Формирование и реализация региональной жилищной политики на основе комплексных методов оценки недвижимого имущества тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
| Ученаd>кандидат экономических наук | |
| Автор | Глаженков, Геннадий Васильевич |
| Место защиты | Москва |
| Год | 1998 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Глаженков, Геннадий Васильевич
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I. Анализ основных направлений региональной жилищной политики. Роль и значение комплексной оценки недвижимости
1.1. Особенности рынка недвижимости и его функционирования на региональном уровне.
1.2. Система регулирования регионального рынка недвижимости
1.3. Оценка объектов жилищной сферы как элемент системы регулирования регионального рынка недвижимости.
I.3.1. Условия эффективности регулирования.
1.3.2. Состав оцениваемых объектов жилищной сферы.
1.3.3. Методологические основы оценки недвижимого имущества
1.3.4. Сравнительный анализ методов оценки объектов жилищной недвижимости.
ГЛАВА II. Исследование содержательной характеристики комплексной методики оценки недвижимости.
II. 1. Основные методические подходы к оценке объектов недвижимости на региональном уровне.
11.2. Содержательная характеристика методического обеспечения оценки.
II.2.1. Комплексная оценка технического состояния объектов недвижимости
11.2 2. Определение балансовой стоимости' нежилых помещений, находящихся в жилых зданиях.
11.2.3. Оценка городских территорий
11.2.4. Методика оценки объектов недвижимости
11.2.5. Определение размера платежей за аренду жилья и нежилых зданий и помещений.
11.2.6. Методические рекомендации по формированию платежей за аренду зданий-памятников истории и архитектуры н помещений в них.
11.2.7. Результирующие положения анализа методического обеспечения оценки объектов недвижимого имущества.К1.'
ГЛАВА III. Практическая реализация и направления дальнейшего развития исследований.
III. 1 - Общая характеристика механизма реализации оценки объектов недвижимости.
111.2. Допонительные (достаточные) условия практической реализации.
111.3. Информационное содержание процесса оценки.
111.4. Нормативно-правовое регулирование.
111.5. Управленческая компонента.
111.6. Определение эффективности реализации системы оценки.
111.7. Результаты исследований и практической реализации системы оценки в Самарской области.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование и реализация региональной жилищной политики на основе комплексных методов оценки недвижимого имущества"
Сущность принципиальных изменений, которые осуществляются в экономике России, начиная с 1992 года, заключается в становлении рыночных отношений. Кардинальная трансформация ранее существовавшей экономической системы неизбежно дожна представлять собой сложный и длительный процесс, в ходе которого рыночные отношения дожны быть сформированы, закреплены и воспроизводимы во всех сферах национальной экономики. Экономические преобразования имеют и территориальный аспект: все субъекты РФ и входящие в их состав муниципальные образования дожны быть в равной степени вовлечены в единую систему рыночных отношений. Только после того, как все элементы территориально-отраслевой структуры национальной экономики начнут устойчиво функционировать в режиме цивилизованного рынка, можно будет считать завершенным переходный период, в котором экономика России сейчас находится.
Все вышеизложенное в поной мере относится и к жилищной сфере, которая дожна рассматриваться в качестве самостоятельного объекта рыночного реформирования [33], [74] и др.
К основным специфическим особенностям жилищной сферы относятся:
1. Целевая социальная направленность: жилье представляет собой важнейшее жизненно необходимое благо, обладающее наивысшей для человека ценностью по сравнению с любыми другими потребительскими товарами. Именно жилищная сфера выпоняет функцию базовой основы социальной ориентации рыночной экономики.
2. Четко выраженная привязка объектов жилищной сферы к конкретному местоположению - местам расселения граждан. Из этого следует, что жилищная сфера в значительно большей степени, чем многие другие отрасли национальной экономики, подвержена влиянию местных факторов, обладает большей спецификой. Данное обстоятельство является одним из главных аргументов в пользу вывода о заведомой неэффективности жесткой централизации в жилищной сфере, необходимости перераспределения пономочий при решении вопросов жилищной политики, переноса центра тяжести на уровень регионов.
3. Первостепенная роль земельного фактора. Рыночное реформирование жилищной сферы невозможно без детального учета и сравнительного анализа ценности различных участков городских территорий. Если для других отраслей данный фактор играет значительно меньшую роль и не имеет самостоятельного значения при формировании рыночных отношений, то для жилищной сферы он является одним из важнейших, поскольку именно характеристики местоположения в наибольшей степени формируют ценность жилища.
Особую роль при этом дожны играть регионы - субъекты РФ, являющиеся своего рода связующим звеном между федеральными органами власти и органами местного самоуправления. В этой связи следует считать своевременной постановку вопроса о формировании наряду с федеральной также и региональной жилищной политики. Под ней понимается совокупность мероприятий нормативно-правового, экономического и организационно-распорядительного характера, обеспечивающих функционирование жилищной сферы в соответствии с принципами рыночного хозяйствования и достижение социального эффекта.
Регулирование отношений в жилищной сфере дожны быть по преимуществу экономическим. Происходящие в жилищной сфере изменения приводят к тому, что жилье становится товаром, увеличиваются объемы его коммерческого оборота. Естественно, что эффективность всех форм рыночного товарно-денежного обмена непосредственно зависит от того, насколько правильно определен стоимостный эквивалент товара, которым является его рыночная цена. Таким образом, обязательным условием эффективности региональной жилищной политики следует считать создание и функционирование региональной системы оценки недвижимости.
Важность решения проблем, связанных с формированием региональной жилищной политики, существенно возрастает в связи с принятием "Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации" в соответствии с Указом Президента РФ от 28.04.97 № 425 [12]. В связи с тем, что многие затраты по жилищно-коммунальному обслуживанию определяются в зависимости от реальной рыночной стоимости объекта, наличие региональной системы оценки недвижимости следует считать важным элементом реформирования ЖКХ.
В настоящее время развитие оценочной деятельности в РФ достигло достаточно высокого уровня. В стране действуют многие общественные саморегулирующиеся объединения оценщиков на различных уровнях: Российское Общество Оценщиков (РОО), Российская Гильдия Риэторов (РГР), Московская Ассоциация Риэторов (MAP) и т.п. В этих условиях обеспечение методического единства оценочной деятельности приобретает особое значение.
Целью диссертационной работы является обоснование эффективных способов формирования и реализации региональной жилищной политики на основе комплексных методов оценки недвижимости в жилищной сфере.
Реализация цели исследования достигается в результате решения следующих взаимосвязанных задач: раскрытия содержательной характеристики понятия "региональная жилищная политика" и ее взаимосвязей с функционированием рынка недвижимости; определения роли и значения оценки объектов недвижимости в жилищной сфере; обоснования необходимости создания комплекса взаимосвязанных методик, обеспечивающих оценку реального состояния объектов недвижимости в жилищной сфере и определение их рыночной стоимости; разработки методик оценки по основным видам объектов недвижимости в жилищной сфере и форм их использования, а также агоритмов расчета необходимых технико-экономических показателей; определения содержания механизма практической реализации системы оценки недвижимости в жилищной сфере, а также требований, которым дожна удовлетворять система оценки для соответствия целевым критериям региональной жилищной политики.
Объектом исследования является жилищная сфера конкретного субъекта РФ -Самарской области.
Предмет исследования составляют методические аспекты оценки объектов недвижимости в жилищной сфере в их взаимосвязи с проблемами формирования и реализации региональной жилищной политики.
Теоретической и методологической основой исследования являются объективные закономерности экономической теории, труды видных российских и зарубежных ученых по проблемам государственного регулирования экономики, функционирования жилищной сферы и оценки объектов недвижимости. Основное внимание при этом уделено адаптации общетеоретических и методологических положений к конкретным условиям российской экономики переходного периода, определению условий их практического использования. Помимо литературных источников в работе использованы законодательные и нормативно-правовые акты РФ, инструктивно-методические материалы по регулированию отношений в жилищной сфере, действующие на территории Самарской области.
Основным методом исследования является системный анализ, позволяющий обеспечить комплексное взаимосвязанное рассмотрение проблем, связанных с темой диссертационной работы.
При разработке агоритмов определения рыночной цены и связанных с ней показателей использованы методы экономико-математического моделирования.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке методических положений по оценке объектов недвижимости, обеспечивающих формирование и реализацию эффективной региональной жилищной политики.
В результате исследований получены следующие новые теоретические и методологические результаты:
1. Обоснована необходимость формирования и реализации региональной жилищной политики во взаимосвязи с созданием системы оценки объектов недвижимости, являющейся основой экономического регулирования отношений в жилищной сфере.
2. Определены принципы разграничения понятий "объект недвижимости" и "объект оценки" в жилищной сфере и проанализированы их содержательные характеристики.
3. Обоснована сравнительная приоритетность и корректировка содержания базовых методов (затратного, сравнения рыночных продаж и доходного) при их использовании в региональной системе оценки жилищной недвижимости.
4. Разработаны агоритмы расчета рыночной стоимости объектов недвижимости и основных форм их использования, отражающие специфические особенности жилищной сферы и городских территорий.
5. Раскрыто содержание процесса регулирования жилищной сферы на региональном уровне.
6. Определены основные логические взаимосвязи методик оценки технического состояния объектов недвижимости, их рыночной стоимости и основных форм использования.
7. Обоснован состав и проанализирована содержательная характеристика компонент, совокупность которых формирует механизм реализации региональной системы оценки недвижимости в жилищной сфере.
Практическая значимость исследования заключается в том, что разработанные методические положения и агоритмы позволяют создать и внедрить рациональную систему оценки объектов недвижимости и обеспечить на этой основе:
- расчет обоснованных экономических показателей, связанных с рыночным оборотом объектов недвижимости в жилищной сфере;
- повышение эффективности использования объектов недвижимости;
- эффективное взаимодействие органов власти и управления субъекта РФ и органов местного самоуправления по вопросам регулирования отношений в жилищной сфере;
- проведение массовой оценки объектов на основе единых методик, что гарантирует непротиворечивое согласование интересов всех субъектов отношений в жилищной сфере;
- сокращение сроков и трудоемкости при создании системы оценки жилищной недвижимости в муниципальных образованиях на территории Самарской области;
- подготовку, переподготовку и повышение квалификации специалистов по оценке недвижимости, работников системы жилищно-коммунального хозяйства.
Выпоненные исследования послужили основой для разработки нормативно-методических материалов по регулированию отношений в жилищной сфере, оценке объектов недвижимости и управлению недвижимостью на территории Самарской области.
Основные результаты исследований докладывались на совещаниях работников ЖКХ Самарской области (1994, 1995, 1996 г.г.), межрегиональном семинаре ЖКХ (Самара, 1995 г.), Межведомственном Совете по жилищно-коммунальному хозяйству
Самара, май 1997 г.), международной конференции "Оценка собственности и инвестиции в Центральной и Восточной Европе в период перехода к свободной рыночной экономике" (Вильнюс, февраль 1997 г.) [76].
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 9 работ общим объемом 3,1 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии. В составе каждой главы материал структурирован на разделы и подразделы. Ссыки на использованную литературу даются в квадратных скобках. Нумерация формул и рисунков сквозная.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Глаженков, Геннадий Васильевич
Ш.7. Результаты исследования и практической реализации системы оценки в Самарской области
Цель формирования системы оценки недвижимости определялась органами власти и управления Самарской области как последовательное взаимосвязанное решение трех основных задач:
1. Разработка методического обеспечения оценки объектов недвижимости и организационно-экономического механизма ее применения. Наличие этих составляющих позволяет говорить о существовании необходимых и достаточных предпосылок формирования системы оценки недвижимости на территории Самарской области.
Первая из этих составляющих обеспечивает обоснованность получаемых результатов и адекватное отражение интересов всех участников оценки; вторая -создает необходимые и достаточные условия для того, чтобы в процессах оценки были в поной мере реализованы права, пономочия и компетенция органов местного самоуправления, а также их эффективное взаимодействие с органами власти и управления Самарской области.
2. Регулирование регионального рынка недвижимости, понимаемое как создание единых требований к первичным сдекам по различным видам использования объектов недвижимости (достигается решением первой задачи), целенаправленное воздействие на совершение вторичных сделок для обеспечения их правовой чистоты и повышения общей экономической отдачи от недвижимого имущества. Составными элементами решения данной задачи являются формирование системы ценового мониторинга и подготовка квалифицированных специалистов, владеющих как общими методическими подходами, так и конкретными методиками.
3. Использование результатов оценочной деятельности и регулирования рынка недвижимости для реализации эффективной региональной жилищной политики на основе внедрения экономических методов управления жилищной сферой. Решение подобной задачи возможно лишь при наличии соответствующей методической базы.
Изложенная целевая ориентация нашла свое отражение как в содержательной характеристике методического обеспечения, так и в реализованных мероприятиях по практическому внедрению системы оценки.
Эти мероприятия в соответствии с изложенными ранее требованиями к механизму реализации охватывали все его компоненты и заключаются в следующем:
1. Решением колегии Администрации Самарской области (утверждено Главой Администрации К.А.Титовым) пакет методик принят к практическому применению для оценки объектов недвижимости, находящихся в собственности Самарской области и в муниципальной собственности. В соответствии с этим решением методики следует рассматривать в качестве регионального стандарта оценки, что обеспечивает методическое единство и сравнимость получаемых результатов.
2. Положения о содержании и порядке проведения оценки по всем этапам воспроизводственного цикла включены в "Свод правил . . .". Тем самым оценка получила статус обязательной для субъекта РФ и органов местного самоуправления нормативной процедуры, обязательной к применению всеми субъектами оценочной деятельности (включая негосударственные организации оценщиков на территории Самарской области) при проведении оценки недвижимости, находящейся в муниципальной собственности и в собственности субъекта РФ. Организационно-распорядительное и нормативное регулирование воспроизводственных процессов в жилищной сфере однозначно увязывается с экономическим регулированием, поскольку оценка является его ключевым элементом.
3. Обеспечена четкая адресность методического обеспечения. Его использование ориентировано на органы местного самоуправления, на объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности, и на их массовую оценку. В своей совокупности три этих аспекта обеспечивают всю поноту реализации пономочий органов местного самоуправления в жилищной сфере, что является решающим условием эффективности функционирования системы оценки и позволяет обеспечить управляемость жилищной сферы как на муниципальном уровне, так и на уровне субъекта РФ.
4. При участии секции "Экономика, право и управление в инженерной деятельности" Российской инженерной академии (академик-секретарь А.К.Шрейбер) разработан пакет программ "Оценка недвижимости". Пакет программ имеет сертификат соответствия, выданный Центром программных средств массового применения в строительстве 15.05.96 (№ 00785003). Таким образом, реализован автоматизированный режим расчета по всем методикам оценки недвижимости, включенным в первоначальный "пакет". Это обеспечивает возможность быстрого широкомасштабного внедрения методик оценки на всей территории Самарской области.
5. В течение всего периода разработки методик (1993-1996 г.г.) Департаментом организовывались и проводились практические семинары для работников жилищно-коммунального хозяйства, сотрудников органов местного самоуправления, оценщиков, на которых детально рассматривались цели и задачи системы оценки, содержание методического обеспечения и порядок его применения. Особое внимание при этом обращалось на необходимые и достаточные условия практического внедрения, то есть, на наличие всех компонент механизма реализации. Тематика и регулярность проведения семинаров в сочетании с постоянным контролем со стороны руководства Департамента обеспечили адаптацию всех потенциальных участников оценки, что является одним из важнейших условий эффективности любого инновационного процесса.
6. В структуре Департамента образован отдел жилищной политики, в функции которого включены: а) подготовка и реализация решений по формированию системы оценки на территории Самарской области; б) оперативный контроль и анализ результатов функционирования системы оценки; в) подготовка предложений по развитию системы; г) разработка мероприятий по регулированию рынка недвижимости и повышению эффективности региональной жилищной политики с использованием результатов функционирования системы оценки; д) оперативная помощь органам местного самоуправления, профессиональным объединениям оценщиков, работникам ЖКХ по вопросам внедрения и использования системы.
Наличие подобного специализированного структурного подразделения обеспечивает взаимодействие муниципальных и областных органов власти и управления, а также целевую ориентацию системы оценки. Показательно, что в том же направлении трансформируются и федеральные органы управления (как известно, в марте 1997 г. Минстрой РФ преобразован в Государственный комитет по жилищной и строительной политике РФ).
7. Осуществлен ряд конкретных мероприятий по подготовке специалистов по оценке недвижимости. В ведущем специализированном высшем учебном заведении области - Самарском архитектурно-строительном институте, - с 1996 г. начато обучение по специализации "Эксперт по оценке недвижимости". Основой для разработки учебных планов, программ и других материалов, используемых в учебном процессе, послужили разработанные при непосредственном участии соискателя методики оценки. Учитывая прогрессивно нарастающий объем спроса на услуги оценщиков следует считать их подготовку и последующую деятельность весьма важными для реализации целей системы оценки. Задействование в органах управления различного уровня специалистов, владеющих методиками оценки, позволит на более высоком качественном уровне взаимодействовать со всеми субъектами рынка недвижимости (девелоперскими и риэторскими структурами), усилить обоснованность принимаемых решений.
8. С использованием результатов разработки и внедрения стартового "пакета" методик подготовлена "Концепция создания системы управления недвижимостью на территории Самарской области". Составным элементом этой системы, обеспечивающим организационно-экономический аспект управляющих воздействий, является система государственной (осуществляемой органами власти субъекта РФ) оценки недвижимости. Без ее задействования любая система управления недвижимостью неизбежно выродится либо в абсолютно неэффективный механизм административного принуждения, принципиально чуждый принципам рыночной экономики, и действующей системе распределения прав и пономочий, либо в чисто коммерческий подход, имеющий целью удовлетворение не общественных, а частных интересов.
9. Реализована эффективная система разработки и первоначального внедрения методического обеспечения, основанная на регулировании этих процессов со стороны упономоченного органа управления Самарской области (Департамента) во взаимодействии с органами местного самоуправления. Это дало существенное сокращение продожительности разработки, финансовых ресурсов и позволило быстро "тиражировать" методики по всей территории Самарской области, что обеспечило широкий масштаб внедрения. Результаты исследования состоят в следующем:
1. Теоретически и методологически обоснованы цели, концептуальные подходы и задачи оценки недвижимости в жилищной сфере во взаимосвязи с более общими целями и приоритетами регулирования регионального рынка недвижимости и проведения эффективной региональной жилищной политики. В соответствии с данным подходом оценка понимается не в качестве самоцели, не как самодостаточный механизм обеспечения частных интересов, а как одно из важнейших средств реализации прав, пономочий и компетенции субъекта РФ и органов местного самоуправления на таком приоритетном социально-экономическом направления, каким является жилищная сфера.
2. Создана научно-методическая основа, без наличия которой нельзя говорить об оценке недвижимости ни в теоретическом, ни в прикладном аспекте. Основными составными элементами этой основы являются определение объекта и субъекта оценки, разграничение понятий "объект недвижимости" и "объект оценки", а также обоснование обязательности комплексного подхода к разработке методического обеспечения оценки. Комплексный подход реализован в: составе, содержании и последовательности применения конкретных методик ("до - оценочные", собственно оценочные, "после" оценочные); возможности оценки как объекта недвижимости в целом, так и любого из его структурных элементов и/или их произвольной комбинации; охвате действием методик наиболее типичных объектов оценки и наиболее распространенных форм использования объектов недвижимости; единстве методических подходов к оценке жилых и нежилых зданий и помещений; возможности использования методик для целей как массовой, так и индивидуальной оценки; учете всех существенных факторов (натурально-вещественных, рыночных, топологических), влияющих на рыночную стоимость объекта оценки; увязке оценки со всеми этапами воспроизводственного цикла объектов жилищной сферы; наличии методик определения базовых, производных и результирующих стоимостных показателей; возможности адаптации методик к изменениям конкретных условий оценки.
Реализация комплексного подхода обеспечивает требуемую в конкретных социально-экономических условиях многоаспектность оценки.
3. Осуществлена подробная детализация общих методических подходов к оценке объектов недвижимости. Наиболее существенным следует считать раскрытие сущности, содержания и взаимосвязи факторов, совокупность которых определяет ценность объекта недвижимости.
Обоснована, определена и проанализирована система показателей (потребительских коэффициентов), применение которых позволяет с необходимой понотой и точностью получать значения рыночной стоимости абсолютного большинства объектов жилищной недвижимости.
Обоснована необходимость и достаточность стоимостного метода для целей массовой и индивидуальной оценки в условиях переходного периода. В связи с этим показано, что корректность получаемых результатов в равной степени зависит как от содержательной характеристики самого метода, так и от условий его применения. Разработаны агоритмы определения рыночной стоимости объектов недвижимости и показателей их использования.
4. Разработаны новые методики, допоняющие оценку объектов недвижимости, отражающие их ранее не учитывавшиеся специфические особенности и существенно повышающие обоснованность получаемых результатов:
Методика комплексной оценки технического состояния объектов недвижимости (жилых зданий и объектов социальной сферы)" содержит уточнение характеристик физического износа, влияющих на рыночную стоимость. Важнейшие из этих уточнений заключаются в обосновании обязательности использования при оценке не нормативного, а фактического физического износа, определении состава, содержания и порядка оценки технического состояния объектов незавершенного строительства, а также в уточнении ряда параметров износа для жилых зданий и объектов социальной сферы;
Методика определения балансовой стоимости нежилых помещений, находящихся в жилых зданиях" является необходимым элементом определения рыночной стоимости составных частей многих объектов жилищной недвижимости и обеспечивает существенно более точные результаты, чем используемое в настоящее время соотношение общих площадей;
Методика определения платежей за аренду жилья" и "Методика формирования платежей за аренду нежилых зданий, строений и помещений" ориентированы на повышение коммерческой отдачи от наиболее активно используемых объектов недвижимости, создают предпосыки к опережающему развитию перспективных форм их использования;
Методические рекомендации по формированию платежей за аренду зданий-памятников истории и архитектуры и помещений в них" позволяют определять экономические показатели использования этих специфических объектов недвижимости с учетом главных особенностей воспроизводства.
5. Проанализированы состав и содержание компонент механизма реализации системы оценки, что свидетельствует о четкой практической ориентации исследования. Содержание и результаты анализа являются еще одним подтверждением комплексного подхода, охватывающего как собственно методические, так и прикладные аспекты формировании системы оценки недвижимости на региональном уровне.
6. Впервые разработаны подходы к определению экономического эффекта от функционирования системы оценки недвижимости. Предварительные расчеты позволяют определить общий размер эффекта в размере около 10% от суммарной величины остаточной восстановительной стоимости оцениваемых объектов.
Совокупность представленных результатов, естественно не исчерпывает всей проблематики оценки недвижимости, но, по нашему мнению, представляет достаточную основу как для широкого практического применения, так и для определения перспективных направлений дальнейших исследований.
Заключение
Совокупность полученных в ходе проведенных исследований результатов, естественно, не исчерпывает всей проблематики оценки недвижимости, но, по нашему мнению, представляет собой достаточную основу как для широкого практического применения, так и для определения перспективных направлений дальнейшего развития системы оценки недвижимости в нашей стране.
Практика осуществления рыночных преобразований в РФ убедительно свидетельствует о том, что их характерной особенностью является опережающее развитие рынка недвижимости. Это относится, главным образом, к недвижимости непроизводственного назначения, среди которой по убыванию приоритетов можно выделить жилые здания и помещения офисного назначения, а также недвижимость, используемую для целей торговли. По мере оздоровления экономической ситуации в стране устойчивые темпы развития будут распространяться и на производственную среду. Это будет означать интенсификацию различных видов воспроизводства и коммерческого оборота соответствующей недвижимости, поскольку любой инвестиционный проект в той или иной степени связан с воспроизводством зданий, строений и сооружений различного назначения. При этом для формирования благоприятного инвестиционного климата в равной степени важными являются стабилизация финансовой сферы, возможность оценки реальной рыночной стоимости создаваемых и существующих активов (среди которых значительное место занимает недвижимость). Таким образом, следует рассматривать формирование системы оценки (в т.ч. и на региональном уровне) в качестве обязательного условия улучшения макроэкономической ситуации в целом.
В связи с вышеизложенным можно указать на следующие направления дальнейших исследований, которые необходимо проводить за рамками данной работы.
Первым из них является изучение методических вопросов формирования тех разновидностей стоимости недвижимости, которые наиболее тесно связаны с процессом инвестирования. Известно, что абсолютное большинство инвестиционных проектов реализуется посредством использования механизма кредитования. В свою очередь, обязательным условием предоставления кредита является его обеспеченность имуществом или имущественными правами заемщика. Наиболее распространенным видом обеспечения заемных обязательств является ипотека, при которой в качестве обеспечения выступает недвижимое имущество. Ипотечное кредитование следует рассматривать в качестве наиболее перспективной формы финансирования инвестиционных проектов. Это объясняется тем, что финансовое состояние абсолютного большинства местных и региональных бюджетов, а также отдельных предприятий исключает реальную возможность предоставления какого-либо другого обеспечения заемных обязательств, кроме ипотеки. С другой стороны, возможности ипотеки в нашей стране весьма значительны. Эти возможности могут быть эффективно использованы только в том случае, если будут разработаны обоснованные агоритмы определения залоговой стоимости. Опыт экономически развитых стран свидетельствует, что ипотечное кредитование помимо инвестирования в производственную сферу позволяет обеспечивать финансовыми ресурсами граждан - собственников недвижимости. Более того, обеспеченные недвижимостью ценные бумаги являются своего рода гарантом стабильности фондового рынка, о чем убедительно свидетельствует пример США [32].
Процесс формирования собственников жилья - а именно они владеют преобладающей частью недвижимости - идет в нашей стране весьма активно, что является необходимым условием развития ипотечного кредитования. Однако, чтобы иметь не только необходимые, но и достаточные условия для такого развития, следует обеспечить возможность расчета залоговой стоимости для наиболее распространенных вариантов ипотеки. Разработка соответствующих агоритмов возможна только на имеющейся методической базе определения рыночной стоимости объектов недвижимости, подходы к формированию которой представлены в настоящем исследовании. Разумеется, указанные агоритмы дожны быть более дифференцированы, поскольку при ипотечном кредитовании учитывается гораздо большее количество факторов, и любая оценка залоговой стоимости является, по существу, индивидуальной. Это, однако, не исключает возможности использования разработанных нами агоритмов.
Вторым направлением перспективных исследований является подготовка типовых проектов решения (ТПР) по оценки объектов жилищной недвижимости для всех субъектов РФ. Основу этих типовых решений может составить предложенный в данной работе пакет методик, допоненный следующими показателями: а) инвестиционной стоимости жилых зданий и помещений, которая, как известно, в соответствии с Законом "О налоге на имущество физических лиц" является налогооблагаемой базой при исчислении налога на недвижимость, находящуюся в собственности граждан; б) рыночной стоимости объектов незавершенного строительства. Данный аспект является весьма важным по следующим причинам:
- количество таких объектов в регионах в настоящее время велико, причем в последний период (с 1992 года) из-за нехватки финансирования произошло их значительное увеличение. Практически все эти объекты, по существу, исключены из коммерческого оборота. Вместе с тем очевидно, что они обладают реальной рыночной стоимостью (в частности, залоговой), которая дожна быть определена и в дальнейшем отслеживаться с учетом износа и рыночной конъюнктуры;
- степень готовности объекта является главным фактором, определяющим экономическую целесообразность завершения строительства. При этом возрастание рыночной стоимости происходит непропорционально по отношению к фактически понесенным затратам. Разработка соответствующих агоритмов даст возможность активизировать использование объектов незавершенного строительства для целей ипотечного кредитования и повысит обоснованность инвестиционных проектов по их завершению.
Третье направление - исследование проблемы формирования земельной ренты городских территорий и ее количественного определения, - в методологическом отношении является наиболее важным и сложным. Это связано, прежде всего, с тем, что само экономическое содержание ренты (в отличие от ренты при производстве сельскохозяйственной продукции) не является единым. Не менее сложным является вопрос о рентообразующих факторах. В настоящее время в той или иной степени при анализе формирования ренты учитываются лишь топологические характеристики. В процессе дальнейших исследований дожны быть определены взаимосвязи и зависимости градообразующих и рентообразующих факторах. Решение указанной проблемы позволит осуществлять объективно обоснованное зонирование как на уровне формирования территориально-экономических оценочных зон, так и для определения характеристик позиционного местоположения.
Следует указать на еще одно важное обстоятельство. Согласно законодательству недвижимость понимается, как неразрывное единство земельного участка и расположенных на нем объектов. Однако формирование земельной ренты отнюдь не во всех случаях дожно изменять рыночную стоимость здания, строения и сооружения. Очень часто возрастание ренты происходит в результате таких мероприятий, к осуществлению которых владелец здания (строения, сооружения) никоим образом не причастен: прокладка транспортных коммуникаций, совершенствование инфраструктуры и т.п. Эти мероприятия являются результатом усилий государства или коммерческих инвесторов, которые и дожны являться получателями ренты. Данный вопрос нуждается во всестороннем исследовании и проработке, поскольку здесь имеет место противоречие интересов. Для подобных ситуаций дожны быть разработаны соответствующие методики и агоритмы расчета рыночной стоимости и связанных с ней показателей - арендной платы, инвентаризационной стоимости и т.д.
Большую практическую значимость имеет четвертое направление исследований -разработка методик оценки недвижимости, как элемента национального богатства. Наличие таких методик позволит решить целый ряд важных вопросов - определение значимости имущества РФ за рубежом, возможности имущественного обеспечения иностранных кредитов, отражение рыночной стоимости недвижимости в системе национальных счетов и др. При решении указанных вопросов региональная система оценки недвижимости играет особую роль, т.к. она служит связующим звеном между индивидуальной оценкой и оценкой национального богатства. Очевидно, что корректность последней может быть обеспечена лишь при условии надлежащей методической проработки на региональном уровне.
Самостоятельным направлением исследований дожна являться разработка методики подготовки специалистов-оценщиков, квалификация которых отвечала бы современным требованиям.
Только на базе соответствующего методического обеспечения можно сформировать систему подготовки кадров специалистов по оценке недвижимого имущества.
Результирующим можно считать направление исследований, связанных с управлением недвижимостью. Управление в равной степени включает в себя содержательные и обеспечивающие компоненты. Именно поэтому его можно считать итоговым процессом в среде недвижимости. Имея эффективное управление недвижимостью в качестве целевого критерия, необходимо планировать и реализовывать конкретные мероприятия, призванные обеспечивать достижение этого критерия, определить общие принципы региональной системы управления недвижимостью и этапы ее формирования. Именно такой подход осуществляется в Самарской области, где Департаментом подготовлена "Концепция создания системы управления недвижимостью на территории Самарской области".
Проведение теоретических, методических и прикладных исследований по указанным направлениям будет способствовать скорейшему формированию рынка недвижимости, что окажет заметное влияние на социально-экономическую ситуацию в целом.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Глаженков, Геннадий Васильевич, Москва
1. Официальные материалы
2. Конституция (Основной закон) Российской Федерации.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации, Часть первая.
4. Гражданский Кодекс Российской Федерации, Часть вторая.
5. Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц" (в ред. Закона РФ от 22.12.92 №4178-1, Федеральных законов от 11.08.94 № 25-ФЗ, от 27.01.95 №10-ФЗ).
6. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда (в ред. Закона РФ от 23.12.92 № 4199-1, Федерального Закона от И.08.94 № 26-ФЗ).
7. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики".
8. Закон РФ "Об основных принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
9. Закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
10. Налоговый кодекс Российской Федерации (Проект).
11. Закон РФ "Об основах оценочной деятельности в Российской Федерации" (Проект).
12. Постановление ВС РФ от 24 декабря 1992 г. №4219-1. О введении в действие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики".
13. Указ Президента РФ от 28.04.97 №425.
14. Письмо Президента РФ от 6 мая 1997 г., № Пр-697.
15. Закон г. Москвы "Об оценочной деятельности в Москве" (Проект).
16. Свод правил по регулированию отношений в жилищной сфере на территории Самарской области (Проект).
17. Распоряжение Госкомимущества РФ от 23.12.95 № 1921-р "О расчете арендной платы за объекты федеральной собственности в Москве".
18. Постановление Правительства Москвы от 29.06.93 №611 "О реализации жилой площади в условиях рыночных отношений".
19. Распоряжение мэра Москвы от 06.02.97 № 104-РМ "О кадастровом районировании города, о структуре кадастровых номеров земельных участков и объектов недвижимости".
20. Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 21.12.93 № 1027-р "Об утверждении временного положения о продаже квартир государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга".
21. СНиП 2.08.02-85. Общественные здания и сооружения.
22. Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-85р).
23. Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов. Сб. №28.
24. Приказ Министра архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 04.04.92 № 87 "Об утверждении порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на правах собственности".
25. Международные стандарты оценки (МКСОИ).1.. Специальная литература
26. Бабакин В.И. Воспроизводство жилищного фонда. М.: Экономика, 1984.
27. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. - 192 стр., ил.
28. Басин Е.В., Гончало Б.М., Крашенинников П.В., Шамузафаров А.Ш. Современная жилищная политика России: Комментарий к Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики". М.: 1993.
29. Богданов Е.В. Жилище и рынок. Минск, Университетское изд-во, 1992.
30. Волынский А .Я. Организация землеотвода и землепользования в городском строительстве и хозяйстве. М.: МИКХиС, 1996.- 154 с.
31. Вторая международная конференция "Проблемы оценки имущества в экономике переходного периода". (Тезисы докладов). Российское общество оценщиков. -М.: 1995.
32. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки. Вопросы оценки, № 1. - с. 23-28.
33. Денисов Г.А. Рынок жилья в США. Экономика строительства, 1991, № 12. -с. 111-117.
34. Денисов H.A. Жилищная политика при становлении рыночных отношений. / В сб.: Социальная политика в современной России. М., 1993. - с. 183-197.
35. Жилищная программа: Проблемы и решения / Сост. Е.Д. Лебедева. М.: Стройиздат, 1990. - 432 с.:ил.
36. Заметки о состоянии рынка жилья в России / Институт экономики города, Вашингтон, США. М.: 1992.
37. Индексы цен в строительстве. (Межрегиональный информационно-аналитический бюлетень). КО ИНВЕСТ.
38. Кабакова С.И. Градостроительная оценка территорий городов. М.: Стройиздат, 1973. - 152 с.
39. Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. М.: Стройиздат, 1981. - 156с.:ил.
40. Каганова С., Березин М. Рынок городской недвижимости: тенденции развития. Вопросы экономики, 1993, №7. - с. 70-81.
41. Косарева Н., Улюкаев А. Реформа жилищно-коммунального хозяйства: эволюция или революция? Вопросы экономики, 1997, № 9. - с. 55-68.
42. Латкин А.А. Организационно-распорядительные методы управления в новых условиях Экономика строительства, 1994, №12.
43. Маддала Г.С., Тода Я., Ноздрина Н. Анализ аукционных цен на квартиры в Москве (опыт моделирования). Вопросы экономики, 1993, №7. - с. 99-110.
44. Методика комплексной оценки технического состояния объектов недвижимости (жилых зданий и объектов социальной сферы).
45. Методика определения балансовой стоимости нежилых помещений, находящихся в жилых зданиях.
46. Методика определения платежей за аренду жилья.
47. Методика оценки городских территорий.
48. Методика оценки объектов недвижимости.
49. Методика формирования платежей за аренду нежилых зданий, строений и помещений.
50. Методические рекомендации по формированию платежей за аренду зданий-памятников истории и архитектуры и помещений в них.
51. Методы и практика оценки недвижимости (Материалы международного семинара). С-Пб., 1992.
52. Обоснование рыночной стоимости (Учебный отчет). "ЭКСО" ТПП России. -М., 1994.
53. Оценка земельной собственности. / Под общ.ред. Джозефа К. Эккерта. Красногорск, "Красная гора", 1993.- 61 с.
54. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В.Григорьева. М.: ИНФРА - М, 1997. - 320с.
55. Павлова Л.И. Город: Модели и реальность. М.: Стройиздат, 1994. - 320 с.:ил.
56. Прокопишин А.П. Оценка экономической эффективности вариантов воспроизводства жилищного фонда. М.: Стройиздат, 1984.-226 с.
57. Пчелинцев О.С. К вопросу о социально-экономическом содержании категорий цели и оптимума.//Сб. трудов ВНИИ системных исследований. 1983. - Вып. 8.
58. Развитие оценочной деятельности и создание "Единой системы оценки собственности" в Российской Федерации. (Материалы 1-ой Всероссийской конференции "Оценка национального богатства страны". Том I). М.: 1997.
59. Рикардо Д. Начала политической экономии и налогового обложения// В сб.: Антология экономической классики. В 2-х томах. Т. 1,- М.: МП "ЭКОНОВ", 1993. 475 с.
60. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. С-Пб.: Ос ОО "Лимбус Пресс", 1994. 317 с.
61. Сикачев A.B. Сущность понятия "жилищная политика" "Жилищное строительство, 1994, №2. - с. 8-10.
62. Субботина В.Ю. Рынок недвижимости: некоторые теоретические аспекты функционирования. Вестник МГУ. Сер. 6. Экономика. - 1993, № 3. - с. 34-42.
63. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива, 1996. - 103 с.
64. Фонд оценки США (USPAP). Информационный листок.
65. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: "Дело Литд", 1995. - 480 с.
66. Харрисон Г. Оценка недвижимости. М.: РОО, 1995.
67. Чернышев Л.Н. Формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Проблемы. Перспективы. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. -256 с.
68. Чистякова Т.Н., Харрисон Ф. Земельная рента стратегическое оружие России.- Жилищное строительство, 1993, №5. с. 2-5.
69. Шрейбер А.К., Жданькова А.Ю., Слесарева Л.А., Кулаков Ю.Н. Нужна единая методика оценки объектов недвижимости. Экономика строительства, 1993, № 1. -с. 15-18.
70. Шухов Н.С. Ценность и стоимость (опыт системного анализа). 4.1. Вып. 1. -М.: Издательство стандартов, 1994. - 295 с.
71. Шухов Н.С. Ценность и стоимость (опыт системного анализа). 4.1. Вып. 2. -М.: Издательство стандартов, 1994. - 364 с.
72. Эклунд К. Эффективная экономика. М.: Экономика, 1991.
73. Ясин Е. Жилищная проблема узловой пункт экономических реформ. -Вопросы экономики, 1993, №7.
74. Ясюнас В.А. Местное самоуправление. Комментарии. Разъяснения. М. Изд-во "Ось-89", 1997. - 176 с.
Похожие диссертации
- Механизм реструктуризации промышленных предприятий
- Методические основы оценки эффективности доходной недвижимости в инвестиционном проектировании объектов реконструкции
- Экономический механизм внедрения новых технологий в жилищном строительстве
- Формирование и реализация региональной экономической политики
- Формирование финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике