Совершенствование механизма эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости в условиях развивающегося земельного рынка

Мурзин, Антон Дмитриевич

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Совершенствование механизма эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости в условиях развивающегося земельного рынка тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Мурзин, Антон Дмитриевич
Место защиты	Ростов-на-Дону
Год	2005
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование механизма эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости в условиях развивающегося земельного рынка"

На правах рукописи

МУРЗИН АНТОН ДМИТРИЕВИЧ

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ГОРОДСКОЙ ЗЕМЕЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ РАЗВИВАЮЩЕГОСЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:

Экономика природопользования

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону, 2005

Диссертационная работа выпонена на кафедре экономики и управления в строительстве Ростовского государственного строительного университета.

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

доктор экономических наук, Тутаришев Б.З.

доктор экономических наук, профессор Красовская И.П. доктор экономических наук, Фесенко И.П.

Южно-Российский государственный технический университет

Защита состоится л3/ >ц 2005 г. в I ? часов на заседании

диссертационного совета Д 212.207.01 при Ростовском государственном строительном университете по адресу: 344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162, ауд.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета.

Автореферат разослан л

50 СБи^ФокЛ 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета канд. экон. наук, доцент

И.В. Теренина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Развитие рыночных отношений в России обусловливает необходимость эффективного функционирования рынка недвижимости. Мировой опыт рыночного хозяйствования позиционирует земельную недвижимость как одну из фундаментальных основ национальной экономики.

В отечественной экономике догое время единый объект недвижимости законодательно отделен от фактора, определяющего местоположение объекта - земельного участка. На протяжении XX в. в России практически отсутствовал институт частной собственности на землю и рыночных земельных отношений. Безвозмездность наделения земельными ресурсами, административный способ хозяйствования порождали неэффективное, нерациональное использование земли. До принятия Земельного кодекса Российской Федерации 28 сентября 2001 г. в нашей стране отсутствовали поноценная правовая база для формирования рыночных земельных отношений и механизм осуществления права частной собственности на землю, гарантированный Конституцией Российской Федерации. Всплеск активности в земельном секторе рынка во многом обусловлен сложившейся возможностью перераспределения государственной и общественной собственности.

Становление и развитие земельных отношений ставит перед собственником задачу оценки. Возможность купли-продажи и аренды земли, необходимость развития ипотеки, установления платы за пользования земельными ресурсами (земельной ренты) требуют знания стоимости земельных активов, точная оценка которых способствует правильному и обоснованному принятию управленческих решений.

Три четверти населения Российской Федерации проживает на землях городов. Актуализация рынка проходит здесь наиболее интенсивно, что в большей степени связано с наличиелу^^^ШРййфрЙруктуры, осуществ-

лением общественной и коммерческой деятельности, обеспечивающей жизнедеятельность населения, и вероятностью изменения целевого назначения земель. Проблема оценки именно городской земли стоит наиболее остро.

Несмотря на потребности рынка, сложность оценки городской земельной недвижимости состоит в том, что для условий формирования и развития земельного рынка не существует общепризнанной комплексной методики эколого-экономической оценки, учитывающей совокупное влияние факторов стоимости: затратного, доходного, рыночного и экологического. Сложившаяся отечественная практика оценки земель позволяет, ориентируясь на западные теории, рассматривать лишь рыночные и в меньшей степени доходные экономические аспекты, зачастую не учитывая затратные и экологические составляющие.

Западная методология, основанная на развитом и длительно функционирующем земельном рынке, и существовавшие в дореволюционной России оценочные методики не могут быть объективно использованы в настоящих отечественных условиях. Разработанные Министерством имущественных отношений и обязательные к применению Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков содержат массу спорных положений, что порождает бурные дискуссии в профессиональной среде.

Таким образом, исследование критериев комплексной эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости в условиях формирования рынка и на обозримую перспективу представляются актуальными в теоретическом и практическом аспектах.

Степень разработанности проблемы. Многоаспектный характер исследуемой проблемы требует учитывать не только научные труды, непосредственно посвященные заявленной теме, но и работы, связанные с объединением и допонением существующих методик.

Теоретические основы оценки стоимости недвижимости и земель поселений в условиях развитого рынка разработаны в трудах зарубежных авторов X. Дитериха, Н. Ордуэя, Дж. Фридмена, Г. Харисона, Дж. К. Эк-керта. В условиях административной экономики существовало два принципиально отличающихся теоретических подхода к оценке земли: затратный, основанный на оценке вложений в землю, отраженнный в работах Н. Бекаревича, Ю. Зарембо, С.Г. Струмилина, и рентный, опирающийся на капитализацию доходов, - в работах: Г. Бабкова, М. Виленского, А. Степанкова, И. Храброва. Проблемы оценки городских земель в России в условиях неразвитости рынка земли частично затронуты А.Г. Грязновой, В.А. Прорвичем, В.М. Рутгайзером, Е.И. Тарасевичем, М.А. Федотовой.

Теоретические и практические аспекты оценки земельной недвижимости находят отражение в работах современных исследователей рынков недвижимости и земли: В.Н. Вокова, П.Г. Грабового, П.Ф. Лойко, А.П. Огаркова, В.И. Ресина, A.C. Чешева, H.A. Страховой, И.П. Фесенко, В.Н. Рагрина, Ю.А. Цыпкина.

Вместе с тем большинство исследований проблемы оценки городской недвижимости носят разноплановый характер. Рассмотрение отдельных вопросов теоретического и методологического обеспечения процесса оценки земельных ресурсов нацелено на развитый рынок. В современных отечественных условиях отсутствует качественная и открытая исходная информация для оценки, а также не отражается комплексность эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости на этапе развития земельного рынка. Некоторые проблемы, касающиеся в особенности оценки затратной, доходной и экологической составляющей стоимости городской земельной недвижимости, остаются дискуссионными.

Актуальность темы исследования, ее практическая значимость, непоная степень разработанности в литературе, наличие спорных положений определили цель и задачи диссертационной работы.

Цель и задачи исследования. Цель заключается в исследовании и обосновании комплексной эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости применительно к условиям развивающегося отечественного рынка.

В соответствии с обозначенной целью в научной работе предусматривается решение следующих задач:

- изучить настоящее состояние методологии эколого-экономической оценки городских земель;

- исследовать существующую нормативно-правовую и методологическую базу оценки земельной недвижимости и прав аренды;

- разработать методы оценки затратной составляющей стоимости земельной недвижимости для отечественного рынка;

- разработать способы определения базовых параметров эколого-экономической оценки земельной недвижимости и стоимости права аренды городской земельной недвижимости для условий формирующегося рынка;

- разработать формализованную экономико-математическую модель определения стоимости городской земельной недвижимости по рыночным данным;

- обосновать показатели экологической составляющей стоимости городских земель и экологического ущерба природно-антропогенной среде участка;

- обосновать комплексную методику эколого-экономической оценки стоимости городской земельной недвижимости в современных условиях развивающегося земельного рынка;

- разработать критерии практического согласования результатов определения стоимости городской земельной недвижимости методами предлагаемой методики для формирующегося отечественного рынка.

Объектом исследования является городская земельная недвижимость в системе зарождающегося рынка городских земель.

Предметом исследования выступает обоснование эколого-экономической оценки стоимости городской земельной недвижимое га и прав аренды.

Теоретическую и методологическую основу диссертации составили работы отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам экономической оценки городской недвижимости, земельных участков, имущественных отношений; методологии оценки земельной недвижимости.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили нормативно-правовые акты Российской Федерации, указы Президента, постановления Правительства РФ по проблемам экономики и оценки городской земельной недвижимости.

Эмпирическими данными, обеспечивающими надежность и достоверность полученных результатов и выводов исследования, стали материалы и статистическая информация Госкомстата РФ, Росземкадастра, Городского комитета управления имуществом г. Ростова-на-Дону, данные градостроительных служб, результаты НИР РГСУ, официальные издания и порталы недвижимости в сети Интернет (лRWAY, Росбизнесконсатинг, АК&М).

Результаты диссертации базируются на применении абстрактно-логического (сопоставления, системного и ситуационного анализов), аналитического (сравнения и обобщения результатов), экономико-статистического (факторный и корреляционно-регрессионный анализы), экономико-математического анализов. Некоторые расчеты выпонялись с использованием специализированного программного обеспечения на персональном компьютере.

Рабочая гипотеза диссертационной работы основывается на системе теоретических положений и научной позиции автора, согласно которой исследование и обоснование комплексной эколого-экономической оценки земельных участков в городских условиях становится приоритетным направлением эффективного развития рынка недвижимости города с учетом экологических факторов.

Научная новизна результатов исследования заключается в развитии теоретических положений экономики природопользования и научной методологии комплексной эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости в современных отечественных условиях. Полученные самостоятельные результаты обладают элементами научной новизны:

- конкретизированы сущность, содержание функций, принципов и назначения оценки городской земельной недвижимости, и на их основе уточнены правовые и организационно-экономические аспекты оценки городских земель;

- выявлены особенности оценки затратной и экологической составляющей стоимости городских земель в условиях отечественного рынка, предложен механизм обоснованного определения безрисковой ставки для расчета нормы доходности городской земли;

- разработан комбинированный подход к оценке стоимости прав аренды городской земельной недвижимости с учетом требований формирующегося рынка;

- предложен основанный на методе математической статистики усовершенствованный математический аппарат определения стоимости городской земельной недвижимости сравнительным подходом;

- обоснован метод определения экономического ущерба городской земельной недвижимости от загрязнения природно-антропогенной окружающей среды с учетом требований экологической безопасности;

- разработаны критерии и практические рекомендации применения метода иерархий для согласования результатов оценки стоимости земельной недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость полученных результатов состоит в том, что содержащиеся в работе теоретические и методические разработки, выводы и практические рекомендации способствуют повышению качества и достоверности производимых оценок городской земельной недвижимости, дальнейшему развитию теории эколого-экономической оценки и качественному формированию рынка земельной собственности.

Отдельные разделы работы использованы в учебном процессе института экономики и управления Ростовского государственного строительного университета в рамках курсов Экономика недвижимости, Управление недвижимостью, Оценка недвижимости и Оценка собственности.

Проведенные в диссертации исследования могут найти применение в оценочной практике, научно-методической деятельности учебных организаций и подготовке специалистов по оценке земельной собственности.

Публикации по теме диссертации. Основное содержание диссертационной работы отражено в 12 научных работах, общим объемом 8,3 печатных листа. По теме диссертации издана монография. Перечень и выходные данные печатных работ приведены в библиографическом списке.

Апробация результатов диссертации. Основные положения, результаты и выводы диссертации докладывались на ряде научно-практических конференций и семинаров, в том числе международных и всероссийских, в Москве, Ростове-на-Дону, Новочеркасске.

Положения диссертации успешно апробированы и внедрены в производственный процесс лицензированной практикующей оценочной организацией Ростова-на-Дону - ООО СИНТЭКС.

Структура диссертационной работы. Диссертационная работа изложена на 135 страницах и состоит из введения, трех глав, заключительных положений и выводов, библиографического списка, в который вошли 145 наименований, и 5 приложений, содержит 15 таблиц, 16 рисунков, 37 формул.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении приводится обоснование выбора темы диссертационной работы, актуальность и степень разработанности проблемы, формулируются цели и задачи, раскрывается научная новизна и практическая значимость исследований.

В первой главе Теоретические основы экономической оценки городской земельной недвижимости проводится анализ сложившейся ситуации на рынке земельной недвижимости по стране, ЮФО и Ростову-на-Дону; исследуется уровень потребности земельного рынка в качественной информации о рыночной стоимости объектов и современного состояния экономической оценки городских земель. Проводится обзор и анализ сложившейся нормативно-правовой и методической базы экономической оценки земли, изучается влияние законодательной базы на процесс оценки. Подробно анализируются официальные методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков и прав их аренды на предмет соответствия российским и международным правовым и методическим документам. Обосновывается необходимость комплексного эколо-го-экономического подхода к оценке стоимости городских земель и совершенствования методологической базы оценки в соответствии с потребностями рынка.

Земельный фонд РФ, согласно данным государственного земельного учета, составляет 1709,8 мн га, из которых 1580,8 мн га находятся в государственной и муниципальной собственности, 6,2 мн га - в собственно-

ста юридических лиц и 122,8 мн га - в собственности граждан. Объем земельного фонда, находящегося в негосударственной собственности, по субъектам Российской Федерации представлен на рис. 1.

Рис. 1. Объем земель России, находящихся в частной собственности

По данным государственного земельного учета на 01.01.2001 г., земельный фонд Южного федерального округа составляет 59131,5 тыс. га (около 3,5 % земельного фонда России), в том числе земли сельскохозяйственного назначения - 43981,2 тыс. га (10,8 %), земли населенных пунктов - 2131,3 тыс. га (11,4 %), из которых в собственности граждан находится 476,0 тыс. га, что составляет 14,2 % от соответствующих земель в целом по России.

В настоящее время состояние рынка земельных участков в Ростове-на-Дону находится на стадии формирования. Диапазон цен земельных участков составляет от 20 до 500 у.е. за 1 м2. Средневзвешенное значение цен по городу - 150 у.е. за 1м2. Цены на свободные земельные участки в Ростове-на-Дону за последний год, по разным оценкам, выросли в среднем на 15-25%.

Развитее земельных отношений требует качественного информационного обеспечения стоимости объектов, вовлекаемых в оборот, которое может дать только комплексная эколого-экономическая оценка.

Сложность создания комплексной системы эколого-экономической оценки городских земель обусловлена в первую очередь сложнейшими проблемами рыночной экономики России. Попытки решения задач экономики городского землепользования порождают множество новых проблем управления развитием города не только экономических, но и правовых, социальных, градостроительных.

Существующие методические рекомендации по оценке городских земель, спешно принятые в 2002-2003 гг., во многом противоречивы. Их логическая схема представлена на рис. 2.

Рис. 2. Структура существующей методики оценки рыночной стоимости городской земельной недвижимости

Европейские модели оценки, положенные в основание российских рекомендаций, рассчитаны на развитый земельный рынок. Научные изыскания по решению проблемы экономической оценки городской земельной

собственности представлены немногочисленными работами, зачастую разнородными и решающими наиболее общие вопросы оценки.

Качественное состояние природно-антропогенной окружающей среды существенно влияет на ценность объектов земельного рынка. Благоприятная экологическая обстановка, присущая местоположению земельной недвижимости, является одним из факторов формирования спроса на эти объекты. Следовательно, стоимость отдельного объекта земельной недвижимости находится в прямой зависимости от уровня атмосферного, шумового и электромагнитного загрязнения природно-антропогенной среды.

Мировой практике ценообразования земельной недвижимости присущи обратная зависимость схемы стоимость - уровень загрязнения. Однако в большинстве российских городов сопоставление величины стоимости объекта недвижимости и уровня загрязнения окружающей его природно-антропогенной среды свидетельствует о диаметрально противоположной ситуации: высокая стоимость соответствует высокому уровню загрязнения. Характерная корреляционная зависимость по Ростову-на-Дону представлена на рис. 3.

9 8 7 6 5 4 3 2 1 О

Рис. 3. Бальные соотношения уровней спроса, стоимости и загрязнения земельной недвижимости по районам Ростова-на-Дону

спрос -Х- стоимость -й-загрязнение

Во второй главе Методология оценки стоимости городской земельной недвижимости с учетом экологических факторов в рыночной экономике рассмотрены принципы, факторы и методологические подходы к оценке стоимости городских земель, описанные в теоретической науке, отмечены их преимущества и недостатки (рис. 4).

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД 1 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

метод изъятия метод сравнения метод прямой

метод определения продаж капитализации

затрат на освоение метод переноса а дисконтирования

оценка по затратам денежных

на инфраструктуру потоков

метод типовых техника остатка

инвестиционных дохода для

контрактов земли

Рис. 4. Методическая структура экономической оценки стоимости земли

Проведенный анализ применимости изученных методов к условиям отечественного рынка выявил несостоятельность некоторых из них: изъятия, затрат на освоение, сравнения продаж, дисконтирования денежных потоков. Предложены варианты решения информационных проблем оценки стоимости городской земельной недвижимости, связанные с определением базовых параметров расчетных коэффициентов для эколого-экономической оценки земельной недвижимости и отсутствием качественной и достоверной рыночной информации.

В рамках затратного подхода к оценке городской земли разработан новый метод обратного распределения. Он основан на информации о стоимости улучшений на участке, которая определяется по строительным нормативам с несопоставимо меньшей погрешностью. Также используется информация об устоявшихся в мировой практике в крупных городах соотношениях стоимости земельного участка и стоимости улучшений в едином объекте недвижимости:

где У3 - стоимость земельного участка; Ууф - фактическая стоимость улучшений, находящихся на участке; Д - наиболее вероятная доля земельного участка в стоимости единого объекта.

Второй метод затратного подхода - метод затрат на инфраструктуру - адаптирован для использования в условиях российского рынка исходя из доступной нормативной базы оценки. Определение стоимости земли в крупном мегаполисе, по нашему мнению, можно проводить, ориентируясь на величину процента от сметной стоимости строительства - 12%:

где С, - затратная стоимость инженерной инфраструктуры на участке; Сс -стоимость нового строительства на участке; Спвс ~ поная восстановительная стоимость строительства инфраструктуру с учетом износа (по УПСС, УПВС, Ко-Инвест).

В рамках доходного подхода изучены варианты определения нормы доходности для городских земель, отмечены их преимущества и недостатки в условиях развивающегося рынка. Проведенный анализ показал неадекватность существующих методов, связанную с занижением процента по депозитам, рыночных погрешностей при расчетах премий за риски, отсутствием поной достоверной информации о происходящих на рынке аналогичных сдеках.

Нами для условий российского рынка городской земли в качестве нормы доходности предлагается использовать удвоенную безрисковую ставку. Очевидно, что правильность выбора адекватного показателя в качестве безрисковой ставки, являющейся базисной величиной для дальнейших расчетов, значительно влияет на достоверность экономической оценки земли.

С, = 0,12 х Сс = 0,12 х СДвс,

Проведенный в работе качественный анализ финансовых инструментов, возможных к использованию в качестве безрисковой ставки, показал, что наибольшим суверенным рейтингом обладают государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и прежде всего еврооблигации. Котировки данных ценных бумаг поступательно растут. Среди всех отечественных аналогов еврооблигации обладают максимальным объемом выпуска, наличием различных траншей и сравнительной легкостью получения необходимой информации об их доходности, кроме того, даже в связи с кризисом в августе 1998 г., по данному виду ценных бумаг дефот не объявляся.

По итогам 2004 г. средняя эффективная доходность к погашению по данным облигациям составляла для 11802010 - 5,20 %, для 11802018 -6,92 % (Информационное агентство СЬопск, Ссыка на домен более не работаетp>

Рис. 5. Динамика эффективной доходности к погашению еврооблигаций

Проведенный анализ методических подходов к оценке экологического состояния природно-антропогенной среды при эколого-экономической

оценке земельной недвижимости выявил некоторые актуальные предложения по расчету ущерба от загрязнения атмосферы городских территорий. В частности, взятый нами за основу стандарт РОО 25-02-98 был переработан на предмет уточнения и пересмотра базовых ценовых параметров.

В условиях развивающегося земельного рынка актуальным вопросом является формирование арендных платежей за пользование земельно-имущественным комплексом. Анализ практики установления ставок арендной платы за землю, выпоненный на примере шести российских городов (Москва, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Новгород, Тольятти, Тверь), показал, что органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка:

где Аб - базовая ставка арендной платы за 1 м2 в год; Кд - коэффициент вида деятельности арендатора; Кц - коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка; 5- площадь земельного участка.

В контексте изменения законодательства с 1 января 2006 г. относительно отмены закона О плате за землю и введения в действие главы 31 Налогового кодекса РФ налогооблагаемой базой признается кадастровая стоимость земельного участка. Другим словами, базовая ставка годовой арендной платы за городской земельный участок принимается в процентах от кадастровой оценки (ст. 394 ч.2 НК РФ). Однако, как видно из анализа результатов кадастровой оценки по Ростову-на-Дону, такие изменения вызовут существенные завышения арендной платы. Даже в этом случае ее соотнесение с рыночными условиями не произойдет.

В целях адаптации к нынешним условиям и перспективного использования в будущем нами разработан комбинированный подход определе-

ния стоимости права аренды городской земли в условиях неразвитости рынка, имеющий в своей основе рыночную информацию для оценки. Агоритм комбинированного подхода представлен на рис. 6.

Рыночная стоимость права аренды

Рис. 6. Агоритм оценки стоимости права аренды земельного участка

В третьей главе Совершенствование методов экономической оценки городской земельной недвижимости в условиях отечественного рынка рассмотрена возможность экономико-математического моделирования процесса стоимостной оценки земельно-имущественных объектов, предложен к использованию метод капитализации доходов по модели Гордона; разработана методика оценки экологического ущерба городским землям; предложен адаптационный для городской земельной недвижимости вариант согласования результатов оценки методом анализа иерархий.

В общем случае для оценки объектов недвижимости сравнительным подходом С.В. Грибовский предлагает использовать модель формализации оценочных факторов объектов-аналогов:

где С - стоимость объекта оценки; Ц, - цена г'-го аналога; АЦУ - корректировка цена 1-го аналога по /-му ценообразующему фактору.

Однако стоимость анализируемого объекта С в данной модели не учитывает некоторые обязательные для земельных участков элементы сравнения: права собственности, условия финансирования, время и условия продажи сопоставимых объектов. Указанные элементы не попадают в общую формулу ввиду своей специфичности, их невозможно вывести из рыночных данных. Для адаптации модели к особенностям земельной недвижимости в диссертации предлагается предварительно провести ряд корректировок неучтенных ценообразующих факторов цен сопоставимых объектов по формуле:

где Ц\ - приведенная цена г'-го аналога; Ц, - цена совершенной сдеки продажи /-го аналога; АЦц - поправка цены /-го аналога на условия финансирования, время совершения сделок, права собственности и условиями продажи.

Дальнейшие расчеты предлагается проводить в матричном виде.

Исследование выявило возможность использования метода капитализации дохода по модели Гордона, обусловленную рассмотрением владения городской земельной недвижимостью как доходного бизнеса. Однако для применения модели Гордона к оценке городских земельных участков в российских условиях необходима достоверная ретроспективная рыночная информация. Метод нацелен на перспективное использование.

Разработанная методика определения величины экологического ущерба городской земельной недвижимости основывается на предложении стоимость загрязненной земли определять по формуле:

Ц\=Щ+ I АЦц

Сю=ДРпуЯ, (6)

где ДР33 - дифференциальная рента загрязненной земли; Л - коэффициент капитализации для земли.

Дифференциальная рента загрязненной земли ДРзш.

ДР33 = (Цр -Сф * Крх Ку) х уф, (7)

где Цр - цена реализации производимого продукта (величина аренды), р.; Сф - фактическая средняя себестоимость производства (расходы арендодателя), р.; Кр - норматив рентабельности, обеспечивающий расширенное производство; Ку - коэффициент удорожания производства продукции (снижения арендной платы) на загрязненных землях; Уф - фактический средний объем производства (сроки аренды в год, за вычетом вакансий и неплатежей), шт. (мес.).

Структура усовершенствованной методологии оценки городских земель в условиях развивающегося рынка представлена на рис. 7.

Методология эколого-экономической оценки стоимости городских земель

Подход по затратам

Метод обратного распределения

Метод затрат на инфраструктуру

Сравнения произошедших продаж

Метод математической статистики

Согласование результатов различных методов

Определение стоимости аренды 4---

Оценка доходности

Метод капитализации

дохода по модели Гордона

Метод остатка

Выведение итоговой величины стоимости

экологического

состояния

Метод оценки

экологического

состояния

атмосферы

Метод оценки

экономического

ущерба от

загрязнения

природно-

антропогенной

среды

Рис. 7. Структура усовершенствованной методики эколого-экономической оценки стоимости городской земельной недвижимости

На завершающем этапе согласования результатов оценки стоимости земельной недвижимости города разработан адаптационный вариант метода анализа иерархий, основанный на последовательных парных сравнениях критериев важности каждого результата. В рамках метода выявлены присущие городской земельной недвижимости критерии важности и произведен расчет удельного веса каждого критерия для оценки (табл. 1).

Таблица 1

Критерии важности методов оценки городской земельной недвижимости

Формулировка критерия Обозначение и вес

Наличие в методе возможности отражения действительных и предполагаемых намерений потенциального инвестора или продавца А (0,42)

Количество и понота (качество) информации, используемой для анализа объекта земельной недвижимости и его внешней среды В (0,26)

Наличие в методе информации о тенденциях формирования земельного рынка, отражающих общеэкономическую направленность С (0,10)

Использование в методах экономических параметров, характеризующих специфические особенности объекта оценки, изменяющих его стоимость э (0,11)

Учет правовых обременений и сервитутов при анализе объекта и его природно-антропогенной среды, влияющих на стоимость Е (0,11)

Для каждого используемого в процессе оценки метода в исследовательской работе математически обоснованы итоговые веса (табл. 2). Наибольший удельный вес в стоимости городской земельной недвижимости присваивается методу математической статистики, основанному на сопос-

тавлении происходящих продаж на земельном рынке. Существенный вклад в стоимость объекта недвижимости вносят факторы его доходности. Такое соотношение удельных весов в экономической оценке объектов недвижимости считается наиболее рациональным.

Таблица 2

Расчет итоговых удельных весов методов

Метод Итоговый вес

Обратного распределения 0,069

Затрат на инфраструктуру 0,076

Математической статистики 0,395

Капитализации дохода по модели Гордона 0,257

Остатка дохода для земли 0,203

Сумма: 1,000

В заключительных положениях и выводах приведены наиболее существенные теоретические и практические результаты диссертационного исследования, использование которых в дальнейшем позволит обосновать комплексную эколого-экономическую оценку городской земельной недвижимости в условиях формирующегося отечественного земельного рынка.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:

1. Мурзин А.Д. Безрисковая ставка как базис для определения нормы доходности // Рыночная экономика: проблемы и перспективы развития: Сборник научных статей. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2004. -С. 57-62.

2. Мурзин А.Д. Определение инвестиционной стоимости земельных участков // Известия РГСУ. - 2004. - №8. - С. 284.

3. Мурзин А.Д. Определение нормы доходности земельных участков для целей оценки // Известия РГСУ. - 2005. - №9. - С. 426.

4. Мурзин А.Д. Практика установления базовых размеров арендной платы за землю // Строительство-2005: Материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2005. -С. 16-18.

5. Мурзин А.Д. Применение методов затратного подхода к оценке городских земельных участков // Совершенствование экономических и управленческих механизмов воспроизводства жилищного фонда / Под общ. ред. Б.Н.Небритова. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2005. -С. 11-17.

6. Мурзин А.Д. Применение модели Гордона при оценке городской земельной недвижимости методами доходного подхода // Земельный кадастр. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2005. - Вып. 10. - С. 49-51.

7. Мурзин А.Д. Технологии сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости земельной недвижимости города // Проблемы современной экономики: Евразийский Международный научно-аналитический журнал. - СПб. - 2005. - №1.

8. Мурзин А.Д. Экономическая оценка городских земельных участков: Монография. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2005. - 84с.

9. Мурзин А.Д., Терентьев В.А. Применение инструментария математической статистики в сравнительном подходе при оценке рыночной стоимости земельных участков // Известия РГСУ. - 2005. - №9. - С. 292-301.

10. Мурзин А.Д., Терентьева И.К. Проблемы оценки объектов недвижимости в современных условиях Н Известия РГСУ. - 2003. - №7. - С. 203210.

11. Мурзин А.Д., Токарев А.А. Оценка рыночной стоимости земельных участков предприятий. Глобализация экономики и российские производственные предприятия: Материалы Междунар. науч.-практ. конф., Новочеркасск, 31 янв. 2003 г.: В 2 ч. ЛОж.-Рос. гос. техн. ун-т (НПИ). -Новочеркасск: ЮРГТУ, 2003. - С. 25-28.

12. Мурзин А.Д., Тутаришев Б.З. Особенности оценки городской земельной недвижимости для целей ипотеки // Научная мысль Кавказа. - 2005.

Подписано в печать 15.09.05. Формат 60x80/16.

Бумага писчая. Ризограф. Уч. - изд. л. 1,0. Тираж 120 экз. Заказ 288.

Редакционно-издательский центр

Ростовского государственного строительного университета 344022, Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162.

РНБ Русский фонд

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Мурзин, Антон Дмитриевич

Введение.

Глава 1. Теоретические основы экономической оценки городской земельной недвижимости.

1.1. Предпосыки и состояние экономической оценки земельной

Х недвижимости в России.

1.2. Анализ нормативно-правовой и методической базы экономической оценки городской земельной недвижимости.

1.3. Эколого-экономические аспекты оценки земельной недвижимости в городских условиях.

Глава 2. Методология оценки стоимости городской земельной

Х недвижимости с учетом экологических факторов в рыночной экономике.

2.1. Методические подходы стоимостной оценки земельной недвижимости в современных условиях.

2.2. Определение базовых параметров расчетных коэффициентов для экономической оценки земельной недвижимости с учетом экологических факторов.

Х 2.3. Формирование арендных платежей за пользование земельноимущественным комплексом в рыночных условиях.

Глава 3. Совершенствование методов экономической оценки городской земельной недвижимости в условиях отечественного рынка.

3.1. Моделирование процесса стоимостной оценки земельноимущественных объектов.

3.2. Определение показателей экологической составляющей стоимости объекта оценки.

3.3. Методология совершенствования механизма экономической оценки земельной недвижимости.

Заключительные положения и выводы.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование механизма эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости в условиях развивающегося земельного рынка"

Актуальность темы исследования. Развитие рыночных отношений в России обусловливает необходимость эффективного функционирования рынка недвижимости. Мировой опыт рыночного хозяйствования позиционирует земельную недвижимость как одну из фундаментальных основ национальной экономики.

В отечественной экономике догое время единый объект недвижимости законодательно отделен от фактора, определяющего местоположение объекта - земельного участка. На протяжении XX в. в России практически отсутствовал институт частной собственности на землю и рыночных земельных отношений. Безвозмездность наделения земельными ресурсами, административный способ хозяйствования порождали неэффективное, нерациональное использование земли. До принятия Земельного кодекса Российской Федерации 28 сентября 2001 г. в нашей стране отсутствовали поноценная правовая база для формирования рыночных земельных отношений и механизм осуществления права частной собственности на землю, гарантированный Конституцией Российской Федерации. Всплеск активности в земельном секторе рынка во многом обусловлен сложившейся возможностью перераспределения государственной и общественной собственности.

Становление и развитие земельных отношений ставит перед собственником задачу оценки. Возможность купли-продажи и аренды земли, необходимость развития ипотеки, установления платы за пользования земельными ресурсами (земельной ренты) требуют знания стоимости земельных активов, точная оценка которых способствует правильному и обоснованному принятию управленческих решений.

Три четверти населения Российской Федерации проживает на землях городов. Актуализация рынка проходит здесь наиболее интенсивно, что в большей степени связано с наличием развитой инфраструктуры, осуществлением общественной и коммерческой деятельности, обеспечивающей жизнедеятельность населения, и вероятностью изменения целевого назначения земель. Проблема оценки именно городской земли стоит наиболее остро.

Несмотря на потребности рынка, сложность оценки городской земельной недвижимости состоит в том, что для условий формирования и развития земельного рынка не существует общепризнанной комплексной методики эколого-экономической оценки, учитывающей совокупное влияние факторов стоимости: затратного, доходного, рыночного и экологического. Сложившаяся отечественная практика оценки земель позволяет, ориентируясь на западные теории, рассматривать лишь рыночные и в меньшей степени доходные экономические аспекты, зачастую не учитывая затратные и экологические составляющие.

Западная методология, основанная на развитом и длительно функционирующем земельном рынке, и существовавшие в дореволюционной России оценочные методики не могут быть объективно использованы в настоящих отечественных условиях. Разработанные Министерством имущественных отношений и обязательные к применению Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков содержат массу спорных положений, что порождает бурные дискуссии в профессиональной среде.

Таким образом, исследование критериев комплексной эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости в условиях формирования рынка и на обозримую перспективу представляются актуальными в теоретическом и практическом аспектах.

Степень разработанности проблемы. Многоаспектный характер исследуемой проблемы требует учитывать не только научные труды, непосредственно посвященные заявленной теме, но и работы, связанные с объединением и допонением существующих методик.

Теоретические основы оценки стоимости недвижимости и земель поселений в условиях развитого рынка разработаны в трудах зарубежных авторов

X. Дитериха, И. Ордуэя, Дж. Фридмена, Г. Харисона, Дж. К. Экксрта. В условиях административной экономики существовало два принципиально отличающихся теоретических подхода к оценке земли: затратный, основанный на оценке вложений в землю, отраженный в работах Н. Бекаревича, Ю. За-рембо, С.Г. Струмилина, и рентный, опирающийся на капитализацию доходов, Ч в работах: Г. Бабкова, М. Виленского, А. Степанкова, И. Храброва. Проблемы оценки городских земель в России в условиях неразвитости рынка земли частично затронуты А.Г. Грязновой, В.А. Прорвичем, В.М. Рутгайзе-ром, Е.И. Тарасевичем, М.А. Федотовой.

Теоретические и практические аспекты оценки земельной недвижимости находят отражение в работах современных исследователей рынков недвижимости и земли: В.Н. Вокова, П.Г. Грабового, П.Ф. Лойко, А.П. Огар-кова, В.И. Ресина, A.C. Чешева, H.A. Страховой, И.П. Фесенко, В.Н. Рагрина, Ю.А. Цыпкина.

Вместе с тем большинство исследований проблемы оценки городской недвижимости носят разноплановый характер. Рассмотрение отдельных вопросов теоретического и методологического обеспечения процесса оценки земельных ресурсов нацелено на развитый рынок. В современных отечественных условиях отсутствует качественная и открытая исходная информация для оценки, а также не отражается комплексность эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости на этапе развития земельного рынка. Некоторые проблемы, касающиеся в особенности оценки затратной, доходной и экологической составляющей стоимости городской земельной недвижимости, остаются дискуссионными.

Актуальность темы исследования, ее практическая значимость, непоная степень разработанности в литературе, наличие спорных положений определили цель и задачи диссертационной работы.

Цель и задачи исследования. Цель заключается в исследовании и обосновании комплексной эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости применительно к условиям развивающегося отечественного рынка.

В соответствии с обозначенной целыо в научной работе предусматривается решение следующих задач:

- изучить настоящее состояние методологии эколого-экономической оценки городских земель;

- исследовать существующую нормативно-правовую и методологическую базу оценки земельной недвижимости и прав аренды;

- разработать методы оценки затратной составляющей стоимости земельной недвижимости для отечественного рынка;

- разработать способы определения базовых параметров эколого-экономической оценки земельной недвижимости и стоимости права аренды городской земельной недвижимости для условий формирующегося рынка;

- разработать формализованную экономико-математическую модель определения стоимости городской земельной недвижимости по рыночным данным;

- обосновать показатели экологической составляющей стоимости городских земель и экологического ущерба природно-антропогенной среде участка;

- обосновать комплексную методику эколого-экономической оценки стоимости городской земельной недвижимости в современных условиях развивающегося земельного рынка;

- разработать критерии практического согласования результатов определения стоимости городской земельной недвижимости методами предлагаемой методики для формирующегося отечественного рынка. Объектом исследования является городская земельная недвижимость в системе зарождающегося рынка городских земель.

Предметом исследовании выступает обоснование эколого-экономической оценки стоимости городской земельной недвижимости и прав аренды.

Теоретическую и методологическую основу диссертации составили работы отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам экономической оценки городской недвижимости, земельных участков, имущественных отношений; методологии оценки земельной недвижимости.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили нормативно-правовые акты Российской Федерации, указы Президента, постановления Правительства РФ по проблемам экономики и оценки городской земельной недвижимости.

Эмпирическими данными, обеспечивающими надежность и достоверность полученных результатов и выводов исследования, стали материалы и статистическая информация Госкомстата РФ, Росземкадастра, Городского комитета управления имуществом Ростова-на-Дону, данные градостроительных служб, результаты НИР РГСУ, официальные издания и порталы недвижимости в сети Интернет (лRWAY, Росбизнесконсатинг, АК&М).

Результаты диссертации базируются на применении абстрактно-логического (сопоставления, системного и ситуационного), аналитического (сравнения и обобщения результатов), экономико-статистического (факторный и корреляционно-регрессионный), экономико-математического анализов. Некоторые расчеты выпонялись с использованием специализированного программного обеспечения на персональном компьютере.