Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики
Информация - Менеджмент
Другие материалы по предмету Менеджмент
? возможности Агентства по привлечению средне- и долгосрочных ресурсов.
Итак, из вышеизложенного следует, что на сегодняшний день Правительство РФ сделало ставку на развитие ипотеки в стране по классическому американскому образцу. Схема кредитования такова: 1) коммерческий банк предоставляет ипотечный кредит покупателю квартиры;2) Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает данный кредит у банка, выступая источников длинных денег. Но следует учесть, что данная модель работает хорошо в странах с устойчивой экономикой. Также необходима развитая ипотечная инфраструктура, которая не сформировалась на сегодняшний день в России [142, с.101].
Рассматривая опыт внедрения ипотеки в России, нельзя замыкаться на федеральном уровне. Особого внимания заслуживают схемы ипотеки, применяемые в регионах России. Характерной чертой развития региональной ипотеки является ее социальная направленностьрегиональные власти берут на себя значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, зачастую ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. Следует учитывать, что существует большая категория граждан, которые не имеют возможности прибегнуть к коммерческой ипотеке, для них предусмотрена государственная поддержка в виде бесплатного выделения жилья [45, с.295].
В настоящее время около 10 регионов России в той или иной форме развивают на своей территории программы ипотечного кредитования.
В некоторых других городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды.
Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.
В ряде регионов России (Белгородская область. Республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.
Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.
Достаточно реалистична программа ипотечного кредитования, которая была разработана в г. Москве. В августе 1998 года правительство Москвы одобрило концепцию городской программы ипотечного кредитования и в целях управления этим процессом создало Московское ипотечного агентство (МИА). Это открытая акционерная общественно-кредитная (не банковская) организация с городской долей участия не менее 51%. Агентство задумано как основной оператор вторичного ипотечного рынка. В его функции входят: разработка и внедрение единых ипотечных стандартов, соблюдение статуса официальных кредитов МИА, осуществляет выкуп ипотечных кредитов, в том числе проводит операции на вторичном ипотечном рынке. Механизм ипотечного кредитования, как несложно заметить, схожа с американской моделью: банки выдают заемщикам ипотечные кредиты, Московское ипотечное агентство выкупает у банков все долги вместе с залоговыми обязательствами. На перепродаже их МИА банки получают свой доход за iет маржи (разницы между покупной и продажной ценой), а также за обслуживание кредита в пределах 2-4% от суммы. За iет оборачиваемости денег банкам выгодно снижать процентную ставку по отношению к рыночной, привлекая новых клиентов. Вместе с тем ответственность за погашение кредитов полностью лежит на банках в течение всего срока кредитования строительства жилья. МИА выпускает облигации, которые продаются на внешнем и внутреннем рынках заимствований, т.е. в России и вне ее. Такая перекачка денег должна идти постоянно. МИА планирует также привлекать средства инвесторов, для чего начнет выпускать и размещать ценные бумаги, обеспеченные собственными активами, а также поручительствами Правительства Москвы. Собственные активы МИА формируются за iет средств учредителей и прибыли от деятельности агентства.
Что касается ставок процента, то они предполагаются 2 видов: 7% годовыхльготная ставка и 10-13% - основная. Кому же предоставляется кредит по льготной ставке? Вопрос на сегодняшний день остается открытым. Можно привязать выдачу кредита к платежеспособности заемщика, но справки об официальных доходах на сегодняшний день не дают реального представления о действительных размерах доходов. Рассматривается вопрос о предоставлении льготного процента по ипотечному кредиту под определенный вид жилья (например, льготы для проживающих в неблагоустроенных домах и др.).
Граждан, которые по своему социальному положению вправе прете