Недвижимость как объект вложения капитала
Информация - Экономика
Другие материалы по предмету Экономика
?лучают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.
Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.
Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.
По информации Мурманского регионального центра ценообразования и строительства, стоимость проектирования за последние 8 лет (по сравнению с 1 января 2001 года) увеличилась в 2,76 раза. Изыскательные работы (это комплекс экономических и технических исследований, позволяющих обосновать целесообразность и местоположение строительства и представляющих необходимые данные для проектирования) подорожали за этот же период в 2,83 раза.
Себестоимость возведения жилых зданий в г. Мурманске в начале года составляла 700-750 долларов за один кв. метр. Сразу после завершения стройки цена квадрата возрастала до 1000 долларов США. Сейчас же себестоимость строительства выросла примерно на 20-25 процентов.
Из чего складывается стоимость строительства квадратов?
Наименование элементов затратДоля в среднем, % в структуре1Получение прав на участок строительства (пятно застройки) приобретение в собственность или аренда 11,42Затраты на проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы (строительная себестоимость) в том числе:69,82.1Проектирование и авторский надзор4,92.2Затраты на строительные материалы, изделия и конструкции, в том числе:472.2.1Цемент6,742.2.2Металлопрокат (арматура, металлоизделия)8,442.2.3Щебень0,32.2.4Песок строительный1,32.3Затраты на заработную плату72.4Затраты на машины и механизмы3,12.5Накладные расходы7,93Получение и исполнение технических расходов по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (в том числе тариф за технологическое присоединение к электрическим сетям за 1 кВт электроэнергии)2,24Платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций7,45Платежи за развитие не связанной со строительством объекта внеплощадной инженерной и социальной инфраструктуры 9ИТОГО100
По Северо-Западному федеральному округу, согласно данным федеральной службы статистики, наш регион уверенно занимает последнее место по возведению жилых квадратов. У идущей на втором месте с конца Псковской области показатели выше заполярных в 3 раза! В Мурманской области выше, чем где-либо по Северо-Западу с начала года выросла стоимость одного жилого квадратного метра на 14,4 процента. По итогам третьего квартала, средняя цена 1 кв. м. в регионе составила 27116,79 рубля, а конкретно в Мурманске 32391,29 р.
2. Вложение капитала как способ регулирования недвижимости
В процессе своего развития теория капитала приобретала самые разнообразные и причудливые трактовки, окрашенные то в социально-психологические, то в социально-классовые, то в субъективные, то в объективные тона. Однако их объединяет то, что с категорией капитал так или иначе всегда в неразрывной паре находится прибыль. Не вдаваясь в историю экономической мысли, обратим внимание на два основных воззрения на капитал.
Первое из них состоит в том, что любое средство производства, любая вещь, деньги это капитал. Как только они пускаются в дело, используются в хозяйственной деятельности, так приносят прибыль. В одних случаях прибыль объявляется продуктом труда машин (Дж. Милль), в других затратами накопленного труда (Дж. Мак-Куллох), в третьих это возмещение жертвы предпринимателя за то, что он воздержался от немедленного потребления капитала и авансировал его для дела (Н. Сениор), в четвертых это соответствующая доля продукта, вменяемая, приписываемая производительности капитала (Ф. Визер, Дж. Кларк), в пятых она рассматривается как плата предпринимателю за организацию и управление производством и как квазирента, которая обусловлена негибкостью предложения товаров и услуг в краткосрочном периоде (А. Маршалл), в шестых это плата з