Методы рыночной оценки земельного участка
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
нт анализаЕд. изм.Значение 1нормативный срок строительствамес.112нормативный срок строительствалет.0,923норма отдачи на вложенный капитал%4доля авансового платежа к общей стоимости строительства0%5прибыль предпринимателя,19%
ДКИ - дополнительные косвенные издержки, согласно данным Регионального центра ценообразования в строительстве Саратовской области (г. Саратов, Бабушкин взвоз, 1) - 20% от прибыли предпринимателя, или 4,84% от сметной стоимости.
Ниже приведены результаты определения стоимости нового строительства объекта оценки.
С69КсмрППДКИСнс, руб.51 700,00100,1124,19%4,84%6 738 785,67
Приложение 2
Определение стоимости земельного участка
Расчет стоимости воспроизводства улучшений. Расчет стоимости строительства гипотетических улучшений на оцениваемом участке произведен в Приложении 1 к настоящему отчету; сметная стоимость строительства составила 6 738 785,67 рублей.
Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости. В распоряжении оценщика имеются данные по арендным платежам по следующим объектам в г. Балашове, (данные предоставлены Город № 15 (803) от 09.04.2008-15.04.2008 г., Балашовская правда №№ 35-36 (18847-18848) от 06.03.2008 г., 42-43 (18854-18855) от 20.03.2008 г.):
Адресг. Балашов, ул. Коммунистическаяг. Балашов, ул. Ленинаг. Балашов, ул. Нефтянаяг. Балашов, ул. ЛенинаНазначениеофисофисофисофисАрендная ставка руб./м2 в мес.150250150280ПВД, руб/год460 800,0096 000,00216 000,0060 480,00СобственникЮр.лицоЮр.лицоЮр.лицоЮр.лицоХарактеристики Местоположение7969Год постройки1984-1992? 1980S полезн, м2256,032,0120,018,0Иф25%Конструктивы: - фундаментФундаментные блокиЖ/б блокиФундаментные блокиБлочный фундамент - стеныКирпичКирпичКирпичЖ/б блоки - кровляРулоннаяРулоннаяРулоннаяРулонная
Арендные ставки по всем объектам приведены без учета НДС.
Поскольку качественные и количественные характеристики объектов-аналогов не совпадают с характеристиками объекта оценки, необходимо произвести корректировку вышеуказанных арендных ставок.
ХарактеристикиОбъект оценкиобъект-аналог 1объект-аналог 2объект-аналог 3объект-аналог 4Местоположение г. Балашов, ул. Коммунистическаяг. Балашов, ул. Ленинаг. Балашов, ул. Нефтянаяг. Балашов, ул. ЛенинаАрендная ставка за 1м2 150250150280Функции использования офисофисофисофисДата предложения I кв. 2008I кв. 2008II кв. 2008II кв. 2008Корректировка 5%5%0%0%Скорректированная цена 157,5262,5150280Привлекательность87969Корректировка 5%-5%-5%Скорректированная цена 165,375249,375165266Подъезд/парковка аналоганалоганалоганалогКорректировка 0%0%0%0%Скорректированная цена 165,375249,375165266Отделка хужехужехужехужеКорректировка 10%Скорректированная цена 181,91274,31189,75292,60Площадь800256,032,0120,018,0Корректировка -12%-25%-15%-27%Скорректированная цена 160,08205,73161,29213,60Техническое состояние0%Корректировка 22%Скорректированная цена 195,30253,05217,74262,73Общая валовая коррекция, % 54%Весовой коэффициент 0,30,20,20,3Арендная ставка за 1м2 объекта оценки, руб/мес231,57ПВД, руб/год2 223 072,00
Объяснение корректировок
Дата предложения. (дата заключения договора). Все объекты были проданы (либо выставлены на рынок) в I-II кварталах 2008 г. Удорожание на дату оценки принято на основании данных Ко Инвест об удорожании на рынке недвижимости Саратовской области.
Местоположение. Величина корректировок оценивалась экспертным путем, сравнением уровня цен на объекты недвижимости по районам, учитывалась также удаленность от остановок транспортных средств общего пользования.
Подъезд/парковка. И объект оценки, и объекты аналоги выходят непосредственно на улицы города, что затрудняет парковку и подъезд в часы пик.
Отделка. Отделка является определяющим параметром для офисной недвижимости, корректировка рассчитывалась экспертно, с привлечением в качестве экспертов специалистов-риелторов.
Площадь. Как правило, удельная стоимость объекта зависит от его общей площади. Корректировка производилась экспертно на основании анализа вторичного рынка торговой недвижимости г. Балашова.
Техническое состояние. Корректировка производилась экспертно на основании внешнего осмотра и технической документации на объекты-аналоги.
№Элементы анализаЗначение1Количество единиц площади потенциально сдаваемой в аренду (м2)8003Потенциальный валовой доход, руб./год2 223 072,004Потери от недополучения платежей (% от ПВД)9%5Действительный валовой доход (руб./год) 2 022 995,526Эксплутационные (операционные)расходы (% от ДВД)10%7Чистый операционный доход (руб. в год)1 820 695,97
Определение коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости. В оценочной практике коэффициент капитализации для объектов недвижимости рассчитывается следующим методами:
- метод рыночной экстракции;
- метод с учетом возмещения капитальных затрат;
- метод связанных инвестиций.
Анализ информационного наполнения рынка недвижимости показывает, что получение требуемых данных для сопоставимых объектов вызывает некоторые трудности т.к. полного описания объектов, как потенциальные продавцы, так и вероятные покупатели, как правило, не предоставляют и для реализации данного метода необходимо проводить соответствующие корректировки к выбранным объектам на существующие отличия.
Метод связанных инвестиций вложений пришел с фондового рынка, где он применяется для определения ставки альтернативой доходности на вложения в акционерный капитал компаний. Применение данного метода при оценке недвижимости сопряжено со значительными ограничениями. Поэтому в данном отчете расч?/p>