Договор аренды земельных участков
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?тветствующих законах и иных правовых актах, положениях о государственных органах, уставах муниципальных образований содержатся специальные правила о том, кто именно принимает решения о распоряжении публичной собственностью, кто заключает от имени данных формирований договоры и пр.; этому же вопросу посвящена и ст. 29 ЗК РФ, предусматривающая, что, по общему правилу, земельные участки предоставляются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления. Последующие статьи (ст. 30-34 ЗК РФ) излагают лишь порядок и условия такого решения, которое в свою очередь служит основанием для заключения договора. Заключать же договор могут и другие государственные органы, органы местного самоуправления, их управления, комитеты и т.п. Дополнительно есть смысл отметить, что необходимость соблюдать все процедуры и получать предварительное решение исполнительного органа власти о предоставлении земли следует только в случаях, специально указанных в законе, например, для строительства (ст. 29 ЗК РФ). В остальных же случаях, когда земельный участок уже находится в обороте (при перезаключении договора аренды с прежним арендатором, в случае, когда приобретено здание на участке, принадлежащем публичному образованию ст. 36 ЗК РФ и т.д.) нет оснований для соблюдения этих процедур.
Заметим, что и само земельное законодательство процедуру получения земельного участка а аренду именует не основанием, а порядком (ср. ст. 34 ЗК РФ).
Таким образом, вопрос о порядке (процедуре) предоставлении участка в действительности лежит в плоскости установления достаточной правосубъектности соответствующих органов, а не оснований появления права аренды. Вообще говоря, точно также может быть поставлен допрос и о правосубъектности арендатора, о полномочиях тех лиц, которые подписывают договор аренды с его стороны (например, в связи с правилами о крупных сделках, сделках с заинтересованностью и т.д.).
Поскольку довольно часто на практике обнаруживается, что тот или иной государственный либо муниципальный орган не имел надлежащего права на заключение договора аренды (исходя из вида земель, их размера и т.д.), то считаем необоснованным в подобных случаях применять норму ст. 168 ГК РФ и оценивать сделку аренды как ничтожную. Порок сделки в подобных случаях состоит не в основаниях появления прав аренды, а в отсутствии у органа, заключающего сделку, достаточной компетенции, что требует применения ст. 174 ГК РФ; такие сделки должны квалифицироваться как оспоримые и признавать их недействительными следует только в случае, когда арендатор знал или заведомо должен был знать о наличии ограничений по заключению договора аренды.
Приведенная выше аргументация позволяет возражать против того, чтобы рассматривать вообще все факты, связанные с выделением и предоставлением земельных участков в аренду, в качестве равных элементов сложного юридического состава. Так, утверждение,что приобретение права на аренду земельного участка юридически представляет собой сложный юридический состав, основой административном акте уполномоченного органа (администрации) о договоре аренды, заключаемом лицом, уполномоченным на заключение такого рода договоров администрацией города, и арендатором.
Нормы, регулирующие порядок предоставления земель и определяют органы, уполномоченные принимать соответствующие решения, устанавливающие прежде всего на локальном уровне, в пределах публично-правового образования, часто изменяются, и по этой причине следует перелагать на арендатора, явно находящегося в положении, проблему решения полномочий того органа, который ним договор аренды.
Аналогичным образом, как представляется, следует оценивать наличие либо отсутствие соответствующих согласований по предоставлению участков в аренду. В этой связи уместно привести пример из судебно-арбитражной практики. При рассмотрении иска строительного кооператива о признании недействительным постановления администрации города, которым было отменено ранее в постановление о предоставлении ГСК земельного участка для строительства подземных гаражей, было установлено следующее. Первое постановление администрация города было принято вопреки Земельного кодекса (1991 г.) без учета мнения жителей, проживающих с участком, а также без согласования с Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора и городского комитета по ресурсам. В связи с отменой указанного постановления был признан недействительным и договор аренды земельного участка. Нет сомнений, что и действующее земельное законодательство требует предварительных согласований в соответствующих случаях (см., например, п. 11 ст. 30 ЗК РФ), но, тем не менее, этот вопрос лежит в сфере подготовки самого административного акта.
Особо следует сказать о ситуации, связанной с обязанностью заключать договоры аренды в связи с фактом использования земель в населенных пунктах для гаражей и кладовых. В большинстве городов муниципальные власти пошли по пути признания права пользования фактически занятыми под эти объекты земельными участками, за исключением участков, находящихся в зонах перспективного строительства и т.п. Однако на праве собственности или праве постоянного пользования такие участки предоставлялись лишь в небольших пределах, прочая часть фактически занятого под гараж или кладовую земельного участка подлежала (подлежит) оформлению на праве аренды. Не отрицая необходимость упорядочения и легализац?/p>