Недвижимое имущество как объект гражданского права
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
татьей 554 ГК. (2.14, с.128).
Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора. Цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определенные цены специализированным коммерческим организациям-оценщикам.
Установлены следующие требования к порядку определения цены на недвижимость.
Во-первых, при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходит к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью (ст.552 ГК), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права.
Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.
Во-вторых, если в договоре цена не недвижимое имущество за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.
Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании сторонами договор о продаже недвижимости считается незаключенным. Как и см договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть обличено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом. (2.14, с.129).
Статья 556 ГК определяет порядок и момент исполнения продавцом договора продажи недвижимости. Исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий: а) подписание иного документа (акта приема-передачи и т.д.); б) вручение имущества покупателю.
Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.
В соответствии с п.2 ст.463 ГК покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) (ст.398 ГК). В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст.484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора. (2.14, с.130).
Установлено, что если продавец передает покупателю недвижимость, несоответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. (ст.557 ГК). В этом случае покупатель в соответствии со ст.393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков.
О последствиях ненадлежащего исполнения договора в виде передачи недвижимости ненадлежащего качества оговорено в ст.557 ГК, где имеется отсылка к ст. 457 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества. В соответствии со ст. 475 ГК различают существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству (затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность и др.). Однако если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст.475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.
Законом предусмотрен разумный срок для выявления недостатков недвижимости по качеству, который носит длительный характер (не менее двух лет). (2.14, с.131).
При купле-продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, а при отсутствии в нем соответствующих норм - 7 гл.30 ГК.
3.2. Залог недвижимости (ипотека).
Залог недвижимости (ипотека) является одним из основных способов обеспечения обязательства и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество, за счет которого последний может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательства. За последнее время залог недвижимости (ипотека) приобрел широкое распространение в практике предпринимательской деятельности. (2.13, с.346).
Основанием возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна строка-залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. (1.22, с.3). При этом определено, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (абзацы первой и второй п.1 ст.1 Закона).
Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Кодексом или Федеральным законом не установлены иные правила. (п.3 ст.1 Закона).
В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Федерального закона залог земельных у