Эффективность массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости в муниципальном образовании

Макорин, Геннадий Николаевич

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Эффективность массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости в муниципальном образовании тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Макорин, Геннадий Николаевич
Место защиты	Москва
Год	2006
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Эффективность массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости в муниципальном образовании"

00305345Т

На правах рукописи

Макорин Геннадий Николаевич

ЭФФЕКТИВНОСТЬ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ

НЕДВИЖИМОСТИ В МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ (на примере Московской области)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

Москва 2007

003053457

Работа выпонена на кафедре землепользования и земельного кадастра Государственного университета по землеустройству.

Научный руководитель:

к.э.н., доцент Геннадий Васильевич Ломакин.

Официальные оппоненты:

д.э.н. Александр Сидорович Косякин; к.э.н. Владимир Николаевич Кудряшов.

Ведущая организация:

ФГУП Госземкадастрсъемка- ВИСХАГИ

Защита диссертации состоится 1 марта 2007 г. в 11.00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 в Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, д. 15, ГУЗ, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.

Автореферат разослан л31 января 2007г.

Ученый секретарь диссертационного совета

к.э.н., доцент М.М. Демидова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

В настоящее время в Российской Федерации формируется новая совершенно иная система органов местного самоуправления, в ходе проводимой государством реформы были созданы новые муниципальные образования, а именно: муниципальные районы, включающие в себя городские и сельские поселения, а также городские округа и внутригородские территории городов федерального значения.

Федеральным Законом Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации от 05.10.2003 № 131-ФЭ установлено, что к собственным доходам местных бюджетов относятся, в том числе доходы от местных налогов и сборов и доходы от использования муниципального имущества.

Эффективность массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости в муниципальном образовании определяет структура доходов местного бюджета, а также экономическая деятельность, осуществляемая органами местного самоуправления на основе результатов проведенной массовой оценки объектов недвижимости.

Массовая оценка земельных участков и иных объектов недвижимости позволяет установить реальную стоимостную базу объектов недвижимости в целях дальнейшего использования при начислении арендной платы, страховании, ипотеке, налогообложении объектов недвижимого имущества.

Для исправления накопившихся недостатков действующих методик определения стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости, необходимо учесть существующий положительный опыт разработанных и применяемых методик массовой оценки объектов недвижимости, а также проводимую государством реформу органов местного самоуправления, поскольку от применения результатов массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, зависит финансовая самостоятельность вновь образованных муниципальных образований.

Законодательная определенность в вопросах массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости выступает средством повышения эффективности ее использования и возможности сделать рынок недвижимости общественно понятным, создать информационную базу кадастра объектов недвижимости, организовать их систематический учет и оценку. Обеспеченная на этой основе линформационная прозрачность и доступность массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости будут способствовать не только росту её оборота, но и развитию самого рынка недвижимости.

В этих условиях перспектива получения существенных доходов в бюджеты является стимулом для органов местного самоуправления к созданию необходимой информационной базы, а для органов государственной власти к разработке методических подходов на основе единых критериев и соизмеримой системы показателей оценки различных видов и типов объектов недвижимости.

Проблемы теории и практики оценки недвижимости, в том числе для целей налогообложения в России исследовались в работах Д.Б. Арацкого,

A.Н. Асаула, В.А. Горемыкиной, А.Г. Грязновой, C.B. Грибовского,

B.В. Григорьева, H.A. Калининой, И.В. Караваевой, Р.Т. Нагаева, А.И. Полянского, В.М. Рутгайзера, М.М. Соловьева, Е.И. Тарасевича, С.А. Ткачу-ка, М.А. Федотовой, О.Т. Хисматулова, A.B. Якуниной и др.

Исследование современных проблем оценки недвижимости содержится в трудах A.A. Варламова, С.Н. Вокова, С.И. Кабаковой, П.Ф. Лой-ко, Г.В.Ломакина, А.П. Огаркова, А.П. Рома, А.Э. Сагайдака, A.B. Сево-стьянова, В.Н. Хлыстуна, Ю.А. Цыпкина и других.

Теоретические и методические основы оценки недвижимости заложены в трудах таких зарубежных ученых, как В. Петги, А. Смита, Т. Колера, Т. Коупленда, Дж. Муррина, Г. Харрисона, Джозефа К. Эккерта.

Однако осталось еще много теоретических вопросов, требующих своего уточнения и применения новых подходов к их решению. До сих пор

не найдены адекватные для России методологические и методические основы массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях предстоящего перехода к новому поимущественному налогу и реформы местного самоуправления.

Требуется разработка методики и дальнейшее развитие подходов, учитывающих влияние факторов в условиях рынка и возможность применения дифференцированных коэффициентов для различных типов объектов недвижимости. Именно недостаточная степень разработанности выше означенных проблем в России побудила автора заняться исследованием вопроса эффективности массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости.

Все это свидетельствует об актуальности темы исследования и недостаточной разработанности для России проблемы эффективности массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, что определило цель и задачи диссертационной работы.

Цель диссертационного исследования. Целью работы является обобщение и развитие теоретических основ массовой оценки недвижимости, разработка методики комплексной оценки земельных участков и иных объектов недвижимости для различных целей.

Задачи исследования. Для решения поставленной в диссертационной работе цели потребовалось решение следующих задач, обусловивших структуру работы:

1) усовершенствовать теоретические и методические положения массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости;

2) провести ретроспективный анализ процесса оценки земельных участков и иных объектов недвижимости;

3) провести комплексный анализ законодательного и нормативно-методологического регулирования оценочной деятельности;

4) разработать модель построения массовой оценки объектов недви-

жимости для определения стоимостной базы для расчета налога на недвижимое имущество, арендной платы, ипотеки, страхования;

5) разработать методику массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости для различных целей;

6) разработать методику компенсационных выплат при предварительном согласовании места размещения объектов из земель сельских населенных пунктов.

Объектом исследования являются земельные участки и иные объекты недвижимости, подлежащие оценке в соответствии с действующим законодательством, а так же деятельность органов местного самоуправления, налоговых органов, организаций оценщиков в процессе регулирования оценки недвижимости.

Предмет исследования. Предметом диссертационного исследования является механизм выпонения работ по массовой оценке земельных участков и иных объектов недвижимости для различных целей, а также сам процесс массовой оценки земли и иных объектов недвижимости.

Исходные материалы. В процессе исследования использованы Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства РФ, Законы Московской области, Постановления Правительства Московской области, решения представительных органов местного самоуправления, нормативные документы Роснедвижи-мости, Росимущества, земельно-учетная, экономическая и статистическая информация, нормативно-справочные материалы, специальная научная литература.

Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основой исследования послужили труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области оценки недвижимости, регулирования оценочной деятельности и поимущественного налогообложения. Научное исследование проведено на основе сочетания принципов истори-

ческого и логического анализа с использованием диалектического метода в исследовании экономических и нормативно-правовых особенностей предмета исследования. Работа выпонена с использованием методов научной абстракции, сравнительного анализа и синтеза. В диссертации проанализированы различные модели и методики оценки недвижимости для целей налогообложения. Кроме того, в работе применялись методы группировки, сравнения, ряды динамики, другие общепринятые экономико-статистические и аналитические методы.

Научная новизна работы заключается в следующем:

1) обобщены и сформулированы адаптивные к современным российским условиям методологические подходы к массовой оценке объектов недвижимости;

2) построена по элементам система организации и управления массовой оценкой объектов недвижимости, включающая в себя четыре взаимосвязанные подсистемы (организационно-административная, анализа и идентификации информации, определения стоимости объектов, управления информационной базой);

3) обоснована необходимость введения в России налога на земельные участки и иные объекты недвижимости и применения для целей налогообложения понятия лединый налог на объект недвижимости;

4) разработана методика массовой оценки объектов недвижимости для различных целей в разрезе отдельных ее видов (земельные участки, объекты жилого и нежилого назначения) основанная на рациональной комбинации трех традиционных подходов Ч доходного, затратного и сравнительного;

5) разработана методика компенсационных выплат при предварительном согласовании места размещения объекта из земель сельских поселений;

6) предложена и апробирована на примере данных по Московской

области модель построения стоимостной базы для расчета налога на недвижимое имущество, арендной платы, ипотеки, страхования, а также рекомендации, подходы, стандарты и методика массовой оценки объектов недвижимости.

На защиту выносятся следующие основные положения диссертации:

1) уточненные и допонительно сформулированные теоретические и методические положения массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости;

2) модель построения стоимостной базы для расчета налога на недвижимое имущество, арендной платы, ипотеки, страхования;

3) методика массовой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения в разрезе отдельных ее видов (земельные участки, объекты жилого и нежилого назначения);

4) методика компенсационных выплат при предварительном согласовании места размещения объекта из земель сельских поселений;

5) расчет экономической эффективности массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости;

6) расчет эффективности вариантов наиболее рационального использования земельных участков.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость диссертационной работы состоит в обобщении и развитии теоретических и методологических основ массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости и государственного регулирования оценочной деятельности, а также в их адаптации к условиям интенсивного развития Московской области.

Практическая значимость результатов, полученных в ходе проведенного диссертационного исследования, заключается в том, что методические разработки и методологические подходы могут быть использованы органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления для разработай

законодательных и нормативных актов о регулировании оценочной деятельности, стандартов массовой оценки объектов недвижимости для различных целей, введения на территориях налога на недвижимость и обеспечения функционирования налогового механизма, в рамках единого налога на недвижимость. Использование стандартов и методики массовой оценки земельных участков и иных недвижимости для целей налогообложения, предложенной в работе, позволит справедливо определять стоимостную базу объектов недвижимости для различных целей, обеспечивать рациональное размещение объектов на территории муниципального образования.

Апробация работы. Основные тезисы работы, а также полученные в ходе научного исследования результаты докладывались на XXXIX Международной научно-технической конференции Ассоциации автомобильных инженеров России Приоритеты развития отечественного автотракторостроения и подготовки инженерных и научных кадров секция Экономика и организация производства, Всероссийской конференции молодых ученых и специалистов Молодые ученые - землеустроительной науке, посвященной 225-летию Государственного университета по землеустройству, а так же на 1 Московской городской научно-практической конференции ВУЗЫ-НАУКА-ГОРОД секция Земля Москвы.

Внедрение работы. Основные результаты работы применены при разработке положений, которые положены в основу налогообложения объектов недвижимости на территории Одинцовского, Наро-Фоминского муниципальных районов Московской области, а также городских поселений Одинцово и Наро-Фоминск.

По теме диссертационного исследования опубликовано 5 работ общим объемом 2,5 печатных листа.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав включающих девять параграфов, выводов и предложений, библиографического списка использованной литературы и приложений. Основной текст изложен на 150 листах машинописного текста, включает 30 таблиц и 15 рисунков.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

При выпонении оценочных работ по оценке большого количества объектов недвижимости, проведение индивидуальной оценки становится затруднительным и экономически не выгодным мероприятием для заказчика работ. Именно для достижения максимальной экономической эффективности, дожна быть введена концепция массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, чтобы стало возможным проведение оценки большого количества объектов недвижимости для определения их стоимостной базы.

Внедрение этого метода сопряжено с допонительными затратами на получение исходной информации.

Основными трудностями при получении исходной информации являются:

истинная стоимость сделок;

достаточное количество объектов на рынке недвижимости;

программное обеспечение для преобразования выборки в действенную систему.

Требования к эффективной массовой оценке земельных участков и иных объектов недвижимости могут быть сформулированы следующим образом:

массовая оценка дожна быть основана на сравнении рыночных цен (настоящей стоимости) и, возможно, на использовании двух других подходов (доходного и затратного);

массовая оценка дожна обеспечивать применение её результатов органами местного самоуправления для различных целей;

массовая оценка дожна быть гибкой в отношении методов сбора данных и использования соответствующего программного обеспечения;

методика массовой оценки дожна удовлетворять определенным статистическим требованиям, чтобы возможно было использовать выбранные типовые объекты для получения обобщающих результатов;

работа массовой оценки дожна быть прозрачной для осуществления контроля результатов потребителями.

В целом, процедура проведения массовой оценки дожна выглядеть следующим образом:

проводится сбор информации об объектах недвижимости и данные характеризующие качественные характеристики объектов, размер, месторасположение, предполагаемую стоимость, которые вводятся в систему массовой оценки;

л с помощью использования статистического программного обеспечения данные обрабатываются, с целью анализа факторов влияющих на стоимость объектов недвижимости;

на выходе будут представлена стоимостная база оцененных объектов недвижимости.

Схема построения модели определения стоимостной базы земельных

участков и иных объектов недвижимости представлена на рисунке 1.

Рис. 1. Характеристика и цели модели системы массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости

Надежность данной модели системы определения стоимостной базы земельных участков и иных объектов недвижимости основана на: о сравнении реальных рыночных цен; о частоте ввода данных; о статистических размеров образцов; о статистическом распределении ввода данных. В настоящее время в структуре доходов Наро-Фоминского и Одинцовского муниципальных районов (рис. 2) земельный налог и налог на имущество физических лиц составляют 9,2 % и 4,6 % соответственно, изменить данную ситуацию возможно только при условии организации межведомственного взаимодействия, фискального кадастра и введения методики оценки земли и иного имущества для налогообложения позволяющей рационально и справедливо взимать налоги.

Бюджеты этих районов напоняются имущественными налогами, в среднем всего на 15 %, что является показателем неэффективности существующей системы налогообложения. Предлагаемая методика, модель и концепция массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости позволяет многократно увеличить поступления от имущественных налогов.

Помимо низкого уровня поступления платежей в бюджеты муниципальных образований существует еще один фактор, влияющий на собираемость налогов - максимально нагроможденная и забюрократизированная система учета, сбора и контроля при осуществлении фискальной функции (рис. 3).

Возможным выходом из создавшейся ситуации может быть создание - межведомственного органа занимающегося исключительно местными налогами, а именно налогами на имущество и земельным налогом.

С 01.01.2007 года городские и сельские поселения, входящие в состав муниципальных районов, формируют свои собственные бюджеты, зависимые от бюджетов муниципальных районов, только частично. По-

скольку существует огромная разница в социально-экономическом развитии муниципальных образований, имущественные налоги и доход от использования муниципального имущества станет, по сути, единственным источником существования для ряда муниципальных образований.

100,0% 90,0% во,о%

70,0% ) 80,0% ! 50.0% 40,0% ЗВ,0% 20,0% ю.0%

0,0% -I

I Налог из доходы физических :>|.

Арендная п.1 11)1 за земли

Я [:динын налог на в м он е доход для отдельны к видов дея1 ы юсги Чемельний налог

С Дохо.гм от сдачи г а|*снду имущества

Прочие неналоговые доходы, и том число возмещение потерь сегхозпрои зводст Налог на имущество физических лип

Рис 2. Структура доходов йо части бюджетов Наро-Фоминского и Одинцовского муниципальных районов

На основании вышеизложенного, представляется возможным сделать вывод, что развитие вновь образованных муниципальных образований, а так же проведение реформы местного самоуправления невозможно без организации процесса налогообложения земли и иной недвижимости и целом, и оценки данного имущества в частности.

Экономическую эффективность методики массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости будут характеризовать следующие показатели;

3) обоснованное увеличение стоимостной бзаы объектов недвижимости за счет улучшения качественных характеристик;

2) увеличение поступления налоговых платежей, а также доходов от использования муниципального имущества;

3) уменьшение временных издержек при административном взаимодействии в сфере налогообложения недвижимости.

Рис 3 Существующая система взаимодействия органов местного самоуправления и органов государственной испонительной власти в системе учета, сбора и контроля при осуществлении фискальной функции.

Увеличение стоимостной базы будет достигнуто за счет учета объектов как инвентаризированных, поставленных на государственный кадастровый учет, зарегистрированных в установленном порядке так и не учтенных ранее объектов. Достижение данного результата возможно при повсеместном создании местных геоинформационных систем состоящих из нескольких слоев и включающих в себя все здания, строения и сооружения, а также земельные участки (рис. 1). По опыту Одинцовского муниципального района увеличение доходной части бюджета составило 150-170 % по отношению к существовавшей, до введения геоинформационной системы учета объектов, а увеличение налоговой базы привело к существенному росту налоговых поступлений (рис. 4).

1833264^ 1766327 ^^^^^ ИЯ^^Н

Рис 4 Динамика поступления налоговых поступлений в бюджет Одинцовского муниципального района

Рыночную стоимость каждого земельного участка рассчитывают с независимые оценщики. Однако стоимость оценочных услуг по Московской области для определения рыночной стоимости всех объектов оценки-2428360 земельных участка - составила бы свыше 7,3 мрд. рублей при средней стоимости оценки одного земельного участка - 3000 руб. На расчет стоимости одного земельного участка при массовой оценке земель предполагается потратить около 50-60 рублей. В целом по Московской области затраты на проведение массовой оценки земельных участков составят 121 мн рублей (табл. I).

Применение методики массовой оценки земель позволит сократить затраты на проведения оценочных работ, уменьшить количество временных издержек.

Как известно, в большинстве западных стран базой для исчисления земельного налога является рыночная стоимость. В современных отечественных условиях, когда отсутствует информация о рынке земель определенной категории, а существующая информация не всегда объективна, применять подобную практику не представляется возможным. Поэтому согласно Налоговому Кодексу РФ налоговой базой для сбора земельного налога с I января 2006 г. является кадастровая стоимость, которая дожна, по нашему мнению, отражать реальную рыночную ситуацию.

Таблица 1

Экономическая эффективность массовой оценки земель по Московской области

Территория Количество оцениваемых Стоимость оценочных услуг без применения методики массовой Стоимость оценки одного земельного участка при массо- Стоимость услуг с применением егодики массовой Снижение затрат на проведение оценочных услуг,

Московская область 2428360 7 285 080 50 121 418 7 163 662

Наро-Фоминский муниципальный район 72300 216900 50 3615 213285

Одинцовский муниципальный район 111200 333600 50 5560 328040

Кадастровая стоимость земельных участков и предшествующая ей кадастровая оценка земель, так же, имеет несколько существенных недостатков выраженных в следующем:

1) достаточно нагроможденная форма сбора информации об объектах налогообложения;

2) забюрократизированная система утверждения результатов оценки земель;

3) небольшие возможности трансформации в будущем в систему единого налога на недвижимость;

Предлагаемая методика массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости имеет преимущества перед кадастровой и рыночной оценкой земель.

В первом случае, предлагаемая методика является более гибкой при осуществлении сбора информации и простой в восприятии ее результатов, чем существующая кадастровая оценка земель, а также имеет более обширные возможности трансформации при введении единого налога на недвижимость.

Рассмотрим преимущества рассчитанной по предлагаемой методике стоимости земельных участков над рыночной стоимостью на примере земель населенных пунктов 1 !аро-Фоминского и Одинцовского муниципальных районов Московской области. Рассчитанная стоимость но большинству видов функционального использования близка к рыночной (рис. 5).

Верхняя стаисть эсцёпь hecjlenwtJi пу>*гмв Нарз-йочиншоу райоз.н

ПЫНОшЛА vГСИЧОЩь ЦЛь >-;кгПЁН№Х V" " :) V; МЙЗШ

cpe.luftft аакфОЧИ нцпстъ уепь имв^нньи ггурто& в Одтк^бсмм (Vifcufl

_- f .ршячнвн стоимость jtwni. natigneHHFJK пушгив в Огин^Есном f4i*)iip

Рис, 5. Сравнительная ШСгограмЩ рыночной и кадастровой (рассчит анной тю предлагаемло методике) стоимости земель населенных пунктов

Например, как видно на рисунке 5, в Наро-Фоминском муниципальном районе только для земель под многоэтажное жилищное строительство рыночная стоимость значительно отличается от рассчитанной. В Одинцовском муниципальном районе дли большинства видов функционального использования наблюдается такая же ситуация.

Несмотря на выявленные недостатки, массовая оценка для целей налогообложения продожает оставаться весьма эффективным мероприятием для государственных (муниципальных) органов управления.

Как видно из таблиц 2 и 3 применение массовой оценки земель из-за более низкой стоимости работ по сравнению с рыночной оценкой способ-

Экономический эффект использования массовой оценки для целей налогообложения в Одинцовском муниципальном районе Московской области

Вид функционального использования Площадь, квм. Средняя рыночная стоимость, руб7кв.м. Налоговая ставка, % Сумма земельного налога, тыс.руб. Затраты на рыночную оценку, тыс руб. Чистая прибыль бюджета, тыс.руб. Средняя расчетная стоимость, руб./кв м. Налоговая ставка, % Сумма земельного налога, тыс руб. Затраты на массовую оценку, тыс.руб Чистая прибыль бюджета, тыс руб. Экономический эффект, тыс.руб.

1 2 3 4 5 б 7 8 9 10 11 12 13

Земли под домами многоэтажной застройки 46874400 8702 0,3 122376,86 351,56 122025,30 8700 0,3 122342,18 47,00 122295,19 269,89

Земли под домами индивидуальной жилой застройки 6249920 1950 0,3 3656,20 46,87 3609,33 1950 0,3 3656,20 6,27 3649,94 40,61

Земли дачных и садоводческих объединений граждан 112007678 1400 0,3 47043,22 840,05 46203,17 1442 0,3 48442,82 112,30 48330,51 2127,35

Земли гаражей и автостоянок 5000000 3019 0,3 4527,77 37,5 4490,27 3300 0,3 4950,00 5,01 4944,99 454,72

Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания 6200000 4601 1,5 42785,98 46,5 42739,48 4610 1,5 42873,00 6,22 42866,78 127,30

Земли учреждений и организаций народного образования 3124960 н/д 0,3 0,94 23,43 -22,50 3100 0.3 2906,21 3,14 2903,08 2925,58

Земли под промышленными объектами 10937360 3700 и 60702,35 82,03 60620,32 4100 67264,76 10,97 67253,80 6633,48

Окончание таблицы 2'

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 и 12 13

Земли под адми-гаистративно-упрааленчески-ми и общественными объектами 3124960 5120 0,3 4799,94 23,43 4776,50 5300 0,3 4968,69 3,13 4965,55 189,05

Земли под военными объектами 26249920 н/д 0,3 7,87 196,87 -189,00 1100 0,3 8662,47 26,32 8636,15 8825,15

Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения 1562480 4423 0,3 2073,40 11,71 2061,69 4500 0,3 2109,35 1,57 2107,78 46,10

Земли сельскохозяйственного использования 10937360 2784 0,3 9134,05 82,03 9052,02 2784 0,3 9134,88 10,97 9123,92 71,90

Земли под лесами в поселениях 5468680 н/д 0,3 1,64 41,01 -39,37 1338 0,3 2195,11 5,49 2189,62 2229,00

Земли под обособленными водными объектами 781240 н/д 0,3 0,23 5,85 -5,62 1368 0,3 320,62 0,78 319,83 325,46

Прочие земли поселений 3124960 1100 0,3 1031,24 23,43 1007,80 1350 0,3 1265,93 3,13 1262,80 255,00

Экономический эффект использования массовой оценки для целей налогообложения в Наро-Фоминском муниципальном районе Московской области

Вид функционального использования Плошадь, кв м. Средняя рыночная стоимость, рубУкв.м. Налоговая ставка, % Сумма земельного налога, тыс руб Затраты на рыночную оценку, тыс руб. Чистая прибыль бюджета тыс руб Средняя расчетная стоимость рубсв м Налоговая ставка,% Сумма земельного налога, тыс руб. Затраты на массовую оценку, тыс.руб Чистая прибыль бюджета, тыс руб Экономический эффект, тыс руб.

1 г 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Земли под домами многоэтажной застройки 41534208 6122 0,3 76284,50 311,50656 75972,99 6190 0,3 77129,02 41,65 77087,38 1114,39

Земли под домами индивидуальной жилой застройки 80760960 1210 0,3 29316,23 605,7072 28710,52 1210 0,3 29316,23 80,98 29235,25 524,73

Земли дачных и садоводческих объединений граждан 4614912 740 0,3 1024,51 34,61184 989,90 750 0,3 1038,36 4,63 1033,73 43,83

Земли гаражей и автостоянок 6922368 581 0,3 1206,94 51,91776 1155,02 576 0,3 1196,19 6,95 1189,24 34,23

Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания 8102368 1215 1,5 14766,57 60,76776 14705,80 1220 1,5 14827,33 8,13 14819,21 113,41

Земли учреждений и организаций народного образования 4614912 н/д 0,3 1,38 34,61184 -33,23 846 0,3 1171,35 4,63 1166,72 1199,95

Земли под промышленными объектами 20767104 495 1,5 15427,36 155,75328 15271,61 510 1,5 15886,83 20,83 15866,01 594,40

Земли под административно-управленческими и общественными объектами 2300745 486 0,3 335,54 17,2555875 318,28 750 0,3 517,67 2,31 515,36 197,08

Земли под военными объектами 6922368 н/д 0,3 2,08 51,91776 -49,84 570 0,3 1183,61 6,95 1176,67 1226,51

Окончание таблицы 3

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения 4237833 322 0,3 409,11 31,7837475 377,33 324 0,3 411,92 4,25 407,67 30,34

Земли сельскохозяйственного использования 34611840 133 0,3 1384,69 259,5888 1125,10 201 0,3 2090,58 34,70 2055,88 930,78

Земли под лесами в поселениях 11537280 н/д 0,3 3,46 86,5296 -83,07 204 0,3 704,63 11,57 693,06 776,13

Земли под обособленными водными объектами 1153728 н/д 0,3 0,35 8,65296 -8,31 202 0,3 69,91 1,16 68,76 77,06

Прочие земли поселений 6922368 204 0,3 424,58 51,91776 372,66 203 0,3 421,39 6,95 414,45 41,79

но принести в бюджеты прирост доходной части, приходящейся на земельный налог, до 85%.

Расчет стоимости земельных участков по методике массовой оценки производися по следующей формуле, при помощи нейросети:

где X Ч входные сигналы, XV, Ч веса входных сигналов

Таким образом, массовая оценка для целей налогообложения имеет следующие преимущества:

1) единовременная оценка большого числа объектов недвижимости;

2) приемлемые сроки проведения работ;

3) сопоставимость результатов оценки;

4) оптимальное соотношение цена-качество;

5) быстрая корректировка модели при изменении рыночной ситуации.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В результате исследований и разработок, выпоненных в настоящей диссертационной работе, получены научные выводы, сделаны обобщения, разработаны практические рекомендации, на основании которых были сделаны следующие выводы.

1. Применительно к условиям современной России на основе ретроспективного анализа процесса оценки и комплексного анализа законодательного и нормативно-методологического регулирования оценочной деятельности обобщены и усовершенствованы методические положения массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости.

2. Автором предложено построение по элементам системы организации и управления массовой оценкой объектов недвижимости, включающей в себя четыре взаимосвязанные подсистемы (организационно-административная,

анализа и идентификации информации, определения стоимости объектов, управления информационной базой), обоснованна необходимость введения в России налога на земельные участки и иные объекты недвижимости и применения для целей налогообложения понятия лединый налог на объект недвижимости.

3. Предложена и апробирована на примере данных по Московской области авторская модель построения массовой оценки недвижимости для определения стоимостной базы для расчета налога на недвижимое имущество, арендной платы, ипотеки страхования.

4. Разработана авторская методика массовой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения в разрезе отдельных ее видов (земельные участки, объекты жилого и нежилого назначения), адаптированная к условиям современной России и основанная на рациональной комбинации трех традиционных подходов - доходного, затратного и сравнительного.

5. Разработана методика расчета компенсационных выплат при предварительном согласовании места размещения объекта из земель сельских населенных пунктов, позволяющая увеличить неналоговые поступления на восстановление инженерной и социальной инфраструктуры муниципальных образований на 45 %.

6. Предложенная автором методика массовой оценки недвижимого имущества для целей налогообложения позволяет увеличить поступления в бюджет муниципальных образований ежегодно до 31265 тыс,руб., а также поступления от использования муниципального имущества до 15100 тыс.руб.

По теме исследований опубликованы следующие основные работы:

1. Ломакин, Г.В., Макорин, Г.Н. Массовая оценка объектов недвижимости для целей налогообложения на примере муниципального образования в Московской области. [Текст] / Г.В. Ломакин, Г.Н. Макорин

// Сборник трудов молодых ученых Проблемы землеустройства, землепользования и земельного кадастра. Том 1. - М.: ГУЭ,2003. - С. 165-170.

2. Макорин, Г.Н. Основные направления совершенствования методики экономической оценки городских (районных) земель в Московской области. [Текст] / Макорин Г.Н. // Сборник трудов молодых ученых Проблемы землеустройства, землепользования и земельного кадастра. Том 1. -М.: ГУЭ,2003. - С. 177-180.

3. Иванов, И.Н., Макорин, Г.Н. Особенности управления земельными ресурсами Муниципального образования Одинцовский район Московской области в условиях интенсивного землепользования [Текст] / И.Н. Иванов, Г.Н. Макорин // Землеустройство, землепользование и земельный кадастр. Мат. Всероссийской конф. молодых ученых и специалистов Молодые ученые - землеустроительной науке. - М.: ГУЗ, 2004. -С.179-183.

4. Макорин, Г.Н. Структура государственного управления земельными ресурсами муниципального образования [Текст] / Г,Н. Макорин // Сб. науч. трудов ежегодной конф. молодых ученых и специалистов Проблемы землеустройства и кадастров. - М.: ГУЗ, 2005. - С.215-219.

5. Ломакин, Г.В., Макорин, Г.Н. Страхование ответственности субъектов рынка недвижимости, при осуществлении массовой оценки недвижимого имущества для целей налогообложения [Текст] / Г.В. Ломакин, Г.Н. Макорин // Страховое дело. - 2006. - №12. - С.51-56.

Редащионно-издательский отдел ГУЗа Подписано в печать 30.01.07 Формат60x84/16 Объем 1,0 пл. _Бумага офсетная Тираж 100 Заказ _

Участок оперативной полиграфии ГУЗ, Москва, ул Казакова, 15

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Макорин, Геннадий Николаевич

Введение.

Глава 1. Теоретические аспекты массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости.

1.1. Исторический и зарубежный опыт проведения оценки земельных участков и иных объектов недвижимости.

1.2. Государственное регулирование массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости.

1.3. Теоретические положения эффективности массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости.

Глава 2. Анализ и моделирование массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости.

2.1. Особенности проведения оценки земельных участков и иных объектов недвижимости в муниципальном образовании Московской области.

2.2. Методика массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости

2.3. Модель построения стоимостной базы для расчета налога на недвижимое имущество, арендной платы, ипотеки, страхования.

Глава 3. Экономическая эффективность применения массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости.

3.1. Основные направления развития массовой оценки объектов недвижимости на базе автоматизированной системы управления налогообложением недвижимости.

3.2. Методика расчета компенсационных выплат при предварительном согласовании места размещения объектов.

3.3. Экономическая эффективность применения массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Эффективность массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости в муниципальном образовании"