Управление портфелем недвижимости
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
·ависят от:
Основные принципы формирования портфеля.
Диверсификация активов необходима для управления доходностью и уровнем риска.
Уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска отдельного объекта из портфеля. Число активов (объектов) должно быть не менее 8 и не более 20. Считается, что при таком количестве объектов достигается оптимальное управление портфелем. [9]
Диверсификация предусматривает набор объектов недвижимости с учетом:
- типа объектов;
- местоположения объектов;
- методов инвестирования капитала;
- предпочтений управляющего или компании;
- экономического развития региона;
- спроса и предложения на рынке недвижимости;
- уровня развития финансовых инструментов, применяемых в регионе, и др.;
Тип недвижимости классификация объектов по целевому назначению приведена на рис. 1. [12]
Рис.1. Классификация объектов по целевому назначению
Местоположение определяется районом (кварталом) размещения недвижимости в городе; наличием и развитием инфраструктуры; развитием и типом промышленности; ландшафтными характеристиками местоположения; демографическим составом населения; уровнем доходов и др.
Методы инвестирования возможность привлечения заемных средств; наличие собственного капитала; развитие ипотеки; финансирование с использованием ценных бумаг; самофинансирование (деньги покупателя), опционы и др.
Предпочтения управляющего, инвестора или кредитора безрисковое ведение бизнеса; рискованное управление капиталом портфеля; получение доходов в краткосрочном периоде; получение доходов в долгосрочном периоде; предпочтение сдачи объектов в аренду или организация бизнеса (рестораны, гостиницы, мастерские, автозаправочные станции, магазины, супермаркеты и др.); использование собственных или заемных средств; использование ценных бумаг, опционов; строительство новых объектов или использование существующих; реконструкция, восстановление и реализация старых объектов и др.
Экономическое развитие региона перспективы развития региона; наличие различного типа промышленности, разных типов объектов и развитой инфраструктуры, а также наличие развитого финансирования с использованием современных методов и финансовых инструментов; размер населенного пункта или города; численность населения; демографический состав, контакты и удаленность от зарубежных регионов и городов; экономический рейтинг региона; уровень доходов населения.
Спрос и предложение объектов недвижимости наличие и развитие рынка недвижимости, информационное обеспечение и СМИ; наличие конкуренции и др.
Доходность и рискованность активов портфеля.
Доходность активов должна быть максимальная, с учетом минимальных рисков.
Для оценки статистической зависимости между временными рядами ставок доходности для различных типов недвижимости существует коэффициент корреляции.
Положительная корреляция свидетельствует о том, что рост ставок одного типа объектов вызывает рост ставок доходности другого типа объектов. И наоборот, при отрицательной корреляции рост ставок одного объекта вызывает снижение ставок другого объекта.
Если портфель состоит из активов, ставки доходности которых находятся в противофазе, то в этом случае риск портфеля будет минимальным. Чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности, тем ниже уровень риска портфеля.
Изменение структуры объектов недвижимости в портфеле должно происходить в зависимости от изменения ситуации на рынке капитала.
Необходимо контролировать происходящие изменения и своевременно принимать меры по оптимизации портфеля. [9]
1.2 Риски в управлении портфелем недвижимости
Таблица 1 Положительные и отрицательные особенности вложения инвестиций в недвижимость
НедвижимостьПоложительныеОтрицательные 1. Низкий уровень риска обеспечивается правом аренды имущества1. Низкая ликвидность активов2. Стабильный ежемесячный операционный доход2. Необходимость вложения больших объемов инвестиций3. Недвижимость это фиксированные активы с устойчивым доходом3. Большой срок окупаемости инвестиций4. Длительный срок аренды4. Велик риск получения дохода от опциона5. Гарантированный возврат инвестиций, вложенных в недвижимость5. Отсутствует контроль за состоянием недвижимости у держателя опциона6. Постоянный рост цен на недвижимость, особенно в период инфляции6. Зависимость рынка недвижимости от рынка капитала7. Цены на недвижимость растут при колебании курса валют7. Зависимость рынка недвижимости от стабильности в регионе8. Собственные инвестиции в недвижимость имеют более высокую ставку доходности, чем в финансовые активы8. Зависимость рынка недвижимости от доходов населения9. Зависимость рынка недвижимости от демографических и миграционных изменений10. Зависимость рынка недвижимости от уровня развития рынка капитала11. Зависимость рынка недвижимости от возможности притока или оттока капитала в другие регионы12. Неэластичность предложения в краткосрочном периоде13. Зависимость рынка недвижимости от экономической активности в регионе (потребность в офисных, складских и производственных помещениях)14. Инвестирование рынка недвижимости носит циклический характер15. Подверженност?/p>