Экономическая оценка городских земель тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Брыжко, Олег Геннадьевич |
| Место защиты | Пермь |
| Год | 1997 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Экономическая оценка городских земель"
ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ УРАЛЬСКОГО ОТДЕЛЕНИЯ РОССИЙСКОЙ АКАДЕМИИ НАУК
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ (на материалах г. Перми)
Специальность : 08.00.05-экономика и управление народным хозяйством
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
На правах рукописи
Екатеринбург - 1997
Диссертационная работа выпонена в Пермском филиале Института экономики Уральского отделения Российской Академии наук.
Научный руководитель : доктор экономических наук ,
профессор Пыткин А.Н.
Официальные оппоненты : доктор экономических наук,
Пахомов В.П.
кандидат экономических наук, доцент Рогатнев Ю.М.
Ведущая организация : Главное управление экономики
администрации Пермской области
Защита состоится л25 декабря 199 7_ г. в 12 часов на заседании диссертационного совета Д 002.84.01. Института экономики Уральского отделения Российской Академии наук.
Опшвы на автореферат в двух экземплярах, заверенные гербовой печатью , просим направлять по адресу : 620219, г. Екатеринбург, ГСП-664, ул. Московская 29, Институт экономики УрОРАН, ученому секретарю-диссертационного совета.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института экономики УрОРАН.
Автореферат разослан нояйря_199 Г г.
Ученый секретарь
диссертационного совета,
доктор экономических наук , >?
профессор ^/ЛО Н.М.Ратнер
1.Общая характеристика работы .
Актуальность исследования . Современный этап развития земельных отношений в стране можно характеризовать как период преобразования земельного строя в связи с изменением политико-экономической ориентации общества . Основными признаками данного явления выступают , прежде всего , появление новых форм хозяйствования на земле и различных форм собственности на землю . В соответствии с Конституцией Российской Федерации земля в России может находиться в частной , государственной , муниципальной и иных формах собственности .
Указом Президента Российской Федерации О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России от 27 октября 1993 года №1767 земельные участки отнесены к недвижимости . Согласно названному Указу , собственники земли вправе реализовать свои права без ограничении (пользование , владение , распоряжение) . Земля становится объектом товарно-денежных отношений , и как любой товар имеет свою цену .
Формирование рынка земли невозможно представить без объективной и достоверной информации о земельных участках , т.е. без кадастра .
Земельный кадастр неразрывно связан с понятиями регистрации , учета и оценки.
Особенно актуальны сегодня проблемы кадастровой оценки городских земель , что объясняется множеством их целевых функций , сложностью и динамикой социально -экономической базы , высокой концентрацией материальных и трудовых ресурсов.
Современное состояние теоретических и методических наработок в данной области , из-за относительной новизны проблемы , находится на недостаточно высоком уровне .
Известные в настоящее время методики имеют недостатки , к основным из которых можно отнести следующие:
- не всегда учитываются различия в целевом использовании городских земель при установлении платы за землю;
- недостаточно учитываются различия в динамике оценочных показателей при удалении от центра города ;
- недостаточно учитывается сложившаяся кадастровая дифференциация территории.
Исследованию вопросов оценки земли в различные годы уделялось внимание многих ученых . Особенно следует отметить работы Черемушкина С.Д. , Маракулина П.П. , Дегтярева И.В., Веревейко А.П. , Лоцмера М.О. , Ведени-чева П.Ф. , Магазинщикова Т.П. , Карнауховой Е.С. , Витт М.Б. , Бронштейна M.JI. , Руди В.А. , Ткачука С.А. , Гнат-ковича Д.И. , Махта В.А. , Мауля Я.Я. , Шаманаева B.C. , Носова С.И. , Кабаковой С.И. , Сегединова A.A. , Ратнер Н.М., Татаркина А.И., Пахомова В.П., и другие .
Высоко оценивая полученные ими результаты , необходимо отметить , что большая часть работ касается оценки земель сельскохозяйственного назначения . Сегодня достаточно остро стоит проблема оценки городских земель , которой и посвящена данная диссертация .
Объект исследования . Объектом диссертационного исследования являются процессы использования и оценки земель города Перми .
В качестве предмета исследования выступают подходы к оценке городских земель в условиях формирования рынка земли , методы ее проведения и способы совершенствования .
Цель исследования . Целью работы является обоснование теоретических и методических подходов к экономической оценке городских земель и разработка практических рекомендаций по их использованию .
Для реализации этой цели последовательно решались следующие основные задачи :
- уточнение теоретических положений кадастра и экономической оценки городских земель ;
- классификация факторов , определяющих ценность городских земель ;
- осуществление прогноза использования городских земель на перспективу;
- обоснование методического подхода и последовательности зонирования территории города для целей оценки;
- разработка методических положений установления нормативов платы за землю в городе ;
- обоснование эффективности предлагаемых решений и мероприятий.
Поставленные задачи определили логику и структуру диссертационного исследования .
В первой главе Теоретические основы экономической оценки городских земель дается определение кадастра городских земель , устанавливаются его составные части и содержание ; развиваются теоретические положения , составляющие существо экономической оценки в условиях реформирования земельных отношений , приводится классификация факторов , определяющих ценность городских земель .
Вторая глава диссертационного исследования Анализ сложившейся практики оценки городских земель посвящена характеристике состояния использования земель города Перми , определению перспектив использования земель города . Далее приводятся результаты анализа существующей методики оценки земель г. Перми и даются рекомендации по ее усовершенствованию.
В третьей главе Методические положения экономической оценки городских земель предлагается методический подход и последовательность дифференциации территории города для целей оценки , обоснованы основные методические положения установления нормативов земельного налога , арендной платы и цены земли в городе .
Теоретической и методической основой диссертационной работы послужили отечественные и зарубежные исследования по проблемам оценки , использования и охраны земельных ресурсов , законодательные и нормативные акты в области земельных отношений .
Научная новизна исследования определяется следующими основными положениями.
1. Развиты общетеоретические положения кадастра и экономической оценки городских земель , как ведущего элемента управления народохозяйственным комплексом города.
2. Предложена классификация основных факторов , определяющих ценность городских земель .
3.Обоснован методический подход и последовательность зонирования территории города для целей оценки .
4. Разработаны методические положения установления дифференцированных ставок платы за землю в городе с учетом его хозяйственной специфики .
Практическая значимость диссертационной работы. Результаты исследований направлены на создание необходимой методической и нормативной базы для реализации современной политики государства в области земельных отношений . Теоретические и методические положения работы могут использоваться при подготовке учебных курсов для ВУЗов по специальностям Землеустройство , Земельный кадастр , Городской кадастр . Они представляют интерес для городских комитетов по земельным ресурсам и землеустройству , а также всех юридических и физических лиц, работающих в сфере оценки недвижимости .
Апробация работы и реализация результатов исследования . Основные положения диссертации обсуждались на научных конференциях в Пермском государственном университете (1995, 1996), в Пермской государственной сельскохозяйственной академии (1996 , 1997) , в Омском государственном аграрном университете (1997) , на техниче-
ских советах Пермского горкомзема (1996 , 1997) и Сибирского филиала РосНИЦ Земля (1997) . Разработанные методики внедрены в Пермском городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству . Основное содержание работы изложено в 9 печатных работах общим объемом 4,8 п.л.
2. Основные положения выносимые на защиту.
1 .Уточнение определения кадастра городских земель . его составных частей и содержания .
Земельный кадастр занимает особое место в системе кадастров природных ресурсов , к основным из которых можно отнести водный кадастр , лесной кадастр , кадастр недр , кадастр флоры , кадастр фауны . (рис. 1).
Это объясняется территориальной привязанностью природных ресурсов к отдельным земельным массивам .
Являясь необходимым и безусловным фактором осуществления любого производственного процесса , земля тем самым выступает в качестве производственного ресурса, участвующего наряду с трудовыми и материальными ресурсами в создании потребительных стоимостей .
Разнокачественность отдельных участков земли , их ограниченность , незаменимость , различное целевое назначение требуют наличия необходимой и достоверной информации о земельных участках . Дать такую информацию может земельный кадастр .
Сегодня среди специалистов не существует единого мнения по концепции кадастра городских земель . Нет и общепринятого в стране методического подхода к его ведению . В связи с этим автор решает ряд теоретических вопросов , необходимых для дальнейших конструктивных разработок.
Прежде всего автором определено место , которое занимает кадастр городских земель в общей системе государственного земельного кадастра.
Наши исследования показали , что подсистемы земельного кадастра следует формировать в соответствии с категориями земельного фонда , так как в делении по категориям учитывается различное целевое назначение земель , а следовательно и та роль , которую играет земля в различных отраслях экономики . Логическая схема государственного земельного кадастра Российской Федерации в нашей интерпретации в части нижнего блока приводится на рис. 2.
Анализ данной схемы позволяет заметить , что кадастр городских земель является частью кадастра земель населенных пунктов , который в свою очередь , входит в систему государственного кадастра . В то же время кадастр городских земель является составной частью городского кадастра , так как он тесно связан с другими элементами последнего (кадастром жилья , кадастром инженерных коммуникаций и т.п.).
Земельный фонд
Государственный земельный _кадастр РФ_
Земли запаса
Кадастр земель запаса
Рис. 2 . Логическая схема государственного земельного кадастра.
Земли Земли Земли Земли Земли Земли
сельхоз. населен- про- приро- лесного водного
назначе- ных мышлен- доохран- фонда фонда
ния пунктов ности , транспорта , связи... ного ... назначения
Кадастр Кадастр Кадастр Кадастр Кадастр Кадастр
земель земель земель земель земель земель
сельхоз. населен- про- приро- лесного водного
назначе- ных мышлен- доохран- фонда фонда
ния пунктов ности , транспорта , связи... ного .. назначения
В диссертационной работе дается авторское определение кадастра городских земель. Кадастр городских земель -это составная часть государственного земельного кадастра (и городского кадастра одновременно), представляющая совокупность необходимых и достоверных сведений о природном, правовом , хозяйственном и экономическом положении земель, входящих в городскую черту.
Обзор современных научных публикаций по проблемам оценки показывает , что существуют различные подходы к проведению земельно-оценочных работ в городе , определению их содержания . И , если необходимость ведения ре-гистрационно-учетных работ на всех видах городских земель не вызывает сомнений , то целесообразность проведения бонитировки почв на территории города очень часто дискутируется . Между тем , даже простое перечисление видов земель , входящих в городскую черту , позволяет заметить их многоцелевое назначение и значительную специфику . Наличие в составе городских земель лесов и сельхозугодий , хозяйственное использование которых неразрывно связано с производительным свойством земли - плодородием , убеждает в необходимости проведения работ по бонитировке почв в городе .
Формирование рынка земли немыслимо без сведений о стоимости земельных участков , что подтверждает необходимость дифференцированной экономической оценки городских земель . Таким образом , составными частями кадастра городских земель являются : регистрация землевладений и землепользовании ; учет количества и качества земель ; бонитировка почв ; экономическая оценка земель .
2.Уточнение общетеоретических положений оценки городских земель .
Экономическая оценка - одна из важнейших составных частей в системе кадастра городских земель .
В диссертации уточняются и развиваются основные теоретические положения экономической оценки земель в
городе : предмет, цель , задачи , содержание , определение , принципы , виды , аспекты , направления оценки городских земель , перечень земельно-оценочных показателей .
Исследованиями установлено , что основной специфической чертой городских земель, является их многоцелевое назначение : содержание состава земель городов по функциональному назначению практически дублирует содержание основных категорий земельного фонда . Значительные различия в целевом назначении городских земель определяют выбор структуры и последовательности уточнения общетеоретических положений .
Под предметом экономической оценки городских земель по мнению автора следует понимать конкретное выражение общественной потребительной стоимости городских земель в соответствии с их целевым назначением и использованием .
Целью экономической оценки городских земель , является определение комплексной градостроительной ценности территории и на ее основе обоснование дифференцированных ставок платы за землю по оценочным зонам , информационное обеспечение рационального использования и охраны земель в городе .
В соответствии с целью сформулированы задачи оценки , которые составляют ее содержание :
1. Установление связи между условиями использования городских земель и их доходностью , а также количественная оценка такой связи .
2. Определение эффективности использования земли в городе как разнокачественного средства производства и пространственного базиса , а также как неравновеликого (неравноценного) капитала.
3. Измерение доходности и производительной способности разнокачественных городских земель .
4. Характеристика степени пригодности земель для целей ведения городского хозяйства (с учетом их целевого назначения и использования).
5. Обоснование системы земельно-оценочных показателей .
В работе дается определение экономической оценки городских земель , под которой следует понимать определение их общественной ценности как средства производства , объекта недвижимости , объекта товарно-денежных отношений .
Проведение оценки городских земель базируется на следующих принципах :
1. Объективность , достоверность и точность земельно-оценочной информации.
2. Совместимость и сопоставимость земельно-оценочной информации с другой информацией на всех уровнях экономики .
3. Ясность оценки и обоснованность земельно-оценочных показателей .
4. Возможность практического применения полученной земельно-оценочной информации.
5. Соответствие оценки современным земельным отношениям в обществе .
В диссертационной работе выделяются два вида оценки городских земель - относительная и абсолютная .
Аспекты экономической оценки городских земель , на наш взгляд, следует различать как :
- народнохозяйственный,
- муниципальный ,
- локальный .
Предлагается выделять следующие направления экономической оценки земель города:
- функциональная оценка (оценка по эффективности использования земельного участка для конкретной цели) в зависимости от целевого назначения и использования земельного участка;
- общая оценка (совокупная) земельного участка , входящего в городскую черту.
3. Классификация факторов , определяющих ценность городских земель .
Ценность городских земель зависит от множества факторов . Без их классификации , установления значимости , степени влияния на цену земли , величину земельного налога и арендной платы , невозможно корректно осуществить оценку земель , входящих в городскую черту .
Ценность городских земель определяется следующими основными характеристиками : уровень инженерного оборудования и благоустройства территории и застройки ; транспортная доступность к центру города и общественным центрам обслуживания , объектам культуры , образования , здравоохранения ; уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения , здравоохранения и образования ; эстетическая , историческая ценность застройки и ландшафтная ценность территории ; состояние окружающей среды , санитарные и микроклиматические условия ; инженерно-геологические условия строительства.
Наши исследования позволили систематизировать данные факторы по природе происхождения ; по сфере общественных отношений , на которую они оказывают влияние (по направлению влияния) ; по характеру и устойчивости влияния . Предлагаемая нами классификация факторов представлена на рис. 3 .
По природе происхождения факторы градостроительной ценности нами разделены на естественные и антропогенные . К факторам естественного происхождения отнесены физические свойства земельного участка , его ландшафтные особенности , т.е. те свойства участка , которые сформировались без участия человека . Характеристики и свойства земельного участка , сформированные (приобретенные) в результате хозяйственной деятельности человека, следует считать антропогенными .
Рис. 3 . Схема классификации факторов , влияющих на ценность земельных участков в городе .
По направлению влияния факторы разделены на экономические , экологические , социальные . К экономическим отнесены факторы , характеризующие ценность земли как пространственного операционного базиса , места и средства производства . Это факторы, которые оказывают влияние на эффективность городского хозяйства в целом , а также производственной деятельности предприятий , организаций , учреждений и граждан , в частности . К экологическим отнесены факторы , оказывающие влияние на качественное состояние земельных ресурсов . К социальным отнесены факторы , влияющие на условия жизни , труда и от-
дыха населения , состояние его здоровья и уровень личного благосостояния .
По устойчивости влияния факторы градостроительной ценности территории разделены на постоянные и непостоянные . К постоянным отнесены факторы , влияние которых на ценность земель в городе стабильно и относительно неизменно . К непостоянным относятся факторы , влияние которых на ценность земель можно изменить количественно и качественно .
По характеру влияния факторы разделены на факторы , влияющие непосредственно на ценность земель в городе , и на факторы , влияние которых на ценность земельных участков проявляется косвенно . Кроме того , по данному признаку их можно разделить на факторы , прямо пропорционально влияющие на ценность земель , и на факторы , влияющие на ценность земель обратно пропорционально .
Центральным звеном классификации является деление факторов по направлению влияния , так как знание объекта воздействия может помочь в управлении последним , усилении социального аспекта при решении проблем городов , улучшении экологической ситуации .
4.Методический подход и последовательность зонирования территории города для целей оценки .
Основным недостатком существующего оценочного деления территории города (город - административный район - оценочная зона) следует считать его несоответствие кадастровому делению территории города , так как в этом случае невозможно обеспечить сопоставимость различной земельно-кадастровой информации.
В диссертации автором предлагается такое зонирование территории города для целей оценки (а оценка , как известно, - составная часть земельного кадастра), которое соответствует сложившейся практике кадастровой дифференциации территории (рис.4).
В этом случае территория города делится на функциональные зоны , в пределах которых выделяются оценочные зоны , которые в свою очередь , делятся на кварталы . Конечной целыо дифференциации территории города является земельный участок .
Такая последовательность позволит обеспечить соответствие кадастровому зонированию и , следовательно , сопоставимость земельно-кадастровой информации.
Все методические разработки предлагается оценивать по данным , полученным при сборе и анализе информации о формирующемся рынке земли в городе .
5. Методы установления нормативов платы за землю в городе (земельного налога, арендной платы , цены земли).
В диссертации обосновываются мероприятия по совершенствованию практики установления ставок земельного налога в городе . Предлагается методика дифференциа-
ции нормативов налога по оценочным зонам города в зависимости от местоположения и градостроительной ценности территории с учетом значимости факторов , влияющих на ценность городских земель.
Для уточнения состава и значимости названных факторов в нашем исследовании используется метод экспертных оценок.
В качестве экспертов выступили :
1. Работники Пермских агенств недвижимости - действительные члены российского общества оценщиков (18 экспертов).
2. Специалисты комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Перми (6 экспертов).
3. Сотрудники агенства оценки земель и недвижимости при Пермском областном комитете по земельным ресурсам и землеустройству (8 экспертов).
4. Преподаватели кафедры экономических теорий Пермской сельскохозяйственной академии (7 экспертов).
5. Преподаватели кафедры экономических теорий Пермского государственного технического университета (4 эксперта).
6. Преподаватели кафедры землеустройства и земельного кадастра Пермской сельскохозяйственной академии (8 экспертов).
Всем экспертам была предложена анкета следующего содержания :
1. От каких факторов зависит стоимость земли в городе?
2. Как можно оценить влияние того или иного фактора на стоимость земли в процентном соотношении (совокупное влияние) ?
Результаты опроса представлены в таблице 1 .
Полученные в результате наших исследований коэффициенты значимости факторов градостроительной ценности использованы для определения ставок земельного налога (в расчетах использовались материалы естественно-научного института Пермского государственного университета).
Диссертационная работа содержит предложения по совершенствованию практики установления арендной платы и нормативной цены земли .
Проведенный нами анализ арендной платы , взимаемой за федеральные и муниципальные земли в г. Перми, показал, что данная форма платы за землю определяется в размере ставок земельного налога , что не стимулирует развития арендных отношений в городе .
Предлагается устанавливать арендную плату в размере , превышающем земельный налог на величину ставки межбанковского кредита Центробанка России . Базовую величину арендной платы следует определять в размере 1,5 кратной ставки земельного налога (в работе использована объявленная на декабрь 1996 года ставка ЦБР по предоставлению кредитов - 48%) . Кроме того , предлагается использовать частные коэффициенты увеличения нормативов арендной платы за землю в зависимости от направления хозяйственного использования земель . Реализация предлагаемых мероприятий позволит получить допонительно 8119932 т. руб. в год по г. Перми .
Для продажи земельных участков используется показатель нормативной цены земли , определяемый на практике в г. Перми в размере 200-кратной величины земельного налога . В то же время законом разрешается устанавливать нормативную цену земли в размере 75% ее рыночной стоимости . В процессе исследования нами собраны данные о реальных сдеках с объектами недвижимости в городе . Была выделена средняя величина коммерческой стоимости земли в г. Перми, которая значительно превышает ее нормативную цену . В диссертации предлагается использовать данный показатель при определении величины нормативной цены земли . Реализация данного предложения позволит получать при продаже земель в г. Перми допонительно около 750 т. руб. за 1 м2.
Таблица 1 .
Экспертная оценка влияния различных факторов на ценность городских земель .
- Факторы Экспертные группы Среднее значение фактора Значимость фактора
Г II Ш IV V VI
1. Мсстоположен ие 39,7 47.5 30,0 51,4 38.7 38,1 40,9 1
2. Состояние окружающей среды 12.3 9,2 17,0 12,9 31,2 21.6 17,4 2
3. Уровень инженерного оборудования 13.Х 13.0 23.7 12.1 8,8 17,1 14,7 3
4.Ландшафтная ценность территории 7.4 7.5 8.5 5.7 5.0 6.0 6,7 6
5 Инженерно-геологические условия территории 7.4 9.8 7.9 8.6 10,0 4,8 8.1 5
6 Уровень развития сферы культурно - бытового обслуживания 15,6 13,0 12.9 9.3 6.3 10.1 11.2 4 .
Другие факторы 3.8 2.3 1.0 7
I ИТОГО: 100 100 100 100 100 100 100
В диссертации сделаны выводы и на их основе даны конкретные рекомендации в области государственного регулирования земельных отношений .
Во-первых, кадастр городских земель входит в систему государственного земельного кадастра , одновременно являясь составной частью городского кадастра . Поэтому содержание государственного земельного кадастра определяет содержание кадастра городских земель . Составными частями кадастра городских земель являются регистрация , учет и оценка городских земель .
Экономическая оценка - одна из важнейших составных частей в системе кадастра городских земель. Она отражает общественную потребительную стоимость земельных участков в городе . Теоретические положения оценки город-
ских земель определяются их спецификой , выражающейся в многофункциональном назначении и использовании земельных участков. Данное положение следует учитывать при установлении предмета , цели , задач и содержания оценки , ее определения и принципов , земельно-оценочных показателей , видов , аспектов и направлений оценки .
Во-вторых , в качестве основы классификации факторов градостроительной ценности территории , следует считать природу их происхождения , направление влияния , устойчивость влияния и характер влияния . Центральным звеном классификации является деление факторов по направлению влияния .
В-третьих , для экономической оценки городских земель представляется целесообразным проводить зонирование территории города в соответствии со сложившимся кадастровым зонированием (город - функциональная зона -оценочная зона - квартал - участок) . Реализация данного предложения позволит обеспечить сопоставимость земельно-кадастровой информации в городе . Все методические разработки следует оценивать по данным , полученным при сборе и анализе информации о формирующемся рынке земли в городе.
В-четвёртых , при определении значимости факторов градостроительной ценности территории, в сложившейся ситуации , характеризующейся недостатком аналитических данных , следует принять в качестве базисного метода - метод экспертных оценок .
11редлагается устанавливать арендную плату в размере, превышающем земельный налог на величину не менее ставки межбанковского кредита . Для продажи земельных участков следует принять нормативную цену земли в размере 75% ее рыночной стоимости .
В-пятых , результаты исследования рекомендуется использовать при реализации современной земельной политики в городах для следующих целей : планирование и управление городским хозяйством ; управление процессом
ценообразования в городе ; формирование рынка городских земель ; экономическое стимулирование рационального использование городских земель и их охраны .
Положения диссертации могут быть использованы в практической деятельности городскими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству при межотраслевом перераспределении земель в городе , земельно-хозяйственном устройстве его территории , установлении платы за земли города.
Реализация результатов исследования дожна способствовать выравниванию социально-экономических условий хозяйствования собственников земли , землевладельцев , землепользователей и арендаторов в городе ; повышению эффективности использования городских земель ; улучшению условий управления городским землевладением и землепользованием ; рациональному использованию и охране земель в городе .
3. Работы автора по теме диссертации .
1. Основные положения методики продажи земель в городах //Деп . в НИИТЭИ агропром №136 ВС-95.-8с.(в соавторстве) .
2. Учет экономического фактора при установлении ставок земельного налога //Экономическая безопасность населения в зонах градопромышленных агломераций Урала : Тез. докл. Региональной науч.-техн. конф.- Пермь, 1995.-(Пермский ун-т).-С.37-38.
3. Методические основы приватизации земельных участков // Агрометеорологические условия и агротехнические факторы повышения урожайности полевых культур в Предуралье : Сб.науч.тр. / Пермск. гос. с.-х. академия.-Пермь,1996.-С. 177-179.
4. Природные свойства , учитываемые при экономической оценке городских земель // Экология: проблемы и пути
решения : Тез. докл. межвузовской конф.-Пермь, 1996. -(Пермский ун-т).-С.13-14.
5. Методические основы оценки городских земель // Вестник науки Акмолинского сельскохозяйственного института .-Акмола,1996.-№4.-С.394-397.(в соавторстве).
6. Общие положения кадастра городских земель // Деп. в 11ИИТЭИагропром №109 ВС-96.-13с.(в соавторстве).
7. Организация н планирования работ по землеустройству// Прог рамма и методические материалы к курсу / Пермск. гос. с.-х. академия,- Пермь, 1996.-32с. (в соавторстве).
8. Общетеоретические основы экономической оценки городских земель // Деп. в НИИТЭИагропром №250 ВС-96.-11с.(в соавторстве).
9. Состояние и перспективы использования земель в г. Перми // Деп. в НИИТЭИагропром №10 ВС-97.-26с.(в соавторстве).
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Брыжко, Олег Геннадьевич
ВВЕДЕНИЕ
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ
1.1. Общие положения земельного кадастра б городе
1.2. Общие теоретические положения экономической 18 оценки городских земель
1.3. Классификация факторов, определяющих ценность городских земель
2. АНАЛИЗ СЛОЖИВШЕЙСЯ ПРАКТИКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ 38 ч 2.1. Характеристика состояния использования земель г.Перми
2.2. Перспективы использования земель г.Перми
2.3. Анализ практики установления платы за землю
HP' г.Перми
3. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ГОРОДС 74 KMX ЗЕМЕЛЬ
3.1. Методический подход к дрййеоенциадии теооито
Р рии города для целей оценки
3.2. Установление нормативов платы за землю в городе
3.3. Эффективность совершенствования практики уста- 95 ф новления платы за землю города
Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономическая оценка городских земель"
Современный этап развития земельных отношений в стране можно характеризовать как период преобразования земельного строя в связи с изменением политико-экономической ориентации общества. Основными признаками данного явления выступают, прежде всего, появление новых Форм хозяйствования на земле и различных форм собственности на землю.
Важнейшие положения, определяющие основы земельного строя государства, содержатся в Конституции Российской Федерации (1). В соответствии с Конституцией РФ, земля в России может находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности,
Указом Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 года N 1767, земельные участки в стране отнесены к недвижимости. Согласно названному Указу, собственники могут реализовать свои права на землю без ограничений ( пользование, владение, распоряжение ). В стране имеется реальная правовая основа для развития всех форм хозяйствования на землю и, следовательно, для становления и развития рынка земли.
Формирование рынка земли невозможно представить без объективной и достоверной информации о земельных участках, т.е. без кадастра.
Земельный кадастр неразрывно связан с понятиями регистрации, учета и оценки. Особенно актуальна сегодня проблема кадастровой оценки городских земель, что объясняется множеством их целевых функций, сложностью и динамикой социально- экономической базы, высокой концентрацией материальных и трудовых ресурсов.
Современное состояние теоретических и методических наработок в Даккой области, из-за относительной новизны проблемы, находится на недостаточно высоком уровне.
Известные в настоящее время методики mem существенные недостатки, к основным из которых можно отнести следующие:
- не учитываются особенности городов России;
- не учитываются различия в целевом использовании городских земель при установлении платы аа землю;
- не учитываются различия в динамике оценочных показателей при удалении от центра города;
- не учитывается сложившаяся кадастровая дифференциация территории,
Данные положения и определяют выбор темы исследования.
Целью исследования является обоснование теоретических и методических основ экономической оценки городских земель и разработка практических рекомендаций по оценке городских территорий.
В соответствии с поставленной целью определены задачи исследования, результаты которого выносятся на защиту:
- уточнить теоретические положения кадастра и экономической оценки городских земель;
- классифицировать факторы, определяющие ценность городских земель;
- обосновать методический подход и последовательность зонирования территории города для целей оценки;
- разработать методические положения установления нормативов платы ва землю в городе;
- обосновать эффективность предлагаемых решении и мероприятий.
- осуществить прогноз использования городских земель на перспективу.
Методологической основой исследования является диалектический метод познания учение о земле как средстве производства, законодательные документы и нормативные акты по проблемам использования и охраны земельных ресурсов. В процессе исследования применялись абстрактно-логический, монографический, раечетно-вариантный, экономико-математический, статистический методы, а также методы логического моделирования и экспертных оценок. В работе широко использовались статистические данные, ведомственные инструкции, нормативы, опыт научных организаций и учреждений Прикамья, юридическая и специальная литература.
Объектом исследования являются процессы использования и оценки земель г.Перми.
Предметом - выявление закономерности оценки городских земель в условиях формирующегося рынка земли, методы ее проведения и способы совершенствования.
Научная новизна результатов исследований заключается в развитии общетеоретических положений кадастра городских земель и теории экономической оценки городских земель; классификации основных факторов, определяющих ценность городских земель; обоснование методического подхода и последовательности зонирования территории города для целей оценки; разработке методических положений определения дифференцированных ставок платы за землю в городе.
Практическая значимость.
Результаты исследований направлены ка создание необходимой методической и нормативной базы для реализации современной политики государства в области земельных отношений. Теоретические и методические положения работы могут использоваться при подготовке учебных курсов для ВУЗов по специальностям "Землеустройство", "Земельный кадастр", "Городской кадастр". Они представляют интерес для городских комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, а также всех юридических и физических лиц, работающих в сфере оценки недвижимости. Область применения: регулирование земельных отношений в городе, управление городским землевладением и землепользованием, налогообложение.
Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались на научных конференциях в Пермском государственном университете (1995г.,1996г.), в Пермской государственной академии (1996г.,1997г.), в Омском государственном аграрном университете (1997г.), на технических советах Пермского горкомзема (1996г.,1997г.) и Сибирского филиала РосНИЦ "Земля" (1997г.). Разработанные методики внедрены в Пермском городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству. По результатам исследований опубликованы 8 работ и 6 приняты к печати.
Диссертация состоит ив введения, трех глав, выводов и предложений, списка литературы ( 124 наименования ). Общий объем составляет 123 стр., в том числе 113 стр. машинописного текста, 8 таблиц. 14 рисунков.
1. ТЧретичеокке основы экономической оценки городских вемежъ.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Брыжко, Олег Геннадьевич
Основные выводы по этой части исследования сводятся к следующему:
- кадастр городских земель входит б систему государственного земельного кадастра, одновременно являясь составной частью городского кадастра;
- содержание государственного земельного кадастра определяет содержание кадастра городских земель.
- составными частями кадастра городских земель являются регистрация, учет и оценка городских земель;
- кадастр городских земель - это совокупность необходимых и достоверных сведений о природном, правовом, хозяйственном и экономическом положении земель, входяпдах в городскую черту.
2.В диссертации предпринимается попытка обобщить имеющийся опыт земельно-оценочных работ в городе и развить те теоретические положения, которые составляют существо экономической оценки в условиях реформирования земельных отношений.
Так, установлено, что экономическая оценка - важнейшая составная часть кадастра городских земель. Она отражает общественную потребительную стоимость земельных участков в городе. Теоретические положения оценки городских земель определяются их спецификой. выражающейся в многофункциональном назначении и использовании земельных участков ( содержание состава земель городов по функциональному назначению практически дублирует содержание основных категорий земельного фонда ). Данное положение учитывается в установлении предмета, цели, задач и содержания оценки, ее определения и принципов, земельно - оценочных показателей, видов, аспектов и направлений оценки,
3.При осуществлении экономической оценки очень важным мероприятием является разработка классификации факторов, определяющих ценность городских земель. В качестве основы клаооифи кации предлагается принять следующие признаки: природу происхожде ния факторов, направление влияния, устойчивость влияния, характер влияния. Центральным звеном классификации является деление факторов по направлению влияния( экономические, экологические, социальные ).Это объясняется тем, что знание объекта воздействия может помочь в управлении последним, усилении социального аспекта при решении проблем городов, улучшении их экологической ситуации,
4.Наши исследования показывают, что прогнозирование использования земельных ресурсов в городе на перспективу необходимо осуществлять на основе детального анализа использования городских земель, Пои этом наиболее целесообразным следует считать комбинацию из двух методов : статистического С экстраполяции ) и логического моделирования. Для подбора функций, описывающих динамику изменения городских земель, следует применять ЭВМ, что позволяет сократить затраты рабочего времени на построение графиков и избежать трудоемких расчетов.
Применение метода логического моделирования, в свою очередь, обеспечивает комплексный характер прогноза. В диссертации выпонен прогноз использования земель города Перми, результаты которого рекомендуется принять для перспективного управления и планирования использования земельных ресурсов города,
6,Существующую в настоящее время в городе последовательность зонирования территории для целей оценки ( город - административный район - оценочная зона ) следует признать несовершенной.
В связи с чем для экономической оценки городских земель представляется целесообразным проводить зонирование территории города в соответствии со сложившимся кадастровым зонированием (город - функциональная зона - оценочная зона - квартал - участок). Реализация данного предложения позволит обеспечить сопоставимость земельно-кадастровой информации в городе.
Зонирование территории города для целей оценки предлагается начинать с дифференциации территории по функциональному признаку. Затем следует переходить к оценочному зонированию; к дифференциации оценочных зон до уровня городских кварталов и , наконец, к оценке земельных участков, Центральным звеном в данной схеме следует считать оценочное зонирование. Все методические разработки следует оценивать по данным, полученным при сборе и анализе информации о формирующемся рынке земли в городе.
6.Актуальной задачей является определение значимости Факторов градостроительной ценности С установление той роли, которую они играют в формировании цены земли, земельного налога, арендной платы ). В сложившейся ситуации, характеризующейся недостатком опытных наблюдений и аналитических данных, предлагается применять в качестве базового метода - метод экспертных оценок.
Проведенные исследования позволили получить следующие показатели влияния факторов на ценность городских земель :
- местоположение - 41Z ;
- состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия - 18% ;
- уровень инженерного ХХ оборудования и благоустройство территорки и застройки - 15%;
- уровень развития сферы культурно - бытового обслуживания населения, здравоохранения и образования - 11%;
- инженерно - геологические условия территории - 8%;
- ландшафтная ценность территории, историческая и эстетическая ценность застройки - 7%.
Полученные результаты рекомендуется использовать для совершенствования практики установления ставок земельного налога в городе. Предлагается методика дифференциации нормативов налога по оценочным зонам города в зависимости от местоположения и градостроительной ценности территории с учетом значимости вышеперечисленных факторов.
7.В результате анализа размеров арендной платы, взимаемой за федеральные и муниципальные земли в г.Перми установлено, что данная форма платы за землю определяется в размере ставок земельного налога, что не стимулирует развития арендных отношений в городе. Предлагается устанавливать арендную плату в размере превышающем земельный налог на величину уровня депозитной ставки Центробанка России. Базовую величину арендной платы следует определять в размере 1.5 - кратной ставки земельного налога! 48% на декабрь 1996 года). На перспективу предлагается использовать частные коэффициенты увеличения нормативов арендной платы за землю в зависимости от направлений хозяйственного использования земель С от 1.5 до 1000 }. Реализация предлагаемых мероприятий позволит получить допонительно 8 119 932 т./руб. в год по г.Перми.
8.Для продажи земельных участков используется показательнормативной цены земли, определяемый на практике в размере 200 -кратной величины земельного налога. В то же время законом разрешается увеличивать нормативную цену земли до 75 % рыночной стоимости земли. В ходе исследования нами собраны сведения о реальных сдекак с объектами недвижимости в городе. В процессе работы была выделена средняя величина коммерческой стоимости земли в г.Перми которая значительно превышает ее нормативную цену. Предлагается использовать данный показатель при определении величины нормативной цены земли. Реализация данного предложения позволит получить при продаже земель в г.Перми допонительно около 750 т./руб. за мх.
9.Важным является определение возможностей практического применения положений диссертации.Рекомендуется использовать результаты исследования в качестве методической основы при реализации современной земельной политики в городах России для следующих основных целей
- планирование и управление городским хозяйством;
- управление процессом ценообразования в городе;
- формирование рынка городских земель;
- экономическое стимулирование рационального использования городских ресурсов и их охраны.
ХПоложения диссертации представляют интерес для городских комитетов по земельным ресурсам и землеустройству> и могут быть широко использованы при межотраслевом перераспределении земель в городе, земельно-хозяйственном устройстве его территории, установлении платы за земли города.
Теоретические и методические положения диссертации рекомендуется использовать при подготовке учебных курсов в ВУЗах по специальностям : "Землеустройство", "Земельный кадастр", "Городской кадастр".
10.Практическая реализация результатов данного диссертационного исследования дожна способствовать выравниванию социально -экономических условий хозяйствования собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов в городе; повышению эффективности использования городских земель ; удучшеншо условий управления городским землевладением и землепользованием; рациональному использованию и охране земель города.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Брыжко, Олег Геннадьевич, Пермь
1.- М,:Юридическая литература, 1S93. -64с.2, Земельный кодекс РСФСР // Сборник законодательных актов по аграрной реформе в РСФСР. Вып.2.-М.,1991.
2. Закон РСФСР "О плате за землю". М.,1991.
3. Указ Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю".ML,1996.
4. Постановление Правительства РФ "О порядке определения нормативной цены земли" от 3 ноября 1994 г. N 1204. М.,1994.
5. Положение о мониторинге земель в Российской Федерации "Утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 15 шля 1992 г. N 491 //Российские вести. 1992.-N 37 с. 5.
6. Методические указания по введению единой системы регистрации земельных участков и присвоению кадастровых номеров для ведения государственного земельного кадастра. Роскомвем.-М.,1994.-16 с.
7. Методическое пособие "Комплексное ценовое зонирование территории населенных пунктов для дифференциации ставок земельного налога".Роскомзем.-М.,1996,-32 о.
8. Агеев В.М. Бродская Т.А. К вопросу о денежной оценке земли (некоторые аспекты методики и практики расчетов).-Труды Цели-ногр,ОХИ, 1981,т.33., С.67-73.
9. Бабков Г., Муратова Л. Нормативный метод обоснования платы за землю // Международный агропромышленный журнал.-1Q90.-N 6.-с,68-72.
10. Беленький В.Р. Земельный рынок и его землеустроительное обеспечение// Экономика с.-х.России.-1994.-N10.- С.8
11. Белобородое А., Жудро М. Стоимостная оценка производственного потенциала // АПК; экономика, управления,-1991.-N 2.- С.96-99.
12. Борженко А. Денежная оценка земли в условиях рыночной экономики // АПК: экономика,управление.-1991.-N 12.-С.63-69.
13. Бочкарева Т.В.Экологический "джинн" урбанизации.-М.:Шсль, 1989.-268 с.
14. Бронштейн М.Л. Земля и хозрасчетные отношения. -М. .-Колос, 1978.-167с.
15. Веденичев П.Ф., Маракулин П.П. Экономическая оценка земли.-К. .* Урожай, 1964.-124 с.
16. Вервейко А.П. Использование земельного кадастра в землеустройстве.- Харьков, 1980.-40 с.
17. Вервейко А,П. Использование результатов земельного кадастрапри составлении проектов землеустройства.-Сб.Харьковского СМ., 1978, Т.251., С. 10-18.
18. Верхоланцев B.C. Город Пермь, его прошлое и настоящее. Пермь: Пушка, 1994.-256 с.
19. Витт М.Б. Экономическая оценка земли при строительстве. -М.;Стройиздат, 1973.~ 176 с.
20. Витт М.Б. Экономическая оценка отводимых под строительство земель. -М.: Стройиздат,1984.-120с.
21. Гладкий В.И., Спиридонов В.А. Городской кадастр и его картографо-геодезическое обеспечение.-М.:Кедра,1991.-152 с.
22. Гнаткович Д.И. Земельный кадастр: экономика землепользования.-Львов:Вища школа, 1986.-136с.
23. Гнаткович Д.И. Земельный налог: как обосновать его размер // Земледелие.-1991.-N 4.- С.39-41.
24. Дегтярев И.В, Земельный кадастр.- М.: Колос, 1979.-463 с.33, Дегтярев И.В. Проблемы земельного кадастра в СССР.-Ы.: Наука, 1979.-253 с.
25. Долек И., Клечка Ш. Объективная оценка земли- исходная база совершенствования хозяйственного механизма АПК // Международный агропромышленный журнал.-1989.-N 4.- С.83-91.
26. Елисеева И.И. , Юзбашев М.М. Общая теория статистики.-М.:Финансы и статистика, 1996.-367 с.
27. Замков O.K. Проблема экономической оценки земель.-Науч.тр.ЩМ-Ипроект, 1983., в.4. С.82-91.
28. Земельньш кадастр.-М.:Экономика,1967.-358с. 44. Землеустроительное проектирование /Под ред.М.А.Гендельмана.-М.:Агропро-миздат, 1986.-511 с.
29. Игнатенко Н.Г., Руденко В.П. Проблема критерия и обобщающего показателя экономической оценки природных ресурсов.-Экон.география, 1981 вып.30, С.3-12.
30. Инвестиционная политика природоиольаования /Под.ред. Т.С.Хача-турова и Н, Т.Фейтельмана. ~ М.: Наука, 1989.-280 с.
31. Кабакова С, К. Градостроительная оценка территории городов.-М.: 0троййздатл973.- 152с.
32. Кадастровая оценка земель / Под.ред. Ф.К.Мамычева.-Ама-Ата :Кайнар. 1983.-144с.
33. Карманов И.И. Научные основы и методика расчета цек на почву и земельные участки // Вестн.с.-х. науки.-1989.- N3.- С.3-9.
34. Карнаухова Е.С, Дифференциальная рента и экономическая оценка земли.- М.: Экономика, 1977.-256 с.
35. Карнаухова Е.С. Учет затрат общественного труда.- М.: Наука, 1973.-328 с.
36. Колотинская Е.Н. Правовые вопросы теории государственного земельного кадастра.-М.: изд.МГУ, 1982.-126 с.
37. Кузнецов Ы, Как оценивали землю в России // Земля России.-1992.- N 3.0.35-38.
38. Лопатин В.В.,Лопатина Л.Е. Малый токовый словарь русского языка.-М.: Рус,яз., 1990-704 с.
39. Лунев А.Г., Постолов В.Д. Расчет арендной платы за землю на основе материалов экономической оценки земель // Эколого-мелиоративные вопросы землеустройства: сб.науч.тр./ Воронеж.госуд. аграрный ун-т.-Воронеж, 1991.- С.32-41.
40. Лоцмер М,0, Оценка и совершенствование землепользовании сельскохозяйственных предприятий.- Егава: ЛОХА,1980.-119 с.
41. Лютый Я.И. Денежная оценка земли // Организация эффективного использования земельных ресурсов в процессе землеустройства в АПК; Сб.науч.тр./Харьк.с.-х. ин-т им.В.В.Докучаева.-1988.-С.23-26.
42. Магазинщиков Т.П. Земельный кадастр.- Львов.-Вища школа. -1980- 388с.
43. Маракулин П.П. Эффективность использования земли.-К.:Ура-жай,1978,- 80с.
44. Марковский В.И.,Василии В.И.Кадастровая оценка земельныхучастков и ее использование // Эколого-мелиоративные вопросы землеустройства:Сб.науч.тр./ Воронеж,госуд.аграрн.ун-т.- Воронеж, 1991 С.5-14.
45. Маркс К. Капитал.Критика политической экономии,т.3.,кн.3. Процесс капиталистического производства, взятый в делом. 4.2/ Издан под ред.Ф.Энгельса.- М.: Политиздат,1989.- VI,509-1078с.
46. Мауль Я.Я. Акимов В.В. Рыночный механизм землепользования.-Ак-мола: Нива,1993.-172 и.
47. Мауль Я.Я. Экономика и экология землепользования.-Ама-Ата: Кайнар, 1989 .-216 с.
48. Махт В.А.Способы вычисления оценочных затрат при экономической оценке земель.- В кн.:Планирование использование земельных ресурсов. М.,1981.- 108с.
49. Миселев В.С.Концепция кадастра земель населенных пунктов// Организация использования земли в условиях формирования рыночных отношений в сельском хозяитве: Сб.науч.тр. / ОмС-ХИ.-Омск,1994.-С,33-37,
50. Шисеенко Т. Кто владел землей в России // Земля России.-1992.- N 1.- 0.43-49.
51. Мягков В.К., Пальчиков Н.С., Федоров В.Н.Математическое обеспечение градостроительного проектирования.-Л.:Наука 1989.-144с.
52. Наукенова К.Ш. ,0марова О.М., Васильева Н.С. Денежная оценка земли // Вестник с.-х.науки Казахстана.-1989,- N 10.- С.14-16.
53. Научные и методические основы землеустройства / Под. ред.М.А.Гендельмана.- М.: Колос Л978,- 272с.
54. Научные основы земельного кадастра / Под. ред.А,А.Варламова.-М.1995.- 144с.
55. Научные основы землеустройства / Под ред. В.П.Троицкого.-М,: Колос, 1995.- 176с.
56. Носов С.И. Оценка местоположения земли // Земледелие.-1993.-N3 С.4-6.
57. Общесоюзная методика оценки земель / Министерство сельского хозяйства СССР. М.-1976.- 80 с.
58. Оценка земельной собственности / Под ред. Дж.Зккерта. Пер.с англ.- Красногорск:Красная гора, 1993.-62 с. Оценка земли и ее использование в планировании и экономическом стимулировании / Под ред. М. Л. Бронштейна. -М.: Экономика,1984.-160 с
59. Оценка земли и использование ее результатов / Под ред.М.А.Ген-дельмана Ама-Ата :Кайнар, 1979.-124 с.
60. Пальчиков Н.С., Пахомова О.М., Мягков В.Н., Федоров В.П. Методы расчета экономической оценки городских земель // Материалы Всероссийского семинара: Методы оценки городских земель.-СПб,1992.-65с.
61. Пальчиков Н.С., Пахомова О.М., Мягков В.Н., Федоров В.П.Экономическая оценка городских земель: моделирование, методы, расчетов." СПб, 1991.-53 с.
62. Пинегин В.Г. Сколько стоит земля в столице? // Земледелие. -1989. -N 2.-С.22.
63. Пинегин В.Г. Сколько стоит земля в Эстонии? // Земледелие. -1989.- N 6.-С.72.
64. Погожиев В.П. Соскиев А.Б. Арендное землепользование.-М.:Аг-ропромиздат,1990,- 96с. С Агропанорама.Зарубеж.информ.). Подольский Л.И. Землеустройство и повышение продуктивности земель.- Ама-Ата:Кайнар,1987.- 152с
65. Подольский Л.И., Иванов А.И. Экономическая оценка естественныхф*пастбищ Казахстана- Проблемы освоения пустынь 1983,- N 5.-С. 25-31.
66. Пошкус Б.И. Выравнивание экономических условий хозяйствования,- Вильнюс, МСХ ЛатвССР, 1979,- 201с.
67. Практическое применение экономической оценю! земель. Методические рекомендации.- Новосибирск/ СО ВАСХНИЛ, 1979.- 43с.
68. Раскошная Т., Харрисон Ф, Экономическое преобразование городов, СПб.: НЩ Зкоград, 1993,-36 с,
69. Руди В.А,, Махт В,А, Оценка технологических свойств земли. -Омск: Зап.-Сиб. кн.изд-во, 1976.-120 с.
70. Руди В.А. Методические принципы анализа уровня использования земель.-В кн.: Вопросы землепользования и землеустройства в условиях интенсификации производства. М,, 1984.-С.32-4".
71. Сагайдак А.Э, Земельная собственность и рента.-М.: Агропромиз-дат, 1991.-80 с,
72. Сазонов С.М. Личная собственность на землю в дореволюционной России / Земледелие. 1993, - N5.- С.28-29.
73. Спектор М,, Блох Е. Использование ренты в новых условиях хозяйствования // АПК : экономика, управление. 1991.-Ш.-С. 72-74.
74. Справочник землеустроителя / Под ред. С.А.Удачина и А.Т.Панфилова.- М.: Сельхозиздат, 1961. -440 с,
75. Тарасов А. Экономический механизм земельных отношений // АПК: экономика, управление. ~ 1991. N1.- С.66-71.
76. Тидеман Т. Частное владение как альтернатива аренде и частной собственности на землю // Аграрная наука. 1998.-N2.-С.22-24.
77. Ткачук С.А., Бородин Б.Ф., Акимов В.В, Актуальные проблемы рационального использования и охраны земельных ресурсов.- Ама -Ата: Кайнар, 1977.-88 с.
78. Ткачук С.А. Исследование актуальных вопросов кадастровой оценки земли : Автореф. дисс.канд. экон.наук. Тарту, 1972.-23с.
79. Ткачук С.А. О денежной оценке земли //Тр./Целиноград, с.-х. ин-т.-1981.-т.37 : Земельные фонды, землеустройство и расселение Казахской ССР.-С.74-77.
80. Ткачук С.А., Шевченко П.С., Мауль Я.Я. Эффективное использование земельных ресурсов:(Вопросы управления земельными ресурсами). -М. : Экономика, 1983.-80 с.
81. Указания о порядке проведения оценки земель.- М.:МСХ ССР, 1979.-118 с.
82. Указания по земельно-оценочному ( кадастровому) районированию
83. Украинской ССР / М-во сельского хоз-ва УССР.-К., 1978.-14 с.
84. Указания по сбору, обработке и анализу данных о свойствах почв для земель но-оценочных работ/М-во сельского хоз-ва УССР.-К.,1979.-28 с.
85. Уласевич М.В. Учет оценки земли в практике организации сельскохозяйственного производства. Минск, i960. -40 е.- (Обзор, информ, / БеНИИНТИ ).
86. Учет и оценка земельных ресурсов в Европейских странах членах СЭВ/П.Ф.Лойко, Т.А.Кулакова, Г.В.Левушкина идр.--М. ,1988.-56 о. С Обзор, информ. / ВНЙИТЭИагропром ).
87. Ушаков Е. К разгосударствлению земли и других природных ресурсов// Российский экономический журнал.-1994.-N11.-С.17-23.
88. Ю7.Федоренко Н.П. Предисловие к книге К.Г.Гофмана Экономическая оценка природных ресурсов в условиях социалистического общества. -У. : Наука, 1977.-0,3-8,
89. Федорин Ю.В. Классификация земель и ее применение в системе земельного кадастра СССР. -Земледелие, 1978.-N2.-С.18-21.
90. Философский словарь / Под ред. И.Т.Фролова.-5-е иад.-М.: Политиздат, 1987.-590 с.
91. ИО.Хачатуров Т.С. Эффективность капитальных вложении.- М.:Экономика, 1979.-336 с.
92. Ш.Хачатуров Т.е. Экономические проблемы природопользования. -ЬА. iЭкономика, 1982.-198 с.
93. Хлыстун В.Н. Земельная реформа и механизм ее реализации на территории РОФСР // Вестн.с.-х. науки.- 1991.-N5.-C.3-9.
94. Хлыстун В., Лойко П. Механизм регулирования земельных отношений /7 АПК : экономика, управление.-1991.-N9.-С.15-20.
95. Черемушкин С.Д. Теория и практика экомической оценки земли.-U.: Изд-во соц.экон. лит., 1963.-280 с.
96. Чупахин В.М., Гельдыева Т.В. Природные условия землеустройства: географические аспекты.-Ама-Ата: Наука Каз.ССР,1982.-215с.
97. П7.Н1аститко А.Е. Условия формирования рынка земли // Вестн.с.-х. науки.-1991.-N10.-С.12-18.Х *. 7 ХХХХХ Д.И. Межрегиональная оценка земель по относительным ве личинам биоклиматического потенциала, Почвоведение 1982.-N7.-0.33-49.
98. Шевченко П.С. Об оценке напряженности земельного баланса /. Материалы XVII межреспубликанской научно-производственной кон ференции.-Егава: МОК Латвийской 00Р 1982,-165 с.
99. Экономическая оценка земли //Экономическая газе та. -1988.-N49,-0,18.121,Экономические проблемы рационального использования земли.-М.: Экономика, 1977.-104 с,
100. Эффективность использования и охраны земель / Под ред В.М.Москаленко.ХКиев* Урожай, 1988.-88 с.
101. Эффективность сельскохозяйственного природопользования.-К. Наук.думка, 1982,-230 с.
102. Эффективность сельскохозяйственного производства / Под ред В.А.Тихонова.-М.: Наука. 1984.-209с.