Факторы развития инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости в регионе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Петров, Иван Сергеевич |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2007 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Факторы развития инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости в регионе"
На правах рукописи
ПЕТРОВ ИВАН СЕРГЕЕВИЧ
ФАКТОРЫ РАЗВИТИЯ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РЕГИОНЕ
Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Санкт-Петербург 2007
003061849
Работа выпонена в ГОУ ВПО Санкт-Петербургский
государственный технологический институт (Технический университет)
Научный руководитель Доктор экономических наук, профессор
Викуленко Александр Евгеньевич (ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный технологический институт (Технический университет))
Официальные оппоненты Доктор экономических наук, профессор
Ипатов Юрий Михайлович (ГОУ ВПО Северо-Западная академия государственной службы)
Кандидат экономических наук, доцент Асаул Вероника Викторовна (ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет)
Ведущая организация Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов
Защита состоится л25 сентября 2007 г в 15 часов на заседании диссертационного совета Д 002 079 01 в Институте проблем региональной экономики Российской академии наук по адресу 190013, Санкт-Петербург, ул Серпуховская, д 38
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института проблем региональной экономики РАН
Автореферат разослан л23 августа 2007 г
Ученый секретарь диссертационного совета,
кандидат экономических наук, доцент ТВ Шабунина
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы. В настоящее время в экономике России повышается роль строительной отрасли Ее доля в валовом внутреннем продукте страны достигает 5% Наблюдается положительная динамика роста объема произведенного в строительной отрасли валового внутреннего продукта Важное место в экономической системе строительства занимают объекты коммерческой недвижимости
В строительстве объектов коммерческой недвижимости существуют три основные проблемы, препятствующие его развитию Одной из них является относительно догий срок строительства объектов, что обусловлено неоправданно затянутыми сроками формирования земельных участков и предоставления их для проектирования и строительства Другая проблема состоит в высокой степени изношенности и недостатке мощности сетей инженерно-технического обеспечения, в результате чего у застройщика возникают сложности с электроснабжением, водоснабжением, водоотведением, теплоснабжением нового объекта капитального строительства Следующая проблема заключается в недостаточном развитии ипотечного кредитования при строительстве коммерческой недвижимости, из-за чего у малых и средних предприятий фактически отсутствует возможность привлечения кредитных ресурсов для приобретения офисных, складских или торговых помещений, необходимых им для осуществления финансово-хозяйственной деятельности
В совокупности эти проблемы оказывают негативное влияние на процесс инвестирования в строительство объектов недвижимости По состоянию на конец 2006 года запоненность офисных, торговых и складских помещений, например, в Санкт-Петербурге достигает 95% Данный показатель отражает существующую ограниченность качественных торговых, офисных и складских помещений для обеспечения нормального функционирования, экономического роста и развития региона Этим обуславливается актуальность темы исследования
Степень научной разработки проблемы. Проблемам инвестирования в строительство посвящены труды многих отечественных и зарубежных авторов Аспекты функционирования девелоперов отражены в работах JIИ Цапу, Е Ю Юркиной, С Н Максимова, В В Кущенко, Ричарда Пейзера, Анны Фрей Проблемы формирования инвестиционного климата и инвестиционного потенциала региона рассматриваются А В Новиковым, А А Корчагиным, Н Д Гуськовой, Д С. Львовым, Б А Чубом, В Д Адриановьш, ВЮ Катасоновым, НИ Доматовой, СЮ Сиваковой, А.Н Дырдоновой, ЕО Учуровой и другими Вопросы инвестирования освещаются в трудах Е С Губановой, В В. Жигайло, JI Н Краснянского, А А Чеченова, JI М Зуевой, Н В Игошина, Т Ю Овсянниковой, О В Петко, В А Полякова, ЭИ Крылова, А В Мертенса, Е Ю Пинчуковой, ЕИ Тарасевича, С М Яковлевой, ЮВ Перевалова, В В Перской, НИ Иванова, Б А Лагоша, Л А Головкиной, М К Басковой Исследование процесса ипотечного кредитования проводилось
в грудах ЕБ Покопцевой, О В Манцева, О Г Курноскиной, ВМ Оселедец, В А Опекунова, В К Южелевского, В И Лимаренко, В В Кулакова, Л Ю Грудцыной, В П Жданова, В К Секжова, В М Ланцова Однако в научных трудах в этой области не уделено достаточного внимания проблемам инвестирования в строительство коммерческой недвижимости
Целью диссертационного исследования является выявление факторов и разработка предложений по развитию инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости в регионе
Исходя из поставленной цели, были сформулированы следующие задачи:
> исследовать структуру экономической системы строительства объектов коммерческой недвижимости,
> проанализировать способы инвестирования в строительство,
> исследовать факторы формирования привлекательного инвестиционного климата в строительной отрасли региона,
> исследовать процесс предоставления земельных участков для проектирования и строительства,
> разработать рекомендации по развитию ипотечного кредитования под залог строящейся коммерческой недвижимости,
> разработать прямой метод инвестирования в строительство сетей инженерно-технического обеспечения
Объектом исследования является экономическая система строительства объектов коммерческой недвижимости в регионе
Предметом исследования является совокупность экономических отношений, возникающих в процессе осуществления инвестиционно-строительной деятельности в области коммерческой недвижимости
Теоретической и методологической базой исследования являются научные труды отечественных и зарубежных ученых, законодательные акты Российской Федерации в сферах инвестиционной деятельности, землеустройства, градостроительства, налогообложения, ипотечного кредитования, бухгатерского учета В работе использовались методы системного анализа, экономического моделирования и другие
Статистической базой исследования являются данные Государственного комитета по статистике Российской Федерации, а также данные агентств недвижимости, занимающихся коммерческой недвижимостью на примере Санкт-Петербурга
Структура диссертационной работы определена целью исследования и поставленными в ней задачами Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложений и списка использованной литературы
СОДЕРЖАНИЕ И ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ Во введении обоснована актуальность темы диссертации, определены цель и задачи, объект и предмет исследования, отражается научная новизна и практическая значимость научных результатов
В первой главе Экономическая система строительства объектов коммерческой недвижимости и ее структура исследована структура экономической системы строительства объектов коммерческой недвижимости Под экономической системой строительства коммерческой недвижимости понимаются ее элементы - основные участники инвестиционно-строительной деятельности девелоперы - фирмы,
инициаторы и организаторы строительства, инвесторы - фирмы, осуществляющие финансирование строительства, заказчики - фирмы, выпоняющие надзор за ходом строительства, государственные органы -предоставляют земельные участки для строительства, подрядчики -выпоняют комплекс работ по проектированию и строительству объекта, пользователи объектов капитального строительства и экономические отношения между ними, в результате которых происходит строительство новых объектов коммерческой недвижимости
В диссертации проанализирован комплекс отношений между участниками инвестиционно-строительной деятельности К основным из них отнесены отношения, связанные с возникновением прав собственности на объекты коммерческой недвижимости В диссертации проанализированы этапы строительства объектов коммерческой недвижимости Показана принципиальная значимость прав собственности в течение инвестиционного процесса при предоставлении земельного участка для проектирования и строительства (передача государством права собственности на земельный участок), на этапе сдачи объекта (устанавливаются права собственности на объект между застройщиком и инвестором) Вместе с тем, подчеркнута важность для интенсификации инвестирования права предоставления незавершенного объекта коммерческой недвижимости в залог с целью привлечения ипотечных займов, которое в настоящее время отсутствует
В качестве исходного положения при анализе рассмотрена ведущая роль девелоперов в организации инвестирования в объекты коммерческой недвижимости Необходимо было выявить объективные условия функционирования именно этой категории участников, вместе с условиями взаимодействия основных участников инвестиционно-строительной деятельности В результате анализа были выявлены факторы, негативно влияющие на функционирование девелоперов при организации инвестиционного процесса риск выбора другого девелопера из за обстоятельств невыпонения сроков подготовки документации, отсутствие компенсации затрат девелопера в случае предоставления участка другому лицу
За последние годы произошли значительные изменения в строительной отрасли, связанные с переводом к рыночным отношениям, при которых не только государство является инициатором строительства тех или иных объектов недвижимости исходя из плановых потребностей для нужд государства, но существуют частные инвесторы, которые инвестируют в строительство, следуя своим текущим и стратегическим экономическим
интересам Эти изменения нашли отражение в нормативно-правовой базе, регламентирующей капитальное строительство Ее анализ позволил выделить следующие задачи в этой области
> необходимость более четкого определения объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения по долевому строительству (закон 214-ФЗ от 30 12 2004г ),
> уточнение состава затрат на строительство с целью учета инвестиционных затрат для целей налогообложения,
> установление возможности ипотечного кредитования под залог строящегося объекта коммерческой недвижимости
Во второй главе Создание привлекательного инвестиционного климата в строительном комплексе региона исследованы факторы формирования привлекательного инвестиционного климата в строительстве на примере объектов коммерческой недвижимости
В диссертации проведен анализ рынка коммерческой недвижимости на примере Санкт-Петербурга, который является одним из центров хозяйственной деятельности в стране Проведенный анализ рынка выявил дефицит площадей торговой и офисной недвижимости, что в определенной мере, сдерживает экономическое развитие региона, поскольку спрос на эти виды недвижимости превышает объем предложения Изменение спроса и предложения на торговые площади в Санкт-Петербурге представлено на рис 1
5000000 4500000 4000000 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0
Предложение
1012415
2678665
3428565
4656500
4624100
4600000
4580600
4560600
4580600
4580600
В Предложение Спрос
Рис 1 Изменение спроса и предложения на торговые площади в Санкт-Петербурге 2002 - 2006 годы и прогноз на 2007 - 2008 годы
Источник объемы по предложениям по данным агентства недвижимости Becar Consulting, объемы спроса рассчитаны исходя из мировой практики наличия торговых площадей, приходящихся на тысячу жителей города
Изменения спроса и предложения на офисные площади в Санкт-Петербурге представлены на рис 2
2000000 j 1800000 ХХ
1600000 -Х
1400000 1200000 --юооооо 800000 ХХ 600000 - 400000 Х 200000
0- 2002 2003 2004 _ЕЕ9_Ч 2005 2006 2007 2008
0Предложение 580000 700000 801000 986667 1065000 1211587 1344037
Спрос 1862600 1849640 1840000 1832240 1832240 1832240 1832240
В Предложение Спрос
Рис 2 Изменение спроса и предложения на офисные площади Санкт-Петербурга 2002-2006 годы и прогноз на 2007 - 2008 годы
Источник объемы по предложениям по данным агентства недвижимости Becar Consulting, объемы спроса рассчитаны исходя из мировой практики наличия офисных площадей, приходящихся на тысячу жителей города
Как видно из рис 1 и 2 существует значительный перевес спроса на торговую и офисную недвижимость над предложением, который сохранится и в 2008 году, что характеризует дефицит коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге
В диссертации показано, что снижение и устранение дефицита связано с инвестиционно-строительной деятельностью, определяющим фактором развития которой является привлекательность инвестиционного климата
региона - соотношение инвестиционного потенциала региона и инвестиционных рисков
Инвестиционный потенциал региона включает составляющие
> природные ресурсы, их запасы и номенклатура, находящиеся на территории региона (для строительства основной природный ресурс - земля),
> трудовые ресурсы и уровень их квалификации, наличие современных центров подготовки квалифицированных кадров,
> производственные мощности строительной индустрии (для строительства имеет важное значение наличие доступных материалов),
> структуру населения региона (удельный вес трудоспособного населения),
> состав юридических лиц - потенциальных пользователей объектов коммерческой недвижимости, находящихся на территории региона и их финансовое положение,
> интенсивность государственной поддержки развития региона, наличие органов власти федерального значения,
> уровень доходов населения и его платежеспособности (влияние на потребность в торговых площадях)
Сдерживающим фактором инвестирования являются инвестиционные риски региона Инвестиционные риски выражают угрозы недостижения цели инвестиционного проекта, срывов сроков строительства, отклонения от запланированных проектных результатов
Существенным фактором инвестиционного климата в строительной отрасли является финансовое состояние девелоперов, как организаторов инвестиционного процесса, определяющее возможность привлечения кредитных ресурсов Финансовое состояние девелоперов зависит от способов инвестирования в строительство коммерческой недвижимости Можно отметить следующие основные способы инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости, определяющие финансовое состояние девелоперов
> вклады в уставный капитал,
> инвестиционные взносы по инвестиционному договору,
> вклады в имущество общества,
> заемные средства,
> размещение облигационных ценных бумаг,
> выпуск и продажа векселей,
> инвестирование по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости
В диссертации в анализ влияния на финансовое состояние девелопера, кроме способов привлечения инвестиций включены варианты их расходования С учетом вариантов привлечения и расходования средств в диссертации было исследовано 13 сценариев инвестирования в строительство
Сценарии инвестирования представлены в табл 1.
Таблица 1 Сценарии инвестирования в строительство
Способы расходования средств Способы поступления средств Девелопер является застройщиком и сам расходует полученные средства, номер сценария Девелопер расходует полученные средства на строительство через заказчика-застройщика, номер сценария
Вклады в уставный капитал 1 8
Инвестиционные взносы по инвестиционному договору 2 9
Вклады в имущество общества 3 10
Заемные средства 4 11
Размещение облигационных ценных бумаг 5 12
Выпуск и продажа векселей 6 13
Инвестирование по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости 7
Пояснение Например, сценарий 1 означает, что девелопер получил средства в виде вклада в уставный капитал и израсходовал их самостоятельно, а сценарий 8, когда девелопер расходует средства вклада в уставный капитал через заказчика-застройщика
В качестве объекта анализа сценариев принято строительство торгового комплекса в Санкт-Петербурге Был составлен сводный бюджет строительства объекта (включающий следующие статьи затрат инвестиционные затраты, затраты на изыскательские, проектные и строительные работы, подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, технический надзор, содержание службы заказчика-застройщика), бюджет строительства с учетом затрат на обслуживание заемных средств, привлеченных по кредитному договору, графики движения денежных средств для различных вариантов сценариев В ходе анализа были рассчитаны следующие коэффициенты автономии, соотношения заемных и собственных средств, маневренности
Результаты расчета коэффициентов представлены в табл 2
Таблица 2 Расчет коэффициентов автономии, соотношения заемных и собственных средств, маневренности для
различных сценариев инвестирования
Вариант сценария инвестирования Коэффициент автономии Коэффициент собственных с ^отношения заемных и эедств Коэффициент маневренности
1 год 2 год 3 год 1 год 2 год 3 год 1 год 2 год 3 год
1 0,966 0,948 0,962 0,035 0,055 0,040 0,073 0,107 |_ 0,120
2 0,022 0,012 0,008 43,656 82,270 118,841 0,073 0,107 0,120
3 0,966 0,948 0,962 0,035 0,055 0,040 0,073 0,107 0,120
4 0,020 0,010 0,007 47,970 94,667 144,516 0,066 0,092 0,098
5 0,022 0,012 0,008 43,656 82,270 118,841 0,073 0,107 0,120
6 0,022 0,012 0,008 43,656 82,270 118,841 0,073 0,107 0,120
7 0,020 0,011 0,008 48,706 87,509 124,270 0,170 0,163 0,160
8 1,000 1,000 1,000 0 0 0 0,058 0,068 0,048
9 0,023 0,013 0,009 42,136 77,927 114,259 0,058 0,068 0,048
10 1,000 1,000 1,000 0 0 0 0,058 0,068 0,048
11 0,021 0,011 0,007 46,450 90,324 139,934 0,053 0,059 0,040
12 0,023 0,013 0,009 42,136 77,297 114,259 0,058 0,068 0,048
13 0,023 0,013 0,009 42,136 77,297 114,259 0,058 0,068 0,048
Коэффициент автономии определяется как отношение собственных средств к общему имуществу девелопера Коэффициент маневренности характеризует мобильность средств девелопера и рассчитывается как отношение наличия собственных оборотных средств предприятия к сумме источников собственных средств
Анализ способов инвестирования позволил сделать ряд выводов Варианты сценариев 1, 3, 8 и 10 свидетельствуют о финансовой устойчивости, что дает возможность девелоперу привлекать допонительные средства и инвестировать их в строительство
Кроме финансовых коэффициентов в качестве критериев оценки способа инвестирования автором предложены следующие
> простота перехода права собственности на возведенный объект капитального строительства,
> существенность юридических ограничений, определяющих возможность инвестирования,
> величина налоговых платежей в период строительства
В ходе анализа способов инвестирования было проведено ранжирование Каждый способ инвестирования оценивася по вышеуказанным критериям по пятибальной шкале, все четыре критерия имели одинаковый вес Показатели ранжирования приведены в табл 3
Таблица 3 Ранжирование способов инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости _ ___
\ Критерии Финан- Простота Существенность Налогооб- Итого
оценки совые коэф- перехода права собственности юридических ограничений, ложение в период
фициен- на возведенный определяющих строитель-
ты объект возможность ства
Способы капитального инвестирования
(тестированиях строительства
Вклады в 5 5 3 5 18
уставный капитал
Инвестиционные 1 5 5 5 16
взносы по
инвестиционному
договору
Вклады в 5 5 3 5 18
имущество общества
Заемные средства 1 0 5 1 7
Размещение 1 0 3 5 9
облигационных
ценных бумаг
Выпуск и 1 0 5 5 И
продажа векселей
Инвестирование 1 1 4 1 7
по предваритель-
ному договору
купли-продажи объекта
недвижимости
В результате были сделаны следующие выводы
> с позиции привлекательности для привлечения инвестиций преимущество имеют вклады в уставный капитал и вклады в имущество общества,
> вторым по привлекательности для привлечений инвестиций необходимо признать взносы по инвестиционному договору,
> третью ступень занимают выпуск и продажа векселей,
> четвертая ступень - размещение облигаций,
> худшими вариантами для осуществления инвестирования признано финансирование по договорам займа и предварительного договора купли-продажи
Вклады в имущество общества и вклады в уставный капитал набрали одинаковое и наибольшее количество балов в таблице ранжирования способов инвестирования Между тем, существуют отличия между вкладами в уставный капитал и вкладами в имущество общества, которые определяют привлекательность их для девелоперов и инвесторов в различных ситуациях
о инвестору более удобно осуществлять вклады в имущество общества, если инвестор поностью осуществляет финансирование проекта, а девелопер за свою работу получает часть объекта недвижимости, так как их можно вносить не меняя доли в уставном капитале,
о инвестору более удобно осуществлять вклады в уставный капитал, если доля его в уставном капитале девелопера менее 50%, так как вклады в имущество общества в таком случае облагаются налогом на прибыль организаций,
о у инвестора отсутствует возможность осуществлять вклады в имущество общества, если девелопер имеет организационно-правовую форму акционерного общества закрытого или открытого типа
Остальные пять способов привлечения средств могут быть привлекательны для инвестора и девелопера в отдельных случаях - когда инвестор не является учредителем девелопера С точки зрения налогообложения среди этих способов более привлекательными для инвестора и девелопера являются взносы по инвестиционному договору, платежи по облигационному займу, выпуск и продажа векселей С точки зрения простоты перехода права собственности на объект инвестирования более привлекательными являются взносы по инвестиционному договору, так как остальные варианты не дают прямого права инвестору на строящийся объект коммерческой недвижимости
Кроме вышеуказанного, в диссертации подчеркнута принципиальная для строительной отрасли значимость следующих факторов формирования привлекательного инвестиционного климата в регионе
Х наличие развитой инфраструктуры, то есть возможностей для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения нового объекта капитального строительства,
Х возможность привлечения для инвестирования в строительство заемных средств малыми и средними предприятиями,
Х простота получения земельных участков для осуществления строительства
В третьей главе Развитие структуры экономической системы строительства объектов коммерческой недвижимости в регионе как фактор интенсификации инвестирования разработаны предложения по развитию инвестирования в строительство коммерческой недвижимости Они заключаются в обосновании
> схемы предоставления земельных участков для строительства коммерческой недвижимости,
> развития ипотечного кредитования,
> нововведения в организации финансирования сетей инженерно-технического обеспечения строительства
Одной из проблем при возведении объектов капитального строительства в России, в результате которой происходит явный перевес спроса на коммерческую недвижимость над предложением, является длительный срок предоставления земельных участков для строительства Этот процесс иногда длится больше года В диссертации проанализирована система предоставления земельных участков Анализ показал, что длительность сроков подготовки документации для предоставления земельных участков обусловлена необходимостью включения в этот процесс большого количества подрядчиков
С целью сокращения сроков строительства в диссертации предлагается следующее изменение структуры экономической системы строительства объектов коммерческой недвижимости - создание государственной некоммерческой организации, целью которой будет подготовка документов для предоставления земельных участков региона на торгах Некоммерческая организация может осуществлять коммерческую деятельность для выпонения уставных целей, в рамках этого будут заключаться договоры с девелоперами на подготовку документации на участки, которые заинтересовали конкретных инвесторов для предоставления их на торгах В случае если девелопер -заказчик выпонения документации не вышел победителем в результате торгов, ему необходима компенсация его расходов В качестве компенсации в диссертации предлагается возврат затрат, связанных с подготовкой документацией и процент рентабельности, необходимый, чтобы деятельность инвестора не была бы убыточной Этот процент предложен в размере более ставки рефинансирования Центробанка Целью этого вознаграждения будет награда за инициализацию работы по подготовке документации - то есть за интенсификацию инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости Таким образом в любом случае вложение средств в разработку документации для девелопера будет прибыльно, что является стимулом для инвестирования Для государства это будет не убыточно, потому что эти средства будут взяты из вырученных средств при предоставлении земельного участка В диссертации разработана структура государственной некоммерческой организации, представленная на рис 3.
Пресс- Руководитель Юрисконсульт
секретарь
представителей государственн ых организаций
Служба безопасности
Проектный отдел
Техни дирем ческая шя
Дирекция по обслуживанию
Отдел землеустройства
Отдел по сетям инженерно-технического обеспечения
Дирекция по согласованию с государственными органами
Финансовая дирекция
Отдел планирования и оценки Бухгатерия
Рис 3 Структура некоммерческой организации по подготовке документации для предоставления земельных участков на торгах
Особенностью этой структуры является включение в её состав представителей государственных органов
Прибыль от предоставляемых услуг государственная некоммерческая организация может использовать в соответствии с уставной целью-формированием земельных участков и подготовкой документации для торгов Таким образом, формирование земельных участков и подготовка документации будет осуществляться за счет девелоперов, не нужно будет допонительного финансирования из бюджетных средств
При функционировании государственной некоммерческой организации предполагается сохранение конкуренции на рынке подготовки документов Будет существовать возможность подготовки комплекта документации или его частей отдельными организациями, в случае, если эти организации смогут осуществить эти работы более качественно, чем государственная некоммерческая организация Наличие конкуренции на рынке данного вида услуг будет способствовать качеству выпоняемых работ Кроме того, возможность выпонения отдельных элементов комплекта документации позволит девелоперу использовать имеющиеся у него ресурсы в тех или иных областях, например, при разработке проекта планировки и межевания
территории, или при согласовании этого проекта с отдельными государственными органами Автором предлагается, что государственная некоммерческая организация будет заключать с девелопером несколько видов договоров на подготовку документации, которые представлены в табл 4
Таблица 4 Виды договоров на подготовку комплекта документов для предоставления земельных участков на торгах ___
Вид договора Наименование и характеристика успуг, оказываемых в рамках этого договора
Договор на комплексную разработку комплекта документации > прием заявлений на разработку комплекта документации, > планирование, сопровождение и контроль всего процесса формирования земельного участка и подготовки поного комплекта документации для предоставления земельного участка на торгах, > расчет первоначальной цены участка, выставляемого на торги, > разработка проекта планировки и проекта межевания территории, > внесение сформированного участка в систему земельного кадастра, > получение технических условий на присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения, > согласование проекта с государственными органами, > информирование населения о предстоящем строительстве, > еженедельные отчеты о ходе подготовки комплекта документации, > прочие работы, связанные с формированием земельного участка и подготовкой документации для предоставления его на торгах
Договор на сопровождение технической дирекции Включает все виды услуг технического характера, которые входят в договор на комплексную разработку комплекта документации
Договор на сопровождение дирекции по согласованию с государственными органами Включает услуги по согласованию проекта с государственными органами
Консультационное сопровождение Включает услуги по консультационному сопровождению процесса подготовки комплекта документации
Кроме отмеченных, к результатам создания такой государственной некоммерческой организации можно отнести следующие
> сокращение времени согласования проекта планировки и межевания территории,
> ускорение процесса внесения сведений в государственный земельный кадастр
В настоящее время в регионах одной из основных проблем, возникающих при строительстве объектов коммерческой недвижимости остается подключение к сетям инженерно-технического обеспечения С целью адресного финансирования развития инженерной инфраструктуры города в пределах объекта капитального строительства предлагается арендные платежи и платежи на развитие инфраструктуры города осуществлять только после подключения к сетям В случае, если существующие сети не позволяют обеспечить подключение будущего объекта капитального строительства, предлагается заменить стоимость арендной платы и стоимость платежей на инфраструктуру на платежи строительной организации за работы по прокладке сетей для обеспечения подключения конкретного объекта капитального строительства Данная форма финансирования позволит обеспечить целенаправленное финансирование строительства инженерных сетей там, где существует в текущий момент потребность в них, то есть инвестор будет осуществлять оплату за земельный участок, в первую очередь, не деньгами, распределение которых в дальнейшем будет происходить комитетом финансов на развитие инфраструктуры в целом, а работами по созданию сетей инженерно-технического обеспечения, которые необходимы для подключения нового объекта капитального строительства Применение данной меры предусматривает развитие инженерной инфраструктуры города в соответствии с потребностями застройщиков, что будет способствовать интенсификации инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости в регионе
В диссертации разработаны предложения по развитию ипотечного кредитования Использование ипотеки для приобретения объектов недвижимости получает все большее распространение в России в настоящее время Процесс организации ипотечного кредитования под залог строящейся коммерческой недвижимости может быть аналогичен организации ипотечного кредитования жилья Однако привлекательность ипотечного кредитования для малого бизнеса возможна лишь при условии налогового стимулирования организаций, инвестирующих средства в строительство объектов коммерческой недвижимости с привлечением ипотечных заемных средств Модель ипотечного кредитования под залог строящегося объекта коммерческой недвижимости с встроенным механизмом налогового стимулирования представлена на рис 4
Рис 4. Модель ипотечного кредитования под залог строящегося объекта коммерческой недвижимости с встроенным механизмом налогового стимулирования
В результате применения данной модели субъекты малого предпринимательства получат льготы при налогообложении налогом на прибыль, что усилит привлекательность инвестирования в коммерческую
недвижимость с использованием ипотечного кредитования Девелопер в этом случае получит еще один источник средств для строительства, что является фактором развития инвестирования в строительство
В заключении представлены обобщающие положения, содержащие основные результаты работы
1 Существует дефицит торговой и офисной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, что обусловлено тремя факторами неоправданно затянутыми сроками формирования и предоставления земельных участков, отсутствием возможности малым и средним предприятиями привлекать ипотечные кредиты под залог строящихся объектов коммерческой недвижимости, высокой степенью изношенности и недостатком мощностей сетей инженерно-технического обеспечения,
2 Фактором развития инвестирования в строительство коммерческой недвижимости в регионе является устойчивое финансовое состояние девелоперов - инициаторов и организаторов инвестиционного процесса, финансовое состояние девелоперов зависит от способа инвестирования, вклады в имущество общество и вклады в уставный капитал имеют преимущество при организации инвестирования,
3 Фактором развития инвестирования в строительство коммерческой недвижимости является создание государственной некоммерческой организации, осуществляющей формирование земельных участков и подготовку комплекта документации для предоставлении их на торгах,
4 Фактором развития инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости является возможность привлечения малыми и средними предприятиями ипотечных кредитов для участия в строительстве объектов коммерческой недвижимости,
5 Фактором развития инвестирования является строительство сетей инженерно-технического обеспечения с учетом интересов застройщиков
НАУЧНАЯ НОВИЗНА И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ
К числу результатов, обладающих научной новизной и выносимых на защиту относятся следующие
1 Представление инвестиционно-строительного комплекса как совокупности экономических отношений его участников позволил установить наиболее эффективные способы инвестирования в объекты коммерческой недвижимости вклады в уставный капитал и вклады в имущество общества, которые имеют преимущество в финансовой устойчивости девелопера по сравнению с другими способами,
2 Разработан метод ранжирования способов инвестирования по четырем критериям финансовые коэффициенты, простота перехода права собственности на возведенный объект капитального строительства,
существенность юридических ограничений, определяющих возможность инвестирования, налогообтожение в период строительства,
3 Предложено изменение структуры экономической системы строительства объектов коммерческой недвижимости, заключающееся в создании государственной некоммерческой организации сокращающей период и повышающей эффективность подготовки документации на строительство,
4 Разработано предложение по распространению ипотечного кредитования на строящиеся объекты коммерческой недвижимости с встроенным механизмом налогового стимулирования,
5 Обоснован прямой метод финансирования строительства сетей инженерно-технического обеспечения
Практическая значимость состоит в том, что автором разработаны предложения, которые позволяют интенсифицировать процесс инвестирования в строительство коммерческой недвижимости
По теме диссертации были опубликованы четыре научные работы объемом 1,8 п л
Статьи в научных журналах, рекомендованных ВАК
1 Петров И С Разработка структуры экономической системы строительства объектов коммерческой недвижимости// Известия российского государственного педагогического университета им А И Герцена Аспирантские тетради - 2007 -№12(23) - 0,3 п л
2 Петров И С Критерии оценки способа финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости// Экономика и управление - 2007 - №3 (29) - 0,5 п л
Статьи в научных журналах
3 Петров И С Получение земельного участка для строительства объектов коммерческой недвижимости как функция девелопера в рамках инвестиционно-строительной деятельности // Гуманитарное знание - 2007 -выпуск 4 - 0,5 п л
4 Петров И С Развитие ипотечного кредитования как фактор интенсификации инвестирования в строительство коммерческой недвижимости // Гуманитарное знание - 2007 - выпуск 5 - 0,5 п л
Отпечатано с готового оригинал-макета в ЦНИТ АСТЕРИОН Заказ N
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Петров, Иван Сергеевич
Введение.
Глава 1 Экономическая система строительства объектов коммерческой недвижимости и её структура.
1.1. Исследование взаимодействия основных участников инвестиционно-строительной деятельности.
1.2. Правовое обеспечение инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости.
1.3. Экономические основы инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости.
Глава 2 Создание привлекательного инвестиционного климата в строительном комплексе региона.
2.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости региона.
2.2. Анализ способов инвестирования.
2.3. Факторы формирования привлекательного инвестиционного климата в строительном комплексе региона.
Глава 3 Развитие структуры экономической системы строительства объектов коммерческой недвижимости в регионе как фактор интенсификации инвестирования.
3.1. Новая форма организации предоставления земли для строительства коммерческой недвижимости.
3.2. Развитие ипотечного кредитования.
3.3. Нововведения в организации финансирования сетей инженерно-технического обеспечения строительства.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Факторы развития инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости в регионе"
Важную роль в экономике страны играет строительная отрасль. Она принимает существенное участие в формировании валового внутреннего продукта страны. Её доля в валовом внутреннем продукте страны достигает 5%. Наблюдается положительная динамика роста объема произведенного в строительной отрасли валового внутреннего продукта. Строительная отрасль страны сейчас функционирует в условиях рынка, большая часть инвестиций приходит в строительство от частных инвесторов, в отличие от времен, когда единственным заказчиком и инвестором было государство, а строительные компании выпоняли поставленные перед ними государством задачи. Строительная отрасль формирует внешний вид современных городов. Построенные капитальные здания и сооружения будут служить ещё догий промежуток времени, поэтому уже в настоящий момент, когда происходит развитие строительного комплекса и строится огромное количество объектов, существует необходимость формирования благоприятных условий для развития строительного комплекса в регионах. Важное место в экономической системе строительства занимают объекты коммерческой недвижимости -офисные и торговые центры, склады и другие. Строительный комплекс в Санкт-Петербурге активно развивается последние годы. Наблюдается значительный приток инвестиций в регионе. Интересным фактом является приход иностранных инвесторов в регион.
Вместе с тем существует ряд проблем в инвестировании в регионе. К основным из них можно отнести три проблемы, препятствующие развитию инвестиционно-строительного комплекса региона. Одной из них является относительно догий срок строительства объектов, что обусловлено затянутыми сроками формирования земельных участков и предоставления их для проектирования и строительства. Сокращение срока предоставления земельных участков для строительства может повысить инвестиционную привлекательность региона, так как сократиться период строительства в целом, сократится период окупаемости проекта, повысится его рентабельность. Другая проблема состоит в высокой степени изношенности и недостатке мощности сетей инженерно-технического обеспечения, в результате чего у застройщика возникают сложности с электроснабжением, водоснабжением, водоотведением, теплоснабжением нового объекта капитального строительства. Данная проблема значительно ухудшает инвестиционную привлекательность региона. Отсутствие подключения к сетям инженерно-технического обеспечения влечет за собой отсутствие возможности эксплуатации построенного объекта коммерческой недвижимости. Отсутствие эксплуатации в свою очередь отодвигает начало поступлений доходов, что увеличивает срок окупаемости проекта и снижает его экономическую эффективность. Следующая проблема заключается в недостаточном развитии ипотечного кредитования при строительстве коммерческой недвижимости, из-за чего у малых и средних предприятий фактически отсутствует возможность привлечения кредитных ресурсов для приобретения офисных, складских или торговых помещений, необходимых им для осуществления финансово-хозяйственной деятельности. Для развития инвестиционного процесса необходимо, чтобы все участники хозяйственной деятельности имели возможность инвестирования в те объекты, которые представляются им необходимыми. Отсутствие возможности инвестирования малыми и средними предприятиями заемных ипотечных средств в строительство значительно сужает финансовые возможности девелоперов в организации строительства.
В комплексе эти проблемы оказывают негативное влияние на интенсивность инвестирования в строительство объектов недвижимости. Подтверждением этому является состояние рынка коммерческой недвижимости в регионе. По состоянию на конец 2006 года запоненность офисных, торговых и складских помещений, например, в Санкт-Петербурге достигает 95%. Данный показатель отражает существующую ограниченность качественных торговых, офисных и складских помещений для обеспечения нормального функционирования, экономического роста и развития региона. Этим обуславливается актуальность темы исследования.
Исследование инвестиционно-строительной деятельности является очень интересным направлением в науке. Проблемам инвестирования в строительство посвящены труды многих отечественных и зарубежных авторов. Аспекты функционирования, организации работы, целей и задач девелоперов отражены в работах Л.И. Цапу, Е.Ю. Юркиной, С.Н. Максимова, В.В. Кущенко, Ричарда Пейзера, Анны Фрей. Проблемы формирования инвестиционного климата и инвестиционного потенциала региона рассматриваются А.В. Новиковым, А.А. Корчагиным, Н.Д. Гуськовой, Д.С. Львовым, Б.А. Чубом, В.Д. Адриановым,
B.Ю. Катасоновым, Н.И. Доматовой, С.Ю. Сиваковой, А.Н. Дырдоновой, Е.О. Учуровой и другими. Вопросы инвестирования, эффективности инвестиций, освещаются в трудах Е.С. Губановой, В.В. Жигайло, Л.Н. Краснянского, А.А. Чеченова, Л.М. Зуевой, Н.В. Игошина, Т.Ю. Овсянниковой, О.В. Петко, В.А. Полякова, Э.И. Крылова, А.В. Мертенса, Е.Ю. Пинчуковой, Е.И. Тарасевича,
C.М. Яковлевой, Ю.В. Перевалова, В.В. Перской, Н.И. Иванова, Б.А. Лагоша, Л.А. Головниной, М.К. Басковой. Исследование процесса ипотечного кредитования, организации работы по выдаче ипотечных займов проводилось в трудах Е.Б. Покопцевой, О.В. Манцева, О.Г. Курноскиной, В.М. Оселедец, В.А. Опекунова, В.К. Южелевского, В.И. Лимаренко, В.В. Кулакова, Л.Ю. Грудцыной, В.П. Жданова, В.К Селюкова, В.М. Ланцова. Однако в научных трудах в этой области не уделено достаточного внимания проблемам инвестирования в строительство коммерческой недвижимости. Исходя из этого, а также учитывая актуальность исследований в этой области, была выбрана тема диссертации.
Целью диссертационного исследования является выявление факторов и разработка предложений по развитию инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости в регионе.
Исходя из поставленной цели, были сформулированы следующие задачи: исследовать структуру экономической системы строительства объектов коммерческой недвижимости; проанализировать способы инвестирования в строительство; исследовать факторы формирования привлекательного инвестиционного климата в строительной отрасли региона; исследовать процесс предоставления земельных участков для проектирования и строительства; разработать рекомендации по развитию ипотечного кредитования под залог строящейся коммерческой недвижимости;
У разработать прямой метод инвестирования в строительство сетей инженерно-технического обеспечения.
Объектом исследования является экономическая система строительства объектов коммерческой недвижимости в регионе.
Предметом исследования является совокупность экономических отношений, возникающих в процессе осуществления инвестиционно-строительной деятельности в области коммерческой недвижимости.
Теоретической и методологической базой исследования являются научные труды отечественных и зарубежных ученых, законодательные акты Российской Федерации в сферах инвестиционной деятельности, землеустройства, градостроительства, налогообложения, ипотечного кредитования, бухгатерского учета. В работе использовались методы системного анализа, экономического моделирования и другие.
Статистической базой исследования являются данные Государственного комитета по статистике Российской Федерации, а также данные агентств недвижимости, занимающихся коммерческой недвижимостью на примере Санкт-Петербурга.
Структура диссертационной работы определена целью исследования и поставленными в ней задачами. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложений и списка использованной литературы.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Петров, Иван Сергеевич
Заключение.
Инвестиционно-строительный комплекс является важным элементом экономической системы региона. Анализ рынка коммерческой недвижимости в регионе показал, что темпы строительства являются недостаточными для покрытия спроса, существует дефицит торговой и офисной коммерческой недвижимости в регионе, что обусловлено тремя факторами: неоправданно затянутыми сроками формирования и предоставления земельных участков, отсутствием возможности малым и средним предприятиями привлекать ипотечные кредиты под залог строящихся объектов коммерческой недвижимости, высокой степенью изношенности и недостатком мощностей сетей инженерно-технического обеспечения.
В ходе исследования были выпонены задачи и достигнута цель диссертационной работы. Была исследована структура экономической системы строительства объектов коммерческой недвижимости (элементы этой системы, то есть девелоперы, инвесторы, заказчики, государственные органы, подрядчики и другие и экономические отношения между ними). Проанализированы способы инвестирования в строительство такие как вклады в уставный капитал, инвестиционные взносы по инвестиционному договору, вклады в имущество общества, заемные средства, размещение облигационных ценных бумаг, выпуск и продажа векселей, инвестирование по предварительному договору купли-продажи). Исследованы факторы формирования привлекательного инвестиционного климата в строительном комплексе региона. Выявленными принципиально важными для инвестиционной привлекательности строительного комплекса региона факторами являются следующие: наличие развитой инфраструктуры, то есть возможностей для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения построенного объекта коммерческой недвижимости; возможность привлечения для инвестирования в строительство заемных средств малыми и средними предприятиями (в данном случае важен доступ ко всем возможным источникам финансирования строительства, одним из них являются ипотечные кредиты, выдаваемые малым и средним предприятиям); простота получения земельных участков для осуществления проектирования и строительства (в данном случае имеет существенное значение сроки получения участка, выбранного девелопером и инвестором, а также их прогнозируемость).
Одним из факторов развития инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости, выявленных в ходе исследования, является устойчивое финансовое состояние девелоперов - инициаторов и организаторов инвестиционного процесса, финансовое состояние девелоперов зависит от способа инвестирования, вклады в имущество общества и вклады в уставный капитал общества имеют преимущество при организации инвестирования.
Был исследован процесс предоставления земельных участков для проектирования и строительства. Выявлены резервы в сокращении сроков подготовки документации. Особое значение уделялось взаимодействию девелоперов с другими участниками инвестиционно-строительной деятельности на этом этапе. Обосновано, что фактором развития инвестирования в строительство коммерческой недвижимости является создание государственной некоммерческой организации, осуществляющей формирование земельных участков и подготовку комплекта документации для предоставления их на торгах. Особенностью этой организации является включение в её состав представителей государственных органов. Прибыль от предоставляемых услуг государственная некоммерческая организация может использовать в соответствии с уставной целью - формированием земельных участков и подготовкой документации для торгов. Таким образом, формирование земельных участков и подготовка документации будет осуществляться за счет девелоперов, не нужно будет допонительного финансирования из бюджетных средств. При функционировании государственной некоммерческой организации сохраняется возможность подготовки комплекта документации или его частей отдельными организациями или самим девелопером. Предложен ряд договоров с государственной некоммерческой организацией: договор на комплексную разработку комплекта документации, договор на сопровождение технической дирекции, договор на сопровождение дирекции по согласованию с государственными органами, договор на консультационное сопровождение.
Исследован процесс ипотечного кредитования. Разработано предложение по распространению ипотечного кредитования на строящиеся объекты. Обосновано, что фактором развития инвестирования в строительство коммерческой недвижимости является возможность привлечения малыми и средними предприятиями кредитов для участия в строительстве объектов коммерческой недвижимости. Инвестиционная привлекательность для малых и средних предприятий брать ипотечный кредит для строительства возможна в случае применения предложенного автором механизма налогового стимулирования ипотечного кредитования.
Обосновано, что фактором развития инвестирования является строительство сетей инженерно-технического обеспечение с учетом интересов застройщиков, что возможно, в случае замены платежей на развитие инфраструктуры и арендной платы за земельные участки на работы по строительству сетей в случае, если существующие сети не позволяют подключить объект капитального строительства.
Факторы и предложения по развитию инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости в регионе взаимосвязаны и образуют основу для интенсификации инвестирования в этой области.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Петров, Иван Сергеевич, Санкт-Петербург
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от ЗОЛ 1.1994 № 51-ФЗ
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-Ф3
6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗs 7. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05,08.2000 №117.ФЗ
7. Федеральный закон Об акционерных обществах от 26.12.1995 № 208-ФЗ
8. Федеральный закон Об архитектурной деятельности в Российской Федерации от 17.11.1995 № 169-ФЗ
9. Ю.Федеральный закон л Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений от 25.02.1999 № 39-Ф3
10. Федеральный закон л Об инвестиционных фондах от 29.11.2001 № 156-ФЗ
11. Федеральный закон л Об иностранных инвестициях в Российской 3 Федерации от 09.07.1999 № 160-ФЗ
12. Федеральный закон л Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ
13. М.Федеральный закон л Об обществах с ограниченной ответственностью от 08.02.1998 № 14-ФЗ
14. Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ
15. Федеральный закон л О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 № 122-ФЗ
16. Федеральный закон л О государственном земельном кадастре от 02.01.2000 №28-ФЗ
17. Федеральный закон л О землеустройстве от 18.06.2001 № 78-ФЗ
18. Федеральный закон л О рынке ценных бумаг от 22.04.1996 № 39-Ф3
19. Федеральный закон л О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения от 30.03.1999 № 52-ФЗ
20. Закон РФ л Об организации страхового дела В Российской Федерации от 27.11.1992 №4015-1
21. Указ Президента РФ О пономочном представителе Президента 1 Российской Федерации в федеральном округе от 13.05.2000 № 849
22. Постановление Правительства РФ л О реформировании электроэнергетики Российской Федерации от 11.07.2001. № 526
23. Постановление Правительства РФ О федеральной целевой программе жилище на 2002-2010 годы от 17.09.2001 № 6755 26.Постановление ФКЦБ РФ Об утверждении требований к размерусобственных средств акционерного инвестиционного фонда от 31.07.2002 № 28/пс
24. Постановление Госстандарта РФ О принятии и введении в действие ОКВЭД от 06.11.2001 № 454-ст
25. Приказ Минфина РФ Об утверждении положения по бухгатерскому учету лучет основных средств ПБУ 6/01 от 30.03.2001 № 26н
26. Молодежи-доступное жильеû от 26.04.2001 № 315-45 36.Закон Санкт-Петербурга О целевой программе Санкт-Петербурга Развитие догосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2012 годы от 26.10.2001 № 707-90
27. Постановление Правительства Санкт-Петербурга Об утверждения положения о порядке взаимодействия испонительных органов государственной власти по вопросам подготовки и согласования документации по планировке территорий от 16.05.2006 № 596
28. Постановление Правительства Санкт-Петербурга Об утверждения положения о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции от 21.09.2004 № 1592
29. Постановление Правительства Санкт-Петербурга О межведомственной комиссии по развитию электроэнергетической инфраструктуры на территории Санкт-Петербурга от 17.05.2007 № 546
30. Инструкция по межеванию земель (утв. Роскомземом 08.04.1996)
31. Аверьянова Т. А. Ипотека: инновационная стратегия в жилищном строительстве России. Учебное пособие.- Новосибирск: НГАСУ,2001.-80 с.
32. Авилова И.П. Взаимодействие участников строительства. Правовая основа.Учебное пособие для студентов. Бегород.: Изд-во БеГТАСМ, 1999.-121 с.
33. Але М. Условия эффективности в экономике/ Пер. с фр. Л.Б. Азимова и др.-М.:НИЦ Наука для общества, 1998.-301с.
34. Аляудинов М.Р. Отечественный опыт организации и управленияформированием и развитием ипотечного рынка.-М.: ГУУ,2003.-63 с.
35. Адрианов В.Д. Россия: экономический и инвестиционный потенциал.-М.:Экономика,1999.- 661 с.
36. Антонец В.Н., Климкин А.И., Хамзин С.Н. Основные пути эффективного использования ограниченных финансовых ресурсов в капитальном строительстве.- Хабаровск: Изд-во ХГТУ, 1998.-67 с.
37. Архипова В.Ф., Голумидова А.В. Экономическая эффективность инвестиций в строительную сферу. Учебное пособие.- Владимир: ВГУ,2002.-73 с.
38. Астахова Е.А. Эффективность инвестиций в региональной экономике.-$ Ставрополь: СевКавГТУ,2004.-157 с.
39. Афонина А.В. Все об ипотеке. Выгоды ипотеки для заемщика, наилучшие условия кредитования, действия заемщика после покупки квартиры, социальная ипотека.-М.: Изд-во Омега-Л,2006.-170 с.
40. Бард B.C. Финансово-инвестиционный комплекс: теория и практика в условиях реформирования российской экономики.-М.: Финансы и статистика, 1998.- 302 с.
41. Баскова М.К., Анохов И.В. Мотивация инвестиционной деятельности.-Иркутск: Изд-во ИГЭА,2001.- 187 с.
42. Белокрылова О.С., Гильяно А.А. Инвестиционный климат региона: критерии рациональности и институциональная структура.- Ростов н/Д: Изд-во Рост, ун-та,2003.- 142 с.
43. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций/ Пер. с англ.-М.: Интерэксперт, ИНФРА-М,1995.- 527 с.
44. Бирман Г.,Шмидт С. Экономический анализ инвестиционного проектов/Пер. с англ. под ред. Л.П. Белых.-М.:Банки и биржи,ЮНИТИ, 1997.-631с.
45. Блюденов А.Ф., Крестовских Е.В. Влияние факторов и рисков на эффективность инвестиций.- Челябинск: Изд-во ЮУрГУ,2003.-167 с.1 56.Боброва И. И., Зимин В.А. Инвестиционная рулетка. Мистика финансовыхрисков.-М.: Вершина,2006.- 477 с.
46. Богатин Ю.В. Оценка эффективности производственного бизнеса и инвестиций.- Ростов н/Д: Изд-во РГЭА,1998.- 164 с.
47. Болотин С.А., Климов С.Э. Организация строительства. Обоснование инвестиций. Страхование строительных рисков. Учебное пособие.-СПб.: С.-Петерб. гос. архит.-строит. ун-т,2005.- 182 с.
48. Бочаров В.В. Инвестиции: Учебники для вузов.-СПб.: Питер,2002.-286с.
49. Бромвич Майкл Анализ экономической эффективности капиталовложений/ Пер. с англ. А.Г. Пивоварова.- М.:- ИНФРА-М,1996.- 425 с.2 61.Бугорский В.П.Гражданско-правовые основы предпринимательскойдеятельности в строительстве.- М.: Б.и.,2004.- 322 с.
50. Бузова И.А., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Коммерческая оценка инвестиций. Бизнес-план. Анализ. Ипотека.-СПб.: Питер,2003.- 427 с.
51. Буряков Г.А., Юдин А.А. Ипотечное кредитование как сегмент финансового рынка и основа социально-экономической стабильности региона.-Шахты: Изд-во ЮРГУЭС,2006.-237 с.
52. Быковский В.В., Мищенко Е.С., Быковская Е.В.Проблемы формирования эффективной системы управления инвестициями в регионе-М.: Машиностроение-1,2002,- 198с.
53. Вахрин П.И. Организация и финансирование инвестиций:Учебное пособие,М.: ИВЦ Маркетинг,2000.-161с.
54. Воконский А.В. Новое о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства.- Астрахань: Нова,2005.-69 с.
55. Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование Методы оценки и обоснования.Учебное пособие.- СПб.: Изд-во С.-Петерб. ун-та, 1998.-526 с.
56. Герчикова И.Н. Менеджмент:Учебник для вузов.- 4-е изд., перераб. и доп.-М.: ЮНИТИ-ДАНА,2004. -511с.
57. Головнина JT.A., Зубарев А.А. Экономическое развитие региона и особенности формирования эффективной региональной инвестиционной политики.-М.: МГИУ,2001.-152 с.
58. Гольцблат А.А. Сдеки с землей в России купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека.-М.: Альпина Бизнес Букс,2005.- 97 с.
59. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах.-М.: ИИД "Филинъ",1998.- 139 с.
60. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок .Учебное и практическое пособие.-М.: ИНФРА-М, 1996.-174 с.
61. Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью.Учебник для студентов, обучающихся по экономическим специальностям.-М.: Изд-во МГИУ,2007.-345 с.
62. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям.- М.: Дашков и Кё,2003.-835 с.
63. Горячкин П.В. Практические рекомендации по разрешению экономических споров в строительстве.Справочно-методическое пособие.-СПб.: KN,1996.-68 с.
64. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н.Ипотечное кредитование в вопросах и ответах.-М.: Эксмо,2005.-285 с.
65. Губанова Е.С. Инвестиционная деятельность в регионе.- Вологда: ВНКЦ ЦЭМИ РАН,2002.- 135 с.
66. Гуртов В.К., Марголин A.M., Чагай К.А.Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения. Учебное пособие.-М.: Изд-во РАГС,2002.-101 с.
67. Гуськова Н.Д., Домнина Ю.Ю. Инвестиционный рейтинг региона.- Саранск: Изд-во Морд, ун-та,2000.-116 с.
68. Довдиенко И.В.,Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. Учебное пособие для студентов вузов.-М.: ЮНИТИ-ДАНА,2005.-463 с.
69. Доматова Н.И. Инвестиционный потенциал и его взаимодействие с инфляционным потенциалом в экономике России.- Воронеж: Истоки,2006.-141 с.
70. Дырдонова А. Н. Финансово-инвестиционный потенциал региона: система индикаторов, методика оценки, региональные различия. Автореферат диссертации на соискание ученой степени к.э.н.- Казань:2005.- 25 с.
71. Дьячков М.Ф. Анализ хозяйственной деятельности в строительстве.-М.: Финансы и статистика, 1987.-263с.
72. Екимова К.В. Экономическая оценка инвестиций. Учебное пособие для студентов вузов.- Челябинск: Изд-во ЮУрГУ,2006.-58 с.
73. Жданов В.П. , Тимофеев В.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект.Научное-практическое пособие,- Калининград: Изд-во БИЭФ,2001- 117 с.
74. Жигайло В.В. Экономическое содержание инвестиционного процесса в рыночной экономике.- СПб.:Изд-во С.-Петерб. гос. ун-та экономики и финансов,2002.-16 с.
75. Захарова Н.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)".- М.: Юрайт,1999.- 190 с.
76. Зуева JI.M. Экономическая оценка инвестиций. Учебное пособие.- Воронеж: ВГАСА,2000.- 109 с.
77. Иванкина Е.В. Земельные рынки: экономика, право, ипотека.-М.: Экон-Информ,2006.-177 с.
78. Иванов Н.И. Государственное регулирование инвестиционной деятельности в регионе.- Мурманск: Астерион,2005.- 156 с.
79. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития.Учебное пособие по курсу "Теория денег и кредита".-Новосибирск: НГАЭИУ,1996.- 79 с.
80. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация, управление, финансирование. Учебник для студентов высших учебных заведений.-М.: ЮНИТИ,2005.-446с.
81. Каплан JI.M. Переход к рынку в инвестиционной деятельности в строительном комплексе.-СПб.: ДНТП,1992.- 90 с.
82. Касьяненко Т.Г.,Бузова И.А.Ипотечно-инвестиционный анализ при ипотечном кредитовании Учеб. пособие.- СПб.: Изд-во С.-Петерб. гос. ун-та экономики и финансов.-165 с.
83. Катасонов В.Ю. Инвестиционный потенциал экономики: механизмы формирования и использования.-М.: Анкил,2005.- 325 с.
84. Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. М.:Финансы и статистика,2000-766с.
85. Кондратьев Н.Д. Проблемы экономической динамики.-М.:Экономика,1989.-526с.
86. Копылова В.В. Становление ипотечного кредитования и его механизм.-Иркутск: Изд-во ИГЭА,2000.- 82 с.
87. Корчагин А.А. Маркетинг инвестиций в развитие региона.- Астрахань: Изд-во Астрах, пед. ун-та, 1998,- 18 с.
88. Краснянский J1.H. Повышение инвестиционной активности в городском строительстве. Состояние, проблемы, пути решения.-М.: Экономика,2001.253 с.
89. Крылов Э.И., Власова В.М., Оводенко А.А. Анализ эффективности инвестиций и инноваций. Учебное пособие.- СПб.: СП6ГУАП,2003.- 512 с.
90. Кузнецов А.С. Инвестиционный потенциал региона.- СПб.: ИРЭ РАН,2002.- 17 с.
91. Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения испонения обязательств.-Ульяновск:2004.- 133 с.
92. Курноскина О.Г. Сдеки с недвижимостью. Купля-продажа, аренда, ипотека,наследование, дарение, образцы документов.- М.: Юстицинформ,2005.- 181 с.
93. Кущенко В.В. Девелопмент. Современные. Концепция развития недвижимости.-М.: Норма,2004.- 367 с.
94. Лагоша Б.А. Моделирование микроэкономических процессов и систем в инвестиционной деятельности. Учебное пособие,- М.: Изд-во1. МГОУ,2007.-75 с.
95. Ланцов В.М. Ипотека прогресс или экономическое оружие? Критический анализ российского опыта.- Казань: КГАСА,1996.- 104 с.
96. Лебединская А.И.Ипотека.Учебное пособие.- М.: Гуманистика,2001 .-133с.
97. Лимаренко В.И. Ипотека: стратегия развития. Теория и практика внедрения системы ипотечного кредитования в условиях кризисной экономики России.- М.: Диалог-МГУ,2000.- 275 с.
98. Ю.Львов Д.С., Гребенников В.Г., Ерзнкян Б.А. Институциональные аспекты формирования благоприятного инвестиционного климата.- М.: ЦЭМИ,1998.- 50 с.
99. З.Максимов С.Н. Девелопмеит. Развитие недвижимости. Организация. Управление. Финансирование.- СПб.: Питер,2003.- 256 с.
100. Манцев О.В. Ипотека: региональный опыт кредитования жилищного строительства,- Рязань: М-Пресс,2005.- 149 с.
101. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России.- СПб.: Юридический центр Пресс,2003.- 358 с.
102. Пб.Мертенс А.В. Инвестиции. Курс лекций по современной финансовой теории.- Киев: Киевское инвестиционное агентство, 1997.- 415 с.
103. Миловидов В.Д. Паевые инвестиционные фонды.-М.: Анкил, 1996.- 414 с.
104. Мочанова Н.П. Регулирование инвестиционной деятельности. Текст лекций.- Ростов-н/Д: РГЭА, 1998.- 44 с.
105. И9.Нагаев Р.Т. Недвижимость. Землеустройство и земельные кадастры Градостроительство и архитектура. Экономика недвижимости и земельное право.- Казань: Идел-пресс,2001.- 895 с.
106. Новиков А.В. Инвестиционная привлекательность региона. Учеб. пособие.-Новосибирск: НГАЭиУ,2001.- 141 с.
107. Норткотт Д. Принятие инвестиционных решений/ Пер. с англ.-М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997-219с.
108. Оселедец В.М. Оценка эффективности банковского ипотечного кредитования (на примере региональных банков). Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата эконономических наук.- Новосибирск: НГАЭиУ,2006.-21 с.
109. Османов М.Н.,Магомедов Г.И., Османова М.М. Проблема использования инвестиционного потенциала российских регионов.-М.: МАКС-пресс,2001.- 65 с.
110. Пейзер Ричард Б., Фрей Анна Б. Профессиональный девелопмент недвижимости. Рук. ULI по ведению бизнеса.- Вашингтон: Институт горных земель,2004.- 450 с.
111. Перевалов Ю.В., Усов А.В. Методические вопросы оценки стоимости ; источников инвестиций.-Екатеринбург:ИЭ,1999.- 53 с.
112. Перская В.В., Войтешонок Г.А. Резервы активизации инвестиционной деятельности в процессе реформирования хозяйственной системы.-М.: Б. и., 1999.- 160 с.
113. Петко О.В. Инвестирование как основа динамики российской экономики. Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук.- СПб.:Астерион,2003,- 42 с.
114. Пинчукова Е.Ю., Олейников Е.А. Основы инвестирования Учебное пособие.-М.: Изд-во Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова,1998.-138 с.
115. Плотников А.Н. Экономика строительства. Учебное пособие.-Саратов:
116. Саратовский государственный технический университет,2006.- 110 с.
117. Погодина JI.B. Инженерные сети, инженерная подготовка и оборудование территорий, зданий и стройплощадок: Учебник. М.:Издательско-торговая корпорация Дашков и К, 2007.-476 с.
118. Покопцева Е.Б. Формирование механизма взаимодействия реального и финансового секторов экономики на примере рынка недвижимости.
119. Автореферат диссертации на соискании ученой степени кандидата экономических наук- СПб. :Астерион,2003.- 19 с.
120. Потерович В.М.,Старков О.Ю.,Черных Е.В. Строительные общества: перспектива для России.- М.:ЦЭМИ РАН,2004.- 46 с.
121. Поляков В.А. Системные основы организации деятельности институционального инвестора в регионе.- СПб.: Изд-во СП6ГУЭФ,2000.-19 с.
122. Попов М.В. Приобретение публичных земель для строительства коммерческой недвижимости.- М.: Статут,2006.- 249 с.
123. Попова О.В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии,- М.:-Альфа-Пресс,2006.-391 с.
124. Приступ Н.П.Ипотека как институт рынка.-Владивосток: Изд-во ДВГУ,2003,- 97 с.
125. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование. Учебное пособие для студентов,-М.:ФА,2001.- 118 с.
126. Селюков В.К.,Гончаров С.Г. Управление рисками. Ипотечная сфера.- М.: Изд-во МГТУ,2001,-358 с.
127. Сергеева И.А. Ипотечное кредитование и его роль на рынке жилья и в воспроизводственных процессах жилищного строительства.-М.: Изд-во Академии горных наук,2001.-239 с.
128. Сивакова С. Ю. Инвестиционный потенциал региона (на примере Смоленской области).- Смоленск: Персонал Центр,2006.- 99 с.
129. Скворцов А.А. Формирование системы управления проектом развития территории по девелоперской модели.- СПб.:- Изд-во СП6ГУЭФ,2002,- 35с.
130. Склярова Ю.М. Инструменты и методология многофакторного анализа инвестиционного климата РФ.- Ставрополь: АГРУС,2006.- 238 с.
131. Смирнов А.В. Инвестиционный потенциал Евразийского Экономического Сообщества (концепция формирования и использования в условиях интеграции).-М.: Проспект,2006.- 215 с.
132. Старик Д.Э. Как рассчитать эффективность инвестиций.-М.:Финстатинформ,1996.-91 с.
133. Стешин А.И. Оценка коммерческой состоятельности инвестиционного проекта.-М.:Издательско-консультативная компания Статус-Кво97,2001 .-280с.
134. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость.- СПб.:МКС,2000.-428с.
135. Технология возведения зданий и сооружений: Учеб. для строит, вузов/ В.И. Теличенко, О.М. Терентьев, А.А. Лапидус. 3-е изд., стер. - М.: Высш. шк., 2006,- 446с.
136. Тихомирова И.В. Инвестиционный климат в России: региональные риски.-М.: Издатцентр,1997.- 311 с.
137. Тумусов Ф.С. Инвестиционный потенциал региона. Теория. Проблемы. Практика.-М.: Экономика, 1999.- 267 с.
138. Учурова Е. О. Инвестиционный потенциал Республики Камыкия. Автореферат диссертации на соискании ученой степени кандидата экономических наук- СПб.:Астерион,2003.- 21 с.
139. Ушаков Е.П., Агуреев Н.В., Кратистов К.В., Павлов В.А. Моделирование оценки влияния экологических факторов на стоимость имущества и эффективность инвестиций.-М.: ЦЭМИ,2002.- 37 с.
140. Фирсова М.,Орлов А.,Рыбаков С. Коммерческая недвижимость, приватизация и защита.-М.: Вершина,2006.-219 с.
141. Цапу Л.И. Девелопмент в жилищной сфере(на примере Санкт-Петербурга).- СПб.: Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет,2002,- 115 с.
142. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит.-М.: Экономика,2001.- 357 с.
143. Черняк А.В. Ипотечное кредитование. Учебное пособие.
144. М. Международный университет,2001.- 134 с.
145. Чеченов А.А., Энеев К.С. Коммерческие банки как фактор реализации инвестиционной политики.- Нальчик: КБГУ,2001.- 119 с.
146. Чуб Б. А. Управление инвестиционными процессами в регионе.- М.: Буквица, 1999.- 186 с.
147. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Основы финансирования недвижимости. Учебное пособие,- Новосибирск: НГТУ,2001.- 155 с.
148. Южелевский В.К. Какая Ипотека нужна России(на основе анализа моделей зарубеж. стран, опыта дореволюц. России и соврем, практики регионов РФ).-М.: б.и.,2004.- 131 с.
149. Экономическая теория/ С.В. Фомишин, С.В. Мочерний.-Ростов н/Д: Феникс, 2006. -510с. (Высшее образование). Учебное пособие
150. Юркина Е. Ю. Девелопмент как форма развития регионального рынка жилья в условиях экономики России (на примере Санкт-Петербурга). Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук,- СПб.:Астерион,2006.- 24 с.
151. Яковлева С.М. Методологические основы и методы прогноза инвестиционной активности.-СПб.: СП6ГУЭФ,2003.- 19 с.
Похожие диссертации
- Организация инвестирования в объекты коммерческой недвижимости
- Разработка инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости
- Управление объектами коммерческой недвижимости на основе модели рационального управления активами
- Методы оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости
- Кредитование строительства объектов коммерческой недвижимости