Договор аренды нежилых помещений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
нт или нести расходы по содержанию арендованного нежилого помещения может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного действия (бездействия) арендатора происходит существенное ухудшение этого нежилого помещения.
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Данный пункт ГК РФ, является самым распространенным основанием для расторжения договора аренды нежилого помещения. Половина исков предъявляемых арендодателем в суды, предъявляются именно по этому основанию. Кроме этого арендодатель параллельно взыскивает штрафные санкции за пользование чужими денежными средствами. В каждом номере журнала Вестник арбитражного суда РФ существует не по одному Постановлению касающихся расторжения договора по данному основанию.
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Данный способ расторжения применяется арендодателем очень редко, т.к. согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ, капитальный ремонт нежилого помещения производит арендодателем, хотя данный пункт является диспозитивной, то стороны могут предусмотреть условия, что, капитальный ремонт производит арендатор, тогда договор аренды нежилого помещения, может быть, расторгнут по инициативе арендодателя.
Но если арендатор устранит нарушения, предусмотренные в ст. 619 ГК РФ до вынесения судебного решения, то требование арендодателя расторгнуть договор аренды удовлетворению не подлежит.
Например, Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора - систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением договоров субаренды без решения арендодателя.
В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.
Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжения договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска.
Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов общей юрисдикции и арбитражных судов явление не частое, хотя законодатель в ст. 620 ГК РФ предусмотрел случаи, когда арендатор в праве обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Создание препятствий пользования нежилым помещением может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным нежилым помещением, в частности, не проведение арендодателем капитального ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию нежилого помещения, когда такие обязанности возложены на него договором.
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными договор аренды, может быть, расторгнут при наличии у арендованного нежилого помещения любых препятствующих пользованию недостатков.
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки.
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования.
Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из авт?/p>