Договор аренды земельных участков
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?и данных отношений по землепользованию, все же следует обратить внимание на то, что в данном случае граждане оказываются обязанными заключить договоры аренды в условиях, когда в целом их право пользоваться землей уже было признано соответствующим муниципальным образованием. Совершенно ясно, что заключать такой договор аренды они вынуждены, так как, например, при фактически занимаемой площади гаража в 20 кв. метров норма может составлять 15 квадратных метров. Представляется, что понуждение к заключению договоров в таких случаях и нецелесообразно, и незаконно.
И на самом деле, если в отношении обычной аренды наблюдается, скорее, усиление диспозитивных начал, то применительно к аренде земли хорошо просматривается линия на более активное вмешательство государства как в порядок заключения договора, так и исполнения договорных обязательств. Об этом свидетельствует и введение публичных торгов как общей процедуры для предоставления государственных и муниципальных земель в собственность (а частично и в аренду), и установление единообразного режима государственной фиксации прав арендаторов, а также иные обстоятельства как правового, так и экономического характера. Тем не менее, представляется, наша страна пока отстает в решении вопросов публично-правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования.
В литературе отмечается, что развитые государства уже создали систему правовых средств, позволяющую эффективно и безболезненно (как в социальном, так и в финансовом смысле) решать проблему экономической и производственно-технической зависимости арендатора; в целом же удается сочетать публичные и частные интересы при использовании аренды. Однако для этого создана мощная нормативно-правовая база с разветвленным законодательством; так, в большинстве экономически развитых стран приняты кодифицированные законы о сельскохозяйственной аренде (Италия, Франция, Бельгия и др.), во Франции помимо такого закона существует целый ряд крупных специальных законов (о паритетных судах сельскохозяйственной аренды, об адаптации сельскохозяйственного предприятия к окружающей его экономической и социальной среде, об ориентации сельского хозяйства и т.д.), в Аграрном кодексе Франции сельскохозяйственной аренде посвящено 168 статей и т.д.
Нормальным явлением стала не просто более детальная регламентация договоров, имеющих существенное значение для государства, но и введение примерных и типовых договоров. Такие акты приняты в Германии, Англии, Швейцарии и других странах.
Во Франции жесткое законодательное регулирование аренды земель, введение типовых форм, безусловных для исполнения, привело к тому, что правоведы стали трактовать данный договор как договор присоединения или продиктованный договор; однако в данном случае условия навязывает не арендодатель другой стороне, а государство обеим сторонам. Сравнивая процесс формирования условий договора, регулирования условий аренды государством в Западной Европе с порядком регламентации этих отношений в нашей стране, в литературе отмечается, что В России наблюдается прямо противоположный процесс перехода от публично-правового к частноправовому регулированию аграрных отношений на принципах свободы договора... при этом сфера арендных отношений, рассматриваемая как сфера частных интересов, отдается на произвол рыночной стихни.
В Единообразном Торговом Кодексе США в разделе об аренде (Раздел 2А) только вопросам заключения договора аренды посвящена 21 статья, не считая прочих (20-30), так или иначе связанных с формированием условий арендного договора.
Полагаем, что для нашей страны необходимым является следование такой же практике, в том числе разработка и принятие различных примерных договоров аренды земельных участков: а) договоров для различных категорий земель, б) договоров, учитывающих наличие или отсутствие на земле объектов недвижимости, в) договоров субаренды.
Широкое распространение продажа права на заключение договора аренды получила, в частности в практике г. Москвы. Город Москва, являясь в лице своих уполномоченных органов власти продавцом земель и прав на заключение договора аренды земельных участков, выступает как частный субъект сторона по сделке. Цена каждой сделки устанавливается продавцом максимально высокой с учетом действительных цен, существующих на земельном рынке г. Москвы. Право г. Москвы на продажу находящихся в государственной собственности города земельных участков и прав на заключение договора аренды земельных участков в настоящее время не ограничено федеральными законами, как и не ограничен предельный размер платы при купле-продаже как земельных участков, так и прав на заключение договора аренды земельных участков. Большинство московских нормативных актов было разработано и издано без учета верховенства действующего федерального законодательства, в ходе их разработки было оставлено без внимания хорошо разработанное правовое регулирование земельных отношений, содержащееся в гл. 17 ГК РФ.
Действующие нормативные акты г. Москвы, регулирующие вопросы аренды и продажи права аренды земельных участков весьма спорны и содержат ряд очевидных ошибок. Так, в указанном выше распоряжении Мэра г. Москвы от 7 августа 1996 г. №192/1-РМ отождествляются такие различные по своей природе правовые категории как право аренды земельного участка и право на заключение договора аренды земельного участка. Вопреки действующему законодател?/p>