Защита жилищных прав несовершеннолетних по российскому законодательству
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?мечает Н.Ю. Чупрынина, - органы опеки и попечительства не одобряют сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже уже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершаются сделки по залогу помещений в силу большого риска потери имеющейся площади.
Разрешение органа опеки и попечительства должно предшествовать согласию законных представителей на совершение сделок несовершеннолетними. Это прямо вытекает из п. 2 ст. 37 ГК РФ, где указывается, что попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Поэтому достаточно заявления несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет для совершения указанных сделок, и орган опеки и попечительства не имеет права требовать среди прочих документов заявления законных представителей. Однако в соответствии с Постановлением Главы г. Самары от 27 июля 1998 г. органы опеки и попечительства в первую очередь требуют заявление родителей (обоих) или законных представителей несовершеннолетних, независимо от возраста последних. Полагаем, такое требование может относиться лишь к родителям и законным представителям несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетних).
В органы же по государственной регистрации прав на недвижимость необходимо представлять и разрешение органа опеки и попечительства, и согласие родителей или законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними.
Следует заметить, что на обязательность именно предварительного получения разрешения органа опеки и попечительства указано в законе в случаях совершения сделок при участии несовершеннолетних, являющихся собственниками имущества. Такого положения нет в законодательстве при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, не являющийся собственником этого жилого помещения, если при этом затрагиваются его права или законные интересы. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ в данном случае требуется согласие органа опеки и попечительства. При этом не указывается, что такое согласие должно быть предварительным. Данная формулировка дает возможность неоднозначного толкования. Например, возможно ли совершение сделок без предварительного согласия органа опеки и попечительства, но с последующим одобрением по аналогии с абз. 2 п. 1 ст. 26 ГК РФ? Полагаем, что такая аналогия недопустима, положения, предусмотренные в абз. 2 п. 1 ст. 26 ГК РФ, являются исключением из общего правила. В то же время в п. 4 ст. 292 ГК РФ, на наш взгляд, необходимо указание именно на предварительное разрешение органа опеки и попечительства, а не на согласие.
Чтобы выяснить роль разрешения и его соотношение с гражданско-правовой сделкой, необходимо определить, что понимается под сделкой и каковы условия ее действительности.
Как известно, в соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В литературе выработаны и другие подходы к понятию и признакам сделки. Так, Д.А. Петров отмечает: Сделка - это волевой акт, имеющий правовое значение только в случае, если воля была выражена вовне, объективирована каким-либо способом, коим признается волеизъявление. Н.А. Мамедкеримова считает сделками правомерные юридические действия граждан и юридических лиц, наделенных правосубъектностью, совершенные в установленной законом форме и приводящие к обусловленным юридическим последствиям. Так, к признакам, характеризующим сделку, традиционно относят:
а) сделка - это всегда волевой акт, т.е. действия людей;
б) это правомерные действия;
в) сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений;
г) сделка порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.
Разрешение органов опеки и попечительства - это ненормативный акт. Разрешение органов опеки и попечительства не влечет установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. Такие последствия возможны лишь при совершении действий участниками сделок, а органы опеки и попечительства таковыми не являются. Участники сделок - сами несовершеннолетние. Следовательно, разрешение органов опеки и попечительства не относится ни к одному из видов сделок.
Если разрешение органов опеки и попечительства не является сделкой, то, как оно соотносится со сделкой, совершаемой несовершеннолетними, влияет ли на ее действительность? При исследовании проблемы действительности сделок в литературе отмечается, что условия действительности сделок прямо формулируются в законе (требования к объему правоспособности, к форме сделки) либо вытекают из норм охранительной направленности (соответствие сделки требованиям закона), то есть также имеют нормативную основу.
Относительно условий действительности сделок учеными высказывались различные точки зрения. Так, одни авторы среди условий действительности сделки договора предлагали выделять:
) условия, относящиеся к содержанию договора: соответствие су?/p>