Инновационные формы инвестирования в жилищном строительстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Пустошкин, Вадим Викторович |
| Место защиты | Самара |
| Год | 2012 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Автореферат диссертации по теме "Инновационные формы инвестирования в жилищном строительстве"
На правах рукописи
ПУСТОШКИН ВАДИМ ВИКТОРОВИЧ
ИННОВАЦИОННЫЕ ФОРМЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Специальность 08.00.05: Экономика и управление
народным хозяйством: управление инновациями
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
1 5 НОЯ 2012
Самара 2012
005054967
Работа выпонена в ФГБОУ ВПО Самарский государственный экономический университет
Научный руководитель - доктор экономических наук, доцент
Чернова Дана Вячеславовна
Официальные оппоненты: Плотников Аркадий Петрович,
доктор экономических наук, доцент, ФГБОУ ВПО Саратовский государственный технический университет имени Гагарина Ю.А., кафедра Прикладная экономика и управление инновациями, профессор
Агафонова Анна Николаевна, кандидат экономических наук, доцент, ФГБОУ ВПО Самарский государственный экономический университет, кафедра Маркетинг и логистика, доцент
Ведущая организация - ФГБОУ ВПО Московский государственный
технический университет имени Н.Э. Баумана
Защита состоится 25 октября 2012 г. в 10 ч на заседании диссертационного совета Д 212.214.02 при ФГБОУ ВПО Самарский государственный экономический университет по адресу: ул. Советской Армии, д. 141, ауд. 325, г. Самара, 443090
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке
ФГБОУ ВПО Самарский государственный экономический университет
Автореферат разослан 24 сентября 2012 г.
Ученый секретарь диссертационного совета
Крячков А.Ф.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Среди основных направлений развития экономической системы Российской Федерации особенная роль принадлежит инвестиционной и инновационной деятельности. Определив инновационный путь развития в качестве стратегической задачи, решение которой необходимо для укрепления позиций России на мировом рынке, руководство страны ориентируется на расширение спектра экспортируемой продукции и всестороннюю поддержку внутреннего рынка.
Инновации невозможны без инвестиций, так как новая продукция, товар или услуга, прежде чем дойти до конечного потребителя, проходят длинный и сложный цикл, который связан с большими затратами на текущее финансирование инновационного проекта. Только за счет инвестиций в инновации возможна диверсификация реального сектора экономики, обеспечивающая устойчивое экономическое развитие России. Следовательно, динамичное развитие внутренних рынков связано с активизацией и постоянным ростом инвестиций в реальный сектор экономики. Таким образом, инвестиции в условиях рынка являются главной движущей силой развития экономики и общества в целом.
Развитие жилищного строительства в России является одним из приоритетных направлений политики государства. Особая роль жилищного строительства определяется рядом факторов. С одной стороны, оно тесно взаимосвязано с развитием промышленного и финансового секторов, а с другой стороны, показатели обеспеченности жильем входят в число основных в социальном секторе. Таким образом, жилищное строительство является одной из важнейших сфер, определяющих экономическую стабильность и рост экономики страны, требующих значительных и достаточно догосрочных финансовых вложений. Именно поэтому организация эффективного управления инновационно-инвестиционной деятельностью в жилищном строительстве выступает задачей особой государственной важности.
В предкризисный период в строительном секторе происходил бурный рост, и по объему вложенных инвестиций строительство являлось одним из лидеров на рынке. Многие застройщики, заказчики, подрядчики и девелоперы осуществляли реализацию инновационных программ в сфере управления строительными проектами, разработки новых технологий и применения новых строительных материалов. В период мирового экономического кризиса объемы инвестиций в инновационные разработки уменьшися. Застройщики и девелоперы приостановили финансирование разработки инноваций, однако в 2010 г. произошел рост спроса
на жилую недвижимость, что способствовало повышению инвестиционной активности на строительном рынке и увеличению объемов финансирования инновационных программ.
Однако развитие рынка жилищного строительства сдерживается следующими факторами: несовершенством российского законодательства, неэффективными способами управления строительными проектами, низким уровнем мобильности экономических потоков в строительстве, отсутствием квалифицированных специалистов - участников рынка недвижимости. Поэтому разработка и применение новых форм инвестирования в жилищном строительстве входят в число основных перспектив
развития данного рынка.
Степень научной разработанности проблемы. С учетом развития инновационных направлений экономического развития обозначися интерес научного сообщества к изучению проблем управления инновациями Исследование инновационно-инвестиционной деятельности и экономического роста нашло отражение в трудах многих ученых-экономистов зарубежной школы (Ф. Валента, Я. ВанДейн, Д. Дессен, П. Друкер, А. Кауфман Б. Лундвал, Р.П. Майерс, Г. Менш, Р. Нельсон,
И. Роджерс, Р. Такер, К. Фримен, Й. Шумпетер и др.).
Большой вклад в исследование проблематики инновационных концепций развития и управления инновационно-инвестиционной деятельностью внесли отечественные ученые В.Р. Атоян, Л.П. Бажуткина, П H Завлин, Е.В. Зарова, С.Д. Ильенкова, C.B. Ильдеменов, Н.В. Казакова С.Д. Кондратьева, А.К. Казанцев, Д.И. Кокурин, В.Г. Ларионов, В Г Медынский, Л.Э. Миндели, О.П. Мочанова, А.П. Плотников, А.И. Пригожин, Л .А. Сосунова, Б .Я. Татарских, В.Ю. Тюрина, P.A. Фат-хутдинов, В .А. Швандар, Э.А. Уткина, Ю.В. Яковец.
Направления развития инвестиционной деятельности в строительстве и анализ строительных рынков отражены в монографиях и публикациях таких ученых, как А.Ю. Грибков, Л.Ш. Лозовский, Г.В. Миронов, Р.Б.Пейзер, Б.А, Расберг, Е.Б. Стародубцева, A.B. Татарова, А.Б. Фреи, Д.В. Чернова и др. Практическая значимость применения новых схем финансирования и управления в строительстве очень велика. Однако анализ законодательной базы и научных работ показывает, что многие формы и модели управления инновационно-инвестиционной деятельностью в строительстве не рассматриваются либо рассмотрены поверхностно. В связи с этим разработка предложенных автором новых форм инвестирования в строительстве представляет интерес как для теории инвестиций, инноваций, так и для практики эффективной реализации строительных проектов.
В научной литературе по вопросам инновационно-инвестиционной деятельности доминируют работы, в которых инвестиции в строительство рассматриваются как целевые потоки частных и институциональных инвесторов для приобретения недвижимости и получения прибыли. Очевидно, что рамки данного одностороннего подхода не отражают действительную картину инвестиционного процесса в жилищном строительстве. Поэтому при анализе инновационно-инвестиционных процессов в строительстве необходим комплексный подход ко всем инвестиционным, информационным, материальными другим потокам.
Перечисленные выше соображения, включая вывод о недостаточной изученности проблемы, позволяют сделать заключение об актуальности тематики исследования и сформулировать требования к формам инновационно-инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, позволяющим повысить рентабельность строительных проектов и экономическую отдачу от инвестиций.
Цель диссертации - разработка инновационных форм инвестирования в жилищном строительстве и экономическое обоснование эффективности предлагаемых инновационных форм финансирования строительства.
Основные задачи работы, определяемые сформулированной целью, состоят в следующем:
1) исследовать особенности инновационно-инвестиционной деятельности в области строительства;
2) идентифицировать основные направления жилищного строительства и деятельности строительных компаний и ходингов в современных условиях;
3) выявить тенденции развития инновационно-инвестиционной деятельности в жилищном строительстве России;
4) провести анализ состояния рынка жилищного строительства в России и эффективность инвестиционной деятельности строительных организаций;
5) исследовать опыт развития инновационно-инвестиционной деятельности в жилищном строительстве в зарубежных странах;
6) проанализировать ключевые формы финансирования строительных проектов и провести анализ их эффективности;
7) разработать инновационные формы инвестирования строительства с участием государственных и кредитных учреждений, а также новые формы привлечения частных инвестиций;
8) разработать методические подходы к созданию инновационных форм инвестирования в строительных проектах.
Область исследования. Диссертационное исследование выпонено в рамках области исследований, обозначенной в паспорте специально-
стей ВАК Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями: п. 2.13 Разработка и совершенствование институциональных форм, структур и систем управления инновационной деятельностью; п. 2.18 Разработка стратегии и концептуальных положений перспективной инновационной и инвестиционной политики экономических систем с учетом накопленного научного мирового опыта; п. 2.20 Разработка инновационных методов инвестирования простого и расширенного воспроизводства основного капитала, исследование тенденций изменения структуры имущественного комплекса в инновационно-активных экономических системах.
Предметом исследования являются социально-экономические отношения, возникающие в процессе управления инновационно-инвестиционной деятельностью в жилищном строительстве.
Объект исследования - инновационно-активные строительные и девелоперские компании: ООО ПромТехСтейд, ООО РОССКАТ-КАПИТАЛ, ЗАО Эл-Траст, ООО Галактика, строительная корпорация Авиакор и др.
Теоретическая и методологическая основы исследования. В процессе исследования использовася системный подход. Для достижения цели и решения поставленных задач применялись методы функционально-структурного и информационного анализа, синтеза, группировки, сравнения, научной абстракции, экономико-математического моделирования, расчетно-аналитические методы, система сбалансированных показателей, методы статистической обработки и обобщения информации. Для практической реализации указанных методов в работе использовались программные приложения лMS Excel ХР, лProject Expert 7 и др.
Информационную базу исследования составили нормативные акты органов власти Российской Федерации, данные Федеральной службы государственной статистики, монографические и периодические публикации отечественных и зарубежных ученых по проблематике исследования, оперативные и отчетные данные строительных организаций Самарской области, материалы независимых аналитических агентств и мониторинговых центров, информационно-поисковых систем, размещенные в глобальной сети Интернет, методические материалы всероссийских и региональных научно-практических конференций по теме исследования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методических основ и практических рекомендаций по эффективному применению инновационных форм инвестирования в жилищном строительстве. К наиболее существенным результатам диссертационного исследования, обладающим научной новизной и выносимым на защиту, относятся следующие:
1) предложен механизм взаимодействия основных элементов инвестиционной деятельности в строительстве, который закреплен в форме разработанного куба инвестиционной деятельности. Данный механизм показывает организацию взаимодействия субъектов и объектов инвестиционной деятельности, а также функционирование субъектов в рамках реализации инвестиционных проектов;
2) установлены особенности инновационно-инвестиционной деятельности, связанной с жилищным строительством, и определены факторы, сдерживающие развитие инновационно-инвестиционной деятельности строительных компаний. Правильная организация инновационно-инвестиционной деятельности позволяет минимизировать либо избежать воздействия негативных факторов;
3) адаптирована матрица существующих форм и методов инвестирования и ипотечного кредитования с учетом зарубежного опыта. На основании данной матрицы выделены инструменты, которые применяются при разработке инновационных форм инвестирования;
4) разработана модель комплексного ходингового управления инновационно-инвестиционной деятельностью в жилищном строительстве, определены финансовые, организационные и информационные связи, позволяющие уменьшить издержки строительных компаний и оптимизировать структуру управления строительными проектами;
5) предложена инновационная форма государственно-частного партнерства в жилищном строительстве с участием инвестиционных фондов. Данная форма способствует решению вопросов эффективного взаимодействия государственных и коммерческих структур с целью обеспечения населения жильем;
6) разработаны инновационные формы и методы привлечения инвестициями в жилищное строительство с участием институтов строительных сберегательных касс, жилищно-строительных кооперативов, банковских структур, доходных домов и т. д. Данные формы и методы позволяют сформировать допонительные источники финансирования строительства, ускорить процесс строительства, и увеличить ответственность строительных организаций перед инвесторами за счет системы двойного контроля.
Теоретическая н практическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в том, что оно развивает теоретическую и методическую базу решения проблемы повышения эффективности инновационно-инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, а также предлагает реализацию новых форм инвестирования в строительстве, что может быть использовано в текущей работе строительных и инвестиционных ходинговых компаний, участвующих в реализации строительных проектов.
В практическом плане результаты диссертации позволяют сформулировать требования к системе управления инвестициями в строительстве, способствующие росту объемов жилищного строительства, улучшение качества недвижимости и повышение уровня обеспеченности населения жильем.
В диссертации также решены некоторые задачи, имеющие самостоятельное теоретическое и практическое значение. Например, разработаны экономические модели с активным участием государственных и банковских структур в эффективной реализации строительных проектов. Полученные выводы и рекомендации могут применяться в системе организации работы строительных компаний и ходингов.
Апробация работы и публикации. Основные материалы диссертации были доложены на российских научно-практических конференциях: и опубликованы в 6 печатных работах общим объемом 1,7 печ. л., в том числе 3 публикации в журналах, входящих в Перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий ВАК.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложения и библиографического списка. Всего диссертация содержит 183 страницы основного текста, включая 38 рисунков, 33 таблицы и библиографию из 186 наименований.
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются цель и задачи работы, выделяются элементы научной новизны, отражается практическая значимость диссертации.
В первой главе Теоретические основы инновационно-инвестиционной деятельности в жилищном строительстве выясняется экономическая сущность инновационно-инвестиционной деятельности, рассматриваются характеристики инвестиций и инвестиционного процесса в рыночной экономике и в строительстве, раскрывается специфика жилищного строительства как объекта инвестирования.
Во второй главе Характеристика методов инвестирования в жилищном строительстве выявляются тенденции и определяются факторы развития инновационно-инвестиционной деятельности в экономике России. Важное место уделено анализу зарубежного опыта инвестиционной деятельности в строительстве и роли государственных и банковских структур в схемах финансирования строительства Здесь также дается представление об основных способах инвестирования в строительство в Российской Федерации.
В третьей главе Разработка инновационных форм и методов инвестирования в жилищном строительстве даются практические рекомендации по использованию различных способов привлечения инвестиций и применения инновационных схем финансирования проектов жилой застройки.
В заключении диссертации приводятся основные результаты исследования, обосновываются предложения по развитию инновационно-инвестиционной деятельности строительных компаний.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Теоретическую основу исследования составляет раскрытие основных понятий: линновация, линновационная форма, линвестиционная деятельность.
Наиболее отвечающим целям диссертационного исследования является определение инновации как процесса формирования и внедрения новой системы взаимодействия институтов управления, разработки и функционирования новых форм и механизмов привлечения инвестиций.
Инновационная форма - это организация производственных, трудовых, управленческих, обслуживающих и других сфер деятельности предприятия в новую систему взаимодействия, повышающих эффективность взаимодействия структур и увеличивающих экономический эффект.
Различают следующие виды инноваций в жилищном строительстве (рис. 1).
Рис. 1. Классификация инноваций в жилищном строительстве
Важным звеном экономических процессов в строительстве является инвестиционная деятельность, предусматривающая вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Понятия линвестиции и линвестиционная деятельность многогранны. Поэтому в работе разработан куб инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, грани которого являются основными составляющими инвестиций и взаимодействующими в результате инвестиционной деятельности (рис. 2).
РгриСьта Рсттппя проекта // проекта
у ^ Проекты у^-Ч
Иносгрзнныс // Смешанные инвестиции / И'ГнеСГИШИ У Источник '
' Нкуларсгвснные Чистые
ииисспцин у инвестиции
Управляющие инвестиционные процессы Операционные инвестиционные процессы
Процесс
Внешние инвестиционные процессы П оддерж ваюшие инвеста ционные процессы
Рис. 2. Куб инвестиционной деятельности в жилищном строительстве
Все элементы предложенного нами куба инвестиционной деятельности тесно взаимодействуют друг с другом.
Для раскрытия вопроса жилищного строительства как объекта инвестиционной деятельности рассмотрим отличительные характеристики недвижимости (табл. 1).
Таблица I
№ п/п Характеристика инвестиций Содержание характеристики
Ха гиктт-птггики увеличивающие инвестиционную привлекательность недвижимости
1 Высокая надежность Относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектов инвестирования
2 Закрепленность прав собственности В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как некоторые объекты инвестирования не влекут за собой права собственности
Окончание табл. 1
3 Необходимость качественного управления В управлении строительством и недвижимостью необходимо применять только качественное управление с применением инновационных методов, которое может обеспечить инвестора надлежащим уровнем дохода
4 Повышенная сохранность Сохранность вложенных денежных средств (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить). Сохранность в условиях инфляции, т. к. инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее
5 Бессрочность Инвестор, вкладывающий средства в недвижимость владеет частью не изнашивающейся земли и зданиями, имеющими догий срок службы, то есть тем, что всегда будет существенным для потребностей экономики
6 Разнообразие инвестиционных интересов Возможность создания новых инвестиционных направлений: в одном и том же объекте недвижимости можно создавать различные инвестиционные интересы, тем самым удовлетворяя инвестиционные предпочтения различных участников рынка
Характеристики, уменьшающие инвестиционную привлекательность недвижимости
7 Неделимость инвестиций Прямые инвестиции в недвижимость в большинстве случаев неделимы, т.е. в случае реализации объектов недвижимости деление их на части затруднительно
8 Неэластичность предложения Рынок инвестиций не может адекватно среагировать на изменение спроса на недвижимость изменением предложения, так как быстро увеличить объемы вводимой недвижимости невозможно
9 Невысокая ликвидность Продажа и покупка объекта занимает много времени и средств
10 Необходимость крупных затрат на управление Инвестиции в недвижимость, с характерными экономическими и юридическими проблемами, практически всегда требуют крупных затрат на управление
И Повышенные риски Риски присущие недвижимости как объекту инвестиций: риск обязательств перед третьей стороной в результате дефектов физической недвижимости; финансовый риск; экономический риск функционального износа и другие
Таким образом, инвестирование в объекты недвижимости имеет не только положительные, но и отрицательные черты, что ставит определенные ограничения на участие частных и институциональных инвесторов в проектах жилищного строительства.
Для более детального анализа предлагаем рассмотреть основные экономические факторы, формирующие инвестиционную активность на рынке жилищного строительства. Одним из ключевых показателей инвестиционной привлекательности являются уровень спроса и предложения на рынке недвижимости. Факторы, воздействующие на спрос и предложение в жи-
IV Уровень "свободных" инвестиций Приближенность/ удаленность от центра города' от крупных городов Тип рыночной конкуренции Уровень арендных ставок
III Уровень раиштия систем кредитования (ставки по кредитам), систем страховании н др. I осуд аре та енные Пр1>?[Х1М\1Ы в ооласти строительств и поддержки населения Уроаень обеспеченности населен ня жильем. стоимость жтья на вто/уичном рынке Тарифы па коммунальные услуги, налог на недвижимость
II Стоимость строительно-монтажных работ и строитсл ьн ых материалов Уровень развития инфраструктура Эктюнческая обстановка Уровень безработицы, показатели экономически- активного населения
I Уровень дохода населения, инвестиционный потенциал Уровень Сюр окрапшзации и коррупции в строительном бизнесе 11исленность и плотность насыения Наличие различных категорий объектов недвижимости (эконом-, среднее-элит-)
I II III IV
Рис. 3. Факторы, воздействующие на спрос и предложение в жилищном строительстве
Анализ инвестиционных систем в жилищном строительстве, а также сравнение инвестиционных схем Российской Федерации со схемами инвестиционной деятельности в зарубежных странах предлагаем осуществить на основе разработанной нами системы организации инвестиционной деятельности - дома инвестиций (рис. 4).
Согласно представленной схеме выделены отличия форм инвестирования в жилищном секторе и в применении ипотечных и других программ приобретения недвижимости.
1. Наличие организационно-функциональной (США), девелоперской (Россия) и высокоструктурированной (Германия) систем организации инвестиционной деятельности в основе строительных проектов.
2. Развитие аккумулирующих систем (США), закрытых накопительных систем (Германия) и широкой структуры частных и институциональных инвестиций (Россия), направляющих инвестиционную деятельность.
'5. Государственное\ регулирование инвестиционной деятельности
у/* Формирований 'систем государственна частного партнёрства Зависимость от органов государственной власти, развитая система контроля за застройщиком
3. Программы приобретения жилья (прямые продажи, рассрочка, ипотека, сберегательные программы)
2. Сфера инвес иций
4. Цель: личное пользование либо
получение дохода
1. Организационная структура построения инвестиционной деятельности
-Прямые инв ннституцион;
юстиции частных и ишьных инвесторов
Стандартная ипотечная модель , Двухуровневая система
Х Участие банков в строительных проектах
Приоритет личного пользования
Х Организация функционирования большого количества "средних" строительных компаний ХРазвитие девелоперской деятельности
Структура дома инвестиций
* Сбалансированная модель Одноуровневая система Х Закрытая система сбережений Приоритет личного полыоязния!
Организационно-функциональная структура
управленн строительной компанией Х Объединительный характер строительных, производственных, научных, инвестиционных компаний
Высокий уровень дстсмнкировакности процесса подготовки н реантацин строительных проектов Х Стагнация строительного рынка Германии
США Германия
Рис. 4. Дом инвестиций - организация инвестиционной деятельности в строительстве (Россия, США, Германия)
3 Двухуровневая модель ипотечного максимума (США), одноуровневая накопительная модель (Германия) и двухуровневая стандартная модель (Россия) как допонительные инструменты инвестирования в недвижимость.
4 Использование недвижимости для личного пользования (1 ерма-ния, Россия) и ориентация на формирование рынка доходной недвижимости (США).
5. Различие в программах государственной поддержки и взаимодействие в рамках государственно-частного партнерства.
Рассматривая все возможные формы инвестирования, применяемые в жилищном строительстве, можно выделить следующие источники его
финансирования:
- собственные источники финансирования застройщика;
- кредитные и иные привлекаемые источники финансирования.
Основными формами приобретения недвижимости при этом являются:
- заключение договора долевого участия;
- заключение предварительного договора купли-продажи;
- переуступка права требования (цессия);
- инвестиционная схема;
- вступление в кооператив;
- ипотечное кредитование.
Проведем сравнительный анализ существующих схем инвестирования в жилищном строительстве (табл. 2).
Таблица 2
Схема финансирования Участники Документооборот Положительные черты Отрицательные черты
1 2 3 4 5
Долевое участие 1. Участник долевого строительства 2. Застройщик 1. Договор долевого участия 1. Повышенные гарантии окончания строительства для участников 2. Фиксация стоимости недвижимости 1. Невозможность застройщикам соответствовать требованиям закона 2. Ограниченность применения других схем
Предварительный договор 1. Покупатель 2. Застройщик 1. Предварительный договор 2. Основной договор купли-продажи/ Долевого участия 1.Отсутствие регистрационных действий при подписания договора 2. Мобильность схемы 1. Отсутствие регистрации договора -возникновение допонительных рисков для покупателей
Окончание табл. 2
1 | 2 | 3 4 5
Переуступка прав требования (цессия) 1. Цедент 2. Цессионарий 3. Застройщик 1. Договор Цессии 2. Основной договор купли-продажи/ Долевого участия 1. Поная передача прав и обязанно- | стей 2. Обязательное завере
Схема целевого займа 1. Заемщик 2. Заимодавец 3. Застройщик 1. Договор займа 2. Основной договор купли-продажи/ Долевого участия 1. Мобильность схема 1. Отсутствие регистрации договора -возникновение рисков для покупателей
Инвестиционная схема 1. Инвестор/ Соинвестор 2. Застройщик 1. Договор инвестирования 1. Альтернатива долевому ДОГОВОРУ 2. Реализация схемы доходного дома 1. Допонительные риски инвестора
Жилищностроительный кооператив (ЖСК) 1.ЖСК 2. Член ЖСК 3. Застройщик 1. Устав, документы ЖСК 2. Договор инвестирования/ долевого участия 1. Применение ЖСК в разных схемах финансирования 2. Персональная ответственность членов ЖСК 1. Ограниченность деятельности ЖСК в рамках одного дома
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) 1.ЖНК 2. Член ЖНК 3. Застройщик 1. Устав, документы ЖНК 2. Основной договор купли-продажи/ Долевого участия 1. Замкнутость и самоуправляемость системы ЖНК .Длительность накопительного периода 2. Отсутствие фиксации цены
Потребительский ипотечный кооператив 1. Кооператив 2. Член кооператива 3. Застройщик 1. Устав, документы кооператива 2. Договор купли-продажи/ Долевого участия 1. Мобильность кооператива и фиксация цены на ранних этапах .Косвенные отношения член кооператива-Застройщик
Ипотечное кредитование 1. Покупатель Заемщик 2. Банк 3. Застройщик 1. Кредитный договор 2. Договор долевого участия 1. Фиксация стоимости недвижимости 2. Развитие систем ипотеки и ее доступность 1. Высокая стоимость ипотечного кредита 2. Залог прав до момента гашения кредита
Исходя из вышеперечисленных характеристик инвестиционной деятельности и методов инвестирования в строительстве, проведем анализ и выделим основные характеристики рынка жилищного строительства в Самарской области. Сегодня строительному рынку и инвестиционному климату Самарской области свойственны:
1) рост объемов возводимого жилья и экономики региона. Так, рост объема строительства в Самарской области в 2011 году составил 37% от показателей 2010 года, а общий объем валового регионального продукта Самарской области вырос на 7,5%;
2) отсутствие строительных и девелоперских компаний, обладающих монополией на рынке жилищного строительства;
3) большой объем строительства жилья эконом-класса, развитие малоэтажного строительства;
4) реализация большого количества ипотечных программ;
5) сложная система получения разрешительной документации.
Исходя из вышеперечисленных характеристик первичного рынка
недвижимости в Самарской области, для эффективного функционирования инвестиционной системы в строительстве предлагаем определить следующие характеристики и направления оптимизации и развития жилищного строительства в регионе:
1) необходимость застройки микрорайонов с высокоразвитой инфраструктурой;
2) освоение новых пригородных территорий для реализации проектов малоэтажного строительства;
3) формирование конкуренции между банковскими структурами, привлечение банков в процесс софинансирования строительства;
4) реализация программ интеграции строительного бизнеса и государства, разработка и реализация инновационных форм инвестирования в жилищном строительстве ;
5) развитие строительных производств, осуществляющих полный
цикл строительных работ.
Рассмотрим пример реализации программ инновационного инвестирования строительства на основе реализуемого ООО РОССКАТ-КАПИТАЛ, ООО ПромТехСтейд и ЗАО Эл-Траст проекта жилого комплекса Изумрудный общей строительной площадью 34 ООО м . В рамках проекта планируется возведение на территории Промышленного района г. Самары 26 жилых секций комфорт-класса (1399 квартир) и обеспечение более 4000 человек жильем.
В рамках проекта жилого комплекса Изумрудный предлагается разработка новых форм инвестирования, которые дожны привести к перераспределению инвестиционных потоков, установить новые пути их движения,
разработать инновационные модели участия частных и корпоративных инвесторов в строительстве. В данных моделях более активно участвуют банковские структуры, строительные кооперативы и инвестиционные фонды, государственные структуры и иные организации, помогающие застройщику и контролирующие его.
Предлагаем применение следующих инновационных форм инвестирования в жилищном строительстве: применение комбинированного строительного ходинга, реализация программ управления качеством и управления рисками, реализация новых схем государственно-частного партнерства, схем кредитования и участия банковских структур, использование институтов строительных сберегательных касс и жилищно-строительных кооперативов как эффективных инструментов привлечения финансовых ресурсов, реализация программ строительства доходных домов.
Рассмотрим некоторые формы привлечения инвестиций и оценку их экономической эффективности.
Создание комбинированного строительного ходинга отражено на рис. 5.
Рис. 5. Комбинированная ходинговая система в жилищном строительстве
Представленная система комбинированного ходингового управления является принципиально новым уровнем корпоративного управления проектами, предполагающим неразрывную связь всех проектов, ведущихся в ходинге по всем направлениям - от внутренних проектов (строительные, производственные, инвестиционные) до крупных государственных заказов и международных проектов.' Проанализировав изменения в финансовых потоках, возникающие в результате применения комбинированной ходинговой системы, определим изменение Cash flow проекта и показателей его эффективности (табл. 3).
Таблица З
Рост доходности проекта в связи с применением высококомбннированной ходинговой системы
Показатель Текущее значение Первоначальное значение Темпы роста, %
IR.Il 39,90% 15,60% + 155,79
МШ 30,42% 18,24% + 66,79
Р 2,82 1,74 + 62,38
ЫРУ 1 912 117 руб. 774 920 руб. + 146,75
Особую роль в новой системе управления строительными проектами играет система управления рисками. Инициаторы строительства дожны осознавать все риски, правильно их оценивать, планировать финансирование страховых систем в схеме проекта, а также предпринимать меры для минимизации рисков. Основные инвестиционные риски, возникающие при реализации строительных проектов, отражены в таЬл.^ ^
Определение основных инвестиционных рисков строительного проекта
Основные риски проекта Методы снижения риска
Финансовые риски Участие застройщика в реализации проекта собственными средствами, что мотивирует на испонение проекта до завершения ----
Открытие кредитной линии для подрядчика в различных оанках для выпонения всех контрактных обязательств в поном объеме, что устраняет риск остановки строительства при недофинансировании проекта со стороны инициатора
Формирование резервного страхового фонда
Процедурные риски Финансовая мотивация генерального подрядчика на достижение конечного результата - ввода объекта в эксплуатацию. Застройщик удерживает до 10% от суммы оплаты СМР до ввода объектов в эксплуатацию -
Страхование строительных рисков (блокирование остановки строительного процесса, в связи с аварийными ситуациями)
Выбор на роль генерального подрядчика крупной строительной организации, выпоняющей до 70% объема работ собственными силами, что упрощает контроль прохождения финансов и схему ответственности при решении спорных вопросов
Следующей формой инновационного управления инвестициями и привлечения допонительного финансирования являются программы государственно-частного партнерства (рис. 6).
Сотрудники бюджетных организаций
Рис. 6. Инновационная модель финансирования строительства в рамках государственно-частного партнерства
Рассмотренная инновационная модель представляет собой пример эффективного (табл. 5) сочетания интересов региональных органов власти с интересами бизнес-структур (банков, строительных компаний, инвестиционных фондов) при реализации социальных программ обеспечения жильем. Также предложенная модель позволяет четко распределить ответственность и риски между участниками строительства, привлечь широкий круг инвесторов.
Таблица 5
Рост доходности проекта в связи с реализацией программы государственно-частного партнерства
Показатель Текущее значение Плановое значение Темпы роста, %
1Ю1 20,96% 15,60% +34,41
\4IRR 21,07% 18,24% +15,55
Р1 1,98 1,74 +13,57
ЫРУ 1 022 348,00 руб. 774 920,00 руб. +31,93
Использование строительных сберегательных касс и Жилищностроительных кооперативов как источника допонительных поступлений инвестиций в строительные проекты является следующей инновационной формой инвестирования строительства.
Преимуществами применения систем сберегательных касс являются:
- удешевление финансовых ресурсов, предоставляемых покупателям недвижимости, так как ссуды, предоставляемые строительными сберегательными кассами, намного дешевле банковских ипотечных кредитов;
- компенсация государством разницы в процентных ставках;
- независимость процентных ставок по жилищным займам в рамках программ строительных сберегательных касс от внешнего финансового рынка;
- отсутствие требований к платежеспособности клиентов, как при
получении ссуды.
Однако существуют препятствия при внедрении систем строительных
сберегательных касс, к которым относятся возможное возникновение мошеннических схем, низкий уровень доверия накопительным механизмам среди вкладчиков и низкая эффективность функционирования строительных сберегательных касс при активном росте цен на недвижимость.
Еще одним эффективным инструментом в инновационных формах инвестирования строительных проектах является использование института жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) в системе финансовых инструментов проекта.
^ 2. КрсдпныП договор. Договор залога 3. Предоставление кредита_
1. Договор Инвестирования
4. Оплата по договору швестирования (рассрочка)
Жилищностроительный кооператив
5. Оплата СМР и стройматериалов
7,Оплага взносов (паевые и членские)
6. Вступление в жилищностроительный кооператив
Юридические и физические лица
Рис. 7. Инновационная схема кредитования жилищно-строительного кооператива
В соответствии со схемой финансирования, представленной на рис. 7, банковская организация осуществляет кредитование самого ЖСК, который расходует кредитные средства на приобретение квартир у застройщика. За счет средств, вносимых физическими и юридическими лицами, вступающими в ЖСК, происходит погашение кредита, а также компенсация затраты за обслуживание кредитных средств.
Привлечение инвестиций с использованием институтов ЖСК и строительных сберегательных касс позволяет активизировать реализацию недвижимости, в связи с чем изменяются динамика денежных потоков и показатели эффективности проекта (табл. 6).
Таблица б
Сравнительный анализ доходности проекта при применении традиционных и инновационных форм инвестирования
Показатель Текущее значение Первоначальное значение Темпы роста, %
IR.Il 19,04% 15,60% + 22,11
М1Ш1 20,39% 18,24% + 11,79
Р1 2,12 1,74 + 21,70
ЫРУ 1 170 605 руб. 774 920 руб. + 51,06
Реализация программ строительства доходных домов является инновационным способом инвестирования жилищного строительства (рис. 8). Это один из самых догосрочных видов вложения инвестиций с большим сроком окупаемости.
Рис. 8. Применение программы доходных домов в рамках государственно-частного партнерства
Применяя данную форму привлечения инвестиций, инвестор обеспечивает:
- увеличение объемов на рынке арендного жилья;
- государственный контроль и гарантии окончания строительства со стороны участвующих государственных структур;
- уменьшение итоговой стоимости проекта на 20-25%, за счет чего девелопер сможет предложить более низкие арендные ставки.
Итак, в работе рассмотрены различные формы привлечения инвестиций и управления строительными проектами. Применение инновационных форм инвестирования - важная составляющая инвестиционной деятельности в строительстве. Поэтому реализация различных форм привлечения частных и корпоративных инвестиций является перспективным направлением развития рынка жилищного строительства.
ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
В научных изданиях, определенных ВАК
1. Пустошкин, В. В. Внедрение комплексной системы управления при реализации строительных проектов [Текст] / В.В. Пустошкин // Инновации и инвестиции - 2011. - № 4. - С. 59-61. - 0,3 печ. л.
2. Пустошкин, В.В. Государственно-частное партнерство как инновационная форма финансирования строительства [Текст] / В.В. Пустошкин, Д.В. Чернова // Вестн. Самар. гос. экон. ун-та. - Самара, 2011. - № 9 (83). -
С. 92-96. - 0,4/0,3 печ. л.
3. Пустошкин, В.В. Оценка эффективности применения корпоративной системы управления проектами как инновационного способа управления строительными проектами [Текст] / В.В. Пустошкин // Теория и практика общественного развития. - Краснодар, 2011. - № 8. - С. 351-353. - 0,3 печ. л.
В других изданиях
4. Пустошкин, В.В. Инновационные схемы финансирования объектов жилищного строительства (на примере применения в финансовых схемах института ЖСК) [Текст] / В.В. Пустошкин II Инновационная деятельность. - 2010. -
№ 2 (11). - С. 43-48. - 0,3 печ. л.
5. Пустошкин, В.В. Инновационные методы привлечения инвестиций в капитальное строительство [Текст] / В.В. Пустошкин // Проблемы современной экономики: инвестиции, экономика строительства, инновации, логистика, труд, недвижимость : сб. науч. тр. по материалам Всерос. науч.-практ. конф., 21 апр. 2010 г. / Саратов, гос. техн. ун-т. - Саратов, 2010. - № 5. - С. 342-346. - 0,2 печ. л.
6. Пустошкин, В.В. Формирование инновационной среды управление строительными проектами в условиях кризиса и в посткризисный период (20082010 гг.) [Текст] / В.В. Пустошкин // Институты и механизмы инновационного развития: мировой опыт и российская практика : материалы Междунар. науч.-практ. конф., 11 окт. 2011 г. / Юго-Запад. гос. ун-т. - Курск, 2011. - С. 212-215. -0,3 печ. л.
Подписано в печать 24.09.2012. Формат 60x84/16. Бум. писч. бел. Печать офсетная. TapHHTypa'Times New Roman". Объем 1,0 печ. л. Тираж 150 экз. Заказ № .
Отпечатано в типографии СГЭУ. 443090, Самара, ул. Советской Армии, 141.
Похожие диссертации
- Совершенствование управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве
- Формирование организационно-экономического механизма управления инвестициями в жилищное строительство
- Развитие рынка жилищного строительства в социально-экономической системе региона
- Инвестиционное предпринимательство как фактор развития жилищного строительства
- Управление инновационно-инвестиционными рисками в жилищном строительстве