья 25,2% респондентов указали на экономическую неподготовленность населения (включая руководителей юридических лиц) к возможности получения ипотечной ссуды под закладные недвижимых активов. Одновременно ведущим фактором внутренней маркетинговой среды на рынке недвижимости 24,6% респондентов назвали слабую информационную доступность маркетинговых программ риэтерских фирм для различных социальных групп населения, желающих получить ипотечный кредит.

2. Для активизации ипотечной деятельности юридических и физических лиц на рынке недвижимости была сформирована авторская схема использования научных приёмов кондуктивного (от англ. conduct - дирижировать) маркетинга, когда риэтерская фирма одномоментно манипулирует на изучаемом сегменте рынка как нарастающим уровнем потребительской активности, так и увеличением объемов собственной прибыли за счет коммерческого вброса на рынок последовательно усложняющихся видов имущественного залога на земельном и жилищном секторе ипотечного рынка.

3. В рамках настоящей работы были достоверно определены принципы конверген-

ции маркетинговых программ партнеров риэтерской фирмы, когда минимизация рисков заёмщика и залогодержателя на ипотечном рынке объяснялась едиными партнерскими правами и обязанностями, как баз исследования, так и страховых или кредитных организаций, которые представляли функциональный триумвират при выборе клиентом наиболее приемлемых условий низкопроцентных ставок ипотечных кредитов в целях предупреждения возникновения скрытых ипотек с возможными двойными продажами недвижимости, уводящими собственность юридических и физических лиц от легального налогообложения.

4. Реализованные за пятилетний срок проведения данного научного эксперимента маркетинговые программы риэтерской фирмы предусматривали эффективные (короткие, длинные) схемы её ценовой политики на биржевом рынке, когда базы исследования становились держателями крупных пакетов не только ипотечных сертификатов (т.е. залоговых свидетельств на недвижимое имущество, имеющих биржевое и легитимное внебиржевое хождение), но и муниципальных жилищных облигаций, дающих право на получение определенного количества площади первичного или вторичного муниципального жилья, при сроке обращения таких высоколиквидных облигаций в течение 10-15 лет.

5. Инновационная маркетинговая тактика риэтерских фирм - баз исследования явилась методологическим инструментарием снижения уровня теневых спекуляций на территориальном рынке земельной недвижимости, т.к. предусматривала последипломную подготовку независимых экспертов по оценке земельных участков, создание ипотечного депозитария для профилактики нарушений в процессе реестровых регистрации земельных закладных, включая создание во внутренней структуре риэтерской фирмы отдела управления ипотечным сервитутом, когда имеющиеся на заложенном земельном участке сооружения не находились в ипотечном залоге.

6. Собственными исследованиями статистически достоверно (р<0,05) выявлена перспективность участия риэтерской фирмы на первичном промышленном ипотечном рынке, когда на основании независимой риэтерской оценки недвижимости процедура получения ипотечного кредита не только упрощалась до схемы промышленное предприятие - риэтерская фирма - партнерский ипотечный банк, но и давала возможность заёмщику получить догосрочное ипотечное кредитование под низкие проценты без изымания недвижимых активов промышленного предприятия из оборота.

7. Авторская концептуализация маркетинговой функции риэтерского предприятия позволила среди анкоммональных (т.е. редко встречающихся) маркетинговых программ выделить вторичный сегмент промышленного ипотечного рынка, причем впервые была представлена двухступенчатая модель, позволяющая консолидировать через риэтерскую фирму отдельные закладные (или права по ним на долевое участие) в крупные ипотечные пулы, на основании которых выпускались вторичные паевые инструменты в виде векселей или облигаций под обеспечение ипотечных кредитов.

Рекомендации.

Научно-прикладная состоятельность настоящих технологий реформирования марке-

тинговой функции риэтерских фирм объясняется их высоким внедренческим эффектом, когда, например, 60,4% наблюдаемых субъектов малого предпринимательства, пользовавшихся в своей практике названными технологиями, смогли вернуть в 2006 году ранее взятые кредиты, хотя до внедрения авторских разработок (в 2002 году) возврат ипотечных ссудных активов среди малых предприятий в изучаемом регионе российского Причерноморья составлял лишь 49,3%. Изложенное позволяет рекомендовать авторские схемы риэтерского маркетингового сопровождения ипотечных программ для расширенного внедрения.

Список работ, опубликованных по теме диссертации.

1. Льянов Г.К. Маркетинговая составляющая территориального позиционирования риэтерской фирмы на российском ипотечном рынке. -Сочи: Изд-во Ритм, 2007.-5,7 п.л.(моно).

2. Льянов Г.К. Моделирование и реализация кондуктивного маркетингового сопровождения риэтерской фирмой целевых ипотечных программ. [Текст] / Г.К. Льянов // Задачи экономического развития республик, краев и областей Юга России: Материалы докл. на III научн. конф. экономистов ЮФО РФ. - Ростов-н/Д, 2003. -0,1 пл.

3. Льянов Г.К. Маркетинговая конвергенция сбытовой стратегии риэтерской фирмы, страховых и кредитных организаций при партнерской практике формирования рынка ссудных капиталов в территориальной системе жилищной ипотеки. [Текст] /Г.К. Льянов // Кубань как рынок инвестиций: Материалы докл. на II междунар. экон. Форуме.-Дагомыс, 2004.-0,1 п.л.

4. Льянов Г.К. Маркетинговая ценовая политика риэтерской фирмы в рамках биржевого или легального внебиржевого оборота эмиссионных ипотечных ценных бумаг, муниципальных жилищных облигаций, ипотечных сертификатов и иных залоговых активов на недвижимость. [Текст] / Г.К. Льянов // Проблемы риэтерства: Материалы VI традиц. конф. менеджеров Ассоциации риэтеров городов Юга Рос-сии.-Ставрополь, 2005.-0,1 п.л.

5. Льянов Г.К. Научная состоятельность авторских схем риэтерского маркетингового сопровождения ипотечных программ для субъектов малого предпринимательства. [Текст] / Г.К. Льянов // Перспективы экономического развития сферы риэтерских услуг в городах и районах Краснодарского края: Материалы IV регион, на-учн.пракг. конф.-Гелевджик, 2006.-0,1 п.л.

6. Льянов Г.К. Особенности перманентной последипломной подготовки маркетологов

риэтерских фирм при рыночной реализации целевых ипотечных программ. [Текст] /Г.К. Льянов // Гуманизация образования.-рецензир. научн.-практ. журн,-2006.-№4.-0,2 п.л.

Льянов Гирихан Кациевич

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности: 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (маркетинг)

Подписано в печать 14.02.2007 г. Формат 60 х 84 1/16. Усл.печ.л. - 1,0. Тираж - 100 экз.

Типография РТП Ритм (заказ № 134) 354000, Россия, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Несебрская, д. 2, офис 37.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Льянов, Гирихан Кациевич

Оглавление. стр. 2

Введение. стр. 4

Глава 1. Методология кондуктивного маркетинга в сбытовой политике риэтерской фирмы. стр. 13

1.1. Дисперсионный анализ как доминирующий научный приём идентификации внешних и внутренних факторов маркетинговой среды на российском рынке недвижимости. стр. 24

1.2. Моделирование и реализация кондуктивного маркетингового сопровождения риэтерской фирмой целевых ипотечных программ. стр. 40

1.3. Особенности перманентного последипломного обучения брокеров риэтерских фирм приёмам кондуктивного маркетинга на рынке залогового оборота недвижимого имущества. стр. 52-

Глава 2. Маркетинговая составляющая территориального позиционирования риэтерской фирмы на российском ипотечном рынке. стр. 59

2.1. Маркетинговая конвергенция сбытовой стратегии риэтерской фирмы, страховых и кредитных организаций при партнерской практике формирования рынка ссудных капиталов в территориальной системе жилищной ипотеки, стр. 64

2.2. Маркетинговая ценовая политика риэтерской фирмы в рамках биржевого или легального внебиржевого оборота эмиссионных ипотечных ценных бумаг, муниципальных жилищных облигаций, ипотечных сертификатов и иных залоговых активов на недвижимость. стр. 78

2.3. Инновационная маркетинговая тактика риэтерских фирм при ипотеке земельной собственности. стр.84-

Глава 3. Анкоммональные схемы маркетинговой деятельности риэтерской фирмы на различных сегментах ипотечного рынка. стр. 90

3.1. Концептуализация маркетинговой функции риэтерского предприятия на промышленном ипотечном рынке. стр. 95

3.2. Научная состоятельность авторских схем риэтерского маркетингового сопровождения ипотечных программ для субъектов малого предпринимательства. стр. 104

Диссертация: введение по экономике, на тему "Маркетинговая составляющая системной рыночной деятельности риэтерской фирмы при реализации целевых ипотечных программ"

Актуальность исследования обусловлена динамично меняющимися факторами маркетинговой среды на отечественном рынке ипотечных услуг, где обновленное российское законодательство создало реальные предпосыки для реализации масштабных инвестиционных программ, базирующихся на залоге недвижимости (А.В. Татарова, 2003; С.В. Гри-ненко, 2004; Д.В. Виноградов, 2007). Вместе с тем, анализ открытых литературных источников позволяет констатировать богатый исторический опыт российской государственности, активно использовавшей заимствование кредитных ресурсов для экономического развития страны через Государственный Заёмный банк, образованный в 1786 году с целью предоставления ипотечного кредита землевладельцам (A.M. Никонов, 2002). К началу 70х годов XIX столетия в России функционировали 11 крупных акционерных ипотечных кредитных организаций, в т.ч. Государственный крестьянский поземельный банк, на который была возложена задача еще в 1882 году ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли (М.С. Ковенько, 2001). Глобальные изменения экономического базиса России в 90х годах прошлого века заставили вернуться к отечественному историческому опыту формирования ссудного рынка, прежде всего, при ипотечном кредитовании строительства жилья или приобретения его в собственность на вторичном рынке. По свидетельству Б.Ф. Бережного (2004) принятая Правительством РФ Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования (в ред. от 12.04.2001 № 291, от 08.05.2002 №302) во многом повторяет американскую модель ипотеки, где ещё во времена президента Ф. Рузвельта начала складываться эффективно действующая система приобретения жилья в собственность, когда ключевым игроком в этом бизнесе выступает Правительственная ипотечная ассоциация, жестко защищающая права как залогодателя, так и залогодержателя. Известные российские маркетологи (М.П. Нечаев, 2002; С.С. Любецкий, 2003; Р.К. Караев, 2004; H.JI. Ваньковская, 2005; П.П. Механько, 2006; Г.И. Ларченков, 2007) приводят убедительные научные аргументы в пользу существования не менее эффективных (чем в США) западноевропейских моделей жилищного ипотечного кредитования. В частности, действующая система контрактных жилищных сбережений во Франции и Италии предусматривает (Е.Н. Fram, Н.Е. Cibotti, 1999; P.J. Lavracas, 2000; S. Feinstein, 2004) два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. евро и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. евро под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи евро; второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. евро и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. евро под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Ипотечные операции связаны с выдачей - среднесрочных и догосрочных - ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет (M.N. Segal, F. Hekmat, 2004). Вместе с тем, ряд известных отечественных экономистов, проводящих свои исследования по изучению условий маркетинговой среды на рынке ссудных кредитов (К.К. Прокофьев, Л.Б. Таковская, 2004; Н.Г. Крошкалев, 2005; М.У. Сабеев, 2006; Г.П. Сосновский, 2007), ссылаются на научную непроработанность проблемы задействования маркетинговых программ российских риэтерских фирм не столько в системе ипотечного кредитования жилья, сколько в схемах экономических преобразований, имеющих кредитную базу в виде залоговых активов на недвижимость. Вышеизложенное обусловило планирование и проведение авторского эксперимента по представленной научной проблематике.

Цель настоящей работы состояла в научном обосновании и эффективном продвижении на профильном сегменте обновленного российского рынка оригинальных маркетинговых программ участия риэтерских фирм (как производственных субъектов ипотеки) в легальном залоговом обороте недвижимости.

Указанная цель определила решение следующих задач: на основе дисперсионного анализа как доминирующего научного приёма идентификации внешних и внутренних факторов маркетинговой среды на российском рынке недвижимости сформировать авторскую методологию кондуктивного (от англ. conduct - дирижировать) маркетинга в сбытовой политике риэтерской фирмы; достоверно идентифицировать основные направления маркетинговой конвергенции сбытовой стратегии риэтерской фирмы, страховых и кредитных организаций при партнерской практике формирования рынка ссудных капиталов в территориальной системе жилищной ипотеки; научно обосновать маркетинговую ценовую политику риэтерской фирмы в рамках биржевого или легального внебиржевого оборота эмиссионных ипотечных ценных бумаг, муниципальных жилищных облигаций, ипотечных сертификатов и иных залоговых активов на недвижимость; разработать инновационную маркетинговую тактику риэтерских фирм при ипотеке земельной собственности; экспериментально апробировать на базах исследования, так называемые, анкоммональные (редко встречающиеся) схемы маркетинговой деятельности риэтерской фирмы на различных сегментах ипотечного рынка, осуществив при этом концептуализацию маркетинговой функции риэтерского предприятия на промышленном ипотечном рынке; представить доказательства научной состоятельности авторских схем риэтерского маркетингового сопровождения ипотечных программ для субъектов малого предпринимательства.

Предмет исследования представлял собой совокупность теоретических познаний и современных практических умений маркетологов, работающих на отечественном и зарубежном рынках ипотечного кредитования. Объектом исследования была определена маркетинговая составляющая территориального позиционирования риэтерской фирмы на реально сложившемся в рекреационных зонах Южного федерального округа РФ ипотечном рынке. При этом в качестве единиц наблюдения выступали сформированные методом непреднамеренного отбора 280 юридических лиц - риэтерских фирм, страховых и кредитных организаций (первая группа наблюдения), работающих в сфере ипотеки на черноморском побережье Краснодарского края в организационно-правовых формах обществ с ограниченной ответственностью или ЗАО. Кроме этого в качестве второй группы наблюдения выступали 300 физических лиц, подвергшихся маркетинговому тестированию в период проведения настоящего исследования (2002-2006 годы) как потребители, которые воспользовались услугами вышеуказанного территориального ссудного рынка в ходе различных программ жилищного ипотечного кредитования. Третьей группой наблюдения являлись 279 промышленных предприятий Анапы, Геленджика и Сочи, которые в ходе промышленной ипотеки, в т.ч. оформляемой с определенными льготами субъектам малого предпринимательства, получали (при посредничестве риэтерских фирм - баз исследования) ипотечные кредиты под залоговые обязательства собственной недвижимости, включая свободный залоговый оборот принадлежащих им земельных участков. При этом анализировались: обновленная нормативно-правовая база Российской Федерации и Краснодарского края (на территории которых осуществлялись наши маркетинговые исследования) по избранной проблеме; открытые налоговые декларации и иная хозяйственная документация баз исследования. В качестве методологической и теоретической основы использовались исследования по следующим научным направлениям:

Х роль научных приёмов тактического маркетинга в антимонопольном регулировании цен на рынке ипотечного кредитования (И.В. Алёшина, 1999; В.В.Бурцев, 2001; И.К.Беляевский, 2001; Ю.Н. Гаврилец, 2002; Г.П.Закутин, Л.Г.Кедровская, Ю.А. Шумов, 2002; B.C. Ефремов, 2003; В.Н.Карпов, 2004; В.В.Кулибанова, 2005; H.Assael, 1999; J.-M. Aurifeille, 2001; В.Дюк, 2001; К.Даниел, 2002; G.E.Belch, 2003; et ai.);

Х формирование программ использования прогрессивных видов маркетинга в ипотеке земельной собственности (М.А.Картавый, А.Н. Нехашкин, 1999; В.Г. Антонов, 2000; Т.П.Данько, 2001; А.Б. Забулонов, 2002; В.Кашкин, Ю. Петрова, 2003; Н.М. Абдикеев, 2004; А.П. Бутенко, Ю.В.Колесниченко, 2006; R.C. Blattenberg, R. Briesch, E.J. Fox, 1999; C.Carrol, P.M.Lewis, 2000; G.Churchill, J.P.Peter, 2001; S.Dibb, L.Simkin, 2002; D.Hawkins, R.J.Best, K.A.Coney, 2004);

Х научное прогнозирование ёмкости рынка жилищного ипотечного кредитования (Г.Я. Гольдштейн, А.В.Катаев, 1999; В.С.Мисаков, 2000; Ю.А. Стрельченко, 2002; А.С.Челенков, 2003; И.С.Березин, 2004; Y. Wind, V.Mahajan, D.S.Swire, 2000; M.Tinnea, 2002; G.L.Urban, J.R.Hauser, 2003; M. Van der Pol, M.Ryan, 2004; A.M.Tybout, 2005; et al.).

Научная новизна и теоретическая значимость представленного исследования заключается в следующих наработках, лично полученных автором за пятилетний период (2002-2006 годы включительно) проведения своих научных изысканий:

1. На статистически достоверном уровне наблюдений (п=289, р<0,05) впервые систематизированы сведения об использовании: а) научных приемов кондуктивного маркетингового сопровождения риэтерской фирмой целевых ипотечных программ; б) инновационной маркетинговой тактики риэтерских фирм при ипотеке земельной собственности; в) анкоммональных (т.е. редко встречающихся) схем маркетинговой деятельности риэтерской фирмы на различных сегментах ипотечного рынка, в т.ч. и в маркетинговых программах промышленной ипотеки.

2. Впервые научно обоснована оригинальная схема маркетинговой конвергенции сбытовой стратегии риэтерской фирмы, страховых и кредитных организаций при партнерской практике формирования рынка ссудных капиталов в территориальной системе жилищной ипотеки.

3. Впервые выявлена научная состоятельность авторских схем риэтерского маркетингового сопровождения ипотечных программ для субъектов малого предпринимательства.

Практическая значимость и соответствие темы, а также результатов работы требованиям паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам).

Основной практической значимостью для специальности 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (маркетинг) является то, что в рамках представленной диссертационной работы реализована авторская схема маркетинговой ценовой политики риэтерской фирмы в рамках биржевого или легального внебиржевого оборота эмиссионных ипотечных ценных бумаг, муниципальных жилищных облигаций, ипотечных сертификатов и иных залоговых активов на недвижимость. Кроме этого определенной практической значимостью обладает разработанная автором система перманентного последипломного обучения брокеров риэтерских фирм приёмам кондуктивного маркетинга на рынке залогового оборота недвижимого имущества, что внедрено в практику деятельности Научно-образовательного Центра Российской Академии образования (354000, Россия, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Орджоникидзе, д. 10 А); Черноморской гуманитарной Академии (354008,

Россия, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ландышевая, д. 12, кор. 4). Также позитивный внедренческий эффект от представленных авторских технологий достоверно зарегистрирован в экономических показателях Агентства недвижимости Шанс (г. Сочи, ул. Конституции, 28); в группе риэтерских компаний МГСН (г. Москва, ул. Земляной Вал, дом 62, строение 1); в Агентстве недвижимости Домострой (117036, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 18) и др.

Цель и задачи исследования позволили сформировать в рамках представленной диссертационной работы систему методологических подходов, основными из которых были следующие профильные дисциплинарные научные приёмы: метод концептуального маркетингового моделирования; метод перманентного маркетингового тестирования различных социальных групп населения на изучаемом территориальном сегменте рынка; методы маркетинговой экспертной оценки мероприятий антимонопольного регулирования цен; метод рангового анализа эффективности маркетинговых коммуникативных связей; метод маркетинговой кластерификации структуры потребительских предпочтений на профильном сегменте рынка; и др. Цель работы, достигнутая путем решения (с помощью вышеописанного инструментария) совокупности поставленных задач, обусловила следующую структуру исследования: введение, три главы собственных исследований, заключение, выводы и рекомендации, список литературы (159 источников, в т.ч. 116 отечественных и 43 зарубежных), приложение. Текст диссертации изложен на 142 страницах стандартного машинописного текста, включающего 30 илюстраций (таблицы, схемы, диаграммы, рисунки).

Личный вклад автора определяется тем, что диссертант (как президент сочинской Ассоциации риэтеров и генеральный директор ООО Агентство недвижимости Шанс) в период 2002-2006 годов осуществлял: моделирование и реализацию кондуктивного маркетингового сопровождения риэтерской фирмой целевых ипотечных программ, включая разработку авторских схем перманентного последипломного обучения брокеров риэтерских фирм приёмам кондуктивного маркетинга на рынке залогового оборота недвижимого имущества; концептуализацию маркетинговой функции риэтерского предприятия на промышленном ипотечном рынке; разработку на базах исследования авторских схем модификации агоритма управленческих действий по совершенствованию продуктовой и ценовой маркетинговой стратегии баз исследования

- субъектов названного сегмента рынка. Ряд статистических исследований проводися автором работы совместно со специалистами лаборатории научного анализа технологий маркетинга НОЦ РАО в г. Сочи, за что диссертант выражает им глубокую благодарность. На эти исследования имеются ссыки в диссертации, а их перечень представлен в совместных публикациях. Доля участия автора в накоплении информации

- 80%, а в обобщении и анализе материала - до 100%.

Публикации. Автором по теме диссертации опубликовано 6 печатных работ общим объемом 6,3 пл., включая 1 монографию (5,7 п.л.) и 1 статью в научном журнале (Гуманизация образования), утвержденном ВАК Минобразования науки в Перечне ведущих рецензируемых журналов, выпускаемых в РФ.

Апробация работы. Основные положения диссертационного исследования докладывались и обсуждались на региональных, федеральных и международных научных экономических конференциях, а также на совещаниях представителей администраций городов-курортов Кубани, руководителей коммерческих фирм и менеджеров риэтерских предприятий, в т.ч. на III научной конференции экономистов Южного федерального округа РФ Задачи экономического развития республик, краев и областей Юга России (Ростов, 2003); на II международном экономическом форуме Кубань как рынок инвестиций (Дагомыс, 2004); на VI традиционной конференции менеджеров Ассоциации риэтеров городов Юга России (Ставрополь, 2005); на IV региональной научно-практической конференции Перспективы экономического развития сферы риэтерских услуг в городах и районах Краснодарского края (Геленджик, 2006). Результаты исследования, выносимые на защиту.

1. Дисперсионный анализ как доминирующий научный приём идентификации внешних и внутренних факторов маркетинговой среды на российском рынке недвижимости при моделировании и реализации кондук-тивного маркетингового сопровождения риэтерской фирмой целевых ипотечных программ.

2. Маркетинговая конвергенция сбытовой стратегии риэтерской фирмы, страховых и кредитных организаций при партнерской практике формирования рынка ссудных капиталов в территориальной системе жилищной ипотеки.

3. Маркетинговая ценовая политика риэтерской фирмы в рамках биржевого или легального внебиржевого оборота эмиссионных ипотечных ценных бумаг, муниципальных жилищных облигаций, ипотечных сертификатов и иных залоговых активов на недвижимость.

4. Инновационная маркетинговая тактика риэтерских фирм при ипотеке земельной собственности.

5. Анкоммональные (т.е. редко встречающиеся) схемы маркетинговой деятельности риэтерской фирмы на различных сегментах ипотечного рынка, включая авторскую концептуализацию маркетинговой функции риэтерского предприятия на промышленном ипотечном рынке.

6. Научная состоятельность авторских схем риэтерского маркетингового сопровождения ипотечных программ для субъектов малого предпринимательства.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Льянов, Гирихан Кациевич

1. Используя дисперсионный-анализ, в рамках исследования была достоверно (р<0,05) идентифицирована степень разброса (по отношению к среднему уровню) качественных характеристик маркетинговой среды, когда среди её доминирующих внешних факторов на рынке недвижимости в городах российского Причерноморья 25,2% респондентов указали на экономическую неподготовленность населения (включая руководителей юридических лиц) к возможности получения ипотечной ссуды под закладные недвижимых активов. Одновременно ведущим фактором внутренней маркетинговой среды на рынке недвижимости 24,6% респондентов назвали слабую информационную доступность маркетинговых программ риэтерских фирм для различных социальных групп населения, желающих получить ипотечный кредит.

2. Для активизации ипотечной деятельности юридических и физических лиц на рынке недвижимости была сформирована авторская схема использования научных приёмов кондуктивного (от англ. conduct -дирижировать) маркетинга, когда риэтерская фирма одномоментно манипулирует на изучаемом сегменте рынка как нарастающим уровнем потребительской активности, так и увеличением объемов собственной прибыли за счет коммерческого вброса на рынок последовательно усложняющихся видов имущественного залога на земельном и жилищном секторе ипотечного рынка.

3. В рамках настоящей работы были достоверно определены принципы конвергенции маркетинговых программ партнеров риэтерской фирмы, когда минимизация рисков заёмщика и залогодержателя на ипотечном рынке объяснялась едиными партнерскими правами и обязанностями, как баз исследования, так и страховых или кредитных организаций, которые представляли функциональный триумвират при выборе клиентом наиболее приемлемых условий низкопроцентных ставок ипотечных кредитов в целях предупреждения возникновения скрытых ипотек с возможными двойными продажами недвижимости, уводящими собственность юридических и физических лиц от легального налогообложения.

4. Реализованные за пятилетний срок проведения данного научного эксперимента маркетинговые программы риэтерской фирмы предусматривали эффективные (короткие, длинные) схемы её ценовой политики на биржевом рынке, когда базы исследования становились держателями крупных пакетов не только ипотечных сертификатов (т.е. залоговых свидетельств на недвижимое имущество, имеющих биржевое и легитимное внебиржевое хождение), но и муниципальных жилищных облигаций, дающих право на получение определенного количества площади первичного или вторичного муниципального жилья, при сроке обращения таких высоколиквидных облигаций в течение 10-15 лет.

5. Инновационная маркетинговая тактика риэтерских фирм - баз исследования явилась методологическим инструментарием снижения уровня теневых спекуляций на территориальном рынке земельной недвижимости, т.к. предусматривала последипломную подготовку независимых экспертов по оценке земельных участков, создание ипотечного депозитария для профилактики нарушений в процессе реестровых регистрации земельных закладных, включая создание во внутренней структуре риэтерской фирмы отдела управления ипотечным сервитутом, когда имеющиеся на заложенном земельном участке сооружения не находились в ипотечном залоге.

6. Собственными исследованиями статистически достоверно (р<0,05) выявлена перспективность участия риэтерской фирмы на первичном промышленном ипотечном рынке, когда на основании независимой риэтерской оценки недвижимости процедура получения ипотечного кредита не только упрощалась до схемы промышленное предприятие - риэтерская фирма - партнерский ипотечный банк, но и давала возможность заёмщику получить догосрочное ипотечное кредитование под низкие проценты без изымания недвижимых активов промышленного предприятия из оборота. 7. Авторская концептуализация маркетинговой функции риэтерского предприятия позволила среди анкоммональных (т.е. редко встречающихся) маркетинговых программ выделить вторичный сегмент промышленного ипотечного рынка, причем впервые была представлена двухступенчатая модель, позволяющая консолидировать через риэтерскую фирму отдельные закладные (или права по ним на долевое участие) в крупные ипотечные пулы, на основании которых выпускались вторичные паевые инструменты в виде векселей или облигаций под обеспечение ипотечных кредитов.

Рекомендации.

Научно-прикладная состоятельность настоящих технологий реформирования маркетинговой функции риэтерских фирм объясняется их высоким внедренческим эффектом, когда, например, 60,4% наблюдаемых субъектов малого предпринимательства, пользовавшихся в своей практике названными технологиями, смогли вернуть в 2006 году ранее взятые кредиты, хотя до внедрения авторских разработок (в 2002 году) возврат ипотечных ссудных активов среди малых предприятий в изучаемом регионе российского Причерноморья составлял лишь 49,3%. Изложенное позволяет рекомендовать авторские схемы риэтерского маркетингового сопровождения ипотечных программ для расширенного внедрения.

Заключение.

Актуальность исследования обусловлена динамично меняющимися факторами маркетинговой среды на отечественном рынке ипотечных услуг, где обновленное российское законодательство создало реальные предпосыки для реализации масштабных инвестиционных программ, базирующихся на залоге недвижимости. Вместе с тем, анализ открытых литературных источников позволяет констатировать богатый исторический опыт российской государственности, активно использовавшей заимствование кредитных ресурсов для экономического развития страны через Государственный Заёмный банк, образованный в 1786 году с целью предоставления ипотечного кредита землевладельцам. К началу 70х годов XIX столетия в России функционировали 11 крупных акционерных ипотечных кредитных организаций, в т.ч. Государственный крестьянский поземельный банк, на который была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Глобальные изменения экономического базиса России в 90х годах прошлого века заставили вернуться к отечественному историческому опыту формирования ссудного рынка, прежде всего, при ипотечном кредитовании строительства жилья или приобретения его в собственность на вторичном рынке. Принятая Правительством РФ Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования во многом повторяет американскую модель ипотеки, однако имеются убедительные научные аргументы в пользу существования не менее эффективных западноевропейских моделей жилищного ипотечного кредитования. В частности, ряд отечественных экономистов, проводящих свои исследования по изучению условий маркетинговой среды на рынке ссудных кредитов, ссылаются на научную непроработанность проблемы задействования маркетинговых программ российских риэтерских фирм не столько в системе ипотечного кредитования жилья, сколько в схемах экономических преобразований, имеющих кредитную базу в виде залоговых активов на недвижимость. Вышеизложенное обусловило планирование и проведение авторского эксперимента по представленной научной проблематике.

Цель настоящей работы состояла в научном обосновании и эффективном продвижении на профильном сегменте обновленного российского рынка оригинальных маркетинговых программ участия риэтерских фирм (как производственных субъектов ипотеки) в легальном залоговом обороте недвижимости.

Указанная цель определила решение следующих основных задач: достоверно идентифицировать основные направления маркетинговой конвергенции сбытовой стратегии риэтерской фирмы, страховых и кредитных организаций при партнерской практике формирования рынка ссудных капиталов в территориальной системе жилищной ипотеки; разработать инновационную маркетинговую тактику риэтерских фирм при ипотеке земельной собственности; представить доказательства научной состоятельности авторских схем риэтерского маркетингового сопровождения ипотечных программ для субъектов малого предпринимательства.

Предмет исследования представлял собой совокупность теоретических познаний и современных практических умений маркетологов, работающих на отечественном и зарубежном рынках ипотечного кредитования. Объектом исследования была определена маркетинговая составляющая территориального позиционирования риэтерской фирмы на реально сложившемся в рекреационных зонах Южного федерального округа РФ ипотечном рынке. При этом в качестве первой группы единиц наблюдения выступали сформированные методом непреднамеренного отбора 280 юридических лиц - риэтерских фирм, страховых и кредитных организаций, работающих в сфере ипотеки на черноморском побережье Краснодарского края в организационно-правовых формах обществ с ограниченной ответственностью или ЗАО. Кроме этого в качестве второй группы наблюдения выступали 300 физических лиц, подвергшихся маркетинговому тестированию в период проведения настоящего исследования как потребители, которые воспользовались услугами вышеуказанного территориального ссудного рынка в ходе различных программ жилищного ипотечного кредитования. Третьей группой наблюдения являлись 279 промышленных предприятий Анапы, Геленджика и Сочи, которые в ходе промышленной ипотеки, в т.ч. оформляемой с определенными льготами субъектам малого предпринимательства, получали (при посредничестве риэтерских фирм - баз исследования) ипотечные кредиты под залоговые обязательства собственной недвижимости, включая свободный залоговый оборот принадлежащих им земельных участков.

Проведенный в рамках представленного исследования масштабный эксперимент по совершенствованию маркетинговой функции риэтерских фирм базировася на дисперсионном анализе идентификации внешних и внутренних факторов маркетинговой среды на российском рынке недвижимости. При этом дисперсия исчислялась степенью разброса качественных изменений случайных величин относительно средних значений в этой выборке указанных выше единиц наблюдения. Подобный методологический подход позволил определить в ходе данной научной работы сущностное напонение термина кондуктивный маркетинг (от англ. conduct - дирижировать) как особую систему управления сбытовой стратегией коммерческой фирмы, предусматривающей поэтапную продажу определенного вида рыночного продукта (товара, услуг, ценных бумаг) в строгой последовательности и по усложняющимся схемам (от ординарно-примитивных к высокотехнологичным), что позволяло одномоментно манипулировать на узком сегменте рынка: а) нарастающим уровнем потребительской удовлетворенности; б) увеличением объемов прибыли конкретной коммерческой фирмы. Практические значения указанных методологических выкладок представлены на схемах 1 и 2.

Комментируя данные схемы 1 следует констатировать слабую информационную составляющую маркетинговой деятельности риэтерских фирм, когда 24,6% респондентов в ходе проведенного нами социологического опроса указали, что они до сих пор ничего не знают об условиях ипотечного кредитования. Второй наиболее часто встречающейся характеристикой внешней маркетинговой среды (отрицательно влияющей на объем востребованных ипотечных кредитов) оказалась экономическая неподготовленность населения к возможности получения ссудных активов под закладные собственной недвижимости. Эту причину назвали 25,2% респондентов, указав при этом, что даже руководители юридических лиц в большинстве случаев избегают ипотеки (в том числе и промышленной), поскольку имеют слабую профессиональную подготовку, в том числе и в вопросах формирования залоговых активов предприятия. Одновременно высокий уровень материальных издержек, а также необходимость прохождения существующей достаточно сложной процедуры оформления ипотечных кредитов не позволили почти 25% потребителей чувствовать себя комфортно на рынке ссудных капиталов. Рассматривая схему 2 надлежит констатировать, что кондук-тивный маркетинг позволяет сформировать 4 основных направления на ипотечном рынке. Одним из магистральных ингредиентов кондуктивно-го маркетинга является привлечение различных слоёв населения на рынок ипотечных кредитов. При этом поначалу предлагаются несложные для экономического восприятия основной массой залогодателей схемы ссудных займов (например, ипотечное жилищное кредитование по фиксированной ставке), а затем поэтапно выводятся на рынок более сложные залоговые схемы купли-продажи жилья, например, ипотечное кредитование договоров по приобретению жилья в рассрочку. Последний вид ипотеки наиболее удобен для потребителя, поскольку минимизирует первоначальный взнос за жильё, однако риэтерская фирма, выступающая при этом в роли жилищной инвестиционной компании, обязана не только проводить достоверный маркетинговый мониторинг динамики имущественного статуса населения изучаемой территории (для того, чтобы объективизировать потенциальный объем ипотечного рынка), но и предусмотреть возможности создания собственного отселенческого фонда жилья для заемщиков, не испонивших свои обязательства по кредитному договору. Подобные действия невозможны без четкого рыночного построения риэтерской фирмой партнерской практики в системе жилищной ипотеки, что представлено на схеме 3.

Комментируя схему 3 необходимо подчеркнуть, что предложенная нами схема маркетинговой конвергенции партнерской сбытовой стратегии на ипотечном рынке позволяет выделить именно риэтерскую фирму как инициативное ядро в коммерческой стратегии при формировании территориальной системы жилищной ипотеки. Главенствующая роль риэтерской фирмы впрямую коррелирует с одной из её основных производственных функций по маркетинговой ориентации потенциальных залогодателей на строго очерченный рыночный круг партнерских кредитных и страховых организаций. При этом обязательством риэтерской фирмы является разъяснение клиентам подобной партнерской практики минимизации рисков заемщика и залогодержателя на ипотечном рынке. В свою очередь страховая кредитная организация вправе (как партнер риэтерской фирмы) ориентироваться на уровень предлагаемых процентов по ипотечному кредиту, сопоставимых с ежемесячной арендной платой за квартиру или земельный участок (существующих в усредненном варианте) в данном субъекте РФ. Это позволяет допонительно привлекать залогодателей к практике получения ипотечных кредитов, поскольку разрешает тем, кто раньше снимал квартиру, планировать семейный бюджет в привычном режиме, возвращая постепенно кредиты по ипотеке. Особым обязательством страховой компании является испонение взаимного партнерского дога по страхованию рисков заёмщика от так называемых скрытых ипотек с возможными двойными продажами недвижимости. Последнее особенно актуально в рамках легального оборота залоговых активов на недвижимость в виде ипотечных ценных бумаг, что представлено на схеме 4. Объясняя механизм получения риэтерской фирмой эмиссионной премии на разнице между рыночной ценой ценных ипотечных бумаг и их номинальной стоимостью следует указать, что подобная премия является неотъемлемой частью маркетинговой функции этой организации при игре на понижение биржевого курса залоговых активов. Это особо проявляется в виде системного процесса привлечения собственных активов риэтерской фирмы для скупки закладных бумаг на недвижимость малых предприятий, поскольку в этом случае собственник этих ценных бумаг в состоянии назначить (даже в краткосрочном периоде на так называемом SPOT-рынке ценных бумаг) более высокую цену на эти закладные. В отличие от коротких схем биржевого и легального внебиржевого оборота ипотечных ценных бумаг риэтерской фирме исключительно выгодно играть на повышение биржевого курса, приобретая муниципальные жилищные облигации, каждая из которых дает право на получение определенного количества площади первичного или вторичного муниципального жилья, например 1 м2 при сроке обращения таких облигаций в течение 10-15 лет. Накопив необходимый пакет таких облигаций, брокерские отделы риэтерской фирмы (или их агентские биржевые представители) могут реально повысить биржевой курс подобных ценных ипотечных бумаг. Вместе с тем, оперируя так называемыми ипотечными сертификатами, т.е. залоговыми свидетельствами, например, на земельные участки, риэтерские фирмы - базы исследования на этом секторе ипотечного рынка сформировали собственные маркетинговые инновации, что представлено на схеме 5.

Комментируя данные схемы 5 следует подчеркнуть, что в рамках исследования была предложена авторская тактическая схема рыночного поведения риэтерских фирм при ипотеке земельной недвижимости. Освещая этот вопрос следует указать, что при перспективе получения ссудных активов взамен земельных участков одним из главных вопросов ипотечного кредитования является, как правило, отсутствие в регионах независимых экспертов земельной недвижимости. Более того, недобросовестная экспертиза рыночной стоимости земельных участков практически сводит на нет само существование ипотечных механизмов залоговой земельной недвижимости, поскольку профессиональная некомпетентность подготовленных на скорую руку землемеров, именующих себя экспертами по оценке земельной недвижимости, создаёт реальную почву для теневых спекуляций на указанном сегменте рынка. Вместе с тем ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ, признаётся залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. В соответствии со ст. 42 закона О залоге, ипотекой признаётся залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Содержащееся в п.2 ст.334 ГК РФ понятие ипотеки шире, чем этот же термин, содержащийся в ст.42 Закона РФ "О залоге". Понятие ипотеки по вышеназванной статье охватывало залог лишь непосредственно связанных с землёй объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования последними. Понятие же залога недвижимого имущества, данное в ГК РФ, кроме того, что включает залог собственно земельных участков, также разрешает и залог не связанных непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости ч.2 п. 1 ст. 130 ГК РФ. Однако ГК РФ не содержит норм о залоге права аренды недвижимости, которые содержатся в ФЗ "Об ипотеке", поскольку в соответствии с п.6 ст. 6 этого Федерального Закона предметом ипотеки может являться право аренды недвижимого имущества, т.е. обновленное правовое поле России расширяет понятие ипотеки по сравнению не только с Законом РФ "О залоге", но и с Частью первой ГК РФ (которая это право не включает). Таким образом, по законодательству РФ, к недвижимому имуществу относятся: земельные участки, в частности, участки из состава земель сельскохозяйственного назначения (однако оборотоспобность земель сельскохозяйственного назначения до конца не урегулирована, несмотря на принятие Земельного кодекса, который по этому вопросу в пункте 6 статьи 27 отсылает к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Исходя из вышеприведенного правового механизма в рамках представленной работы было сформулировано сущностное содержание пяти системных тактических элементов маркетинговых программ риэтерских фирм при земельной ипотеке. В частности, первым элементом подобной программы явилась системная деятельность риэтерской фирмы по учреждению юридического лица, предмет производственной деятельности которого на изучаемом сегменте рынка составляла оценка рыночной стоимости земельной недвижимости в данном регионе. Это требовало достаточно серьёзных образовательных процессов, позволяющих системно готовить в рамках последипломного высшего образования специалистов, которые бы не только могли налаживать коммуникативные маркетинговые связи с представителями архитектурно-планировочных фирм, работниками реестровых государственных земельных фондов, но и имели высокую профессиональную подготовку, позволяющую дать исчерпывающую экономическую оценку маркетинговой перспективе оформления закладных документов на ту или иную земельную недвижимость. Другими словами, в ходе предложенных нами технологий последипломной подготовки маркетологов при рыночной реализации целевых ипотечных программ во главу угла ставилось умение подготавливаемого специалиста оценить инвестиционные риски, возникающие перед риэтерской фирмой или её партнерской организацией, в т.ч. при финансовых вложениях в ипотечное кредитование земельной недвижимости. Предложенные нами образовательные ингредиенты последипломной подготовки маркетологов (по этой проблеме) включали: 1) систему экспертных маркетинговых оценок потенциальной емкости рынка ипотечного кредитования в изучаемом регионе; 2) маркетинговый мониторинг наличия различных видов ипотеки на соответствующем сегменте рынка; 3) маркетинговый контроль объемов и эффективности инвестиционных вложений в ипотеку земельной недвижимости; 4) инновационную маркетинговую тактику баз исследования (п=280) при реализации земельных ипотечных программ различным социальным группам населения изучаемого региона;

5) использование метода социальной стратификации экономически активного населения как прикладного аспекта системной маркетинговой политики инвесторов для портфельной покупки земельных закладных;

6) маркетинговые приемы антимонопольного регулирования цен при ипотечных операциях при финансовых оборотах на рынке земельной недвижимости; 7) маркетинговое тестирование резидентного или мигрантного населения изучаемого региона по определению его информированности и удовлетворенности ипотечными программами, в т.ч. в секторе земельной недвижимости; 8) реализацию комплекса маркетинговых коммуникаций (включая СМИ) для обеспечения потребительской привлекательности ипотечного кредитования под залог земельной собственности. Последнее легло в основу пятого тактического элемента маркетинговых программ риэтерской фирмы при земельной ипотеке, когда привлечение внимания потенциальных залогодателей к этим маркетинговым программам осуществлялось путём задействования различных видов рекламы. При этом следует указать, что термин линституциональная реклама нес в себе общеразъяснительный характер, пропагандируя само существование земельной ипотеки в данном регионе. Затем характер институциональной рекламы меняся на увещевательный, когда потенциального залогодателя убеждали в преимуществах и финансовой выгоде залоговых земельных операций. В завершающем этапе рекламного процесса использовася особый (сравнительный вид) институциональной рекламы, где потенциального залогодателя заставляли сравнивать преимущества получения залогового кредита именно в рекламируемом партнерском банке. Завершася рекламный процесс комплексом так называемой приоритетной рекламы, являясь частью маркетинговых мероприятий, ориентированных на индивидуального потребителя в виде напоминающей или подкрепляющей рекламы. Первая представляла собой рекламную деятельность, направленную на то, чтобы заставить потребителя вообще вспомнить о преимуществах земельной ипотеки, а вторая применялась тогда, когда потенциальному залогодателю представляся фактаж социальной востребованности конкретной ипотечной услуги (например, подкрепляющая реклама гласила: Каждый десятый владелец садового участка построил садовый домик на нём за счёт нашего ипотечного кредита). Комментируя схему 6 следует отметить, что первичный и вторичный промышленный ипотечный рынок хотя и имеет большие перспективы, но развивается в России медленно, а участие на нём риэтерских фирм носит анкоммональный (от англ. uncommon - редко встречающийся) характер. Вместе с тем авторская концептуализация маркетинговой функции баз исследования принесла изучаемым риэтерским фирмам ощутимый доход на первичном и вторичном промышленном ипотечном рынке. При этом прямая маркетинговая схема промпредприятие - риэтерская фирма - партнерский ипотечный банк, применяемая в виде одноступенчатой (упрощенной) модели промышленной ипотеки, имела неоспоримые преимущества в качестве реальной возможности догосрочного ипотечного кредитования промышленного предприятия под низкие проценты за единую закладную его недвижимости. Более сложной (двухступенчатой моделью) являся вторичный промышленный ипотечный рынок, где в качестве объекта ипотеки фигурировали множественные закладные (или выпущенные по ним ипотечные сертификаты) на отдельные виды недвижимого имущества промышленного предприятия (земли, здания, сооружения). При этом продажа всех закладных могла совершаться единым пакетом через риэтерскую фирму или могла продаваться частями в виде особого права на долевое участие третьих лиц в ипотечном кредите, что позволяло стороннему инвестору получать свою долю возвращаемой суммы ипотечного кредита вместе с процентами. Более того, риэтер мог консолидировать отдельные закладные или права на долевое участие в крупные ипотечные пулы, на основании которых выпускались вторичные паевые инструменты в виде векселей или ипотечных облигаций. Именно эти вторичные ипотечные паи являлись предметом интенсивного биржевого и легального внебиржевого оборота, создавая допонительный доход риэтерским фирмам - базам исследования.

Комментируя данные таблицы 13 следует подчеркнуть, что маркетинговый мониторинг респондентов нашего социологического опроса (руководителей малых предприятий) на статистически достоверном уровне наблюдений (р<0,05) позволяет констатировать снижение на 14,2% в период 2002-2006 годов количества субъектов малого бизнеса, которые используют только собственные активы для работы принадлежащих им предприятий. Одновременно с этим почти в 2 раза за минувший пятилетний период возросло количество малых предприятий, получивших ипотечный кредит под закладные собственной недвижимости. При этом в 1,5 раза возросло количество малых предприятий, чей бизнес в 2006 году был прибыльным (по сравнению с уровнем 2002 года). Это позволило вернуть поностью кредитным организациям в 2006 году ссудные активы, которые получали 60,4% баз исследования (малых предприятий), хотя ещё в 2002 году подобных дисциплинированных заёмщиков у ипотечных банков в изучаемом регионе было менее половины. Скорее всего, что подобное связано с изменившейся залоговой тактикой ипотечных банков, которые всё шире предлагают заёмщикам услуги на вторичном ипотечном рынке, когда под новый кредит малому бизнесу предлагается легально перезаложить эту же недвижимость для получения вторичного ипотечного кредита. Одновременно данные таблицы 1 указывают на теневой ипотечный рынок, когда субъекты малого предпринимательства охотно занимают (как по договорам, так и под нелегальные проценты) деньги у третьих лиц. Хотя подобный способ денежного займа оканчивается, как правило, продажей движимого и недвижимого имущества малого предприятия для возмещения договых обязательств и процентов по нему, к сожалению, малый бизнес продожает рисковать, предпочитая частных инвесторов банковским ипотечным кредитам. Вышеизложенное подчеркивает социальную значимость дальнейшей реализации маркетинговых программ, предусматривающих легитимную ипотечную деятельность риэтерской фирмы на российском рынке недвижимости.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Льянов, Гирихан Кациевич, Сочи

1. Абрикосов А.А. Роль ипотечных банков Германии в развитии рынка недвижимости.// Столичная недвижимость.-2005.-№4.-С.41-42.

2. Аганбегян А.Г. Предисловие к современному маркетингу./Хруцкий В.Е., Корнеева И.В.// Настольная книга по исследованию рынка. -Изд.З-е, перераб. и доп.- М.: Финансы и статистика, 2003.-560с.

3. Агеева Н.Г. Справочник по конкуренции и конкурентоспособности: Учеб. пособие / Курган, гос. ун-т., 2002. 120 с.

4. Айвазян С. А., Мхитарян В. С. Прикладная статистика и основы эконометрики. М.: ЮНИТИ, 1998.- 315 с.

5. Аксенов А. А. Особенности ипотеки жилых домов и квартир. // Жилищный кредит (ипотека). Практическое пособие под ред. проф. 10. Ф. Симионова. Ростов н/Д: Изд-во Март, 2004. - С. 80 - 112.

6. Акулич И.Л., Демченко Е.В. Основы маркетинга.-Мн.: Вышэйшая школа, 1999.-274 с.

7. Алексеева М.М. Планирование деятельности фирмы. М.: Финансы и статистика, 1997. - 248 с.

8. Алексунин В.А. Маркетинг: Крат, курс: Учеб. пособие. 4-е изд. - М.: Изд.-торг. корпорация Дашков и К , 2003. - 190 с.

9. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости.-Нижний Новгород : Изд-во Саров, 2005.-216 с.

10. Ю.Аханцев Б.Ф. Разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства Соединенных Штатов Америки.// Столичная не-движимость.-2005.-№6.-С.7-8.

11. Г.Афанасьев М.П. Маркетинг: стратегия и практика фирмы-М., 1995.-211с.

12. Афифи А., Эйзен С. Статистический анализ: Подход с использованием ЭВМ. Пер. с англ. М.: Мир, 1982. - 286 с. В.Ахматова М., Попов Е. Теоретические модели конкурентоспособности. // Маркетинг. 2003. - № 4. - С. 25-38.

13. Багиев Г.Л., Тарасевич В.М., Анн X. Маркетинг: Учебник для вузов.-М.: ОАО Изд-во Экономика, 1999.-316 с.

14. Багряной С.А. Редко встречающиеся виды ипотечного кредитования.// Санкт-Петербургский коммерческий вестник.-2004.-№5.-С.60-61.

15. Бережной Б.Ф. Ещё раз о перспективе правительственной Концепции в сфере ипотечного кредитования.// Столичная ипотека.-2004.-№4.-С.20-22.

16. Баталов Э. Я. Современные российские принципы социальной стратификации населения. М.: Мир, 1994. - 186 с.

17. Боков И. И. Основы инновационной деятельности. / А. С. Пелих, В. М. Джуха, И. И Боков // Экономика отрасли. Ростов н/Д: Феникс, 2003.- С. 267-288.

18. Борисов Е.Ф., Петров А.А., Стерликов Ф.Ф. Экономика: справочник. М.: Финансы и статистика, 1997. - 400 с.

19. Беренбойм М.С Способы получения ипотечного кредита в Израиле.// Московский кредит.-2005.-№5.-С. 16-18.

20. Братченко С.С. Долевое участие крупных риэтерских фирм в ипотечных программах при строительстве жилья.// Московский строительный вестник.-2006.-№1 .-С.88-89.

21. Бутченко А.П. Опыт кредитной организации Батийский Банк в реализации понижающих схем ипотеки.// Санкт-Петербургский коммерческий вестник.-2006.-№ 12.-С.59-60.

22. Буханова С. М. Организация и планирование инвестиционного рынка. СПб.: ГУЭФ, 2002. - 147 с.

23. Бухвальд Е. М., Павлов И. П. Инвестиционная политика в регионе. -М.: ЮНИТИ, 2000.- 138 с.

24. Валенчук O.K. Совместная деятельность риэтерских фирм и органов местного самоуправления по напонению кредитами территориальныхсегментов ипотечного рынка.// Правовое поле.-2006.-№1.-С.15-17.

25. Ваньковская H.J1. Ипотечный рынок Италии.// Столичная ипотека.-2005.-№6.-С.87-88.

26. Варенцова М.П. Стратегия привлечения банковских ресурсов для ипотечного кредитования.// Столичный банкиръ.-2006.-№6.-С.31-36.

27. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости.-Владимир: Изд-во ВГУ, 2007.-136 с.

28. Винокуров Б.Л. Анкоммональная маркетинговая деятельность риэтерских фирм.// Московская недвижимость.-2002.-№4.-С.9-10.

29. Воков О.И. Экономика предприятия. М.: Инфра-М, 1999. - 416 с. 31 .Ворст Й., Ревентлоу П. Экономика фирмы / Пер. с датск. - М.: Высшая школа, 1994. - 272 с.

30. Галерный Н.П. Продажа жилья в рассрочку по ипотечным схемам банка Столичный.//Московский финансист.-2005.-№4.-С.29-32.

31. Гвишиани Д.М. Организация и управление. М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э. Баумана, 1998.- 184 с.

32. Генкин Б.М. и др. Основы управления персоналом. М.: Высшая школа, 1996.-383 с.

33. Голубков Е.П. Маркетинговые исследования: теория, методика и практика-М.: Финпресс, 1998.-212 с.

34. Голубкова Е.Н. Маркетинговые коммуникации: Учеб. пособие. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финпресс, 2003. - 304 с. - (Маркетинг и менеджмент в России и за рубежом).

35. Горчаков А. А., Орлова И. В. Компьютерные экономико-математические модели. М.: ЮНИТИ, 1995. - 180 с.

36. Гриненко С.В. Экономика недвижимости.-Таганрог: Изд-во ТГРТ, 2004.-219 с.

37. Данилов Ю.А. Создание и развитие инвестиционного банка в России. -М.: Дело, 1998.-327 с.

38. Дитер И.Г. Технологический маркетинг. М.: ЯНУС-К, 2003. -478 с.

39. Доугерти К. Введение в эконометрику. Ч М.: Инфра-М, 2001.-216 с.

40. Дудин С.Г. Маркетинговые отношения: эволюция в экономической теории.-Воронеж, 2003.-23 с.

41. Дурович А.П. Маркетинг в предпринимательской деятельности.-Мн.: НПЖ Финансы, учет, аудит, 1997. 216 с.

42. Иберла К. Факторный анализ. М.: Статистика, 1990. - 412 с.

43. Иванющенко Г.П. Формирование догосрочных пассивов предприятия за счет ипотечных кредитов.// Ипотечное обозрение.-2006.-№1.-С. 19-20.

44. Кальченко С.С. Анализ современного процесса ипотечного кредитования в России.// Московский финансист.-2006.-№2.-С.37-38.

45. Караев Р.К. Жилищное ипотечное кредитование в Испании.// Столичная ипотека.-2004.-№11.-С.82-83.

46. Кастосов М.А. Экономия ресурсов и эффективность производства. М.: НИИЭИР, 1999.-216 с.

47. Ким Дж.О., Мюлер Ч.У., Клекка У.Р. и др. Факторный, дискрими-нантный и кластерный анализ. Пер. с англ. Под ред. И.С. Енюкова. -М.: Финансы и статистика, 1999. 326 с.

48. Клебанов А.И. Бизнес и маркетинг. М.: Изд-во Институт менеджмента и маркетинга, 2003. - 328 с.

49. Кобяков А.Д. Реализация контрактных жилищных сбережений нарынке недвижимости Франции и Великобритании.// Столичная недви-жимость.-2004.-№3.-С.5-7.

50. Ковенько М.С. История Государственного крестьянского поземельного банка России.// Столичная ипотека.-2001.-№2.-С.7-9.

51. Кон И. С. Социология личности. М.: Мысль, 1967.-412 с.

52. Короткое А. Некоторые аспекты методологии маркетинговых иссле-дований.//Маркетинг. 2003. -№ 4. - С. 39-48.

53. Кротова О.Д. Совместное участие банков, строительных и риэтерских фирм в ипотечном жилищном кредитовании населения.// Столичный банкиръ.-2006.-№ 12.-С. 11-13.

54. Крошкалев Н.Г. Маркетинговые программы риэтерских фирм.// Мир ипотеки.-2005.-№9.-С.84-85.

55. Кудрин A. JI. Тенденции инвестиционной политики государства. -М.: Финпресс, 2004. 180 с.

56. Круглов М.М. Исторические аспекты российской ипотеки.// Московский кредит.-2005.-№3.-С.25-26.

57. Куприна М.Г. История ипотеки развитых западных стран.// Московская недвижимость.-2006.-№1 .-С.32-34.

58. Ларченков Г.И. Государственная премия для итальянской ипотеки.// Новый ипотечный курьеръ.-2007.-№1.-С.15-16.

59. Ластовский Л.Г. Темпы развития российской ипотеки.// Столичная недвижимость.-2005.-№ 10.-С. 18-20.

60. Лимитовский М. А. Основы оценки инвестиционных и финансовых решений. М.: ДеКа, 2001.-214 с.

61. Логунцов В.Д. Банковские модели догосрочных ссудных ипотечных кредитов.// Столичный банкиръ.-2006.-№2.-С.75-76.

62. Лопатин В.А. Опыт работы корпорации Бест на рынке московской недвижимости.// Московская недвижимость.-2005.-№1.-С.4-6.

63. Лутавченко С.Г. Маркетинговое сопровождение анкоммональныхтехнологий на ипотечном рынке.// Московская недвижимость.-2003.-№3.-С.16-17.

64. Любецкий С.С. Западноевропейские модели жилищного ипотечного кредитования.// Столичная ипотека.-2003.-№8.-С.41-43.

65. Львов Ю. А. Современные тенденции организации российского бизнеса. СПб.: Питер, 2004. - 286 с.

66. Макконнел Кэмпбел Р., Брю Стэнли Л. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2т. / Пер. с англ. Т.2 М.: Республика, 1995. -286 с.

67. Малашенко М.С. Перспективы ипотечного кредита для промышленных предприятий.//Ипотечное обозрение.-2005.-№2.-С.13-14.

68. Милер С. Как использовать торговые выставки с максимальным эффектом. М.: Издательский дом Довгань, 1998.Ч 179 с.

69. Миловидов В.Д. Паевые инвестиционные фонды. М.: Анкил, ИН-ФРА-М, 1996.-348 с.

70. Механько П.П. Действующая система жилищных сбережений в Италии.// Новый ипотечный курьеръ.-2006.-№2.-С.24-25.

71. Миленина Т.Н. Колективные ипотечные инвестиции.// Недвижимость Дальнего Востока.-2005.-№3.-С.24-25.

72. Нечаев М.П. Научные аргументы в пользу французской ипотечной модели кредитования малого бизнеса.// Столичная ипотека.-2002.-№5.-С.17-18.

73. Никольский М.О., Харитонов А.Х. Тарифные ставки страхования заложенной недвижимости.// Столичный банкиръ.-2006.-№8.-С.70-72.

74. Порохов С.Ф. Муниципальные жилищные облигации на ипотечном рынке.// Правовое поле.-2006.-№9.-С.44-48.

75. Пригожин А. И. Нововведения. Стимулы и препятствия. М.: Финансы и кредит, 1989. - 315 с.

76. Прокофьев К.К., Таковская Л.Б. Маркетинговая среда ссудных кредитов.// Мир ипотеки.-2004.-№7.-С.91-93.

77. Разин A.M. Пирамиды на рынке российской недвижимости.// Строительные новости Санкт-Петербурга.-2007.-№1.-С.8.

78. Рубежанская П.П. Учет и переучет закладных при ипотечном кредитовании.// Московский финансист.-2006.-№3.-С.29-30.

79. Робинсон Дж. Экономическая теория несовершенной конкуренции. -М.: Прогресс, 1986.-202 с.

80. Российский статистический ежегодник: Стат. сб. / Госкомстат России. М.,2005.-318 с.

81. Сабеев М.У. Кредитная ипотечная линия банков Татарстана.// Казанский риэтерский вестник.-2006.-№2.-С.34-35.

82. Саляхутдинов Р. Использование договоров купли-продажи квартир в рассрочку в рамках программ кондуктивного маркетинга на рынке залогового оборота недвижимости.// Коммерческий курьер Кубани.-2004.-№2.-С. 19-21.

83. Самохвалов Г.Г., Дворникова Д.Н. Эмиссионные ипотечные ценные бумаги и их реализация на фондовом рынке.// Питерский коммерсантъ,-2005.-№19 (376).-С.4.

84. Семёнов Б.А. Новые схемы жилищного кредитования.// Столичный банкиръ.-2006.-№7.-С.55-56.

85. Семенцева О.А. Трудный путь российской ипотеки.// Санкт-Петербургский коммерческий вестник.-2005.-№1.-С.2-3.

86. Синцова JI.JI. Источники финансирования догосрочных ипотечных кредитов.// Столичный банкиръ.-2007.-№1.-С.4-8.

87. Сорокин П. П. Человек. Цивилизация. Общество. М.: Инфар, 1999. -306 с.

88. Сосновский Г.П. Маркетинговые программы риэтерских фирм на рынке ипотечного ссудного кредита.// Новый ипотечный курьеръ.-2007,-№1.-С.27-29.

89. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью.-Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.-312 с.

90. Тихонов А. Н., Уфимцев М. В. Статистическая обработка результатов эксперимента. Ч М.: МГУ, 1998. 307 с.

91. Торосян В. С. Система маркетинговых мероприятий по повышению рентабельности малых предприятий в сфере розничной торговли. -Сочи: НОЦРАО,2003.- 111 с.

92. Тостошеев В. В. Региональное экономическое право России. М.: Изд-во БЕК, 1999.-392 с.

93. Федеральный Закон от 16.07.1998 г. № 102 ФЗ (ред. 24.12.2002 г. Об ипотеке (залоге недвижимости).

94. Фишер С. Дорнбуш Р., Шмалензи Р. Экономика. / Пер. с англ. -М.: Дело ТД, 1993.-449 с.

95. Фоничев Л.П. Эффективные схемы ипотечного кредитования в развитых американских и европейских странах.// Московский кредит.-2006.-№5.-С.28-30.

96. Фролов С. С. Социология. М.: Издательская корпорация Логос, 1996.-412 с.

97. Ханина P.P. Опыт организации жилищно-строительных кооперативов.// Коммерческий курьер.-2006.-№8.-С.15-17.

98. Хритинин С.С. Формирование ипотечных кредитов за счет закладных крупных промышленных предприятий.// Недвижимость Сиби-ри.-2006.-№2.-С.30-31.

99. Хорн Р., Джонсон Ч. Матричный анализ. М.: Мир, 1999. - 317 с.

100. Цылина Г.И. Оборот закладных как способ контроля обязательств при ипотечном кредитовании.// Московский банкиръ.-2003.-№3.-С.69-70.

101. Чураков Е. П. Математические методы обработки экспериментальных данных в экономике. М.: Финансы и статистика, 2004. -240 с.

102. Чураков Е. П. Оптимальные и адаптивные системы. Ч М.: Энер-гоатомиздат, 2000. 254 с.

103. Шарп У., Александер Г., Бейли Дж. Инвестиции / Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1997.-328 с.

104. Шерер Ф., Росс Д. Структура отраслевых рынков / Пер. с нем. -М.: Инфра, 1997.-297 с.

105. Штольте. П. Инвестиционные фонды / Пер. с нем. М.: Финста-тинформ, 1996.-407 с.

106. Шумпетер И. Теория экономического развития. М.: ЮНИТИ, 2002. - 326 с.

107. Эконометрика /Под ред. И. И. Елисеевой. Ч М.: Финансы и статистика, 2002. Ч 192 с.

108. Эщрин К. А. Инвестиционная деятельность коммерческих фирм. -М.: ЮНИТИ, 2003.- 186 с.

109. Altman D.G. Practical Statistics for Economy Research. London, Chapman & Hall 1991.-351 p.

110. Bock В., Farkas J. Concentration and Productivity. NY.-Boston.- 2002. -216 p.

111. Bourdon R., Bourrcand F. A critical dictionary of sociology.// Routledge. 1989. - P. 108-112.

112. Burbart I.J., Medlik SJ. Independence of recriations.//Boston.-1996.-340p.

113. Dohan A., Lindsey D. Рынок: микроэкономическая модель / Пер. сангл. СПб.: Автокомп, 1992. - 496 с.

114. Elliot J. Money, Banking and Financial Markets. St. Paul, N.Y.: West Publishing Company, 1999. 292 p.

115. Feinstein S. Computers Replacing Interviewers for Personnel and Marketing Tasks, The Wall Street Journal (October 9,2004), p. 35.

116. Fram E.H., Cibotti H.E. The Shopping Lists Studies and Projective

117. Tech-niques: A 40 Year View, Marketing Research: Magazine of Management & Applications 3 (December 1999), p. 14-21.

118. Giddens A. Sociology. // Cambridge (1989). -441 p.

119. Glaser W.A. Politics of cost control abroad.//-Bull.N.Y.Acad.Med.-1980.-vol.56.-№ 1 .-p. 107-114.

120. Glassman M. R., Ford J. B. An Empirical Investigation of Marketing Science. Journal of Marketing 50 (2001). - P. 52-60.

121. Graham C. "The Political Economy of Safety Nets During Market Transitions: The Case of Poland". Foreign Policy Studies Program, Tbc Brookings Institution, Research Paper Series, Paper Numbers, 1993.

122. Higie R. P., Sewall M. A. Using Recall in Marketing. Journal of Marketing 22 (2000).-P. 112-113.

123. Kalwani M. U., Silk A. J. On the Reliability and Predictive Validity in Marketing. Journal of Marketing 34 (1998). - P. 64-69.

124. Kaysen C, Turner D. Antitrust policy. An Economic and Legal Analysis. Cambridge, Harvard univ. press, (2001). 126 c.

125. Kelso L.O., Kelso P.H. Democracy and economic power: Extending the ESOP revolution through! binary economics. Lanham: . San Francisco, 1998.-115 p.

126. Keyes T.R., Miller D. The Global Investor: How to Buy Stocks Around the World. N.Y., 1990-322 p.

127. Krippendorf J. Recriation independent. London, 1997.-207 p.

128. Krugman H. E. Pints of View: Measuring Marketing. Journal of Marketing49 (1996).-P. 77-79.

129. Lavracas P.J., Telephone Survey Methods (Newbury Park, Calif.: Sage1. Publications, 2000).

130. Lloyd C. Microeconomic Analysis.-Homewood, Illinois,-R.D.Irwin, 1997.-312 p.

131. Loss L. Securities Regulation. Boston, 1991. 445 p.

132. Marshall А. Принципы экономической науки / Пер. с англ. Т. 1. -М.: Прогресс, 1993. 416 с.

133. Mason СМ., Harrison R.T. Business angel networks and the development of the informal venture capital market: is there still a role for public policy? // Small Business Economics, 1997, № 9.- p. 111-123.

134. Meyer F.V., Cerner D.C., Parker T.S. Problems of a Mature Economy. London, 1999.-P. 314.

135. Modernising U.S. Securities Regulation. N.Y., 1992. 274 p.

136. Monopolkommission. Oekonomische Kriterien fur die Rechtsan-wendung. Baden-Baden: Nomos, 1994 218 p.

137. Motuhky H. Intuitive Biostatistics. NY, Oxford: Oxford University Press, 1995.-P. 305-308.

138. Myers J. H., Reynolds W. H. Consumer Behavior in Marketing Management. Boston: Houghton, 1997. - 112 p.

139. Optner S.L. Systems Approach in Planning and Control // Proceedings 15th CIOS International Management Congress: West Publishing Company. 1999.-349 p.

140. Peter J. P., Olson J. C. Consumer Behavior and Marketing Strategy. -Homewood: Irwin, 1993.-P. 175-217.

141. Poole M. The Origins of Economic Democracy.-Lnd. 1999.-111 p.

142. Quintlen R. Confessions of a venture capitalist inside the high-stakes world of start-up financing. New York: Warner Books, 2000.- 218 p.

143. Radygin A. Corporate securities market in Russia: general review and governmental policy. OECD Headquarters. Paris, 6 July, 1998.- 317 p.

144. Robert O. Ed mister. Financial Institutions: Market and Manegment. N.Y., 1996.-288 p.

145. Rutferford J. Introduction to Stock Exchange Investment. L., 1990.412 p.

146. Sarel D. P. Tracking and Commercial Marketing. Journal of Marketing 42 (1999).-P. 82-87.

147. Schreir F. L. Modern Marketing Research: A Behavioral Science Approach. Belmont: Wadswonk, 2003. - 218 p.

148. Sharpe W.F. Investments. N.Y., 1998. 348 p.

149. Stonmagch P. Global Stock Market Reforms. Aldershot, 1997. 377 p.

150. Teweles R.J., Bradley E.S. The Stock Market. N.Y., 1997. P. 447.

151. Thompson P., Mchugh D. Work organizations. London (1990). -219p.

Похожие диссертации

• Экономико-теоретические основания структурных трансформаций инфрасистем в рыночной экономике России
• Экономический механизм формирования и регулирования деятельности предприятий инвестиционно-строительного комплекса в регионе
• Логистическая поддержка инвестиционно-строительной деятельности
• Стратегия развития регионов Республики Казахстан в условиях формирования Евразийского экономического пространства
• Механизм развития системы ипотечных жилищных инвестиций