Финансовые аспекты управления арендой коммерческой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Бесланов, Руслан Даудович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2004 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.10 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Финансовые аспекты управления арендой коммерческой недвижимости"
На правах рукописи
Бесланов Руслан Даудович
Финансовые аспекты управления арендой коммерческой недвижимости
Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук
Москва -2004
Диссертация выпонена на кафедре налогов и налогообложения в ОУ ВПО Центросоюза России Московский университет потребительской кооперации
Научный руководитель-
доктор экономических наук, профессор, Коробкин Анатолий Данилович
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор Ахвледиани Юлия Тамбиевна
кандидат экономических наук, профессор Белотелова Нина Петровна
Ведущая организация:
Академия труда и социальных отношений
Защита состоится 22 декабря в 12.00 часов на заседании диссертационного совета Д 513.002.03 при Московском университете потребительской кооперации по адресу. 141014, г. Мытищи, Московская область, ул. В. Волошиной, д. 12, к. 4, зал заседаний диссертационного совета.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского университета потребительской кооперации.
Автореферат разослан л22 ноября 2004 г.
Ученый секретарь диссертационного совета,
кандидат экономических наук, доцент
Зубарева Е.В.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Процесс становления рыночных отношений в экономике России связан в значительной мере с развитием рынка коммерческой недвижимости и объектами аренды такой недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и т.д.).
По мере развития рынка коммерческой недвижимости происходит переход от абсолютного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем постоянного расширения видов разрешенных сделок. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В процессе совершения огромного количества сделок с коммерческой недвижимостью возникает много споров, связанных с рынком недвижимости. Причина таких споров - непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, незнание современного нормативного регулирования в этой области.
Все это обуславливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком коммерческой недвижимости, изучение финансовых инструментов на рынке аренды коммерческой недвижимости, изучение взаимодействия составляющих компонентов рынка коммерческой недвижимости, оптимизации аренды коммерческой недвижимости.
Коммерческая недвижимость обладает особенностями товара, который продается, покупается, сдается в аренду, то есть обращается на рынке. Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением новых собственников средств производства, немыслим без развития рынка коммерческой недвижимости.
В условиях развивающейся рыночной экономики в стране, развития рынка коммерческой недвижимости как важной составляющей этого процесса - требуется активное применение аренды, поскольку посредством ее происходит разграничение прав собственности и упчайти^ваниа правовые И
ХОС НАЦИОНАЛЬНАЯ
библиотека
С.Петер Ыт/ПЧЯ
политические условия в России пока недостаточно благоприятны для приобретения нежилых помещений под офисы, торговые помещения, хотя этот процесс немного оживися в последнее время на рынке. К тому же, как показывает практика, приобретение недвижимости в собственность в существующих условиях под силу только крупным процветающим предпринимательским структурам. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости преобладающей формой владения является аренда.
По мере развития предпринимательства возрастает спрос на офисные помещения, складские, торговые помещения, и повышаются требования арендаторов к их качеству. Рынок аренды коммерческой недвижимости имеет хорошие перспективы для развития, так как экономическая свобода вызывает к жизни все новые предприятия и структуры, которым необходимы площади для размещения и функционирования.
Аренда коммерческой недвижимости получила широкое распространение во мнопга странах мира: США, Канада, странах Европейского Союза (ЕС) и других странах.
Москва представляет собой самый большой рынок аренды коммерческой недвижимости в России, который развивается наиболее динамично по сравнению с другими крупными городами и на котором хорошо просматриваются типичные особенности развития этого сегмента рынка на современном этапе. Для офисного и торгового сегмента рынка коммерческой недвижимости Москвы характерно, что наряду с отечественными субъектами рынка сформировася и постоянно расширяется круг иностранных участников.
Арендные отношения в России, в частности в Московском регионе, получили широкое распространение в 90-е годы. Активизация арендных отношений в сфере коммерческой недвижимости задействовала треть помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, начала приносить бюджету города Москвы большие денежные поступления, что позволило дальше развивать динамично этот рынок.
В связи с переходом к рыночным отношениям произошли существенные изменения в экономическом механизме хозяйствования, и возникла необходи-
мость в разработке методологических и методических вопросов применения арендных отношений на рынке коммерческой недвижимости. В настоящее время комплекс проблем, связанных с арендой коммерческой недвижимости, не является в достаточной степени разработанным применительно к особенностям нынешнего состояния рынка аренды коммерческой недвижимости. Для разработки современных научных концепций и практических предложений требуются новые исследования, которые отвечали бы современному уровню развития данного рынка.
С этих позиций исследование экономических, финансовых проблем отношений аренды коммерческой недвижимости становится актуальным, необходимым для совершенствования этого сегмента рынка и исследование факторов для решения вышеуказанных задач предопределяет актуальность диссертации, ее теоретическую и практическую значимость.
Степень разработанности проблемы. Настоящее исследование опирается на работы известных отечественных и зарубежных экономистов, посвященных вопросам теории и практики аренды недвижимости. Существенный вклад в разработку научных проблем аренды коммерческой недвижимости внесли отечественные ученые. Среди них можно выделить труды таких ученых, как Стерник Г.М., Белых Л.П., Новиков Б.Д., Рахман И.А., Авекова В.В., Баранова Т.В., Райзберг Б.А., Витрянский В. В., Крутик А.Б.
Большой вклад в теорию и практику аренды коммерческой недвижимости внесли зарубежные ученые, такие как Харрисон Генри, Фридман Дж., Ордуэй Ник, Дж.К.Эккерт и другие.
Теоретический и методологический потенциал, созданный исследователями, служит предпосыкой для дальнейших исследований в этой области. Однако для разработки современных научных концепций и практических предложений требуются новые исследования, которые отвечали бы современному уровню развития экономических отношений на рынке аренды коммерческой недвижимости. Практическая реализация потенциальных возможностей аренды коммерческой недвижимости, повышение экономической эффективности такой аренды требуют совершенствования управления арендными процессами, возникающими
в ходе аренды, отношениями между арендаторами и арендодателями. Для этого необходимо широко использовать в управлении арендой научные методы и подходы, анализировать накопленный опыт.
Относительная неразработанность указанных вопросов обусловила необходимость их дальнейшего исследования, что определило цель и задачи представленной диссертации.
Цель и задачи исследования состоят в разработке научно-обоснованных рекомендаций и практических предложений по совершенствованию отношений на рынке аренды коммерческой недвижимости.
Для достижения цели исследования намечено решение следующих задач:
1. Исследовать теоретические и методические основы арендных отношений, их роль и место в области коммерческой недвижимости.
2. Проанализировать методологии финансовых механизмов аренды коммерческой недвижимости
3. Исследовал, и обобщить опыт арендных отношений в секторе коммерческой недвижимости в Московском регионе и в секторе коммерческой недвижимости зарубежных стран.
4. Проанализировать развитие аренды коммерческой недвижимости:
- определить взаимосвязь между размером арендных ставок на коммерческую недвижимость и макроэкономическими показателями;
- выявить и изучить риски, присущие рынку аренды коммерческой недвижимости;
- исследовать различные варианты расчетов аренды за использование коммерческой недвижимости;
- разработать предложения по применению эффективных форм арендных отношений в секторе аренды коммерческой недвижимости.
Область исследования. Область исследования соответствует паспорту специальности ВАК 08.00.10 Финансы, денежное обращение и кредит - 7.6. Методологические основы определения стоимости различных объектов собственности в условиях неопределенности.
Объектом исследования являются участники арендных взаимоотношений различной организационно - правовой формы, имеющие в собственности объекты коммерческой недвижимости.
Предметом исследования является финансовый механизм арендных отношений на рынке коммерческой недвижимости.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют научные труды современных отечественных и зарубежных ученых экономистов по вопросам совершенствования рынка аренды коммерческой недвижимости. Исследование базируется на Законах РФ, нормативных документах местных органов власти, их программы, стратегии и концепции, регулирующие вопросы сектора аренды коммерческой недвижимости.
В ходе исследования применялись монографический, абстрактно-логический, экономико-статистический, экспериментальный метод, методы системного, сравнительного анализа, методы графической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов. Анализ статистических данных проведён с применением методов группировки сравнения и обобщения.
Фактологическую и статистическую основу диссертации составили:
Х официальные материалы федеральных органов испонительной власти, российское законодательство в области аренды недвижимости;
Х материалы Госкомстата Российской Федерации, различных изданий освещающих статистику на данном сегменте рынка, данные, опубликованные в электронных средствах информации, а также иностранные источнихи;
Х материалы коммерческих организаций, администраций районов, комитетов по недвижимости;
Х информационные материалы российских агентств недвижимости;
Х материалы аналитических журналов по рынку коммерческой недвижимости, литературные источники.
Научная новизна исследования состоит в комплексной разработке и обосновании путей совершенствования аренды коммерческой недвижимости для обеспечения надежности и стабильности функционирования данного рынка в
современных условиях. Конкретные результаты, полученные лично соискателем, заключаются в следующем:
- проведена систематизация рынка аренды коммерческой недвижимости, классификация его объектов, что позволило выявить отличительные особенности, недостатки, необходимые компоненты управления такой недвижимостью для превращения ее в актив, а не в пассив бизнес-структур - п.7.6. Методологические основы определения стоимости различных объектов собственности в условиях неопределенности Паспорта специальностей ВАК;
- предложены финансовые инструменты для анализа рынка аренды коммерческой недвижимости с целью достижения экономической эффективности от аренды коммерческой недвижимости. Использование финансовых инструментов позволит определять реальную арендную плату за пользование недвижимостью в условиях меняющегося рынка коммерческой недвижимости - п.7.6. Методологические основы определения стоимости различных объектов собственности в условиях неопределенности Паспорта специальностей ВАК;
- предложены оценки влияния внешних факторов на эффективность бизнеса в сфере аренды коммерческой недвижимости, что позволило формировать методы предупреждения и предотвращения финансовых потерь - п.7.6. Методологические основы определения стоимости различных объектов собственности в условиях неопределенности Паспорта специальностей ВАК.
Практическая значимость исследования заключается в том, что основные положения, выводы и рекомендации исследования, отражающие позицию автора, доведены до конкретных методических положений и практических предложений. Использование материалов диссертационной работы поможет в выявлении и решении наиболее важных сторон организации и совершенствования инфраструктуры рынка аренды коммерческой недвижимости для обеспечения надежности и стабильности функционирования данного рынка в новых экономических условиях современной России.
Апробация и внедрение основных результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации докладывались на научной конференции в
МУПК и на Международных Плехановских чтениях в РЭА им. Г.В. Плеханова.
Практическая сторона исследования реализуется в деятельности компании Стакер г. Москва (справка о внедрении от 25.03.2004г.) и на предприятии Информэлеюгро г. Москва (справка о внедрении от 11.05.2004г.).
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 3 научной работы общим объемом 4,60 п.л. (авторских - 4,60 п.л.).
Структура диссертационного исследования обусловлена целью и задачами, поставленными и решенными в процессе исследования, и включает введение, три главы, заключение, содержит 19 таблиц, 14 рисунков, 120 наименований библиографического списка литературы и 5 приложений. Объем диссертационной работы составляет 162 страницы машинописного текста.
Во введении обоснованы актуальность темы исследования, сформулированы его цели и задачи, определены предмет, объект и область исследования, изложены научная новизна и практическая значимость результатов диссертации, выносимых на защиту, их внедрение.
В первой главе Сущность арендных отношений, их роль и место на рынке коммерческой недвижимости рассматриваются вопросы функционирования рынка аренды коммерческой недвижимости, его правовая природа, определяются этапы становления, выявляются отличительные черты данного рынка. Проводится систематизация рынка с учетом особенностей его функционирования на современном этапе, выявляются необходимые компоненты управления коммерческой недвижимостью для превращения ее в актив, а не в пассив бизнес структур.
Во второй главе Финансовые инструменты аренды коммерческой недвижимости проведен анализ различных расчетов арендной платы, уточнены понятия и природа финансовых инструментов для аренды коммерческой недвижимости, обеспечивающие гибкость и повышающие эффективность хозяйственных процессов от сдачи объектов коммерческой недвижимости в аренду. Определены пути совершенствования расчета арендной платы для рынка коммерческой недвижимости.
В третьей главе Оценка влияния внешних факторов на эффективность бизнеса в сфере аренды коммерческой недвижимости проанализирова-
но влияние внешних факторов на эффективность бизнеса в сфере аренды коммерческой недвижимости, что позволило формировать методы предупреждения и предотвращения финансовых потерь. Определены риски для рынка аренды коммерческой недвижимости и пути их предотвращения.
В заключении сформулированы основные выводы, рекомендации и предложения по результатам исследования, посвященные перестройке рынка аренды коммерческой недвижимости России на основе прогрессивных форм взаимодействия его участников и эффективных методов управления такой недвижимостью.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
В настоящее время аренда нежилых помещений (коммерческой недвижимости) - один из самых распространенных договоров гражданско-правового характера, применяемых в хозяйственной деятельности различными предприятиями, коммерческими структурами, различными учреждениями и индивидуальными предпринимателями, что и послужило основанием рассмотрения данной темы в настоящей работе.
Очень часто отдельному субъекту невыгодно приобретение недвижимости, потому что на догое время омертвляются затраченные на это средства. Для обшества в целом это невыгодно, потому что на то время, когда имущество не используется, оно фактически исключается из сферы хозяйственной деятельности, поэтому приходится производить определенные вещи в большем количестве, чем нужно. Они морально устаревают задого до их поного износа, а на хранение и содержание в надлежащем состоянии требуются значительные средства Иногда для утилизации такого имущества также приходится производить большие расходы. Удовлетворение потребностей в таком имуществе осуществляется посредством аренды. Многие бизнесмены не имеют достаточно средств, чтобы приобрести в собственность, интересующую их недвижимость, и поэтому вынуждены арендовать ее.
Сдача коммерческой недвижимости в аренду привлекательна и для собственника имущества. Она обеспечивает ему возможность наиболее эффективно использовать имущество и получать определенную экономическую выгоду даже
тогда, когда он по каким-либо причинам сам не может эксплуатировать имущест-
во. Иногда только сдача имущества в аренду обеспечивает собственнику возможность извлекать из него выгоду. Именно поэтому сейчас на рынке коммерческой присутствуют участники, для которых сдача в аренду является главным источником дохода и их основной деятельностью. Именно в настоящее время этот бизнес становится высокодоходным, формируется целый рынок аренды нежилых помещений (коммерческой недвижимости).
Коммерческая недвижимость - это недвижимость, предназначенная для ведения бизнеса. К ней относятся офисные, торговые, складские, производственные и другие помещения, пригодные для бизнеса. Коммерческая недвижимость имеет ряд своих отличительных особенностей, которые проявляются в ее характеристиках и выявленных нами компонентах управления. По нашему мнению, их можно объединить в следующие общие характеристики: местоположение коммерческой "недвижимости, физические характеристики коммерческой недвижимости, функциональные, правовые, экономические характеристики. Эти характеристики в той или иной мере влияют на саму аренду коммерческой недвижимости (табл.1).
Таблица 1
Структура управления коммерческой недвижимостью Компонента управления коммерческой недвижимостью
Финансовый компонент
Физический компонент
Структурный анализ коммерческой недвижимости
Требования по целевым изменениям недвижимости (количественные и качественные) исходя из стратегических
целей фирмы. Цели и задачи преобразования коммерческой недвижимости
Влияние на показатели финансового состояния и эффективности управления Критерии финансово-экономической эффективности Финансовый анализ
Требования по нормативному содержанию коммерческой недвижимости Ремонтные и другие работы по эксплуатации и содержанию объектов
Система оценочных показателей для эффективного использования недвижимостью
Рынок аренды коммерческой недвижимости не может эффективно работать, принося доходы его участникам, если в процессе аренды не использовать финансовые инструменты. Поэтому мы в своем исследовании остановили на этом свое внимание и провели анализ института лизинга и арендной платы. Данный анализ позволил для рынка аренды коммерческой недвижимости ввести следующие финансовые инструменты как лизинг коммерческой недвижимости и арендную плату. Основываясь на природе лизинга, проведя исследование этого финансового инструмента как такового, по нашему мнению, лизинг коммерческой недвижимости может стать эффективным финансовым инструментом, который может получить широкое распространение и важным источником новых инвестиций.
В самом начале своего бизнес - пути, либо по мере развития своего дела, практически каждый бизнесмен может стокнуться с необходимостью взятия в аренду на длительный срок или приобретения дорогостоящей коммерческой недвижимости. Если бизнесмен занимается торговой или складской деятель-костью данная проблема для него становится очень актуальной. Ведь коммерческая недвижимость тоже является активом, требующим определенных инвестиций для последующего извлечения прибыли. Для аренды коммерческой недвижимости лизинг может стать комплексом имущественных отношений, складывающийся на инвестиционной операции, состоящей из покупки и последующей аренды недвижимости.
Так или иначе, но такая недвижимость на длительный срок это достаточно дорогостоящая и ответственная покупка, требующая как разового вывода из оборота финансовых средств, так и вложений их в дальнейшем, на реконструкцию, современное оснащение и т.д. Разумеется, бизнесмен рассчитывает получать с помощью данной недвижимости допонительную прибыль, из которой он окупит ее сам. Сама покупка требует сразу достаточно значительных денежных средств, а окупает себя в лучшем случае в течение догих лет, поэтому в таком случае и удобно применять лизинговую схему, разработать лизинг как финансовый инструмент аренды коммерческой недвижимости. По мнению автора, это целесообразно применять только для аренды дорогостоящей
коммерческой недвижимости и на длительный срок.
Финансовый лизинг коммерческой недвижимости, по мнению автора, представляет собой комплекс имущественных и экономических отношений, возникающих в связи с приобретением в собственность недвижимости для последующей сдачи ее в аренду за определенную плату. Предмет лизинга переходит в собственность арендатора по истечении срока действия договора лизинга или до его истечения при условии выплаты лизингополучателем поной суммы, предусмотренной договором лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга. При этом срок, на который предмет лизинга передается лизингополучателю, соизмерим по продожительности со сроком поной амортизации предмета лизинга или превышает его.
С экономической точки зрения лизингополучатель, в отличие от арендатора, выплачивает лизингодателю не ежемесячную плату за право пользования предметом лизинга (арендную плату), а поную сумму амортизационных отчислений. Из этого следует принципиально иное распределение рисков операции и ответственности сторон. В случае выявления дефектов в объекте лизинга лизингополучатель выставляет рекламации поставщику предмета, а лизингодатель считается поностью свободным от гарантийных обязательств. Фактически арендные договорные отношения заменяются отношениями купли-продажи, только без передачи права собственности. Исходя из этого в начале срока договора предмет лизинга амортизируется на значительно большую сумму, чем предусмотрено по нормам.
Арендные платежи за пользование коммерческой недвижимостью, по нашему мнению, могут выплачиваться следующим образом: аванс, указанный в договоре, плюс оставшаяся часть выплачивается равными долями в течение всего срока договора в соответствии с согласованной сторонами периодичностью. Дожна быть выработана единая методика расчета лизинговых платежей за пользование коммерческой недвижимости.
Наряду с лизингом очень важным финансовым инструментом аренды коммерческой недвижимости является арендная плата. Арендная плата - это форма экономических отношений равноправных партнеров (арендодателя и арендатора) в распределении прибавочного продукта, созданного в процессе использования арендованного имущества.
От экономической обоснованности размеров арендной платы зависит эффективность арендных отношений, то есть, в арендной плате по возможности дожны быть учтены интересы как собственника имущества, так и арендатора. Как правило, размер арендной платы дожен быть таким, чтобы, с одной сторойы, возместить арендодателю некоторое сокращение дохода в связи с временным выбытием из производственного оборота переданных арендатору ресурсов, а с другой - дать арендатору возможность иметь после ее выплаты такой остаток дохода, который обеспечил бы ему нормальное ведение бизнеса.
Анализ особенностей арендной платы и различных методик по ее расчету позволил предложить следующую формулу по ее расчету:
А.,;-КрсхАс, [ I ]
где ' 1
Ап- - размер годовой арендной платы за пользование коммерческой недвижимостью;
Крс - изменение стоимости цены коммерческой недвижимости; Ас - арендная ставка;
Арендная ставка рассчитывается следующим образом:
Ас=8хКДзхКм хКтхКзхКдхКнжхКИИфхС3Д, [2]
Б - площадь отдельного помещения; Кю- коэффициент износа;
Км - коэффициент качества строительного материала строения;
К, - коэффициент типа строения;
К3- территориальная зона;
Кд - коэффициент типа деятельности;
Киж - качество нежилого помещения;
Кинф - коэффициент инфляции;
Сзн - ставка земельного налога.
Изменение стоимости цены коммерческой недвижимости определяется следующим образом:
КРс=Р1/РД, [3]
Рк - цена за 1 кв. метр коммерческой недвижимости на конец квартала; Рн - цена за 1 кв. метр на начало квартала.
Никакая сдека на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости недвижимости. В странах с рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости. Поэтому целесообразно создать и в нашей стране такую государственную службу.
Рыночная оценка коммерческой недвижимости позволит отразить инфляцию, динамику цен на рынке коммерческой недвижимости, а арендная ставка будет исходить из определения полезных свойств объекта недвижимости. Данный расчет сможет определить реальную арендную плату за пользование недвижимостью в условиях меняющегося рынка коммерческой недвижимости. Как финансовый инструмент арендная плата дожна обеспечивать взаимовыгодные условия аренды для ее участников посредством специально разработанных методик.
Мы считаем, что простая аренда коммерческой недвижимости с использованием такого финансового инструмента как арендная плата и схема лизинга коммерческой недвижимости, являющихся универсальными финансовыми инструментами, требуют дальнейшей разработки с отражением механизма действия в законодательных актах. Только простую аренду необходимо использовать для аренды не дорогостоящих объектов на короткий срок, а лизинг при аренде дорогостоящих недвижимых объектов на длительный срок с правом последующего выкупа.
Следует иметь в виду, что любая операция с коммерческой недвижимостью - это операция, несущая элементы риска. При этом операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Причин тому довольно много, но важнейшее значение имеют такие особенности рынка аренды коммерческой недвижимости, как локальность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, догосрочный
характер инвестиций. Накладываясь на высокую капиталоемкость объектов
коммерческой недвижимости и значительный уровень издержек сделок с такой недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке аренды коммерческой недвижимости. Можно сказать, что управление рисками - квинтэссенция всей проблематики управления для предпринимательства в сфере недвижимости. Дня того чтобы управлять рисками, прежде всего, необходимо знать их содержание, источники, которые можно объединить в следующие группы, представленные ниже на рисунке 1.
Группы рисков
Юридические
1 Возможность утраты права владения.
2 Образование убытков в связи с ошибками заключения договора аренды.
3. Претензии третьих лиц 4 Наличие не выявленных обременений объекта. 5. Прочие рискообра-зующие факторы
Экономические
1. Макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики.
2. Изменение в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости.
3. Появление конкурирующих предложений.
4. Прочие рис-кообразующие факторы.
Административные
1. Решения, принимаемы федеральными и местными органами власти.
Архитектурно-строительные
1. Неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке.
2 Неправильный выбор материалов, ошибки в конструктивных решениях.
3 Неточное определение планировки объекта.
4. Слабость технической экспертизы.
5. Прочие рис-кообразующие факторы.
Рис. 1. Классификация источников рисков Риском аренды коммерческой недвижимости для арендодателя будет являться риск неопределенности получения доходов в виде арендных платежей от сдачи в аренду объекта недвижимости. Для арендатора этим риском будут
являться убытки, понесенные за счет невыпонения обязательств арендодателем, вследствие чего и могут появиться допонительные рисковые ситуации.
Проведенное исследование позволило выделить наиболее общие группы рисков для рынка аренды коммерческой недвижимости- организационные, рыночные, арендные, юридические риски, риск физического износа и старения политический и финансовые риски.
Исключить риски поностью, очевидно, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но впоне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая схема управления рисками:
- выявление рисков, возможных при проведении сдеки (аренды) с коммерческой недвижимостью;
- качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т.е. этапов сдеки, на которых риск возникает);
- определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском;
- определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для ei о предотвращения;
- контроль над проведением необходимых мероприятий; внесение содержательных изменений в механизм их реализации;
- правильный выбор политики управления доходным объектом аренды.
Стандартом для оценки интегрального риска в сфере коммерческой недвижимости является система критериев международной консатинговой компании Ibbotson Associates. Важным преимуществом этой системы является то, что оценка риска проекта дается на основе анализа 21 различных факторов, учитывающих не только специфические особенности самого проекта, но и влияние со стороны отраслевых и макроэкономических рисков.
Итоговое распределение рисков в деятельности по сдачи в аренду коммерческой недвижимости строится на основе полученных вероятностей. Значения совокупных вероятностей реализации произвольного риска из входящих в каждую группу, определенную на этапе анализа, представлено в табл. 2.
Таблица 2
Итоговое распределение рисков в деятельности по сдаче в аренд) объектов коммерческой недвижимости
1 Г руппа рисков Риск %
Макроэко номич еские 1_ 8'2
1 Отраслевые 8,9
' Финансовые 192
| Коммерческие 8,5
Социальные 1,0
Всего ! 45,8
Проведенный анализ позволяет заключить, что основным видом риска, оказывающим наибольшее влияние на результаты коммерческой деятельности, связанной с предоставлением в аренду офисов, является группа финансовый риск. На вторых местах оказываются три других группы - коммерческие, отраслевые и макроэкономические риски Наглядная декомпозиция структуры бизнес риска представлена на рисунке 2.
8 Макроэкономические О Отраслевые а Финансовые С? Коммерческие _В Социальные_
Рис. 2 Декомпозиция бизнес-риска Исследование природы рисков, позволило автору в работе классифицировать следующие группы рисков, присущих рынку аренды коммерческой недвижимости- организационные, рыночные, арендные, юридические риски, риск физического износа, старения политический, выявить источники таких рисков и пути по их преодолению Устоявшихся критериев, позволяющих однозначно
классифицировать все риски, не существует по ряду причин: специфике деятель-
ности хозяйственных субъектов на различных сегментах рынка аренды коммерческой недвижимости, наличию различных проявлений рисков и их источников.
В той или иной мере такие риски присутствуют в деятельности всех хозяйствующих субъектов, использующих различные виды коммерческой недвижимости. Раскрытая автором классификация рисков и их влияние на аренду коммерческой недвижимости позволит наиболее грамотно подойти к проблеме выявления и управления рисков и их источников.
Основной закономерностью в становлении и развитии рынка аренды коммерческой недвижимости на каждом этапе является влияние двух групп факторов: внутренних и внешних факторов по отношению к данному рынку. К внешней группе факторов можно отнести следующие макроэкономические и тесно связанные с ними социально-политические факторы: инфляция рубля, девальвация рубля к долару, инфляция долара, стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости. Надо отметить, что всегда присутствует фактор политического риска, связанный с возможными изменениями экономической политики государства, нестабильности, и, как следствие, медленного развития законодательства в налоговой, таможенной, финансовой, инвестиционной сфере. В своей работе мы остановились на описании тесной связи между рынком аренды офисной недвижимости (как компонента коммерческой недвижимости) и макроэкономическими показателями за определенный период времени.
В результате анализа проследилась четкая зависимость между стоимостью квадратного метра офисной недвижимости, стоимостью аренды офисной недвижимости и инфляцией долара, которая выглядит следующим образом:
Г (!) = 0,27576х, + 0.63852д:2 + *(0 ^
- индекс стоимости аренды 1 кв. метра офисной недвижимости; Х1 - индекс инфляции рубля; х2 - индекс девальвации рубля к долару.
Данные, характеризующие индексы средних цен на рынке аренды коммерческой недвижимости, и индексы основных макроэкономических показателей
приведены ниже.
Таблица 3
Индексы макропоказателей
Год Индекс инфляции рубля Индекс девальвации рубля к долару Индекс инфляции долара Индекс стоимости кв. м Индекс стоимости арендыкв м
1996 1,218 1,35 1,0335 0,86 0,82
1997 1,11 1,28 1,071 0,75 0,78
1998 1,844 3,37 1,015 0,89 0,87
1999 1,365 1,34 1,0273 0,55 0,62
2000 1,202 1,05 1,0334 0,59 0,69
2001 1,186 0,92 1,016 0,58 0,61
2002 1,151 1,09 1,0242 0,62 0,72
2003 1,12 1,03 1,0191 0,78 0,75
№ формулы [4] следует, что изменение инфляции долара на 1% при постоянном уровне стоимости недвижимости на рынке вызовет изменение стоимости аренды в среднем на 0,2757%, а изменение стоимости квадратного метра офисной недвижимости на 1% при постоянном уровне инфляции долара вызовет изменение стоимости аренды в среднем на 0,63851%.
Рынок аренды коммерческой недвижимости, как и другие сегменты рыночной экономики, является динамичной системой. Выделив главные факторы, используемые арендаторами при выборе объекта, и факторы, присущие для рынка аренды коммерческой недвижимости в целом, удалось вывести модель классификации объектов аренды коммерческой недвижимости с учетом экономических факторов. Целью данной модели является упрощение процесса работы с коммерческой недвижимостью для сдачи ее в аренду.
Модель классификации арендуемых объектов коммерческой недвижимости помимо инженерных, строительных и эксплуатационных характеристик здания, учитывает и такой основной коммерческий параметр недвижимости как месторасположение, т.к. арендная ставка в двух абсолютно одинаковых зданиях будут
значительно отличаться в зависимости от этого фактора.
В представленной классификации производится разнесение объектов аренды коммерческой недвижимости на 20 различных классов. Классы получаются разбиением 4-х основных групп (А, В,С на подгруппы (ААА, АА, А и т.д.) с последующим уточнением (индексы +/-). В классификации подразумеваются стандартные технико-эксплуатационные характеристики объектов, используемых для разбиения на стандартные группы (А, В,С ,В).
Обозначения расстояний от центра города, применяемые в данной классификации достаточно условны и в целом зависят от территориальных особенностей города, практической имплиментации данной классификации. Так для Москвы центр значит в пределах Садового кольца и Москва-Сити, недалеко от центра значит в пределах третьего автодорожного кольца, ближе к окраинам - за пределами третьего автодорожного кольца. На основе данного территориального разноса объектов недвижимости формируются классы с удвоенными и утроенными буквами. Уточнение классов производится так же на основе введения специальной поправки на риск повышения стоимости арендной платы в ближайшем будущем. Смысл поправки заключается в разделении на разные классы объектов соответствующего надкласса для предотвращения возможных потерь от недополучения прибыли при повышении стоимости арендной платы в данном участке расположения. Действительно, в крупных пулах недвижимости, предназначенной у оператора к сдаче в аренду, нередко встречаются несколько объектов из одного класса. В этом случае встает вопрос очередности сдачи данных объектов. При прочих равных условиях предпочтительней сдать в аренду первым тот объект, который расположен в том районе, где риск повышения арендной платы за аналогичные объекты минимален.
Таким образом, предложенные пути совершенствования рынка аренды коммерческой недвижимости целесообразно использовать в работе риэтерских компаний, компаний, имеющих на балансе коммерческую недвижимость с целью получения максимального дохода от аренды, для эффективного управления коммерческой недвижимостью, что, в свою очередь, будет являться переходом к качественно новым критериям состоятельности рынка аренды коммерческой недвижимости в целом.
Основные положения исследования отражены в следующих публикациях:
1. Бесланов Р.Д. Состав и особенности рынка коммерческой недвижимости. Брошюра. М.: Издательство МГУЛ, 2004. -2.25 п.л.
2. Бесланов Р.Д. Финансовые инструменты аренды коммерческой недвижимости. Брошюра. М.: Издательство МГУЛ, 2004. -2.25 п.л.
3. Бесланов Р.Д. Арендные риски коммерческой недвижимости. 17-е Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов профессионально-преподавательского состава. М.: Изд-во РЭА, 2004. -0.1 п.л.
КОПИ - ЦЕНТР св 7 07 10429 тираж 100 экз Тел 185-79-54 г Москва м Бабушкинская ул Енисейская 36 комната №1 (Экспериментально-производственный комбинат)
РНБ Русский фонд
2006-4 4138
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Бесланов, Руслан Даудович
Введение
Глава I. Сущность арендных отношений, их роль и место на рынке 10 коммерческой недвижимости.
1.2 Развитие аренды коммерческой недвижимости в зарубежных 22 странах
1.4 Рынок аренды коммерческой недвижимости Москвы (недвижимости 50 для ведения бизнеса).
Глава II. Финансовые инструменты аренды коммерческой 71 недвижимости.
2.1 Лизинг как финансовый инструмент аренды коммерческой 71 недвижимости.
2.2 Финансовые особенности формирования арендной платы 85 коммерческой недвижимости.
Глава III. Оценка влияния внешних факторов на эффективность бизнеса 113 в сфере аренды коммерческой недвижимости.
3.1 Классификация объектов рынка аренды коммерческой 113 недвижимости с учетом экономических факторов.
3.2 Оценка влияния рисков на рынок аренды коммерческой 118 недвижимости.
3.3 Анализ влияния макропоказателей на аренду коммерческой недвижимости (на примере офисной недвижимости).
Диссертация: введение по экономике, на тему "Финансовые аспекты управления арендой коммерческой недвижимости"
Актуальность темы исследования. Процесс становления рыночных отношений в экономике России связан в значительной мере с развитием рынка коммерческой недвижимости и объектами аренды такой недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и т.д.).
По мере развития рынка коммерческой недвижимости происходит переход от абсолютного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем постоянного расширения видов разрешенных сделок. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В процессе совершения огромного количества сделок с коммерческой недвижимостью возникает много споров, связанных с рынком недвижимости. Причина таких споров - непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, незнание современного нормативного регулирования в этой области.
Все это обуславливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком коммерческой недвижимости, изучение финансовых инструментов на рынке аренды коммерческой недвижимости, изучение взаимодействия составляющих компонентов рынка коммерческой недвижимости, оптимизации аренды коммерческой недвижимости.
Коммерческая недвижимость обладает особенностями товара, который продается, покупается, сдается в аренду, то есть обращается на рынке. Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением новых собственников средств производства, немыслим без развития рынка коммерческой недвижимости.
В условиях развивающейся рыночной экономики в стране, развития рынка коммерческой недвижимости как важной составляющей этого процесса требуется активное применение аренды, поскольку посредством ее происходит разграничение прав собственности и хозяйствования. Экономические, правовые и политические условия в России пока недостаточно благоприятны для приобретения нежилых помещений под офисы, торговые помещения, хотя этот процесс немного оживися в последнее время на рынке. К тому же, как показывает практика, приобретение недвижимости в собственность в существующих условиях под силу только крупным процветающим предпринимательским структурам. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости преобладающей формой владения является аренда.
По мере развития предпринимательства возрастает спрос на' офисные помещения, складские, торговые помещения, и повышаются' требования арендаторов к их качеству. Рынок аренды коммерческой недвижимости имеет хорошие перспективы для развития, так как экономическая свобода вызывает к жизни все новые предприятия и структуры, которым необходимы площади для размещения и функционирования.
Аренда коммерческой недвижимости получила широкое распространение во многих странах мира: США, Канада, странах Европейского Союза (ЕС) и других странах.
Москва представляет собой самый большой рынок аренды коммерческой недвижимости в России, который развивается наиболее динамично по сравнению с другими крупными городами и на котором хорошо просматриваются типичные особенности развития этого сегмента рынка на современном этапе. Для офисного и торгового сегмента рынка коммерческой недвижимости Москвы характерно, что наряду с отечественными субъектами рынка сформировася и постоянно расширяется круг иностранных участников.
Арендные отношения в России, в частности в Московском регионе, получили широкое распространение в 90-е годы. Активизация арендных отношений в сфере коммерческой недвижимости задействовала треть помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, начала приносить бюджету города Москвы большие денежные поступления, что позволило дальше развивать динамично этот рынок.
В связи с переходом к рыночным отношениям произошли существенные изменения в экономическом механизме хозяйствования, и возникла необходимость в разработке методологических . и методических вопросов применения арендных отношений на рынке коммерческой недвижимости. В настоящее время комплекс проблем, связанных с арендой коммерческой недвижимости, не является в достаточной степени разработанным применительно к особенностям нынешнего состояния рынка аренды коммерческой недвижимости. Для разработки современных научных концепций и практических предложений требуются новые исследования, которые отвечали бы современному уровню развития данного рынка.
С этих позиций исследование экономических, финансовых проблем отношений аренды коммерческой недвижимости становится актуальным, необходимым для совершенствования этого сегмента рынка и исследование факторов для решения вышеуказанных задач предопределяет актуальность диссертации, ее теоретическую и практическую значимость.
Степень разработанности проблемы. Настоящее исследование опирается на работы известных отечественных и зарубежных экономистов, посвященных вопросам теории и практики аренды недвижимости. Существенный вклад в разработку научных проблем аренды коммерческой недвижимости внесли отечественные ученые. Среди них можно выделить труды таких ученых, как Стерник Г.М., Белых Л.П., Новиков Б.Д., Рахман И.А., Авекова В.В., Баранова Т.В., Райзберг Б.А., Витрянский В. В., Крутик А.Б.
Большой вклад в теорию и практику аренды коммерческой недвижимости внесли зарубежные ученые, такие как Харрисон Генри, Фридман Дж., Ордуэй Ник, Дж.К.Эккерт и другие.
Теоретический и методологический потенциал, созданный исследователями, служит предпосыкой для дальнейших исследований в этой области. Однако для разработки современных научных концепций и практических предложений требуются новые исследования, которые отвечали бы современному уровню развития экономических отношений на рынке аренды коммерческой недвижимости. Практическая реализация потенциальных возможностей аренды коммерческой недвижимости, повышение экономической эффективности такой аренды требуют совершенствования управления арендными процессами, возникающими в ходе аренды, отношениями между арендаторами и арендодателями. Для этого необходимо широко использовать в управлении арендой научные методы и подходы, анализировать накопленный опыт.
Относительная неразработанность указанных вопросов обусловила необходимость их дальнейшего исследования, что определило-цель и задачи представленной диссертации.
Цель и задачи исследования состоят в разработке научно-обоснованных рекомендаций и практических предложений по совершенствованию отношений на рынке аренды коммерческой недвижимости.
Для достижения цели исследования намечено решение следующих задач:
1. Исследовать теоретические и методические основы арендных отношений, их роль и место в области коммерческой недвижимости.
2. Проанализировать методологии финансовых механизмов аренды коммерческой недвижимости.
3. Исследовать и обобщить опыт арендных отношений в секторе коммерческой недвижимости в Московском регионе и в секторе коммерческой* недвижимости зарубежных стран.
4. Проанализировать развитие аренды коммерческой недвижимости:
- определить взаимосвязь между размером арендных ставок на коммерческую недвижимость и макроэкономическими показателями;
- выявить и изучить риски, присущие рынку аренды коммерческой недвижимости;
- исследовать различные варианты расчетов аренды за использование коммерческой недвижимости;
- разработать предложения по применению эффективных форм арендных отношений в секторе аренды коммерческой недвижимости.
Область исследования. Область исследования соответствует паспорту специальности ВАК 08.00.10 Финансы, денежное обращение и кредит - 7.6. Методологические основы определения стоимости различных объектов собственности в условиях неопределенности.
Объектом исследования являются участники арендных взаимоотношений различной организационно - правовой формы, имеющие в собственности объекты коммерческой недвижимости.
Предметом исследования, является финансовый механизм арендных отношений на рынке коммерческой недвижимости.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют научные труды современных отечественных и зарубежных ученых экономистов по вопросам совершенствования рынка аренды коммерческой недвижимости. Исследование базируется на Законах РФ, нормативных документах местных органов власти, их программы, стратегии и концепции, регулирующие вопросы сектора аренды коммерческой недвижимости.
В ходе исследования применялись монографический, абстрактно-логический, экономико-статистический, экспериментальный метод, методы системного, сравнительного анализа, методы графической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов. Анализ статистических данных проведён с применением методов группировки сравнения и обобщения.
Фактологическую и статистическую основу диссертации составили:
Х официальные материалы федеральных органов испонительной власти, российское законодательство в области аренды недвижимости;
Х материалы Госкомстата Российской Федерации, различных изданий освещающих статистику на данном сегменте рынка, данные, опубликованные в электронных средствах информации, а также иностранные источники;
Х материалы коммерческих организаций, администраций районов, комитетов по недвижимости;
Х информационные материалы российских агентств недвижимости;
Х материалы аналитических журналов по рынку коммерческой недвижимости, литературные источники.
Научная новизна исследования состоит в комплексной разработке и обосновании путей совершенствования аренды коммерческой недвижимости для обеспечения надежности и стабильности функционирования данного рынка в современных условиях. Конкретные результаты, полученные лично соискателем, заключаются в следующем:
- проведена систематизация рынка аренды коммерческой недвижимости, классификация его объектов, что позволило выявить отличительные особенности, недостатки, необходимые компоненты управления такой недвижимостью для превращения ее в актив, а не в пассив бизнес-структур - п. 7.6. Методологические основы определения стоимости различных объектов собственности в условиях неопределенности Паспорта специальностей ВАК;
- предложены финансовые инструменты для анализа рынка аренды коммерческой недвижимости с целью достижения экономической эффективности от аренды коммерческой недвижимости. Использование финансовых инструментов позволит определять реальную арендную плату за пользование недвижимостью в условиях меняющегося рынка коммерческой недвижимости Ч п.7.6. Методологические основы определения стоимости различных объектов собственности в условиях неопределенности Паспорта специальностей ВАК;
- предложены оценки влияния внешних факторов на эффективность бизнеса в сфере аренды коммерческой недвижимости, что позволило формировать методы предупреждения и предотвращения финансовых потерь - п.7.6. Методологические основы определения стоимости различных объектов собственности в условиях неопределенности Паспорта специальностей ВАК.
Практическая значимость исследования заключается в том, что основные положения, выводы и рекомендации исследования, отражающие позицию автора, доведены до конкретных методических положений и практических предложений. Использование материалов диссертационной работы поможет в выявлении и решении наиболее важных сторон организации и совершенствования инфраструктуры рынка аренды коммерческой недвижимости для обеспечения надежности и стабильности функционирования данного рынка в новых экономических условиях современной России.
Апробация и внедрение основных результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации докладывались на научной конференции в МУПК и на Международных Плехановских чтениях в РЭА им. Г.В. Плеханова.
Практическая сторона исследования реализуется в деятельности компании Стакер г. Москва (справка о внедрении от 25.03.2004г.) и на предприятии Информэлектро г. Москва (справка о внедрении от 11.05.2004г.).
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 3 научной работы общим объемом 4,60 п.л. (авторских - 4,60 п.л.).
Структура диссертационного исследования обусловлена целью и задачами, поставленными и решенными в процессе исследования, и включает введение, три главы, заключение, содержит 19 таблиц, 14 рисунков, 120 наименований библиографического списка литературы и 5 приложений. Объем диссертационной работы составляет 162 страницы машинописного текста.
Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Бесланов, Руслан Даудович
Заключение
Структура диссертационной работы предполагает выводы и предложения автора по каждой главе. Тем не менее, остановимся в заключении на основных выводах, вытекающих из представленной работы.
1. Рынок аренды коммерческой недвижимости играет связующую роль в структуре рыночных отношений и характеризует степень развитости рыночных механизмов в национальной экономике. Рынок аренды коммерческой недвижимости является своеобразным генератором экономического роста национальной экономики.
2. Рынок аренды коммерческой недвижимости подробно структурирован по типам и видам объектов предоставляемых в аренду. Эти элементы и отдельные сегменты рынка характеризуются своими специфическими особенностями, влиянием и экономико-правовым взаимодействием с другими сегментамиг данного рынка и другими рынками.
В работе особое внимание уделено наиболее значимому сегменту рынка аренды коммерческой недвижимости - офисной недвижимости. Сделаны важные выводы о характере процессов, протекающих на этом сегменте рынка в настоящее время. Установлено, что рынок аренды коммерческой недвижимости постоянно формируется, совершенствуется, на нем активно работают рыночные механизмы, законы спроса и предложения и законы ценообразования арендных платежей.
3. Выявлены основные факторы, влияющие на арендные ставки на рынке аренды коммерческой недвижимости.
4. Проведенный анализ в работе позволил рассматривать лизинг и арендную плату как финансовые инструменты аренды коммерческой недвижимости. Как финансовый инструмент арендная плата дожна обеспечивать взаимовыгодные условия аренды для ее участников посредством специально разработанных методик.
Только лизинг как финансовый инструмент дожен использоваться при догосрочной аренде дорогостоящей коммерческой недвижимости, ведь особенностью лизинга недвижимости является то, что длительный срок амортизации объекта недвижимости можно значительно сократить за счет разрешения использовать в лизинговых сдеках коэффициент ускорения амортизации, что позволит экономить на уплате налога на имущество и увеличить оборачиваемость и обновление основных фондов; простую аренду с использованием арендной платы необходимо использовать для аренды недорогостоящих объектов на короткий срок.
Простая аренда коммерческой недвижимости с использованием такого финансового инструмента как арендная плата и схема лизинга коммерческой недвижимости, являясь универсальными финансовыми инструментами, требуют дальнейшей детальной разработки, с отражением механизма действия в законодательных актах.
5. В работе были определены риски, присущие рынку аренды коммерческой недвижимости, и пути их преодоления. Представленная классификация наиболее поно охватывает множество рисков и, соответственно, позволяет наиболее грамотно подойти к проблеме выявления рискообразующих факторов и исследования рисков на рынке аренды коммерческой недвижимости для их преодоления.
6. Проведенные исследования позволили развернуто систематизировать рынок аренды коммерческой недвижимости.
С одной стороны, рынок аренды коммерческой недвижимости базируется на общих принципах, с другой стороны, он обусловлен рядом отличительных особенностей. Эти особенности объединяются в следующие характеристики, описанные выше в работе: местоположение коммерческой недвижимости, физические, функциональные, правовые и экономические характеристики.
В составе управления коммерческой недвижимостью автор выделил три ведущих компонента, такие как ресурс, актив и объект управления коммерческой недвижимостью. Эти компоненты выделяют коммерческую недвижимость среди других направлений хозяйственной деятельности на рынке, что требует специфического подхода для грамотного управления такой недвижимостью, для превращения ее в актив, а не в пассив организации. Это функциональный компонент, финансовый и физический компоненты. Ведь совершенствование управления арендными операциями на рынке аренды объектов коммерческой недвижимости целесообразно осуществлять путём использования ряда ее отличительных особенностей.
Рынок аренды коммерческой недвижимости имеет такие положительные свойства как гибкость, возможность регулирования и изменения договорных отношений, учет рыночной конъюнктуры, расширение поля аренды за счет субаренды.
Подводя итоги, отметим, что рынок аренды коммерческой недвижимости -это сфера вложения капитала и система экономических отношений, возникающих при арендных операциях с такой недвижимостью. Арендные взаимоотношения арендодателей и арендаторов на современном этапе возможно улучшить за счёт совершенствования управления арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости путем использования:
Х прогрессивных финансовых инструментов;
Х расчетных методик арендных платежей;
Х принципов финансирования инвестиционных проектов;
Х классификации объектов коммерческой недвижимости с учетом экономических факторов;
Х эконометрической модели, которая может быть применена для формирования арендных цен с учетом макроэкономической ситуации в стране;
Х методических рекомендаций по совершенствованию арендных взаимоотношений арендодателей и арендаторов.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Бесланов, Руслан Даудович, Москва
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. М.: Юридическая литература.- 1994.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ//Собрание законодательства РФ.- 1994.- №32.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ//Собрание законодательства РФ.- 1996 №5.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 08.04.1998 // Собрание законодательства РФ.- 1998. №19 - ст.2069.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 28.09.2001 // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. - № 44. - ст. 4147.
6. Федеральный закон от 16.08.99 Об оценочной деятельности в Российской Федерации //Российская газета. -1999.- №18.
7. Федеральный закон О финансовой аренде (лизинге) от 29.10.98 № 10-ФЗ с изменениями от 29.01.2002.
8. Закон Российской Федерации от 21.07.97г. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Собрание законодательства РФ.- 1997.- №30.- ст.3594
9. Авеков В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной имуниципальной собственности. М.: Славянская школа, 2001- 164 с.
10. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее обороноспособность //
11. Северокавказский юридический вестник.-1998.-№ 1.-С. 14-17.
12. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость.- М.: Проспект, 2001.
13. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: ПИТЕР, 2002.
14. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы истатистика, 2001. 528с.
15. Баринов Ю. К вопросу о регистрации договоров аренды // ЮРИСТ.-1999.-№19.
16. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. Ч М.: Финансы истатистика, 1999.-300 с.
17. Беляева С.Г. Управление портфелем недвижимости. Ч М.: ЮНИТИ, 1998.
18. Бородулин В. Лизинг в современной экономике. Экономическое процветаниенапрокат // Коммерсант-DAILY,-1998.-№ 79.
19. Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общиеположения М.: Статут, 1999.
20. Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества: М.: Статут, 2000. Ч 120 с.
21. Васильев Н.М., Катырин С.Н., Лепе Л.Н. Лизинг как механизм развития инвестиций и предпринимательства: М.: Центр международного частного предпринимательства CIPE, 2001.- 240 с.
22. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 1999.
23. Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право,- 1999.-№ 11.
24. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг.-М.: Статут, 2000.-130 с.
25. Володарский М. Закон рождает споры // Юрист.-1999.-№ 7.
26. Газман В.Д. Лизинговый бизнес в развитых странах // Аудиторские ведомости.-1999.-№ 12
27. Газман В.Д. Рынок лизинговых услуг М.: Фонд Правовая культура, 2001. 376 с.
28. Горемыкин В.А. Лизинг: Практическое учебно-справочное пособие.-М.:1. Инфра-М, 1999.
29. Горемыкина Е. Московский рынок нежилых помещений // Хозяйство и право.-1999.-№ 9.
30. Говард А., Джордж Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития.-М.: Диамант-Меркурий, 1994.
31. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учебник для ВУЗов. СПб.: Питер, 2001.
32. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. М.: ИНФРА-М, 1997.
33. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 2001.- 272с.
34. Гришаев С. Сдеки с недвижимым имуществом // Закон.-2002.- № 1.
35. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. Ч. 3. Вопросы оценки.- М.: Паритет, 1997.
36. Груздев В.В. Гражданско-правовое регулирование недействительных и несостоявшихся сделок // Право и экономика.- 2000.- №11.
37. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Для вузов. М.: Финансы и статистика, 2003.-250 с.
38. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и. право.-1999.- № 5.
39. Дудко А.Н. Государственное регулирование договора аренды недвижимости // Юридический мир.- 2001.- № 1.
40. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ.-2000.- № 8.
41. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование М.: 1997.- 256 с.
42. Ильина JI.B. Аренда нежилых помещений // Юридический мир.- 2002.- № 2.
43. Калачаева С.А. Сдеки с недвижимостью. М.: Издательство ПРИОР,- 2000. -160 с.
44. Калачаева С.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений. М.: Издательство Книга сервис, 2003- 142 с.
45. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.:-2000.
46. Кобзарь Э.И. Предприятие и государство. Регистрация, налоги. Аренда нежилых помещений. Как построить объект недвижимости в Москве. И стоит ли это делать? М.: Новый век, 2001.
47. Козлов С. Договор аренды недвижимости. Неоднозначность правовых норм // ЮРИСТ. -1999.- №7.
48. Козлова Е. Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. 2001.- №11.
49. Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования аренды помещений // Юридический мир. 2001.- № 6.
50. Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования краткосрочной аренды // Юридический мир. 2001. - № 8.
51. Козырь О. М. Аренда (комментарии ко второй части ГК РФ). М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.- 344 с.
52. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сдеки с недвижимостью // Закон. 1999.- № 4.
53. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. - № 11.
54. Комаров В.Ф. Аренда. Лизинг. Фирменный сервис. М.: 1991.
55. Киселев М.В., Могунов Д.А. Аренда: правовое регулирование, налогообложение и учет. М.: АиН, 2000. - 162 с.
56. Кошкин В.И., Шупыро В.М. Управление государственной собственностью (учебник).-М.: Инфра-М, 1997.
57. Коханенко В.В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. М.: ТОО Альта, 1997.
58. Краснянский JI. Развитите рынка недвижимости в Москве // Строительная газета.- 1999. -№39.
59. Крутик А.Б., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости СПб.: Лань, 2001.-480 с.
60. Крутик А.Б. Экономика недвижимости для ВУЗов. 2000
61. Куницына Н. Исследование сущности хозяйственных рисков. // Финансовый бизнес.- 2002. № 4.
62. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. Учебное пособие. М.: 1995.
63. Лапач В.А. Правовой режим нежилых помещений в сборнике Ученые записки. Сборник научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). Ростов-на-Дону.: 2002.
64. Лепецкий Д. Об экономической эффективности лизинга // Рынок ценных бумаг. 1999. - № 18
65. Лещенко М.И. Основы лизинга. Учебное пособие. М.: Финансы и статистика, 2002.
66. Логинов М.П. К вопросу об оценке недвижимости // ЭКО. Ч 2002. № 9.
67. Максимов С.Н. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сб. статей. СПб.: Деан+АДИА-М, 1997.
68. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России.- М.: Экзамен, 2000г. -511 с.
69. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости. Практическое пособие. М.: Издание г-на Тихомирова М. Ю.,2003.
70. Орлова Е.В. Арендные операции: право, учет и налогообложение.- М.: Налоговый вестник, 2000. 270 с.
71. Паламарчук А.С. Аренда и арендные отношения. Основные средства. Амортизация. Выпуск 1 2004.
72. Пашкус Ю.В. Экономика и финансы недвижимости. СПб.: СПб лунит -пред, 1999.
73. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2000 294 с.
74. Ресин В.И. Экономика недвижимости. М.: Моск. гос. индустр. унит пред, 1999.-381 с.
75. Рошек. Ю Ставки падают // Прямые инвестиции.- 2003.- № 9.
76. Самохвалова Ю.Н. Лизинг в России: правовые основы, бухгатерский учет, налогообложение.- М.: Современная экономика и право, 2001 257с.
77. Серегин В.П., Халевинская Е.Д. Организация, учет и налогообложение лизинговых операций.- М.: Юрист, 2001- 200 с.
78. Сергеев А.П., Тостой Ю.К. Гражданское право в двух томах. Том 1: Учебник -М.: 1998.- 598 с.
79. Сергеев А.П., Тостой Ю.К. Гражданское право в двух томах. Том 2: Учебник-М.: 1998.-604 с.
80. Силин А.Н. Собственность, рынок и качество экономического роста. / РАН. Урал, отд-ние. Ин-т экономики. Екатеринбург. 2000. - 162 с.
81. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М.: 1999.
82. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). Ч М.: Издательство Ось-89, 998. 304 с.
83. Смирнов В.В., Лукина З.П. Менеджер по операциям с недвижимостью. М.: Издательский дом Аудитор, 1999. - 132 с.
84. Соловьев М.М. Оценочная деятельность М.: ГУ ВШЭ, 2002.- 222 с.
85. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России в 1998 году. Анализи прогноз. -Российская гильдия риэтеров. М.: 1999.
86. Суханов Е.А. Гражданское право в двух томах. Том 1: Учебник М.: 1998.
87. Суханов Е.А. Гражданское право в двух томах. Том 2: Учебник- М.: 1998. -358с.89.* Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл. Оценки. СПб.: Изд-во СПб ГТУ, 1997.
88. Тамашевич В.Н. Многомерный статистический анализ в экономике. М.: Юнити-Дана, 1999.
89. Тарасевич В.М. Экономико-математические методы и модели в ценообразовании: Л.: Изд-во ЛФЭИ, 1991.
90. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. Учебное пособие для вузов. М.: Юнити-Дана, 2002. - 189 с.
91. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. М.: Тандем, 2000.
92. Фридман Дж., Ордуэй Н. Оценка и анализ приносящей доход недвижимой собственности. Ч М.: Экзамен, 2002.
93. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. Ч М.: РИО Мособлуприполиграфиздата, 1994.
94. Хачатрян С.Р. Прикладные методы математического моделирования экономических систем. М.: Экзамен, 2002.
95. Хохлов Н.В. Управление риском. М.: Юнити Дана, 1999. - 239 с.
96. Хольнова Е.Г. Воспроизводство основных фондов в4 промышленности посредством лизинга. Санкт-Петербург: Автореферат, 2000. Ч 20 с.
97. Циренщиков B.C., Антюшина Н.М. Лизинг в Западной Европе: выводы для России.- М.: Доклад-Институт Европы, 2000. 73 с.
98. Черкасов В.В. Проблемы риска в управленческой деятельности. М: Рефл-бук, 1999.-288 с.
99. Чекмарева Е. Н. Лизинговый бизнес, М.: Экономика, 1997.- 302 с.
100. Чекмарева Е.Н. Правовое обеспечение лизинга // Хоз-во и право. 1998.- № 6.
101. Щербакова А.Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие. 2003.
102. Эккерт Дж. К. Организация оценки и налогообложения* недвижимости. М.:1997.
103. Юнацкевич П.И. Маркетинг недвижимости. Учебное пособие. М.: 2002.
104. Rway Ежемесячный информационно-аналитический бюлетень рынка недвижимости.107. Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге// Лизинг -ревю.- 1998.-№ 1/2.-С 13.
105. Журнал Правовое регулирование рынка недвижимости.- 2001. №1,
106. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник № 5. М.: Виоланта, 1999. 400 с.
107. Risk Management guidelines for derivatives Basle, July, 1994.
108. Hudson- Wilson S., Wurzebach Ch. Managing Real Estate Portfolios, 1996
109. Geoff Kates. Risk management systems 2000. Risk Professional, #2/1 February 2000. London Informa Group, 2000. pp. 19-31.
110. Roland Kenett. Towards a grand unified theory of risk. Operational Risk, London, Infroma Business Publishing, 2000. pp. 61-69.
111. Дж. M. Кейнс. Общая теория занятости, процента и денег, www.ek-lit.agava.ru.
112. Michael W. Barad; Тага McDowell, Capturing Industry Risk in a Buildup Model, Business Valuation Alert, August 2002.
113. Риски на рынке недвижимости, Ссыка на домен более не работает
114. Журнал Коммерсантъ Деньги.- 2001.- № 45.
115. Недвижимость года. Ежегодник Ассоциации инвесторов Москвы. 1998. -№1. С. 74-75.
116. Хорошие офисы и магазины доступны всем // Приложение Коммерсант -Дом, газета Коммерсант .- 1998.- № 221.
117. Инвестиционный анализ проекта строительства бизнес центра. М.: РЭА-Риск-Менеджмент, 2001.
118. Договор аренды № 1 нежилого помещения
119. Москва л01 октября 2004 г.
120. Арендная плата и порядок расчетов.
121. Арендная плата за Недвижимость составляет 1500 руб. 00 коп. (одна тысяча пятьсот рублей 00 копеек), в том числе НДС-18% 228 руб. 81 коп. (двести двадцать восемь рублей 81 копейка), в месяц.
122. В течение 5 (пяти) календарных дней после окончания расчетного месяца, Арендодатель предоставляет Арендатору Акт об оказании услуг аренды, выставляет счет и счет-фактуру на оплату фактически оказанных услуг в расчетном месяце.
123. Арендатор обязуется уплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным.
124. Размер платы за коммунальные услуги, эксплуатационные расходы по содержанию помещения определяется отдельными договорами с соответствующими службами.
125. Срок действия и условия расторжении договора.
126. Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами. Срок действия договора 11 месяцев.
127. Договор продлевается на следующие 11 месяцев по истечении своего срока действия.
128. Досрочное расторжение договора возможно только с согласия обеих сторон в установленном законом порядке.
129. Изменение условий договора или его расторжение допускается по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
130. Вносимые изменения и допонения рассматриваются в месячный срок и оформляются допонительным соглашением.
131. Порядок передачи недвижимости.
132. Передача Недвижимости производится по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.
133. По окончанию Настоящего договора или его досрочном расторжении, Арендатор сдает помещение Арендодателю в исправном состоянии по Акту приема-передачи.
134. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производятся Арендатором по согласованию с Арендодателем. Стоимость таких улучшений по окончании срока аренды Арендатору не возмещается.
135. Права и обязанности сторон51 Арендодатель обязан:
136. Ответственность за неиспонение или ненадлежащее испонение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут в соответствии с действующим законодательством РФ.
137. В случае возникновения споров по настоящему Договору Арендодатель и Арендатор примут все меры к их разрешению путем переговоров.7. Форс-мажор
138. Реорганизация или счена собственника арендуемого нежилого помещения не является основанием для изменений условий или расторжения настоящего договора.
139. Возникшие при испонении настоящего договора споры между сторонами разрешаются по взаимной договоренности или в установленном законом порядке.
140. Арендуемое нежилое помещение на момент подписания договора не обременено правами третьих лиц.
141. Настоящий договор составлен на 4 листах и подписан в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для Арендодателя и Арендатора.
142. Адреса и банковские реквизиты сторон.1. Арендодатель:1. ООО Строй сервис1. Арендатор:1. ООО Телеком1. АКТ№ 1
143. Приема Ч передачи в аренду нежилого помещения, Расположенного по адресу г. Москва, Дмитровское ш, д. 12
144. Арендатор допонительно ежемесячно перечисляет на счет Балансодержателя сумму начисленных амортизационных отчислений.
145. За нарушение сроков испонения денежных обязательств по настоящему договору, Арендатор выплачивает Балансодержателю пени в размере 3 % от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.
146. В случае неиспонения или ненадлежащего испонения одной из сторон иных обязательств по настоящему договору, виновная сторона возмещает другой стороне убытки.
147. Уплата пени на нарушение условий договора, а также возмещение причиненных убытков не освобождает стороны от выпонения обязательств по настоящему договору.
148. Условия продления и расторжения договора.
149. Настоящий договор считается пролонгированным в случае пролонгации договора аренды №1 от 1 октября 2004г.
150. В случае досрочного расторжения договора производятся взаиморасчеты по фактическим затратам, произведенным на момент прекращения договорных обязательств.5. Прочие условия.
151. Во все остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.
152. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны.
153. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до поного выпонения Сторонами взятых на себя обязательств.
154. Адреса и банковские реквизиты сторон.
155. Расчет №2 от 05.08.2004г. к договору аренды №2 от05.08.2004г. Размер годовой арендной платы за нежилое помещение
156. Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью Телеком
157. Базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. (Сб): 19 300 Площадь строения (помещения) (S): 182,4 кв.м.
158. Размер арендной платы за нежилое помещение (поквартальная оплата)1. Арендная плата НДС ИТОГО1 кв.м. в год 2080,48 416,10 2496,58
159. За месяц 31623,32 6324,66 37947,98
160. За квартал 94869,97 18973,99 113843,96
161. За год 379479,88 75895,98 455375,86
162. Размер арендной платы за нежилое помещение определяется по следующей формуле:
163. S6 X Киз X Км X Кт X Кз X Кд X (Кб 1 + Кб 2 + Кб 3 + Кб 4) х Кинф1. Ап- 10
164. Арендную плату за нежилое помещение следует перечислять по следующим реквизитам: ИНН 7710152113.
165. Электроэ нергия квт/час 62876 0,86 54073,16 9638,5 5,61
166. Вода и канализация мЗ 957 19,9 19044,3 9638,5 1,98
167. Вывоз отходов Контейне Р 753 63,44 47770,32 9638,5 4,96
168. Услуги отделения связи По фактическим тарифам и объемам ко рреспонденции
169. Дератизация м2 1,2 1,20
170. Телефонная связь аб. № 10 1481 14810 1028,3 14,40
171. Повременная оплата руб. 42156 9638,5 4,37итого 32,521. НДС-20% 6,50
172. Всего стоимость 39,202. Эксплуатационные расходы
173. Тепло 76847,0 9638,5 7,971. Газ мЗ 85 000 0,5 40800,0
174. Зарплата чел/мес. 12 456,0 5472,0
175. Начисления на зарплату % 35 6 1948,0
176. Обслуживание газового хозяйства руб. 1523,0
177. Обслуживание персонала чел 6 120,0 720,0
178. Текущий ремонт котельной руб. 26384,0
179. Уборка мест общ. пользования чел/мес. 12 581,0 6972,0 4772,3 1,46
180. Начисления на зарплату % 35,6 2482,0 4772,3 0,52
181. Налоги на зарплату % 4,0 278,9 4772,3 0,06
182. Уборка территории чел/мес. 24 581,0 13944,0 9638,5 1,45
183. Начисления на зарплату % 35,6 4964,1 9638,5 0,52
184. Обслуживание инженерных коммуникации чел/мес. 25 497,5 12437,5 9638,5 1,29
185. Начисления на зарплату % 35,6 4427.8 9638,5 0,46
186. Текущий ремонт зданий и сооружений руб. 2642,0 9639,5 0,27
187. Амортизационные отчисления % 0,7 40583,0 284,1 4772,3 0,0627 * Налог на имущество Итого прямые затраты % 2 25894,0 517,9 4772,3 0,11 14,17
188. Накладные расходы % 10 1,42
189. Итого себестоимость 15,585. Прибыль % 5 0,781. ИТОГО: 16,366. НДС % 20 3,271. Всего стоимость: 19,63
190. Общая стоимость 1 кв м. 58,66
191. ИТОГО стоимость эксплуатационных расходов: 60323,961. Балансодержатель:1. Подписи сторон:1. Арендатор:
Похожие диссертации
- Управление предпринимательскими рисками на рынке коммерческой недвижимости
- Формирование механизма управления объектами коммерческой недвижимости
- Методы оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости
- Нейро-нечеткие модели и инструменты для регионального управления объектами коммерческой недвижимости
- Управление объектами коммерческой недвижимости