Методы оценки недвижимости
Контрольная работа - Экономика
Другие контрольные работы по предмету Экономика
1. Принципы оценки недвижимости
Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация (табл. 1.1).
Таблица 1.1. Альтернативные варианты застройки земельного участка
Офисное зданиеТорговый центрПроект по застройке жильемСтоимость застройки,$577 000721 500450 000Годовой валовой доход,$150 000250 000100 000Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $20 00025 0005 000Прочий доход,$5 00010 0003 000Операционные расходы,$50 000120 00030 000Резерв на замещение,$5 00010 0003 000Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, 1413,2Коэффициент капитализации для земли, 1212
Решение:
Офисное зданиеТорговый центрПроект по застройке жильемNOI= (годовой валовой доход + прочий доход) - (поправка на недоиспользование и потери при сборе + операционные расходы + резерв на замещение)(150000+5000) - (20000+50000+5000) =80000(250000+10000) - (25000+120000+10000) =105000(100000+3000) - (5000+30000+3000) =65000Часть дохода, относящаяся к улучшениям (IB=VB*RB)577000*0,13 =75010721500*0,14 =101010450000*0,132 =59400Часть дохода, относящаяся к земле (IL=NOI-IB)80000-75010 =4990105000-101010 =399065000-59400 =5600Стоимость земли (VL=IL/RL)4990/0,12=41583,33990/0,12=332505600/0,12=46666,7
Ответ: Оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей, показывает, что вариантом ННЭИ объекта недвижимости будет проект по застройке его жильем.
2. Финансовая математика
Инвестор имеет временно свободную сумму в $20 000 на 5 лет. Возможны два варианта вложений:
) положить на счет в банке под 15% годовых;
) приобрести квартиру и сдать ее в аренду с чистой арендной платой $1400 в год, а через 5 лет продать за $25 000. Какой вариант предпочтительнее.
Решение:
1 вариант
PV=20000 долл.
r=15% годовых
t=5 лет
Будущая стоимость средств на счете в банке через 5 лет:
FV=PV*F1= =20000*(1+0,15)5=20000*2,01136=40227,14 долл.
2 вариант
Доход от продажи квартиры:
FV=25000 долл.
Будущая стоимость аннуитетных платежей:
FVA=PV*F2=1400*((1+0,155) - 1)/0,15=1400*1,01136/0,15=9439,33 долл.
Совокупный доход инвестора через 5 лет:
+9439,33=34439,33 долл.
Ответ: Вариант 1 предпочтительнее, так как показывает большую доходность.
В здании настелено новое ковровое покрытие стоимостью $9500 с ожидаемым сроком службы 10 лет, после чего оно будет заменено. Рассчитать ежегодные взносы на эту замену при ставке 17%.
Решение:
PV=9500 долл.
r=17% годовых
t=10 лет
Рассчитаем ежегодные взносы на замену коврового покрытия:
9500*F6= Или 9500*F6(17%, 10 лет, год)=2039
Ответ: Ежегодные взносы на замену коврового покрытия составят 2039 долл.
3. Оценка недвижимости методом капитализации дохода
Какова общая ставка капитализации объекта недвижимости, если для его покупки взят кредит в размере 60% от стоимости под 9% годовых с ежемесячным погашением в течение 10 лет. Ставка капитализации для собственных средств инвестора составляет 14%.
Решение:
Общий коэффициент капитализации найдется по формуле:
R0=RE*E+RM*M
Доля собственных средств: E=0,4
Доля заемных средств: M=0,6
Коэффициент капитализации для собственного капитала: RE=0,14
Ипотечная постоянная:
RM=12*F6 (9%, 10 лет, мес)=12*=0,1520
Или RM=F6 (9%, 10 лет, мес)==0,1520
Общий коэффициент капитализации:
R0=0,4*0,14+0,6*0,1520=0,056+0,091224=0,1472
Ответ: Общая ставка капитализации объекта недвижимости составляет 14,72%
Инвестор собирается приобрести ресторан в центре города. Земельный участок, на котором он расположен, оценивается в $8000, остальная часть стоимости приходится на здание. Из-за недостатка собственных средств необходимо привлечь кредит (в размере 60% от стоимости объекта), который планируется погасить в течение 10 лет. Банк выдает ипотечные кредиты под 12% годовых с ежемесячным погашением и коэффициентом покрытия долга не менее 1,4. Каким должен быть минимальный годовой чистый операционный доход от ресторана, чтобы получение кредита стало возможным. Анализ схожих объектов указывает на ставки капитализации для земли и улучшений 17% и 19% соответственно
Решение:
Стоимость земли: VL=8000 долл.
Стоимость строительства: VB=V-VL
Доля заемных средств: ML=0,6V
Срок кредита: T=10 лет
Ставка по ипотеке: r=12% в год с ежемесячным начислением
Коэффициент покрытия долга: DCR=1,4
Ставка капитализации для земли: RL=17%
Ставка капитализации для улучшений: RB=19%
1.DCR=NOI/DS, где DS - сумма по обслуживанию долга, NOI - чистый операционный доход). Следовательно, NOI = DCR*DS=1,4*DS
.Коэффициент капитализации для заемных средств
Отсюда DS=RM*ML=RM*0.6V
3.RM=12*F6 (12%, 10 лет, мес)=12*0,01435=0,1722
Тогда DS=0.172165*0.6V=0.103299V
.NOI=1,4*DS=1,4* 0,103299*V=0,1446186*V
5.c другой стороны,
NOI=IL+IB=RL*VL+RB*VB=8000*0,17+0,19*(V-8000)=1360+0,19*V-1520=0,19*V-160
Следовательно, 0,1446186*V=0,19*V-160
V=3526 следовательно минимальный NOI=0,1446186*3526=510 долл.
Ответ: Минимальный NOI должен составлять 510 долл.
Недвижимое имущество сдано в аренду на 6 лет. Начальная ежегодная арендная плата составляет $7 000, а со второго года растет на $500 каждый год в течение всего срока аренды (платежи производятся в конце года) Рыночная ставка для данного вида недвижимости 19%. Стоимость реверсии к концу срока аренды составит $160 000. Какова стоимость прав арендодателя.
Решение:
PV=PVNOI+PVреверсии
PV=27281.4+56342.77=83624,17
Ответ: Стоимость прав арендодателя составит 83624,17 долл.
Определить стоимость недвижимости при следующих условиях:
1)чистый операционный доход (постоянный) - $50 000;
2)проектируемый период - 10 лет;