Ипотечное кредитование в Республике Казахстан
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
?станская ипотечная компания, чтобы обеспечить ликвидность банков второго уровня, инициирует покупку у этих кредитных организаций выданных ими стандартных ипотечных кредитов, формирует пул ипотечных кредитов и выпускает обеспеченные этим пулом ипотечные облигации.
Несмотря на то, что к началу деятельности АО "Казахстанской Ипотечной Компании" законодательная база была в основном сформирована, в ходе внедрения Программы проявились и нерешенные проблемы:
несовершенство установленного законом порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;
отсутствие налоговых льгот для граждан, приобретающих жилье в кредит;
включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица.
В связи с этим НБРК была создана рабочая группа, в рамках которой был подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты.
Это неудивительно, поскольку основные положения законодательства в сфере ипотечного кредитования создавались в период, когда возможность внедрения системы ипотечного кредитования в масштабе всей страны отсутствовала, субъекты ипотечного рынка действовали разрозненно.
В связи с этим была проведена большая работа по внесению изменений и дополнений в ряд законодательных актов в сфере ипотеки. Важным моментом, в частности, стало исключение из ликвидационной конкурсной массы имущества, являющегося обеспечением по ипотечным облигациям. В мировой практике вопрос максимального снижения стоимости заимствований решается путем предоставления ипотечным облигациям определенных преференций, которые позволяют повысить их привлекательность для инвесторов и соответственно снизить доходность. В частности, существует практика выведения из ликвидационной конкурсной массы имущества, являющегося обеспечением по ипотечным облигациям. В результате инвесторы защищены на случай возможного банкротства эмитента, поэтому значительно ниже оценивают риски при покупке ипотечных облигаций. Как следствие, эмитент меньше платит за привлекаемые инвестиции, что позволяет ему снижать ставку вознаграждения по ипотечным кредитам.
В соответствии с ранее действующим законодательством государственная регистрация залога по ипотечным облигациям не являлась обязательной. Однако на практике доказано, что в интересах инвесторов регистрация залога должна производиться: кредиторы, обеспечение обязательств перед которыми зарегистрировано государством, имеют приоритетные права перед иными кредиторами. Снизив, таким образом, риск по ипотечным облигациям, создаются предпосылки для дополнительного снижения доходности по ним и последующего снижения ставок вознаграждения по кредитам. Именно поэтому в новом законе установлена обязательность регистрации залога по ипотечным облигациям.
Но состав залога, как известно, постоянно изменяется, что связано с постепенным погашением ипотечных кредитов. При существующем порядке регистрации изменений в составе залога в качестве отдельной сделки и соответствующей оплате каждого изменения, расходы эмитента ипотечных облигаций несоизмеримо возрастают. Поскольку невозможно спрогнозировать количество и объем досрочного погашения кредитов, к примеру, то нельзя рассчитать и общие расходы.
Необходимо отметить, что расходы на регистрацию залога по ипотечным облигациям относятся к затратам эмитента и напрямую влияют на уровень ставок вознаграждения по ипотечным кредитам. При этом все расходы эмитента на выплату регистрационных сборов и платежей государству в конечном итоге возлагаются на заемщика. Такая ситуация расходится с политикой государства по стимулированию удешевления ипотечных кредитов. Государство получает дополнительные доходы с каждого человека, который хочет получить ипотечный кредит по государственной программе в виде платы за все операции с правами требования по кредитам.
В связи с этим внесены соответствующие изменения в Закон "О регистрации залога движимого имущества" - предусмотрена единовременная оплата государственной регистрации залога по ипотечным облигациям, без взимания оплаты за последующую регистрацию изменений состава залога по ипотечным облигациям.
Дальнейшее укрепление нормативной правовой базы ипотечного кредитования и активизация деятельности со стороны государства по поддержке развития ипотечного кредитования позволят эффективно разрешить оставшиеся проблемы в данной сфере.
Но главной проблемой оставалось привлечение средств в сферу ипотечного кредитования. Предполагалось, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими АО "Казахстанская Ипотечная Компания" правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные институциональные инвесторы - накопительные пенсионные фонды и страховые компании.
Однако в условиях, когда ситуация на отечественном фондовом рынке характеризуется высокой доходностью по корпоративным облигациям и преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте, выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже ры