Уставной капитал, имущество предприятия (организации, фирмы): формирование, экономическая оценка, использование
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
дставитель заказчика, который может дать необходимые пояснения, комментарии и интервью. Определяется наличие различной технической и бухгалтерской документации по объекту. По результатам осмотра объекта и изучения имеющейся документации оценщик должен определиться с составом и трудоемкостью работ, со стоимостью услуг. Подписание договора на оценку служит основанием для начала работ.
. Сбор общих данных и их анализ. На этом этапе анализируются данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта. Проводится макроэкономический анализ ситуации в стране и в регионе.
. Сбор специальных данных и их анализ. На данном этапе собирается более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и застройщиками. Оценщик анализирует всю имеющуюся у него информацию, в т.ч. и неофициальную.
. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Определяется использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.
. Выбор и применение подходов к оценке объекта: затратного, сравнительного, доходного. По стандартам оценки недвижимости оценщик должен либо применить все три подхода, либо дать мотивированное обоснование неприменения какого-либо из подходов. В рамках каждого из подходов оценщик самостоятельно выбирает методы обоснования и расчета стоимости.
По результатам расчетов производится согласование результатов, полученных по всем указанным подходам.
. Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино и излагаются в виде письменного повествовательного отчета.
Оценка стоимости предприятия может осуществляться с использованием следующих подходов: доходный подход, затратный подход, сравнительный подход. В связи с тем, что вышеперечисленные подходы основаны на различных финансовых методах, для определения наиболее точной обоснованной рыночной стоимости предприятия, целесообразно использовать несколько подходов.
а) затратный подход
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом всех видов износа.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.
Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.
Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.
Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).
С позиций потенциального покупателя, оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.
Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.
Накопленный износ опре?/p>