Методы расчета величины экономического износа, учитываемого при расчете стоимости имущественных комплексов
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
° на текущуюкапитала за 5 лет 1990-1995 (%)дату (%)Algoma Industries14,710,1Kewaunee Industries12,68,7Manitowoc Mfg.11,07,1Menomonee Cos.10,912,1Okauchee Services8,38,0Sheboygan Industries11,110,1Waukesha Mfg.9,16,1Минимум8,36,1Максимум14,712,1Медиана11,08,7Среднее11,18,9Итоговое11,09
Таким образом, внешний износ активов в выбранной отрасли, определенный с помощью анализа рентабельности капитала, равен 18%.
Если оценивается имущество бумажной фабрики, данный метод может не сработать, поскольку трудно найти компании, владеющие только бумажными фабриками, обычно деятельность таких компаний диверсифицирована и на их деятельность оказывают влияние различные факторы.
Вторым шагом после подбора компаний-аналогов является ретроспективный анализ отрасли, выявляющий период, когда рентабельность капитала была максимальной. Например, для нефтеперерабатывающей отрасли этот период пришелся на конец 1970-х-начало 1980-х годов, перед кризисом спроса и предложения и началом серьезного государственного регулирования в области охраны окружающей среды.
Оценщики должны изучать экономические характеристики объекта и подбирать максимально близкие компании-аналоги. Конечно, ни одно сравнение не совершенно. Цель подобрать аналоги в похожих экономических условиях.
Анализ коэффициента цена/ балансовая стоимость
Следующим методом определения ЭИ является анализ инвестиционной привлекательности отрасли и цен обыкновенных акций (собственного капитала компании). Индикатор, определяющий существование ЭИ, - это отношение рыночной стоимости акций компании к их бухгалтерской (балансовой) стоимости. Бухгалтерская (балансовая) стоимость акций отражает первоначальные инвестиции в компанию (уставный капитал) и нераспределенную прибыль прошлых лет.
По законодательству акционеры являются собственниками компании, в которую они инвестировали свои средства. С точки зрения инвестора, владение акциями предприятия означает владение его активами. В любой момент времени стоимость обыкновенных акций или стоимость собственного капитала компании равна общей стоимости ее активов минус стоимость всех ее обязательств. Так что решение приобрести долю акций компании означает решение купить долю ее активов.
Единые нормы бухгалтерского учета определяют методологию расчета балансовой стоимости активов. Тем не менее, нельзя забывать, что балансовая стоимость не отражает реальной (рыночной) стоимости активов, главным образом потому, что базируется на исторических (первоначальных) затратах.
Чтобы оценить ЭИ активов выбранной отрасли в США например используют информацию Standard&Poors ("S&Р") Analyst Handbook, где представлены индексы цен акций, а также индекс отраслевой балансовой стоимости. Сравнение же проводят с группой промышленных компаний, известных как S&Р 500 (Industrials).
Для расчета мультипликатора цена/балансовая стоимость, среднюю цену обыкновенных акций делят на балансовую стоимость активов, приходящихся на 1 акцию. Анализ выглядит следующим образом:
Индексы S&P (на 1 акцию)По всем промышленным предприятиямПо выбранной отраслиБалансовая стоимость168210Цены акции Максимальная Минимальная Средняя888 709 799821
652 737Цена акции/ Балансовая стоимость4,83,5
ЭИ =(4,8-3,5)/4,8=0, 27 или 27 %.
Данное отношение отражает относительную оценку инвесторами активов данной отрасли в сравнении с акциями промышленных компаний в среднем. Владельцы акций промышленных компаний готовы заплатить за них на 27% больше, чем за акции рассматриваемой отрасли.
Как правило, ЭИ является неустранимым, то есть никакие инвестиции не могут привести к его исчезновению. Но они могут изменить его величину и даже сократить его до нулевого уровня, если отраслевые условия изменятся. Если предприятие-конкурент остановит производство, то может возникнуть дефицит продукции. Экономическая теория говорит о том, что при постоянном спросе и одновременном сокращении предложения, цены на товар увеличатся.
Заключение
Износ в оценке недвижимости рассматривается как потеря стоимости на момент оценки в результате всех причин. Выделяют физический, функциональный и экономический износ.
В данной работе мы уделили внимание экономическому износу, определив его как обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Экономический (внешний) износ существует, когда в экономике есть лучшие возможности для инвестирования. Когда правительство предпринимает попытки контролировать рынок извне, также возникает ЭИ, сокращающий стоимость активов. Потерю стоимости, связанную с существованием ЭИ, вызывает избыточное предложение в экономике, наличие конкуренции. Обычно инвестиции не устраняют ЭИ, но он может быть изменен, и даже сведен к нулю при изменении условий в отрасли.
В идеале для определения величины ЭИ необходимо использовать более чем один метод оценки.
В работе были приведены некоторые методы количественного измерения ЭИ. Эти методы не могут быть использованы для всех видов собственности и отраслей. Оценщик должен изучить актив и отрасль, что