Управление портфелем недвижимости
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
состав ПН могут быть включены следующие пакеты:
- Пакет покупки жилья для сдачи в аренду.
- Пакет покупки офисных помещений для сдачи в аренду.
- Покупка складских помещений для сдачи в аренду.
- Покупка гостиниц для бизнеса.
- Покупка АЗС для бизнеса.
- Покупка бизнеса оказание услуг (ремонт автотранспорта, оказание услуг, аптечный бизнес, торговый бизнес и т. д.).
- Покупка помещений для супермаркетов и магазинов и организации бизнеса.
- Организация строительства объектов недвижимости для продажи и сдачи в аренду.
- Покупка промышленных объектов для организации бизнеса.
10) Приобретение земельных участков и организация строительства коттеджей с последующей их продажей. В блоке 6 производится оценка стоимости объектов ПН по пакетам и в целом портфеля недвижимости.
В составе фирмы должны быть специалисты в области маркетинга, менеджмента, актуарных и математических расчетов, экономисты и психологи, оценщики и аналитики РН. [9]
Второй блок (II) разработка портфеля недвижимости (ПН).
- Определение состава и структуры портфеля недвижимости.
- Оценка стоимости объектов и проектов в составе ПН.
- Определение потоков доходов и построение эпюр по годам.
- Определение чистого дисконтированного дохода ПН по годам.
- Сравнение расчетных ставок доходности ПН и рынка капитала. Если расчетные ставки доходности меньше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к блоку 11.
- Оптимизация портфеля, возвращаясь к блоку 6, производим изменение состава и структуры ПН с целью повышения доходности портфеля. Если расчетная ставка доходности ПН удовлетворяет требованиям, т. е. больше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к блоку 12.
- Определение чистого дисконтированного дохода по годам.
- Разработка программы инвестирования. В разработке должны участвовать специалисты в области управления ценными бумагами и финансовыми инструментами, юристы, финансовые аналитики.
Основные направления разработки программы инвестирования включают:
- Использование собственного капитала.
- Использование заемного капитала (объемы, ставки, кредитования).
- Выпуск ценных бумаг.
- Использование современных финансовых инструментов для кредитования проекта.
- Самофинансирование разработка программы использования и получения средств от покупателей на разных этапах создания объекта.
- Ипотечное кредитование.
- Привлечение генеральных инвесторов.
- Использование прибыли от бизнеса в процессе реализации портфеля недвижимости.
14. В блоке производится оценка ставок доходности и уровень риска портфеля недвижимости и сравнение со среднерыночными или планируемыми для ПН.
При определении уровня риска необходимо рассматривать интеграцию способов управления риском в составе:
- Финансовый риск:
- изменение капитальных затрат;
- изменение валютных курсов;
- инфляция;
- нарушение договорных обязательств;
- неисполнение долговых обязательств;
- Операционный риск:
- выход из строя оборудования;
- стихийные бедствия;
- моральный износ недвижимости;
- физический износ недвижимости;
- изменение инфраструктуры в местоположении объектов.
- Риск рынка продукции:
- потеря клиентов;
- рост конкуренции;
- снижение спроса на продукцию;
- предложение более современной продукции и материалов, дизайна по более низким ценам.
- Риск факторов производства:
рост или снижение цен на объекты портфеля;
- использование новых технологий в производстве продукции;
- забастовки сотрудников;
- уход ключевых сотрудников;
- разрыв контрактов с партнерами.
- Налоговый риск:
- изменение ставок налогов;
- введение новых налогов или платежей;
- изменение тарифов и нормативов.
- Административный риск:
- изменение в природоохранном законодательстве;
- прекращение ценовой поддержки;
- прекращение поддержки импорта;
- ужесточение требований к качеству, условиям, технологиям, материалам;
- ужесточение требований к безопасности жизнедеятельности населения и др.
7) Юридический риск:
- повышение ответственности за качество товаров, продукции и услуг;
- изменения в торговых отношениях;
- иски акционеров, кредиторов, инвесторов;
- новые требования по оформлению разрешений на приобретение земельных участков и объектов.
Многообразие рисков, возможных при управлении портфелем недвижимости, затрудняет нахождение уровня рисков и его минимизацию. Теория и методология управления рисками и доходностью находятся в стадии постоянного совершенствования.
Если требования величины доходности и уровня риска не обеспечиваются для портфеля недвижимости, то в блоке 15 производятся улучшение и оптимизация этих показателей и возврат в блок 6.
15.В блоке производится оптимизация портфеля недвижи-мости за счет изменения состава и структуры портфеля,
использования новых методов и финансовых инструментов финансирования.
В случае выполнения требований доходности и уровня риска в блоке 14 производится разработка мероприятий на тактическом уровне. [9]
В третьем (III) блоке алгоритма разрабатывают элементы управления и корректировки портфелем недвижимости.