Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Финансы, денежное обращение и кредит

Финансовые посредники на ипотечном рынке тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Бондарева, Ольга Александровна
Место защиты Астрахань
Год 2004
Шифр ВАК РФ 08.00.10
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Финансовые посредники на ипотечном рынке"

На правах рукописи

БОНДАРЕВА ОЛЬГА АЛЕКСАНДРОВНА

ФИНАНСОВЫЕ ПОСРЕДНИКИ НА ИПОТЕЧНОМ РЫНКЕ

08.00.10. - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

ВОГОГРАД-2004

Работа выпонена а ФГОУ ВПО Астраханский государственный технический университет

Научный руководитель - кандидат экономических, наук, профессор

Семенов Владислав Михайлович

Официальные оппоненты: - доктор экономических наук, профессор

Евсеев Сергей Юрьевич - кандидат экономических наук, доцент - Шапошникова Нина Викторовна

Ведущая организация - Администрация Астраханской области

Защита состоится 25 декабря 2004 года в 14.00 часов на заседании диссертационного совета К 212.029.04 при ГОУ ВПО Вогоградский государственный университет - по адресу: 400062, г. Вогоград, пр. Университетский, 100, ГОУ ВПО Вогоградский государственный университет, ауд. 2-05 В.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Вогоградский государственный университет.

Автореферат разослан 25. ноября 2004 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

А.В. Гукова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одной из главных потребностей любой семьи является приобретение собственного жилья. В развитых странах средний показатель обеспеченности населения жильем колеблется между 30 и 45 кв.м. на 1 чел., в США - 64 кв.м., в России же данный показатель составляет в среднем 18,9 кв.м. На сегодня в стране возникла острая потребность населения в догосрочных жилищных кредитах, которые были бы минимально подвержены воздействию инфляции и максимально обеспечены своевременным возвратом. Именно этим требованиям и отвечает ипотечный кредит.

Специалисты в области ипотечного кредитования задаются вопросом: как сделать так, чтобы оживление экономических отношений между участниками жилищного рынка сопровождалось повышением инвестиционной активности, а инвестиции все больше увязывались с созданием потенциала исследуемого рынка. Ни федеральный, ни областные и местные бюджеты не в состоянии в достаточной мере финансировать жилищную сферу, поэтому главная задача-поиск путей выхода из сложившейся кризисной ситуации на рынке жилья.

Российский ипотечный рынок складывается и развивается в условиях растущего противостояния между коммерческими и государственными финансовыми структурами, в силу чего все более сложными становятся схемы взаимодействия между ними в процессе оказания ипотечных услуг. Наибольшей значимостью в данный момент отличаются вопросы повышения эффективности деятельности финансовых посредников государственного и негосударственного уровня, принимающих непосредственное участие в ипотечном процессе, в силу наличия таких факторов, как отсутствие четких разграничений пономочий операторов ипотечного рынка, отработанной методики ипотечного кредитования, несовершенство механизмов управления и координации субъектов рынка жилья, методики снижения рисков при осуществлении ипотечной деятельности.

Среди всех субъектов ипотечного рынка имеется ряд основных участников, без наличия которых невозможно развитие системы ипотечного кредитования, ее эффективное функционирование в жилищной сфере. Важнейшая роль среди этих участников процесса дожна принадлежать финансовым посредникам. Однако, несмотря на высокую экономическую значимость финансовых посредников, в нашей стране еще не созданы современная концепция и механизм их деятельности в условиях рыночных отношений. В связи с этим особую актуальность приобретают вопросы, связанные с выработкой четкой стратегии деятельности ипотечных

финансовых посредников, определением роли каждого из участников ипотечного рынка, в том числе и государства, созданием условий, повышающих возможность эффективного развития ипотеки, разработкой механизма снижения ипотечных рисков.

Степень разработанности проблемы. Исторические аспекты формирования и развития ипотечного жилищного кредитования представлены в работах зарубежных и отечественных ученых, таких как И. Гиндин, Е. Черных, В. Кудрявцев, И. Кнайт, Г. Харисон, Д. Норт, Р. Ланглойз, Г. Саймон, Р. Страйк, и др. Анализ состояния и развития ипотечного жилищного кредитования в современной России содержится в работах А. Ларионова, В. Лимаренко, В. Усова, А. Воробьева, Ю. Ильиной, А. Кретова, В. Полякова, А. Ткаченко. При изучении финансового посредничества на ипотечном рынке и анализе ипотечных рисков были использованы труды Н. Пастуховой, В. Минц, Я. Маркиной, В. Гуртова, Г. Суворова, Г. Цаплиной, Ю. Головиной.

В диссертационной работе применены подходы к проблемам предпринимательского и финансового рисков, изложенные в трудах российских ученых - И. Бланка, В. Павлюченко, Н. Хохлова, Т. Федоровой, В. Шеремета, М. Лапусты, В. Ковалева, Р. Качалова, Л. Рейтмана и зарубежных ученых - П. Кеттлера, Д, Мико, П. Драккера, В. Бивера, А. Щлайфера, М. Шуса. Однако, данные работы имели преимущественно теоретическую

общеэкономическую направленность, не учитывали новую нормативно -правовую базу развития ипотеки, роли финансовых посредников.

Направления развития ипотечного жилищного кредитования в России требуют дальнейшего изучения данной проблемы с учетом российских экономических и правовых условий. Особое внимание необходимо уделить исследованию возможностей инвестиционного потенциала страны для участия в процессе жилищного кредитования, определению основных операторов ипотечного рынка и выработке четких стратегий деятельности для каждого из них, а также теории и практике снижения ипотечных рисков.

Недостаточная изученность, теоретическая и практическая значимость поиска эффективных организационно - правовых форм ипотечного жилищного кредитования и финансового посредничества подчеркивает актуальность выбранной темы, определяет цели и задачи исследования. Для решения данной проблемы необходима разработка новых, адаптированных к российским условиям, механизмов развития жилищной ипотеки, учитывающих мировую практику эффективного взаимодействия всех ее участников и имеющийся региональный ипотечный опыт.

Цель исследования - теоретически обосновать направления развития ипотечного жилищного кредитования, системно представить операторов ипотечного рынка и разработать комплекс мер по повышению эффективности финансового посредничества.

Для достижения названных целей поставлен ряд задач:

- представить рынок ипотечного жилищного кредитования как часть финансового рынка, определить его структуру, принципы функционирования и выявить основных участников ипотечного рынка;

- исследовать возможности инвестиционного потенциала страны и региона для участия в процессе ипотечного кредитования;

выделить и аргументировать возрастающую роль финансового посредничества, отдельных их представителей на ипотечном жилищном

рынке и доказать приоритетность участия банков в ипотечном процессе как основного финансового посредника;

- обосновать необходимость прямого участия государства в развитии ипотечного жилищного кредитования как главного проводника и координатора ипотечного процесса;

- разработать механизм совершенствования условий функционирования финансовых посредников ипотечного кредитования;

- проанализировать природу основных видов ипотечных рисков и разработать механизм их снижения.

Предметом диссертационного исследования являются финансовые отношения, складывающиеся при взаимодействии различных операторов ипотечного рынка и система мероприятий, обеспечивающих эффективное развитие ипотеки в жилищной сфере.

Объектом исследования стал российский рынок ипотечного жилищного кредитования и деятельность ипотечных финансовых посредников.

Методологическую и теоретическую основу исследования составили классические и современные работы отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования. В работе применены методы системного подхода, синтеза, экономике -статистического сравнения и оценки, математического анализа, анализа социально - экономического исследования, метод социологического исследования, статистический анализ, методы прогнозирования и моделирования.

Эмпирической базой работы послужили нормативно - правовые акты РФ и субъектов РФ, Постановления Правительства РФ и региональные инвестиционные программы, регулирующие развитие ипотечного жилищного кредитования, материалы государственной статистической отчетности, периодической печати, информационные ресурсы сети Internet.

Положения диссертации, выносимые на защиту:

1. В условиях децентрализации финансовой системы РФ возрастает роль финансового посредничества во всех сферах организации финансовых отношений, в частности, на рынке ипотечного жилищного кредитования сформировались следующие формы финансового посредничества: государственные финансовые посредники (АИЖК, региональные ипотечные фонды), основными целями которых является размещение финансовых ресурсов среди наиболее экономически незащищенных слоев населения, первоначальное финансирование программы ипотечного кредитования, и негосударственные финансовые посредники (банки, ссудо-сберегательные кассы, кредитные союзы, страховые компании), первостепенной целью деятельности которых является извлечение прибыли по операциям предоставления ипотечных жилищных кредитов.

2. Деятельность ипотечных финансовых посредников не способствует становлению эффективного рынка ипотечного кредитования. Все более сложными становятся схемы взаимодействия между различными финансовыми структурами в процессе оказания ипотечных услуг. Нет четкого разграничения пономочий операторов ипотечного рынка, отсутствуют отработанные методики ипотечного кредитования, механизмы эффективного управления и координации всех субъектов финансового обслуживания жилья, высоки ипотечные риски.

3. Приоритетным финансовым ипотечным посредником являются коммерческие банки, максимально отвечающие потребностям участников ипотечного рынка и способные обеспечить эффективное их взаимодействие, снизить рискованность деятельности операторов рынка.

4. На уровне государства дожна быть разработана единая структура управления ипотечной жилищной программой. Четкая координация деятельности ипотечных операторов позволит обеспечить ипотечный рынок едиными механизмами кредитования, поновесным контролем каждого из кредиторов.

5. Стратегия банков при управлении рисками дожна заключаться в четком понимании самих рисков, в их предвидении и снижении до минимального уровня. На первом этапе анализа ипотечных рисков производится выявление внутренних и внешних факторов, увеличивающих или уменьшающих конкретный вид риска, дается оценка риска с финансовой стороны, определяются финансовые возможности банка для участия в ипотечном процессе и экономическая целесообразность сдеки. На следующем этапе выпоняется детальный анализ операций по выбранному уровню риска, разрабатываются конкретные мероприятия по снижению рисков.

6.Минимизации ипотечных рисков способствует программа страхования. На сегодня целесообразно принятие отдельного закона о страховании ипотечных рисков как страховании заемщика по кредитному договору, согласно которому данная система страхования создается и регулируется отдельно от других видов страхования.

Научная новизна исследования заключается в следующем: - обоснована возрастающая роль финансового посредничества на ипотечном рынке и определены основные потенциальные государственные и негосударственные посредники в системе ипотечного жилищного кредитования;

выявлены основные проблемы финансового посредничества и доказана приоритетность участия российских банков в жилищном кредитовании населения как главного финансового посредника;

предложена единая государственная структура управления ипотечной жилищной программой, которая позволит осуществлять четкую координацию деятельности ипотечных операторов;

предложена модель выявления рисков для финансовых посредников, соблюдение которой позволит иметь аргументированные данные для принятия решения о целесообразности участия в проекте и предусмотреть меры по защите от возможных ипотечных рисков;

оооснована неооходимость развития ипотечного страхования как наиболее эффективного механизма снижения ипотечных рисков для кредиторов на данном этапе развития ипотечного жилищного кредитования.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования.

Теоретическая значимость представленного исследования состоит в приращении научного знания в области теории финансового посредничества на ипотечном рынке, содержащегося в обосновании особенностей деятельности финансового участников ипотеки, выявлении основных недостатков и преимуществ их функционирования в рыночной экономике. Основные научные положения работы могут быть использованы при разработке теоретических и практических механизмов совершенствования управления деятельностью финансовых посредников на ипотечном рынке.

Практическая значимость исследования заключается в разработке методов, позволяющих максимально снизить имеющиеся на сегодня высокие ипотечные риски, единой государственной структуры управления ипотечной жилищной программой, обеспечивающей четкую координацию деятельности финансовых посредников ипотечного рынка, высокую эффективность их работы. Основные выводы и практические рекомендации, сделанные в диссертации, могут быть приняты к использованию при формировании ипотечного рынка в регионах, подготовке областных инвестиционных программ, в учебном процессе вузов при подготовке специалистов в области банковского кредитования, менеджмента.

Апробация работы. Основные идеи и выводы диссертационного исследования докладывались на научно-практических конференциях в г. Астрахани (2002-2004гг.), на заседаниях НО Астраханский областной фонд развития жилищного строительства и ипотеки.

Публикации. По материалам диссертационной работы опубликовано 5 работ общим объемом 2,9 п.л.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения, списка использованной

литературы из 137 наименований и приложений. Работа опубликована на 184 страницах, содержит 34 рисунка, 22 таблицы, 7 приложений.

Во введении обосновывается актуальность, предмет, объект и методы исследования, сформулированы цели, задачи, теоретическая и практическая значимость диссертации, представлены элементы ее научной новизны.

В первой главе Теоретические основы формирования ипотечных отношений и состояние ипотечной системы рассмотрена сущность и принципы ипотечного кредитования, изучены нормативно-правовые аспекты по ипотеке, выделены субъекты ипотечного рынка и определены основные их функции, выявлена особенность и роль финансового посредничества на ипотечном рынке, рассмотрено влияние развития данного вида кредитования на развитие экономики страны и преодоление инвестиционного кризиса, изучен зарубежный ипотечный опыт и обоснована его приемлемость к условиям российской экономики.

Во второй главе Проблемы и перспективы развития ипотеки в России как инструмента преодоления жилищного кризиса проведен мониторинг современного состояния жилищной проблемы в России, детально изучена деятельность важнейших финансовых посредников - российских банков на ипотечном рынке, опыт регионов по внедрению механизмов ипотечного жилищного кредитования, сформулированы основные проблемы развития ипотеки в стране.

В третьей главе Совершенствование роли финансовых посредников на ипотечном рынке доказана приоритетность деятельности коммерческих банков как основных финансовых посредников, обоснована необходимость прямого участия государства на первоначальном этапе развития ипотеки, предложены методы снижения рисков для ипотечных финансовых посредников.

В заключении обобщены результаты исследования, сформулированы выводы и предложения научного и практического характера.

Основные идеи и выводы диссертации

Система рынка ипотечного жилищного кредитования Основным источником финансирования жилищного фонда в России до перехода к рыночным отношениям были средства государства, тогда как сегодня, в условиях трансформации экономики и сокращения бюджетного финансирования, основным источником становятся собственные средства населения, а также кредиты банков. В России наблюдается жилищный кризис и в связи с этим возникла острая потребность в догосрочных жилищных кредитах населению. Массовое и эффективное развитие жилищного кредитования в России, как и в других странах, возможно лишь при функционировании всей системы ипотечного жилищного кредитования, взаимодействии всех ее участников. Структура ипотечного рынка отражена на рис. 1.

Рис. 1. Основные операторы ипотечного рынка

Источник составлено автором

Все вышеописанные участники ипотечной системы в той или иной степени участвуют в ипотечном процессе, но их роль в развитии жилищного кредитования еще очень мала. Для массового развития ипотечного кредитования они дожны работать как единое предприятие, продуктом производства которого является объект недвижимости.

Сегодня же каждая из сторон ипотечного процесса имеет собственные интересы и цели, векторы которых часто являются разнонаправленными, что отрицательно сказывается на экономическом состоянии строительного комплекса, банковской системы и всей страны в целом. При создании системы ипотечного жилищного кредитования крайне важно добиться справедливого баланса интересов и ожиданий субъектов ипотечного рынка.

Рис. 2. Факторы формирования инвестиционного климата.

Источник, составлено автором

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его развитие ведет к развитию смежных с ним отраслей, и, как следствие, создает мультипликативный эффект развития экономики, государства.

Структурные преобразования, как во всей системе национальной экономики, так и в жилищном строительстве, сегодня проходят в условиях низкой инвестиционной активности. Основные факторы, непосредственно влияющие на инвестиционный климат в России, отражены на рис.2. Страна в настоящее время оказалась перед выбором дальнейшей стратегии экономической политики. Главная составляющая, от чего зависит экономический рост, - это инвестиции.

Как показывает мировая практика, ипотека - важнейший фактор экономического роста (в рыночных странах на одну четверть экономический рост происходит за счет ипотеки, т.е. 25 % всех инвестиций связано с жилищным строительством). Сложившаяся в России ситуация в инвестировании жилищного строительства требует поиска новых, внебюджетных источников финансирования, для чего необходим приток в отечественную экономику средств частных инвесторов путем создания благоприятных условий для привлечения иностранного и отечественного капитала, отработки механизмов его накопления и его трансформации в реальные инвестиции. Государство дожно выпонять функции

стратегического инвестора, стимулировать и поддерживать инвестиционную деятельность в строительной сфере.

Мониторинг современного состояния жилищных проблем в России Проведенный в работе анализ экономической ситуации в России показал, что в стране создалась благоприятные для развития ипотеки предпосыки. Реформы 90-х годов хотя и не сгладили жилищную проблему россиян, тем не менее, способствовали формированию таких факторов, без которых невозможно поноценное развитие ипотечной системы кредитования, в том числе:

- заметно активизировалась роль государственных и местных органов власти в вопросах разработки и реализации программ ипотечного жилищного кредитования;

заложена основа нормативно - правовой базы для развития и функционирования ипотечной системы на территории России;

в процессе приватизации произошло значительное разгосударствление жилищного фонда и передача жилья в собственность граждан;

наметися рост накоплений населения, сформировася слой граждан, имеющих высокую кредитоспособность, достаточные доходы;

повысилась заинтересованность в развитии ипотеки со стороны коммерческих банков, которые стали рассматривать ее как перспективный вид активных операций;

возрос потенциальный спрос на ипотечные кредиты со сторона населения, обусловленный низким уровнем его обеспеченности жильем;

на рынке жилья появились новые предпринимательские структуры (риэторы, регистрационные и нотариальные конторы, страховые компании, профессиональные оценщики и др.), которые значительно облегчают осуществление сделок по купли - продажи недвижимости;

наблюдается постепенное снижение темпов инфляции и ставки рефинансирования Банка России, что для потенциальных заемщиков снижает стоимость ипотечного кредита, а для банков минимизирует риски неплатежеспособности заемщика.

В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы граждан, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевое значение в которой играют банки. Итоги их деятельности за последние три года (2000-2003гг.) показывают, что действия Банка России и Правительства РФ, направленные на реструктуризацию банковской системы, дали положительные результаты: число банков стабилизировалось, постепенно увеличивается суммарная

валюта баланса, растет совокупный капитал, укрепляется финансовое положение кредитных организаций.

На сегодня многими банками, как финансовыми посредниками, хотя и в небольших объемах, апробированы формы, механизмы и способы предоставления ипотечных кредитов, однако, массовое развитие банками ипотечного кредитования сдерживается рядом факторов:

отсутствие баланса экономических интересов между банками, как потенциальными операторами ипотечных кредитов, и заемщиками;

избыток в банковских активах коротких денег, что в целом делает невозможным выдачу дешевых догосрочных кредитов населению;

отсутствие эффективных механизмов рефинансирования банками ипотечных кредитов;

высокий кредитный риск банков при обращении взыскания на заложенное имущество заемщика;

отсутствие кредитных историй у населения и неразвитость механизма андеррайтинга, стремление населения и работодателей не декларировать реальные доходы по месту работы;

большие трудности при определении цены залога;

очень низкая степень доверия населения к кредитным организациям.

Исследование возможностей инвестиционного потенциала страны для участия в ипотечном процессе

В целях оценки перспектив развития рынка жилья в России и в регионах на основании социологических опросов основных участников ипотечного кредитования был проведен анализ возможностей инвестиционного потенциала для участия в ипотеке, в результате которого было исследовано:

- наличие спроса на рынке жилья Астраханской области и привлекательность ипотечного жилищного кредитования для населения региона;

- потенциальные возможности предоставления ипотечных кредитов коммерческими банками;

- заинтересованность строительных компаний в программе ипотечного жилищного кредитования.

Результаты проведенного исследования свидетельствует о том, что население достаточно информировано о реализуемой Правительством программе ипотечного жилищного кредитования, большая часть население Астраханской области (87%) уверена в том, что наиболее доступным способом приобретения жилья является ипотека. По мнению опрашиваемых, основными проблемами при получении ипотечного жилищного кредита являются:

- необходимость предоставления для получения ипотечного кредита

большого количества документов, что занимает значительный период времени (25 %)

длительная процедура оформления ипотечного кредита (18%); высокий процент по кредитам (62 %); высокая сумма первоначального взноса (76 %); значительные расходы, связанные с получением кредита ( 6) %.

Таким образом, в целях повышения возможности среднестатистической семье получить кредит на приобретение недвижимого имущества, необходимо, в первую очередь, упростить процедуру получения кредита, снизить процентную ставку по ипотечным кредитам и расходы по их оформлению, увеличить срок кредитования.

Массовое развитие ипотечного кредитования невозможно без участия банков, но они еще не достаточно широко осуществляют данные операции. С их точки зрения, как показали опросы, основными причинами неразвитости ипотеки является отсутствие догосрочных ресурсов, несовершенство действующего законодательства и наличие высоких ипотечных рисков (рис.3).

Рис. 3. Проблемы получения ипотечных кредитов (мнение руководителей банков)

Источник: составлено автором

Кроме банков, наибольшим потенциалом для участия в развитии ипотечного жилищного кредитования обладают строительные компании, которые, согласно опросам, считают данный проект экономически перспективным, способным улучшить жилищные условия населения. Главными параметрами участия строителей в ипотеке является реальная поддержка местных органов власти, наличие совершенного законодательства, учитывающего особенности регионального финансового посредничества и способствующего снижению рисков при участии в программе ипотечного кредитования (рис. 4).

Рис. 4. Условия участия строительных компаний в

программе ипотечного жилищного кредитования Источник: составлено автором

Определение приоритетности деятельности финансовых посредников на российском ипотечном рынке

Основными причинами неэффективности деятельности различных финансовых посредников в развитии ипотечного жилищного кредитования является отсутствие ясных и четких стратегий каждого из участников

ипотеки, несбалансированность интересов при их взаимодействии, незащищенность участников рынка от имеющихся ипотечных рисков.

Для наиболее результативного участия финансовых посредников на ипотечном рынке, обеспечения системности и массовости ипотеки, наиболее важным на сегодня является определение приоритетности каждого из ипотечных кредиторов, исследование их функций, принципов функционирования и реальных возможностей способствовать становлению эффективного ипотечного кредитования.

В ходе анализа приемлемости каждого из возможных финансовых посредников для развития ипотечного кредитования было доказано, что альтернативы банковской ипотеки на данном этапе развития ипотечного кредитования в России нет. Графическая илюстрация преимуществ и недостатков деятельности ипотечных кредиторов наглядно доказывает приоритетность на современном этапе развития ипотечного кредитования участия коммерческих банков (рис. 5)

| И преимущества Инедостатки

Рис. 5 Приоритетность каждого из финансовых посредников на рынке ипотечного жилищного кредитования Источник составлено автором Преимущества банковской ипотеки на ипотечном рынке очевидны Ч

при наличии определенных условий: более совершенного законодательства,

приемлемых процентных ставок, возможности реализации залога при

невыпонении заемщиков обязательств, наличии отлаженных механизмов

рефинансирования кредитов При создании таких условий данные операторы

смогут более эффективно и оперативно запустить массовое ипотечное жилищное кредитование населения. Для этого у банков есть и необходимая организационная структура, и квалифицированный персонал, опыт, разработанные технологии по кредитованию. Кроме того, у банков имеются отлаженные взаимовыгодные отношения с различными участниками ипотечного процесса. Немаловажным преимуществом участия банков в ипотеке является и то, что за деятельностью данных организаций ведется жесткий контроль со стороны государства и Банка России. Это значительно снижает для заемщика риск недобросовестности кредитора, позволяет отслеживать его финансовое состояние.

Таким образом, в результате анализа приоритетности финансовых посредников был сформулирован вывод, что государству необходимо направить основные свои действия по развитию ипотечного жилищного кредитования на повышение роли банков путем создания необходимых условий для запуска банковской ипотеки в России, которые бы позволили им осуществлять массовое ипотечное кредитование, давали возможность населению воспользоваться заемными средствами для улучшения своих жилищных условий, повысили доверие населения к банковским структурам, защищали интересы участников ипотечного рынка.

Совершенствование условий и методов минимизации рисков при ипотечном кредитовании

Мировая практика свидетельствует о том, что ипотечное кредитование является самым безопасным видом банковского кредитования, в России же ипотека является самым высокорисковым его видом. Чтобы система ипотечного жилищного кредитования заработала, государство дожно создать необходимые условия для операторов ипотечного кредитования, обеспечить их эффективное взаимодействие путем разработки общего плана развития ипотечного рынка и создания конкретного органа, отвечающего за его развитие. Это в значительно степени повысит эффективность взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования, обеспечит действенный

контроль и координацию деятельности всех ипотечных операторов, позволит стандартизировать механизмы и процессы осуществления . кредитования жилья, а, следовательно, значительно снизить рискованность деятельности операторов ипотечного рынка.

Каждый из органов управления дожен отвечать за решение конкретной функциональной задачи, но, в общем, их деятельность дожна быть направлена на достижение главной цели - развитие эффективной саморазвивающейся системы ипотечного жилищного кредитования. Структура органов управления процессом ипотечного жилищного кредитования отражена на рис. 6

Рис.6. Схема органов управления процессом реализации программы ипотечного жилищного кредитования Источник: составлено автором Развитие рыночной экономики приводит к обострению конкуренции между

экономическими субъектами, которые используют инновации, разрабатывают

более совершенные технологии, внедряют новые формы бизнеса, что

неизбежно усиливает риск. Главное при этом не избегать риск, а научно его прогнозировать, оценивать и не переступать допустимые границы.

Рисками можно управлять, используя различные механизмы, позволяющие в определенной степени прогнозировать наступление рискового события принимать меры к снижению степени ипотечного риска. Для минимизации рисков необходимо применять количественный анализ - определение конкретного размера денежного ущерба финансового риска и качественный анализ - изучение свойств и особенностей риска. В относительном выражении риск определяется как величина возможных потерь, отнесенная к некоторой базе, в виде которой наиболее удобно принимать либо хозяйственное состояние участника, либо общие затраты ресурсов на данный вид деятельности, либо ожидаемый доход. Тогда потерями будем считать случайное отклонение прибыли в сторону снижения в сравнении с ожидаемыми величинами. Предпринимательские потери - это прежде всего случайное снижение дохода. Именно величина таких потерь и характеризует степень риска. Отсюда оценка риска прежде всего связана с изучением потерь. Если удастся тем или иным способом спрогнозировать, оценить возможные потери по данной операции, то, значит, получена количественная оценка риска, на который идет предприниматель. Частное от деления абсолютной величины возможных потерь на расчетный показатель затрат или прибыли дает количественную оценку риска в относительном выражении.

Проблема риска является ключевой для ипотечного рынка и от методологически правильного его анализа зависит эффективность деятельности всех ее участников. Рекомендуемый механизм анализа ипотечных рисков отражен на рис. 7.

На первом этапе производится выявление внутренних и внешних факторов, увеличивающих или уменьшающих конкретный вид риска, их характеристика. Затем дается оценка конкретного вида риска с финансовой стороны. При этом используются два подхода: определятся финансовые

возможности оператора рынка для участия в ипотечном процессе и определяется экономическая целесообразность (эффективность) участия

Выявление внутренних и внешних факторов,

увеличивающих или уменьшающих конкретный вид ипотечного риска

Характеристика и анализ выявленных факторов риска

Финансовая оценка конкретного ввда риска

_*_ __

Определение финансовой Оиредетение экономической

возможности участия в цетесообразности (эффективности)

участия в ипотечном процессе

ипотечном процессе

Установка допустимого уровня ипотечного риска

Анализ отдельных операций по выбранному уровню риска Разработка мероприятий по снижению ипотечного риска

Рис. 7. Схема анализа ипотечных рисков Источник составлено автором

На следующем этапе выпоняется детальный анализ отдельных операций по выбранному уровню риска, а в завершающей стадии разрабатываются конкретные мероприятия по его снижению рисков

Соблюдение данной последовательности в изучении риска позволит субъектам ипотечного рынка иметь аргументированные данные для принятия решения о целесообразности участия в проекте и предусмотреть меры по защиты от возможных финансовых рисков.

Основными рисками для банков при осуществлении ипотечного кредитования являются кредитный и процентный риски. Очень важно для защиты от кредитного риска осуществление тщательного андеррайтинга потенциального заемщика. Степень кредитного риска можно минимизировать путем создания достоверной информационной сети - кредитных бюро,

основной деятельностью которых дожно быть: сбор, хранение и использование достоверной информации о потенциальном заемщике, представляющей кредитную историю.

Правильная оценка стоимости недвижимости - это надежность кредита для всех участников ипотечного рынка, поэтому очень важно создать совершенные механизмы определения реальной стоимости имущества и повысить ответственность за объективность производимой оценки со стороны оценочных компаний. Факторы снижения кредитного риска при банковском ипотечном кредитовании показаны на рис.8

Рис.8. Факторы снижения кредитного риска

при банковском ипотечном кредитовании

Источник составлено автором

Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора процентный риск заключается в снижении прибыльности операции по ипотечному кредитованию и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита.

Обычно процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования, что дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент приемлем только при относительно низкой инфляции. Если же произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться не способным покрыть свои затраты на выдачу кредита. Чтобы застраховать себя от этого, банкам необходимо применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. Однако, переменные процентные ставки не всегда способны верно отражать уровень инфляции и достаточно сложен их расчет, в связи с чем для повышения привлекательности кредитов по ним надо устанавливать процентные ставки несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной ставкой и одновременно устанавливать максимальный предел увеличения процента за весь период кредитования.

Рис. 9. Факторы снижения риска ликвидности и риска процентной ставки

Источник: составлено автором

Таким образом, для снижения банковского риска процентной ставки необходимо использование разработанных индексированных инструментов

ипотечного кредитования, поощрение использования разработанных индексированных обязательств на вторичном рынке закладных инструментов. Индексированные инструменты кредитования позволят увеличить размеры кредитов путем снижения процентной ставки. Необходимо использование средств пенсионных фондов, страховых компаний на догосрочной основе, средств населения через гарантированные ипотечные облигации (рис. 9).

Специфические факторы, делающее ипотеку высокорисковым кредитованием, создают необходимость создания стабилизирующих противовесов. При этом роль страхования - одна из главных и состоит она в уменьшении кредитного риска, в его перераспределении. В России же в настоящее время страхование практически поностью выпадает из финансового и законодательного поля. Очень важно создать необходимые условия и предпосыки для развития эффективного страхования ипотечных рисков, что значительно повысит привлекательность ипотечных кредитов для оператор ипотечного рынка и снизит их риски.

Страхование ипотечных кредитов чрезвычайно важно для банков с точки зрения возможности расширения объемов операций и распределения ипотечных рисков между кредиторами и страховыми компаниями. Страхование обеспечит банку защиту от убытков, связанных с неиспонением заемщиков обязательств по кредиту. Чтобы минимизировать риск, многие страны стали внедрять системы страхования ипотечных рисков, которые позволяют снизить размер первоначального взноса для заемщиков до 5 и менее процентов от суммы приобретаемого жилья.

Для того, чтобы в России внедрить аналогичную систему страхования ипотечных рисков, необходимо объективно оценить уровень кредитных рисков (собрать статистику возврата кредитов, которая дожна быть систематизирована и проанализирована в определенной структуре и доступна для всех участников ипотечного рынка). Кроме того, как показывает мировая практика, система ипотечных страховых компаний дожна иметь строго специализированный характер, особые требования по страховому

резервированию, систему нормативных положений, определяющих правила создания страховых резервов и методику определения лимитов риска.

Страховка - это допонительная гарантия банку при ипотечном кредитовании. Пока нет серьезной конкуренции между ипотечными кредиторами и ипотечное кредитование в стране не развито, пока у потенциальных заемщиков нет кредитных историй, банки дожны перестраховываться. Для повышения эффективности деятельности финансовых посредников предусматривается комплекс мероприятий, реализация которых будет способствовать совершенствованию системы страхования ипотечных рисков.

Публикации по теме диссертации

.Бондарева О.А Проблемы формирования и развития ипотечного кредитования в Российской Федерации: - Астрахань, Астраханское отделение ВЭО России, 2004 г. - Депонировано в ВИНИТИ № 299-В-2004. - 1,0 п.л.

2. Бондарева О.А. Анализ состояния и развития ипотечного кредитования в России на Федеральном и региональном уровне: - Астрахань, Астраханское отделение ВЭО России, 2004-Депонировано в ВИНИТИ № 300-В-2004. - 1,2 п.л.

3. Бондарева О.А. Основные направления снижения рисков при банковском ипотечном кредитовании: - Астрахань, Астраханское отделение ВЭО России, 2004 г. - Депонировано в ВИНИТИ № 1689-В-2004. - 0,2 п.л.

4. Бондарева О.А Проблемы развития банковского ипотечного кредитования // Экономика на службе Обществу: Труды Международной научно-практической конференции. - Астрахань: Издательство ВЭО России (АО), 2004.-0,2 п.л.

5. Бондарева О.А. Совершенствование методики минимизации ипотечных рисков // Экономика и мы - новые идеи: Труды Международной научно-практической конференции. - Астрахань: Издательство ИПЦ Факел ООО Астраханьгазпром, 2004.- 0,3 п.л.

925 8 7 8

Тип. ООО КПЦ ПолиграфКом, г. Астрахань, ул. Наб. 1 Мая, 101 Тир. 100 экз.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Бондарева, Ольга Александровна

Введение

Глава 1. Теоретические основы формирования ипотечных отношений и состояния ипотечной системы 1.1 Основные принципы ипотечного жилищного кредитования, роль финансовых посредников на ипотечном рынке

1.2. Система ипотечного жилищного кредитования как инструмент преодоления инвестиционного кризиса в стране

1.3. Анализ зарубежного опыта применения ипотечного жилищного кредитования в развитии жилищного сектора

Глава 2. Проблемы и перспективы развития инфраструктуры ипотечного рынка в России

2.1. Мониторинг современного состояния жилищной проблемы в России, анализ государственных жилищных программ в системе ипотечного жилищного кредитования

2.2. Деятельность российских банков на ипотечном рынке

2.3. Программы ипотечного кредитования в России на региональном уровне

Глава 3. Совершенствование деятельности финансовых посредников на ипотечном рынке

3.1. Исследование возможностей инвестиционного потенциала страны для участия в процессе жилищного кредитования

3.2. Определение приоритетности участия финансовых посредников на российском ипотечном рынке

3.3. Методы минимизации рисков на рынке ипотечного жилищного кредитования

Диссертация: введение по экономике, на тему "Финансовые посредники на ипотечном рынке"

Актуальность темы исследования. Одной из главных потребностей любой семьи является приобретение собственного жилья. В развитых странах средний показатель обеспеченности жильем колеблется между 30 и 45 кв.м. на 1 чел., в США-64 кв.м., в России же данный показатель составляет в среднем 18,9 кв.м. На сегодня в России возникла острая потребность населения в догосрочных жилищных кредитах, которые были бы минимально подвержены воздействию инфляции и максимально обеспечены своевременным возвратом. Именно этим требованиям и отвечает ипотечный кредит.

Специалисты в области ипотечного жилищного кредитования задаются вопросом: как сделать так, чтобы оживление экономических отношений между участниками жилищного рынка сопровождалось повышением инвестиционной активности, а инвестиции все больше увязывались с созданием потенциала исследуемого рынка. Ни федеральный, ни областной бюджеты не в состоянии финансировать жилищную сферу, поэтому главная задача на сегодня - поиск путей выхода из сложившейся кризисной ситуации на рынке жилья.

Российский ипотечный рынок складывается и развивается в условиях растущей конкуренции между коммерческими и государственными финансовыми структурами, в силу чего все более сложными становятся схемы взаимодействия между ними в процессе оказания финансовых и иных ипотечных услуг. Наибольшей актуальностью в данный момент пользуются вопросы повышения эффективности взаимодействия различных структур государственного и негосударственного уровня, принимающих непосредственное участие в ипотечном процессе. На сегодня существует масса проблем, связанные с эффектностью их деятельности на ипотечном рынке, в т.ч. нет четкого разграничения пономочий операторов ипотечного рынка, отсутствуют отработанные методики ипотечного кредитования, отсутствует механизм эффективного управления и координации всех субъектов финансового обслуживания жилья, и, что самое главное, недостаточно изучен вопрос снижения рисков при осуществлении ипотечной деятельности, наличие которых является главным стопором развития ипотеки в России.

Среди всех субъектов ипотечного рынка имеется ряд основных участников, без наличия которых невозможно развитие системы ипотечного кредитования, в том числе и финансовые посредники. На российском ипотечном рынке сегодня имеются как государственные, так и негосударственные финансовые посредники, но ни те, ни другие, несмотря на имеющиеся определенные шаги в данном направлении, не способствуют становлению эффективного рынка ипотечного кредитования в России. В связи с этим особую актуальность приобретают вопросы, связанные с выработкой четкой стратегии развития ипотечного жилищного кредитования, определением роли каждого из участников ипотечного рынка, в том числе и государства, созданием условий, повышающих возможность эффективного развития ипотеки, разработкой механизма снижения ипотечных рисков.

Степень разработанности проблемы. Исторические аспекты формирования и развития ипотечного жилищного кредитования представлены в работах зарубежных и отечественных ученых, таких как И. Гиндин, Е. Черных, В. Кудрявцев, И. Кнайт, Г. Харисон, Д. Норт, Р. Ланглойз, Г. Саймон, Р. Страйк, и др. Анализ состояния и развития ипотечного жилищного кредитования в современной России содержится в работах А. Ларионова, В. Лимаренко, В. Усова, А. Воробьева, Ю. Ильиной, А. Кретова, В. Полякова, А. Ткаченко.При изучении финансового посредничества на ипотечном рынке и анализе ипотечных рисков были использованы труды Н. Пастуховой, В. Минц, Я. Маркиной, В. Гуртова, Г. Суворова, Г. Цаплиной, Ю. Головиной, В. Шаховой, Е. Коломиной, Е. Жуковой. В работе применены подходы к проблемам риска, изложенные в трудах российских ученых - И. Бланка, В. Павлюченко, Н. Хохлова, Т. Федоровой, В. Шеремета, М. Лапусты, В. Ковалева, Р. Кочалова, Л. Рейтмана и зарубежных ученых - П. Кеттлера, Д, Мико, П. Драккера, В. Бивера, А. Щлайфера, М. Шуса.

Направления развития ипотечного жилищного кредитования в России требует дальнейшего изучения с учетом российских экономических и правовых условий. Особое внимание необходимо уделить исследованию возможностей инвестиционного потенциала страны для участия в процессе жилищного кредитования, определению основных операторов ипотечного рынка и выработке четких стратегий деятельности для каждого из них, теории и практике снижения ипотечных рисков.

Недостаточная изученность, теоретическая и практическая значимость поиска эффективных организационно-правовых форм ипотечного жилищного кредитования подчеркивает актуальность выбранной темы, определяет цель исследования и задачи. Для решения данной проблемы необходим поиск новых, адаптированных к российским условиям, механизмов развития ипотеки, учитывающих мировой ипотечный опыт и имеющийся региональный опыт ипотечного кредитования.

Цель исследования - теоретически обосновать направления развития ипотечного жилищного кредитования, системно представить механизм деятельности операторов ипотечного рынка и предложить комплекс мер по повышению эффективности их деятельности.

Для достижения названных целей поставлен ряд задач:

- представить рынок ипотечного жилищного кредитования как часть финансового рынка, определить его структуру и принципы функционирования и выявить основных участников ипотечного рынка;

- исследовать возможности инвестиционного потенциала страны для участия в процессе ипотечного кредитования;

- выделить и аргументировать возрастающую роль финансового посредничества на ипотечном жилищном рынке и доказать приоритетность участия банков в ипотечном процессе как главного финансового посредника;

- обосновать необходимость прямого участия государства в развитии ипотечного жилищного кредитования как главного проводника и координатора ипотечного процесса;

- разработать механизм совершенствования условий функционирования финансовых посредников ипотечного кредитования;

- проанализировать природу основных видов ипотечных рисков и разработать механизм их снижения.

Предметом диссертационного исследования являются финансовые отношения, складывающиеся при взаимодействии различных операторов ипотечного рынка и система мероприятий, обеспечивающих эффективное развитие ипотеки в жилищной сфере.

Объектом исследования стал российский рынок ипотечного жилищного кредитования и деятельность ипотечных финансовых посредников.

Методологическую и теоретическую основу исследования составили классические и современные работы отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования. В работе применены методы системного подхода, анализа, синтеза, экономико-статистического сравнения и оценки, математического анализа, анализа социально-экономического исследования, метод социологического исследования, статистический анализ, методы прогнозирования и моделирования.

Эмпирической базой работы послужили нормативно-правовые акты РФ и субъектов РФ, программы развития и Постановления Правительства РФ, регулирующие развитие ипотечного жилищного кредитования в России, материалы периодической печати, информационные ресурсы сети Internet.

Положения диссертации, выносимые на защиту.

1. В условиях децентрализации финансовой системы РФ возрастает роль финансового посредничества во всех сферах организации финансовых отношений, в частности, на рынке ипотечного жилищного кредитования сформировались следующие формы финансового посредничества: государственные финансовые посредники (АИЖК, региональные ипотечные фонды), основной целью которых является размещение финансовых ресурсов среди наиболее незащищенных слоев населения, первоначальное финансирование программы ипотечного кредитования, и негосударственные финансовые посредники (банки, ссудо-сберегательные кассы, кредитные союзы, страховые компании), первостепенной целью деятельности которых является извлечение прибыли путем предоставления ипотечных жилищных кредитов.

2. Деятельность ипотечных финансовых посредников не способствует становлению эффективного рынка ипотечного кредитования. Все более сложными становятся схемы взаимодействия между различными финансовыми структурами в процессе оказания ипотечных услуг. Нет четкого разграничения пономочий операторов ипотечного рынка, отсутствуют отработанные методики ипотечного кредитования, отсутствуют отработанные методики ипотечного кредитования, механизмы эффективного управления и координации всех субъектов финансового обслуживания жилья, высоки ипотечные риски.

3. Приоритетным финансовым ипотечным посредником являются коммерческие банки, максимально отвечающие потребностям участников ипотечного рынка и способные обеспечить эффективное их взаимодействие, снизить рискованность деятельности операторов рынка.

4. На уровне государства дожна быть разработана единая структура управления ипотечной жилищной программой. Четкая координация деятельности ипотечных операторов позволит обеспечить ипотечный рынок едиными механизмами кредитования, поновесным контролем каждого из кредиторов.

5. Стратегия банков при управлении рисками дожна заключаться в четком понимании самих рисков, в их предвидении и снижении до минимального уровня. На первом этапе анализа ипотечных рисков производится выявление внутренних и внешних факторов, увеличивающих или уменьшающих конкретный вид риска, дается оценка риска с финансовой стороны, определяются финансовые возможности банка для участия в ипотечном процессе и экономическая целесообразность сдеки. На следующем этапе выпоняется детальный анализ операций по выбранному уровню риска, разрабатываются конкретные мероприятия по снижению рисков.

6. Минимизации ипотечных рисков способствует программа страхования. На сегодня целесообразно принятие отдельного закона о страховании ипотечных рисков как страховании заемщика по кредитному договору, согласно которому данная система страхования создается и регулируется отдельно от других видов страхования.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

- обоснована возрастающая роль финансового посредничества на ипотечном рынке и определены основные потенциальные государственные и негосударственные посредники в системе ипотечного жилищного кредитования;

- выявлены основные проблемы финансового посредничества и доказана приоритетность участия российских банков в жилищном кредитовании населения как главного финансового посредника;

- предложена единая государственная структура управления ипотечной жилищной программой, которая позволит осуществлять чуткую координацию деятельности ипотечных операторов;

- предложена модель выявления рисков для финансовых посредников, соблюдение которой позволит иметь аргументированные данные для принятия решения о целесообразности участия в проекте и предусмотреть меры по защите от возможных ипотечных рисков;

- обоснована необходимость развития ипотечного страхования как наиболее эффективного механизма снижения ипотечных рисков для кредиторов на данном этапе развития ипотечного жилищного кредитования.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования.

Теоретическая значимость представленного исследования состоит в приращении научного знания в области финансового посредничества на ипотечном рынке, содержащегося в обосновании особенностей деятельности финансового посредничества на ипотечном рынке, выявлении основных недостатков и преимуществ их функционирования в рыночной экономике. Основные научные положения работы могут быть использованы в разработке теоретических и практических механизмов совершенствования управления деятельностью финансовых посредников на ипотечном рынке.

Практическая значимость исследования заключается в разработке методов, позволяющих максимально снизить имеющиеся на сегодня высокие ипотечные риски, единой государственной структуры управления ипотечной жилищной программой, обеспечивающей четкую координацию деятельности финансовых посредников ипотечного рынка, высокую эффективность их работы. Основные выводы и практические рекомендации, сделанные в диссертации, могут быть применены в к использованию при формировании ипотечного рынка в регионах, подготовке областных инвестиционных программ, в учебном процессе вузов при подготовке специалистов в области банковского кредитования, менеджмента.

Апробация работы. Основные идеи и выводы диссертационного исследования докладывались на научно-практических конференциях г. Астрахани (2002-2004 гг.), на заседаниях НО Астраханский областной фонд жилищного строительства и ипотеки.

Публикации. По материалам диссертационной работы опубликовано 5 работ общим объемом 2,9 п.л.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения, списка использованной литературы, включающего 137 наименований, и приложений. Работа изложена на 184 страницах компьютерного набора, содержит 34 рисунка, 22 таблицы, 7 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Бондарева, Ольга Александровна

Заключение

Научные работы, связанные с исследованием и анализом основных закономерностей развития системы ипотечного жилищного кредитования, являются на сегодня чрезвычайно актуальными и вместе с тем сложными, поскольку проблема обеспечения россиян жильем имеет огромное значение. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом реализации инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом. Выход США из великой депрессии начася с развития кредитования домовладельцев. Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Кроме того, развитие жилищного строительства способствует не только оживлению исследуемого рынка, но и влечет за собой движение мультипликационного эффекта в развитии смежных со строительством отраслей - металургии, стройиндустрии, лесопереработки, транспорта и т.д. Расширение занятости в указанных отраслях, а также в сфере потребления, позволит увеличить доход населения. Возросший доход приведет к увеличению платежеспособного спроса на потребительские товары, в том числе и на жилье. Увеличение платежеспособного спроса вновь воздействует на развитие жилищного строительства и смежных с ним отраслей и придаст импульс развитию рынка.

Развитие ипотечного рынка в России складывается на фоне растущей конкуренции между различными ипотечными операторами, схемы взаимодействия которых в процессе оказания финансовых и других ипотечных услуг становиться все более сложными. В частности, нет четкого разграничения пономочий операторов ипотечного рынка, отсутствуют отработанные методики ипотечного кредитования, механизмы эффективного управления и координации всех субъектов рынка по предоставления кредита под залог недвижимого имущества, а также недостаточно изучен вопрос минимизации ипотечных рисков, являющиеся одним из главных стопоров развития ипотеки в России. В силу этого особую актуальность приобретают рассматриваемые в настоящем диссертационном исследовании вопросы определения приоритетности деятельности финансовых посредников на ипотечном рынке и повышения эффективности взаимодействия различных ипотечных участников, отработки методик ипотечного кредитования и определение эффективных методов их реализации.

На базе проведенного анализа жилищной сферы в стране и в Астраханской области, на основе полученных в результате социологических исследований данных, а также исследований и оценок деятельности различных операторов ипотечного рынка, следует отметить. Ипотечное кредитование в России, хотя и медленно, но заработало, в т.ч. создана необходимая законодательная база для развития ипотечного кредитования, организована необходимая структура ипотечного рынка, повысилась внимание государства к развитию ипотеки, заинтересованность участия в ипотечном кредитовании со стороны банков, инвесторов и населения. Массовому же развитию кредитованию жилья под залог недвижимого имущества мешает наличие ряда факторов, таких как высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, ограничивающие круг потенциальных заемщиков в силу достаточно низкой платежеспособности россиян, короткий срок кредитования, несовершенство законодательства, отсутствие догосрочных ресурсов и наличие высоких ипотечных рисков.

Для наиболее эффективного развития ипотечного кредитования, для обеспечения ее системности и массовости важным на сегодня является определение приоритетности каждого из участников ипотечного рынка, их реальные возможности способствовать становлению эффективного ипотечного кредитования. Проведенный в работе анализ доказывает возрастающую роль финансовых посредников на российском ипотечном рынке и обосновывает приоритетность на современном этапе развития ипотечного кредитования коммерческих банков.

Преимущества банковской ипотеки как основного кредитора на ипотечном рынке очевидны - при наличии определенных условий данные операторы смогут более эффективно и оперативно запустить массовое ипотечное жилищное кредитование населения. Для этого у банков есть и необходимая организационная структура, и квалифицированный персонал, и опыт, разработанные технологии по кредитованию. Немаловажным преимуществом участия банков в ипотечном процессе является и то, что за деятельностью данных организаций ведется жесткий контроль со стороны как государства, так и Банка России. Это значительно снижает для заемщика риск недобросовестности кредитора, позволяет отслеживать его финансовое состояние.

Таким образом, государству необходимо направить основные свои действия по развитию ипотечного жилищного кредитования именно в сторону банковских учреждений путем создания необходимых условий для запуска массовой банковской ипотеки в России, которые бы способствовали возможности банкам осуществлять массовое ипотечное кредитование, давали возможность населению воспользоваться ипотечным банковским кредитом для улучшения своих жилищных условий, обеспечили повышение доверия населения к банковским структурам, защищали интересы основных участников ипотечного рынка.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Бондарева, Ольга Александровна, Астрахань

1. Гражданский кодекс РФ (часть I и II). Федеральный закон от ЗОЛ 1.1994г. №51-ФЗ // Версия 7/01(01) системы Консультант-плюс: Российское законодательство Справочная правовая система, 2002

2. Государственная целевая программа Жилище. Одобрена Постановлением Совета Министров Правительства РФ № 595 от 20.06.1993г.

3. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (с изменениями от 31 декабря2002 г.).

4. Закон РФ от 24.12.1992г. № 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики

5. Постановление Астраханского областного Представительного Собрания второго созыва от 25 января 2001г. № 36/1 Об утверждении областной целевой Программы повышения уровня жизни населения Астраханской области

6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (с изменениями от 9 июня2003 г.) О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

7. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости).

8. Алексеев И.И. Жилье и рынок. Социальные проблемы финансирования, учета и распределения жилья.//М.:Мысль. 1991 .С.44

9. Банки и банковские операции: Учебник для вузов. М.: Банки и биржи ЮНИТИ, 1997.

10. М.Банки. Инвестиции. Недвижимость: Материалы Второго Международного банковского конгресса стран Азиатско-Тихоокеанского региона. Владивосток: Дальнаука, 1996.

11. Банковская система России. Книга 1.М.:Инжиниринго-консатинговая компания ДеКа.1995.С.823

12. Басин Е. М. Новая жилищная политика в государственной целевой программе "Жилище" // Вопросы экономики. 1995.№ 7.

13. Батлер Ст. Правовые основы жилищного ипотечного кредитования в РФ.//Институт экономики города США. 1993

14. Бессонова О. Жилищная реформа.// Новосибирск. ЭКО.№12.1992

15. Бовыкин В.И. Банки и промышленность России накануне первой мировой войны. В сб. Исторические записки. Том 64.М.:ГОСЛИТИЗДАТ.1959

16. Бевентер Э.Фон, Хамре Й. Основные знания по рыночной экономике в восьми лекциях. Пер. с нем.//М.:Респубоика.1993.

17. Богданов Е.В. Жилье и рынок.//Минск: БеНИИНТИ. 1992

18. Бондарева O.A. Проблемы формирования и развития ипотечного кредитования в Российской Федерации: Астрахань, Астраханское отделение ВЭО России, 2004 г. - Депонировано в ВИНИТИ № 299-В-2004.

19. Бондарева O.A. Анализ состояния и развития ипотечного кредитования в России на Федеральном и региональном уровне: Астрахань, Астраханское отделение ВЭО России, 2004.-Депонировано в ВИНИТИ № 300-В-2004.

20. Бондарева O.A. Основные направления снижения рисков при банковском ипотечном кредитовании: Астрахань, Астраханское отделение ВЭО России, 2004 г. - Депонировано в ВИНИТИ № 1689-В-2004.

21. Бондарева O.A. Экономика на службе Обществу//Проблемы развития банковского ипотечного кредитования: Труды Международной научно-практической конференции. г. Астрахань: Издательство ВЭО России (АО), 2004.

22. Бондарева O.A. Экономика и мы новые идеи // Совершенствование методики минимизации ипотечных рисков: Труды Международной научно-практическойконференции. г. Астрахань: Издательство ИПЦ Факел ООО Астраханьгазпром, 2004.

23. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость.// Риэтер. 1998. №2. С. 15-21.

24. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании // Риэтер. 1998. № 3. С.7-9; №4 С. 15-18.

25. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса // Деньги и кредит. 1996. №2. С.58-60.

26. Ваксман С.А., Воробьева O.E. Ипотечное кредитование и его участники нарынке жилья США.Екатеринбург: Урал. Гос.Экон.Ун-т, 1998.С.97

27. Верганова Е.В., Горбунова КВ., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. -Новосибирск: НГАСУ, 2000. С.45-47.

28. Ваксман С.А., Воробьева O.E. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США.-Екатеринбург: Урал. Гос.Экон.Ун-т, 1998.С.97.

29. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. 1996. № 11. С. 52-56.

30. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.

31. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. М.: "Филинъ", 1999. С.144

32. Дедтов A.B., Касаткина Л.П. Ипотечное кредитование: Становление и направления развития // Управленческие и экономические проблемы современной России. -Н.Новгород, 1996.С. 191-194.

33. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование // Деньги и кредит. 1995. № 8. С.48-51.

34. Ельцов МИ. Перспективы развития ипотечного кредитования в России// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. СПб.: Нестор, 2000. С.65 -66.

35. Жилищная экономика: Пер.с англ. / Под ред. Г. Поляковского. М.: Дело, 1996. С.224

36. Жилье: Информационно-правовой сборник. СПб., 1996.41.3авидов Б.Д. Комментарий к федеральному закону Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: Издательство "ПРИОР", 1998. С. 160

37. Залог в банковском кредитовании // Бизнес и банки. 1995. № 21. С.8.43.3еленков А. Хотите построить дворец? Заложите свою хижину! // Клуб потребителей. 1998. №10.С. 1.44.3енец Н. Возможности ипотечного кредитования // Экономист. 1997. № 4. С.93-95.

38. Информбанк //Банковское дело. 1999. № 9. С. 40.

39. Ипотека в ФРГ // Бизнес и банки. 1995. № 5-6. С. 7.

40. Ипотека государство билось об заклад // Директор. 1995. № 1. С. 20-21.

41. Ипотека на рубеже столетий // Бизнес и банки. 1994. № 26. С. 8.

42. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом "Аудитор", 1999.

43. Каноков А.К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал. 1996.№5/6.С.52-55.

44. Климович М. Московская приватизация: Ипотечные механизмы выкупа недвижимости//Российский экономический журнал. 1996. №4. С. 18-22.

45. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. М., 1996.

46. Коган В,И. Пути решения жилищной проблемы в России. СПб., 1996.

47. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи". М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998. С.82.

48. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. Пособие.//М.: Высш. Шк. 1998.

49. Когут А.Е. и др. Экономические реформы: проблемы и перспективы.//СПб.: ИСЭП РАН. Наука. 1993.

50. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности.//М.: Финансы и статистика. 1996. С. 432.

51. Копейкин А., Стебенев JL. Скоробогатъко Б., Пенкнна И. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. 1998. № 8. С.26.

52. Косарева КБ. Ипотечный кредит на покупку жилья // ЭКО: Экономика и организация производства. 1995.№ П. С. 171-184.

53. Котов В.В., Емелин В.И. Жилищный рынок: Проблемы, пути решения. СПб, 1996.

54. Коптева Е.П. Поиск новых методов инвестирования в жилищное строительство в Ульяновской области.// Ульяновск: Наука. Культура. Высшее образование на пороге XXI века. Вып. 2. 1997.

55. Корольков В.В. Предпринимательские инвестиции.// Ростов-на-Дону: Гос.академия строительства. 1996.

56. Клеман Н.М. Жилищная проблема в современной Великобритании.// М.: 1994. С.110.

57. Кредитование и расчеты в строительстве. Под. ред. Н. И. Валенцовой.//М.: Финансы и статистика. 1993.

58. Ксенчук Е.В. Ипотечное кредитование // Директор. 1993 № 8. С. 30-39.

59. Кук Дж. Ипотечное кредитование в России // Банки и страхование + ценные бумаги для всех.1995.№9. С.7-8.

60. Кук Дж. Развитие ипотечного кредитования на нынешней правовой базе // Бизнес и банки.1995.№18.С. 12-13.

61. Куц А. Любовный треугольник ипотеки государство, банк, клиент // Финансист. 1995.№28.С. 20-21.

62. Лаврухин О.Н. Ипотечное кредитование: Реальность и перспективы // Бизнес и банки. 1995.№22.С. 8-9.

63. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Воге: Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. Саров Нижегородской обл.: изд-во "Альфа", 1998.С.271

64. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: Методы подготовки и анализа. М,1996.

65. Люсов А.Н. Доверительная собственность и залоговое право // Деньги и кредит. 1995. № 1.С. 42-43.

66. МасловН.В. Жилая недвижимость: Вопросы и ответы. М.: Юность, 1997.

67. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Российский экономический журнал. 1996. № 7. С. 47-56.

68. Московская ипотека лучше федеральной // КоммерсантЪ. 1999. №197. С.7.

69. Мониторинг социально-экономического потенциала семей.// М.: Госкомстат РФ. Министерство труда и социального развития. 1996.

70. Настольная книга финансиста. Под редакцией Панскова ВТ.// М.: 1995.

71. Немчинский А.Б. Проблемные вопросы инвестиционного процесса в новых условиях хозяйствования.// М.: 1988.

72. Новая модель финансирования и кредитования жилищного строительства // Бизнес и банки. 1995.№ 11.С. 19-21.

73. Овчинников В.В. Рыночные формы финансирования жилищного строительства в России //Финансы. 1996. № 2. С. 12-14.

74. Орлов В.Е. Ассоциация ипотечных банков год работы // БиС+. 1995.№ 1.С. 3.

75. Орлов В.Е. Ипотека надежда милионов // БиС. 1995. № 2. С. 7.

76. Орлов В.Е., Клименко В.А. Ипотека в России возродится // Деньги и кредит. 1995. № 8.С.60-63.

77. Основные правила ипотечного кредитования в США: Общие сведения для российского рынка. М.: ИПЦ "ВАЗАР-ФЕРРО", 1997.

78. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Составитель С.Н. Максимов.// СПб.: ДЕАН+АДИА-М. 1997.

79. Оценка недвижимости для ипотечного кредитования // Банковское дело. 1995. №2. С. 18-21.

80. Пайдиев JI.E. Ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, как средство стабилизации экономики//Деньги и кредит. 1996. №2. С.55-58.

81. Пиз К Развитие системы сельскохозяйственного кредита: Уроки для России // Вопросы экономики. 1997.№ 8. С. 112-123.

82. Платкин М. Основы ипотечного кредитования. Программ подготовки специалистов / Ассоциация ипотечных банков России. М., 1997.

83. Полонский А.М., Курченков Я, Марковский А.К. Кредитование жилищного, строительства в условиях перехода к рынку: Проблемы и пути решения // Экономика строительства. 1997. № Ю.С.43-50.

84. Проблемы ипотечного кредитования // Финансовый бизнес. 1999.№ 10. С. 9-10.

85. Проблемы российской ипотеки // Бизнес и банки .1994. № 8. С. 4.

86. Проектный анализ. И,М. Воков, М.В. Грачева// М.: Банки и биржи. ЮНИТИ. 1998.

87. Ресин П. Р. Опыт системного регулирования работы Московского инвестиционно-строительного комплекса // РЭЖ. 1995. № 5-6. С. 5.

88. Рефинансирование при ипотеке // Рынок ценных бумаг. 1995. № 18. С. 4850.

89. Российский статистический ежегодник 1997 г. Официальное издание.//М.: Госкомстат России. 1997.

90. Российский статистический ежегодник 1998 г. Официальное издание.//М.: Госкомстат России. 1998.

91. Регионы России. Официальное издание. 1998 год.// М.: АО "Московский Издательский дом". 1999.

92. Рыжов О. Рефинансирование при ипотечном кредитовании // Рынок ценных бумаг. 1995. № 18.С.48-51.

93. Рынки недвижимости и развитие городов: Российская реформа и международная практика: СПб.: ООО "Лимбус Пресс", 1995.

94. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит. 1997. №З.С. 53-57.

95. Сакс Дж. Рыночная экономика и Россия. Пер. с англ.// М. Экономика. 1994.

96. Сиротина И.А. "Кредит под залог11.// М.: Приор. 1995.

97. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование.//М.: Издательский дом "Аудитор". 1999.

98. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений).//М.: Издательство "Ось-89". 1998.

99. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. СПб.: Нестор, 2000. С. 186 191.

100. Сивкова Л.А. Недвижимость: Маркетинг и оценка. М.: Библиотека журнала "Бюлетень предпринимателя", 1996.

101. Сиротина И. А. Кредит под залог: Техника получения. М.: Стрикс, 1995. С.116.

102. Смирнов В.В., Лукина 3.77. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом "Аудитор", 1999.С.112

103. Смолянников А. Ипотека сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. № 8.С. 147-160.

104. Создание фонда ипотечного кредитования // БиС+. 1995.№ 3. С. 4.

105. СтенъковА. П. Ипотечное кредитование: Организационные аспекты //Деньги и кредит. 1996. №8. С. 44-52.

106. Страпк Р., Косарева КБ., Сучков А,Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России //Деньги и кредит. 1995. № 8. С.52-59.

107. Стюнъков В. Ипотечное кредитование: организационные аспекты // Деньги и кредит. 1995.№8. С.47-54.

108. Субраманиан Р. Порядок организации и обслуживания ипотечных займов. М.: Строительная газета, 1995.

109. Таранков В. И. Нестандартные подходы Ипотечного Стандартбанка// Деньги и кредит. 1994.№ 4.С. 28-29.

110. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб., 1996.

111. Терковская Е. Ипотека: Проблемы и перспективы // Хозяйство и право.

112. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов: Пер.с англ. / Под ред. проф. С. Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. С. 391

113. Филатов М. Банковский кредит. Возможности и проблемы //Финансы и кредит. 1997. № 1.С.4-11.

114. Фридман Дж., Ордуэи Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М., 1995.

115. Хозяйственное право. Ч. 2 / Под ред. B.C. Мартемьянова. М.: Изд-во "БЕК", 1994.

116. Чиненное A.B. Банковские кредиты и способы обеспечения кредитных обязательств // Бухгатерия и банки. 1996. № 4. С.51 -60.

117. Чиненное A.B. Основы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 1997. №6. С.52-61.

118. Черняк А. В. Оценка городской недвижимости. М., 1996.

119. Шадрин В. Ипотечное кредитование: Первые шаги // Экономика и жизнь. 1996. № 8.

120. Щербаков А.К, Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.И. Ипотека в России. Современные тенденции и перспективы развития на федеральном и региональных уровнях // Известия вузов "Строительство". 1999.№ 7 (487). С.88-93

121. Основные модели рефинансирования догосрочных жилищных ипотечных кредитов

122. Основные модели финансирования Универсальные банки Контрактные жилищные сбережения Ипотечные банки Вторичный рынок ипотечных кредитов

123. Основной способ привлечения финансирована я Депозиты Депозиты Ипотечные ценные бумаги Ч ипотечные облигации Ипотечные ценные бумаги Ч MBS и их модификации

124. Сравнительная характеристика французской и германской моделей ЖКС

125. Сравнительный анализ рисков, связанных с моделью привлечения ресурсов в ипотечных банках (Германия) и в организациях вторичного рынка (США)1. Германия США

126. Кредитный институт- эмитент Ипотечный банк Ипотечные компании и любые другие кредиторы

127. Финансовый инструмент Ипотечные облигации Ипотечные сертификаты участия

128. Риск банкротства банка-кредитора, выдавшего кредит Инвестор имеет приоритетное право требование на активы эмитента Банкротство кредитного института, выдавшего кредит не влияет на его обслуживание

129. Гарантии Предоставляются ипотечным банком-эмитентом Предоставляются третьей стороной (Фэнни Мэй)

130. Качество кредитов Определяется законом Необязательно определяются законом

131. Выплата основного дога Типично: в конце срока Типично: амортизация и досрочное погашение

132. Выплата процентов Типично: ежегодно Типично: ежемесячно

133. Структура привлеченных иностранных инвестиций в экономику Астраханской области

134. Показатель Поступило в 2000г., тыс. дол. Накоплено на 0101.2001 г., тыс. дол. Доля поступлений (в % к 1999г.) Доля накоплений на 01.01.2001 г (в % к 01.01.2000 г.)

135. Всего, в т.ч.: 422,54 40130,26 X X1. Прямые 35,23 3554,01 X X1. Портфельные 0,0 193,5 X Xпрочие 387,31 36382,76 X X

136. Показатель Поступило в 2001 г., тыс. дол. Накоплено на 0101.2002 г., тыс. дол. Доля поступлений (в % к 2000г.) Доля накопленнй на 01.01.2002 г (в % к 01.01.2001 г.)

137. Всего, в т.ч.: 1817,2 40702,0 4,3 101,1

138. Прямые 1354,0 4112,8 38,6 121,2

139. Портфельные 0,0 193,5 0,0 100,0прочие 463,2 36395,7 120,3 99,2

140. Показатель Поступило в 2002 г., тыс. дол. Накоплено на 0101.2003 г., тыс. дол. Доля поступлений (в % к 2001г.) Доля накоплений на 01.01.2003г (в % к 01.01.2002 г.)

141. Всего, в т.ч.: 32,36,9 40919,7 17,6 100,5

142. Прямые 31366,4 4864,0 23,2 118,3

143. Портфельные 411,7 411,7 0,0 212,8прочие 258,8 35644 55,9 100,4

144. Структура жилищного фонда Астраханской области по формам собственности (%)

145. Средняя обеспеченность жильем населенияобласти, кв.м. по области 14,9 17,6 18,0по городской местности 15,3 18,5 18,9по сельской местности 14,2 15,9 16,2

146. Перечень первоочередных мер, необходимых для эффективного развития ипотечного жилищного кредитования на территории Астраханской области

147. Проблема неразвитости ипотечного кредитования в регионе Необходимые мероприятия для решения поставленной проблемы

Похожие диссертации