Методы оценки залоговой стоимости жилой недвижимости с учетом долгосрочного характера ипотечного кредитования
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ъект №4г. Ульяновск, пр-д Нефтяников, д. 17телефонпарковка отсутствуетудовлетв438улучшен.все основные виды1394 200объект №5г. Ульяновск, ул. Кольцевая, д. 62ателефонпарковка отсутствуетудовлетв270улучшен.все основные виды1283 500
Таблица 2.2 Характеристика оцениваемого объекта:
местополож.коммун. устройстваблагоустр. внешнеесостояние зданияплощадьвнутр. отделкаинж. оборудованиеэтажг. Ульяновск, ул. Ефремова, д. 50телефонпарковка, охрана отсутствуютхорошее127евроремонт.все основные виды1
Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К1, К2,…, К8) в процентах:
Таблица 2.3
местополож.К1коммун. устройстваК2благоустр. внешнееК3состояние зданияК4площадьК5внутр. отделкаК6инж. оборудованиеК7этажК8объект №1г. Ульяновск, ул. Ефремова, д. 1360телефон0парковка-5удовлетв+101 152+5улучшен.+10все основные виды010объект №2г.Ульяновск, ул.Хваткова д.2а+5телефон0парковка отсутствует0удовлетв+101400простая+15все основные виды010объект №3г. Ульяновск, ул. Герасимова, д. 40+5телефон0парковка-5новое0610+5еврорем.0все основные виды010объект №4г. Ульяновск, пр-д Нефтяников, д. 17-15телефон0парковка отсутствует0удовлетв+10438+5улучшен.+10все основные виды010объект №5г. Ульяновск, ул. Кольцевая, д. 62а-15телефон0парковка отсутствует0удовлетв+102700улучшен.+10все основные виды010
Таблица 2.4 Валовые корректировки для каждого объекта составляют:
объект№1объект№2объект№3объект№4объект№5Валовые корректировки3030153535
На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:
где Vi, - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок;n - количество объектов аналогов.
объект№1объект№2объект№3объект№4объект№5Веса0,200,200,220,190,19
Таблица 2.5Окончательно получаем:
Цена за объектЦена за 1 кв.м.Чистая корр.Итого за 1 кв.м.ВесСт-ть 1 кв.м. объекта оценкиобъект №1900 000780+209360,20975объект №260 000430+305590,20объект №3732 0001200+51 2600,22объект №4394 200900+109900,19объект №5283 5001050+51 1030,19
Переведем окончательную стоимость объекта оценки, полученную сравнительным подходом, в рублевый эквивалент (курс доллара = 29,5 руб.):
*127*29,5 = 3 652 837,5 руб.
.3. Расчет стоимости объекта недвижимости по доходному подходу
Таблица 2.6
местополож.коммун. устройстваблагоустр. внешнеесостояние зданияплощадьвнутр. отделкаинж. оборудованиеэтажценаобъект №1г. Ульяновск, ул. Ефремова, д. 28телефонпарковка, охрана отсутствуютудовлетв.500улучшен.все основные виды1300объект №2г.Ульяновск, ул.Хваткова д.30телефонпарковка, охрана отсутствуютудовлетв150улучшенвсе основные виды1370объект №3г. Ульяновск, ул. Герасимова, д. 62телефонпарковка, охрана отсутствуютудовлетв328улучшен.все основные виды1290объект №4г. Ульяновск, пр-д Энергетиков, д.15бтелефонпарковка, охрана отсутствуютудовлетв61улучшен.все основные виды1320объект №5г. Ульяновск, ул. Варейкиса, д.84телефонпарковка, охрана отсутствуютудовлетв84еврорем.все основные виды1530
Таблица 2.7 Характеристика оцениваемого объекта:
местополож.коммун. устройстваблагоустр. внешнеесостояние зданияплощадьвнутр. отделкаинж. оборудованиеэтажг. Ульяновск, ул. Ефремова, д. 50телефонпарковка, охрана отсутствуютхорошее127евроремонт.все основные виды1
Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К1, К2,…, К8) в процентах:
Таблица 2.8
местополож.К1коммун. устройстваК2благоустр. внешнееК3состояние зданияК4площадьК5внутр. отделкаК6инж. оборудованиеК7этажК8объект №1г. Ульяновск, ул. Ефремова, д. 280телефон0парковка, охрана отсутствуют0удовлетв.+10500+5улучшен.+10все основные виды010объект №2г.Ульяновск, ул.Хваткова д.30-5телефон0парковка, охрана отсутствуют0удовлетв+101500улучшен+10все основные виды010объект №3г. Ульяновск, ул. Герасимова, д. 620телефон0парковка, охрана отсутствуют0удовлетв+10328+5улучшен.+10все основные виды010объект №4г. Ульяновск, пр-д Энергетиков, д.15б0телефон0парковка, охрана отсутствуют0удовлетв+10610улучшен.+10все основные виды010объект №5г. Ульяновск, ул. Варейкиса, д. 84-20телефон0парковка, охрана отсутствуют0удовлетв+10840еврорем.0все основные виды010
Таблица 2.9 Валовые корректировки для каждого объекта составляют:
объект№1объект№2объект№3объект№4объект№5Валовые корректировки2525252030Веса0,200,200,200,210,19Ставка за 1 кв.м.Чистая корр.Итого за 1 кв.м.ВесСтавка ар. платы объекта оценкиобъект №1300+253750,20403объект №2370+154230,20объект №3290+253630,20объект №4320+203840,21объект №5530-104770,19
ПВД = 403*127 = 51 180;
Принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат и т.д. равными 1, то есть: ЭВД (эффективный валовой доход) = ПВД = 51 180. Предполагается, что сумма операционных и постоянных расходов составляет примерно 20% от ЭВД, поэтому:
ЧОД = ЭВД - 20% = 40 945;
Согласно информации, представленной на www.expert.ru, средняя ставка процента по еврооблигациям со сроком погашения в 2010 году за апрель месяц составляет 7 %. Норма возврата капитала по методу Ринга равна величине обратной оставшемуся сроку эксплуатации здания. Определим физический износ объекта как 21,4% , а нормативный срок службы порядка 125 лет (I-ая группа капитальности), то норма возврата капитала составит:
== 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%.
Таким образом, определим окончательно стоимость по доходному подходу
/0,18*29,5= 6 710 430,55 руб.
2.4 Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
Вследствие того, что затратный подход в наибольшей степени отклоняется от значения рыночной стоимости, при оценки недвижимости для ипотечном кредитовании он не принимается. Срав?/p>