Ипотечное кредитование
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
ации также ипотека, удостоверенная закладной в отношении таких предметов договора, как предприятия, леса, а также права аренды такого вида имущества.
Следовательно, при несоблюдении правил о содержании договора ипотеки, т. е. фактически при отсутствии существенных условии договора, он не может быть признан заключенным и не подлежит государственной регистрации. Договор ипотеки считается заключенным, если между сторонами в установленной форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными признаются условия о предмете договора, а также те, которые названы таковыми в законе и иных нормативных правовых актах либо установлены таковыми соглашением сторон.
В договоре ипотеки должны быть указаны предмет договора, оценка, существо, размер и срок исполнении обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также обязательно должны быть указаны право, на основании которого залогодатель обладает имуществом, являющимся предметом договора, и государственный орган, зарегистрировавший данное право (ст. 9 Закона об ипотеке) [13]. Данное положение закона направлено на защиту прав залогодержателя от недобросовестного должника.
Если ипотека предприятия, леса либо прав аренды на них удостоверена закладной, то такой договор считается недействительным как заключенный с нарушением установленной законом формы и не подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.
) Законная ипотека.
Ипотека может возникнуть также и в случае, когда договор об ипотеке, то есть волеизъявление залогодателя и залогодержателя, направленное на установление залога недвижимости, отсутствует. Специфика такого вида ипотеки позволяет говорить об особой разновидности ипотеки - ипотеки в силу закона (законной ипотеки) [1, с.406].
Разграничение данного вида ипотеки указывается еще в ГК РФ, где говорится, что залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств.
Фактически законодатель видит возможность возникновения залога при условии заключения договора о залоге либо независимо от заключения такого договора, но в обоих случаях при наличии указанных в законе обстоятельств.
В первом случае речь идет о договорной ипотеке, которая возникает в силу волеизъявления сторон, направленного на ее установление, и других юридических фактов.
Во втором случае - о законной ипотеке, которая возникает при наличии определенных законом юридических фактов, при отсутствии волеизъявления сторон на установление ипотеки, т. е. в силу обстоятельств (юридических фактов), указанных в законе, а не в силу закона. В числе этих обстоятельств отсутствует договор об ипотеке.
Для договорной ипотеки определяющее значение имеет государственная регистрация, с момента которой она считается возникшей. Законная ипотека считается возникшей при наступлении указанных в законе обстоятельств, а ее государственная регистрация не предусмотрена и, соответственно, не носит правоустанавливающий характер. Именно это формальное различие приводит к возникновению множества скрытых, негласных ипотек, допускающих двойную продажу недвижимости.
Кроме того, законную ипотеку можно разделить на 2 вида:
)императивную;
)диспозитивную.
Императивная ипотека возникает помимо воли сторон и силу императивных норм закона. Например, по договору ренты получатель ренты, безусловно, приобретает право залога на передаваемое по договору имущество.
Диспозитивная законная ипотека предполагает возможность, как возникновения ипотеки, так и ее невозникновения по соглашению сторон. Стороны могут заранее предусмотреть, что ипотека не возникнет в силу закона.
Российское законодательство предусматривает следующие основания возникновения законной ипотеки:
рента;
удержание;
продажа в кредит;
ипотека жилых домов и квартир.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
) Закладная.
Договор ипотеки может быть заключен в форме закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца. Практическое значение закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости [1, с.407].
Владелец закладной приобретает права:
на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;
залога на имущество, обремененное ипотекой.
Являясь ценной бумагой, к которой применяются общие правила о ценных бумагах, установленные гл. 7 ГК РФ, закладная также может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений, предметом залога или других сделок.
Как именная ценная бумага, закладная удостоверяет права того лица, чье имя в ней названо.
В соответствии с Законом об ипотеке закладную составляет залогодатель. Если он является третьим лицом (то есть не участвует в основном обязательстве), то он не является должником по обязательству, обеспеченному ипотекой. Первоначальному залогодержателю закладную выдает орган, который произвел государственную регистрацию ипотеки.