Ипотечное кредитование в современной России
Реферат - Экономика
Другие рефераты по предмету Экономика
емщик утратил права собственности на предмет ипотеки (в т.ч. случившееся после окончания срока страхования, если судебный иск был подан в период действия договора страхования).
Страхование осуществляется за счет средств заемщика. Страхователем по договорам страхования должен являться заемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должна являться кредитная организация, предоставившая ипотечный кредит на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя должны перейти к новому кредитору.
Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству. Необходима разработка специальной страховой ипотечной программы, при которой будет происходить постепенное уменьшение суммы страхового возмещения (с исполнением заемщиком обязательств по частичному погашению ипотечного кредита), но не будет происходить т.н. недострахования. Страховое возмещение должно поступать на специальный счет первого выгодоприобретателя.
Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением договоров.
Кредитор должен контролировать исполнение заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющимся обеспечением по ипотечному кредиту. Рекомендуется выплачивать страховые премии периодически (ежеквартально, ежемесячно) равными частями в течение срока действия договора страхования одновременно с частичным исполнением обязательств по самому ипотечному кредиту.
Таким образом, комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:
- договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, заключаемый между заемщиком (застрахованным лицом) и страховой организацией договор личного страхования;
- договор страхования риска утраты и повреждения квартиры предмета залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией договор имущественного страхования;
- договор страхования права собственности владельца квартиры предмета залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией договор имущественного страхования.
В России страхование имущества осуществляется на договорной основе. Из этого вытекает, что страховая сумма определяется и оговаривается договором страхования. Закон №4015-1 от 27 ноября 1992г. Об организации страхового дела в Российской Федерации установил, что размер страховой суммы не может превышать действительной стоимости имущества на момент заключения договора. Такая стоимость, зафиксированная в договоре, именуется страховой стоимостью имущества. Если страховая сумма, определенная договором страхования, будет превышать страховую стоимость имущества, договор считается недействительным в той части страховой суммы, которая превышает действительную стоимость имущества на момент заключения договора.
На основании указанной нормы страховые компании, как правило, устанавливают выплату по принципу пропорциональной (долевой) системы страхового обеспечения. Другими словами, когда страховая сумма ниже страховой стоимости застрахованного имущества, размер страхового возмещения сокращается пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости имущества. Тогда сумма страхового возмещения (СВ) будет рассчитана следующим образом:
, где
ФУ сумма фактического убытка; S страховая сумма по договору;
ДС действительная стоимость имущества.
При этом немаловажную роль играет определение величины страхового взноса, вносимого страхователем. В страховании имущества на длительный срок (в случае страхования имущества как залога при ипотечном кредитовании) для расчета суммы страхового взноса (SV), как правило, используется следующая формула:
, где
Т тарифная ставка в процентах; n срок страхования в месяцах.
Рассмотрим пример. Страхователь желает застраховать имущество, стоимость которого составляет 100 у.е. (условных единиц), а страховая сумма по договору 90 у.е. Необходимо рассчитать страховой взнос при сроке страхования 5 лет, ставке 5% и определить сумму выплаты при нанесении ущерба в сумме 50 у.е.
SV = 90 * 5 / 100 *5 = 0,225 у. е.
СВ = 50 * 90 / 100 = 45 у. е.
Таким образом, страховой взнос составит 0,225 у.е., а сумма возмещения 45 у.е. На основании расчетов а также приведенных выше аргументов можно заключить, что определение реальной стоимости имущества, передаваемого в залог, является одной из важнейших задач как кредитора, так и заемщика. В этой связи рассмотрим некоторые аспекты оценки рыночной стоимости объектов ипотеки.
3.3 Методы оценки рыночной стоимости объектовипотеки
Оценка стоимости и правового положения
объекта недвижимого имущества
Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:
- с точки зрения сравнимых продаж;
- на основе затрат;
- с точки зрения капитализации дохода.
При оценке объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы: