Формирование и оценка инвестиционных ресурсов предприятий регионального строительного комплекса

Рожков, Вадим Львович

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование и оценка инвестиционных ресурсов предприятий регионального строительного комплекса тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Рожков, Вадим Львович
Место защиты	Казань
Год	2006
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование и оценка инвестиционных ресурсов предприятий регионального строительного комплекса"

ФОРМИРОВАНИЕ И ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННЫХ РЕСУРСОВ ПРЕДПРИЯТИЙ РЕГИОНАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА

Специальность 08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством -(управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Казань 2006

Диссертация выпонена на кафедре экономики и предпринимательства в строительстве в Казанском государственном архитектурно-строительном университете

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор Загидулина Гульсина Мансуровна.

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Платонов Анатолий Михайлович.

кандидат экономических наук Курзина Ирина Михайловна

Ведущая организация:

Вогоградский государственный архитектурно-строительный университет

Защита состоится "06" июля 2006 года в 16 часов на заседании диссертационного совета Д. 212.080.08 в Казанском государственном технологическом университете по адресу:

420015, Республика Татарстан, г.Казань, ул.К.Маркса, 68, зал заседаний Ученого совета.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Казанского государственного технологического университета.

Автореферат разослан "06" июня 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор химических наук, профессор

А.Ф.Дресвянников

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Перемены и преобразования, происходящие в современной России, расширение рыночных отношений ставят на первый план задачи формирования механизма эффективного использования всех имеющихся у предприятий ресурсов для достижения наилучших результатов деятельности.

Каждое предприятие обязано обеспечивать воспроизводство своего ресурсного потенциала. Невнимание к этому вопросу привело к резкому старению основных фондов.

На предприятиях низкий уровень загрузки производственных мощностей, за последние годы резко сократилось количество строительных машин на балансе организаций, уровень изиоса техники превышает 60%, а по отдельным видам машин и оборудования и более, высок моральный износ оборудования, и его номенклатура далеко не всегда соответствует новым технологиям, внедряемым в отрасли в последние годы, техника в основном сосредоточена в крупных строительных структурах, созданных в процессе приватизации на базе государственных строительных организаций.

Инвестиционная стратегия и возможность ее конкретизации предполагает накопление финансовых ресурсов, необходимых для ее реализации. Низкий уровень рентабельности строительного производства не позволяет обеспечивать необходимый уровень накоплений для обеспечения простого, не говоря уже о расширенном воспроизводстве основных средств строительных предприятий. Поэтому поиск инвестиционных ресурсов является актуальной задачей современной экономики.

Под инвестиционными ресурсами понимается совокупность прав субъекта предпринимательства в отношении инвестиционных товаров, используемых им в процессе производства для производства товаров или услуг, пользующихся спросом на рынке. К инвестиционным ресурсам относятся не просто материально-технические ресурсы, финансовые средства и нематериальные активы, а права на их использование в инвестиционном процессе.

Необходимость оптимизации состава инвестиционных ресурсов большинства предприятий па основе привлечения инвестиций, ставит проблему адекватной оценки имеющихся у них инвестиционных ресурсов.

Такие производственные ресурсы, как земля, недвижимость, интелектуальная собственность, хотя и имеют формальную оценку в хозяйственном обороте, но, будучи воспроизводимыми ресурсами, тем не менее, не имеют экономической оценки, соответствующей своей воспроизводственной стоимости.

В ситуации становления рынка земельных отношений в России, актуальным становится вопрос оценки земельных участков и существующих имущественных прав па земельные участки, расположенные под предприятиями.

Одним из резервных ресурсов строительных предприятий могут выступить объекты интелектуальной собственности. О возрастающей роли интелектуальных активов, не идентифицируемых правом собственности и затратами на приобретение и создание, свидетельствует тот факт, что рыночная стоимость современного предприятия может в сотни раз превосходить стоимость се балансовых активов. За последние годы существенно расширися разрыв между' стоимостью предприятий, зафиксированной в их балансовых отчетах, и оценкой этой стоимости со стороны инвесторов. Таким образом, рыночную стоимость предприятия во многом определяет его интелектуальная собственность.

Сложность, многоаспсктность и недостаточная разработанность целого ряда теоретических и практических вопросов, объективная необходимость их научного осмысления и комплексного анализа, определили актуальность и выбор темы, цель и содержание диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Проблема формирования и эффективного использования инвестиционных ресурсов предприятий активно обсуждается учеными экономистами на страницах монографий и научных статей, а также в изданиях периодической печати.

Различным аспектам оценки инвестиционных ресурсов предприятий уделяется внимание в трудах таких зарубежных ученых, как И. Ансофф, М. Милер, Ф. Модильяни, Т. Коупснд, Дж.Фридман., Г.С.Харрисон.

Однако, следует констатировать, что накопленный преимущественно за рубежом olibiT, не всегда может быть применен в современных российских условиях. В отечественной экономической науке вопросы оценки бизнеса предприятий, в т.ч. вопросы оценки недвижимости, земельных участков, нематериальных активов рассматриваются в работах C.B. Вадайцева, А.Г. Грязновой, М. Л. Федотовой, И.Л. Егерева, В.В. Ковалева и др.

Основные положения фундаментальных исследований, отражающих комплексное изучение проблем нормализации функционирования системы воспроизводства основного капитала, методов повышения инвестиционной активности, элементов неопределенности и системы рисков, характерных для воспроизводственного цикла строительства представлены в научных трудах А.Н. Асаула, С.И. Абрамова, В.В. Бузырсиа, П.Г. Грабового, Л.В. Донцовой, Г.М.Загидулиной, М.И. Камепецкого, A.B. Карасева, Л.В.Куликова, Ю.П.Панибратова, Е.П. Панкратова, Я.И.Рекитара, В.М. Серова, И.С. Степанова, и др.

Труды названных исследователей в значительной степени определили теоретическую основу данного диссертационного исследования. Вместе с тем, накопленный теоретический материал по указанной проблеме и современная мировая хозяйственная практика свидетельствует о том, что многие аспекты формирования инвестиционных ресурсов строительных предприятий нуждаются в переосмыслении, глубоком и системном изучении и совершенствовании с учетом современных особенностей развития инвестиционно-строительной сферы.

Целыо диссертационного исследования является развитие

теоретических и методических принципов формирования и оценки инвестиционных ресурсов строительных предприятий региона.

Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих основных задач исследования:

Х анализ закономерностей и основных тенденций развития инвестиционно-строительного комплекса региона;

Х исследование вопросов формирования инвестиционных ресурсов строительных предприятий;

Х совершенствование методических подходов к оценке инвестиционных ресурсов строительных предприятий;

Х оценка резервов инвестиционных ресурсов предприятий;

Х анализ специфических особенностей оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в современных условиях;

Х обоснование использования методов оценки земельных участков, расположенных под предприятиями;

Х исследование преимуществ включения объектов интелектуальной собственности в хозяйственный оборот строительных предприятий. Объектом исследования являются предприятия регионального

инвестиционного-строительного комплекса Республики Татарстан.

Предметом исследования являются экономические отношения и процессы, определяющие условия функционирования инвестиционно-строительного комплекса на современной стадии развития рыночной системы хозяйствования.

Теоретической и методологической основой диссертации послужили фундаментальные научные труды классиков экономической теории, научные работы, монографии и научные статьи ведущих отечественных и зарубежных ученых по исследуемой проблеме, материалы, представленные на научно-практических конференциях и семинарах, а также опубликованные в изданиях периодической печати.

Методически диссертационная работа основывается на современных теориях рыночной экономики, теории экономики и управления строительным комплексом, теории воспроизводства основных фондов.

Информационной базой исследования явились официальные документы законодательных и испонительных органов Российской Федерации, ежегодные издания и бюлетени органов федеральной статистики Госкомстата Российской Федерации, Госкомстата Республики Татарстан, Госстроя Российской Федерации, а также репрезентативный объем статистических и бухгатерских данных предприятий инвестиционно-строительной сферы за период 1998-2005 гг.

Научная новизна диссертационного исследования. Новые научные результаты, полученные автором в ходе исследования, состоят в следующем: 1. На основе анализа теоретического материала по проблеме исследования проведена систематизация существующих подходов к формированию и оценке инвестиционных ресурсов предприятий. Предложена

классификация факторов, влияющих на состав и структуру инвестиционных ресурсов предприятий с уметом отраслевой принадлежности.

2. Выявлены резервы инвестиционных ресурсов, направленные на обновление основного капитала предприятий, в частности лизинговое финансирование как инструмент мобилизации финансовых средств для инвестиционной деятельности, оценка рыночной стоимости имущественного комплекса, направленная на увеличение капитала предприятий.

3. Усовершенствованы методические подходы к оценке инвестиционных ресурсов строительных предприятий, включающие оценку рыночной стоимости земельных участков под предприятиями, специфические особенности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в современных условиях.

4. Предложен агоритм выбора и проведено обоснование методов оценки для застроенных и незастроенных земельных участков с учетом принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, доходности предприятий и развития рынка земельных участков.

5. Раскрыты практические преимущества включения объектов интелектуальной собственности в хозяйственный оборот строительных предприятий, позволяющие сформировать уставный фонд без привлечения денежных средств, капитализировать и амортизировать интелектуальную собственность и получать допонительные доходы от объектов интелектуальной собственности, имеющихся в распоряжении предприятия.

Практическая значимость.

Главные теоретические результаты исследований доведены до возможности реализации предлагаемых рекомендаций в практике предприятий регионального строительного комплекса.

Планирование и управление стоимостью активов хозяйствующих субъектов, основанное на применении полученных в ходе исследования научно-обоснованных результатов, позволит повысить экономическую эффективность использования инвестиционных ресурсов предприятий и обеспечит нормализацию воспроизводственных процессов в целом.

Апробация работы. Основные результаты работы и положения научных разработок апробированы и получили одобрение на региональных научно-технических конференциях в 2000-2005 гг., внедрены в практику деятельности факультета повышения квалификации Казанского государственного архитектурно-строительного университета для руководителей строительных предприятий Республики Татарстан.

Материалы научных исследований нашли отражение в работе Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ при разработке Программы стратегического развития строительного комплекса Республики Татарстан на 2004-2010 гт.

Автор внедряет результаты научных исследований при оценке объектов недвижимости, земельных участков и определении рыночной цены предприятий в рамках работы Научно-консатингового центра "Эшкуар".

Отдельные положения диссертации апробировались в ходе преподавания учебных курсов Экономика строительства, Экономика

недвижимости, в Казанском государственном архитектурно-строительном университете.

Публикации. По теме диссертации автором было опубликовано 4 научные работы общим объемом 2,3 печатных листа.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, содержащего 119 наименования и 5 приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Анализ статистической информации показал, что инвестиционный подъем 1999-2005 гг. усилил разделение российских предприятий на благополучные и бесперспективные. Создавшиеся в этом периоде благоприятные условия развития давали предприятиям возможность перейти к устойчивому росту производства. Однако не все предприятия смогли эту возможность использовать.

Автором данного исследования проведен анализ строительных предприятий Республики Татарстан в разрезе форм собственности.

В 2002-2005 гг. не наблюдалось существенных изменений в использовании строительными фирмами коммерческих кредитов. По-прежнему свыше половины (52%) подрядных предприятий ие обращались в банки для получения кредита из-за его дороговизны и неприемлемых условий кредитования. Пассивность коммерческих банков в предоставлении догосрочных кредитов, обусловленная высокими рисками инвестиционной деятельности, оказывает сдерживающее влияние на рост деловой активности в строительной отрасли.

Сохраняющийся дефицит собственных финансовых ресурсов, являющихся основным источником обновления производственно-технической базы строительства, сдерживал инвестиционную активность строительных компаний. Доля подрядных предприятий, не осуществляющих инвестиции в производство, в течение года практически не менялась и составляла почти 60% от общего числа строительных предприятий.

Исследования показали, что лучшими финансовыми возможностями для технического перевооружения своих предприятий обладают крупные строительные фирмы. В этой группе предприятий в 2005 г. инвестиции осуществляли 40-45% предприятий. Инвестиционная активность малых строительных фирм остается невысокой Ч ие более 33-35% из них имели ресурсы для расширения производства.

Дальнейшее "развитие предпринимательской активности подрядных предприятий сдерживается опережающим ростом цеп на строительные материалы по сравнению с расценками на строительно-монтажные работы.

В течение последних лет темпы роста себестоимости в строительстве значительно превышают темпы роста цен па строительную продукцию, что непосредственно связано с ростом цеп па энергоносители и материальные ресурсы, а это, в свою очередь негативно влияет на объемы производства и

конкурентоспособность строительной продукции. Это требует от руководителей строительных предприятий поиска новых механизмов привлечения инвестиционных ресурсов, путей снижения себестоимости и повышения уровня сметной прибыли.

Через строительные предприятия реализуется более 80% всех инвестиций. Предприятия отрасли призваны поддерживать имеющийся производственный потенциал, городскую инфраструктуру, жилой фонд. При участии отрасли решается большинство социальных программ.

Специфика экономики строительного предприятия определяется характером строительной продукции и процессом ее производства. Поскольку она территориально закреплена, непосредственно привязана к конкретному потребителю, имеет очень высокую удельную стоимость и создается в течение длительного периода времени, то возникает необходимость отвлечения из оборота значительных средств па год и более. Эти факторы диктуют необходимость проведения трудоемких расчетов эффективности инвестиционных ресурсов. Классификация инвестиционных ресурсов предприятия представлена в табл.1.

Отсутствие собственных и дороговизна кредитных средств поставили российские предприятия и организации в чрезвычайно тяжелые условия. При настоятельной необходимости в структурной перестройке, развитии производственного аппарата и обновлении продукции они практически поностью лишены инвестиционных ресурсов для осуществления этих преобразований. Как следует из проведенного в диссертации анализа, наиболее значимым инвестиционным ресурсом у большинства предприятий являются имеющиеся у них права но отношению к используемым ими объектам недвижимости, в т.ч. к земельным участкам.

В больших городах экономически развитых стран мира инвестиции в земельные участки являются достаточно выгодным бизнесом, особенно при наличии информации о перспективах развития того или иного района города. Кроме того, инвестиции в земельные участки являются достаточно надежным вложением денежных средств, гарантирующим инвестора от воздействия рисков, связанных с недостаточной степенью диверсификации его "инвестиционного портфеля".

Развитие системы ипотечного кредитования в таких странах дает возможность собственникам земельных участков эффективно использовать их в качестве залога при получении кредитных или заемных средств, что существенно повышает эффективность ведения бизнеса. Земля является одной из основных ценностей, обращающихся па рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться.

Государство, реализуя свою стратегию создания максимально либерального земельного рынка, дожна регламентировать выпонение следующих функций: разграничение государственной собственности на землю, предоставление прав на земельные участки (приватизация и догосрочная аренда), развитие системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости для целей налогообложения, формирование и кадастровый

Таблица 1

Классификация инвестиционных ресурсов предприятия

Формы финансирования Источники финансирования

Собственные финансовые ресурсы Прибыль Амортизационные отчисления Средства, выплачиваемые страховыми компаниями в виде возмещения потерь от стихийных бедствий, аварий и др.

Внутрихозяйственные резервы инвесторов Прибыль Амортизационные отчисления Накопления и сбережения граждан и юридических лиц

Заемные финансовые средства Облигационные займы Банковские кредиты Бюджетные кредиты

Инвестиционные ассигнования Государственный бюджет РФ Республиканские бюджеты Местные бюджеты Внебюджетные фонды

Иностранные инвестиции Капитал иностранных юридических и физических лиц

Международные инвестиции Кредиты Всемирного банка, Европейского банка реконструкции и развития Средства международных фондов, агентств и крупных страховых компаний

Резервы инвестиционных ресурсов

Лизинговое финансирование Финансовый лизинг Оперативный лизинг Возвратный лизинг

Паевые инвестиционные фонды Прибыль

Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса (объектов недвижимости, земельных участков, интелектуальной собственности, бизнеса) Увеличение уставного капитала, амортизационных отчислений, добавочного капитала

учет объектов недвижимости, установление сервитутов, резервирование и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Земельный ресурс является стратегическим ресурсом, в который выгодно инвестировать средства. Это подтверждается проведенным анализом земельного рынка РФ и следующими основными факторами:

Х земля пе имеет физического, функционального износа, а также амортизации в силу своего специфического характера как природный ресурс, поскольку срок эксплуатации земельных участков неограничен;

Х землю невозможно свободно воспроизвести, как другие объекты недвижимости;

Х земельный участок может быть использован как многоцелевой или иметь впоне определенное функциональное и разрешенное назначение;

Х земельный участок выступает средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

Х земля выступает как средство для социально-экономического развития;

Х земля Ч это базис для размещения различных объектов недвижимости. Процесс разграничения государственной собственности на землю на

собственность планировалось завершить к 2008г. К этому сроку дожно было быть зарегистрировано право собственности Российской Федерации более чем на 150 тыс. земельных участков общей площадью около 1,2 мрд. га. Итогом работы по разграничению государственной собственности на землю является зарегистрированное право собственности Российской Федерации на 33,6 тыс. земельных участков общей площадью 401,8 мн. га, что составляет около 33% общей площади земель РФ.

Положительным моментом развития земельных отношений в Республике Татарстан является проведенная кадастровая оценка земельных участков республики. Кадастровая стоимость земельных участков по г.Казаии утверждена постановлением Кабинета Министров РТ от 05.10.2005г. № 478.

С 1.01.2006г. введены новые ставки земельного налога, которые определяются в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельных участков. Все участки разбиты по кварталам и стоимость их варьируется в зависимости от разрешенного использования земельного участка. Ставки земельного налога различны для-земельного участка под жилыми домами, торговыми центрами и промышленными объектами.

Следует отметить, что порядок определения стоимости земельных _ участков при их выкупе собственниками объектов недвижимости после введения новой системы налогообложения на землю остается прежним. Стоимость выкупа земельных участков определяется в соответствии с республиканским законом, который устанавливает повышающие коэффициенты к ставкам земельного налога в зависимости от числеиности населения (от 3 Ч за земли в районах, до 11 Ч за земли в Казани).

Определение стоимостного эквивалента земельных участков (в том числе, в составе городских территорий) представляет собой одну из наиболее сложных проблем оценочной деятельности.

Земельные участки являются настолько специфичным видом недвижимости, что прямое использование тех подходов, которые справедливы для зданий, строений и сооружений, оказывается для них невозможным в силу следующих причин:

Х Земля не является продуктом труда. Следовательно, никаких затрат на ее появление как вещи не приводилось. Отсюда можно сделать вывод о неприменимости к земле Ч благу трудовой теории стоимости и тех подходов к оценке, которые основаны па анализе затрат.

Х Абсолютное большинство земельных участков в составе городских территорий сами по себе не порождают никакого дохода, доход извлекается за счет использования находящихся па участке улучшений. Сама земля способна порождать доход только за счет естественного плодородия при производстве сельскохозяйственной продукции. Следовательно, невозможной оказывается оценка на базе соотношения дохода и стоимости.

Реальная практика показывает, что основная доля объектов оценки представляет собой не просто земельные участки, находящиеся на праве частной собственности, а земельно-имущественные комплексы со сложной системой вещных и обязательственных прав и обременении. И оценка таких объектов представляет собой весьма непростую задачу.

В диссертации разработан агоритм использования методов оценки рыночной стоимости земельных участков под предприятиями, на основании которого проведены экспериментальные расчеты стоимости более 50 земельных участков.

При оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Метод сравнения продаж Ч универсальный метод при наличии информации о совершенных сдеках с участками, схожими с объектом оценки. Теоретической основой является внесение поправок в цены сопоставимых объектов.

Метод выделения Ч наиболее применим для застроенных участков, в которых стоимость улучшений в общей стоимости объекта небольшая и легко рассчитывается. Методической основой является вычитание из цены продажи сопоставимого с объектом оценки земельного участка стоимости улучшений на оцениваемом объекте.

Метод распределения Ч применяется для земельных участков застроенных новыми однотипными объектами с несущественными различиями в местоположении, конфигурации и наличии коммуникаций. Теоретической основой является сложившееся соотношение между

стоимостью земельного участка с улучшениями и стоимостью улучшений на оцениваемом объекте.

Метод капитализации земельной ренты Ч универсальный метод для застроенных и не застроенных земельных участков, по которым имеются сведения о величине арендной плата. Доходы в виде арендной платы пропорциональны стоимости участка.

Метод остатка для земли Ч метод для оценки земельных участков, по которым есть информация о доходах от объекта в целом. Доход от единого объекта недвижимости равен сумме дохода от улучшений и дохода от непосредственно земельного участка.

Метод предполагаемого использования Ч метод для незастроенных участков больших площадей, разбиваемых на отдельные земельные наделы под будущую застройку.

В диссертации делается вывод о том, что при наличии достаточного количества достоверной информации о продажах или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями или сооружениями, представляющими наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли как свободного целесообразно применение метода остаточной стоимости. При наличии информации о догосрочной аренде рекомендуется метод капитализации арендного дохода. При отсутствии достаточного количества рыночной информации о продажах или аренде расчеты ведутся по нормативной цене выкупа, установленной государством.

Агоритм выбора методов оценки рыночной стоимости земельных участков приведен на рис. 1.

Расчеты показывают, что метод сравнительного анализа продаж не имеет значительной точности из-за недостаточного количества данных по продажам и отсутствия развитого рынка земельных участков городских земель, находящихся в частной собственности. Это приводит к необходимости применения укрупненных корректировок при расчетах.

Преимуществом использоваиного нами метода остатка для земли является достоверность данных, использованных в расчетах, ибо большинство из них связано со стандартами бухгатерской отчетности и тех платежей и затрат, которые уже обрели некоторую устойчивость и, соответственно, предсказуемость на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой один из наиболее интенсивно развивающихся и функционирующих секторов национальной экономики. Динамика развития рыночной экономики наиболее зримо проявляется через процессы, происходящие в инвестиционном комплексе, одним из конкретизированных выражений которого является рынок недвижимости.

В реальных условиях российской экономики становится актуальным внедрение современных рыночных концепций управления недвижимостью и управления стоимостью предприятия.

Рис.1. Агоритм выбора методов оценки рыночной стоимости земельных участков

В последние годы отношения между удельными весами зданий и сооружений и активной частью фондов изменились обратно пропорционально. Это связано как с рыночными факторами, так и с количественными изменениями в номенклатуре основных видов машин и механизмов.

Тенденция повышения изношенности оборудования и машин отмечается и в машиностроении, где доля основных фондов со сроком службы более 10 лет составляет больше 90%, боле.е 20 лет - больше 60"'о, тогда как основные фонды, введенные после 1990 г., составляют чуть больше 2%. Из этого следует, что .производственная база для воспроизводства строительной техники катастрофически изношена и не может удовлетворя ть спрос строителей на высокоэффективную, морально не устаревшую технику, т.е. ее предложение сегодня отечественными производителями все больше сокращается. Об этом свидетельствуют статистические данные об уровне использования среднегодовой мощности предприятий по выпуску отдельных видов основных строительных машин и темпах снижения выпуска строительной техники за последние 10 лет: производство экскаваторов сократилось на 77%; бульдозеров - на 83%; кранов - на 85%.

При сложившейся экономической ситуации и острой необходимости в оживлении инвестиционной активности особое значение приобретает проблема развития лизинга:

Х этот финансовый инструмент способствует мобилизации финансовых средств для инвестиционной деятельности;

Х обеспечивает посредством своего механизма гарантированное использование инвестиционных ресурсов на цели переоснащения производства.

Основными препятствиями для развития лизинга в России являются:

Х высокие ставки и короткие сроки кредитования;

Х высокий уровень налогов.

Х отсутствие значительного стартового капитала для лизинговой компании.

Х отсутствие системы информационного обеспечения о предложениях лизинговых услуг.

Х неразвитость инфраструктуры лизингового рынка.

В зависимости от состава участников сдеки в строительной отрасли различают: прямой лизинг, возвратный лизинг, косвенный лизинг.

В строительной отрасли возможен лизинг имущества, уже бывшего в эксплуатации. Объект лизинга в данной ситуации передается в пользование не по первоначальной, а по оценочной стоимости.

Обращение к этому виду лизинга выгодно как инвестору, так и пользователю. Предприятие-поставщик (управление механизации) самостоятельно или через лизинговую компанию предоставляет в лизинг уже бывшие в эксплуатации, но в данный момент простаивающие машины, механизмы, оборудование. Тем самым оно компенсирует свои убытки от

вынужденных простоев. Предусмотрев в договоре лизинга срок, когда ему может понадобиться имущество, предприятие поставщик получит его обратно и снова сможет эксплуатировать.

Строительную организацию, выступающую в роли генерального подрядчика, в данном виде лизинга может привлекать относительно невысокая стоимость имущества, что позволяет выпонять работы собственными силами.

В работе автором приведены расчеты по выбору наиболее рационального варианта лизинга в строительстве. Сравнивая все формы расчетов, мы пришли к выводу, что наиболее приемлемым для строительного предприятия является применение оперативного лизинга, а также финансового лизинга с последующим выкупом имущества.

Результаты анализа позволяют сделать вывод о состоянии производственной базы инвестиционно-строительного комплекса, проблемы преодоления которого невозможно решить без совершенствования теории и практики оценки, управления производственными ресурсами.

Основной целью сдачи в аренду объектов недвижимости является получение дохода на капитал и дохода для возврата последнего. Капитал Ч это денежное выражение рыночной стоимости имущества, сдаваемого в аренду. Если допустить, что имущество сдается на условиях чистой ренты, то доход на капитал - это часть чистой ренты, которую выплачивает арендатор собственнику за пользование его имуществом. Размер этой ренты прямо пропорционален стоимости имущества и равен произведению его стоимости на некоторую сумму дохода. Для государственной собственности рента формирует доходную часть бюджета. Доход для возврата капитала (вторая часть чистой ренты) необходим собственнику для того, чтобы иметь средства для восстановления сдаваемого в аренду имущества.

Таким образом, по мере изменения системы экономических отношений, усиления рыночных тенденций оценка рыночной стоимости основных средств все больше из инструмента контроля и учета превращается в механизм выявления внутренних резервов и повышения эффективности производства. Включение оценки рыночной стоимости основных фондов в маркетинговые технологии управления предприятием позволяет за счет использования комплексного подхода значительно повысить ее влияние на деятельность предприятия в целом.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости позволяет руководителям адекватно оценить потенциал развития предприятия и наметить пути его реализации. На рис.2, представлена уточненная автором схема оценки объектов недвижимости затратным подходом.

К определяющим современным задачам оценки основных средств относятся:

Х устранение смешанной оценки основных средств по поной первоначальной стоимости в ценах разных лет;

Х определение фактического физического износа и сравнение его с накопленными амортизационными отчислениями;

Стоимость нового строительства

Прибыль инвестора (застройщика)

Стоимость Стоимость

воспроизводства замещения

Рыночные или расчетные показатели

Метод сравнительной единицы

Метод разбивки по компонентам

Метод количественного обследования

Укрупнение расчетных показателей

Повышение точности расчетов

Метод расчета смет в текущих ценах

Накопленный износ (обесценивание)

Физический износ

Функциональный износ

Нормативный метод

Стоимостной метод

Внешний износ

Метод капитализации

потерь в арендной плате

Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат

Метод сравнитель ных продаж

Метод срока жизни

Использование банков данных о стоимости объектов-аналогов Базисно-компенсацион-нып Базисно-индексный Ресурсно-индексный Ресурсный

Метод сравнения продаж

Метод остатка для земли

Метод капитализации земельной ренты

Метод предполагаемого использования

Метод выделения

Метод распределения

Рис. 2. Уточненная схема оценки стоимости недвижимости затратным подходом

Х получение объективных данных, отражающих общий объем, видовую и отраслевую структуру, территориальное распределение и техническое состояние основных фондов;

Х получение обоснованной базы для расчета амортизационных отчислений;

Х согласование объемов основных фондов с динамикой выпускаемой продукции;

Х оптимизация налогообложения за счет пересчета налога на имущество;

Х минимизация ценообразования за счет сбалансирования доли амортизации в себестоимости продукции (работ, услуг);

В современных условиях во всем мире среди всех других видов собственности все более существенное значение приобретает собственность интелектуальная.

К сожалению, следует констатировать, что в отечественной практике понятие нематериальных, неосязаемых активов у многих руководителей и специалистов слишком прямо ассоциируется с неосязаемостью, абстрактностью их реальной стоимости. До последнего времени в графе Нематериальные активы бухгатерских балансов большинства российских строительных предприятий значися прочерк или небольшие значения.

Исходя из определения нематериальных активов, как стоимости догосрочных имущественных прав, идентифицированных в виде документов бухгатерского учета и приносящих собственнику определенную выгоду в виде дохода или иной пользы, можно предложить следующую структуру нематериальных активов:

Х исключительные права, вытекающие из привилегий (права пользования природными ресурсами, монопольные права и прочее);

Х исключительные права, вытекающие из объектов интелектуальной собственности;

Х деловая репутация предприятия ("гудвил").

Жизненный цикл трех основных составляющих нематериальных активов различен. Исключительные права, вытекающие из привилегий, существуют от нескольких месяцев до нескольких лет. Исключительные права, вытекающие из объектов интелектуальной собственности, существуют от 5 до 50 лет. Что же касается "гудвила", то срок его жизни не ограничен. Более того, стоимость этой составляющей нематериальных активов с течением времени, как правило, лишь возрастает.

В работе сделан вывод о том, что амортизация интелектуальной собственности ведет к увеличению себестоимости продукции и снижению доли налогооблагаемой прибыли.

Исследования показывают, что на практике многие строительные предприятия имеют объекты интелектуальной собственности, например, уникальные технологии изготовления, отдеки, обработки и т.д., однако, в силу-недопонимания определенных вопросов, связанных с интелектуальной

собственностью, руководители предприятий не считают нужным получать охранные документы на объекты интелектуальной собственности, ставить их па баланс по оцененной рыночной стоимости, и тем самым они лишаются возможности получения допонительной прибыли от законной эксплуатации этих объектов.

Автором проведены экспериментальные расчеты по определению рыночной стоимости современных технологий, используемых в строительном производстве, как объектов интелектуальной собственности.

В работе показано, что использование интелектуальной собственности позволяет предприятию получить следующие практические преимущества:

Х сформировать значительный но размерам уставный фонд без отвлечения денежных средств и обеспечить доступ к банковским кредитам и инвестициям (интелектуальную собственность можно использовать наравне с другим имуществом предприятия в качестве объекта залога при получении кредитов);

Х амортизировать и капитализировать интелектуальную собственность, при этом амортизационные отчисления на законных основаниях остаются в распоряжении предприятия, включаются в себестоимость продукции и не облагаются налогом на прибыль;

Х участвовать в качестве учредителей (собственников) при создании дочерних и самостоятельных фирм без отвлечения денежных средств.

В последние годы сложились благоприятные условия для успешного колективного инвестирования в российские паевые инвестиционные фонды. Паевый инвестиционный фонд Ч это имущественный комплекс без создания юридического лица, доверительное управление имуществом которого осуществляет управляющая компания в целях прироста имущества фонда.

В работе рассмотрены принципы формирования структуры паевых инвестиционных фондов, показаны преимущества и недостатки вложения денег в паевые инвестиционные фонды, показана роль паевых инвестиционных фондов в качестве инвестиционного ресурса.

В диссертационном исследовании рассмотрены также различные стратегии инвестирования, направленные на диверсификацию рисков, через вложение денег в несколько паевых инвестиционных фондов.

Диссертационная работа является обобщением исследований, выпоненных автором за ряд лет. Она включает все этапы решения поставленных задач от теоретического анализа до практических рекомендаций, и в этом отношении представляет законченную научно-исследовательскую работу. Результатом проведенных исследований является обоснование и развитие теоретических и методических принципов формирования и оценки инвестиционных ресурсов строительных предприятий региона, а также разработка рекомендаций по повышению экономической эффективности использования инвестиционных ресурсов предприятий, направленных на нормализацию воспроизводственных процессов.

Основные теоретические положения и результаты исследования отражены в четырех публикациях:

1. Анализ ' финансовой устойчивости и инвестиционной привлекательности строительных организаций. Международная академия инвестиций и экономики строительства. Казань: Терра-консатинг, 2000. Ч 7,1 п.л. (в соавторстве, лично автором Ч 1,5 п.л.).

2. Формирование договорной цены в строительстве. // Сборник научных трудов. Ч Казань: КГАСА, 2002. (0,3 пл.).

3. Инвестиционные ресурсы строительных предприятий. // Материалы 54 - ой республиканской научной конференции. Ч Казань: КГАСА, 2003. (0,2 п.л.).

4. Организация подрядных торгов в строительстве. // Научно-методическое пособие. Казань, КГ АСУ. 2004. - 4 п.л. (в соавторстве, лично автором Ч 2,0 п.л.)

5. Оценка рыночной стоимости земельных участков. // Матер. Междунар.конф.: Развитие экономических систем в условиях региональных отраслевых комплексов. Ч Пенза: Г1ГУАС, 2005. (0,3 п.л.).

Подписано к печати &.06.0С, Объем 1,0 п.л.

Формат 60 х 90/16 Заказ № 3?.

ПМО КГАСА 420043, Казань, ул.3еленая,1

Печать RISO. Тираж 100 экз.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Рожков, Вадим Львович

Введение

СОДЕРЖАНИЕ

Глава 1. Теоретические и методологические основы формирования инвестиционных ресурсов предприятий.

1.1 Теоретические аспекты оценки имущественного комплекса предприятий как основы формирования инвестиционных ресурсов.

1.2 Анализ закономерностей и основных тенденций развития инвестиционно-строительного комплекса региона.

1.3 Анализ структуры имущественного комплекса строительных предприятий региона.

Глава 2. Методические подходы к оценке инвестиционных ресурсов предприятий регионального строительного комплекса.

2.1 Оценка земельных ресурсов как источника привлечения инвестиций.

2.2 Совершенствование методических подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков.

2.3. Специфические особенности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в современных условиях.

Глава 3. Резервы формирования инвестиционных средств предприятий.

3.1 Лизинг как эффективная форма инвестирования средств в основной капитал строительных предприятий.

3.2 Преимущество включения объектов интелектуальной собственности в хозяйственный оборот строительных предприятий.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование и оценка инвестиционных ресурсов предприятий регионального строительного комплекса"

Актуальность исследования. Перемены и преобразования, происходящие в современной России, расширение рыночных отношений ставят на первый план задачи формирования механизма эффективного использования всех имеющихся у предприятий ресурсов для достижения наилучших результатов деятельности.

Каждое предприятие обязано обеспечивать воспроизводство своего ресурсного потенциала. Невнимание к этому вопросу привело к резкому старению основных фондов. На предприятиях низкий уровень загрузки производственных мощностей. За последние годы резко сократилось количество строительных машин на балансе организаций, уровень износа техники превышает 60%, а по отдельным видам машин и оборудования и более. Высок моральный износ оборудования, и его номенклатура далеко не всегда соответствует новым технологиям, внедряемым в отрасли в последние годы. Техника в основном сосредоточена в крупных строительных структурах, созданных в процессе приватизации на базе государственных строительных организаций.

Инвестиционная стратегия и возможность ее конкретизации предполагает накопление финансовых ресурсов, необходимых для ее реализации. Низкий уровень рентабельности строительного производства не позволяет обеспечивать необходимый уровень накоплений для обеспечения простого, не говоря уже о расширенном воспроизводстве основных средств строительных предприятий. Поэтому поиск инвестиционных ресурсов является актуальной задачей современной экономики.

Под инвестиционными ресурсами понимается совокупность прав субъекта предпринимательства в отношении инвестиционных товаров, используемых им в процессе производства для производства товаров или услуг, пользующихся спросом на рынке. К инвестиционным ресурсам относятся не просто материально-технические ресурсы, финансовые средства и нематериальные активы, а права на их использование в инвестиционном процессе.

Необходимость оптимизации состава инвестиционных ресурсов большинства предприятий на основе привлечения инвестиций ставит проблему адекватной оценки имеющихся у них инвестиционных ресурсов.

Такие производственные ресурсы, как земля, недвижимость, интелектуальная собственность, хотя и имеют формальную оценку в хозяйственном обороте, но, будучи воспроизводимыми ресурсами, тем не менее, не имеют экономической оценки, соответствующей своей воспроизводственной стоимости.

В ситуации становления рынка земельных отношений в России, актуальным становится вопрос оценки земельных участков и существующих имущественных прав на земельные участки, расположенные под предприятиями.

Одним из резервных ресурсов строительных предприятий могут выступить объекты интелектуальной собственности. О возрастающей роли ' интелектуальных активов, не идентифицируемых правом собственности и затратами на приобретение и создание, свидетельствует тот факт, что рыночная стоимость современного предприятия может в сотни раз превосходить стоимость ее балансовых активов. За последние годы существенно расширися разрыв между стоимостью предприятий, зафиксированной в их балансовых отчетах, и оценкой этой стоимости со стороны инвесторов. Таким образом, рыночную стоимость предприятия во многом определяет его интелектуальная собственность.

Сложность, многоаспектность и недостаточная разработанность целого ряда теоретических и практических вопросов, объективная необходимость их научного осмысления и комплексного анализа, определили актуальность и выбор темы, цель и содержание диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Проблема формирования и эффективного использования инвестиционных ресурсов предприятий к активно обсуждается учеными экономистами на страницах монографий и научных статей, а также в изданиях периодической печати.

Различным аспектам оценки инвестиционных ресурсов предприятий уделяется внимание в трудах таких зарубежных ученых, как И. Ансофф, М. Милер, Ф. Модильяни, Т. Коупленд, Дж.Фридман., Г.С.Харрисон.

Однако, следует констатировать, что накопленный преимущественно за рубежом опыт, не всегда может быть применен в современных российских условиях. В отечественной экономической науке вопросы оценки бизнеса предприятий, в т.ч. вопросы оценки недвижимости, земельных участков, нематериальных активов рассматриваются в работах C.B. Вадайцева, А.Г. Грязновой, М. А. Федотовой, И.А. Егерева, В.В. Ковалева и др.

Основные положения фундаментальных исследований, отражающих комплексное изучение проблем нормализации функционирования системы воспроизводства основного капитала, методов повышения инвестиционной активности, элементов неопределенности и системы рисков, характерных для воспроизводственного цикла строительства представлены в научных трудах А.Н. Асаула, С.И. Абрамова, В.В. Бузырева, П.Г. Грабового, JI.B. Донцовой, Г.М.Загидулиной, М.И. Каменецкого, A.B. Карасева, А.В.Куликова, Ю.П.Панибратова, Е.П. Панкратова, Я.И.Рекитара, В.М. Серова, И.С. Степанова, и др.

Труды названных исследователей в значительной степени определили теоретическую основу данного диссертационного исследования. Вместе с тем, накопленный теоретический материал по указанной проблеме и современная мировая хозяйственная практика свидетельствует о том, что многие аспекты формирования инвестиционных ресурсов строительных предприятий нуждаются в переосмыслении, глубоком и системном изучении и совершенствовании с учетом современных особенностей развития инвестиционно-строительной сферы.

Целью диссертационного исследования является развитие t теоретических и методических принципов формирования и оценки инвестиционных ресурсов строительных предприятий региона.

Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих основных задач исследования:

Х анализ закономерностей и основных тенденций развития инвестиционно-строительного комплекса региона; исследование вопросов формирования инвестиционных ресурсов строительных предприятий; совершенствование методических подходов к оценке инвестиционных ресурсов строительных предприятий;

Х оценка резервов инвестиционных ресурсов предприятий;

Х анализ специфических особенностей оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в современных условиях;

Х обоснование использования методов оценки земельных участков, расположенных под предприятиями; исследование преимуществ включения объектов интелектуальной I собственности в хозяйственный оборот строительных предприятий. Объектом исследования являются предприятия регионального инвестиционного-строительного комплекса Республики Татарстан.

Предметом исследования являются экономические отношения и процессы, определяющие условия функционирования инвестиционно-строительного комплекса на современной стадии развития рыночной системы хозяйствования.

Теоретической и методологической основой диссертации послужили фундаментальные научные труды классиков экономической теории, научные работы, монографии и научные статьи ведущих отечественных и зарубежных ученых по исследуемой проблеме, материалы, представленные на научно-практических конференциях и семинарах, а также опубликованные в изданиях периодической печати.

Методически диссертационная работа основывается на современных теориях рыночной экономики, теории экономики и управления строительным комплексом, теории воспроизводства основных фондов.

Информационной базой исследования явились официальные документы законодательных и испонительных органов Российской Федерации, ежегодные издания и бюлетени органов федеральной статистики Госкомстата Российской Федерации, Госкомстата Республики Татарстан, Госстроя Российской Федерации, а также репрезентативный объем статистических и бухгатерских данных предприятий инвестиционно-строительной сферы за период 1998-2005 гг.

Научная новизна диссертационного исследования. Новые научные результаты, полученные автором в ходе исследования, состоят в следующем:

1. На основе анализа теоретического материала по проблеме , исследования проведена систематизация существующих подходов к формированию и оценке инвестиционных ресурсов предприятий. Предложена классификация факторов, влияющих на состав и структуру" инвестиционных ресурсов предприятий с учетом отраслевой принадлежности.

2. Выявлены резервы инвестиционных ресурсов, направленные на обновление основного капитала предприятий, в частности лизинговое финансирование как инструмент мобилизации финансовых средств для инвестиционной деятельности, оценка рыночной стоимости имущественного комплекса, направленная на увеличение капитала предприятий.

3. Усовершенствованы методические подходы к оценке инвестиционных ресурсов строительных предприятий, включающие оценку рыночной стоимости земельных участков под предприятиями, специфические особенности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в современных условиях.

3. Предложен агоритм выбора и проведено обоснование методов оценки для застроенных и незастроенных земельных участков с учетом

У принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, доходности предприятий и развития рынка земельных ресурсов.

4. Раскрыты практические преимущества включения объектов интелектуальной собственности в хозяйственный оборот строительных предприятий, позволяющие сформировать уставный фонд без привлечения денежных средств, капитализировать и амортизировать интелектуальную собственность и получать допонительные доходы от использования объектов интелектуальной собственности, имеющихся в распоряжении предприятия.

Практическая значимость.

Главные теоретические результаты исследований доведены до возможности реализации предлагаемых рекомендаций в практике предприятий регионального строительного комплекса.

Планирование и управление стоимостью активов хозяйствующих субъектов, основанное на применении полученных в ходе исследования научно-обоснованных результатов, позволит повысить экономическую эффективность использования инвестиционных ресурсов предприятий и обеспечит нормализацию воспроизводственных процессов в целом.

Апробация работы. Основные результаты работы и положения научных разработок апробированы и получили одобрение на региональных научно-технических конференциях в 2000-2005 гг., внедрены в практику деятельности факультета повышения квалификации Казанского государственного архитектурно-строительного университета для руководителей строительных предприятий Республики Татарстан.

Материалы научных исследований нашли отражение в работе Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ при разработке Программы стратегического развития строительного комплекса Республики Татарстан на 2004-2010 гг.

Автор внедряет результаты научных исследований при оценке объектов недвижимости, земельных участков и определении рыночной цены предприятий в рамках работы Научно-консатингового центра "Эшкуар".

Отдельные положения диссертации апробировались в ходе преподавания учебных курсов Экономика строительства, Экономика недвижимости, в Казанском государственном архитектурно-строительном университете.

Публикации. По теме диссертации автором было опубликовано 5 научных работ общим объемом 4,3 печатных листа.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, содержащего 143 наименования и 5 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Рожков, Вадим Львович

Заключение

1. Проведенный анализ структуры имущественного комплекса предприятий регионального строительного комплекса позволил сделать следующие выводы:

Х на предприятиях низкий уровень загрузки производственных мощностей

Х за последние годы резко сократилось количество строительных машин на балансе организаций;

Х уровень износа техники превышает 60%, а по отдельным видам машин и оборудования и более;

Х высок моральный износ оборудования, и его номенклатура далеко не всегда соответствует новым технологиям, внедряемым в отрасли в последние годы;

Х техника в основном сосредоточена в крупных строительных структурах, созданных в процессе приватизации на базе государственных строительных организаций;

Х фондооснащенность строительных организаций не всегда соответствует производственным потребностям, причем отклонения имеют место как в большую, так и в меньшую стороны; постоянно возрастает материалоемкость строительной продукции.

2. Инвестиционный процесс дожен иметь четко определенные перспективы или продуманную и эффективную инвестиционную стратегию. Эта стратегия определяется изменениями конъюнктуры инвестиционного рынка, ролью государства, действующей налоговой системой, платежеспособным спросом потребителей строительной продукции и другими факторами. Поэтому любое инвестиционное решение дожно прорабатываться в нескольких вариантах, что существенным образом влияет на структуру имущественного комплекса предприятия.

Инвестиционная стратегия и возможность ее конкретизации предполагает накопление финансовых ресурсов, необходимых для ее реализации. К сожалению, низкий уровень рентабельности строительного производства не позволяет обеспечивать необходимый уровень накоплений для обеспечения простого, не говоря уже о расширенном, воспроизводстве основных средств строительных организаций. И только имущественный комплекс, правильно оцененный, в современных условиях может быть гарантией привлечения инвестиций со стороны, а следовательно, и гарантией развития организации.

3. Существенное влияние на состав и структуру имущественного комплекса строительных предприятий оказывает специфика продукции, которую они производят. К ним относятся факторы как глобального, так и локального характера. Классификация факторов, влияющих на состав и структуру имущественного комплекса предприятий представлена в диссертации следующими группами: Первая группа факторов определяет отраслевую принадлежность объекта, его функциональное назначение;

Х Вторая группа формирует объемно-планировочные решения;

Х Третья группа определяет конструктивные решения;

Х Четвертая группа представлена технико-экономическими характеристиками.

4. Исследования показывают, что изменения стоимости основных фондов влияют на показатели эффективности деятельности предприятий. В ходе переоценки имущества (группы однородных основных фондов) предприятия, как правило, изменяется их первоначальная (балансовая) стоимость. Вследствие изменения их стоимости происходит изменение величины налога на имущество, причитающегося к уплате в бюджет.

Расчеты рыночной стоимости объектов недвижимости показывают, что изменение стоимости переоцениваемого имущества ведет к пропорциональному изменению величины амортизационных отчислений, что, в свою очередь, за счет отнесения на себестоимость продукции (работ, услуг) влияет на исчисление величины налога на прибыль.

Таким образом, переоценка основных производственных фондов создает возможность управления налогооблагаемыми базами по налогу на имущество и налогу на прибыль. По мере изменения системы экономических отношений, усиления рыночных тенденций переоценка основных средств все больше из инструмента контроля и учета превращается в механизм выявления внутренних резервов и повышения эффективности производства.

5. Земельные участки являются настолько специфичным видом недвижимости, что прямое использование тех подходов, которые справедливы для зданий, строений и сооружений, оказывается для них невозможным в силу следующих причин:

Х Земля не является продуктом труда. Следовательно, никаких затрат на ее появление как вещи не приводилось. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству улучшения в некоторый период времени. В случае оценки обремененного земельного участка, сложно определить его стоимость на этапе застройки (по смете затрат), так как в этом случае, не учитывается возможность использования доли земельного участка, с учетом обременения. Отсюда можно сделать вывод о неприменимости затратного подхода к земле.

Х Абсолютное большинство земельных участков в составе городских территорий сами по себе не порождают никакого дохода, доход извлекается за счет использования находящихся на участке улучшений. Сама земля способна порождать доход только за счет естественного плодородия при производстве сельскохозяйственной продукции. 6. В диссертации разработан агоритм использования методов оценки рыночной стоимости земельных участков под предприятиями, на основании которого проведены экспериментальные расчеты стоимости более 50 земельных участков.

Исследования показали, что наиболее приемлемыми методами оценки стоимости земельных участков под имущественными комплексами, на современном этапе становления рыночных отношений, являются методы, основанные на информации о предполагаемых доходах.

На настоящем этапе развития специфика данного сегмента рынка заключается в отсутствии адекватной ретроспективной информации по практике передачи прав, в той или иной форме, на земельные участки под имущественными комплексами (предприятиями). В соответствии с этим, затруднительным представляется применение в оценке указанных объектов оценки группы методов, исходной информацией для которых является информация об осуществленных сдеках.

Расчеты показывают, что метод сравнительного анализа продаж не имеет значительной точности из-за недостаточного количества данных по продажам и отсутствие развитого рынка земельных участков городских земель, находящихся в частной собственности. Это приводит к необходимости применения укрупненных корректировок при расчетах.

Преимуществом использованного нами метода остатка для земли является достоверность данных, использованных в расчетах, ибо большинство из них связано со стандартами бухгатерской отчетности и тех платежей и затрат, которые уже обрели некоторую устойчивость и, соответственно, предсказуемость на рынке недвижимости.

7. Использование интелектуальной собственности в практике строительного предприятия, по нашему мнению, позволяет обеспечить: использование объектов интелектуальной собственности в качестве уставного капитала при создании новых предприятий или вклада в совместную деятельность без отвлечения денежных средств;

Х снижение налога на прибыль в связи с уменьшением налогооблагаемой базы на величину затрат на создание объектов интелектуальной собственности и на величину амортизации объектов интелектуальной собственности, а также формирование для предприятия амортизационных фондов;

Х получение допонительного дохода за передачу прав на использование объектов интелектуальной собственности.

8. В работе показано, что использование интелектуальной собственности в уставном фонде позволяет предприятию получить следующие практические преимущества:

Х сформировать значительный по размерам уставный фонд без отвлечения денежных средств и обеспечить доступ к банковским кредитам и инвестициям (интелектуальную собственность можно использовать наравне с другим имуществом предприятия в качестве объекта залога при получении кредитов); амортизировать интелектуальную собственность в уставном фонде и заместить её реальными денежными средствами (капитализировать интелектуальную собственность). При этом амортизационные отчисления на законных основаниях остаются в распоряжении предприятия, включаются в себестоимость продукции и не облагаются налогом на прибыль;

Х участвовать в качестве учредителей (собственников) при создании дочерних и самостоятельных фирм без отвлечения денежных средств.

9. В последние годы сложились благоприятные условия для успешного колективного инвестирования в российские паевые инвестиционные фонды. Доходность успешных паевых инвестиционных фондов в зависимости от типа колеблется от 25% до 80%.

Большим преимуществом паевых инвестиционных фондов является принцип разделения управления и хранения активов.

При инвестировании в паевой инвестиционный фонд деньги переходят в управление к профессионалам, а проблема минимального порога инвестиций, возникающая при индивидуальном доверительном управлении, нивелируется тем, что паевые инвестиционные фонды Ч это фонд колективных инвестиций, когда средства множества инвесторов одного паевого инвестиционного фонда объединяются и становятся впоне достаточными для приобретения множества различных ценных бумаг других элементов.

Основным преимуществом вложения денег в паевые инвестиционные фонды являются: надежность и доходность.

Надежность включает в себя диверсификацию, прозрачность, всесторонний контроль. Диверсификация значительно уменьшает риск поного обесценения вложений.

Управляющая компания управляет имуществом фонда в виде инвестиционных ресурсов, но не наделяется правом владения ими.

10. Лизинг является одним из резервных источников инвестиционных ресурсов. В работе приведены расчеты по выбору наиболее рационального варианта лизинга в строительстве. Наиболее приемлемым для строительного предприятия является применение оперативного лизинга, а также финансового лизинга с последующим выкупом имущества.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Рожков, Вадим Львович, Казань

1. Азгальдов Г.Г., Карпова Н.Н.Об одной из проблем применения затратного подхода // Журнал Вопросы оценки, 2003 №2, с 33-38.

2. Актуальные проблемы развития инвестиционно строительной сферы России: Сб.трудов. - М.: МГСУ, 2000.

3. Актуальные проблемы строительства и недвижимости: Сб.тр./Моск.Гос.строит.ун-т.М.: МГСУ,2006.

4. Анискин Ю.П. Управление инвестициями: учеб. пособие по специальности Менеджмент организации / М.: Изд-во ОМЕГА Ч JI, 206. 192 с. - (Высшая школа менеджмента). - ISBN 5 -98119-725-0.

5. Антонов Г.М. Экономический механизм регулирования земельных отношений и защита земель. / Экономический проблемы стабилизации и развития АПК России. М., 1995.Том1, с 34-46.

6. Асаул А.Н, Батрак А.В Региональный аспект строительного комплекса на территории России. //Экономика строительства. 1999, №4, с 12-25.

7. Бард B.C. Инвестиционные проблемы российской экономики. Ч М.: "Экзамен", 2000.-384с.

8. Безденежных В.М. Формирование финансово-экономических условий для стимулирования инвестиционной деятельности в России. // Внешнеэкономический бюлетень. 2001, №6, с.50-61.

9. Берзон И. Формирование инвестиционного климата в экономике. // Вопросы экономики. 2001, №7, с. 104-114.

10. Ю.Боголюбов С. А. Земля и право. Пособие для российских землевладельцев. / М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1998.-186-191с.

11. П.Барановский Д. Паевые фонды современный подход к управлению деньгами. 2005 г., Москва-Санкт-Петербург, Питер.

12. Бороненкова С.А. Экономический анализ в управлении предприятием. / Журнал Экономический анализ, 2004, №2(17), с 47-52.

13. Бромберг Г.В., Розов Б.С. Интелектуальная собственность: действительность переходного периода й рыцЬчйые 'пgftcn ективы. Ч М.: ИНИЦ, 1998.-208 с! " ^

14. Васильев В.М., Панибратов Ю.П., Резник С.Д., Хитров В.А. Управление в строительстве. Ч М.: Изд-во АСВ, 1994.-288 с.

15. Вадайцев B.C. Оценка бизнеса и инновации: Учеб.пособие. Ч М.: 1997.

16. Валенцова Н.И. Кредитование и расчеты в строительстве. Москва, 1993. Финансы и статистика.

17. Воков С.Н. Экономика змлеустройства.-М.:Колос, 1996.-239.

18. Гасанов И. Региональные проблемы инфраструктуры экономики. // Экономист 2001, №7, с.34-39.

19. Герасименко В. Управление инвестициями: поиск новых ориентиров // Вопросы экономики.2001, №4, с. 154-156.

20. Гизатулин B.C. Методические основы совершенствования функционирования регионального инвестиционно-строительного комплекса (на примере Самарской области). Автореф. дис., канд.экон.наук. Ч Спб., 2001.-16с.

21. Гладышевский А.И. Инвестиции в адаптационном процессе российской экономики. //Экономика строительства.2002, №8, с 2-16.

22. Графова Г.Ф., Гуськов C.B. Экономическая оценка инвестиций: Учебное пособие.- М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К, 2006.-138с.

23. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки. // Вопросы оценки.- 1996.-С 23-28.

24. Горбунов A.A., Кулибанов B.C., Капранов С.Е. Экономические аспекты инвестирования региональной экономики. Санкт-Петербург,! 996.

25. Городов O.A. Интелектуальная собственность: правовые аспекты коммерческого использования. Докт. д.ю.н. 12.00.04. С.-П., 1999. -150с.

26. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов. Смоленск: Изд-во Смолин плюс, М.: Изд-во АСВ, 1999.

27. Градостроительный кодекс РТ от 22 февраля 2001 г. № 643.

28. Гражданский Кодекс Российской Федерации.

29. Грибовский С. Оценка доходной недвижимости. Ч СПб., изд-во Питер, 2001.

30. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2000, - 224 с.

31. Григорьева И.Л.,Филиппов Л.А Недостатки оценочной деятельности и их устранение. // Вопросы оценки №4, 2003.

32. Григорьева Т. Стратегия экономического развития Республики Татарстан в области активизации инвестиционной деятельности. // Экономический вестник Республики Татарстан, 1998, №3, с.65-73.

33. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика: Учебное пособие М.: Инфра-М, 1996.

34. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практич.Пособие-М.: Инфра-М, 1997.

35. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 1998.- 512 с.: ил.

36. Губаев Ш. Об инвестиционном климате в Республике Татарстан. // Российский экономический журнал. 1999, №2,с.95-96.

37. Гусева К. Инвестиционная деятельность в регионах. // Экономист, 1994, №3, с.54-58.

38. Данилов. Ю.Я. Современные проблемы развития инвестиционно-строительной деятельности. // Экономика строительства, 1998, №6, с.13.

39. Дерябина Я. Инвестиции в основной капитал как составляющая развития экономики Свердловской области. // Инвестиции в России, 2003, №10 (105), с 3-6.

40. Добсон Э. Дог и инвестиции для субъектов Российской Федерации. Москва, 2000 год. Автор Институт экономики переходного периода.

41. Дикань К.В. Влияние изменения величины основного капитала на экономическое положение предприятий строительного комплекса. Дисс.канд.экон.наук. -М.2004.

42. Доничев O.A., Воков Г.К. Формирование эффективной системы регулирования инвестиций в регионе. // Экономика строительства, 1997, №7, с.38.

43. Доничев O.A., Петрова H.H. Региональные проблемы стимулирования накопления и повышения эффективности использования инвестиций. // Экономика строительства, 1997, №1, с.25-33.

44. Доничев O.A., Самусева Р.Ф. О системном подходе к проблеме инвестиционной деятельности в регионе. // Экономика строительства, 1996, №7, с.24.

45. Драпиковский А.И., Иванова И.Б. Практика определения рыночной стоимости при приватизации городских земель. // Журнал Вопросы оценки, 2001 №4, с 22-27.

46. Дулич В.А. Экономический рост Ч устойчивая тенденция (итоги 2003 г.). // Экономика строительства, 2004, №2, с.2-10.

47. Евстафьева А.Х. Региональные особенности инвестирования строительного комплекса. Дисс.канд.экон.наук. Ч Казань, 2003. 198 с.

48. Земельный кодекс РФ от 31.10.2001 г.

49. Загидулина Г.М., Хуснулин М.Ш., Романова А.И., Ибрагимова А.Р., Развитие конкурентоспособного регионального строительногокомплекса: проблемы и перспективы: Монография. Ч Казань: 2005. -196с.

50. Инвестиции в России. Журнал. -М. 2000 2003 гг.

51. Кабакова С.И. проблемы развития земельно-имущественных отношений в городском строительстве. // Экономика строительства, №1,2004.-2-16 с.

52. Каленкевич М.В. Экономика недвижимости. Программа управления объектом смешанного назначения. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1999. - 86 с.

53. Каменцкий М.И. Инвестирование в основной капитал и строительный комплекс: анализ и оценка возможностей // Проблемы прогнозирования, 2001, №5,с. 107-116.

54. Касьянова Г.Ю. нематериальные активы: проблемы учета. // Российский налоговый курьер, 1999 №7.

55. Кузнецов Б.Т. Управление инвестициями: Учебное пособие, М.: ООО фирма Благовест-B, 2004г. 200с.

56. Климов A.JI. О возможном механизме обновление парка машин и оборудования строительного комплекса. // Экономика строительства, №2, 2000. 37-44 с.

57. Ковалев А.П. Сколько стоит имущество предприятия? Ч М.: Финанстатинформ, 1996.

58. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности М.: Финансы и статистика, 1996. Ч 432с.

59. Козлов JI. Экономические проблемы регионов и региональная структурная политика России. // Российский экономический журнал, 1997, №3.

60. Козловский A.B. Имущественный комплекс строительных организаций: Учебное пособие / ГУУ. М., 2001. - 76с.

61. Козырев А.Н. Оценка интелектуальной собственности. М.: Экспертное бюро, 1997.

62. Коляда Н.И. Интелектуальная собственность: сущность и механизм реализации. Дис.к.э.н.: М, 1992.-130 с.

63. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации (одобрена Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425).

64. Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации (одобрена постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1999 г. № 1024).

65. Концепция управления государственным имуществом Республики Татарстан (утв. постановлением КМ РТ от 4 апреля 2000г. № 232).

66. Коробейников И.О. Инвестиции основной фактор догосрочного финансирования. // Экономист, 2001, №5, с.85-91.

67. Короспелов С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие.- М.: Русская деловая литература, 1998.-224 с.

68. Коростылев С.П., Шрестха М.К. К вопросу о реальной оценке объектов в процессе управления недвижимостью. / Журнал. Недвижимость: экономика и управление, 2002, №2, с 52-57.

69. Комов Н.В. Управление земельными ресурсами России. М.: Русская деловая Литература, 1998. - 224 с.

70. Коупленд Т., Колер Т., Муррин Д. Стоимость компаний: оценка и управление / Пер.с англ. М.: ЗАО Олимп-Бизнес, 1999.

71. Круглов М.И. Стратегическое управление компанией. М.: Русская деловая литература, 1998. - 767 с.

72. Куколева Е., Захарова М. Безрисковая ставка: возможные варианты расчета в российских условиях. // Журнал Вопросы оценки, 2002 №2, -с 2-11.

73. Куликов A.C. Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса. Дисс.канд.экон.наук. Москва, 2001.

74. Лейфер Л.А.,Кашникова З.А.,Кузьмин A.B., Лейфер И.Л. Доля земли в общей стоимости единого объекта недвижимости // Журнал Вопросы оценки, 2003 №2, с 52-58.

75. Леонтьев Ю.Б. Интелектуальная собственностьв в уставном капитале (аспекты оценки). // Журнал Вопросы оценки, 2000 №4, с 61-63.

76. Моисеев О.Я. Лизинг в экономике предприятия: Учебное пособие/ Екатеринбур: ГОУ УГТУ УПИ, 2002. 163с.

77. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков от 07.03.2002 № 568-р.

78. Макаров A.B. Инвестируем в ПИФ. 2005г. Издательство Эксмо.

79. Мухетдинова Н.К. Инвестиционная политика: диалектика федерального и регионального уровней. // Российский экономический журнал. 2000, №1, с.49-55.

80. Мягков В.Н. Рынок городских земель новые возможности для инвестирования. Журнал / Недвижимость: экономика и управление, 2002, №3-4, с 38-42.

81. Найденов Л.И., Тимерясова A.B. Оценка единого объекта недвижимости: Учебное пособие. Казань, 2002. - 168с.

82. Общий анализ экономики России. // Бизнес панорама, 2001, №12, с. 1317.

83. Началов A.B. Паевые инвестиционные фонды. 2004г., Налог-Инфо.

84. Островская Э. Риск инвестиционных проектов. М. ЗАО

85. Издательство Экономика, 2004. 269с.89,Осташко В.У., Гогуа Н.П., Грабовый П.Г.Грабовый. Управление рисками в недвижимости.

86. Пагис Я.И. Некоторые вопросы воспроизводства строительного комплекса в условиях рынка. // Экономика строительства, 2003, №1, с 2-13.

87. Пацкалев А.Ф., Шебунина Е.А. Интелектуальная собственность как фактор ускорения развития экономики. // Экономика строительства. 2004, №2, с 35-47.

88. Плотников А.Н. Предлагаемый механизм формирования региональной инвестиционной политики. "Механизм формирования инвестиционной политики", Саратов, 2000, с. 136.

89. Положение о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в РФ (утв. постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2000 г. № 1008).

90. Порхова Е.С. Формирование механизма эффективного использования объектов интелектуальной собственности в деятельностистроительных предприятий. Дисс.канд.экон.наук. Ч Москва, 2003. Ч 175 с.

91. Постановление Кабинета Министров РТ №159 от 20.03.2003 О мерах по обеспечению поступлений от сдачи в аренду государственного имущества

92. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций М.: Информационно-издательский дом Филин, 1997.

93. Региональная экономика. Под ред. Морозовой Т.Г. 2-е издание. Москва. Биржи и банки "ЮНИТИ", 1998, 472 с.

94. Рекитар Я.А. Инвестиции в российскую экономику: временное конъюнктурное оживление или начало устойчивого роста? Экономика строительства, 2000, №8, с 2-15.

95. Рекитар Я.А. Стратегия инвестиционной деятельности в экономике России // Экономика строительства, 2000, №9, с 1.

96. Рекитар Я.А., Караваев В.П. Условия и факторы эффективного инвестирования. // Экономика строительства, 2000, №12, с 17.

97. Рожнов К.В. Вариант расчета ставки дисконтирования в оценке бизнеса методом кумулятивного построения. // Журнал Вопросы оценки, 2001 №1, с 29-33.

98. Серов В.М. Инвестиционно-строительная сфера России: источники и направления повышения эффективности. // Экономика строительства, 2001, №1, с 4-20.

99. Скотт М. Факторы стоимости: Руководство для менеджеров по повышению рычагов создания стоимости / Пер.с англ. М.: ЗАО Олимп-Бизнес, 2000.

100. Самуэльсон П. Экономика. / М., 1993.

101. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости/Российская гильдия риэтеров. М., 1999. - 66 с.106. "Строительство в Республике Татарстан" Статистический сборник. Казань, 2003.

102. Статистический бюлетень, Казань 2004. "Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности в РТ".

103. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб, СПбГТУ, 1997.

104. Управление собственностью. Журнал, М 2000 2003 гг.

105. Учебно-методическое пособие Современные методы управления недвижимостью / П.Г. Грабовый, А.Б. Ракитский, С.Ю. Гурьянова, Е.Я. Ершов, Т.В. Маслова. М.: МГСУ, 2002. - 80 с.

106. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЭ Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

107. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".

108. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.).

109. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изм. и доп. от 2 января 2000 г.).

110. Финансовые результаты деятельности предприятий и организаций РФ за 1999-2001 г.: Стат сб./ Госкомстат РТ К., 297 с.

111. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.- М.: Дело тд., 1995. 480 с.

112. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: 1994.-231 с.

113. Хрусталев Б.Б. Проблемы стабилизации и развития инвестиционно-строительных комплексов России. Автореф. дис. док. экон. наук. -М., 2001, 36с.

114. Экономика и управления недвижимостью: Учебник для вузов / Под общей ред. П.Г.Грабовского. Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999, 567 с.