Инвестиционное предпринимательство как фактор развития жилищного строительства

Касаева, Виктория Викторовна

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Инвестиционное предпринимательство как фактор развития жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Касаева, Виктория Викторовна
Место защиты	Москва
Год	2010
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Инвестиционное предпринимательство как фактор развития жилищного строительства"

004Ь1л1

I [а правах рукописи

КАСАЕВА ВИКТОРИЯ ВИКТОРОВНА

ИНВЕСТИЦИОННОЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО КАК ФАКТОР РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность 08.00.05 - экономика и управление кародньш хозяйством: экономика предпринимательства; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва-2010

004618110

Работа выпонена на кафедре экономики и государственного регулирования рыночного хозяйства Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Марголин Андрей Маркович

доктор экономических наук, профессор Краснощекое Валентин Николаевич

кандидат экономических наук Чагай Константин Александрович

Ведущая организация: Российский университет

Дружбы народов

Защита состоится 21 декабря 2010 года в 11.00 часов на заседании диссертационного совета Д-502.006.18 по экономическим наукам в Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 119606, г. Москва, Вернадского пр., д. 84, ауд.3302, 1-й учебный корпус.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации.

Автореферат разослан 19 ноября 2010 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор

В .С. Буланов

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Жилье относится к важнейшим жизненным потребностям населения. Именно жилищные условия являются ключевым элементом сложной системы показателей условий жизни, поскольку в них тесно переплетаются экономические возможности и социальные приоритеты, личное благосостояние и бюджетные ограничения, индивидуальные предпочтения и государственные стратегии, частные и общественные интересы. Развитие предпринимательства в жилищном строительстве является приоритетом государственной инвестиционной политики России, обладает высоким мультипликативным эффектом, генерирующим инвестиционную активность в смежных отраслях.

Существующая жилищная политика не позволяет в дожной мере решать социальные проблемы и не создает благоприятных условий для обеспечения жильем основной части населения страны. Это обусловлено значительными изменениями, произошедшими в инвестиционной сфере, в первую очередь снижением объемов инвестирования жилищного строительства.

Система жилищного финансирования в бывшем СССР характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным предоставлением гражданам. Проведенные в 1990-х гг. реформы в жилищной сфере обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам. Кардинальным образом изменилась структура жилищного фонда России по формам собственности, сформировася новый слой собственников жилья как социальная база жилищной реформы. Доля частного жилищного фонда за 1994-2008 гг. значительно увеличилась с 33% до 82,4%, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67% до 17,4%.

Утратив роль основного инвестора на рынке жилья, государство сохранило за собой функции управления и регулирования. В новых условиях роль инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве и эффективное управление использованием инвестиций, привлекаемых из разных источников, становится определяющей. В этой связи, политика государства дожна быть направлена на:

- повышение инвестиционной привлекательности жилищного строительства с целью увеличения его объемов;

- поддержку различных форм предпринимательской активности, позволяющих обеспечивать более эффективное использование ограниченных ресурсов для удовлетворения жилищных потребностей населения;

- поддержание платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества посредством развития системы догосрочного ипотечного жилищного кредитования;

- повышение качества нормативно-правового регулирования в этой сфере.

Повышение результативности инвестиционного предпринимательства как фактора развития жилищного строительства требует научного осмысления условий его эффективной организации и совершенствования механизма его государственной поддержки.

Степень научной разработанности проблемы. В силу остроты проблемы развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве исследованию ее различных аспектов в последнее время посвящено большое количество научных исследований, как отечественных, так и зарубежных ученых. В их числе работы Л.И. Абакина, С.И.Абрамова, B.C. Барда, Л.А.Батурина, Л.А. Велихова, Б.И. Герасимова, Л. Гитмана, В.К. Гуртова, Н.Б. Косаревой, A.M. Марголина, В.И. Плакси, Р. Страйка, К.А. Чагая, Л.Н. Чернышева.

Тем не менее, несмотря на значительное количество научных исследований, посвященных вопросам инвестирования в жилищное строительство и использования потенциала предпринимательских структур для обеспечения населения доступным жильем, научную разработанность этой проблемы нельзя признать достаточной. Сохраняет актуальность углубленная проработка новых механизмов стимулирования инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве и развития государственно-частного партнерства, выбора оптимальных моделей государственной поддержки участников инвестиционного процесса, направленного на строительство доступного жилья. Отмеченная совокупность проблем, требующих своего решения, предопределила выбор направления диссертационного исследования, его цель и основные задачи.

Цель н задачи исследования. Целью диссертационного исследования является обоснование системы мер по повышению эффективности инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве.

Для достижения цели исследования были поставлены следующие задачи:

Х выявить основные направления развития совместного предпринимательства государства и бизнеса в жилищном строительстве;

Х раскрыть экономическое содержание и обосновать новые механизмы инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве;

Х выявить наиболее эффективные методы государственной поддержки предпринимательских структур жилищно-строительного комплекса;

Х раскрыть недостатки существующих экономического и нормативно-правового механизмов функционирования жилищно-строительного комплекса и обосновать рекомендации по их устранению;

Х оценить возможности и границы применения модели развития ипотеки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в регионах с относительно низким платежеспособным спросом.

В качестве объекта исследования выступает процесс развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве.

Предметом исследования являются социально-экономические отношения между предпринимательскими структурами строительного комплекса, населением и государством, возникающие в процессе строительства доступного жилья.

Теоретической и методологической базой диссертационной работы послужили труды российских и зарубежных ученых по исследуемой проблеме. В ходе исследования автором применялись методы системного, сравнительного, статистического и логического анализа, а также методы экспертных оценок, которые на основе изученных фактов позволили выработать методологические и научно-практические рекомендации по совершенствованию организации инвестиционного предпринимательства в сфере жилищного строительства России.

Информационной базой исследования послужили материалы Министерства регионального развития Российской Федерации, ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, статистические данные Федеральной службы государственной статистики. Использованы нормативные и правовые акты органов государственной власти Российской Федерации, программные документы, материалы конференций, отчетные ма-

териалы работы жилищной сферы городов и регионов, справочные и методические материалы.

Основным научным результатом исследования является разработка и обоснование механизма стимулирования развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве, позволяющего повысить обеспеченность российских граждан доступным жильем за счет улучшения условий для реализации предпринимательской инициативы строительных компаний.

Научная новизна исследования , полученная лично автором, заключается в том, что в ходе диссертационного исследования:

А) По специальности 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством (экономика предпринимательства):

Х Доказано, что важным и неиспользованным резервом повышения эффективности реализации государственной жилищной политики является развитие совместного предпринимательства государства и бизнеса в форме государственно-частного партнерства, связанное с совершенствованием соответствующей системы мер государственного регулирования. Ее ключевыми элементами при строительстве коммерческого жилья являются защита прав собственности инвесторов, привлечение государственных инвестиций в развитие коммунальной инфраструктуры и стимулирование ипотеки, а при строительстве некоммерческого жилья - развитие конкурсной системы предоставления строительных подрядов и заключение концессионных соглашений на его эксплуатацию;

Х Обоснованы новые схемы развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве, включающие: а) расширение государственного финансирования строительства объектов коммунальной инфраструктуры в целях снижения себестоимости жилья и стимулирования увеличения строительства жилья за счет внебюджетных средств; б) снижение рисков участников жилищного строительства путем уменьшения асимметричности информации между ними; в) развитие кредитования жилищного строительства при участии предприятий-работодателей и под их поручительство ;

Х Доказано, что смещение акцентов с субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на субсидирование расходов по созданию объектов коммунальной инфраструктуры увеличивает мультипликативный эффект государственной поддержки, способствует повышению эффек-

тивности и снижению рисков инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве;

Б) По специальности 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство):

Х Обоснованы рекомендации по совершенствованию экономического и нормативно-правового механизма функционирования жилищностроительного комплекса, обеспечивающие: баланс между расширением платежеспособного спроса и предложения жилья на рынке; демонополизацию строительного рынка, снятие административных барьеров; передачу функции контроля и ответственности на местный уровень. В их числе: а) создание фонда некоммерческого жилья для социального найма; б) внесение поправок в федеральный закон №161-ФЗ О содействии развитию жилищного строительства в целях уменьшения коррупционных рисков предпринимательской деятельности при его практическом применении; в) создание модели, объединяющей элементы лицензирования и саморегулирования деятельности строительных организаций, при которой допуск на строительный рынок осуществляется через лицензирование, а обеспечение качества профессиональной предпринимательской деятельности Ч через саморегулирование; г) введение государственного регулирования производства основных видов стройматериалов, создание предприятий строГшндустрии с учетом разработанных схем их территориального размещения на условиях госу-дартсвенно-частного партнерства;

Х Выявлено, что опыт АИЖК по развитию ипотеки применим, прежде всего, в крупных мегаполисах, и обоснована необходимость адаптации стандартов андеррайтинга с учетом специфики региона. Разработаны предложения по расширению функций АИЖК в части страхования кредитных рисков, позволяющие стимулировать увеличение объемов и сроков предоставления ипотечных кредитов банками-кредиторами и повышение роли частного капитала в организации их рефинансирования.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что основные положения и научные выводы имеют практическую направленность и могут быть использованы в системе государственного и муниципального управления при выработке мероприятий по развитию ин-

вестиционного предпринимательства в жилищном строительстве и научных исследованиях по данной проблематике.

Апробация результатов исследования. Основные выводы и предложения диссертационного исследования отражены в публикациях общим объемом 1,6 п.л., обсуждены и апробированы на конференциях и семинарах, проводимых в Российской академии государственной службы при Президенте РФ, ИНИОН РАН.

П. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Работа состоит из введения, двух основных глав (6 параграфов), выводов и предложений. Диссертация илюстрирована таблицами, схемами и графиками.

Во Введении обоснована актуальность диссертационного исследования, состояние научной разработанности проблемы, определены цель и задачи, объект и предмет исследования; раскрывается теоретико-методологическая основа; обозначены научная новизна и практическая значимость исследования.

В первой главе Теория и практика привлечения инвестиций в жилищную сферу раскрыты современные тенденции развития рынка жилья в Российской Федерации, его инвестиционное обеспечение и роль предпринимательских структур в его трансформации, выявлены основные проблемы и противоречия правового обеспечения жилищного строительства, а также рассмотрены механизмы инвестиционного предпринимательства в жилищной сфере, выявлены преимущества и недостатки различных социально-экономических моделей управления жилищным строительством.

Анализ тенденций развития жилищного строительства показал, что основная часть жилищного фонда была возведена в конце 50-х - начале 90-х годов прошлого века. В то время СССР лидировал в мире по объёмам жилищного строительства: в среднем вводилось свыше 2 мн. квартир в год (по России - более 1,3 мн. квартир). Задача решалась на основе массового строительства однотипных многоквартирных домов, собираемых из блоков заводского изготовления. Такая концепция в условиях плановой экономики обеспечивала впечатляющие результаты, но при переходе к рыночным отношениям оказалась нежизнеспособной. К тому же сделанный в 50-60-х годах выбор в пользу многоквартирного крупнопанельного домостроения во многом предопределил характер современных проблем:

высокий уровень износа жилья, инженерно-коммунальных сетей, мощностей предприятий жилищно-коммунального хозяйства.

Следует отметить, что для достижения международных стандартов обеспеченности населения жильем годовой объём строительства дожен составлять 1 м" жилой недвижимости на человека. Соответственно, Россия дожна строить как минимум 145 мн. м2 в год - то есть в 3,5 раза больше, чем сейчас.

К выявленным диссертантом факторам, ограничивающим масштабы жилищного строительства в российских условиях, относятся:

Во-первых, ограниченное предложение земельных участков под застройку. В городах уже практически исчерпаны возможности для точечной застройки, а также подсоединения вводимых зданий к существующим коммунальным сетям. Поэтому прирост строительства всё больше зависит от привлечения инвестиций в инфраструктуру, что ведёт к удорожанию его стоимости и повышению цен на новое жильё.

Во-вторых, проблемы в сфере финансирования жилищного строительства. До недавнего времени основным способом привлечения инвестиций были высокорискованные схемы долевого финансирования. Но введённые федеральным законом №214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации требования и установленные механизмы обеспечения возврата средств дольщиков сделали и эту схему финансирования непривлекательной для застройщиков. В итоге спрос на услуги строительно-подрядных организаций сократися.

В-третьих, недостаток ресурсов у подавляющей части населения для улучшения жилищных условий на рыночных принципах (в условиях кризиса - в особенности).

В-четвертых, рост цен. Несмотря на то, что со второй половины 2008 г. обозначилось определенное снижение цен на жилье, в целом оно подорожало за последние годы втрое:

- по объективным причинам. Развитие ипотеки и целевого кредитования под покупку жилья с 2000-2001 гг. значительно повлияли на рост цен. Перенос центра тяжести с покупки квартир за счет накопленных сбережений на приобретение за счет заемных средств резко расширил платежеспособный спрос населения.

- по спекулятивным причинам. Особенность жилой недвижимости в том, что одновременно она выступает как товар длительного пользования и как объект инвестиционного предпринимательства. Фундаментальный повышательный тренд стоимости жилья делает его очень привлекательным объектом для инвестиций. Отличие российского рынка в том, что на получение инвестиционного дохода могут претендовать и покупатели типовых квартир. Обусловлено это малым выбором альтернативных направлений инвестирования. По различным данным, доля спекулятивного спроса составляет от 15% до 30%. Расширение спекулятивного спроса на рынке недорогой недвижимости носит явные негативные социальные последствия. Особенно с учётом того, что складывающаяся на рынке ситуация всё в большей степени подчиняется логике самореализуемых ожиданий: приток спекулятивного капитала способствует повышению цен, что, в свою очередь, формирует допонительные стимулы для инвестиций. Это приводит к разрыву связи между конъюнктурой рынка и фундаментальными макроэкономическими показателями - формируя спекулятивный пузырь. Поэтому застройщикам выгодно возводить мало жилья по более высоким ценам.

В диссертации рассмотрены тенденции развития жилищного рынка России в условиях мирового финансового кризиса, оказавшего значительное влияние на экономику России. Мировой финансовый кризис охватил множество проблемных рынков и сфер деятельности и показал широкую взаимосвязанность различных секторов мировой экономики. В результате проблемы, с которыми стокнуся отечественный банковский сектор и фондовый рынок, с неизбежностью отразились на состоянии остальных сегментов экономики. Рынок жилья потенциально является одним из наиболее уязвимых для финансовых потрясений. Степень негативного влияния мирового кризиса на состояние рынка жилья зависит от того, насколько сильно сопутствующие кризису факторы ограничивают спрос и предложение объектов недвижимости. В России круг основных факторов, способствующих сокращению спроса, включает в себя риск сннжения доходов населения и доходов частного бизнеса, снижение сравнительной прибыльности инвестиций в недвижимость по отношению к инвестициям в другие виды активов, а также снижение доступности кредитных ресурсов для покупателей. Со стороны предложения - это проблема доступности кредитных ресурсов для девелоперских компаний и компаний-застройщиков. Финансовый кризис заметно сократил доходы бизнеса и на-

селения, масштабы ипотечного кредитования и инвестиционной активности. Как показал анализ, основными составляющими спроса в этих условиях являются:

1. Платежеспособность. Наличие источника дохода, его размер и доступность получения ипотечного кредита определяют реальную платежеспособность спроса. Сворачивание ипотечных программ и ужесточение требований к заемщику сократили доступность ипотечных кредитов. Сокращение базовых частей заработных плат и вознаграждений уменьшило платежеспособность населения.

2. Потребительская уверенность. Неуверенность потенциальных покупателей в отношении стабильности своего финансового состояния вынудила их отложить покупку до лучших времен. Отсутствие финансирования и риск дефота застройщиков, замедление или замораживание строительства значительно увеличили риск недостроя и соответственно снизили привлекательность объектов первичного рынка, их ликвидность сильно упала, многие покупатели ушли с данного рынка.

3. Ценовые ожидания. Недвижимость - это одновременно и потребительский и инвестиционный продукт, обладающий инерционными свойствами, что порождает ожидания покупателей в рамках тренда. Т.е. вне зависимости от целей, с которыми приобреталась недвижимость в период рыночного роста, покупатель был уверен в том, что его актив дальше будет только дорожать. Когда ценовой тренд поменял направление, покупатели, которые остались на рынке, заняли выжидательную позицию в надежде на дальнейшее снижение цен.

Поэтому восстановление спроса требует реализации комплекса мер, оказывающих позитивное влияние на каждую из приведенных составляющих.

Со стороны предложения достаточно остро стоит проблема доступности кредитных ресурсов для девелоперских компаний и компаний-застройщиков. Отчасти она решается за счет правительственной антикризисной программы кредитования девелоперов. Но даже достроив жилье на заемные средства и не получив обратно вложенные инвестиции, застройщики опять встанут перед угрозой банкротства: кредиты, полученные застройщиками, нечем будет возвращать. Т.е. необходимо предпринять меры по обеспечению возврата вложенных инвестиций, т.к. если стимулировать только застройщиков, то велика вероятность сохранения тенденции к ски-жению эффективности реализуемых девелоперами строительных проектов

из-за ограниченного платежеспособного спроса. В данном случае необходимо стимулировать одновременно и застройщиков, и покупателей, которые оказались в такой ситуации.

Таким образом, формирование рынка доступного жилья в России сдерживается:

- низким платежеспособным спросом основной части населения и слабое развитие догосрочного жилищного ипотечного кредитования;

- высокими процентными ставками по ипотечным кредитам, которые определяются достаточно высоким уровнем инфляции, высокие риски ипотечного кредитования и расходы по администрированию кредитов;

- повышенными трансакционными издержками участников рынка (до недавнего времени действовали чрезмерные государственные требования об обязательном нотариальном удостоверении договора ипотеки, что составляло 1,5% от суммы договора ипотеки, длительная и дорогостоящая процедура учёта и регистрации сделок, отсутствие открытости информации о заёмщике и объекте залога);

- высокими административными барьерами доступа на строительный рынок, непрозрачными и непубличными процедурами предоставления земельных участков для строительства и определения их разрешенного использования, высокими рисками для инвесторов, связанными с развитием коммунальной инфраструктуры для объектов жилищного строительства. Вследствие зависимости инвесторов и строителей от местных администраций при выделении земельных участков под застройку и неприменения конкурентных процедур предоставления участков на торгах рынок жилищного строительства во многих регионах монополизирован;

- сложностью и длительностью получения исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. От подачи заявки на предоставление земельного участка для строительства до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет. В этом процессе может быть задействовано от 25 до 40 различных инстанций, в которых надо получить до двухсот подписей. Все это приводит к удорожанию строительства и повышению цены продаваемого жилья;

- асимметричностью информации между участниками жилищного строительства. Отсутствие достоверной информации на рынке жилья значительно повышает риск участия в жилищном строительстве как для гра-

ждан, так и для привлеченных инвесторов. Пока у граждан в массовом порядке нет кредитных историй, высоки банковские риски и, соответственно, процентная ставка. С другой стороны, часто невозможно объективно оценить способность девелопера выпонить свои обязательства по строительству жилья в планируемые сроки и с высоким качеством. Обеспечение прозрачности функционирования жилищного рынка является поэтому одной из важнейших задач государства, решение которой создаст допонительные стимулы для развития жилищного строительства.

Для решения перечисленных проблем был разработан пакет из 27 федеральных законов, принятый Государственной Думой в конце 2004 г. Созданная правовая база явилась экономико-правовой основой для дальнейших преобразований в жилищно-строительной сфере и обеспечила внедрение в практику следующих мер: выплату гражданам безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья; предоставление жилищных кредитов, включая ипотечные; выпуск жилищных ценных бумаг (облигации, векселя, сертификаты, займы); образование и использование региональных и местных внебюджетных фондов развития жилищного строительства; привлечение средств банков и других коммерческих структур к финансированию жилищного строительства; продажу на аукционах части построенного жилья; развитие инвестиционного предпринимательства, привлечение иностранных инвестиций, сокращение незавершенного строительства и снижение стоимости строительства путем проведения конкурсов и подрядных торгов.

В то же время механизм функционирования жилищно-строительного комплекса нуждается в дальнейшем совершенствовании. В работе обосновывается целесообразность создания фонда некоммерческого жилья для социального найма. На первоначальном этапе в некоммерческий фонд может войти жилье, которое сейчас проходит как бездоходные дома в коммерческом фонде. В дальнейшем доля на рынке такого жилья составит около 40%. В результате государство сможет решить проблему предоставления жилья наименее обеспеченным слоям населения. Предполагается, что это жилье будет предоставляться гражданам, занятым в социальной сфере, и стоимость найма такого жилья будет в несколько раз меньше, чем стоимость найма коммерческого жилья. Договор найма жилья в этом фонде, заключенный между гражданином и государством, будет срочным (около пяти лет), но при регулярных и своевременных взносах договор может быть продлен и далее. Также этот фонд будет содействовать усиле-

нию трудовой миграции в стране и привлечению российских граждан к труду в регионы с дефицитом рабочей силы; добиться снижения числа граждан, стоящих в очереди на получение социального жилья, так как они уже сейчас смогут снимать нормальное жилье по приемлемым ценам; у граждан появится возможность накапливать деньги на первоначальный взнос в ипотеку. В формировании и развитии фонда объективно заинтересованы все участники жилищного строительства: государство, строители и граждане.

Одной из главных проблем, тормозящих жилищное строительство, является недостаточный оборот земель. С целью содействия развитию жилищного строительства был принят федеральный закон №161-ФЗ от 24 июля 2008 г. О содействии развитию жилищного строительства. Согласно этому документу создается Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, главное преимущество которого в том, что это централизованный орган с большим административным ресурсом, а также это орган, который может давать методические указания по планировке территории. Однако в законе не предусмотрен ни один конкретный механизм реализации. Так, фонд, согласно закону, имеет право закладывать земельные участки и использовать другие незапрещенные законом источники поступления средств. Возможно, что под залог участков фонд будет выпускать облигационные займы. Значит, в фонде будут аккумулированы огромные средства. Механизм контроля и расходования средств фонда никак не прописан. В федеральный бюджет деньги не попадают. Также в законе не отражены возможные механизмы общественного контроля за сдеками с землей.

Для уменьшения коррупционной емкости закона в диссертации предлагается сделать следующее:

- выработать критерии эффективности использования земель (например, относить к неэффективно использующимся федеральным землям пустующие участки, площадки с недостроями, а также сдаваемые в аренду частным компаниям);

- прописать процесс распределения прибыли фонда, ввести контролирующий орган;

- указывать, под какой тип застройки будет использоваться земля (иначе можно получить несколько милионов квадратных метров в элитных коттеджных посеках или высотках);

- проработать механизм аукционов (кто и каким образом будет к ним допущен, коммерческие это или некоммерческие структуры, что составит предмет аукциона и т.д.);

- прописать механизм передачи в собственность фонду федерального имущества (чтобы не появилась возможность ее продажи по заниженной цене);

ввести механизмы общественного контроля за сдеками с федеральной землей (тогда можно максимально обезопаситься от ее разбазаривания).

Одним из направлений развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве является долевое строительство. Основным законом, который регулирует деятельность и участие в долевом строительстве, является федеральный закон №214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, вступивший в силу с 1 апреля 2005 г. Этот закон заставляет застройщиков соблюдать качество строительства, которое дожно соответствовать условиям договора или требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Кроме того, на объект долевого строительства устанавливается гарантийный срок, который не может составлять менее пяти лет. Закон упрощает процесс государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Однако, несмотря на положительные моменты, закон ввел жесткие правила привлечения денежных средств для застройщиков и солидарную ответственность банков и строителей перед дольщиками. Он ограничил возможность ипотечного кредитования на стадии строительства, так как банкам приходится проверять и страховаться в отношении добросовестности не только заемщика, но и строительной компании, у которой он собирается приобрести квартиру. Допонительная проверка финансового положения строительной компании влечет для банка увеличение расходов, которые перекладываются на процентную ставку по кредиту, а для заемщиков сокращается возможность выбора застройщика, который сужается до нескольких компаний, признанных благонадежными тем банком, куда они обратились за кредитом. Поэтому необходима разработка нового механизма финансирования строительных организаций, например, привлечение институциональных инвесторов, которые смогут заработать на строительных рисках.

В 2008 году Россия оказалась на 180-м месте из 181-го государства по количеству административных барьеров и по продожительности получения разрешения на строительство в городской черте. Эта проблема характеризуется использованием неэффективных административных процедур определения в индивидуальном порядке для каждого инвестора-застройщика назначения каждого объекта недвижимости, отсутствием в большинстве городов правил землепользования и значительным числом организаций, участвующих в согласовании и проведении экспертиз исходной и проектной документации (затраты, связанные с получением разрешения на строительство, в среднем составляют 12-22% общей стоимости строительства, в согласовании исходно-разрешительной документации, экспертизе проектной документации и предоставлении разрешения на строительство участвуют около 35 организаций, что занимает около 10 месяцев). Заградительные барьеры достигли катастрофических размеров и способствуют дальнейшей монополизации рынка, тем самым ограничивая предложение и способствуя удорожанию стоимости жилья.

Отмена лицензирования и введение в действие федерального закона №148-ФЗ О саморегулируемых организациях в строительстве усугубляет монополизацию строительной отрасли. Сегодня 80% участников строительного рынка - предприятия малого и среднего бизнеса, и у большинства из них не хватит средств для вступления в одну из саморегулируемых организаций. Лицензия позволяла меким фирмам работать на рынке легально. Если небольших компаний не станет, некому будет строить небольшие по стоимости объекты в малых городах и сельской местности. Поэтому выходом из создавшейся ситуации могло бы стать создание модели, объединяющей элементы лицензирования и саморегулирования, при которой допуск на строительный рынок предполагается через лицензирование, а обеспечение качества профессиональной деятельности - через саморегулирование.

Важным резервом повышения эффективности инвестиционного предпринимательства в жилищной сфере является развитие государственно-частного партнерства (ГЧП).

В России ответственность за развитие жилищно-коммунальной инфраструктуры несут органы государственного и муниципального управления. Развитие объектов, составляющих эту инфраструктуру, всегда сопряжено с высокими затратами, что выходит за пределы возможностей региональных и городских бюджетов. Поэтому для решения этих задач госу-

дарству необходимо привлекать частный бизнес и вступать с ним в партнерские отношения на более выгодных условиях для частного бизнеса, что приведет к снижению догосрочных рисков ведения бизнеса.

Преимущества ГЧП в жилищной политике следующие: привлечение негосударственного финансирования для инвестиций в объекты жилищно-коммунального хозяйства; уменьшение государственных расходов на содержание объектов коммунальной инфраструктуры; разделение рисков проекта между государством и частными инвесторами; обеспечение экономически эффективного управления путем передачи управленческих функций частному инвестору; привлечение современных, высокоэффективных технологий в строительную сферу.

Основными нерешенными вопросами в развитии ГЧП являются создание системы эффективных бизнес-операторов, создание механизма формирования качественного портфеля проектов, т.е. проектов, решающих не только социальные задачи, но и дающих гарантированный возврат вложенных средств в развитие отрасли, внедрение профессионального и высококвалифицированного управления технической реализацией проектов, экономически заинтересованного в вовлечении в работу бизнеса, и соблюдение установленных правил игры муниципальными предприятиями и органами власти. И как возможный результат - создание эффективного механизма привлечения инвестиционных ресурсов.

Инвесторам требуются догосрочные гарантии возврата вложенного капитала. Если этого нет, то рост предпринимательского риска ведет к сокращению инвестиционного предложения. В свою очередь в обмен на предоставленные правовые гарантии стабильности государство может настаивать на новых формах контроля, на прозрачности отчетности. Кроме того, государство может применять стимулирующие инвестора меры (субсидии, субвенции, прямое возмещение инвестиционных затрат и др.) для обеспечения требуемой инвестору доходности.

Совершенствование системы мер по стимулированию развития совместного государственно-частного предпринимательства требует предварительной сегментации рынка жилья на социальное и коммерческое.

Для развития фонда социального жилья необходимы: повышение роли государства в реализации своей социальной функции по отношению к определенным категориям граждан; результативность ГЧП в области обеспечения социальным жильем и внедрение технологий, ориентированных на производство экономичного жилья; позиционирование социального

жилья в сознании граждан с определенными его видами, отвечающими социальным нормам; развитие открытой конкурсной системы предоставления строительных подрядов и заключение концессионных соглашений на эксплуатацию этого жилья.

Для развития фонда коммерческого жилья необходимы: защита прав собственности инвесторов, привлечение государственных инвестиций в развитие коммунальной инфраструктуры и стимулирование ипотеки.

Значительное препятствие для развития предпринимательских структур жилищно-строительного комплекса заключается в том, что рынок стройматериалов значительно деформирован и монополизирован. Характерно то, что он контролируется ограниченным количеством участников, реагирует не на спрос, а в основном на поведение других его участников, действуя в зависимости от поведения лидера - крупной компании. В связи с этим предлагается введение государственного регулирования производства основных видов стройматериалов, а также в целях развития конкуренции на строительном рынке и уменьшения дефицита строительных материалов - создание промышленных предприятий стройиндустрии с учетом разработанных схем их территориального размещения. Здесь возможным решением является использование механизма государственно-частного партнерства по следующей схеме: государство объявляет тендер на строительство заводов, частный партнер строит и получает гарантии на госзаказ (или кредит под гарантии государства на строительство).

Заслуживает внимания также потенциал схем ипотечного кредитования работников предприятия с участием предприятия-работодателя. При этом выбранное работником жилье приобретается на вторичном рынке жилья и ставится на баланс предприятием либо специальным риэтерским агентством, учрежденным им для этих целей. Платежи в погашение предоставленной рассрочки могут производиться по согласованию с предприятием, а право собственности на жилье - переходить к покупателям в момент поной оплаты квартиры или в момент заключения договоров купли-продажи. Если право собственности на жилье переходит в момент заключения договора купли-продажи квартиры, предприятием или его дочерним риэтером может быть оформлена ипотека (залог) квартиры под предоставленную рассрочку. Роль банка в этом случае заключается в кредитном рефинансировании предприятий на сумму и срок рассрочек, установленных для своих работников.

При использовании альтернативной схемы банковского кредитования работников предприятий на покупку или строительство жилья под поручительство предприятий банк является первичным кредитором работника. В данном случае работнику предоставляется возможность обратиться в банк за ипотечным кредитом на покупку или строительство жилья, однако работник дожен заключить договор поручительства предприятия на сумму кредита и процентов. Преимущество схемы заключается в существенном снижении кредитного риска банка по сравнению с обычным ипотечным кредитом.

Во второй главе Механизмы эффективного использования бюджетных средств для стимулирования развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве определены основные направления государственной жилищной политики, обоснована важная роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в развитии ипотечного кредитования и обоснованы наиболее эффективные методы государственной поддержки жилищного строительства.

Основной проблемой в достижении важнейшей цели государственной жилищной политики (повышении доступности жилья для граждан России) является отсутствие достаточного количества бюджетных и внебюджетных ресурсов, включая средства населения, направляемых в жилищную сферу и обеспечивающих динамичное развитие рынка доступного жилья. В последние годы инвестиции в строительство со стороны государства резко сократились. Утратив роль основного инвестора на рынке жилья, государство сохранило за собой функции управления и регулирования, а деятельность участников жилищно-строительного комплекса все в большей степени становится предпринимательской. В этих условиях смещаются акценты в обосновании эффективности участия государства в жилищном строительстве, предоставляющего различным слоям населения возможности решения их жилищных проблем. Суть этого изменения состоит в том, что от строительства запланированного количества жилья при минимуме затрат консолидированного бюджета в эпицентр экономического анализа перемещается проблема оценки эффективности применяемых методов стимулирования строительства жилья и разработки новых схем эффективного использования бюджетных средств для развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве.

Из проведенного анализа различных зарубежных схем участия государства в развитии жилищной сферы, а также обобщения опыта развития ипотечного кредитования в зарубежных странах следует, что ипотечное

кредитование является одним из основных факторов развития жилищного строительства. В России в целях формирования устойчивой и эффективной системы ипотечного финансирования необходима мобилизация сбережений с помощью коммерческих банков и частных инвесторов. Для этого государством в 1996 г. было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в функции которого входит: поддержка законодательных реформ и оказание судебной поддержки для укрепления первичных рынков ипотеки; распространение стандартов андеррайтинга и ипотечных продуктов; обеспечение ликвидности; принятие на себя риска, связанного с ценообразованием в сложных условиях. Согласно существующей концепции развития ипотеки в России АИЖК дожно было поэтапно свернуть свою деятельность по прямому выкупу кредитов у первичных кредиторов и сосредоточиться на новой, не менее масштабной задаче: создании российского рынка ипотечных ценных бумаг. Но мировой кризис 2008 года внес свои коррективы в развитие жилищного строительства в России. На рынок закладных вынуждены были вернуться государство и государственные деньги. АИЖК как упономоченный представитель государства и единственный проводник государственных денег, свернувший свое присутствие на рынке закладных до 10%, рассматривает возможность существенного увеличения своей доли.

Значительное влияние на развитие системы рефинансирования оказало продвижение АИЖК унифицированных стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, а также построение сети региональных партнеров, в которую вошли первичные кредиторы, региональные операторы, сервисные агенты, страховые и оценочные компании. По итогам 2008 года 85% ипотечных кредитов были выданы по стандартам АИЖК и оформлены закладными, соответствующими требованиям АИЖК по процентной ставке, максимальной сумме и валюте ипотечного кредита, валюте погашения и срочности ипотечного кредита. Однако стандарты, по которым работает АИЖК, ведут к чрезмерному ограничению доступности ипотеки, особенно в регионах с низким платежеспособным спросом населения. Поэтому необходима существенная дифференциация стандартов андеррайтинга различных типов в разрезе регионов, исходя из себестоимости строительства жилья и уровня среднедушевых денежных доходов населения.

АИЖК могло бы расширить зону своего функционирования, более эффективно используя свои ресурсы за счет применения мер по повыше-

наю кредитного рейтинга ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, которые выпускаются банками, и страхованию отдельных кредитов, покрывающему определенную долю кредитного баланса.

Программа страхования испонения обязательств по пулам секьюри-тизированных банками ипотечных кредитов послужит стимулом к более весомому и активному участию частного капитала в организации рефинансирования ипотечных кредитов. Страхование отдельных кредитов может сделать возможным повышение доли ипотечного кредита в общей стоимости имущества путем поглощения части кредитного риска, которая заставляет кредиторов требовать значительного первоначального взноса. Страхование кредитов, выдаваемых на длительный срок, может стимулировать банки к выдаче кредитов с более длительным сроком погашения. Эта функция может стать полезным допонением к ликвидности, предоставляемой федеральным агентством, и к обслуживанию кредитов и управлению кредитными рисками, что осуществляют на местном уровне первичные агенты.

Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для покрытия части процентных расходов по обслуживанию кредитов, которая применяется в ряде российских регионов.

При разработке социальных программ субсидирования необходимо иметь в виду, что на субсидирование могут быть направлены небольшие ограниченные объемы средств. И хотя в настоящее время наибольшее распространение получил механизм субсидирования процентных ставок по кредитам, в диссертации исследована гипотеза о большей эффективности субсидирования строительства объектов коммунальной инфраструктуры, что позволяет обеспечить снижение стоимости жилья, а значит, и расходов по обслуживанию ипотечных кредитов.

Сравнительный анализ эффективности различных методов государственной поддержки (субсидирование процентной ставки и субсидирование расходов по строительству объектов коммунальной инфраструктуры, обеспечивающих снижение стоимости жилья) выпонен в диссертации исходя из следующих предпосылок. В качестве модельного примера рассматривается случай, когда физическое лицо берет ипотечный кредит на приобретение жилья в размере 10 мн. рублей на 20 лет под 12% годовых, а субсидия государства составляет половину процентной ставки по креди-

ту. В качестве альтернативного варианта рассматривается субсидирование расходов по строительству объектов коммунальной инфраструктуры, позволяющее в условиях конкуренции между строительными компаниями обеспечить снижение стоимости жилья на сумму, равную величине предоставленных субсидий. Если объем субсидирования расходов по строительству объектов коммунальной инфраструктуры равен дисконтированному объему субсидирования процентных расходов, можно допустить, что применительно к отдельному покупателю жилья необходимая сумма ипотечного кредита при этом сокращается на величину, равную величине предоставленных субсидий.

Таблица 1.

Сравнительная оценка дисконтированных затрат заемщика по

вариантам государственной поддержки, мн.руб.

Период погашения кредита Вариант субсидирования процентных расходов Вариант субсидирования расходов на инфраструктуру

Дисконтированные затраты государства Дисконтированные затраты заемщика Дисконтированные затраты государства Дисконтированные затраты заемщика

0 - . 3,870 -

1 0,557 1,000 0,947

2 0,491 0,884 - 0.831

3 0,432 0,781 - 0,728

4 0,378 0,690 0,636

5 0,330 0,609 - 0,556

6 0,288 0,536 - 0,484

7 0,249 0,472 0,422

8 0,215 0,415 0,366

9 0,184 0,365 0,317

10 0,156 0,320 - 0,274

11 0,132 0,280 - 0,236

12 0,110 0,245 - 0,203

13 0,091 0,214 - 0,174

14 0,074 0,187 - 0,149

15 0,059 0,163 - 0,126

16 0,045 0,141 - 0,107

17 0,034 0,123 - 0,090

18 0,023 0,106 0,075

19 0,015 0,092 - 0,062

20 0,007 0,079 - 0,051

Итого 3,870 7,703 3,870 6,835

Если ставка дисконтирования для государства равна ставке рефинансирования Банка России (7,75% годовых), а ставка дисконтирования для физического лица равна 10% годовых, то в расчете на одного покупателя

жилья можно получить значения дисконтированных расходов государства

на предоставление субсидий и физического лица на погашение ипотечного кредита, представленные в таблице I.

Таким образом:

1) При одних и тех же затратах государства при использовании альтернативных механизмов поддержки (субсидирование процентной ставки или субсидирование расходов по строительству объектов инфраструктуры), суммарные дисконтированные расходы заемщика в варианте субсидирования расходов на создание инфраструктуры составляют 88,7% аналогичной суммы затрат при использовании схемы субсидирования процентной ставки.

2) С экономической точки зрения более эффективно предоставление субсидий в виде единовременной суммы в форме расширения государственного финансирования строительства объектов коммунальной инфраструктуры, что позволяет обеспечить уменьшение объема и стоимости обслуживания ипотечных кредитов. При этом ипотека по рыночной процентной ставке может служить обеспечением для ипотечной ценной бумаги с такой доходностью, которая будет привлекательной для инвесторов без каких-либо допонительных субсидий. Кроме этого, для частных инвесторов стоимость строительства жилья уменьшится на величину вложений в инфраструктуру, что создаст допонительные стимулы для увеличения предложения жилой недвижимости.

3) Субсидирование процентных ставок ложится догосрочной финансовой нагрузкой на государство. По мере выдачи все большего числа субсидируемых кредитов будет требоваться все больший объем ресурсов для поддержания работоспособности всего механизма поддержки (т.е. одновременной выплаты субсидий, обязательства по которым приняты ранее, и субсидий по вновь выдаваемым кредитам).

Таким образом, автор пришел к выводу, что смещение акцентов с субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на субсидирование расходов по созданию объектов коммунальной инфраструктуры расширяет возможности государства в сфере поддержки жилищного строительства, увеличивает его мультипликативный эффект за счет возможности поддержки большего количества проектов и способствует снижению рисков инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве.

В выводах и предложениях работы кратко формулируются основные положения, выносимые на защиту и практические рекомендации по результатам исследования.

По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы:

а) публикации в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1. Касаева В. В. Особенности рынка жилья в России: тенденции, перспективы развития// Социальная политика и социальное партнерство. - № 5, 2008 г. - Стр. 25-28 (0,4 п.л.).

б) публикации в других изданиях:

2. Касаева В. В. Проблемы развития конкурентных основ в жилищно-коммунальном хозяйстве. В сб. статей: Конкурентоспособность российской экономики. / Общ. ред. А.Н. Фоломьев. - М.: Изд-во РАГС, 2006 г. -Стр.137-144(0, 6 пл.).

3. Касаева В.В. Перспективы развития проектов комплексного освоения территорий. В сб. статей: Экономический потенциал России: его развитие и эффективное использование. / Общ. ред. А.Н. Фоломьев. - М.: Изд-во РАГС, 2009 г. - Стр. 230-234 (0,3 п.л.).

4. Касаева В.В. Государственное стимулирование инвестиционно-строительной деятельности в жилищной сфере. В сб. статей: Финансово-инвестиционные механизмы посткризисного развития экономики. / Общ. ред. A.M. Марголин, Б.Е. Пеньков - М: Изд-во РАГС, 2010 г. - (0,4 п.л.).

5. Касаева В.В. Современные тенденции развития рынка жилья в Российской Федерации// Труды молодых ученых. - №4, 2010 г. -Задепонирована (0,3 п.л.).

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата наук

Касаева Виктория Викторовна

Инвестиционное предпринимательство как фактор развития жилищного строительства

Научный руководитель: д.э.н. Марголин Андрей Маркович

Оригинал-макет Касаева В.В.

Подписано к печати 08.11.2010г. тираж 80 экз. Усл. п.л. 1,0

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации

Оформлено ОПМГ РАГС. Заказ № 425. 119606 Москва, пр-т Вернадского, 84

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Касаева, Виктория Викторовна

Введение.

Глава 1. Теория и практика привлечения инвестиций в жилищную сферу

1.1. Современные тенденции развития рынка жилья в

Российской Федерации и его инвестиционного обеспечения.

1.2. Основные направления совершенствования экономико-правового обеспечения условий развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве.

1.3. Организационно-экономические механизмы развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве.

Глава 2. Механизмы эффективного использования бюджетных средств для развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве

2.1. Современные методы государственной поддержки жилищного строительства.

2.2. Реализация государственных жилищных программ как необходимое условие решения жилищной проблемы.

2.3. Оценка эффективности государственной поддержки инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Инвестиционное предпринимательство как фактор развития жилищного строительства"

Актуальность темы исследования. Жилье относится к важнейшим жизненным потребностям населения. Именно жилищные условия являются ключевым элементом сложной системы показателей условий жизни, поскольку в нем тесно переплетаются экономические возможности и социальные приоритеты, личное благосостояние и бюджетные ограничения, индивидуальные предпочтения и государственные стратегии, частные и общественные интересы. Развитие предпринимательства в жилищном строительстве является приоритетом государственной инвестиционной политики России, обладает высоким мультипликативным эффектом, генерирующим инвестиционную активность в смежных отраслях.