Методы оценки недвижимости
Контрольная работа - Экономика
Другие контрольные работы по предмету Экономика
)условия кредита:
норма процента - 10% годовых,
срок амортизации кредита (месячные платежи) - 25 лет;
4)доля заемных средств - 70%;
5)изменение стоимости недвижимости - 20% потери;
)норма отдачи собственного капитала - 16%.
Решить задачу двумя способами:
используя общую модель ипотечно-инвестиционного анализа;
используя модель Эллвуда.
Решение:
. с помощью модели ипотечно-инвестиционного анализа
Стоимость недвижимости рассчитаем по формуле:
V=(NOI - DS)*F5 (16%, 10 лет, год)+(SP-BAL)*F4 (16%, 10 лет, год)+ML
Где NOI - чистый операционный доход;
DS - сумма по обслуживанию долга;
SP - стоимость продажи объекта;
BAL - остаток по кредиту;
ML - доля заемных средств;
DS=ML*F6(8%, 25 лет, мес)*12=0,7V*0,00772*12=0,064848V
F5 (16%, 10 лет, год)=4,83323
SP=0,8V
BAL=DS/12*F5 (8%, 15 лет, мес)=0,064848V/12*104,64059=0,565478V
F4 (16%, 10 лет, год)=0,22668
ML=0,7V
V=241661,5-0,313425V+0,181344V-0,128183V+0.7V
Отсюда, V=431 335 долл.
2.с помощью модели Эллвуда.
V = NOI/ R0,
где NOI - чистый операционный доход
R0 - общий коэфф-т капитализации:
R0 = r - ?0*F3 = Ye - M*(Ye + PRN*F3 - Rm) - ?0*F3,
где Ye - норма отдачи от собств. капитала (Ye = 0,16),
M - доля заемного капитала (М = 0.7),
PRN - процент выплаты кредита:
PRN = 1 - BAL% = 1-F5 (bal)/F5 (all) =
= 1-F5 (8%, 15 лет, мес.)/F5 (8%, 25 лет, мес.) = 1 - 104,64059/129,56452 = = 0,192366938
Rm - коэффициент капитализации заемного капитала:
Rm = DS/ML = ML*F6 (8%, 25 лет, мес.)*12/ML =
= 12*0,00772= 0,09264
?0 - потери в стоим-ти недвиж-ти (?0 = -0,2)
F3 (16%, 10 лет, год) = 0,04690 (табл.)
R0 = 0,16 - 0,7 (0,16 + 0,192367*0,0469 - 0,09264) + 0,2*0,0469 = 0,115912591
V = NOI/ R0 = 50 000/0,115912591 = 431 360 долл.
Ответ: стоимость недвижимости по модели ИИА - 431 335 долл.,
по модели Эллвуда - 431 360 долл.
4. Оценка недвижимости затратным методом
Задача 4.1 Эффективный возраст склада соответствует действительному и составляет 6 лет, а оцениваемый остающийся срок полезной жизни - 44 года. Офисные помещения требуют $3700 на немедленную замену покрытий пола и стен. Оставшийся срок полезной жизни кровли, электропроводки, систем тепло- и водоснабжения и канализации составляет 9 лет. Однако электропроводку нужно заменить, так как она не соответствует современным рыночным требованиям. Затраты на замену составят $4100. Данная замена экономически целесообразна.
Какова величина неустранимого физического износа и текущая стоимость здания, если его восстановительная стоимость с разбивкой по компонентам выглядит следующим образом:
1. Прямые издержки, $ 200 000 в том числе:
- кровля, $ 8000
- электропроводка, $ 4000
- система тепло и водоснабжения и канализация, $ 3000
2. Накладные расходы, $ 8000
3. Прибыль предпринимателя, $ 25 000
За время эксплуатации здания замена короткоживущих элементов не производилась.
Решение:
Полная восстановительная стоимость здания =200 000+8 000+25 000=233 000 $
Стоимость здания =233 000 (8 000 + 4 000 + 3 000) - (3 700 + 4 100) = 210 200 $
Неисправимый физический износ (НФИ) = 6/50 * 210 200 + 6/15 * *(8000+4000+3000) = 31 224 $
Исправимый физический износ (ИФИ) = 3700 + 4100 = 7 800 $
Неустранимый износ (НИ) = НФИ+ИФИ=31 224 + 7800 = 39 024 $
Текущая стоимость здания с учетом износа:
VB = 233 000 - 39 024 = 193 976 $
Ответ: Величина неустранимого физического износа 31 224 $.
Текущая стоимость здания 193 976 $
недвижимость капитализация земельный оценка
5.Оценка недвижимости методом сравнения продаж
Определить медиану, моду и установленную корректировку по данным, представленным в таблице 5.1.
Таблица 5.1. Информация по парным продажам
Цена продажи, $Пара 1Пара 2Пара 3Пара 4Пара 5Дом с садом82 50090 00078 00070 50072 750Дом без сада76 50085 50075 00067 50064 500
Таблица 5.2
Цена продажи, $Пара 1Пара 2Пара 3Пара 4Пара 5Корректировка6 0004 50003 0003 0008 250
Медиана (серединное значение) = 6000+4500+3000+3000+8250 = 24750/2 = 12375, следовательно, первая накопленная частота, которая превышает значение 12375, равна 3000 у третьей пары.
Мода (наиболее часто встречающееся значение) = 3000
Ответ: Мода и медиана равны 3000.
Какова оценочная стоимость магазина общей площадью 4000 м2, в котором арендная площадь составляет 3400 м2. Имеется информация о сделках купли-продажи аналогичных зданий, но она не позволяет применить анализ парного набора данных (табл. 5.3).
Таблица 5.3. Информация о продажах аналогичных объектов
Характеристики объектовОбъект Оцениваемый№1№2№3Цена продажи313 500224 500251 900Дата продажи3 недели назад1 месяц назад4 дня назадОбщая площадь, м4 0007 0005 4008 000Арендная площадь3 4006 6005 0006 100Транспортная доступность и воз-можность парковки автотранспортаЛучшеЛучшеХужеУдобство разгрузки АналогАналогХуже
Решение:
Характеристики объектовОбъект№1№2№3Цена доли арендной площади разгрузки 6600/7000=0,943 5000/5400=0,926 6100/8000=0,7625 Цена 1 кв м общей площади313500/7000=44,76224500/5400=41,57251900/8000=31,49Цена 1 кв м полезной площади313500/6600=47,5224500/5000=44,9251900/6100=41,3Цена за одну неделюСнизилась на 47,5-44,9=2,6Корректировка цены по времени-2,6*3=-7,8 -2,6*4=-10,4-2,6*0,5=-1,3Корректировка цены по транспортной доступности (47,5-41,3)/2=3,1-3,1-3,1+3,1Корректировка по удобству разгрузки 47,5 - 41,3 = 6,200-6,2Итого цена:36,631,436,9
Из трёх вариантов принимаем оценочную стоимость одного метра полезной площади 36,6 долл./м2.
Общая стоимость магазина будет составлять
,6 * 3 400 = 124 440 долл.
Ответ: 124 440 долл.
6. Оценка земельных участков
Семья собирается приобрести земельный участок под коттедж. На соседнем таком же участке уже построен коттедж сметной стоимостью $56 000 и сдан в аренду за $15 000 в год. Арендатор осуществляет платежи через банк, за что последний вз