Методы расчета величины экономического износа, учитываемого при расчете стоимости имущественных комплексов
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
риятия.
Понятие износ, используемое оценщиками, и понятие износ, используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.
Термин износ в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. В бухгалтерском учете под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.
Износ в оценке недвижимости рассматривается как потеря стоимости на момент оценки в результате всех причин. Выделяют 3 вида износа: физический износ, функциональное устаревание, экономическое устаревание.
физический износ любое физическое изнашивание материального актива (кроме земли). По жилым зданиям износ определяется в соответствии с документом ВСН-53-86 (Р) (Официальное издание Госгражданстроя, 88 г.)
функциональное устаревание, которое может быть вызвано либо моральным устареванием объекта или актива, либо отсутствием какого-либо элемента, либо избытком какого-либо элемента. Функциональное устаревание может быть устранимым, когда затраты на исправление дефекта меньше чем добавленная стоимость, и неустранимым, когда эти затраты больше добавленной стоимости. Например, фундамент рассчитан на 3-этажный производственный корпус, а фактически имеем 2 этажный. В этом случае неустранимое функциональное устаревание вызвано избыточностью фундамента.
экономическое устаревание вызывается внешними по отношению к собственности факторами. Такими факторами могут быть перегруженные улицы или расположенное поблизости от жилой зоны промышленное предприятие, или железнодорожная магистраль. Экономический износ относится к неустранимым.
В практике выделяют также эксплуатационный износ. Под эксплуатационным износом предприятия понимается преждевременная, экономически не обоснованная, устранимая утрата части структурных и персональных рабочих мест на любой стадии его жизненного цикла, ситуационное нарушение нормативного режима сменности работы и произвольное сокращение номинальных фондов эффективного времени работы его основных рабочих. Эксплуатационный износ предприятия возникает и продолжается только по вине его управленческой команды, уровень профессионализма которой не соответствует современным требованиям. Эксплуатационный износ характерен для тех предприятий, у которых прежде всего слабовата маркетинговая служба и служба сбыта готовой продукции. Путем укрепления кадров управленцев на этих направлениях работы менеджмента можно добиваться минимизации эксплуатационного износа предприятия.
Формула для определения эксплуатационного износа производственных объектов и объектов бизнеса Иэкп такая же, как и для оценки уровня их экономической недоразвитости:
Иэкп = 1 Опф/(Опн - Иэп), (1)
где Опф и Опн соответственно фактическая и нормативная доходопроизводительность предприятия по чистому доходу;
Иэп экономический износ предприятия в стоимостном выражении, если он объективно имеет место.
Для стадии освоения производственной мощности, роста и зрелости экономики предприятия Иэп = 0. Эксплуатационный износ может иметь место на любой стадии жизненного цикла предприятия.
1.2 Место и роль оценки экономического износа в оценке имущества
В ряде публикаций, понятие экономического износа традиционно применяется только в отношении к движимому имуществу предприятия (машины, другая техника и оборудование). При этом искусственно разобщается целостный имущественный комплекс предприятия, включающий производственную недвижимость и активную часть его производственных основных фондов. Экономический износ свойственен предприятию в целом, а не каким-то даже укрупненным отдельным видам его имущества.
В упомянутых публикациях можно встретить неправомерное уравнивание экономического износа и экономической (в частности, производственной) недоразвитости предприятия. Для оценки величины экономического износа предприятия в этих публикациях используют соотношение: 1 Опф/Опн, где Опф фактический среднегодовой объем производства продукции за несколько последних лет работы предприятия, а Опн нормативный годовой объем производства этой продукции. Таким образом, в качестве экономического износа предприятия в этих публикациях рассматриваются экономические последствия неудовлетворительного спроса на его продукцию, а также грубых недоработок и непрофессионализма его управленческой команды.
Между тем, экономическая недоразвитость и экономический износ предприятия имеют принципиальные различия. Основные из этих различий:
при экономической недоразвитости нормативная производственная мощность предприятия и соответствующая ей продуктивность не утрачиваются. Они остаются прежними, но не используются должным образом;
экономическая недоразвитость может иметь место на любой стадии жизненного цикла предприятия, а экономический износ, обусловленный потерей соответствующей части его мощности и продуктивности, только на заключительном этапе существования производства;
экономическая недоразвитость поддается контролю и устранению, а экономический износ компенсировать нецелесообразно.
Теоретически экономический износ по политическим или социальным соображениям может быть минимизирован или даже сведен к нулю, если при этом аргументы экономической ошибочности таких действий во вн?/p>