Темы диссертаций по экономике » Финансы, денежное обращение и кредит

Формирование финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученаd>доктор экономических наук
Автор	Гудименко, Галина Валерьевна
Место защиты	Орел
Год	2010
Шифр ВАК РФ	08.00.10

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике"

На правах рукописи 004601У

ГУДИМЕНКО ГАЛИНА ВАЛЕРЬЕВНА

ФОРМИРОВАНИЕ ФИНАНСОВОЙ СТРАТЕГИИ СОФИНАНСИРОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ

08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

11 3 удя 2910

Орел - 2010

004601973

Работа выпонена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Орловский государственный технический университет

Научный консультант

доктор экономических наук, профессор Попова Людмила Владимировна

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Павлова Лидия Петровна

доктор экономических наук, профессор Левкевич Марина Михайловна

доктор экономических наук, профессор Закиров Ахнаф Исрафилович

Ведущая организация

Саратовский государственный социально-экономический университет

Защита состоится 29 мая 2010 года в 12 часов на заседании диссертационного совета Д 212.182.04 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Орловский государственный технический университет по адресу 302020, г. Орел, Наугорское шоссе, 29 (www.ostu.ru)

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Орловский государственный технический университет

Автореферат разослан 19 апреля 2010 года Ученый секретарь

диссертационного совета

Дрожжина И. А.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования. В настоящее время в России возрастает необходимость эффективного управления не только финансово-хозяйственной деятельностью отдельных экономических субъектов, но и государственными расходами. Не составляет исключение и проводимая жилищная политика, стратегия формирования которой позволит государству успешнее решать проблему поиска допонительных внебюджетных источников финансирования жилищной сферы.

Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15-20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

Государственная жилищная политика непосильным бременем легла на плечи государственного бюджета. Будучи по своей природе неэффективным собственником, государство оказалось не в состоянии рационально использовать казалось бы неограниченные финансовые ресурсы. В итоге они так и не были направлены на создание гибкой оптимальной производственной и инженерной инфраструктуры, ориентированной на формирование качественной финансовой стратегии жилищной политики. Экономика России в этих условиях, лишенная активного платежеспособного потребителя, оказалась деформированной. Основным механизмом ее функционирования стал затратный механизм. В виду того, что источником экономического развития любого государства являются денежные и другие материальные активы людей, проживающих на его территории, жилищная политика занимает особое место в государственной политике. Она является камертоном социально-экономического и политического состояния общества, поскольку дожна обеспечить комфортную среду обитания для всех своих граждан. Сегодня по социологическим опросам более 80% населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий.

Одним из важнейших направлений преодоления кризисных явлений и развития государства, обеспечивающим все основные направления развития финансовой деятельности и финансовых отношений путём формирования догосрочных финансовых целей, выбора наиболее эффективных путей их достижения, адекватной корректировки направлений формирования и использования финансовых ресурсов, является финансовая стратегия.

Финансовый кризис невольно положил начало процессу реформирования жилищной сферы. Вместе с тем отход государства от прямого финансирования строительства обусловил сокращение объемов вводимого жилья. Для преодоления складывающейся негативной тенденции необходимо: 1) существенно повысить эффективность бюджетного софинансирования в жилищную сферу путем внедрения механизмов, препятствующих нецелевому использованию бюджетных средств, и осуществления перехода к поддержке нуждающихся категорий граждан на основе предоставления адресных субсидий; 2) осуществить радикальный поворот от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке потребителя - гражданина, желающего приобрести жилье (или улучшить свои жилищные условия) путем внедрения кредитно-финансовых механизмов, обеспечивающих существенный рост платежеспособного спроса населения; 3) обеспечить внедрение механизмов, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные источники финансирования, включая средства населения, частных и институциональных инвесторов. Это позволит сформировать финансовую стратегию софинансирования жилищной политики, представляющую собой совокупность главных целей государства при решении жилищной проблемы и основных средств их достижения.

Кризисные ситуации в экономической сфере провоцируют и стимулируют возникновение ипотеки, как некоего естественного защитного механизма, обеспечивающего оздоровление социально-экономического организма общества. В силу макроэкономичности и социальной направленности данный механизм способствует формированию между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития общества в целом, а также снимает социальную напряженность.

При выработке наиболее целесообразных путей действий государства при обеспечении граждан жильём возможно софинансирование из бюджета проектов и объектов, которые не включены в целевые государственные программы. Анализ текущих значений параметров финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике (обеспеченность жильём, доступность жилья, размер субсидий, условия кредитования и другое) и их прогноз дают возможность сформулировать стратегический фокус - приоритетное направление, на котором необходимо сконцентрировать внимание и ресурсы.

Поэтому исследование данной отрасли экономики в контексте формирования эффективной финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике представляется своевременным и актуальным в настоящее время.

Степень научной разработанности проблемы. Эффективное управление государственными финансами и вопросы формирования финансовых стратегий интересуют многих ученых мира. Существует достаточно большое количество публикаций, посвященных проблемам формирования финансовых стратегий и использования финансовых ресурсов в целях реализации жилищной политики.

На сегодняшний день в исследованиях проблем жилья рассматривается широкий спектр идей. Они основываются на серьёзном теоретическом фундаменте классических работ А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса и других.

Отношения собственности, инвестиций в недвижимость, общие проблемы инвестиционного процесса находились в центре исследований Л.И. Абакина, В. Ойкена, Н. Ордуэя, Дж. Поляковского, Л. Эрхарда и др.

Концептуальные основы проблем финансового управления, системного менеджмента и управления недвижимостью содержатся в исследованиях П. Друкера, Ю. Бригхэма, А. Томсона, А. Стрикленда и др.

Определяющие проблемы функционирования и государственного регулирования жилищного сектора экономики получили своё отражение в работах Г. Беккера, Р. Годсмитта, Дж. Кендрика, Т. Шульца, в исследованиях отечественных учёных - Е. Н. Жильцова, В. Рутгайзера, В.Н. Казакова и др.

Научно-теоретическое и архитектурно-строительное сопровождение Федеральной целевой программы (ФЦП) Жилище и Национального проекта Доступное и комфортное жильё - гражданам России проводится в Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН) под научным руководством

A.П. Кудрявцева, В.А. Ильичёва, Л.И. Хихлухи. Исследования ресурсного обеспечения ФЦП и вопросы обеспечения доступности жилья изложены в трудах Н.И. Красненко, В.И. Ресина, В.И. Травуша, Е.Г. Ясина, В.М. Потеровича и др.

Финансово-кредитные отношения в сфере инвестиций вообще и в жилищной сфере, в частности, исследовались в трудах С.А. Бахматова, Э.А. Вознесенского, A.B. Воронцовского, В.В. Глущенко, И.И. Глущенко,

B.Н. Едроновой, А.Б. Копейкина, H.H. Рогожиной и др.

Вопросам формирования финансовой стратегии государства и предприятий посвящены научные труды И.А. Бланка, В.Б. Акулова, П.Д. Шимко. и др.

Проблемы софинансирования, возникающие в ходе решения стратегических задач, освящены в работах А.Л. Кудрина, A.C. Матненко, И.Н. Круговой и др.

Вместе с тем в работах по вопросам формирования финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике всё ещё преобладает точка зрения агрегированного, а не системного изучения проблем жилищной сферы. Дифференцированное предоставление жилищных услуг, связанного с раздельным

функционированием подсистем - воспроизводства, сфер функционирования и управления недвижимостью во всё большей мере сопровождается значительными объёмами неоправданных экономических и социальных издержек.

Недостаточная теоретическая и методологическая разработанность проблемы формирования финансовой стратегии жилищной политики государства в рыночных условиях, острота её практической значимости предопределили актуальность избранной темы, необходимость ее исследования и разработки новой концепции финансирования жилищной сферы на основе системного подхода.

Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методологических аспектов формирования финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике как единого комплекса, охватывающего воспроизводство (жилищное строительство), функционирование (жилищный и коммунальный сектор) и управление, и реализация на этой основе научно-методических рекомендаций оценки эффективности управления жилищной политики по уровню соотношения источников финансирования.

В рамках поставленной цели были выделены соответствующие комплексные задачи:

- теоретически обосновать финансовую стратегию софинансирования в жилищной политике, являющуюся основой формирования современной стратегии обеспечения доступности жилья для семей с различным уровнем доходов;

- исследовать количественные и качественные показатели фактической обеспеченности жильем, определяющие параметры финансовой стратегии жилищной политики;

- предложить модель расчёта показателей доступности жилья для различных по уровню дохода групп населения в рамках формирования финансовой стратегии жилищной политики;

- выработать концептуальные основы формирования государственной системы жилищного субсидирования, являющейся базовой составляющей стратегии бюджетного софинансирования;

разработать структурную систему инфраструктуры жилищного строительства в целях обеспечения реализации финансовой стратегии софинансирования;

- провести оценку структуры выпуска жилищных облигаций, учитывающей интересы участников инвестирования и позволяющей привлекать внебюджетные финансовые средства в жилищную сферу;

- выработать концепцию формирования кредитных отношений как фактора успешной реализации финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике;

- предложить методику предоставления субсидий на приобретение жилья для различных категорий граждан в части софинансирования из средств бюджетов всех уровней;

- научно обосновать авторский подход к финансированию малоэтажного строительства с учетом бюджетного софинансирования;

- сформировать институциональную структуру финансирования жилищного строительства и разработать экономическую модель оценки рентабельности доходного дома;

- предложить мероприятия развития ипотечного жилищного кредитования в России, обеспечивающие достижение целей финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике;

- сформировать модель взаимосвязанных и взаимозависимых элементов системы ипотечного кредитования, позволяющую снизить риски ипотечных кредиторов и повысить надежность ипотечных облигаций, а также выявить основные тенденции развития ипотеки как допонительного источника финансирования жилищной политики.

Область исследования. Исследование соответствует пп. 2.2. Государственная потика регулирования финансовых взаимосвязей в системе федеративных потоков, 2.5. Оптимизация бюджетного процесса: совершенствование системы управления доходами и расходами бюджетной системы и внебюджетных фондов, бюджетного планирования и догосрочного прогнозирования, 4.9. Расширение инвестиционных стратегий на рынке ценных бумаг, 9.4. Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования, специальности 08.00.10 -Финансы, денежное обращение и кредит паспорта специальностей ВАК РФ (экономические науки).

Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступают финансовые ресурсы бюджетов различных уровней и инвесторов. Предметом исследования выступают финансовые отношения, возникающие в процессе формирования и использования финансовых ресурсов на цели реализации жилищной политики.

Теоретической и методологической базой исследования является конкретное приложение теории научного познания к предмету исследования.

Основой методологического подхода служит диалектический метод,

предполагающий изучение экономических категорий и процессов в их постоянном развитии и взаимосвязи, как единственно отвечающий объективной реальности. В работе используются различные способы и приемы исследования: экономико-математический, структурный и сравнительный анализ, индукция и дедукция, моделирование экономического процесса, системный подход и др.

Теоретической основой диссертационной работы являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам финансовых отношений и управления бюджетными средствами, источники энциклопедического характера по указанным проблемам, материалы периодических изданий.

Информационной базой исследования служат законодательные акты Российской Федерации, материалы Госкомстата России, ресурсы глобальной информационной системы Интернет, а также материалы, полученные в процессе научно-методической и практической работы автора.

В ходе исследования использованы данные статистики, на примере которых илюстрируется практическое применение предлагаемого теоретико-методологического и научно-методического аппарата финансирования жилищной сферы.

Научная новизна исследования состоит в развитии на основе системного подхода теоретико-методологических положений, научно-методических и практических рекомендаций по формированию финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике через разработку новых концепций управления государственными финансами, финансами целевых программ и инвесторов в жилищной сфере, имеющих важное социально-экономическое значение. Достигнуто единство теории, методологии и практики формирования финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике. Впервые предложен научный инструментарий оценки эффективности использования комплекса бюджетных и внебюджетных источников финансирования жилищной сферы.

Наиболее существенные результаты, содержащие научную новизну диссертационного исследования, заключаются в следующем:

- предложено авторское определение финансовой стратегии жилищной политики на основе существующего терминологического анализа теоретических аспектов ее формирования, выявлены элементы, являющиеся основой развития современной финансовой стратегии софинансирования жилищной политики и обеспечения доступности жилья для семей с различным уровнем доходов (п. 2.2 Паспорта 08.00.10);

- исследованы количественные и качественные показатели фактической обеспеченности жильем, определяющие параметры финансовой стратегии жилищной политики, характеристики потенциальных потребностей в улучшении жилищных условий и уровень их доступности и отражающие степень развития социально-экономических отношений в стране (п. 2.5 Паспорта 08.00.10);

- сформирована и теоретически обоснована модель расчёта показателей доступности жилья для различных по уровню дохода групп населения, на основе выявленных факторов, определяющих параметры финансовой стратегии жилищной политики, базисом которой является дифференциация жилья по классам качества на первичном рынке недвижимости, сопоставление классов населения классам жилья, дифференциация коэффициента доступности жилья по уровню доходов населения и классу качества жилья без учета ипотечного кредита и с учетом кредита под залог недвижимости (п. 2.5 Паспорта 08.00.10);

- выработаны концептуальные основы формирования государственной системы жилищного субсидирования на основе корректировки ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления жилищных субсидий, позволяющие в отличие от известных унифицировать принципы определения размера субсидий в зависимости от уровня доходов их получателей, обеспечения контроля за финансовым испонением программ бюджетного софинансирования (п. 2.5 Паспорта 08.00.10);

разработана структурная система инфраструктуры жилищного строительства, на основе которой определены направления повышения качества коммунальной инфраструктуры и эффективности использования финансовых ресурсов, предложены основные мероприятия по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и критерии оценки эффективности финансирования инвестиционных проектов коммунальной инфраструктуры, позволяющие стабилизировать стоимость жилищного строительства в целях обеспечения реализации финансовой стратегии жилищной политики (п. 2.5 Паспорта 08.00.10);

- проведена оценка структуры выпуска жилищных облигаций, учитывающей интересы инвесторов и выявлены преимущества их выпуска в отношении застройщиков, позволяющие привлекать необходимые внебюджетные финансовые средства в жилищную сферу и осуществлять гибкую финансовую политику с одновременным эффективным управлением продажами жилищных облигаций (п. 4.9 Паспорта 08.00.10);

выработана концепция формирования кредитных отношений, заключающаяся в развитии рыночных институтов и механизмов, формирующих

инфраструктуру жилищного кредитования и рынка жилья с определением сферы кредитных отношений, сочетания финансовых и кредитных методов распределения и перераспределения, взаимосвязи кредитования с организацией денежйого оборота, принципов кредитования (п. 9.4 Паспорта 08.00.10);

- на основе проведенного анализа существующих в регионах подходов к решению жилищной проблемы предложена методика предоставления субсидий на приобретение жилья для различных категорий граждан, включающая механизмы унификации расчетных процедур и документооборота при предоставлении субсидий из средств федерального бюджета (п. 2.5 Паспорта 08.00.10);

- сформирован и научно обоснован авторский подход к финансированию малоэтажного строительства с учетом бюджетного софинансирования и разработана модель кредитования индивидуального жилищного строительства в сельской местности, позволяющая погашать банковский кредит и проценты не только денежными средствами, но и сельскохозяйственной продукцией для последующей ее реализации (п.9.4 Паспорта 08.00.10);

- определена институциональная структура финансирования жилищного строительства, выявлены основные факторы, оказывающие значительное влияние на деятельность предлагаемых институтов, определена схема взаимосвязи строительно-сберегательных касс и жилищных накопительных кооперативов и разработана экономическая модель оценки рентабельности доходного дома (п. 9.4 Паспорта 08.00.10);

- на основе выделенных причин активного роста объемов кредитования предложены мероприятия по развитию ипотечного жилищного кредитования в России, которые создадут условия для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан и будут способствовать созданию ипотеки, как механизма, обеспечивающего формирование рынка доступного жилья и достижение целей финансовой стратегии жилищной политики (п. 9.4 Паспорта 08.00.10);

- сформирована модель взаимосвязанных и взаимозависимых элементов системы ипотечного кредитования, позволяющая снизить риски ипотечных кредиторов и повысить надежность ипотечных облигаций, а также в целях быстрого и эффективного развития ипотечного кредитования путем повышения доступности ипотечных кредитов выявлены основные тенденции в области развития ипотеки как допонительного источника финансирования жилищной политики (п. 9.4 Паспорта 08.00.10).

Теоретическая значимость исследования. Разработанная в диссертации концепция формирования финансовой стратегии софинансирования в жилищной

политике обосновывает теоретические и методологические подходы, развивает теорию управления финансами государства. Самостоятельное теоретическое значение имеют; сформулированные преимущества предложенной концепции формирования государственной системы жилищного софинансирования на основе корректировки ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления жилищных субсидий; сформированные концептуальные основы формирования финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике на основе постулатов функционирования новой парадигмы управления финансовыми ресурсами. Предложенная в работе концепция финансового управления в жилищной сфере построена в соответствии с требованиями новой, разработанной в диссертационном исследовании, методологии, нацеленной на реализацию механизма, обеспечивающего формирование рынка доступного жилья и достижение целей финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике.

Практическая значимость исследования. Теоретические положения и выводы диссертационной работы доведены до научно-методических и практических рекомендаций по финансированию малоэтажного строительства с учетом государственной поддержки, по оценке рентабельности доходного дома, по снижению рисков ипотечных кредиторов.

Полученные результаты могут служить теоретической и методологической основой разработки региональных и местных программ инвестирования жилой недвижимости и быть использованы при определении путей увеличения объёмов и интенсификации воспроизводства жилищного фонда, повышения энергоэффективности, оптимизации капиталоёмкости, снижения ресурсоёмкости, формирования инновационной экономики.

Содержащиеся в диссертационной работе рекомендации носят конкретный практический характер и могут быть использованы в деятельности государственных органов, органов власти субъектов РФ, кредитных организаций.

Отдельные разделы диссертационной работы могут послужить базой для дальнейших исследований в области финансов, использоваться в учебном процессе при подготовке специалистов экономического профиля, а также при переподготовке и повышении квалификации экономических кадров предприятий по дисциплинам Финансы, Кредитное дело, Экономика недвижимости, Рынок ценных бумаг Финансы, денежное обращение и кредит, Инвестиции, в Орловском государственном техническом университете, в Воронежском экономико-правовом институте и в других учебных заведениях.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные результаты исследования докладывались автором и получили одобрение на международных и всероссийских научных, научно-методических конференциях и семинарах: Системная модель Российского общества XXI века и корректировка реформ (Орел, 2003); Теория и практика функционирования региональных предприятий (Воронеж, 2004); Развитие конкуренции как фактор экономического роста и обеспечения социального благополучия: методология, теория, практика (Орёл, 2005); Проблемы ценообразования в рыночной экономике (Воронеж, 2006); Социально-экономические проблемы России и перспективы их решения (Воронеж, 2007); Инновации и бизнес (Орёл, 2007); Статистические исследования социально-экономических систем в условиях развития мирохозяйственных связей (Орёл, 2007); Реформирование Российского общества: опыт, проблемы, перспективы (Воронеж, 2007); Проблемы развития экономической системы России в 21 веке (Воронеж, 2008); Россия в экономических системах всемирного хозяйства: общее и особенное (Орёл, 2008); Правовое реформирование Российского общества: опыт, проблемы, перспективы (Орёл, 2008); Основные направления повышения эффективности экономики, управления и качества подготовки специалистов (Пенза, 2008); Динамика исследования - 2008 (София - Богария, 2008); Наука: теория и практика (Прага - Чехия, 2008); Ипотечное кредитование в России (Москва, 2008); Финансирование жилищного строительства. Возможности Сбербанка России (Москва, 2008); Наука и инновации - 2009 (Пржемисл - Польша, 2009); Социально-экономические проблемы жилищного строительства и пути их решения в период выхода из кризиса (Саратов, 2009); Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка (Москва, 2009); Актуальные проблемы экономической политики (Уфа, 2010); Модернизация и технологическое развитие Российской экономики (Москва, 2010); Инновационная Россия: задачи и правовые основы развития (Москва, 2010), и Петербургском ипотечном форуме (Санкт-Петербург, 2007,2008,2009),

Теоретические, аналитические и научно-методические разработки используются на государственном уровне реализации жилищной политики, а также в государственных и коммерческих кредитных структурах: администрации Орловской области, администрации города Орла, администрации муниципального образования Чекмагушевский район республики Башкортостан, коммерческих банков ОАО МДМ Банк, ЗАО Ланта-Банк и других.

Публикации. Основные теоретические и практические положения диссертационного исследования нашли отражение в учебниках и учебных пособиях, монографиях, научных статьях. Всего по теме диссертационного исследования опубликована 71 работа объемом 73,2 п.л., из которых 67,4 п.л. принадлежит лично автору. Научных статей в изданиях, рекомендованных ВАК России - 15, монографий - 7.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, пяти глав, включающих 23 рисунка, 25 таблиц, заключения, списка литературы, приложений. Общий объем диссертации - 316 страниц.

Во введении обоснована актуальность темы, определена степень разработанности проблемы, цель, задачи, объект и предмет исследования, раскрыта научная новизна, сформулированы положения, выносимые на защиту, обоснована теоретическая и практическая значимость, представлены результаты апробации работы.

В первой главе ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ представлена экономическая характеристика жилищной политики как фактора повышения уровня и качества жизни населения, выявлены теоретические основы формирования финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике в России и проанализирован зарубежный опыт формирования финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике.

Во второй главе МЕТОДОЛОГИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ФИНАНСОВОЙ СТРАТЕГИИ СОФИНАНСИРОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ выработана методология стратегии расширения доступности жилья для различных слоев населения, методология формирования финансовой стратегии софинансирования жилищно-строительного комплекса, а также методология формирования политики жилищного субсидирования.

В третьей главе КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ ИНФРАСТРУКТУРЫ КРЕДИТНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ЧАСТИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА предложено финансовое обеспечение развития инфраструктуры жилищного строительства, исследовано современное развитие рынка жилищных облигаций в целях увеличения финансирования строительства жилья и разработана концепция формирования кредитных отношений в жилищной сфере.

В четвертой главе МЕТОДЫ ФОРМИРОВАНИЯ ФИНАНСОВОЙ СТРАТЕГИИ СОФИНАНСИРОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ выделена система государственной поддержки как метод финансовой стратегии решения жилищной проблемы для отдельных категорий граждан, предложены

инструменты финансового обеспечения индивидуального жилищного строительства и институциональная структура финансового обеспечения жилищного строительства.

В пятой главе ИПОТЕКА КАК ФИНАНСОВЫЙ ИНСТРУМЕНТ РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ выявлена роль ипотечного кредитования в финансовой системе страны, сформированы принципы реализации ипотечного кредитования как инструмента финансовой стратегии жилищной политики и определены направления развития системы ипотечного кредитования в России.

В заключении сформулированы основные выводы и результаты диссертационного исследования, раскрыто его значение для современного социально-экономического развития страны.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Предложено авторское определение финансовой стратегии жилищной политики на основе существующего терминологического анализа теоретических аспектов ее формирования, выявлены элементы, являющиеся основой развития современной финансовой стратегии софинансирования жилищной политики и обеспечения доступности жилья для семей с различным уровнем доходов

В ходе диссертационного исследования выявлено, что финансовая стратегия

представляет собой одно из важнейших направлений развития государства, обеспечивающих развитие финансовой деятельности и финансовых отношений путём формирования догосрочных финансовых целей, выбора наиболее эффективных путей их достижения, адекватной корректировки направлений формирования и использования финансовых ресурсов. Процесс выработки финансовой стратегии включает в себя:

1) анализ предшествующей финансовой стратегии;

2) обоснование стратегических целей финансовой политики;

3) определение сроков действия финансовой стратегии;

4) конкретизацию стратегических целей и периодов их выпонения.

Финансовая стратегия - это целевая функция финансовой политики,

направленная на привлечение и эффективное размещение финансовых ресурсов, на реализацию целей экономического развития государства, одной из которых является обеспечение граждан России доступным и комфортным жильём в рамках жилищной политики.

На наш взгляд, финансовая стратегия жилищной политики - единый способ прогнозирования будущих возможностей, помогающий уточнить наиболее целесообразные пути действий при обеспечении граждан жильём. При этом допускается возможность софинансирования из бюджета проектов и объектов, которые не включены в целевые программы. Анализ текущих значений параметров финансовой стратегии жилищной политики (обеспеченность жильём, доступность жилья, размер субсидий, условия кредитования и другое) и их прогноз дают возможность сформулировать стратегический фокус - приоритетное направление, на котором необходимо сконцентрировать внимание и ресурсы.

Финансовая политика софинансирования в жилищной сфере любой страны включает три основных элемента:

1) софинансирование приобретения жилья;

2) софинансирование строительства жилья;

3) государственная поддержка в обеспечении жильем семей с невысоким уровнем доходов, то есть с доходами, недостаточными для покупки жилья или получения в банках ипотечного кредита на рыночных условиях.

Разработка и внедрение эффективных механизмов жилищного финансирования по трем данным направлениям является основой формирования современной финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике и обеспечения доступности жилья для семей с различным уровнем доходов.

Оценка различных элементов жилищной политики в развитии жилищного рынка представлена в таблице 1.

Таблица 1 - Оценка элементов жилищной политики (государственного вмешательства) в развитии жилищного рынка за рубежом __

Формы вмешательства Прозрачность Целевая ориентация Доступность Эффективность Административная простота Контроль затрат Нейтральность для финансовой системы

Премии в сберегательных контрактах ++

Субсидирование процентной ставки + * + + - -- Н

Вычеты из налогооблагаемой базы + + + н

Субсидни на транзакционные издержки + Н + + Н

Строительные субсидии -- -/ Н - -- -- Н

Авансовые субсидии + + + + /* + /* + /Н + + + +

Поддержка вторичного рынка -- + + + * +

Обозначения:

- - очень низкая эффективность вмешательства

+ + очень высокая эффективность вмешательства

* оценка в существенной степени зависит от условий программы

Н - результат вмешательства нейтрален с точки зрения соответствующего критерия

Следовательно, существуют различия в степени влияния мер государственного вмешательства на увеличение доступности жилья и рост объемов жилищного строительства (при наличии таких различий в таблице после знака л/ приведена оценка влияния на развитие жилищного строительства).

При разработке финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике определяются ее целевые ориентиры и выявляются те сферы жилищного рынка, которые требуют вмешательства государства: повышение уровня жилищной обеспеченности граждан, формирование нормальных условий жизни в районах постоянного проживания населения, повышение доступности жилья, стимулирование экономического роста через жилищный сектор.

Таким образом, финансовая стратегия жилищной политики в каждой стране формируется с учётом национальных особенностей и возможностей бюджета. Повышающиеся требования к качеству жизни, в том числе к величине и комфортности жилища, делают жилищную политику одним из приоритетных направлений государственной экономической политики страны.

2 Исследованы количественные и качественные показатели фактической обеспеченности жильем, определяющие параметры финансовой стратегии жилищной политики, характеристики потенциальных потребностей в улучшении жилищных условий и уровень их доступности и отражающие степень развития социально-экономических отношений в стране

Показатели уровня и качества жизни населения отражают степень развития социально-экономических отношений в стране. Современное государство может развиваться только при условии, что его экономическая политика имеет своим ориентиром рост уровня и качества жизни граждан.

Исследование фактической обеспеченности жильем включает количественные и качественные показатели обеспеченности жильем и неравенство в распределении жилья.

Показатель доступности жилья - один из ключевых индикаторов экономического развития стран, широко применяемый в мировой практике. Одной из важнейших задач государства в области жилищной политики является формирование соответствующих условий, позволяющих повысить доступность

жилья для граждан, которая самым непосредственным образом влияет на состояние демографических показателей страны, рост её населения.

Доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания.

Структурный анализ, проведенный в диссертационном исследовании, показал, что в разных регионах России доступность жилья различна, то есть жилье можно приобрести за срок от 12 до 60 лет (таблицы 2 и 3).

Таблица 2 - Минимальная доступность жилья в регионах России

в тыс. руб.

Субъект Федерации Средний доход Средний расход Средние накопления Средняя цена за 1 кв.м Количество кв. м, которые можно купить на накопления за год Доступность жилья (количество лет)

Мурманская область 110 97 13 32 0.4 50-60

Республика Башкортостан 99 74 24 50 0,5

Тверская область 81 64 16 34 0,5

Ставропольский край 74 61 13 28 0,4

Псковская область 72 57 14 29 0.5

Таблица 3 - Максимальная доступность жилья в регионах России в тыс. руб.

Субъект Федерации Средний доход Средний расход Средние накопления Средняя цена за 1 кв.м Количество кв. м, которые можно купить на накопления за год Доступность жилья (количество лет)

Ханты-Мансийский АО 244 133 110 55 2,0 12-20

Ненецкий АО 211 78 133 27 4,7

Республика Коми 167 102 64 27 2,3

Магаданская область 159 71 88 24 3,6

Таймырский АО 152 65 85 21 3.9

Камчатская область 138 72 65 31 2,1

Говоря о доступности жилья необходимо учитывать не только возможность его свободного приобретения для последующего проживания, но и возникающую в связи с этим необходимость содержать и обслуживать жильё, неся соответствующие затраты. Фактический уровень обеспеченности жильём (тип дома и душевая обеспеченность), демографические параметры домашних хозяйств вместе с ожидаемыми приращениями жилищной обеспеченности в форме наследования или дарения определяют характеристики потенциальных

потребностей в улучшении жилищных условий и уровень их доступности (таблица 4).

Таблица 4 - Основные характеристики рынка жилья в 2004 - 2010 гг. при варианте проведения комплексных реформ (в текущих ценах)__

Показатели Ед. изм. Период

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (план)

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Жилищное строительство

1. Объемы жилишного строительства мн. м2 41,23 46,43 50,80 55,29 60,74 66,30 72,44

2. Объемы жилишного строительства для продажи мн. м' 34,63 38,99 42,66 46,39 51,04 55,7 60,84

3, Объемы строительства социального жилья мн. м' 6,6 7,4 8,4 8,9 9.7 10,6 11,6

Потребность и спрос населения на жилье

4. Потребность в улучшении жилищных условий мн. м' мрд. руб. 1271 17127 1307 18569 1347 24764 1411 36040 1474 41375 1553 47471 1661 53508

5. Спрос на жилье мрд. руб. 966 1415 1704 1755 2099 2392 3088

в т.ч. неудовлетворенный спрос на жилье мрд. руб. 616 772 697 587 752 883 1176

6. Удовлетворенный спрос на жилье мрд. руб. 350 643 1007 1168 1 1347 1509 1912

в т.ч. без привлечения кредитных ' средств мрд. руб. 247 346 369 344 485 667 536

с привлечением кредитов мрд.руб. 103 298 638 824 862 843 1376

Удовлетворение спроса населения на жилье

7. Доля удовлетворенного спроса на жилье П. 6 8 % от п. 5 36,2 45,5 59,1 66,6 64,2 63,1 61,9

8. Доля домохозяйств, улучшивших жилищные условия:

% от домохозяйств, имеющих потребность улучшить жилищные условия в данном году % 1,8 2,8 3,7 4,3 4.2 4,0 4,9

% от домохозяйств, имеющих в данном году потребность в улучшении жилищных условий и дпанирукщадх ее решить путем приобретения (строительства) жилья % 3,8 5,8 7,8 9,5 9.7 9,9 12,8

9. Доля населения, которое имеет доходы, достаточные для приобретения стандартной квартиры с помощью кредита % 16,1 16,9 14,3 16,7 20,0 25,0 30,5

Рынок жилья и йены на жилье

10. Объем рынка жилья мн. м"4 43,40 51,28 56,59 59,78 64,22 68,30 80,42

11. Цены на жилье (средние на первичном и вторичном рынках) руб./ м' 14448 18770 26162 28807 31515 33506 35421

Банковская система

12. Спрос населения на жилищные кредиты мрд. руб. 332 400 396 370 410 372 521

13. Предложение банками жилищных кредитов населению мрд. руб. 53 149 326 483 664 873 1124

В среднем на каждого члена семьи сегодня в России приходится 19,6 кв. м жилья (для сравнения: в Германии подобный показатель составляет 35 кв. м на человека, в Швеции - 40, в США - 70 кв. м). При этом 10% россиян имеют менее 10 кв. м на человека; 10% - от 10 до 12 кв. м; 41% населения имеет жилищную

обеспеченность свыше 18 кв. м на человека и рассматриваются в рамках современной концепции социальной политики как имеющие излишки жилой площади, а, следовательно, теряют право на льготы по ее оплате.

Заимствованная же из арсенала западных моделей социальной политики и впоне логичная для условий, где практически все жилье отвечает хотя бы минимальным стандартам обустроенности, идея об излишках жилой площади как свидетельстве имущественного благополучия людей в России неприемлема, поскольку абсолютно не учитывает качественных характеристик жилья, находящегося в распоряжении разных категорий населения.

3. Сформирована и теоретически обоснована модель расчёта показателей доступности жилья для различных по уровню дохода групп населения, на основе выявленных факторов, определяющих параметры стратегии жилищной политики, базисом которой является дифференциация жилья по классам качества на первичном рынке недвижимости, сопоставление классов населения классам жилья, дифференциация коэффициента доступности жилья по уровню доходов населення и классу качества жилья без учета ипотечного кредита и с учетом кредита под залог недвижимости

В целях разработки модели расчёта показателей доступности жилья выявлены факторы, определяющие коэффициент доступности жилья как важнейший параметр финансовой стратегии жилищной политики, которые можно структурировать по отдельным группам:

1) факторы спроса - демографические показатели домохозяйств, уровень жилищной обеспеченности, распределение среднедушевого дохода в децельной группе, распределение ликвидных сбережений в доходной группе;

2) факторы предложения жилья - объёмы и структура строительства жилья, объёмы социального жилья, объёмы муниципального жилья, реализуемого для очередников с помощью субсидий, планируемые объёмы сноса ветхих и аварийных домов, структура и объёмы жилья для коммерческой реализации, объёмы жилья для продажи по различным схемам кредитования;

3) факторы, характеризующие потребителей и инвесторов - степень удовлетворённости населения жилищными условиями, накопительное поведение населения, сберегательное поведение населения, степень самостоятельного участия очередников на социальное жильё в улучшении их жилищных условий;

4) факторы финансовой, бюджетно-налоговой, ценовой и тарифной политики: объём бюджетных субсидий, предназначенных для приобретения социального жилья очередниками; объём и условия субсидирования и

кредитования очередников; объём ресурсов, привлечённых для коммерческого кредитования населения и условия их предоставления; объём бюджетных и внебюджетных средств, привлечённых для реконструкции имеющегося жилого фонда; объём средств частных инвесторов, привлечённых для строительства и реализации коммерческого жилья; цены реализации жилья и их дифференциация; налоги на собственников жилья; тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Модель расчёта показателей доступности жилья для различных по уровню дохода групп населения позволяет параметры целевого показателя (размер квартиры) сначала приводить к уровню новостроек, а далее дифференцировать по классам качества и сравнивать с уровнем дохода в группе.

Для дифференциации населения по классам социального уровня использована методология Минэкономразвития РФ, согласно которой к среднему классу относится население, доходы которого превышают в шесть раз уровень прожиточного минимума региона. Верхняя граница доходов среднего класса определена в 25 уровней. По данным Росстата за 2008 год, среднедушевые денежные доходы населения варьировались от 5 651 рублей в месяц на человека в Республике Камыкии до 48 765 рублей в Ненецком автономном округе.

Величина прожиточного минимума находится в диапазоне от 3 493 рублей на человека в месяц в Тамбовской области до 9 856 рублей в Чукотском автономном округе. Российские регионы заметно различаются и внутренней социально-экономической дифференциацией населения по уровню денежных доходов.

На наш взгляд, более корректно рассматривать региональные различия по уровню не средних, а медианных денежных доходов. Наиболее высокими медианными денежными доходами населения в 2008 году отличались Ненецкий (около 26 тыс. руб. на человека в месяц), Ямало-Ненецкий (22), Чукотский (21), Ханты-Мансийский (19) автономные округа и Москва (19 тысяч рублей). В остальных регионах медианные денежные доходы были ниже уровня 15,5 тыс. руб. на человека в месяц. Самыми низкими - медианные денежные доходы были в Республике Ингушетии (3,3 тыс. руб.) и в Республике Камыкии (3,5 тыс. рублей) (рисунок 1).

//МЫВВДЭГАО

1 4 7 Ю1Э1в id 23 ûai м 37 4D о лa лa ueseaei Хл er то тэта roca 1 л Сивчддшшяиожюядаимх л тдмтмгдамжмщдяидм |

Рисунок 1 - Среднедушевые и медианные денежные доходы населения по регионам за 2008 год (рублей на человека в месяц)

В результате произведено распределение групп населения по классам и

уровню доходов в 2008 г. в регионах России (среднее значение) (Таблица 5).

Таблица 5 - Распределение групп населения по классам и уровню доходов в 2008 г. в регионах России (среднее значение)_

Класс населения по уровню доходов Распределение населения по уровню доходов

диапазон среднедушевых ежемесячных доходов, руб./мес. среднедушевые ежемесячные доходы, руб./мес. доля населения, % число домохозяйств в регионе, тыс. шт.

Ниже прожиточного минимума (дно) до 4 693.0 3 407 16,1 498.1

Малообеспеченный класс 4 693,1 -28 158.0 15 077 55,4 2281,9

Средний класс 28 158,1 - 117 325,0 70 195 20,6 965,3

Высокообеспеченный класс(лэлит) выше 117 325,0 200 000 7.9 115,9

итого 100,0 3 861,1

Таким образом, представленная дифференциация населения по уровням дохода является основой для расчета коэффициента доступности жилья, который определяется по следующим направлениям:

1) дифференциация жилья по классам качества на первичном рынке недвижимости. В рамках исследования новостроек в регионах России были разработаны критерии принадлежности жилья к четырем классам качества: лэконом, средний, бизнес и лэлит. Согласно данной классификации новостроек проведена дифференциация предложения новостроек по классам качества с определением средних площадей и средних удельных цен квартир различных классов и коттеджей;

2) сопоставление классов населения классам жилья (таблица 6).

Таблица 6 - Выбор программы приобретения жилья для каждого класса населения

Класс населения по уровню доходов Способ приобретения жилья Класс жилья

Ниже прожиточного минимума (дно) социальные программы муниципальное жилье

Малообеспеченный класс покупка - собственными средствами - с помощью господдержки эконом-кяасс

Средний класс покупка - собственными средствами - с помощью ипотеки средний класс

Высокообеспеченный класс покупка собственными средствами коттеджи, бизнес- и элит-класс

3) дифференциация коэффициента доступности жилья по уровню доходов населения и классу качества жилья без учета ипотечного кредита определяется следующим образом:

где кд- коэффициент доступности жилья, лет;

V - средняя стоимость квартиры (value - стоимость), V = S Р;

I - совокупный годовой доход семьи (Income - доход).

5 - общая площадь квартиры, кв. м;

Р - средняя цена 1 кв. м квартиры.

Однако в связи с тем, что расчет коэффициента доступности жилья применен к первичному рынку, средняя площадь квартир изменена в соответствии со средними площадями построенных квартир в соответствующем классе качества. Исходя из этого, коэффициент доступности жилья на первичном рынке в 2008 году без учета кредитов составляет для малообеспеченного класса при покупке квартир эконом-класса 8,9 лет, для среднего класса при покупке квартир среднего класса 3,1 года, для высокообеспеченного класса при покупке коттеджей - 0,6 лет, квартир бизнес-класса - 0,7 года, элит-класса - 2,6 года;

4) дифференциация коэффициента доступности жилья для каждого класса населения с учетом кредита под залог недвижимости. Коэффициент доступности жилья с учетом кредитной поддержки, на наш взгляд, дожен рассчитываться следующим образом:

к _S-P-(anB-pn.)-Vu+Vd я и-ПМ)

при / > (М +12РМТ(В0,n,j - уп.)) (2)

иначе кд Ч> аз

где кя - коэффициент доступности жилья, лет;

5 - общая площадь квартиры, кв. м;

Р - средняя цена 1 кв. м квартиры.

а -ш - доля первоначального взноса в стоимости квартиры;

Рс - доля стоимости квартиры, субсидируемая государством;

И - величина текущих годовых расходов семьи;

V,, - стоимость имеющейся квартиры, зачитываемая при выдаче кредита;

Уй - допонительные затраты заемщика при получении кредита;

п - срок кредитования в годах;

_/ - годовая процентная ставка кредита;

у1с - количество пунктов процентной ставки, субсидируемое государством;

I - совокупный годовой доход семьи,

РМТ=---ЧЧ - размер ежемесячного платежа по ссуде,

1-(1+7//я)""

В0 - размер ипотечного кредита;

т- число начислений/ выплат в год (т=12).

Экономический смысл модели состоит в том, что с одной стороны гражданин, накопивший определенную долю от стоимости квартиры, с помощью кредита и/или различных способов поддержки государства сразу получает ее в собственность, а с другой - заемщик может лишиться этой квартиры, если его текущие доходы меньше суммы текущих расходов и годовых выплат по кредиту. В этом случае условие доступности жилья не выпоняется, коэффициент доступности стремится к бесконечности.

Расчеты показали, что при использовании кредита даже для малообеспеченного класса жилье становится финансово доступным (коэффициент доступности - 2,7 года), однако доля населения в этой группе, которой доступен кредит, пренебрежимо мала. Поэтому эта группа может рассчитывать только на государственную поддержку (рисунок 2).

Для среднего масса доступность жилья за счет кредитной поддержки улучшается (коэффициент доступности снижается с 3,1 года до 0,9 лет), но этот кредит доступен только 71,9% данной группы. В высокообеспеченной группе от 92,9% до 100% человек (в зависимости от класса жилья) имеют возможность получить ипотечный кредит необходимого размера, при этом коэффициент доступности жилья снижается с 2,6 лет до 0,8 года.

Использование кредита существенно уменьшило коэффициент доступности жилья. Вместе с тем, около 99,5% малообеспеченного класса и 28,1% среднего класса не могут воспользоваться кредитом под залог недвижимости.

малообеспеченный

класс населения/зкоиом

средний классе населения/средний

высокообеспеченный класс

населения/коттеджи

высокообеспеченный класс населения/бизнес

высокообеспеченный класс населения/элита

Щ0'2 [ 0,2

2 2.5 3

Рисунок 2 - Коэффициент доступности жилья с учетом кредитной поддержки

Таким образом, доступность жилья является многомерной категорией, в которой в сложной форме переплетаются различные финансовые, экономические, социальные и поведенческие взаимосвязи. Значимость и влияние различных факторов на доступность проявляется на фоне проводимой государством и муниципальными образованиями финансовой жилищной политики, что усиливает влияние одних факторов и ослабляет влияние других.

4. Выработаны концептуальные основы формирования государственной системы жилищного субсидирования на основе корректировки ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления жилищных субсидий, позволяющие в отличие от известных унифицировать принципы определения размера субсидий в зависимости от уровня дохода их получателей, обеспечения контроля за финансовым испонением программ бюджетного софинаисирования

В диссертационном исследовании определено, что жилищные субсидии -это программы софинаисирования, созданные для адресной помощи малоимущим и наиболее незащищённым слоям населения. Критериями эффективности системы субсидирования являются: предсказуемость бюджетных затрат, прозрачность системы, четкий охват целевых категорий граждан, предоставление реальной возможности улучшения жилищных условий.

Основные принципы формирования государственной системы жилищного софинаисирования, на наш взгляд, следующие:

I) эффективность системы субсидирования;

2) справедливость распределения средств субсидий;

3) прозрачность затрат программы жилищного софинансирования и распределения средств субсидий;

4) отсутствие или незначительная деформация рынка жилья в результате реализации программы;

5) свобода выбора местонахождения и типа жилья для участников программы;

6) доступное администрирование.

Основные виды субсидий классифицируем по следующим признакам:

1) субсидии, стимулирующие спрос или предложение;

2) субсидии, направленные на развитие определенных районов или на оказание помощи определенным категориям граждан;

3) всеобщие или распределяемые субсидии.

Предложенная классификация позволяет оценить различные программы софинансирования с точки зрения основного признака, по которому программа относится к той или иной группе. Основной признак, по которому разделяются программы жилищного софинансирования - это ориентация программы на стимулирование либо спроса на жилье, либо предложения жилья на рынке.

Субсидии, стимулирующие спрос, нацелены на повышение доступности жилья для семей, на увеличение числа собственников (или арендаторов) жилья. Поскольку при субсидировании спроса получатель субсидии сам выбирает жилье, которое хочет купить или арендовать, такие субсидии считаются более эффективными, чем субсидии, стимулирующие предложение, которые привязывают граждан к конкретным видам жилья.

Субсидии, стимулирующие предложение, призваны увеличить предложение доступного жилья для отдельных категорий граждан, прежде всего, граждан с невысокими доходами, путем строительства новых и реконструкции старых домов.

Прямую выгоду от реализации этих программ получают государственные и частные строительные организации, предлагающие населению свои услуги по строительству жилья для улучшения жилищных условий. Софинансирование охватывает как программы по увеличению сектора арендного жилья, так и программы по росту частного жилищного фонда.

В целом субсидии, стимулирующие предложение, эффективны лишь тогда, когда рынок жилищного строительства не реагирует на растущий спрос граждан на недорогое жилье. Кроме того, возможны программы, которые стимулируют кредиторов предлагать недорогие кредиты застройщикам.

Выбор всеобщих или распределяемых субсидий зависит от проводимой з стране жилищной политики. Большинство стран реализует политику распределяемых субсидий, нацеленную на помощь отдельным категориям граждан при улучшении ими своих жилищных условий. Исключение составляют некоторые страны Европы, которые традиционно используют всеобщие программы жилищных субсидий, рассматривая их как способ выравнивания и перераспределения дохода.

Важнейшим вопросом политики жилищного софинансирования является критерий отбора целевых групп, которым необходимо оказывать государственную поддержку: наиболее нуждающимся гражданам или тем, для кого такая помощь будет наиболее результативной. Это определяется конечной целью программы жилищных субсидий. Так, для программ, направленных на развитие жилищного финансирования, в качестве участников программы дожны быть отобраны те семьи, которые реально могут воспользоваться субсидией, например, семьи, являющиеся достаточно платежеспособными, но не имеющие возможности без субсидии получить кредит (не имеющие накоплений для осуществления первоначального взноса). В этом случае получателями субсидий дожны быть граждане, находящиеся ближе к нижней границе группы со средним доходом, а на более высоком уровне доходов выплата субсидий дожна прекращаться.

Таким образом, при разработке программ жилищного софинансирования учитываются следующие моменты:

1) для эффективной реализации программы субсидий, предусматривающей повышение доступности приобретения жилья, в том числе с привлечением средств ипотечных кредитов, устанавливаются целевые группы участников программы, имеющие уровень дохода, достаточный для получения доступа к рынку ипотечного кредитования и жилья. Иначе программа превращается в набор декларативных мероприятий, реализация которых невозможна в условиях отсутствия целевой аудитории, реально имеющей возможность воспользоваться субсидиями;

2) программы жилищного софинансирования разрабатываются с учетом ситуации на жилищном рынке. Использование различных форм субсидий, нацеленных на повышение доступности жилья для граждан, целесообразно в условиях развитого рынка жилья, адекватно реагирующего на растущий платежеспособный спрос на жилье;

3) большинство программ, связанных с повышением доступности жилья для граждан, сопряжено со значительными, зачастую неопределенными и скрытыми бюджетными затратами. Наиболее прозрачными и определяемыми

являются затраты на программы авансовых субсидий (субсидий на первоначальный взнос при получении ипотечного кредита или приобретении жилья);

4) существует риск того, что программы жилищного субсидирования деформируют рынок жилья и жилищных кредитов. Так, если субсидии предоставляются через специальные жилищные банки, то другие кредитные организации не могут вести конкурентную борьбу в этом секторе рынка и не станут разрабатывать схемы, позволяющие предоставлять кредиты населению с низкими доходами.

По нашему мнению, необходима корректировка ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления жилищных субсидий с учетом следующих условий:

1) унификация принципов и исходных данных для определения размера субсидий;

2) привязка размера субсидий к уровню дохода их получателей;

3) возможность использования субсидий в форме первоначального взноса при покупке жилья за счет кредитных средств;

4) прозрачность и обеспечение контроля за финансовым испонением программ субсидирования на всех этапах прохождения денежных средств.

При выработке финансовой стратегии развития жилищной политики и формировании системы жилищного софинансирования в России можно и нужно использовать опыт разных стран в области реализации программ жилищного субсидирования граждан при улучшении их жилищных условий.

5. Разработана структурная система инфраструктуры жилищного строительства, на основе которой определены направления повышения качества коммунальной инфраструктуры и эффективности использования финансовых ресурсов, предложены основные мероприятия по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и критерии оценки эффективности финансирования инвестиционных проектов коммунальной инфраструктуры, позволяющие стабилизировать стоимость жилищного строительства в целях обеспечения реализации финансовой стратегии жилищной политики

Современный этап развития сферы жилищного строительства характеризуется резким снижением концентрации и потерями специализации строительного производства, поэтому необходимо выстроить новую инфраструктуру отрасли и всего хозяйственного комплекса в целом. Она дожна складываться постепенно, отбирая и агрегируя новые части.

По нашему мнению, постепенно дожны сложиться восемь базовых подсистем инфраструктуры, обеспечивающих возможность реализации жилищной

политики на современном уровне: маркетинговая, финансовая, интелектуальная, информационная, технологическая, организационно-правовая, транспортная и коммунальная.

Маркетинговой инфраструктуры жилищного строительства сегодня в России нет, строительство, в отличие от промышленности работает не на рынок, а на заказ. Структура маркетинга для отраслей промышленности мало развита, для строительства нет даже основных принципов её построения.

Финансовая инфраструктура характеризует финансовое обеспечение строительства, предоставляет возможность строить жильё без денег на начальном этапе строительства, по принципу, например, проектного финансирования с возвратом дога самим строительным предприятиям. Эта система в России формируется очень активно, но банки не всегда умеют работать с положительным банковским процентом (выше уровня инфляции).

Интелектуальную инфраструктуру составляют инженерные фирмы, вычислительные центры (фирмы), консультационные фирмы, специализирующиеся на объявленных услугах, наряду с имеющимися научно-исследовательскими и проектными организациями.

Информационная инфраструктура создаётся для обеспечения быстрого доступа ко всей информации. Она предполагает создание электронной связи, системы специализированных предприятий типа Вычислительный центр ценообразования в отрасли, Банки компьютерных программ (например, в области автомеханизированного проектирования) и гак далее. Скорость движения информации определяет по существу скорость прогресса.

Технологическая инфраструктура дожна быть создана из огромного количества небольших специализированных предприятий отрасли и хозяйственного комплекса в целом. Конкурентная борьба дожна отсеять малоэффективные материалы и конструкции, технологические приёмы и методы организации труда.

Организационно-правовая инфраструктура обеспечивает надёжное функционирование всего комплекса предприятий, создаёт правовую базу финансирования и организации жилищного строительства.

Создание транспортной инфраструктуры позволяет увеличить темпы жилищного строительства, осваивать новые участки под застройку. Большие государственные вложения в создание транспорта и транспортной сети оборачиваются дешевизной транспортных услуг и большой скоростью протекания капиталов, что ускоряет воспроизводственный процесс в экономике.

В связи с тем, что одним из приоритетов жилищной политики является обеспечение комфортных условий проживания и доступности коммунальных услуг для населения, наибольшее внимание в исследовании уделено коммунальной инфраструктуре. Коммунальная инфраструктура жилищного строительства представляет собой обеспеченность земельных участков по жилищную застройку системами электро-, тепло-, водо-, газоснабжения и системами водоотведения.

Существующая система развития коммунальной инфраструктуры в настоящее время характеризуется тремя серьезными недостатками:

1) не сформированы равные конкурентные условия для участников рынка жилья, что сдерживает масштабы жилищного строительства;

2) существуют проблемы в отношении собственности на вновь построенные объекты ЖКХ и их эксплуатации;

3) развитие коммунальной инфраструктуры не связано с городским планированием.

Для повышения качества коммунальной инфраструктуры и эффективности использования природных ресурсов необходимо обеспечить реализацию проектов строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры, которая позволит:

1) обеспечить более комфортные условия проживания населения путем повышения качества предоставления коммунальных услуг;

2) снизить потребление энергетических ресурсов в результате снижения потерь в процессе производства и доставки энергоресурсов потребителям;

3) обеспечить более рациональное использование водных ресурсов.

Мероприятия по строительству и модернизации объектов коммунальной

инфраструктуры в регионах могут быть основаны на принципах:

1) софинансирования проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры с привлечением бюджетных средств и средств внебюджетных источников;

2) развития различных форм муниципально-частного партнерства с целью привлечения средств внебюджетных источников для финансирования проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры с использованием бюджетных средств в целях снижения рисков инвестирования.

В ходе диссертационного исследования определены основные мероприятия по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры, которые включают:

1) разработку порядка отбора объектов модернизации коммунальной инфраструктуры, предоставления и расходования средств бюджета на реализацию проектов;

2) уточнение мероприятий, а также отбор объектов модернизации коммунальной инфраструктуры;

3) проведение организационной работы по реорганизации муниципальных жилищно-эксплуатационных и коммунальных предприятий в корпоративные структуры с целью привлечения инвестиций в управление и эксплуатацию жилого фонда и предприятий коммунального комплекса;

4) выпонение проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры, реализуемых с использованием средств бюджета и их мониторинг;

5) оценку выпонения проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры, реализуемых с использованием средств бюджета.

Индикаторами оценки эффективности реализации мероприятий предлагаем считать: снижение уровня износа коммунальной инфраструктуры; доля средств внебюджетных источников в общем объеме инвестиций в модернизацию коммунальной инфраструктуры; доля частных компаний, управляющих объектами коммунальной инфраструктуры, в общем количестве всех организаций коммунального комплекса.

По нашему мнению, развитие коммунальной инфраструктуры для нужд нового жилищного строительства может финансироваться из трёх источников:

1) средства застройщиков (покупателей жилья) - расходы на сооружение коммуникаций включаются в стоимость застраиваемого земельного участка либо застройщик оплачивает их отдельно коммунальному предприятию или муниципалитету;

2) средства потребителей через включение соответствующих расходов в тарифы на коммунальные услуги;

3) средства бюджетов различных уровней, прежде всего, муниципального. В результате ни застройщики, ни потребители не платят за развитие коммунальной инфраструктуры;

4) привлеченные средства: кредиты, целевые инвестиции и так далее, возврат которых осуществляется через один из трех вышеперечисленных источников.

Предложенные механизмы финансирования развития коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства обеспечивают привлечение

банковских кредитных ресурсов для реализации инвестиционных проектов и предусматривают меры по повышению привлекательности их кредитования.

Создание рыночных механизмов финансирования инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой позволяет также стабилизировать стоимость жилищного строительства.

6. Проведена оценка структуры выпуска жилищных облигаций, учитывающей интересы инвесторов и выявлены преимущества их выпуска в отношении застройщиков, позволяющие привлекать необходимые внебюджетные финансовые средства в жилищную сферу и осуществлять гибкую финансовую политику с одновременным эффективным управлением продажами жилищных облигаций

В настоящее время основной задачей подготовки и формирования

жилищных займов является создание современного гибкого рыночного инструмента, удобного как эмитентам, так и инвесторам, а также учитывающего практический опыт и интересы участников. Таким инструментом, на наш взгляд, являются жилищные облигации.

По результатам анализа прошедших в России выпусков жилищных облигаций по данным АИЖК в диссертационном исследовании проведена оценка структуры выпуска жилищных облигаций (рисунок 3).

Облигации различных классов обеспечиваются одним ипотечным покрытием, которое составляют обеспеченные ипотекой требования, номинированные в российских рублях, удостоверенные закладными и выданные в соответствии со стандартами АИЖК.

Выпуск облигаций с использованием специально созданного ипотечного агента позволяет исключить для инвесторов риски, связанные с деятельностью инициатора выпуска и самого эмитента. Эмитентом может быть ипотечный агент, непосредственно фирма (банк) или созданные (привлечённые) фонды. Ипотечный агент регистрируется исключительно для осуществления выпусков жилищных облигаций и не может заниматься иными видами деятельности, кроме покупки пула закладных и выпуска и обслуживания облигаций. Испонительный орган назначается эмитентом. Владельцы облигаций никак не взаимодействуют с заёмщиками, а получают платежи по облигациям от эмитента аналогично классическим корпоративным облигациям. В отсутствие в Российском законодательстве концепции доверительного управляющего активами в интересах облигационеров эти функции возложены на специализированный депозитарий, который является хранителем закладных и осуществляет функции контроля и учёта покрытия в соответствии с законом Об ипотечных ценных бумагах.

Рисунок 3 - Структура выпуска жилищных облигаций

Облигации жилищного займа дают следующие преимущества застройщику, несущему определённые затраты по выпуску и обращению жилищных облигаций:

1) выпуск и публичное размещение жилищных облигаций с соблюдением всех требований законодательства по рынку ценных бумаг увеличивают привлекательность застройщика перед инвесторами (как крупными, так и частными) в силу открытости информации о самом застройщике и о проекте;

2) размещение облигаций застройщиком выравнивает и стабилизирует финансовые потоки в процессе строительства;

3) механизм привлечения средств путём выпуска и размещения жилищных облигаций позволяет привлечь инвестиции на начальном этапе строительства и не допустить расчёта жильём с контрагентами, а, следовательно, избежать ценового демпинга на объекте;

4) возможность привлечения средств при сохранении за собой достаточной доли экономической свободы и осуществления гибкой финансовой политики с одновременным эффективным управлением продажами.

7, Выработана концепция формирования кредитных отношений, заключающаяся в развитии рыночных институтов и механизмов, формирующих инфраструктуру жилищного кредитования и рынка жилья с определением сферы кредитных отношений, сочетания финансовых и кредитных методов распределения и перераспределения, взаимосвязи кредитования с организацией денежного оборота, принципов кредитования

Реализация жилищной политики невозможна без бюджетного софнаансирования и банковского финансирования, которые осуществляются в рамках бюджетной и банковской политики. Кредитная политика в сфере обеспечения граждан жильём, по своей сущности, представляет собой целенаправленную деятельность государства, его компетентных органов и банков по определению экономически обоснованных принципов, концепции развития кредитных отношений, установлению приоритетных направлений инвестиций с учетом сложившегося уровня развития экономических отношений. В процессе выработки концепции определяются: сфера кредитных отношений, сочетание финансовых и кредитных методов распределения и перераспределения, взаимосвязь кредитования с организацией денежного оборота, принципы кредитования, соотношение экономических и организационных методов.

По нашему мнению, основная концепция формирования кредитных отношений, состоит в развитии новых рыночных институтов и механизмов, формирующих инфраструктуру жилищного кредитования и рынка жилья (рисунок 4).

Рисунок 4 - Структура кредитных отношений жилищного рынка

В их число автором включены: паевые инвестиционные фонды, бюро кредитных историй, небанковские кредитные организации, осуществляющие операции по предоставлению кредитов на приобретение жилья, страхование, брокеридж и другие.

В настоящее время банки ведут борьбу за заемщиков не только путем снижения ставок, но и путем расширения и модернизации продуктового ряда, путем улучшения качества обслуживания, внедрения новых технологий, позволяющих оформлять кредиты в более короткие сроки. Основное направление развития кредитных отношений - это создание максимально выгодных и удобных условий доступа заемщика к финансовым ресурсам.

8. На основе проведенного анализа существующих в регионах подходов к решению жилищной проблемы предложена методика предоставления субсидий на приобретение жилья для различных категорий граждан, включающая механизмы унификации расчетных процедур и документооборота при предоставлении субсидий из средств федерального бюджета

Высокий и постоянно растущий уровень жизни населения, повышающиеся требования к качеству жизни, в том числе к величине и комфортности жилища, делают жилищное строительство одной из приоритетных отраслей для различных форм финансирования и кредитной деятельности. Принцип целевого адресного предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья эффективен, поскольку обеспечивает:

1) решение жилищной проблемы путем приобретения гражданами готового жилья на рынке;

2) реализацию гражданами права выбора местоположения и качественных характеристик жилья;

3) направление средств федерального бюджета непосредственно гражданам - участникам программ только на цели приобретения жилья;

4) отказ от замораживания средств федерального бюджета в объектах незавершенного строительства.

Анализ существующих в регионах подходов к решению жилищной проблемы позволяет сделать вывод, что при всех внешних различиях их объединяет попытка в той или иной форме использовать средства местных бюджетов для поддержания своих жилищных программ. При сравнительном анализе программ автором использованы несколько критериев оценки: способ доведения средств до получателя субсидий; адресность; обеспечение целевого использования средств; свобода выбора места жительства получателем субсидии;

вариативность использования на первичном и вторичном рынках; возможность привлечения внебюджетных средств; прозрачность и простота процедур; эффективность использования бюджетных средств.

Обобщив опыт реализации жилищных программ, целесообразно выработать единый подход к предоставлению субсидий на приобретение жилья для различных категорий граждан, имеющих на это право в соответствии с законодательством, то есть такие механизмы, которые позволяют унифицировать расчетные процедуры и документооборот при предоставлении субсидий из средств федерального бюджета вне зависимости от того, какой категории граждан они предоставляются, а также какое федеральное ведомство является заказчиком конкретной программы субсидирования. Управление процессом предоставления субсидий, четкий целевой контроль за расходами средств бюджета на программу, мониторинг хода выпонения программы и периодическая оценка результатов, при необходимости оперативное устранение отклонения от плана или внесение в него изменений дожны быть рационально организованы. Важнейшими задачами при этом являются минимизация расходов на управление программой, устранение излишних согласований, создание простой и понятной системы отчетности и предоставления аналитической информации по ходу реализации программы.

Наиболее перспективной представляется схема обеспечения жильем, предполагающая сочетание различных источников финансирования: безвозмездных субсидий за счет средств федерального, региональных и местных бюджетов, собственных средств граждан, кредитных ресурсов банков.

Результаты выпонения основных федеральных и региональных программ свидетельствуют о том, что реализация государственной жилищной политики на среднесрочную и догосрочную перспективу дожна строиться с учетом имеющихся реальных возможностей. Финансирование обеспечения граждан жильем в конечном итоге дожно осуществляться за счет их собственных средств, допоненных рыночными кредитами и целевыми адресными субсидиями.

9. Сформирован и научно обоснован авторский подход к финансированию малоэтажного строительства с учетом бюджетного софинанспрования и разработана модель кредитования индивидуального жилищного строительства в сельской местности, позволяющая погашать банковский кредит и проценты не только денежными средствами, но и сельскохозяйственной продукцией для последующей ее реализации

Оптимальными условиями малоэтажного строительства для банковского кредитования, на наш взгляд, являются:

1) доступные для среднего класса цены за счет выбора технологий и материалов (панельное или панельно-каркасное индустриальное домостроение);

2) скорость возведения жилья;

3) объекты недвижимости стандартизованы (типовые дома и таун-хаусы);

4) производство домов осуществляется в заводских условиях, контроль качества;

5) собственные инженерные сети, оптимизированная инфраструктура;

6) послепродажное управление;

7) выгодное месторасположение и транспортная доступность;

8) земля оформлена в собственность.

Учитывая большой объем средств, необходимый для развития предприятий малоэтажного домостроения, предлагаем механизм получения финансирования через новые инструменты роста и диверсификации экономики, таких как Инвестиционный фонд Российской Федерации, ОАО Российская венчурная компания, Государственная корпорация развития.

Государственная поддержка может быть предоставлена в формах: софинансирования на договорных условиях инвестиционных проектов с оформлением прав собственности Российской Федерации; направления средств в уставные капиталы юридических лиц; предоставления государственных гарантий Российской Федерации под инвестиционные проекты.

Возможно также привлечение инвестиционных ресурсов посредством формирования пула инвестиционных банков и лизинговых компаний по закупке и поставкам дорогостоящего оборудования для производства малоэтажных домов.

Предлагаем модель кредитования индивидуального жилищного строительства, разработанную с учетом специфики сельской местности, то есть для жителей, занимающихся сельскохозяйственным трудом. Основой модели является то, что наряду с заемщиком в качестве основного участника выступают специальные фонды, например Фонд развития жилищного строительства и социальных инвестиций.

При реализации данной модели заемщики имеют возможность погашать банковский кредит и проценты по нему не только денежными средствами, но и сельскохозяйственной продукцией для последующей ее реализации через торговую сеть фонда. При этом пропорции оплаты определяются самими заемщиками.

Таким образом, граждане, успешно занимающиеся сельскохозяйственным трудом, но не имеющие достаточно денежных средств для приобретения жилой недвижимости, получают шанс улучшить свои жилищные условия. При фонде создаются предприятия по переработке предоставляемой заемщиками продукции, оптовые базы и рынки.

Отношения, реализующиеся в данной модели между участниками, представлены на рисунке 5.

Реализация модели возможна в любой сельской местности, где администрация готова сотрудничать с различными организациями (строительными и страховыми организациями, предприятиями сельскохозяйственного сектора и др.) в этом направлении.

Однако, поное заимствование регионами инструментов, на которых построена эта модель, невозможно в связи с использованием базы формирования фонда, а именно, привлечения производственных кооперативов.

Строительная организация

Товарно-сбытовой отдел по реализации сельскохозяйственной продукции

Магазин с/х продукции

Фонд развития

жилищного строительства и социальных инвестиций

Первоначальный капитал -внебюджетные источники: 3% от реализации вино-водочных изделий, с предприятий, приобретающих нефтепродукты и т.д.

1 - сотрудничество в области строительства и финансирования жилья; 2 -первоначальный взнос за жильё; 3 - заключение необходимых договоров страхования; 4 -оформление кредита; 5 - предоставление жилья; 6 - погашение кредита сельскохозяйственной продукцией; 7, 8 - поступление сельскохозяйственной продукции в магазины региона

Рисунок 5 - Модель кредитования индивидуального жилищного строительства в сельской местности с натуральной формой возврата кредита

Для отдельно взятого региона существует и другой недостаток - в случае удорожания некоторых видов сельскохозяйственной продукции с течением времени в рамках кредитных отношений с фондом сельским жителям невыгодно будет расплачиваться продукцией за жилье, а целесообразнее продавать её по рыночным ценам.

10. Определена институциональная структура финансирования жилищного строительства, выявлены основные факторы, оказывающие значительное влияние на деятельность предлагаемых институтов, определена схема взаимосвязи строительно-сберегательных касс и жилищных накопительных кооперативов и разработана экономическая модель по оценке рентабельности доходного дома

В ходе диссертационного исследования предложена институциональная структура финансирования жилищного строительства, а именно создание строительно-сберегательных касс (ССК), жилищных накопительных кооперативов (ЖНК), строительство доходных домов, обеспечивающих максимальную эффективность государственных жилищных субсидий.

Нами определены основные факторы, оказывающие значительное влияние на деятельность кооперативов всех форм:

1) продожающийся рост цен на недвижимость, который делает накопление абсолютно невыгодным для граждан;

2) конкурентное давление со стороны ипотечных банков, изменение процентных ставок и ужесточение требований к заемщикам;

3) перспектива принятия закона о строительных сберегательных кассах;

4) поное отсутствие поддержки государства небогатых пайщиков кооперативов;

5) наличие массированной негативной информации в СМИ по поводу краха кооперативов, о финансовых пирамидах и так далее.

Предложенная схема взаимодействия ССК и ЖНК представлена на рисунке 6. Фактором развития жилищной политики Российской Федерации дожна стать всемерная поддержка жилищно-строительной кооперации и небанковских кредитных организаций специализированного профиля.

Стратегия софинасирования в жилищной политике государства дожна быть ориентирована на возможный доход в будущем и строиться исходя из понимания России, как безгранично богатой и мощной страны.

В целях социального развития России необходимо резко повысить объемы строительства (реконструкции) жилья. Основой жилищной стратегии РФ дожны стать принципы жилищно-строительной кооперации.

Для реализации финансовой стратегии жилищной политики необходимо уделять особое внимание строительству жилья социального найма, или доходных домов.

В диссертационном исследовании предложена экономическая модель по оценке рентабельности доходного дома, суть которой состоит в следующем: рентабельность нового единого комплекса недвижимости, используемого в

качестве доходного дома, подчиняется объективным экономическим закономерностям и предусматривает оценку взаимодействия большого количества факторов, влияние которых не всегда поддается контролю и управлению со стороны участников эксперимента.

Рисунок 6 - Предлагаемая схема функционирования ЖНК и ССК

Ведущими факторами, определяющими эффективность управления и эксплуатации доходного дома, которая осуществляется в целях извлечения прибыли (доходность домовладения), выступают:

1) коэффициент запонения - соотношение долей одновременно используемых и неиспользуемых в аренде коммерческих помещений доходного дома, минимальная величина которого определяется договором по закреплению государственного имущества на праве хозяйственного ведения доходного дома или собственником;

2) рентабельность вложенных кредитором или собственником финансовых средств;

3) срок эксплуатации доходного дома, обеспечивающий возврат вложенных финансовых средств из планируемой прибыли.

Сочетание этих трех основных факторов дожно обеспечивать доступность для арендатора коммерческой цены аренды, которая включает полный объем технического обслуживания помещений на современном уровне.

Взаимодействие ведущих факторов может быть описано моделью, допускающей определение в относительных величинах численного значения одного фактора в зависимости от заданных величин двух других.

Левая часть модели представляет собой сумму всех финансовых средств, затраченных на строительство и допонительное оборудование (инвентаризационная стоимость), выраженную через I, и заданной рентабельности (R) за 10 лет эксплуатации (Т) доходного дома, выраженной произведением RT.

Правая часть - отношение финансовых средств, вырученных от коммерческого использования (аренда, наем) помещений доходного дома к реальной инвестиционной стоимости доходного дома со всеми атрибутами, отличающими доходный дом от гостиниц и просто жилых домов коммерческого использования.

Таким образом, модель имеет вид:

/+ ЯхГ = {(Axa) (Ххх)}/АхХ (3)

После сокращения подобных членов (А - себестоимость 1 кв.м. коммерческой площади и лX - общая площадь доходного дома), уравнение приобретает вид:

/+КхГ=ахх (4),

где Т - период времени, принятый a priori собственником, в течение которого эксплуатация доходного дома дожна окупить вложенные финансовые средства, в годах;

R - рентабельность эксплуатации доходного дома;

а - параметр конъюнктуры, характеризующий превышение коммерческой цены аренды или найма с оплатой жилищно-коммунальных и бытовых услуг доходного дома над себестоимостью доходного дома, а >1 ;

х - параметр запонения, выраженный обязательной долен помещений, сдаваемых в наем и аренду в течение года, х < 1.

При заданном периоде окупаемости доходного дома (10 лет) модель приобретает вид:

1+10R = ахх (5)

На основе этой модели можно определить относительную величину каждого параметра в зависимости от изменения величин двух других. Например, балансовую прибыль за 10 лет при изменении параметра конъюнктуры (а), который характеризует увеличение коммерческой цены аренды или найма помещений по отношению к её балансовой (восстановительной) стоимости. В этом случае формула (5) приобретает вид:

Л = (а \х -1 )/Ю (6)

Аналогично можно оценить зависимость параметра конъюнктуры (а) от параметра запонения доходного дома (х) и рентабельность (Я): '

а = (1+]0хЕ)/х (7)

И, наконец, можно оценить параметр запонения доходного дома (х) в зависимости от параметра конъюнктуры (а) и заданной рентабельности (К): х = (1+10х Я)/а (8)

Любой эксперимент в самой своей постановке имеет независимые параметры (технические и эксплуатационные) и параметры зависимые, выпонение которых оказывает влияние на искомую величину. В эксперименте с доходным домом такими параметрами являются: коэффициент запонения, рентабельность и срок эксплуатации доходного дома, а искомым параметром -коммерческая цена аренды помещений.

Исходя из заданных параметров, были выпонены расчеты по определению численного значения параметра конъюнктуры, результаты которых представлены в таблице 7.

Таблица 7 - Величина параметра конъюнктуры (а) в зависимости от заданных a priori инвестором параметров запонения доходного дома (х) и рентабельности (R)_

Параметр рентабельности (R}

Параметр 0,15 0,18 0,20 0,23 0,25

запонения 0,7 3,57 4,0 4,29 4,71 5,00

доходного дома (х) 0,75 3.33 3.73 4,0 4,40 4,67

0,8 3,13 3,29 03,75 4,13 4,38

0,85 2,94 3,50 3,53 3,88 4,12

0,9 2,78 3,11 3,33 3,67 3,89

0,95 2,63 2,66 3,16 3,47 3,68

1,0 2,5 2,8 3,00 3,3 3,5

Увеличение параметра запонения доходного дома (х) с 0,7 до 0,9 при заданном уровне рентабельности (Я = 0,15) существенно снижает параметр конъюнктуры (а) - с 3,57 до 2,5. Это значит, что при заданном уровне затрат инвестора на 1 кв.м доходного дома в размере $1500 коммерческая плата за 10 лет эксплуатации дожна, как минимум, превысить затраты в 3,57 раза и составить $5355, соответственно за год - $535,5, и за месяц - $44,62. Однако в условиях первичного вхождения на рынок недвижимости расчетная коммерческая цена аренды дожна быть уменьшена на 20-25% и составлять $33-35 за 1 кв.м в месяц или $420 в год.

Таким образом, в условиях эксперимента в случае пессимистического варианта (коэффициент запонения 0,7) в течение 10 лет коммерческого использования в виде арендной платы дожна быть собрана сумма в размере

21.239.400,0 доларов. Выпонение обязательств перед инвестором возможно только в том случае, если стоимость аренды или найма будет не ниже $35 за 1кв.м арендуемой площади в месяц. Эта цена дожна сравниваться не с ценами коммерческого найма жилья в муниципальных домах, а с ценами оплаты отдельного номера в гостиницах.

11. На основе выделенных причин активного роста объемов кредитования предложены мероприятия по развитию ипотечного жилищного кредитования в России, которые создадут условия для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан и будут способствовать созданию ипотеки, как механизма, обеспечивающего формирование рынка доступного жилья и достижение целей финансовой стратегии жилищной политики

Система догосрочного ипотечного жилищного кредитования в России дожна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах дожны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Автором выделено несколько причин активного роста объемов кредитования. Во-первых, это новое правовое обеспечение ипотечных программ, в том числе упрощенная процедура обращения взыскания на заложенное жилье.

Во-вторых, официально объявила о программе поддержки первичного ипотечного кредитования Международная финансовая корпорация (МФК), предоставляющая кредиты банкам.

В-третьих, немаловажное значение в формировании массового и доступного рынка ипотеки отводится строительному сектору, точнее - инвесторам-застройщикам и их взаимодействию с банковскими структурами.

Анализируя ипотечные программы АИЖК, региональных ИЖК и банков, автор полагает, что взаимоотношения между банками и рефинансирующими организациями основаны на некоторых общих подходах:

1) заключаются догосрочные соглашения, в которых устанавливаются требования к предоставляемым кредитам, условия их рефинансирования;

2) создаются условия для снижения рисков, повышения надежности ипотечных кредитов;

3) определяются требования к банкам-партнерам.

Динамика и структура ипотечного рынка соответствуют Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК и ориентирам национального проекта Доступное и комфортное жильё - гражданам России; по стоимости лидирует Центральный округ и СевероЗападный, но по количеству кредитов их доля менее 15% (рисунок 7).

1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 ..ПО 0 ] р - г - - - V - - - * / К 4 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% -5,00%

^ п?V у? # .А * * > > #

СГ^ Объйм рынка жилиицого кредитования ВР, мрдруб ЧЧТемп прироста рынка, %!

Рисунок 7 - Показатели развития ипотечного кредитования в России

По мнению автора, дальнейшее развитие ипотечного жилищного кредитования в России связано с осуществлением ряда мероприятий, нацеленных

1) формирование вторичного рынка ипотечных кредитов в целях обеспечения рефинансирования догосрочных ипотечных кредитов, привлечения догосрочных ресурсов институциональных инвесторов;

2) совершенствование правовой базы ипотечного кредитования для установления четких правовых гарантий кредитору по возврату кредитных средств в случае невозврата кредита заемщиком, обеспечения социальной защиты заемщика в случае потери единственного жилья при обращении взыскания на предмет залога;

3) снижение рисков ипотечного кредитования путем создания системы их страхования;

4) формирование системы кредитных бюро, обеспечивающих банки необходимой информацией о кредитоспособности заемщиков в целях повышения надежности ипотечных кредитов, улучшения качества андеррайтинга кредитов, снижения кредитных рисков;

5) совершенствование политики государства в области организации системы государственной помощи в улучшении жилищных условий отдельных категорий граждан с невысоким уровнем доходов; определение наиболее эффективных форм и условий предоставления субсидий на приобретение жилья гражданам (с учетом

различных доходных групп, включая возможности софинансирования и получения ипотечных кредитов в банках на рыночных условиях); развитие системы предоставления субсидий на приобретение жилья (субсидии на выплату первоначального взноса при условии получения на недостающую сумму ипотечного кредита в коммерческом банке на рыночных условиях).

Таким образом, предлагаемые меры создадут условия для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан, чьи возможности улучшить свои жилищные условия не могут быть реализованы в настоящее время, и будут способствовать созданию системы ипотечного жилищного кредитования в России, как механизма, обеспечивающего формирование рынка доступного жилья и достижение целей финансовой жилищной политики.

12. Сформирована модель взаимосвязанных и взаимозависимых элементов системы ипотечного кредитования, позволяющая снизить риски ипотечных кредиторов и повысить надежность ипотечных облигаций, а также в целях быстрого, и эффективного развития ипотечного кредитования путем повышения доступности ипотечных кредитов выявлены основные тенденции в области развития ипотеки как допонительного источника финансирования жилищной политики

Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям и ставки по ипотечным кредитам. Специфика ипотечных операций вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования.

Совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых элементов объединена автором в систему ипотечного кредитования, представленную на рисунке 8. Для успешного развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок и его инфраструктуру. Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь допонительные финансовые источники кредитования. Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотечный кредитор, заемщик, инвестор, специализированные посредники, правительство.

Система кредитования дожна строиться комплексно для разных слоев населения и учитывать тенденции изменения доходов и сбережений населения, постепенно сокращая долю ипотечного рынка с льготными или субсидируемыми условиями кредитования. Она дожна разворачиваться на основе программы

ипотечного кредитования при непосредственном участии административных органов.

Рисунок 3 - Система ипотечного кредитования граждан

1 - поддержка, контроль над деятельностью; 2 - вклады, залог имущества; 3 - залог имущества; 4 - кредитные средства; 5 - деньги за жилое помещение; 6 - право собственности за жилье; 7 - кредитные ресурсы; 8 - кредитные обязательства; 9 - залог

портфеля ипотечных кредитов; 10 - гарантии по ипотечным ценным бумагам; 11 -ипотечные ценные бумаги; 12 - денежные средства.

Для быстрого и эффективного развития ипотечного кредитования путем повышения доступности ипотечных кредитов целесообразно использовать следующие методы:

1) введение дифференцированных процентных ставок по кредитам, рассчитанных исходя из реального уровня средних доходов семей и стоимости жилья в конкретных регионах. Это наиболее предпочтительный вариант, который упрощает процедуру выдачи кредитов и не зависит от уровня экономического развития региона;

2) создание системы государственного страхования рисков, связанных с неплатежеспособностью заемщиков, для случаев уменьшения суммы первоначального взноса отдельным категориям граждан в случае установления таких по закону или по целевой программе. Этот вариант прост в реализации и не зависит от состояния экономики региона.

Основные тенденции в области развития ипотечного жилищного кредитования, на наш взгляд, следующие:

1) повышение интереса банков к ипотечному кредитованию;

2) общее снижение процентных ставок по ипотечным кредитам;

3) разработка и реализация регионами собственных программ ипотечного кредитования;

4) внедрение различных моделей рефинансирования жилищных ипотечных кредитов с помощью специально создаваемых операторов вторичного рынка в рамках реализации программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов;

5) совершенствование федерального и регионального законодательства, нацеленного на создание правовых условий развития ипотечного кредитования;

6) активизация работы в области формирования нормативно-правовой и организационной базы создания системы кредитных бюро и страхования ипотечных рисков.

Таким образом, предлагаемые направления создадут условия для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан и будет способствовать созданию системы ипотечного жилищного кредитования как механизма, обеспечивающего реализацию финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Проведенное исследование подтвердило исходные гипотезы и позволило реализовать поставленные задачи. Автором выявлены сущностные отличия, связанные как с целями проводимых исследований, так и со спецификой авторского подхода в рамках эволюционной теории экономики и теории динамических систем, которые применялись к понятию финансовая стратегия софинасирования в жилищной политике.

Рассмотрены подходы к формированию источников финансирования современной жилищной политики с различных теоретико-методологических и научно-методических позиций. Показано, что существующие подходы не поностью отражают понятие финансовой стратегии софинансирования и обеспечения доступности жилья для семей с различным уровнем доходов.

Основным элементом концепции формирования государственной системы жилищного софинансирования на основе корректировки ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления жилищных субсидий является модель расчёта показателей доступности жилья для различных по уровню дохода групп населения, в основе которой лежит дифференциация жилья по классам качества на первичном рынке недвижимости, сопоставление классов населения классам жилья, дифференциация коэффициента доступности жилья по уровню доходов населения и классу качества жилья без учета ипотечного кредита и с учетом кредита под залог недвижимости.

ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

МОНОГРАФИИ

1. Гудименко Г.В. Формирование финансовой стратегии решения жилищной проблемы на региональном уровне. Монография / Орёл. Издатель А.Воробьёв, 2009 - 300 с. ISBN 978-5-91468-022-7(10,2 п.л)

2. Гудименко Г.В. Жилищная проблема в России: состояние и перспективы решения. Монография. В 2-х частях. Теория и методология формирования учётно-аналитической и налоговой системы в условиях глобализации экономических процессов и перехода на международные стандарты финансовой отчётности. 4,2 / Л.В.Попова и др.; под общей ред. проф., д.э.н., Л.В.Поповой. - Орёл: ООО ИД Орлик, ОрёГТУ, 2008. - с. 425-492. ISBN 978-5-93804-14-6 (3,2 п.л)

3. Гудименко Г.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие / Г.В. Гудименко. - Воронеж, ВЭПИ, 2009 - 64 с. (2,7 о)

4. Гудименко Г.В. Реализация программ обеспечения граждан жильём в некоторых регионах России. Монография. Экономика регионов: тенденции развития. / А.М.Акчурина, Н.В.Баженова, и др.; под общей ред. проф. О И .Кирикова. - Книга 7. - Воронеж: ВГПУ, 2008 - с. 155-169 ISBN 978-5-88519-436-5(1,2 п.л)

5. Гудименко, Г.В. Формирование фондовых инструментов финансирования ипотечных кредитов. Научное издание / Г.В.Гудименко. - М: МАОР, 2005г. - 131с. ISBN 5-98026-010-2 (5,6 п.л)

6. Гудименко, Г.В. Эффективность управления производственными ресурсами в строительстве. Монография / Г.В.Гудименко - Орёл: ОРАГС, 2003 - 142с. (6,1 п.л)

7. Гудименко, Г.В. Эффективность организационной системы управления промышленным потенциалом. Монография /Г.В.Гудименко Орёл: ОРАГС, 2001 - 174с. (6,8 п.л)

СТАТЬИ В ИЗДАНИЯХ, РЕКОМЕНДОВАННЫХ ВАК РОССИИ

8. Гудименко Г.В. Финансирование проектов в области жилищного строительства с целевым фондированием кредита / Научно-практический журнал Известия ОрёГТУ серия Экономические и гуманитарные науки - 2010, №2/217 (596)- с.61-64 (0,7 п.л)

9. Гудименко Г.В. Проблемы оценки рисков вложения в ипотечные ценные бумаги и пути их снижения /Г.В.Гудименко, А.Б.Кондрашов // Научно-практический межотраслевой журнал Интеграл - 2009, № 1 (45) - с.58-59 (1,0 п.л, авт. 0,6 п.л.)

10. Гудименко Г.В. Обеспеченность жильём как фактор повышения уровня и качества жизни населения / Сборник научных статей по актуальным проблемам экономики Труды вольного экономического общества России -2009, том 121 - с. 168-184 (0,8 п.л)

11. Гудименко Г.В. Формирование политики предоставления субсидий на покупку и строительство жилья: проблемы и решения / Научно-практический межотраслевой журнал Интеграл - 2009, №5 (49) - с. 120-122 (1,0 п.л)

12. Гудименко Г.В. Индивидуальное деревянное домостроение: состояние и перспективы развития (Большое будущее деревянного домостроения) / Научно-прахтический межотраслевой журнал Интеграл - 2009, № 6 (44) - с. 135-136 (1,0 п.л)

13. Гудименко Г.В. Индивидуальное строительство как способ решения жилищной проблемы на примере Орловской области / Г.В.Гудименко, А.Б.Кондрашов // Сборник научных статей по актуальным проблемам экономики Труды вольного экономического общества России -2009,том 106, №1 -с.260-267 (0,8 п.Д авт. 0,4 п.л.)

14. Гудименко Г.В. Жильё для молодой семьи: проблемы и пути решения / Сборник научных статей по актуальным проблемам экономики Труды вольного экономического общества России - 2008, том 102 - с.54-61 (0,8 п.л.)

15. Гудименко Г.В. Ипотечные ценные бумаги как инструмент решения проблемы обеспечения жильём граждан Росси / Научный журнал Управленческий учёт - 2009, №4 - с.3-10 (0,7 п.л.)

16. Гудименко Г.В. Современное состояние и перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг в России / Научный журнал Вестник Российского Государственного Торгово-экономического Университета - 2008, №6 (27) - с.116-122 (0,8 п.л.)

17. Гудименко Г.В. Становление и перспективы развития ипотечного брокериджа в России / Г.В. Гудименко, E.H. Смирнова // Сборник научных статей по актуальным проблемам экономики Труды вольного экономического общества России - 2008, том 91 - с.83-89 (0,7 п.л., авт. 0,4 п.л.)

18. Гудименко Г.В. Социальное жильё как фактор реализации национального проекта Доступное и комфортное жильё - гражданам России / Научно-практический межотраслевой журнал Интеграл - 2008, Л' 2 (40) - с. 104-105 (1,0 п.л.)

19. Гудименко Г.В. К вопросу о доступности жилья в России (Что нам стоит) / Научно-практический журнал Российское предпринимательство - 2007, № 11, выпуск 2-е. 144-148 (0,6 п.л.)

20. Гудименко, Г.В. Маркетинговый подход в решении проблем ипотечного кредитования / Научный журнал Вестник Российского Государственного Торгово-экономического Университета -2008, № 3 (24) - с. 128-132 (0,8 п.л.)

21. Гудименко Г.В. Использование ипотечного кредитования при малоэтажном строительстве / Сборник научных статей по актуальным проблемам экономики Труды вольного экономического общества России - 2007, том 85, №2/2007 - с.83-88 (0,6 п.л.)

22. Гудименко Г.В. Проблемы правового обеспечения национального проекта Доступное и комфортное жильё - гражданам России и механизмы их решения / Научно-практический межотраслевой журнал Интеграл - 2007, № 5 (37)- с. 88-89 (1,0 п.л.)

СТА ТЬИ В ДРУГИХ ЖУРНАЛАХ И НА УЧНЫХ СБОРНИКАХ

23. Гудименко Г.В. Методологическое обоснование системного управления производственными ресурсами в промышленности / Г.В.Гудименко, Р.Я.Вакуленко // Инженерный журнал Справочник - ООО ИД Спектр, 2003. №4 - с.51-57 (0,4 п.л.)

24.Гудименко Г.В. Экономическое обоснование принципов и способов формирования себестоимости продукции / Инженерный журнал Справочник - ООО ИД Спектр, 2002. №5 -с.44-51 (0,6 пл.)

25.Гудиметсо Г.В. Преобразование производственных фондов промышленных предприятий с учетом дисперсионных отношений / Системная модель Российского общества XXI века и корректировка реформ: Материалы международной научной интернет - конференции. - Орел: Известия ОреГТУ, 2003. - с. 206-214 (0,8 п л.)

26.Гудименко Г.В. Анализ транспортно-складских работ на промышленных и строительных предприятиях / Системная модель Российского общества XXI века и корректировка реформ: Материалы международной научной интернет - конференции. - Орел: Известия ОреГТУ, 2003. - с. 203-206 (0,4 п. л.)

27.Гудименко Г.В. Финансовый менеджмент и его совершенствование в управлении ресурсами строительных предприятий современной России / Системная модель Российского общества XXI веха и корректировка реформ: Материалы международной научной интернет -конференции. - Орел: Известия ОреГТУ, 2003. - с. 232-235 (0,4 п.л.)

28.Гудименко Г.В. Маркетинговые коммуникации в системе управления недвижимостью / под общ редакцией проф. Д.А.Мещерякова // Материалы международной научно-практической конференции Теория и практиха функционирования региональных предприятий - Воронеж: ВЭПИ, 2004 - с. 202-214 (0,6 п.л.)

29.Гудименко Г.В. Управление прямой рекламой объектов жилой недвижимости / под общ редакцией проф. Н.И.Лыгиной // Материалы международной научно-практической конференции Теория и практика функционирования региональных предприятий - Орёл: ОрёГИЭТ, 2004 - с. 196-199 (0,4 п.л.)

30.Гудименко Г.В. Вопросы терминологического обеспечения рекламы недвижимости / под общ редакцией проф. О.И.Кирикова // Человек и общество: на рубеже тысячелетий: Международный сборник научных трудов. Выпуск 29. - Воронеж: ВГПУ, 2005-с. 192-198(0,6 п.л.)

ЗГГудименко Г.В. Особенности рекламирования недвижимости / под общ редакцией проф. Н.И. Лыгиной // Развитие конкуренции как фактор экономического роста и обеспечения социального благополучия: методология, теория, практика: Материалы международной научно-практической конференции - Орёл: ОрёГИЭТ, 2005 - с. 354-356 (0,3 п.л.)

32.Гудименко Г.В. Обоснование необходимости и выбор методов предварительного тестирования рекламных обращений / Компьютерные технологии при моделировании в управлении и экономике: Международный сборник научных трудов - Харьков: ХАИ им. Жуковского, 2006 - с. 45-50 (0,5 п.л.)

33.Гудименко Г.В. Снижение цен на товар как метод эффективного продвижения продукта / под общ редакцией проф. Д.А.Мещерякова // Проблемы ценообразования в рыночной экономике: Материалы региональной научно-практической конференции - Воронеж: ВЭПИ, 2006 - с. 70-78 (0,6 п.л.)

34.Гудименко Г.В. Выбор методов предварительного тестирования рекламы недвижимости / под общ редакцией проф. Н.И.Лыпгаой // Социально-экономические приоритеты региональной политики развития торговли: Материалы международной научно-практической конференции. Книга 1 - Орёл: ОрёГИЭТ, 2006 - с.204-208 (0,4 пл.)

35.Гудименко Г.В. Основы креативной работы специалиста по рекламе недвижимости / под общ редакцией проф. Н.И. Лыгиной И Социально-экономические приоритеты региональной политики развития торговли: Материалы международной научно-практической конференции. Книга 1 - Орёл: ОрёГИЭТ, 2006 - с.215-219 (0,5 п.л.)

36.Гудименко Г.В. Жилищно-строительные кооперативы: прошлое и перспективы / под общ редакцией проф. Д.А.Мещерякова // Социально-экономические проблемы России и перспективы их решения: Материалы международной научно-практической конференции - Воронеж: ВЭПИ, 2007 -с. 205-208 (0,4 п.л.)

37.Гудименко Г.В. Использование маркетинговых приёмов при ипотечном кредитовании / под общ редакцией проф. Н.И.Лыгиной // Инновации и бизнес: Материалы международной научно-практической конференцииЧ. 1 -Орёл: ОрёГИЭТ, 2007Чс. 18-25 (0,6 п.л.)

38.Гудименко Г.В. Анализ динамики цен на рынке жилой недвижимости / Мультидисциплинарный научно-практический журнал Территория науки - Воронеж. Издательство Научная книга. 2007, №5 (6) - с.578-581 (0,4 п.л.)

39.Гудименко Г.В. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства в России / под общ редакцией проф. А.И. Закирова // Финансово-экономические аспекты развития региона: Международный сборник научных трудов - Брянск: БГУ, 2007 - с. 44-49 (0,4 п.л.)

40.Гудименко Г.В. Реалиция национального проекта Доступное и комфортное жильё -гражданам России в г. Орле / под общ редакцией проф. А.И.Захирова // Финансово-экономические аспекты развития региона: Международный сборник научных трудов - Брянск: БГУ, 2007 - с. 67-70 (0,4 п.л.)

41.Гудименко Г.В. Ипотечное кредитование как источник финансирования программ жилищного строительства в Орловской области / под общ редакцией проф. И.Ю. Сизовой // Статистические исследования социально-экономических систем в условиях развития мирохозяйственных связей: Материалы международной научно-практической конференции. - Орёл: ОреГТУ, 2007 - с.234-240 (0,6 п.л.)

42.Гудименко Г.В. Правовые основы реализации национального проекта Доступное и комфортное жильё - гражданам России / под общ редакцией проф. Н.А. Душковой // Реформирование Российского общества: опыт, проблемы, перспективы: Материалы международной научно-практической конференции - Воронеж: ВГТУ, 2007- с.713-717 (0,4 п.л.)

43.Гудименко Г.В. Динамика цен на рынке жилья / Компьютерные технологии при моделировании в управлении и экономике'. Международный сборник научных трудов - Харьков: ХАИ им. Жуковского, 2007-с. 185-189 (0,5 п.л.)

44.Гудименко Г.В. Регулирование рынка ипотечного брокекриджа в России / под общ редакцией доц. В.С.Горбаня // Юридическая наука в 21 веке: теоретические разработки и практические воплощения: Материалы международной конференции. Ч. 1 - Орёл: ОрёГТУ, 2008 -с.169-175 (0,6 п.л.)

45.Гуднменко Г.В. О некоторых причинах ипотечного кризиса / под общ редакцией проф. Д.А.Мещерякова // Проблемы развития экономической системы России в 21 веке: Материалы международной научно-практической конференции - Воронеж: ВЭПИ, 2008 - с. 14-18 (0,4 п.л.)

46.Гудименхо Г.В. Развитие ипотечного кредитования жилищного строительства в Российской Федерации / под общ редакцией проф. ДА.Мещерякова // Проблемы развития экономической системы России в 21 веке.: Материалы международной научно-практической конференции. 4.2 - Воронеж: ВЭПИ, 2008 - с. 111 -114 (0,4 п.л.)

47.Гудименко Г.В. Доходные дома: прошлое, настоящее и будущее / под общ редакцией проф. Н.И.Лыгиной // Россия в экономических системах всемирного хозяйства: общее и особенное: Материалы международной научно-практической конференции - Орёл, ОрёГИЭТ, 2008 - с.44-49 (0,5 п.л.)

48.Гудименко Г.В. Ипотека в России: состояние и перспективы развития / Компьютерные технологии при моделировании в управлении и экономике: Международный сборник научных трудов, книга 1 - Харьков: Национальный аэрокосмический университет им. Жуковского ХАИ, 2008 - с. 130-136 (0,6 п.л.)

49.Гудименко Г.В. Паевые инвестиционные фонды как инструмент привлечения сбережений населения / Г.В.Гудименко, А.Б.Кондрашов// Компьютерные технологии при моделировании в управлении и экономике: Международный сборник научных трудов - Харьков: Национальный аэрокосмический университет им. Жуковского ХАИ, 2008 - с. 32-35 (0,4 п.л.)

50.Гудименко Г.В. Экономико-правовое обеспечение покупки недвижимости за рубежом / Правовое реформирование Российского общества: опыт, проблемы, перспективы: Материалы международной научной конференции - Орёл, Орловский филиал ВЭПИ, 2008 - с.73-79 (0,5 п.л.)

51.Гудименко Г.В. Доходные дома как способ развития жилищного строительства в России / Ежемесячный научный журнал Современные аспекты экономики, Санкт-Петербург - 2008. № 9(34)-с.8-14 (0,4 п.л.)

52.Гудименко Г.В. Проблемы подготовки менеджеров для региональных рынков жилой недвижимости на примере Орловской области. / Ипотека России. Материалы Петербургского Ипотечного Форума 2008 // под общ. редакцией вице-губернатора Санкт-Петербурга д.э.н., проф. Вахмистрова А.И.. - С-Пб: Пангея, 2008. - с.421-424 (0,4 п.л.)

53.Гудименко Г.В. Проблемы правового регулирования брокериджа в России / Периодическое печатное научное издание - журнал Наука и практика, №2(35) - Орловский юридический институт МВД России, 2008 - с.92-98 (0,6 п.л.)

54.Гудименко Г.В. Социальное жильё в России / Основные направления повышения эффективности экономики, управления и качества подготовки специалистов: Материалы VI

Международной научно-практической конференции - Пенза, ИД Привожский дом знаний. 2008 Ч с.45-49 (0,4 пл.)

55.Гудименко Г.В. Доходные дома как способ реализации национального проекта Доступное и комфортное жильё - гражданам России / Г.В. Гудименко, В.Е. Сизов // Научно-практический журнал Вестник Орловского государственного университета - 2009, № 1(5) - с. 139147 (0,8 п.л.)

56.Гудименко Г.В. Реализация жилищных программ на региональном уровне / Мультидисциплинарный научно-практический журнал Территория науки - Воронеж. Издательство Научная книга, 2008, №9 (10) - с.342-349 (0,7 пл.)

57.Гудименко Г.В. Кризис ипотеки в США: причины и особенности 1 под общ редакцией Г.В.Гудименко // Экономико-правовые процессы в современном обществе: тенденции развития: Материалы научной сессии преподавателей и студентов - Орёл: Орловский филиал Воронежского экономико-правового института, 2009 - с.38-43 (0,6 пл.)

58.Гудименко Г.В. Финансовое обеспечение развития малоэтажного строительства в Орловской области / Сборник научных статей Казанская наука, №1 - Казань: Казанский издательский дом, 2009 - с.12-22 (0,8 п.л.)

59.Гудименко Г.В. Кредитование с целевым фондированием как способ финансирования проектов жилищного строительства / Социально-экономические проблемы жилищного строительства и пути их решения в период выхода из кризиса: Материалы международного научно-практического симпозиума - Саратов, 2009 - с. 125-134 (0,8 пл.)

60. Гудименко Г.В. К вопросу о формированЩ политики жилищного субсидирования / Актуальные проблемы экономической политики: Материалы научно-практической конференции -Уфа- Нефтекамск: БашГУ, 2010-е. 28-31(0,3 пл.)

61. Гудименко Г.В. Проблемы финансового обеспечения индивидуального жилищного строительства / Модернизация и технологическое развитие Российской экономики: Материалы научно-практической конференции - М: РГАЗУ, 2010-е. 121-126 (0,4 пл.)

62. Гудименко Г.В. Тенденции развития ипотечного кредитования в РФ / Инновационная Россия: задачи и правовые основы развития: Материалы X Международной научно-практической конференции - М: МЭСИ, 2010 - с. 54-57 (0,2 пл.)

63. Гудименко Г.В. К вопросу о формировании финансовой стратегии жилищной политики / Сборник научных статей Казанская наука, №2 - Казань: Казанский издательский дом, 2010 - с.56-61 (0,5 пл.)

64. Гудименко Г.В. Роль и место небанковских кредитных организаций в финансовой системе страны / под общ редакцией Г.В.Гудименко // Экономико-правовые процессы в современном обществе: тенденции развития: Материалы научной межвузовской конференции. Выпуск 2 - Орёл: ОФВЭПИ, 2010-е. 24-28 (0,3 пл.)

65. Гудименко Г.В. Развитие ипотечного кредитования в регионах России / Динамика изеледвания - 2008: Материали за IV международна научна практична конференция. Том 8. Икономики, - София, Бял ГРАД-БГ, 2008 -с.28-33 (0,4 пл.)

66. Гудименко Г.В. О финансировании жилищного строительства в России / Veda: Teora а praxe - 2008: Materialy IV mezinarodni vedecko - prakticka conference. Dil 1, - Praha. Publishing House лEducation and Scince s.r.o, 2008 - с 79-82. (0,4 пл.)

67. Гудименко Г.В. Решение некоторых проблем ипотечного кредитования с помощью приёмов маркетинга / Економка: проблеми теорй та практики: 36ipronc наукових праць. Ч Випуск 241. Том IV. - Дншропетровськ: ДНУ, 2008. - с.735-742 (0,7 пл.)

68. Гудименко Г.В. Жилищная политика России: этапы формирования / Nauka i inowaeja -2009: Materialy v miedznarodowej naukowi - praktycznej konfereneji. Volume 1. Ekonomiczne nauki, -Przemysl, Nauka I studia, 2009 - c.28-34 (0,5 пл.)

69. Гудименко Г.В. К вопросу о финансировании жилищного строительства в Украине / Економжа: проблеми Teopii та практики: Збфшпс наукових праць. Ч Випуск 255. В 9т. Том III. -Дшпропетровськ: ДНУ, 2009. - с. 761-767 (0,5 п.л.)

70. Гудименко Г.В. Жилищная политика как фактор повышения уровня и качества жизни населения / Най-новите научни постижения - 2010: Материали за II международна научна практична конференция. Том 6. Икономики, - София, Бял ГРАД-БГ, 2010 - с. 61-68 (0,6 п.л.)

71. Гудименко Г.В. Небанковские кредитные организации в финансовой системе России / Europejskiej Przestrzeni Badawczej - 2010: Materialy v II miedznarodowej naukowi - praktycznej konfereneji. Volume 1. Ekonomiczne nauki, - Przemysl, Nauka I studia, 2010 - c.36-40 (0,4 п.л.)

Орловский государственный технический университет

Лицензия № 00670 от 05.01.2000 Подписано к печати 12.04.2010 г. Формат 60 х 84 1/16 Печать офсетная. Объем 2,0 усл. печ. л. Тираж 100 экз. Заказ № 139. Отпечатано с готового оригинал-макета на полиграфической базе ОреГТУ 302030, г. Орел, ул. Московская, 65

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктор экономических наук , Гудименко, Галина Валерьевна

ВВЕДЕНИЕ.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ.

1.1 Жилищная политика как фактор повышения уровня и качества жизни населения.

1.2 Теоретические основы формирования финансовой стратегии жилищной политики в России.

1.3 Зарубежный опыт формирования финансовой жилищной политики.

2 МЕТОДОЛОГИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ФИНАНСОВОЙ СТРАТЕГИИ СОФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ.

2.1 Методология стратегии расширения доступности жилья для различных слоев населения.

2.2 Методология формирования финансовой стратегии развития жилищно-строительного комплекса.

2.3 Методология формирования политики жилищного субсидирования.

3 КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ ИНФРАСТРУКТУРЫ КРЕДИТНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ЧАСТИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

3.1 Финансовое обеспечение развития инфраструктуры жилищного строительства.

3.2 Развитие рынка жилищных облигаций в целях увеличения финансирования строительства жилья.

3.3 Концепция формирования кредитных отношений.

4 МЕТОДЫ ФОРМИРОВАНИЯ ФИНАНСОВОЙ СТРАТЕГИИ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ.

4.1 Система государственной поддержки как метод финансовой стратегии решения жилищной проблемы для отдельных категорий граждан.

4.2 Инструменты финансового обеспечения индивидуального жилищного строительства.

4.3 Альтернативные методы финансирования жилищного строительства.

4.3.1 Создание строительно-сберегательных касс.

4.3.2 Развитие жилищно-накопительных кооперативов.

4.3.3 Строительство доходных домов.

5 ИПОТЕКА КАК ФИНАНСОВЫЙ ИНСТРУМЕНТ РЕШЕНИЯ

ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

5.1 Ипотечное кредитование в финансовой системе страны.

5.2 Ипотечное кредитование как инструмент финансовой стратегии жилищной политики.

5.3 Развитие системы ипотечного кредитования в России.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике"

Актуальность темы диссертационного исследования. В настоящее время в России возрастает необходимость эффективного управления не только финансово-хозяйственной деятельностью отдельных экономических субъектов, но и государственными расходами. Не составляет исключение проводимая жилищная политика, стратегия формирования которой позволит государству успешнее решать проблему поиска допонительных внебюджетных источников финансирования жилищной сферы.

Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15-20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

Государственная жилищная политика непосильным бременем легла на плечи государственного бюджета. Будучи по своей природе неэффективным собственником, государство оказалось не в состоянии рационально использовать казалось бы неограниченные финансовые ресурсы.

В итоге они так и не были направлены на формирование гибкой оптимальной производственной технологической и инженерной инфраструктуры, ориентированной на формирование качественной жилищной политики. Экономика России в этих условиях, лишенная активного платежеспособного потребителя, оказалась деформированной. Основным механизмом ее функционирования стал затратный механизм, обеспечивающий производство лишь дорогих некачественных товаров. Как следствие, постепенно происходило обнищание населения.

В виду того, что источником экономического развития любого государства являются денежные и другие материальные активы людей, проживающих на его территории, государственная жилищная политика занимает особое место. Она является камертоном социально-экономического и политического состояния общества, поскольку дожна обеспечить комфортную среду обитания для всех своих граждан. Сегодня по социологическим опросам более 80% населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий.

Финансовый кризис невольно положил начало процессу по реформированию жилищной сферы. Вместе с тем отход государства от прямого финансирования строительства обусловил сокращение объемов вводимого жилья. Для преодоления складывающейся негативной тенденции необходимо существенно повысить эффективность бюджетных вложений в жилищную сферу путем внедрения механизмов, препятствующих их нецелевому использованию, и осуществления перехода к поддержке нуждающихся категорий граждан на основе предоставления адресных субсидий; осуществить радикальный поворот от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке потребителя - гражданина, желающего приобрести жилье (или улучшить свои жилищные условия) путем внедрения кредитно-финансовых механизмов, обеспечивающих существенный рост платежеспособного спроса населения; обеспечить внедрение механизмов, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные источники финансирования, включая средства населения, частных и институциональных инвесторов.

Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в экономике обеспечивается в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов догосрочного кредитования граждан под залог имеющегося или приобретенного ими жилья и формирования на этой основе института ипотеки.

Кризисные ситуации в экономической сфере провоцируют и стимулируют возникновение ипотеки, как некоего естественного защитного механизма, обеспечивающего оздоровление социально-экономического организма общества. В силу макроэкономичности и социальной направленности данный механизм способствует формированию между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития общества в целом, а также снимает социальную напряженность.

Поэтому исследование данной отрасли экономики в контексте формирования эффективной стратегии жилищной политики представляется своевременным и актуальным в настоящее время.

Степень научной разработанности проблемы. Эффективное управление государственными расходами интересует многих ученых мира. Существует достаточно большое количество публикаций, посвященных проблемам формирования и использования финансовых ресурсов на цели реализации жилищной политики.

На сегодняшний день в исследованиях проблем жилья рассматривается широкий спектр идей. Они основываются на серьёзном теоретическом фундаменте классических работ А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса и других.

Отношения собственности, инвестиций недвижимости, общие проблемы инвестиционного процесса находились в центре исследований Л.И. Абакина, В. Ойкена, Н. Ордуэя, Дж. Поляковского, Л. Эрхарда.

Концептуальные основы проблем финансового управления, системного менеджмента и управления недвижимостью содержатся в исследованиях П. Друкера, Ю. Бригхэма, А. Томсона, А. Стрикленда.

Определяющие проблемы функционирования и государственного регулирования жилищного сектора экономики получили своё отражение в работах Г. Беккера, Р. Годсмитта, Дж. Кендрика, Т. Шульца, в исследованиях отечественных учёных - Е. Н. Жильцова, В. Рутгайзера, В.Н.Казакова и других.

Научно-теоретическое и архитектурно-строительное сопровождение Федеральной целевой программы (ФЦП) Жилище и Национального проекта (НП) Доступное и комфортное жильё гражданам России проводится в Российской академии архитектуры и строительных наук

РААСН) под научным руководством А.П. Кудрявцева, В.А. Ильичёва, Л.И. Хихлухи. Исследования ресурсного обеспечения ФЦП и вопросы обеспечения доступности жилья изложены в трудах Н.И. Красненко, В.И. Ресина, В.И. Травуша.

Вместе с тем в работах по вопросам жилищной политики всё ещё преобладает точка зрения агрегированного, а не системного изучения проблем жилищной сферы. Дифференцированное предоставление жилищных услуг, связанного с раздельным функционированием подсистем -воспроизводства, сфер функционирования и управления недвижимостью во всё большей мере сопровождается значительными объёмами неоправданных экономических и социальных издержек.

Недостаточная теоретическая разработанность проблемы формирования финансовой стратегии жилищной политики государства в рыночных условиях, острота её практической значимости предопределили актуальность избранной темы и необходимость ее рассмотрения на основе системного подхода.

Цель и задачи диссертационной работы. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методологических аспектов формирования финансовой стратегии софинансирования жилищной политики как единого комплекса, охватывающего воспроизводство (жилищное строительство), функционирование (жилищный и коммунальный сектор) и управление, и реализация на этой основе научно-методических рекомендаций оценки эффективности управления жилищной политики по уровню соотношения источников финансирования.

В рамках поставленной цели были выделены основные подцели и соответствующие задачи:

- исследовать количественные и качественные показатели фактической обеспеченности жильем; сформировать финансовую стратегию жилищной политики, являющуюся основой формирования современной стратегии обеспечения доступности жилья для семей с различным уровнем доходов;

- предложить модель расчёта показателей доступности жилья для различных по уровню дохода групп населения;

- разработать концептуальные основы формирования государственной системы жилищного субсидирования;

- разработать структурную систему инфраструктуры жилищного строительства;

- провести оценку структуры выпуска жилищных облигаций, учитывающей практический опыт и интересы участников инвестирования;

- разработать концепцию формирования кредитных отношений;

- предложить методику предоставления государственных субсидий на приобретение жилья для различных категорий граждан; обосновать авторский научно-методический подход к финансированию малоэтажного строительства с учетом государственной поддержки;

- предложить альтернативные методы финансирования жилищного строительства; предложить мероприятия развития ипотечного жилищного кредитования в России;

- предложить модель взаимосвязанных и взаимозависимых элементов системы ипотечного кредитования, позволяющую снизить риски ипотечных кредиторов и повысить надежность ипотечных облигаций.

Область исследования. Исследование соответствует пп. 2.2. Государственная политика регулирования финансовых взаимосвязей в системе федеративных потоков, 2.5. Оптимизация, бюджетного процесса: совершенствование системы управления доходами и расходами бюджетной системы и внебюджетных фондов, бюджетного планирования и догосрочного прогнозирования, 4.9. Расширение инвестиционных стратегий на рынке ценных бумаг, 9.4. Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования, специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит паспорта специальностей ВАК РФ (экономические науки).

Объектом исследования в диссертационной работе являются финансовые ресурсы бюджетов различных уровней и инвесторов.

Предметом исследования выступают финансовые отношения, возникающие в процессе формирования и использования финансовых ресурсов в целях реализации жилищной политики.

Теоретической и методологической базой исследования является конкретное приложение теории научного познания к предмету исследования.

Основой методологического подхода служит диалектический метод, предполагающий изучение экономических категорий и процессов в их постоянном развитии и взаимосвязи, как единственно отвечающий объективной реальности. В работе используются различные способы и приемы исследования: экономико-математический, структурный и сравнительный анализ, индукция и дедукция, моделирование экономического процесса, системный подход и др.

Теоретической основой диссертационной работы являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам финансовых отношений и управления бюджетными средствами, источники энциклопедического характера по указанным проблемам, материалы периодических изданий.

Информационной базой исследования служат законодательные акты Российской Федерации-, материалы Госкомстата России, ресурсы глобальной информационной системы Интернет, а также материалы, полученные в процессе практической работы автора.

В ходе исследования использованы данные статистики, на примере которых илюстрируется практическое применение предлагаемого научно-методического аппарата.

Научная новизна исследования состоит в решении на основе системного подхода теоретико-методологических, научно-методических и практических положений проблемы формирования финансовой стратегии жилищной политики через разработку новых концепций управления государственными расходами, расходами целевых программ и инвесторов, имеющих важное социально-экономическое значение.

Наиболее существенные результаты, содержащие научную новизну диссертационного исследования, заключаются в следующем: на основе существующего терминологического анализа теоретических аспектов формирования финансовой стратегии жилищной политики предложено авторское определение данной экономической категории, выявлены элементы, являющиеся основой формирования современной стратегии жилищной политики и обеспечения доступности жилья для семей с различным уровнем доходов (п. 2.2 Паспорта 08.00.10);

- исследованы количественные и качественные показатели фактической обеспеченности жильем, определяющие характеристики потенциальных потребностей в улучшении жилищных условий и уровень их доступности и отражающие степень развития социально-экономических отношений в стране (п. 2.5 Паспорта 08.00.10); на основе выявленных факторов, определяющих коэффициент доступности жилья, предложена и теоретически обоснована модель расчёта показателей доступности жилья для различных по уровню дохода групп населения, в основе которой лежит дифференциация жилья по классам качества на первичном рынке недвижимости, сопоставление классов-населения классам жилья, дифференциация коэффициента доступности жилья по уровню доходов населения и классу качества жилья без учета ипотечного кредита и с учетом кредита под залог недвижимости (п. 2.5 Паспорта 08.00.10);

- разработаны концептуальные основы формирования государственной системы жилищного субсидирования на основе корректировки ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления жилищных субсидий (п. 2.5 Паспорта 08.00.10);

- разработана структурная система инфраструктуры жилищного строительства, на основе которой выявлены направления повышения качества коммунальной инфраструктуры и эффективности использования ресурсов, предложены основные мероприятия по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и критерии оценки эффективности финансирования инвестиционных проектов коммунальной инфраструктуры, позволяющие стабилизировать стоимость жилищного строительства (п. 2.5 Паспорта 08.00.10);

- проведена оценка структуры выпуска жилищных облигаций, учитывающей практический опыт и интересы участников и выявлены преимущества их выпуска в отношении застройщиков, позволяющие привлекать необходимые средства и осуществлять гибкую финансовую политику с одновременным эффективным управлением продажами жилищных облигаций (п. 4.9 Паспорта 08.00.10);

- разработана концепция формирования кредитных отношений, состоящая в развитии рыночных институтов и механизмов, формирующих инфраструктуру жилищного кредитования и рынка жилья с определением сферы кредитных отношений, сочетания финансовых и кредитных методов распределения и перераспределения, взаимосвязи кредитования с организацией денежного оборота, принципов кредитования (п. 9.4 Паспорта 08.00.10);

- на основе проведенного анализа, существующих в регионах подходов к решению жилищной проблемы предложена методика предоставления субсидий на приобретение жилья для различных категорий граждан, включающая механизмы унификации документооборота при предоставлении субсидий из средств федерального бюджета (п. 2.5 Паспорта 08.00.10); обоснован авторский научно-методический подход к финансированию малоэтажного строительства с учетом государственной и поддержки и разработана модель кредитования индивидуального жилищного строительства в сельской местности с натуральной формой возврата кредита (п.9.4 Паспорта 08.00.10);

- предложены альтернативные методы финансирования жилищного строительства, выявлены основные факторы, оказывающие значительное влияние на деятельность предлагаемых институтов, определена схема взаимосвязи строительно-сберегательных касс и жилищных накопительных кооперативов и разработана экономическая модель по оценке рентабельности доходного дома (п. 9.4 Паспорта 08.00.10);

- на основе выделенных причин активного роста объемов кредитования предложены мероприятия развития ипотечного жилищного кредитования в России, которые создадут условия для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан и будут способствовать созданию ипотеки, как механизма, обеспечивающего формирование рынка доступного жилья и достижение целей финансовой жилищной политики (п. 9.4 Паспорта 08.00.10);

- предложена модель взаимосвязанных и взаимозависимых элементов системы ипотечного кредитования, позволяющая снизить риски ипотечных кредиторов и повысить надежность ипотечных облигаций, в также в целях быстрого и эффективного развития ипотечного кредитования путем повышения доступности ипотечных кредитов выявлены основные тенденции в области развития ипотеки как допонительного источника кредитования (п. 9.4 Паспорта 08.00.10).

Теоретическая значимость исследования. Разработанная в работе концепция формирования финансовой стратегии реализации жилищной политики обосновывает теоретические и методологические подходы, развивает теорию управления финансами государства. Сформулированы преимущества предложенной концепции формирования государственной системы жилищного субсидирования на основе корректировки ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления жилищных субсидий. Определены концептуальные основы формирования финансовой стратегии софинансирования жилищной политики на основе постулатов функционирования новой парадигмы управления финансовыми ресурсами. Предложенная в работе концепция финансового управления построена в соответствии с требованиями новой, разработанной в диссертационном исследовании, методологии, нацеленной на реализацию механизма, обеспечивающего формирование рынка доступного жилья и достижение целей финансовой жилищной политики.

Практическая значимость исследования. Теоретические положения и выводы диссертационной работы доведены до научно-методических и практических рекомендаций по финансированию малоэтажного строительства с учетом государственной поддержки, по оценке рентабельности доходного дома, по снижению рисков ипотечных кредиторов, по формированию системы государственного субсидирования жилищной политики.

Полученные результаты могут явиться теоретической и методологической основой разработки региональных и местных программ инвестирования жилой недвижимости и быть использованы при определении путей увеличения объёмов и интенсификации воспроизводства жилищного фонда, повышения энергоэффективности, оптимизации капиталоёмкости, снижения ресурсоёмкости, формирования инновационной экономики.

Апробация и реализация результатов исследования. Основные результаты исследования докладывались автором на международных и всероссийских научных, научно-методических конференциях, семинарах: Международная научная интернет - конференция Системная модель Российского общества XXI века и корректировка реформ (Орел, 2003); Международная научно-практическая конференция Теория и практика функционирования региональных предприятий (Воронеж, 2004); Международная научно-практическая конференция Развитие конкуренции как фактор экономического роста и обеспечения социального благополучия: методология, теория, практика (Орёл, 2005); Региональная научно-практическая конференция Проблемы ценообразования в рыночной экономике (Воронеж, 2006); Международная научно-практическая конференция Социально-экономические проблемы России и перспективы их решения (Воронеж, 2007); Международная научно-практическая конференция Инновации и бизнес (Орёл, 2007); Международная научно-практическая конференция Статистические исследования социально-экономических систем в условиях развития мирохозяйственных связей (Орёл, 2007); Международная научно-практическая конференция Реформирование Российского общества: опыт, проблемы, перспективы (Воронеж, 2007); Международная научно-практическая конференция Проблемы развития экономической системы России в 21 веке (Воронеж, 2008); Международная научно-практическая конференция Россия в экономических системах всемирного хозяйства: общее и особенное (Орёл, 2008); Международная научная конференция Правовое реформирование Российского общества: опыт, проблемы, перспективы (Орёл, 2008); Международная научно-практическая конференция Основные направления повышения эффективности экономики, управления и качества подготовки специалистов (Пенза, 2008); Международная научно-практическая конференция Динамика исследования - 2008 (София - Богария, 2008); Международная научно-практическая конференция Наука: теория и практика (Прага - Чехия, 2008); Шестая Всероссийская конференция Ипотечное кредитование в России (Москва, 2008); Конференция Финансирование жилищного строительства. Возможности Сбербанка России (Москва, 2008); Петербургский ипотечный форум (Санкт-Петербург, 2007, 2008, 2009), Международная научно-практическая конференция Наука и инновации Ч 2009 (Пржемисл - Польша, 2009); Международный научно-практический симпозиум Социально-экономические проблемы жилищного строительства и пути их решения в период выхода из кризиса (Саратов,

2009); Всероссийская конференция Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка (Москва, 2009).

Теоретические, аналитические и научно-методические разработки используются на государственном уровне-реализации жилищной политики, а также в государственных и коммерческих кредитных структурах.

Результаты исследования могут быть использованы в процессе преподавания дисциплин Финансы, Кредитное дело, Экономика недвижимости, Рынок ценных бумаг.

Публикации. Основные теоретические и практические положения диссертационной работы нашли отражение в учебниках и учебных пособиях, монографиях, научных статьях. Всего по теме диссертационного исследования опубликовано 64 работ объемом 88,5 п.л., из которых 79,5 п.л. принадлежит лично автору. Научных статей в изданиях, рекомендованных ВАК России - 14.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, пяти глав, включающих 23 рисунка, 25 таблиц, заключения, списка литературы, приложений. Общий объем диссертации - 308 страниц.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Гудименко, Галина Валерьевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование подтвердило исходные гипотезы и позволило реализовать поставленные задачи. Автором выявлены сущностные отличия, связанные как с целями проводимых исследований, так и со спецификой авторского подхода в рамках эволюционной теории экономики и теории динамических систем, которые применялись к понятию жилищная политика.

В диссертационном исследовании получены следующие основные результаты.

1. Исследованы количественные и качественные показатели фактической обеспеченности жильем, определяющие характеристики потенциальных потребностей в улучшении жилищных условий и уровень их доступности и отражающие степень развития социально-экономических отношений в стране.

2. На основе существующего терминологического анализа теоретических аспектов формирования финансовой стратегии жилищной политики предложено авторское определение данной экономической категории, выявлены элементы, являющиеся основой формирования современной стратегии жилищной политики и обеспечения доступности жилья для семей с различным уровнем доходов.

3. На основе выявленных факторов, определяющих коэффициент доступности жилья, предложена и теоретически обоснована модель расчёта показателей доступности жилья для различных по уровню дохода групп населения, в основе которой лежит дифференциация жилья по классам качества на первичном рынке недвижимости, сопоставление классов населения классам жилья, дифференциация коэффициента доступности жилья по уровню доходов населения и классу качества жилья без учета ипотечного кредита и с учетом кредита под залог недвижимости.

4. Разработаны концептуальные основы формирования государственной системы жилищного субсидирования на основе корректировки ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления жилищных субсидий.

5. Разработана структурная система инфраструктуры жилищного строительства, на основе которой выявлены направления повышения качества коммунальной инфраструктуры и эффективности использования ресурсов, предложены основные мероприятия по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и критерии оценки эффективности финансирования инвестиционных проектов коммунальной инфраструктуры, позволяющие стабилизировать стоимость жилищного строительства.

6. Проведена оценка структуры выпуска жилищных облигаций, учитывающей практический опыт и интересы участников и выявлены преимущества их выпуска в отношении застройщиков, позволяющие привлекать необходимые средства и осуществлять гибкую финансовую политику с одновременным эффективным управлением продажами жилищных облигаций.

7. Разработана концепция формирования кредитных отношений, состоящая в развитии рыночных институтов и механизмов, формирующих инфраструктуру жилищного кредитования и рынка жилья с определением сферы кредитных отношений, сочетания финансовых и кредитных методов распределения и перераспределения, взаимосвязи кредитования с организацией денежного оборота, принципов кредитования.

8. На основе проведенного анализа существующих в регионах подходов к решению жилищной проблемы предложена методика предоставления субсидий на приобретение жилья для различных категорий граждан, включающая механизмы унификации документооборота при предоставлении субсидий из средств федерального бюджета.

9. Обоснован авторский научно-методический подход к финансированию малоэтажного строительства с учетом государственной поддержки и разработана модель кредитования индивидуального жилищного строительства в сельской местности с натуральной формой возврата кредита.

10. Предложены альтернативные методы финансирования жилищного строительства, выявлены основные факторы, оказывающие значительное влияние на деятельность предлагаемых институтов, определена схема взаимосвязи строительно-сберегательных касс и жилищных накопительных кооперативов и разработана экономическая модель по оценке рентабельности доходного дома.

11. На основе выделенных причин активного роста объемов кредитования предложены мероприятия развития ипотечного жилищного кредитования в России, которые создадут условия для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан и будут способствовать созданию ипотеки, как механизма, обеспечивающего формирование рынка доступного жилья и достижение целей финансовой жилищной политики.

12. Предложена модель взаимосвязанных и взаимозависимых элементов системы ипотечного кредитования, позволяющая снизить риски ипотечных кредиторов и повысить надежность ипотечных облигаций, в также в целях быстрого и эффективного развития ипотечного кредитования путем повышения доступности ипотечных кредитов выявлены основные тенденции в области развития ипотеки как допонительного источника кредитования.

Диссертация: библиография по экономике, доктор экономических наук , Гудименко, Галина Валерьевна, Орел

1. Нормативные правовые акты:

2. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета.- 1993 г.- №237.- 25 декабря

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. 188-ФЗ (ред. от 29 сентября 2008 г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. -№ 1 (1 ч.). - Ст. 14; - 2007. - № 1 (1 ч.). - Ст. 13

4. Гражданский кодекс (Часть первая): принят Гос. Думой 21.10.1994 г. №51-ФЗ (ред. от 26.06.2008г.). // Собрание законодательства РФ.-05.12.1994. -№ 32. -Ст. 3301

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая): принят Гос. Думой 22.12.1995. №14-ФЗ (ред. от 26.06.2008г. с изм. от 24.03.2008г.) . // Собрание законодательства РФ. -29.01.1996. -№ 5. Ст. 410

6. Об основах федеральной жилищной политики: федер. закон принят Гос.Думой 24 декабря 1992 г. №4218-1. // Российская газета. -1993. -№15. (утратил силу)

7. О защите конкуренции: федер. закон: принят Гос. Думой 26 июля, 2006 г., № 135 ФЗ. // Собрание законодательства РФ. - 2006. - №31 (1 ч.). -Ст. 3434

8. О жилищных накопительных кооперативах: федер. закон: принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г. №215-ФЗ. // Собрание законодательства РФ. -03. 01.2005. -№ 1 (ч. 1). -Ст. 41

9. Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон: принят Гос. Думой 24 июня 1997 г. № 102-ФЗ. // Собрание законодательства РФ. -20.07. 1998. -№29. -Ст. 3400

10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон: принят Гос. Думой 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ. // Собрание законодательства РФ.- 28.07.1997. -№30. Ст. 3594

11. О товариществах собственников жилья: федер. закон: принят Гос. Думой 24 мая 1996 г. № 72-ФЗ. // Собрание законодательства РФ.-17.06. 1996. -№25. -Ст. 2963

12. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: федер. закон: принят Гос. Думой 22.12.2004 г. № 189-ФЗ. // Собрание законодательства РФ.- 15.11. 2004. -№167. -Ст. 4545

13. О банках и банковской деятельности: федер. закон: принят Гос. Думой 03.02.1996г. № 17-ФЗ. // Информационно-поисковая система Консультант плюс

14. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: федер. закон: принят Гос. Думой 30.12.2004г. № 214-ФЗ. // Информационно-поисковая система Консультант плюс

15. О бюро кредитных историй: федер. закон: принят Гос. Думой 01.09.2005г. № 218-ФЗ. // Информационно-поисковая . система Консультант плюс

16. Об инвестиционных фондах: федер. закон: принят Гос. Думой 29.11.2001г. № 156-ФЗ. // Информационно-поисковая система Консультант плюс

17. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: федер. закон: принят Гос. Думой 06.10.2003г. № 131-Ф3. // Информационно-поисковая система Консультант плюс

18. Российская Федерация. Президент. О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации: указ Президента от 28 апреля 1997 г. № 425// Собрание законодательства РФ. -05.05.1997. № 18. -Ст.2131. (утратил силу)

19. Российская Федерация. Правительство. О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации: постановление Правительства от 13 октября 1997 г. №1301// Собрание законодательства РФ. -1997. -№42.- Ст. 4787

20. Российская Федерация. Правительство. О концепции развития страхования в Российской Федерации: распоряжение Правительства от 25 сентября 2002 г. № 1361-р // Собрание законодательства РФ. -30.09.2002. -№39. Ст.3852

21. Об агентстве по ипотечному кредитованию: постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 2002. -№9.-Ст. 602

22. Подпрограмма Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства Федеральной целевой программы Жилище на 2002-2010гг., утверждённой Постановлением Правительства РФ 31.12.2005г. № 865

23. Постановление правительства Москвы от 02.04.2002 № 239-1111 О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома

24. Постановление Правительства Москвы от 22 января 2002 года № 68 ПП Об итогах работы Комплекса по имущественно-земельным отношениям Правительства Москвы в 2001 году по привлечению ресурсов в бюджет города и задачах Комплекса на 2002 год

25. Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 марта 2005 г. № 05-8/пз-н Об утверждении Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов (с изменениями от 15 декабря 2005 г.).

26. Областная целевая программа Развитие ипотечного кредитования в жилищном строительстве Орловской области в 2006-2010 годах // Вестник

27. Орловской областной Думы. Ч 2006. № 3. Ч С. 1-8

28. Комплекс мер по реализации национального проекта Доступное и комфортное жильё Ч гражданам России по городу Орлу на 2006 Ч 2010 годы / Приложение к постановлению администрации г. Орла от л24 ноября 2006 г. № 2136

29. Научная и методическая литература:

30. Азоева, Г.Л. Справочник директора предприятия / Г.Л. Азоева, С.А. Варакута и др.; под ред. М.Г.Лапусты. М.: ИНФРА-М, 2002.- 703 с.

31. Акофф, Р. О целеустремленных системах / Рассел Л. Акофф, Фред И. Эмери М.: Советское радио, 1974. - 272с.

32. Аксёнов И.А. Этапы развития секьюритизации в США: 1930 Ч 2008. Энциклопедия Российской секьюритизации 2008. С-Пб.: Cbonds (ООО Сбондс - Петербург), 2008. - с 27

33. Аналитический доклад Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Орловской области О развитии жилищного строительства в Орловской области за 2007, 2008 г.

34. Ансофф, И. Стратегическое управление: Пер. с англ. / И. Ансофф. -М.: Экономика, 1989.-519с.

35. Антикризисное управление: от банкротства к финансовому оздоровлению / Под ред. Г.П. Иванова. М.: Закон и право, 2002.- 317с.

36. Астахов, В.П. Анализ финансовой устойчивости фирмы и процедуры, связанные с банкротством/ Эксперта. Бюро. // В.П. Астахов. М.: Ось-89, 2002.-79 с.

37. Базанов, И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства / И.А.Базанов.- М.: Т-во Скоропеч. A.A. Левенсон, 1900. 459с.

38. Баженова Е., Ячеистов, К. Поздно брать взаймы // Деньги и кредит. 2008, № 5.

39. Балабанов, И.Т. Основы финансового менеджмента: как управлятькапиталом? / И.Т. Балабанов. М.: Финансы и статистика, 2003.- 484 с.

40. Балабанов, И.Т. Риск Ч менеджмент / И.Т. Балабанов. М.: Финансы и статистика, 2002.-188 с.

41. Бартенев, С.А. Экономические теории и школы (История и современность) / С.А.Бартенев. М.: БЕК, 1996. Ч 352с.

42. Бахматов, С. А. Финансово-кредитные отношения в сфере инвестиций: Методологический аспект / С.А. Бахматов, Н.С. Воронова. -СПб.: Изд-во СПбУЭиФ, 2002.-96 с.

43. Бланк, И.А. Стратегия и тактика управления финансами / И.А. Бланк. Киев: ИТЕМ ТД.; АДЕФ - Украина, 2002.

44. Большая советская энциклопедия. М.: Советская энциклопедия, 1975. -т.20, с.74

45. Бородина, Е.И. Инфраструктура и интенсификация производства/ Е.И.Бородина и др. М.: Наука, 1980. - с.115

46. Бочаро, Ю. Доступно ли комфортное жилье россиянам? // Журнал Проект Россия. 2006. - № 44. - С. 173 - 176.

47. Буклемишев, О.В. Парадигмы финансового управления / О.В. Буклемишев // Научный журнал Финансовый бизнес,- 2003. №2

48. Бунге, Н.Х. Замечания министра финансов на записку тайного советника Смирнова, озаглавленную Современное состояние наших финансов, причина упадка их и средства к улучшению нашего государственного хозяйства. СПб. 1886

49. Бэстенс, Д.-Э. Нейронные сети и финансовые рынки: принятие; решений в торговых операциях / Д.-Э. Бэстенс, В.-М. ван ден Берг, Д. Вуд. -М.:ТВП, 1997.-236 с.

50. Валентей, С., Нестеров Л. Человеческий потенциал: новые измерители и новые ориентиры // Журнал Вопросы экономики,1999. №2. -С.96.

51. Ван Хорн Дж. К. Основы управления финансами: Пер. с англ. / Дж. К. ван Хорн. М.: Финансы и статистика, 2001. - 800 с.

52. Вентцель, Е.С. Исследование операций: задачи, принципы, методология / Е.С. Вентцель. М.: Наука, Главная редакция физико-математической литературы, 1980. - 208 с.

53. Вознесенский, Э.А. Дискуссионные вопросы социалистических финансов / Э.А.Вознесенский. Л.: Изд-во ГУ, 1969. - С. 57.

54. Вознесенский, Э.А. Финансы как стоимостная категория / Э. А. Вознесенский. М.: Финансы и статистика, 1985. - 159 с.

55. Воронцовский, A.B. Инвестиции и финансирование: методы оценки и обоснования / A.B. Воронцовский. СПб.: Изд-во СпбГУ, 2004.528 с.

56. Вострокнутова, А.И. Практика выпуска и обращения корпоративных ценных бумаг в России / А.И. Вострокнутова, Л.П. Давиденко СПб.: Изд-во СПбУЭиФ, 2002.-75 с.

57. Выступление Первого заместителя Председателя Правительства РФ Дмитрия Медведева в Совете Федерации с информацией о реализации приоритетных национальных проектов, их правовом и финансовом обеспечении. 16 марта 2007 года.

58. Гарнер, Д., Оуэн, Р., Конвит, Р. Пособия Эрнст & Янг. Привлечение капитала / Пер, с англ. М.: Джон Уайли&Санз, 2002

59. Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. 2006. - №1. Ч С. 20-24.

60. Глазунов С., Самошин В. Доступное жилье. Люди и национальный проект. Ч М.: Европа, 2006.

61. Глущенко, В.В. Финансы. Финансовая политика. Финансовый маркетинг. Финансовый менеджмент. Финансовый риск-менеджмент. Ценные бумаги: Страхование. / В.В.Глущенко, И.И.Глущенко г. Железнодорожный, Моск. обл.: ТОО НПЦ Крылья, 2004.- 416 с.

62. Гражданское уложение. Кн.З. Вотчинное право. СПб., 1910. С.

63. Гудименко, Г.В. Формирование финансовой стратегии решения жилищной проблемы на региональном уровне. Монография/Г.В.Гудименко. Орёл. Изд. А.Воробьёв, 2009 - 300 с.

64. Гудименко, Г.В. Ипотечные ценные бумаги как инструмент решения проблемы обеспечения жильём граждан Росси // Г.В .Гудименко //Научный журнал Управленческий учёт. 2009, №4 - с.3-10

65. Гудименко, Г.В. К вопросу о доступности жилья в России (Что нам стоит) // Г.В .Гудименко // Научно-практический журнал Российское предпринимательство. 2007, №11, выпуск 2-е. 144-148.

66. Гудименко, Г.В. Кризис ипотеки в США: причины и особенности / под общ. редакцией Г.В. Гудименко // Экономико-правовые процессы в современном обществе: тенденции развития. Материалы научной сессии -Орёл: Орловский филиал ВЭПИ, 2009 с.38-43

67. Гудименко, Г.В. Проблемы оценки рисков вложения в ипотечные ценные бумаги и пути их снижения./ Г.В.Гудименко // Научно-практический межотраслевой журнал Интеграл 2009, № 1 (45)

68. Гудименко, Г.В. Проблемы правового регулирования брокериджа в России / Периодическое печатное научное издание журнал Наука и практика, №2(35) - Орловский юридический институт МВД России, 2008 -с. 92-94

69. Гудименко, Г.В. Социальное жильё как фактор реализации национального проекта Доступное и комфортное жильё Ч гражданам России / Г.В .Гудименко //Научно-практический межотраслевой журнал Интеграл 2008, № 2 (40) - с. 104-105

70. Гудименко, Г.В. Формирование фондовых инструментов финансирования ипотечных кредитов. Научное издание / Г.В.Гудименко. Ч М: МАОР, 2005г. 131с. ISBN 5-98026-010-2

71. Даль, В.И. Токовый словарь живого великорусского языка. М.: ОМА Медиа Групп, 2009. 573с. ISBN 978-5-373-02379-9

72. Даниэле, Д.Д., Радеба, Л.Х. Международный бизнес. Внешняя среда и деловые операции. Пер. с англ. М.: Дело тд., 1999

73. Едронова, В.Н. Учет и анализ финансовых активов: акции, облигации, векселя / В.Н. Едронова, Е.А. Мизиковский. М.: Финансы и статистика, 2002.-268 с.

74. Жеребин, В.М. Уровень жизни населения, основные категории, характеристики и методы оценки / В.М.Жеребин, А.Н.Романов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. -592с.

75. Ивановский, B.C. Рынок капитала, самофинансирование и инвестиционная деятельность фирмы / B.C. Ивановский. М.: РЭЖ, 2002.80 с.

76. Институциональная экономика: учебное пособие / под рук. акад. Д.С. Львова // Д.С. Львов и др.. М.: ИНФРА-М, 2001. - 318 с.

77. Ипотека России. Материалы Петербургского Ипотечного Форума 2007 / под общ. редакцией вице-губернатора Санкт-Петербурга д.э.н., проф. Вахмистрова А.И. С-Пб: Пангея, 2007

78. Каганова О., Катханова А. Развитие рыночного жилищного строительства: опыт Санкт-Петербурга и других городов // Вопросы экономики. 2008, № 10

79. Казаков, А. А. Управление рисками при секьюритизации / Энциклопедия Российской секьюритизации 2008. С-Пб.: СЬопёэ (ООО Сбондс - Петербург), 2008. - с. 179

80. Кинг, У. Стратегическое планирование и хозяйственная политика. Пер. с англ. / У. Кинг, Д. Клиланд. М.: Прогресс, 1982

81. Количественные методы финансового анализа. Пер. с англ. / Под ред. С.Дж. Брауна, М.П. Крицмена. М.: ИНФРА-М, 2002.- 336 с.

82. Копейкин, А.Б. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков) / А.Б.Копейкин, Н.Н.Рогожина. -М.: Фонд Институт экономики города, 2005. 94с.

83. Копейкин А., Стебенев Л,. Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // Научный журнал Рынок ценных бумаг. 2008. - № 8. - С. 26-29

84. Косарева, Н.Б., Ипотечный кризис в США: причины и уроки для России / Н.Б.Косарева, А.А.Туманов // Научный журнал Рынок ценных бумаг. 2007. - № 10.

85. Кох, Ричард. Менеджмент и финансы от А до Я / Ричард Кох. -СПб.: Питер, 2005.- 496 с.

86. Кричевский С.Н., Калинин М.И. Бюджетная модель финансирования жилищной ипотеки // Аудитор. Ч 2005. №8. Ч С. 47-53

87. Крупнов, Ю.В. Рефлексивные практики, инфраструктуры и государственность основа реконструкции России / Тезисы IV Международного симпозиума Рефлексивные процессы и управление. 7-9 октября 2003г. // М.: Изд. Институт психологии РАН. - с.64-67

88. Лебедев, В.И. Система комплексного стимулирования инвестиций / В.И. Лебедев. Ч Научный журнал Финансы. 2002. - №5.- с.9

89. Лимитовский, М.А. Основы оценки инвестиционных и финансовых решений / М.А. Лимитовский. М.: ТОО Инжиниринго-консатинговая компания ДеКа, 2002.-184 с.

90. Лубнев, Ю.П. Краткая энциклопедия по экономической теории и практике: Справочное издание. / Ю.П. Лубнев, Н.И. Кравцова Ростов н/Д: РГЭА, 2004.-318с.

91. Лялин, В.А. Финансовый менеджмент (управление финансами фирмы) / В.А Лялин, П.В. Воробьев. СПб.: Юность; Петрополь, 2003

92. Маркарьян, Э.А., Финансовый анализ / Э.А. Маркарьян, Г.П. Герасименко. М.: ПРИОР: Экспертное бюро, 2002.-159 с.

93. Минц, В. В ожидании третьего пути: Ипотечное кредитование // Эксперт. 2008. -№16. - С. 15-18

94. Минцберг, Г. Стратегический процесс. Пер. с англ / Г. Мирцберг и др. СПб.: Издательство Питер, 2001

95. Наливайский, В.Ю. Формирование микроэкономических условий рыночного хозяйства: Монография / В.Ю. Наливайский, B.C. Золотарев, О.В. Губарь, H.A. Калашникова, О.И. Турчина. Ростов Н/Д, РГЭА, 2003.-137 с.

96. Недвижимость: экономика, управление. Научно-практический журнал -2002. №№ 3-4.

97. Никифорова, О., Цырендоржиева, М. Ипотека в Башкирии // Экономика и жизнь. Ч 2004, № 17

98. Озеров, И.Х. Статья Финансы в Энциклопедическом словаре Брокгауза и Ефрона. Электронная версия. М.: Адепт, 2002.

99. Павлова, Л.П. Кризис государственных финансов современного капитализма / Л. П. Павлова . М. Финансы и статистика 1981. - 175 с.

100. Первозванский, A.A. Финансовый рынок: расчет и риск / A.A. Первозванский, Т.Н. Первозванская М.: ИНФРА - М, 2003

101. Победоносцев, К.П Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права / К.П.Победоносцев. М.: Статут, 2007. -С. 635.

102. Потерович, В.М. Сравнение эффективности стройсберкасс и банковской ипотеки. Доклад в Российской экономической школе, 2007

103. Попов, С.А. Стратегическое управление / С.А. Попов. М.: ИНФРА-М, 2000.

104. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / под ред. B.C. Ема. М.: Статут, 1999.

105. Программа Организации Объединённых Наций по населённым пунктам (ООН-Хабитат). The United Nations Human Settlements Programme (Хабитат) Программа устойчивого развития городов, принята в 1996г. на конференции ООН по населённым пунктам. Стамбул, Турция.

106. Райе, Т. Финансовые инвестиции и риск: Сокр. пер. с англ. / Общ. ред. М.А. Гольцберга, Л.М. Хасан-Бек Киев: Торгово-изд. бюро ВНУ, 2002.590 с.

107. Райцин, В.Я. Моделирование социальных процессов. Учебник Плехановской академии / В.Я.Райцин.- М.: Экзамен, Харвест, 2005 г. 192 с.

108. Рекомендации Международной Организации Труда от 28 июня 1961 года №115 О жилищном строительстве для трудящихся

109. Рогожина, H.H. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий / Н.Н.Рогожина.- М.: Фонд Институт экономики города , 2004. 84 с.

110. Рогожина, H.H. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов / Н.Н.Рогожина, А.А.Туманов.- М.: Фонд Институт экономики города, 2004. 204с.

111. Рогожина, H.H. Зарубежный опыт предоставления субсидий на приобретение жилья гражданам с невысоким уровнем доходов / Н.Н.Рогожина, А.А.Туманов. М.: Фонд Институт экономики города, 2007. -96 с.

112. Самонов, Ю. Американские горки на пути к рецессии // Эксперт. 2007. 3-9 сентября. № 32 (573).

113. Семенюк, А. Приоритеты развития ипотечного кредитования в России / Материалы II ежегодной конференции Инновационная ипотека 16 апреля 2008 года

114. Словарь иностранных слов. М.: Русский язык, 1988. С. 202.

115. Современный экономический словарь. Slovari\dist\ economic. Авторы Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш.

116. Стерник, Г.М., Стерник, С.Г. и аналитический центр Ходинга МИЭЛЬ. Аналитический отчёт за 2007г.

117. Стратегии бизнеса: аналитический справочник / Под общ. ред. академика РАЕН, д.э.н., Г.Б.Клейнера. М.: КОНСЭКО, 1998. - 309с.

118. Тезисы выступления Статс-секретаря заместителя Министра экономического развития и торговли Российской Федерации A.B. Поповой на тему: Развитие среднего класса в России 30.01.08 в рамках Форума Россия.

119. Теплова, Т. В. Финансовые решения: стратегия и тактика: Учебное пособие / Т.В. Теплова. М.: Магистр, 2004.- 264 с.

120. Терковская, Е. Ипотека: Проблемы и перспективы // Хозяйство и право. 2007. - № 9. - С. 16-26

121. Тихонова, Н.Е. Жилищная обеспеченность и жилищная политика в современной России. / Н.Е.Тихонова, А.М.Акатнова, H.H. Седова. // Научный журнал Социологические исследования Ч 2007. -№ 1.-С. 71-81

122. Токовый словарь русского языка / под ред. Ушакова Д.Н. // М.: Госиздат иностранных и национальных словарей, 1939. т.1, с.1455

123. Томпсон, A.A., Стрикленд, А.Дж. Стратегический менеджмент.

124. Искусство разработки и реализации стратегии / Пер. с англ. Зайцевой Л.Г., Соколовой М.И. М.: ЮНИТИ, 2004.- 576 с.

125. Тосунян, Г.А. Банкизация России: право, экономика, политика / Г.А.Тосунян,- М.: Олимп-бизнес. 2008. 400с. ISBN 978-5-9693-0129-0

126. Уткин, Э.А. Бизнес-реинжиниринг. Обновление бизнеса / Э.А. Уткин. М.: Ассоциация авт. и издат. Тандем; ЭКМОС, 2004.- 224 с.

127. Уткин, Э.А. Инновационный менеджмент / Э.А. Уткин, Г.И. Морозова, Н.И. Морозова. М.: Акалис, 2007.- 208 с.

128. Уткин, Э.А. Новые финансовые инструменты рынка / Э.А. Уткин. М.: (ПИК ВИНИТИ), 2003.-168 с.

129. Финансирование жилищного строительства / А.Б. Копейкин, H.H. Рогожина, A.A. Туманов, М.О. Якубов. М.: Фонд Институт экономики города, 2007. - 168 с.

130. Финансово-экономический словарь / Под ред. Назарова М.Г. -М.: Финстатинформ, 2002.- 222 с.

131. Финансовые институты России. М., Нью-Йорк: Интебридж, 2002.-1152с.

132. Финансы. Учебник / Под ред. A.M. Ковалевой. М.: Финансы и статистика, 2004.-384 с.

133. Финансы. Учебное пособие / Под ред. В.М. Родионовой. М.: Финансы и статистика, 2002.- 430 с.

134. Финансы и инвестиции: Англо-русск., рус.-англ. токовый словарь / Богодевич Н.Г, Гельман Л.М., Титова А.Ю. и др. М.: Джон Уайли&Санз, 2002.- 220 с.

135. Финансы предприятий и отраслей народного хозяйства: Учебник / Под ред. проф. Н.Г. Сычева. 4-е изд., перераб. и доп.- М.: Финансы и статистика, 1986.-С.5.

136. Финансы, денежное обращение и кредит. Учебник / Под ред. М.В. Романовского, О.В. Врублевской. М.: Юрайт-издат, 2006. - 543с.

137. Фондовый портфель (Книга эмитента, инвестора, акционера.

138. Книга биржевика. Книга финансового брокера) / М.: СОМИНТЭК, 2002

139. Хот, Р.Н. Планирование инвестиций: Пер. с англ. / Р.Н. Хот, С.Б. Барнес. М.: Делотд., 2003.- 118с.

140. Хэррис, Дж.М. Международные финансы. Пер. с англ. / Дж.М. Хэррис. М.: Филинъ, 2007.

141. Цей, А.К. Экономические основы конкурентной стратегии фирмыв условиях становления рынка: Автореф. дисс.канд.эк.наук. -Ростов н/Д,2003.- 23 с.

142. Чернова, Т.В. Экономическая статистика. Учебное пособие / Т.В.Чернова. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 1999. - 167с.

143. Шарп, У. Инвестиции / У. Шарп, Г. Александер, Дж. Бэйли. Ч М.: ИНФРА-М, 2001. 1028 с.

144. Шеремет, А.Д. Финансы предприятий / А.Д. Шеремет, Р.С. Сайфулин. М.: ИНФРА-М, 2003

145. Энциклопедия Российской секьюритизации 2008. С-Пб.: Cbonds (ООО Сбондс - Петербург), 2008. - 351с.

146. Яблукова, Р.З. Финансовый менеджмент в вопросах и ответах. Учебное пособие / Р.З.Яблукова. М.: ТК Веби, 2004. - 256с.

147. Янжул, И.И. Основные начала финансовой науки. Учение о государственных доходах / И.И.Янжул // Серия Золотые страницы российского финансового права.- М.: СТАТУТ, 2002. С. 34.

148. A primer on securitization / ed.by Leon T.Kendall,Michael J.Fishman,2002

149. Alien, Dave E., Rachim, Veronica S. Dividend policy and stock price volatility: Australian evidence. Applied financial economics; 6(2), April 2002, 175188.

150. Ansoff, H. Igor. The new corporate strategy. N.Y.: Wiley, 1988

151. Asch, David. Financial planning: modelling methods and techniques. -London: Kogan Page, 1989

152. Blair, M.M. Ownership and control: rethinking corporate governancefor the twenty first century.- Wash.(D.C.): Brookings institution, 2002.- 372 p.

153. Brealey, R.A., Myers, S.C. Principles of corporate finance/Third ed.,1988 by McGraw-Hill.lnc.

154. Coghlan, R. Strategic cycle investing.- L.McGraw-Hill, 2003.- 426 p.

155. Copeland, Thomas E. Valuation: measuring and managing the value of companies, 1990

156. Coppes, R.C. Credit and market risk: an analysis of capital requirements for banking institution. Ph.D. Thesis Rijksuniversiteit Groningen, 1997.-p.15

157. Davis, E.W., Pointon J. Finance and the firm: an intoduction to corporate finance.- 2-nd ed.- Oxford univ.press, 2003.- 429 p.

158. Diamond, D.B., Lea, M. J. Housing Finance in Developed Countries: An International Comparison of Efficiency //Journal of Housing Research. 1992.Vol. 3. Issue 1.

159. Dixon, R. Investment appraisal: a guide for manager, 1988

160. Downes and Goodman. Dictinary of finance and investment terms. 5th ed. Barron education series, 1998. p.521

161. Drucker, Peter Ferdinand. Managing for the future: the 1990s and beyond. N.Y.: Dutton, 1992

162. Drucker, Peter Ferdinand. Managing the non-profit organization practicies and principles.-N.Y. '.HarperCollins, 1990

163. Elston, Julie Ann. Dividend policy and investment: theory and evidence from US panel data. Managerial and decision Economics; 17(3),May-June, 2002, 267-275.

164. Expansion through financial management (case studies). The Ohio State Uviversity Libraries, 1969

165. Financial analisys of firms selected topics/Eds.: Koveos P. Syracuse Univ. School of management; Zagreb: Univ. Inst, of economics, 1992.-233p.

166. Financial innovation and risk sharing / Franklin Alien, Douglas Gale,

167. Financial optimization / ed. by Stavros A.Zenios. Cambridge University press, 2002.- 350 p.

168. Francis, Jack dark. Investments: analysis and management, 1986

169. George, E. Pinches. Essentials of financial management. Third ed.,1990 by Harper&Row, Publishers, Inc.

170. Gordon, MJ. Dividends, earnings and stock prices. Review of economics and statistics, 41 (May 1959) p. 99-105

171. Haugen, Robert A. Modern investment theory, 1990

172. Hess, P. The dividend debate: 20 years of discussion. The Journal of finance. 17(2002), 310-319.

173. Hirt, Geoffrey A. Fundamentals of investment management, 2003

174. Hoek-Smit, M. C., Diamond, D. B. The Design and Implementation of Subsidies for Housing Finance. Prepared for the World Bank Seminar on Housing Finance. March 10-13, 2003.

175. Homeownership and Housing Finance Policy in the Former Soviet Bloc: Costly Populism. Edited by R. Struyk.

176. International financial management: theory and application/ed. by Donald R.Lessard.- 2-nd ed. N.Y.John Wiley, 1985

177. Johnson, J. United States Approaches for Low and Moderate Income Mortgage Lending. Washington DC: The Urban Institute, 2002.

178. Keane, S. Dividend policy. Applied financial economics. 6(2), April 2002, 76-86.

179. Levitt, Theodore. Thinking about management. N.Y.:Free Press, 1991

180. Lumby, Stephen. Investment appraisal and financial decisions: a first course in financial management, 1991

181. Meredith, Geoffrey. Grant Financial management of small enterprise / N.Y.: McGraw-Hill book Co., 1986

182. Michaely, Roni; Womack, Kent; Thaler, R.H. Price reaction to dividend initiations and omissions: overreaction or drift? National Bureau of Economic research working paper: 4778, June 2003, 27.

183. Miller, M. Can management use dividends to influence the value of the firm.The Journal of banking and finance. 20 (2002), 299-303.

184. Miller, M.H. and F. Modigliani. Dividend policy, growth and the valuation of shares. Journal of business, 34 (October 1961) p. 411-432

185. Moh'd, Mahmoud A., Perry, Larry G., Rimbey, James N. An investigation of the dynamic relationship between agency theory and dividend policy. Financial review; 30(2), May 2002, 367-385.

186. Mozes, Haim and Rapaccioli, Donna. The relation among dividend policy, firm size, and the information content of earnings announcements. The Journal of financial research; 18(1),Spring 2002, 75-88.

187. Noronha, G.M., Shome, D.K. The monitoring rationale for dividends and the interaction of capital structure and dividend decisions. The Journal of banking and finance. 20 (2002), 439-454.

188. Oster, Sharon. Modern competitive analysys, 1990

189. Perspectives on strategic management/ed. by James W. Fredrickson. -Harper Business, 1990

190. Porter, Michael E. Competitive advantage: creating and sustaining superior perfomance / N.Y.: The free press, 1985

191. Puxty, A.G., Dodds, J.C. Financial management: method and meaning/Ed, by Wilson R.M.S.- L.:Chapman&Hall, 1990.- 536 p.

192. Rao, Ramesh K., White, Susan A. The dividend payouts of private firms: evidence from tax court decisions. The Journal of financial research; 17(4),Winter 2003,449-464.

193. Rosen, Robert H. The healthy company: 8 strategies to develop people, productivity and profits. J. P. Tarcher, 1991

194. Rozeff, M. How companies set their dividend payout ratios. The Journal of finance. 17 (2002), 320-326.

195. Shelor, Roger M., Officer, Dennis T. The impact for stockholders when regulated firms revise dividend policy. Review of financial economics; 3(2), Spring 2003, 121-129.

196. Siegel, Joel G. The McGraw-Hill pocket guide to business finance: 201 decision-making tools for managers.-McGraw-Hill, 1992

197. Statistical abstract of the US 2002/Washington, DC, 2003

198. Strategic planning: models and analytical techniques(articles)/selected by Robert G. Dyson, 1990

199. Temkin, K. The U.S. Housing Finance System for LowIncome Families: A Review of Recent Innovations and Changes. //Housing Finance International. 2001. March.

200. Temkin, K., Johnson, J., Calhoun, C. An Assessment of Recent Innovations in The Secondary Market for Low and Moderate Income Lending. Washington DC: The Urban Institute, 2000;

201. The revolution in corporate finance / ed.by Joel M. Stern, Donald H.Chew.-Oxford: Basil Blackwell, 1986

202. Tony Grundy and Keith Word. Strategic business finance, 2002 by Kogan Page Ltd.

203. Unique value: the secret of all great business strategies. Macmillan Pub. Co., 2003

204. Van, Home, James, C. Financial management and policy, 2002

205. Washington DC: The Urban Institute, 2000.

Похожие диссертации

• Формирование финансовых ресурсов региона
• Выбор методов эффективной реализации жилищной политики в крупных городах
• Развитие жилищной политики сельских территорий региона
• Организационно-экономические инструменты реализации региональной жилищной политики