Уставной капитал, имущество предприятия (организации, фирмы): формирование, экономическая оценка, использование
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?еляется по формуле:
Инакопл = 1 - (1 - Ифизич) * (1 - Ифункц) * (1 - Ивнешн),
где Ифизич, Ифункц и Ивнешн - выраженная в долях, степень соответствующего частного обесценения - физического, функционального и экономического износа.
Физический износ - снижение стоимости имущества, связанное со снижением его работоспособности в результате естественного старения, влияния неблагоприятных факторов внешней среды, обветшания.
Функциональный износ - снижение стоимости имущества из-за его несоответствия требованиям, предъявляемым рынком к данному имуществу. Основная причина - появление на рынке современных видов имущества аналогичного назначения.
Внешний износ - снижение стоимости имущества в результате изменения экономической ситуации, экологии, законодательства.
Износ может быть устранимым и неустранимым.
Устранимым считается износ, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.
Классификация видов износа в зависимости от причин их нахождения помогает оценщику учесть все отличия объекта оценки от идеала. Кроме того, составляющие накопленного износа разделяются на составляющие исправимые (устранимые) и неисправимые (неустранимые).
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
) рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;
) установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;
) определить предпринимательский доход;
) установить величину накопленного износа;
) рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.
Главное преимущество затратного подхода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках.
Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного подхода. В этих условиях, затратный подход, опирающийся на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные результаты оценки недвижимости. Важно и то, что эти результаты по технике их обоснования адекватны стереотипу экономического мышления многих российских хозяйственных руководителей. Расчеты стоимости, выполненные на знакомой нормативно-методической основе, воспринимаются ими с большим доверием, чем полученные путем гипотетических умозаключений оценщика. Сравнительный анализ затрат и результатов повсеместно используется при выборе инвестиционных решений. Поэтому затратный подход успешно применяют при технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости реконструируемых объектов и незавершенных строек. Практически в каждой серьезной работе по оценке недвижимости оценщику приходится решать многоцелевую задачу наилучшего и наиболее эффективного использования земли. По существу, он последовательно подбирает и оценивает варианты различных инвестиционных решений, используя при этом сочетание затратного и доходного подходов.
б) доходный подход
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых доходов от объекта оценки.
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объект может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.
При реализации доходного подхода используются методы:
Прямой капитализации (при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал);
Дисконтирования денежных потоков (при произвольно меняющихся денежных потоках, изменяющихся рисках);
Валовой ренты (основан на среднестатистическом отношении рыночной цены к потенциальному или действительному доходу);
Ипотечно - инвестиционного анализа (учет стоимости собственного и заемного капитала).
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе (метод дисконтирования):
Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.
Оценка потерь производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и (или) типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.
Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в больш?/p>