Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование стратегии девелоперской компании с учетом состояния рынка недвижимости мегаполиса тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученаd>кандидат экономических наук
Автор Ястребов, Александр Владимирович
Место защиты Санкт-Петербург
Год 2005
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование стратегии девелоперской компании с учетом состояния рынка недвижимости мегаполиса"

На правах рукописи

ЯСТРЕБОВ Александр Владимирович

ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ КОМПАНИИ С УЧЕТОМ СОСТОЯНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕГАПОЛИСА

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2005

Работа выпонена в ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

Научный руководитель: доктор экономических наук,

профессор Смирнов Евгений Борисович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор Роботов Александр Сергеевич

доктор экономических наук, профессор Чепаченко Николай Васильевич

Ведущая организация: ГОУ ВПО Московский государственный

архитектурно-строительный университет

Защита состоится 16 декабря 2005 года в_часов на заседании

диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Университета по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан 16 ноября 2005 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета

доктор экономических наук, ____

профессор В.С.БОГОЛЮБОВ

IW572 p&SCf 3

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

В условиях некоторой стабилизации экономических показателей и оживления инвестиционной деятельности, переживаемых в настоящее время экономикой России, внешним проявлением которых выступает увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилья и коммерческой недвижимости, возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа взаимодействия субъектов, действующих на рынке недвижимости, а также рассмотрения места девелопмента в правовом поле. Очевидно, что без совершенствования понятийного аппарата появившихся новых явлений в гражданском обороте, без уточнения и конкретизации механизмов их действия субъекты гражданского оборота не смогут осуществлять построение и развитие цивилизованных основ рыночной экономики, и, в частности, реализовать инвестиционный потенциал рынка недвижимости.

Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

В последнее время конкуренция в строительной сфере обостряется. Происходит деконцентрация основных объемов предложения на рынке новых объектов недвижимости. Большинство фирм, относящих себя к девелоперам или застройщикам, продвигают на рынке только один объект, и конкурировать с крупными застройщиками могут лишь за счет демпинга, что делает их проекты более рискованными, прежде всего для частных долыциков или линвесторов.

Трудности доступа к земельным ресурсам, бюрократизация властных структур выводит иногда на первый план не понимание структуры рынка и профессионализм девелопера, а наличие связей и характер отношений с органами власти. Но наиболее серьезные проблемы возникают на уровне реализации объектов недвижимости. Преодоление этих и многих других проблем современного девелопмента находится в плоскости разработки и следования рациональной стратегии на основе анализа рынка недвижимости и выбора научно обоснованных целей девелопера.

Степень научной разработанности проблемы.

Проблемам эффективного функционирования компаний в сфере строительства и недвижимости, в том числе девелоперских, анализа рынка недвижимости и инвестирования в недвижимость посвящены исследования Максимова С.Н., Смирнова Е.Б., Кущенко В.В., Асаула А.Н., Балабанова И.Т., Тарасевича Е.И., Стерника Г.М., Озерова Е.С., а также аналитиков-практиков Вечера Н.Ф., Ольховско1и в области

БИБЛИОТЕКА {

стратегического планирования и управления посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых: Минцберга Г., Альстрэнда Б., Лэмпела Д., Томсона А., Стрикланда Д., Марковой В.Д., Кузнецовой С.А., Коробейникова О.П., Колесова В.Ю.

Цель и задачи исследования. В работе произведено исследование теоретических и методических проблем формирования стратегии девелоперских компаний с целью повышения эффективности их деятельности на рынке недвижимости крупного города.

Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:

- исследование правового и экономического содержания понятия девелопмент;

- выявление проблем функционирования девелоперских компаний на рынке недвижимости Москвы;

разработка методических основ формирования стратегии девелоперской компании;

- разработка методического подхода к реализации стратегии девелопера;

- разработка метода управления рисками при бизнес-планировании девелоперской компании;

- разработка метода оценки инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости на основе детерминирующего коэффициента;

- выявление показателей, лежащих в основе мониторинга рынка недвижимости, проводимого девелопером при формировании и реализации стратегии;

- выявление и систематизация показателей оценки эффективности инвестиционной стратегии девелоперской компанией.

Объектом исследования является стратегическое управление девелоперской компанией.

Предметом исследования является деятельность девелоперских компаний в условиях неопределенности рынка недвижимости крупного города.

Теоретической и методической основой исследования послужил диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе:

1. Уточнено правовое и экономическое содержания понятия девелопмент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, направленной на увеличение стоимости объекта недвижимости;

2. Разработана методика формирования стратегии девелоперской компании, позволяющая ей определить перспективы по выработке новых направлений деятельности и отказа от существующих неперспективных видов деятельности, сформулировать производственную, ценовую, рекламную, сбытовую и другие политики на определенном секторе рынка недвижимости;

3. Разработана методика реализации стратегии девел опера, обеспечивающая эффективность достижения заданных целевых параметров, на основе разработки планов, проведения структурных изменений, формирования бюджетов;

4. Разработан метод управления рисками при бизнес-планировании девелоперской компании, основанный на экспертных оценках и позволяющий осуществить качественный анализ рисков и выявить наиболее опасные области их возникновения и влияния;

5. Разработан метод оценки инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости на основе детерминирующего коэффициента, позволяющий быстро и качественно оценивать инвестиционную привлекательность проектов по различным параметрам;

6. Предложены показатели, лежащих в основе мониторинга рынка недвижимости, проведение которого необходимо для подготовки и принятия стратегических решений и для решения тактических задач с использованием показателя стабильности рынка недвижимости.

7. Выявлены виды эффективности инвестиционных проектов девелоперской компании, позволяющие классифицировать положительные эффекты ее деятельности на микро - и макроуровне.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в диссертации выводы и предложения способствуют развитию отрасли строительства за счет активизации деятельности девелоперов на основе применения методов стратегического управления.

Апробация результатов работы. Результаты исследований обсуждались на IV Международной научно-практической конференции 17-18 марта 2005 г. Оценочные технологии в экономических процессах: управление собственностью.

Основные результаты исследования приняты к внедрению в ООО Аберг и в учебный процесс по подготовке специалистов Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета.

Публикации. По теме диссертации опубликованы 7 научных работ общим объемом 1,4 п.л., отражающих основное содержание диссертационного исследования.

Структура диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 105 источников. Объем работы - 147 страниц машинописного текста.

II. Характеристика основных результатов исследования

1. Уточнено правовое и экономическое содержания понятия девелопмент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, направленной на увеличение стоимости объекта недвижимости.

Проведенный анализ российского законодательства показал, что термин девелопмент отсутствует в документах, регламентирующих инвестиционную сферу. Однако на практике он широко применяется.

Понятие девелопмент, с нашей точки зрения, имеет два взаимосвязанных значения:

девелопмент Ч качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости;

девелопмент Ч профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента.

Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта Ч они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

К числу важнейших следует отнести следующие аспекты деятельности девелопера:

- девелопер обязан хорошо знать не только состояние и перспективы развития региона, что позволяет выбрать именно тот проект, который будет востребован;

- за счет собственных средств девелопер покрывает лишь незначительную часть затрат на реализацию проекта, поэтому организация финансирования проекта принадлежит к числу основных направлений девелопмента;

- развитие рынка недвижимости связано с целым рядом рисков, которые дожны быть учтены и преодолены. Он является той сферой, на которую оказывают влияние многие факторы: конъюнктура рынка в целом, состояние финансового рынка, вторичного рынка недвижимости, региональное нормотворчество и т.д. Все они могут действовать в различных направлениях, что делает сферу развития недвижимости областью повышенного риска.

Проблема рисков имеет для девелопмента особое значение. Прежде всего само выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости. Ведь ничто не мешает собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том и дело, что организация инвестиционного процесса в недвижимости является столь многогранной, что требует привлечения профессионалов.

Следует отметить, что предпринимательство на рынке недвижимости связано с проведением операций с объектами высокой ценности, с оперированием огромными финансовыми средствами, не являющимися в большинстве случаев собственностью самого предпринимателя. Принятие решений на этом рынке предполагает учет множества факторов, способных повлиять на ее успех, - экономических, юридических, административных, социальных. Таким образом, бизнес на рынке недвижимости прежде всего предполагает наличие у предпринимателя множества общих и специальных знаний.

2. Разработана методика формирования стратегии девелоперской компании, позволяющая ей определить перспективы по выработке новых направлений деятельности и отказа от существующих неперспективных видов деятельности, сформулировать производственную, ценовую, рекламную, сбытовую и другие политики на определенном секторе рынка недвижимости.

В предлагаемом нами агоритме последовательность формирования стратегического поведения девелоперской компании отражена на рис. 1.

Из схемы видно, что анализ внешнего окружения не отображается отдельным этапом, а стоит как бы над всем процессом стратегического управления. По нашему мнению ланализ, прогнозирование и мониторинг внешнего окружения следует представлять отдельно, в виде базиса, на

котором строится модель стратегического менеджмента. Это связано с тем, что оценку внешнего окружения необходимо осуществлять постоянно и этот процесс не может быть выделен в отдельный этап.

Рис. 1 Процесс планирования стратегии девелоперской компании

Одними из наиболее распространенных методов оценки условий деятельности компании являются СВОТ-анализ. Перечень слабых и сильных сторон девелоперской компании, по которым можно составить список ее возможностей и угроз, уже имеющих место или только зарождающихся в окружении компании, отражены на рис.2.

Действия, выпоняемые на этапе ланализа, и совокупность результатов, которые необходимо получить в качестве исходных данных для планирования стратегии девелопера отражены на рис. 3.

В результате проведения портфельного анализа с помощью одной из известных моделей девелопер может оценить конкурентоспособность основных видов деятельности с тем, чтобы определить направления своего развития (рост, стабильность или сокращение).

Система стратегий экономической организации включает в себя три уровня принятия стратегических решений (рис. 4).

Этап планирования (рис. 5) является центральным звеном в процессе разработки стратегического поведения. Здесь принимаются важные стратегические решения по вложению средств в перспективные направления развития рынка недвижимости и выделяются бизнес-области, которые подвергнутся временному сокращению инвестиций или даже поному закрытию, как нерентабельные.

Сильные стороны Слабые стороны Возможности Угрозы

- выдающаяся компетентность; - нет ясных стратегических - выход на новые - возможность

- адекватные финансовые направлений; рынки или сегменты появление новых

ресурсы; - ухудшающаяся конкурентная рынка; конкурентов;

- хорошая репутация у позиция; - увеличение - рост продаж

покупателей; - более низкая прибыльность разнообразия во замещающего продукта;

- известный лидер рынка; потому, что...; взаимосвязанных Х замедление роста

- возможность получения - недостаток управленческих продуктах рынка;

экономии от роста объема знаний и отсутствие ключевой (например, - неблагоприятная

производства и услуг в сфере квалификации по тем или иным квартирография); политика правительства;

недвижимости; вопросам; - добавление - возрастающее

- защищенность от сильного - плохое отслеживание процесса сопутствующих конкурентное давление;

конкурентного давления; выпонения стратегии; продуктов - возрастание

- оптимальная технология - сложности с внутренними (например, паркинг в требований со стороны

строительства; производственными проблемами; многоквартирном покупателей и

- преимущества в области - уязвимость по отношению к доме); поставщиков;

издержек; конкурентному давлению; - возможность - изменение

- преимущества в области - слабое представление о рынке; перейти в группу с потребностей и вкуса

конкуренции; - слабое представление о лучшей стратегией; покупателей;

- наличие инновационных конкурентах; - вертикальная или - неблагоприятные

способностей и возможности - низкие маркетинговые горизонтальная демографические,

их реализация; способности; интеграция; экономические,

- проверенный временем - неспособность финансировать - ускорение роста социальные и т.п

менеджмент. необходимые изменения в стратегии. рынка. изменения.

Рис 2. ЯУОТ-анстю для девелопер

Действие Анализ, прогнозирование I мониторинг внешней среды

Определение миссии

Анализ внутренней среды

Резуктят

Исследование и использование возможностей и угроз, стоящих перед компанией

Формулирование стратегическою ориентира с учетом возможностей и

угроз *

Выявление сильных и слабых сторон, способствующих или препятствующих эффективному достижению корпоративного стратегического ориентира

Формулировка целей

Планирование, реализация и контроль стратегии

Выражение общего стратегического ориентира в форме конкретной цели с учетом сильных и слабых сторон компании

Выработка стратегии и управление способами ее достижения

Рис 3 Процесс разработки и реализации стратегии девелопера (этап Анализ)

Рис. 4. Система стратегий развития девелопера

Действие

Результат

Рис. 5. Процесс разработки и реализации стратегии (Планирование)

3. Разработана методика реализации стратегии девелопера, обеспечивающая эффективность достижения заданных целевых параметров, на основе разработки планов, проведения структурных изменений, формирования бюджетов.

Мы предлагаем следующую последовательность реализации стратегии:

- разработка планов;

- проведение структурных изменений;

- формирование бюджетов.

Система планов девелоперской компании, соответствующая предлагаемому нами агоритму, представлена на рис.6:

Рис. б. Система планов компании

Каждая бизнес-единица девелопера может самостоятельно определять структуру, содержание, форму планов, а также основные подходы и методы по их разработке и реализации. Исключение составляют бизнес-планы, разрабатываемые на уровне бизнес-единицы с целью привлечения инвесторов или стратегических партнеров. Эти планы разрабатываются, как для внутреннего, так и для внешнего пользования.

Современная девелоперская компания представляет собой

многопрофильную инвестиционно-строительную корпорацию, в состав которой входят следующие типичные бизнес-единицы (структуры):

проектно-изыскательская организация по обслуживанию строительства и капремонта;

- строительная компания-подрядчик (генподрядчик), осуществляющая строительные и монтажные работы, а также капитальный ремонт зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения;

- инвестиционная компания;

- компания-поставщик (в т.ч. и производитель) строительных материалов, технологического оборудования, изделий и конструкций;

- риэторская компания (агентство недвижимости);

- арендодатель - компания, занимающаяся эксплуатацией зданий и сооружений;

- консатинговые и маркетинговые агентства и др.

В составе практически каждой компании можно выделить такие функциональные зоны управления, как производство, финансы, персонал, маркетинг. Мы предлагаем использовать дивизиональный подход в компании-девелопере, создающей объекты недвижимости нескольких видов и имеющей в своем составе перечисленные функциональные отделы (рис. 7).

Дивизиональный подход обеспечит более тесную связь производства с потребителями, позволит быстро реагировать на потребности рынка и его изменения благодаря установлению непосредственной связи продавца с покупателями.

Следующим шагом на пути реализации стратегии является формирование бюджета. Стратегический бюджет представляет собой финансово-экономический планы, показывающие источники формирования и направления использования ресурсов для целей реализации разработанных стратегий.

Рис. 7 Связь продукт-рынок при функциональной и дивизиональной структурах

управления

Весь этап реализации стратегии девелоперской компании схематично может быть представлен следующим образом (рис.8 ).

Действие Результат

Рис. 8 Процесс разработки и реализации стратегии (этап Реализация)

4. Разработан метод управления рисками при бизнес-планировании девелоперской компании, основанный на экспертных оценках и позволяющий осуществить качественный анализ рисков и выявить наиболее опасные области их возникновения и влияния.

С нашей точки зрения, всю совокупность рисков девелоперской компании можно представить в виде следующей схемы (рис. 9).

Мы предлагаем следующий подход к оценке рисков инвестиционного проекта, основанный на методе экспертных оценок. Эксперт запоняет анкету для оценки различных видов риска (при новом строительстве и реконструкции объекта): коммерческого риска, рисков, связанных с заемщиком, объективных и финансовых рисков девелопера, например, табл. 1 по финансовым рискам.

Региональный

Транспортный

Имущественный

Расчетный

Природно-естественный Политичес кий

Маркетинговый

финансово-хозяйственной деятельности девелоперской компании

Произведет вениый

Финансо вый

Законодательный

Организационный

Личностный

Валют ный

Инвестиционный

Кредитный

Рис 9 Риски девелоперской компании

Таблица 1

Финансовые риски

№ Критерий Вес Вопрос Отв. Ответ

1 Увеличе- 5.0 Как Вы оцениваете -2 1. Могут значит, уменьшиться.

ние вероятность -1 2. Могут уменьшиться

себесто- увеличения 0 3. Не изменятся..

имости производственных 1 4 Могут увеличиться..

издержек? 2 5. Могут значит, увеличиться.

2 Падение 5.0 Как Вы оцениваете -2 1. Может значит.увеличиться.

цен вероятность падения -1 2. Может увеличиться.

рыночных цен на 0 3. Не изменится.

производимый 1 4. Может уменьшиться.

продукт? 2 5. Может значит уменьшиться

3 Показате 4.0 Как Вы оцениваете -2 1. Финансовое состояние крайне

ли устой- показатели нестабильно.

чивости ликвидности и -1 2.Финансовое состояние

финансо- платежеспособности относительно стабильно.

вого сос- предприятия в процессе 0 3. Не могу принять решение.

тояния реализации проекта? 1 4. Относительно устойчиво.

2 5. Очень устойчиво.

Результирующий показатель риска проекта рассчитывается путем суммирования произведений весовых коэффициентов критериев на значение оценки (выбранного ответа).

Вывод по совокупному риску, связанному с реализацией проекта, делается на основании следующей шкалы результирующих показателей: менее - 60 - проект высокорискован (коэффициент 2,0); -60-0 - риск существенен (коэффициент 1,6); 0-60 - риск незначителен (коэффициент 1,2); более 60 - риск практически отсутствует (коэффициент 1,0).

Далее размер инвестиций дожен быть умножен на коэффициент риска. Полученная в результате величина характеризует объем требуемого обеспечения проекта.

5. Разработан метод оценки инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости на основе детерминирующего коэффициента, позволяющий быстро и качественно оценивать инвестиционную привлекательность проектов по различным параметрам.

На сегодняшний день, на наш взгляд, можно выделить 44 параметра, влияющих на текущую рыночную и потенциальную инвестиционную стоимость объектов недвижимости. На основе выделенных параметров можно осуществлять предварительную оценку привлекательности объекта недвижимости с использованием детерминирующего коэффициента.

Суть расчета состоит в следующем: все 44 параметра поделены на три группы, каждая из которых имеет собственную шкалу (трех-, пяти или десятибальную). Связано это с тем, что различные параметры, по нашему мнению, оказывают неоднозначное влияние на инвестиционную привлекательность и стоимость объекта.

По десятибальной шкале мы предлагаем оценивать 4 наиболее важных параметра - рыночная стоимость объекта, его территориальное расположение, год проведения капитального ремонта и предыстория объекта со всеми вытекающими из нее рисками и ограничениями. Двадцать параметров, имеющих не столь определяющее значение, могут оцениваться по пятибальной шкале, и столько же еще менее значимых - по трехбальной. Таким образом, 44 параметра при выставлении максимальной оценки по каждому дают суммарный детерминирующий коэффициент, равный 200 балам. Оценка производится несколькими независимыми экспертами самостоятельно.

6. Предложены показатели, лежащих в основе мониторинга рынка недвижимости, проведение которого необходимо для подготовки и принятия стратегических решений и для решения тактических задач с использованием показателя стабильности рынка недвижимости.

Девелопер использует результаты мониторинга рынка недвижимости в целях:

1. Получения информации о рынке недвижимости по секторам и конкретным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений, анализа предполагаемых результатов стратегических решений.

2. Получения необходимой информации для решения тактических задач. Например, оценка стабильности рынка недвижимости необходима

девелоперам для принятия правильных решений по распоряжению имуществом.

При увеличении стабильности рынка недвижимости значение коэффициента капитализации, используемого в теории оценки доходной недвижимости и представляющего собой отношения величины годового дохода (А) к рыночной стоимости объекта недвижимости (V), снижается. И, наоборот, при снижении стабильности рынка недвижимости коэффициент капитализации повышается.

Таким образом, рост стабильности рынка недвижимости характеризуется коэффициентом стабильности рынка (КД):

а рост нестабильности -

где ДА - изменение за период арендной ставки объекта, руб./кв. м.;

Д V - изменение за период стоимости объекта, руб./кв. м.

Тогда, если известны средние значения годовой арендной ставки (ср) и рыночной стоимости объекта конкретного назначения (Уср), используя предложенный коэффициент стабильности рынка недвижимости, девелопер как собственник и арендодатель может выбрать рациональную модель распоряжения имуществом: продажу или аренду. При этом необходимо сравнивать текущие значения А а V с известными средними значениями для данного типа недвижимости ср и Кср. В зависимости от темпов изменения А и V возможны различные ситуационные модели рынка недвижимости, при которых целесообразна продажа объекта или его аренда

7. Выявлены виды эффективности инвестиционных проектов девелоперской компании, позволяющие классифицировать положительные эффекты ее деятельности на микро - и макроуровне.

Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения. С учетом этого эффективность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения (рис. 10.):

- с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);

- с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность);

- с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);

- с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).

Рис 10. Виды эффективности инвестиционных проектов девелопера

Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта.

Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение.

Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.

Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Максимизация позитивного влияния девелопмента на качество развития территорий достигается при комплексном подходе с использованием таких организационно-экономических форм, которые рассматривают развитие отдельных объектов недвижимости сквозь призму целостного подхода к проблемам освоения территорий. В качестве одной из таких форм могут выступать, в частности, компании территориального развития.

Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения территории и города в целом.

Публикации по теме диссертации

1. Ястребов A.B., Ветлугин С.Ю. Инвестиционное партнерство в системе региональной инвестиционной политики //Актуальные проблемы политики и права: Сб. науч. тр./Под ред. д.э.н., проф. В.С.Кабакова, д.э.н., проф. Л.Л.Бекренева.-Мурманск.:МИЭП, 2005. - 0,4/0,2 п.л.

2. Ястребов A.B., Самиев P.C. Особенности инвестиционной деятельности на современном этапе экономического развития// Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 4: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.В.Бузырев и др.-СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2005. - 0,4/0,2 п.л.

3. Ястребов A.B., Смирнова И.В. Основные направления преобразования бюджетных учреждений в Российской Федерации// Оценочные технологии в экономических процессах: управление собственностью: IV Международная научно-практическая конференция 17-18 марта 2005 г.: Тез. докл./ Отв. ред.: Е.Б. Смирнов и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2005.-0,2/0,1 п.л.

4. Ястребов A.B. Особенности инвестиционной деятельности в городах на современном этапе экономического развития// Рынок недвижимости как сфера инвестиций: Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н.Максимов. - СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 0,3 п.л.

5. Ястребов A.B., Смирнова И.В. Государственная собственность: тип или форма? //Актуальные проблемы экономической теории и практики. Часть 2-я. (колектив авторов). - СПб.: Астерион, 2004. - 0,4/0,2 п.л.

6. Ястребов A.B., Смирнова И.В. Мониторинг рынка недвижимости города: особенности и развитие// Маркетинговый инструментарий в управлении организациями: Сб. науч. тр. / Редкол.: A.M. Немчин и др. -СПб.: СПбГИЭУ, 2004. - 0,4/0,2 п.л.

7. Ястребов A.B., Самиев P.C. Зарубежный опыт развития девелопмента в развитии социальных проектов// Общество. Личность, Культура (социально-гуманитарные исследования): Сб. науч. тр./ Бегород - Санкт-Петербург, 2004. - 0,4/0,2 п.л.

Подписано в печать W. Форюгг 60x84 '/ц Печ. л.<Д Тираж У*3л3 эр. Зама

ИзПК СПбГИЭУ. 191002, Сашгг-Петербург, ул. Марата, 31

о 5 - 2 3 Б Е5

РНБ Русский фонд

2006-4 27084

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Ястребов, Александр Владимирович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I Проблемы функционирования девелоперских компаний в крупном городе на примере Москвы.

1.1. Правовое и экономическое содержание понятия девелопмент.

1.2. Проблемы девелопмента как вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

1.3. Особенности и тенденции развития рынка недвижимости Москвы.

ГЛАВА II Методические основы формирования стратегии девелоперской компании.

2.1. Стратегия девелоперской компании как основа деятельности в условиях рынка.

2.2. Методический подход к реализации стратегии девелопера.

2.3. Управление рисками при бизнес-планировании деятельности девелоперской компании.

ГЛАВА III Экономический механизм и оценка эффективности реализации стратегии девелоперской компанией.

3.1. Оценка инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости на основе детерминирующего коэффициента.

3.2. Мониторинг рынка недвижимости как основа реализации стратегии девелопера.;.

3.3. Оценка эффективности реализации инвестиционной стратегии девелоперской компанией.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование стратегии девелоперской компании с учетом состояния рынка недвижимости мегаполиса"

Занимая существенное место в инвестиционном процессе любой страны, инвестиции в недвижимость важны прежде всего по причине высокого мультиплицирующего эффекта, серьезного влияния на окружающую среду.

В условиях некоторой стабилизации экономических показателей и оживления инвестиционной деятельности, переживаемых в настоящее время экономикой России, внешним проявлением которых выступает увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилья и коммерческой недвижимости, возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа взаимодействия субъектов, действующих на рынке недвижимости, а также рассмотрения места девелопмента в правовом поле. Очевидно, что без совершенствования понятийного аппарата появившихся новых явлений в гражданском обороте, без уточнения и конкретизации механизмов их действия субъекты гражданского оборота не смогут осуществлять построение и развитие цивилизованных основ рыночной экономики, и, в частности, реализовать инвестиционный потенциал рынка недвижимости.

Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

В последнее время конкуренция в строительной сфере обостряется. Происходит деконцентрация основных объемов предложения на рынке новых объектов недвижимости. Большинство фирм, относящих себя к девелоперам или застройщикам, продвигают на рынке только один объект, и конкурировать с крупными застройщиками могут лишь за счет демпинга, что делает их проекты более рискованными, прежде всего для частных дольщиков или соинвесторов.

Трудности доступа к земельным ресурсам, бюрократизация властных структур выводит иногда на первый план не понимание структуры рынка и профессионализм девелопера, а наличие связей и характер отношений с органами власти. Но наиболее серьезные проблемы возникают на уровне реализации объектов недвижимости. Преодоление этих и многих других проблем современного девелопмента находится в плоскости разработки и следования рациональной стратегии на основе анализа рынка недвижимости и выбора научно обоснованных целей девелопера.

Проблемам эффективного функционирования компаний в сфере строительства и недвижимости, в том числе девелоперских, анализа рынка недвижимости и инвестирования в недвижимость посвящены исследования Максимова С.Н., Смирнова Е.Б., Кущенко В.В., Асаула А.Н., Балабанова И.Т., Тарасевича Е.И., Стерника Г.М., Озерова Е.С., а также аналитиков-практиков Вечера Н.Ф., Ольховского A.A. Исследованиям в области стратегического планирования и управления посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых: Минцберга Г., Альстрэнда Б., Лэмпела Д, Томсона А., Стрикланда Д. Марковой В.Д., Кузнецовой С.А., Коробейникова О.П., Колесова В.Ю.

Однако в настоящее время в экономической литературе рассматриваются, как правило, только элементы функционирования девелоперов в крупном городе, без учета особенностей и проблем их деятельности в различных секторах рынка недвижимости. Успех девелоперской компании может быть обеспечен только на основе разработки и реализации рациональной стратегии ее функционирования с учетом изменений рыночных факторов.

Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на повышение эффективности управления девелоперской компанией.

Цель и задачи исследования. В работе произведено исследование теоретических и методических проблем формирования стратегии девелоперских компаний с целью повышения эффективности их деятельности на рынке недвижимости крупного города.

Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:

- исследование правового и экономического содержания понятия девелопмент;

- выявление проблем функционирования девелоперских компаний на рынке недвижимости Москвы; разработка методических основ формирования стратегии девелоперской компании;

- разработка методического подхода к реализации стратегии девелопера;

- разработка метода управления рисками при бизнес-планировании девелоперской компании;

- разработка метода оценки инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости на основе детерминирующего коэффициента;

- выявление показателей, лежащих в основе мониторинга рынка недвижимости, проводимого девелопером при формировании и реализации стратегии;

- выявление и систематизация показателей оценки эффективности инвестиционной стратегии девелоперской компанией.

Объектом исследования является стратегическое управление девелоперской компанией.

Предметом исследования является деятельность девелоперских компаний в условиях неопределенности рынка недвижимости крупного города.

Методы исследования. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе:

1. Уточнено правовое и экономическое содержания понятия девелопмент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, направленной на увеличение стоимости объекта недвижимости;

2. Разработаны методические основы формирования стратегии девелоперской компании, позволяющие ей определить перспективы по выработке новых направлений деятельности и отказа от существующих неперспективных видов деятельности, сформулировать производственную, ценовую, рекламную, сбытовую и другие политики на определенном секторе рынка недвижимости;

3. Разработан методический подход к реализации стратегии девелопера, обеспечивающий эффективность достижения заданных целевых параметров, на основе разработки планов, проведения структурных изменений, формирования бюджетов;

4. Разработан метод управления рисками при бизнес-планировании девелоперской компании, основанный на методе экспертных оценок и позволяющий осуществить качественный анализ рисков и выявить наиболее опасные области их возникновения и влияния;

5. Разработан метод оценки инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости на основе детерминирующего коэффициента, позволяющий быстро и качественно оценивать инвестиционную привлекательность проектов по различным параметрам;

6. Предложены показатели, лежащих в основе мониторинга рынка недвижимости, проведение которого необходимо для подготовки и принятия стратегических решений и для решения тактических задач с использованием показателя стабильности рынка недвижимости.

7. Выявлены виды эффективности инвестиционных проектов девелоперской компании, позволяющие классифицировать положительные эффекты ее деятельности на микро - и макроуровне.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в диссертации выводы и предложения способствуют развитию отрасли строительства за счет активизации деятельности девелоперов на основе применения методов стратегического управления.

Результаты исследования представлены в опубликованных автором работах, докладывались на научно-практических конференциях СПбГИЭУ;

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 научных работ общим объемом 1,2 п.л., отражающих основное содержание диссертационного исследования.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ястребов, Александр Владимирович

Выводы по первой главе исследования.

1. Проведенный анализ российского законодательства показал, что термин девелопмент отсутствует в документах, регламентирующих инвестиционную сферу. Однако на практике он широко применяется. Анализ научной отечественной и зарубежной литературы показал, что в токовании данного понятия есть как общие черты, так и различия.

2. Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта Ч они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

3. Девелопмент за вознаграждение подразумевает, что девелопер является наемным лицом, которое нанимается инвестором для реализации конкретного проекта. В данном случае девелопер не участвует в финансировании проекта собственными средствами и не получает прибыли от его реализации или от эксплуатации построенного объекта. Рисковый девелопмент подразумевает, что девелопер вкладывает в финансирование проекта собственные средства, самостоятельно разрабатывает стратегию и схемы финансирования, самостоятельно обеспечивает привлечение средств из сторонних источников, а также заемных средств, получает всю прибыль от реализации проекта и несет все риски, связанные с ним.

4. Существуют следующие типичные группы проблем девелоперских компаний:

- проблемы выбора типа объекта;

- проблемы выбора вида объекта;

- проблемы выбора группы потенциальных пользователей.

Решение этих проблем дожно быть основано на выработке рациональной стратегии девелопера на рынке недвижимости, разработке которой предшествует тщательный анализ и прогноз рынка.

5. Мы предлагаем выделять следующие экономические модели инвестирования в девелоперские проекты с точки зрения движения и преобразования капитала: строительство или реконструкция объекта с целью его продажи; строительство и последующая аренда объекта; долевое участие в строительстве (соинвестирование) с целью его продажи или аренды; приобретение готовых объектов для собственных целей компаний.

6. Анализ рынка недвижимости Москвы показал, что ценовая ситуация летом 2005 года стабилизируется, будет происходить небольшое повышение номинальных доларовых цен с темпом менее 1% в месяц и до конца 2005 года общее повышение составит 10-15%, в 2006-2007 гг. будет продожаться рост цен с темпом чуть выше инфляции - около 10-15% в год. Такой рост цен характерен для рынков недвижимости большинства развитых стран и носит название "естественного" роста, отражающего рост стоимости денег во времени.

7. Рынок офисов характеризуется устойчивым спросом практически во всех его сегментах, относительно достаточным предложением, и соответственно, плавным развитием и приближением к западным стандартам, подразумевающим инвестиционную привлекательность вложений. В целом, рынок коммерческой недвижимости Москвы характеризуется ростом конкуренции, повышением качества объектов, укрупнением объектов.

ГЛАВА II Методические основы формирования стратегии девелоперской компании

2.1. Стратегия девелоперской компанией как основа деятельности в условиях рынка

Вопросу стратегического управления организацией посвящен значительный объем публикаций и учебных пособий. Мы исследовали различные источники по стратегическому менеджменту с целью обзора эволюции взглядов на данную проблему и анализа наиболее современных подходов. С учетом изученного представим процесс формирования стратегии девелоперской компании лот разработки до реализации в форме некоторого агоритма стратегического поведения девелопера. Но прежде, раскроем основное понятие и определим суть того, что мы будем понимать под понятием стратегия.

В литературе, посвященной проблеме управления предприятиями, определение стратегии, как правило, начинается со слов о том, что этот термин пришел в экономическую науку из военной и дословно означает лискусство ведения войск в бою. Чаще всего под стратегией понимают догосрочные планы высшего руководства по достижению перспективных целей организации. Некоторые авторы говорят о том, что это догосрочные намерения руководителей предприятий в отношении производства, маркетинга и коммерции, доходов и расходов или капиталовложений. Общим здесь является то, что понятие стратегия и ее понимание изменялось наряду с усложнением условий ведения бизнеса. На основе различных наиболее известных определений стратегии можно проследить, как по мере возрастания требований внешней среды изменялись принципы формирования стратегического поведения хозяйствующих субъектов.

Рассмотрение эволюции понятия стратегии в хронологическом порядке позволяет глубже осознать сущность вырабатываемого компанией стратегического поведения и понять его структурное содержание (табл. 2.1).

Заключение

Проведенная работа была нацелена на повышение эффективности деятельности девелоперских компаний с помощью разработки стратегии их поведения на рынке недвижимости.

Девелопмент, являясь видом профессиональной предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, как и любой бизнес дожен основываться на формировании миссии, целей и задач функционирования, выявлении тенденций спроса и предложения на рынке и разработке на этой основе стратегического плана развития.

Стратегия девелопера дожна формироваться в соответствии с методологическим принципом современного стратегического управления, который заключается в построении стратегии от будущего через прошлое к настоящему (прогнозирование - анализ - мониторинг). Стратегический анализ направлен на решение вопроса о том, к чему организация может стремиться в своей среде функционирования и на какой уровень ей следует выйти, чтобы выжить и развиваться. Этап планирования стратегии позволяет ответить на вопрос о том, каким наиболее эффективным способом можно достичь поставленной цели и что для этого необходимо сделать.

Проведенное исследование позволило получить следующие основные результаты:

- исследовано правовое и экономическое содержание понятия девелопмент;

- выявлены проблемы функционирования девелоперских компаний на рынке недвижимости Москвы;

- разработаны основы формирования и реализации стратегии девелоперской компании с учетом изменений на рынке недвижимости. разработан метод оценки инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости на основе детерминирующего коэффициента;

- выявлены показатели, лежащие в основе мониторинга рынка недвижимости, проводимого девелопером при формировании и реализации стратегических и тактических задач;

В методической области:

- разработаны методические основы формирования стратегии девелоперской компании, позволяющие ей определить перспективы по выработке новых направлений деятельности и отказа от существующих неперспективных видов деятельности, сформулировать производственную, ценовую, рекламную, сбытовую и другие политики на определенном секторе рынка недвижимости;

- разработан методический подход к реализации стратегии девелопера, обеспечивающий эффективность достижения заданных целевых параметров, на основе разработки планов, проведения структурных изменений, формирования бюджетов; выявлены виды эффективности инвестиционных проектов девелоперской компании, позволяющие классифицировать положительные эффекты ее деятельности на микро - и макроуровне.

В области практики:

- разработан метод управления рисками при бизнес-планировании девелоперской компании, основанный на методе экспертных оценок и позволяющий осуществить качественный анализ рисков и выявить наиболее опасные области их возникновения и влияния;

- разработан метод оценки инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости на основе детерминирующего коэффициента, позволяющий быстро и качественно оценивать инвестиционную привлекательность проектов по различным параметрам.

Проведенное в диссертационной работе исследование и полученные результаты могут послужить основой для дальнейшей разработки проблем управления девелоперскими и строительными компаниями с целью повышения эффективности их функционирования на рынке недвижимости.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Ястребов, Александр Владимирович, Санкт-Петербург

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. - М.: Проспект, 2001.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации: СПб.: Диамант, 2005.

3. Земельный кодекс Российской Федерации. СПб.: Питер, 2004.

4. Федеральный Закон от 25 февраля 1999 г. №39-Ф3 Об инвестиционной деятельности Российской Федерации в форме капитальных вложений/Экономика и жизнь, №11, 1999.

5. Альгин А.П. Риск в предпринимательстве (пособие для менеджеров) Спб; "Файл", 1992.

6. Ансофф И. Новая корпоративная стратегия. СПб: Питер Ком,1999.

7. Ансофф И. Стратегическое управление: Сокр. пер.с англ. М.: Экономика, 1999.

8. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. СПб.: Питер, 2004.

9. Балабанов И.Т. Анализ и планирование финансов хозяйствующего субъекта: М. '.Статистика, 1994.

10. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости; Финанс. акад. при Правительстве Рос. Федерации, Ин-т проф. оценки. -М.: Финансы. 1999.

11. Бешелев С.Д., Гурвич Ф.Г. Математико-статистические методы экспертных оценок. М.: Статистика, 1974.

12. Бизнес: Оксфордский токовый словарь. (Перевод под общей редакцией д.э.н. И.М.Осадчей) М.: ПРОГРЕСС-АКАДЕМИЯ. 1995.

13. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. Под ред. Л.П. Белых. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.

14. Бирман г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов/ Пер. с англ. под ред. Л.П. Белых. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ,1997.

15. Бочаров B.B. Инвестиционный менеджмент. Спб.: Питер. 2000.

16. Бухаков М.И. Внутрифирменное планирование. М.: ИНФРА-М,1999.

17. Бююль A. SPSS: Искусство обработки информации. Анализ статистических данных и восстановление скрытых закономерностей / Под ред. В.Е. Момота. СПб.: ДиаСофтЮП, 2002.

18. Васильев В.М., Панибратов Ю.П., Резник С.Д., Хитров В.А. Управление в строительстве: Учебник для вузов / Под общ. Ред. В.М. Васильева. Изд. 2-е, перераб. и доп. М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2001.

19. Вечер Н.Ф., Ольховский A.A. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. СПб.: Изд. дом Бизнес -пресса, 2005.

20. Виссема X. Менеджмент в подразделениях фирмы. М.: ИНФРА-М, 1996.

21. Виханский О. С. Стратегическое управление. М.: Гардарика,1998.

22. Власова Д., Яненко В. Риск благородное дело, если он управляем/ Экономика и жизнь, №3, январь 2005.

23. Воков В. А Социальный вектор в регулировании предпринимательской деятельности на рынке недвижимости города Москвы /"Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" Номер 3 (20), Октябрь 2004.

24. Воков И., Грачева М. Анализ проектных рисков Ссыка на домен более не работаетp>

25. Воков И., Грачева М., Вероятностные методы анализа pHCKOB://www.mos.ru.

26. Воропаев В.И. Управление проектами как фактор повышенияинвестиционно-строительной деятельности/ Экономика строительства, №10(454), 1996.

27. Грачева М.В. Анализ проектных рисков: Учеб. Пособие для вузов. М.: ЗАО Финанстатинформ, 1999.

28. Гусева К. Ранжирование субъектов РФ по степени благоприятности инвестиционного климата // Вопросы экономики -1996. -№6.

29. Гуськов Н.С., Гуцериев С.С., Зенякин В.Е., Крюков В.В., Шершунов В.А. Инвестиции, формы и методы их привлечения. М. Агоритм, 2001.

30. Дитхем Г. Управление проектами. В 2 т.: пер. с нем. СПб.: Издательский дом Бизнес-пресса, 2003.

31. Дойль П. Менеджмент: стратегия и тактика. Питер, 1999.

32. Долятовский В.А., Долятовская В.Н. Исследование систем управления: Учебно-практическое пособие.- Москва: ИКЦ МарТ, 2003.

33. Дрейк Р. Распределение риска и управление риском в проектах Постройка-управление-передача/ Строительство и строительная индустрия, №1(1), 1996.

34. Дудин Е., Щукин А. Что такое девелопмент, Монолит, Москва, февраль 2001.

35. Дункан Джек У. Основополагающие идеи в менеджменте. Пер. с англ. М.: Дело, 1995.

36. Ескин К.ф. Крутик А.Б. Инновационная деятельность// Инновации, № 3-4,1999.

37. Заренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики / В.А. Заренков. СПб. : Стройиздат, 1999.

38. Иванова Н.В. Формирование комфортной среды обитания -главное направление развития городской недвижимости/ ValNet.ru, МОК-Информ Международный научно-практический журнал "Недвижимость: экономика, управление" №7-8 / 2004.

39. Идрисов А.Б. Грамотный бизнес-план гарантия инвестиционной привлекательности/ Экономика и жизнь, №5, 1995.

40. Идрисов А.Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций. М.: PRO-INVEST Consulting, 1995.

41. Идрисов А.Б., Картышев С.В., Постников А.В. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. Издание 2-е, М.: Информационно- издательский дом Филин. 1998.

42. Инвестиции. Учебник. Под ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. М.: ООО ТК Веби. 2003.

43. К. Маркс. Избранное. -М.: Изд. Московский рабочий, 1977.

44. Катасонов В.Ю., Морозов Д.С. Проектное финансирование: организация, управление риском, страхование. М:. Анкил, 2000.

45. Кинг У., Клиланд Д. Стратегическое планирование и хозяйственная политика/ Пер. с англ. М.: Прогресс, 1982.

46. Котынюк Б.А. Инвестиционное проектирование объектов социально-культурной сферы: Учебник. СПБ.: Изд-во Михайлова В.А., 2000.

47. Комаров Н.К. Инвестиции и рынок.-М.: Знание, 1991.

48. Коно Т. Стратегия и структура японских предприятий: Пер. с англ. М.: Прогресс, 1987.

49. Коробейников О.П., Колесов В.Ю., Трифилова А.А. Стратегическое поведение: от разработки до реализации /Менеджмент в России и за рубежом №3 / 2002.

50. Кочетков А.И., Никешин С.Н., Рудаков Ю.П., Шапиро В.Д., Шейнберг М.В. Управление проектами. Зарубежный опыт. СПб.: ДваТри, 1993.

51. Кунц Г. Основные предпосыки эффективного планирования. Организация управления в капиталистических фирмах. М.: Наука, 1978.

52. Куперштох В.Л., Соколов В.М., Суспицын С.А., Ягольницер М.А. Методические основы выделения депрессивных и отсталых регионов // Регион: экономика и социология. -1996. -№2.

53. Кущенко В.В. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости. М.: Норма, 2004.

54. Лимитовский М.А. Основы оценки инвестиционных и финансовых решений: М.: ООО Издательство Компания Дека, 1998.

55. Лимонов Л.Э. Основные особенности развития рынков недвижимости в России: выводы и рекомендации в Сб. статей "Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика", - СПб.: Леонтьевский центр, 2002.

56. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. Учебно-справочное пособие.- М.:Издательство БЕК. 1996.

57. Лихтенштейн В., Павлов В. Обоснование экономической эффективности инвестиционных проектов/ Экономика и жизнь, №3,1998.

58. Ляско В.И. Стратегическое планирование развития предприятия: Учебное пособие для вузов/ М.: Изд. Экзамен, 2005.

59. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости).- СПб,: Питер, 2003.

60. Маркова В.Д., Кузнецова С.А. Стратегический менеджмент. М.: ИНФРА-М, 1999.

61. Мекумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций. М.: ИНФРА-М. 2000.

62. Мескон М., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента. М.: Дело, 1998.

63. Методическое пособие по разработке систем Управления Проектами; МГСУ,АО "Инфосервис".- М., 1994. -Т. 1,2.

64. Минцберг Г., Альстрэнд Б., Лэмпел Д. Школы стратегий. СПб.: Питер, 2000.

65. Общество потребления. Каждому по потребностям: Девелоперы готовятся к покупательскому буму / Коммерсантъ от 25.07.2005

66. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости / Озеров Е.С. СПб.: МКС, 2003.

67. Орлова Е.Р. Инвестиции. М. Омега-Л. 2003.

68. Платонов В.М., Роль законодательной власти в градосовершенствовании Москвы / "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" № 3 (20), Октябрь 2004.

69. Попков В.П. , Семенов В.П. Организация и финансирование инвестиций. Спб. Питер. 2001.

70. Рахман, И.А. Первичный рынок жилья в Москве: цены и прогнозы / И.А Рахман А.Р. Терентьев // Экономика строительства. 2003. -№6.

71. Ресин В.И., Итоги строительства в Москве за 2003 год и приоритеты на 2004 год/ "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" № 1 (18), март 2004.

72. Родионенков П.А. Оценка экономической эффективности инновационно-инвестиционных проектов/ Вестник Санкт-петербургскогоуниверситета, сер.5, вып.1(№5), 1996.

73. Рынок жилья РФ электронный ресурс. Ссыка на домен более не работаетp>

74. Рынок недвижимости России, Ссыка на домен более не работаетp>

75. Сборник Бизнес-планов: Современная практика и документация. Отечественный и зарубежный опыт/ Под ред. В.М. Попова М.: Финансы и статистика, 1997.

76. Светуньков С.Г., Литвинов A.A. Конкуренция и предпринимательские решения. Ульяновск: Издательство "Корпорация технологий продвижения", 2000.

77. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа / СПб.: СПБГИЭА, 1997.

78. Смирнова И.В. Экономика недвижимости / СПб. СПБГИЭУ,2003.

79. Составление бизнес-планов для инновационных научно-технических проектов: (методические рекомендации) Министерство образования РФ. М., 2001.

80. Справочник директора предприятия/ Под ред. М.Г. Лапусты.М.: ИНФРА-М, 1997.

81. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости / Г.М.Стерник. М.: АКСВЕЛ. 2005.

82. Стерник, Г.М. Системный подход к анализу рынка недвижимости Электронные текстовые данные./Г.М. Стерник. М.: Ссыка на домен более не работаетdocs/met-sys.htm.

83. Стратегическое планирование/ Под ред. Уткина Э.А. М.: Ассоциация авторов и издателей ТАНДЕМ.Издательство ЭКМОС, 1998.

84. Таганов Д.Н. SPSS: Статистический анализ в маркетинговых исследованиях / СПб.: Питер, 2005.

85. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость \ МКС, СПб.,2000.

86. Тарасевич Е.И. Современные принципы анализа рынка недвижимости // Вопросы оценки. 1999.

87. Томсон А., Стрикланд Д. Стратегический менеджмент. М.: ЮНИТИ, 1998.

88. Управление организацией/ Под ред. А.Г. Поршнева и др. М.: ИНФРА-М, 1999.

89. Хобта В.М. Управление инвестициями: механизм, принципы, методы. Науч. ред. А.И. Амоша.- Донецк, 1996.

90. Шарп У., Александер Г., Бейли Дж., Инвестиции. М.:ИНФРА-М, 1999.

91. Юкаева B.C. Управленческие решения. М.: Дашков и Ко, 1999.

92. Юнацкевич П.И. Маркетинг недвижимости: Учеб. Пособие/Под ред. А.Н.Мошнова.- СПб.: Изд. дом Сентябрь, 2002.

93. Amoldo С. Нах. The 5 trategy Concept and Process. England: Avebury, 1994.

94. From a Development Perspective", Concord Realty Development, Houston, Texas, 14/09/01.

95. Hoffman R., Becker D. A Strategic Managment Simulation. Homev.tood, 1989.

96. Ivor Seely "Economics of Building Development" London University Press, 1997.

97. Susanna Barton "If the Grass is Greener Speculative Real Estate Development Trends", The Business Journal, July 23, 2001.

98. The Guide to Commercial Property and Investment in Kent , publication of Kent Municipal Government, UK, June 2000.

99. Wootton 5., Ноте T., Strategic Planning: The Nine Step Programme. Kogan, 1997.103. www.Arendator.ru /104. www.best-realty.ru/news/main/105. Ссыка на домен более не работаетp>

Похожие диссертации