Стоимость объектов недвижимости
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
°во собственности (без учета права собственности на землюОграниченное право собственности (без учета права собственности на землю)Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю)7Корректировка00008Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимостиРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночные9Корректировка000010Условия продажи (чистота сделки)РыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночные11Корректировка000012Динамика сделок на рынке (дата продажи)хххххх 2003 г.хххххх 2003 г.хххххх 2003 г.хххххх 2003 г.хххххх 2003 г.13Корректировка000014Итого корректировка по основным элементам сравнения000015стоимость 1 м2 общей площади после корректировки, руб.26 119,430 000,030 000,021 862,316Корректировка на расположениеаналоганалоганалог+ 10 Корректировка на внутреннее состояние помещения+ 30 %аналоганалог+ 35 Корректировка на конструктивные отличияАналог АналогАналогАналог22Корректировка на транспортную доступностьАналогАналогАналог+ 10 Корректировка на типичную скидку при продаже- 5 %Фактическая продажаФактическая продажаФактическая продажа24Корректировка на различие в площадиАналог- 5 %- 5 %Аналог25Сумма корректировок+ 25 %- 5%- 5 %+ 55 Цена предложения 1 м2 общей площади после корректировок, руб.30 883,9632 649,2528 500,028 500,033 886,6
по результатам расчетов с точки зрения сопоставимых продаж рыночная стоимость объекта составит с учетом НДС:
,7 м2 * 30 883,96 рублей = 4 808 632,57 рублей.
Принимаем округленно - 4 809 000,0 (четыре миллиона восемьсот девять тысяч) рублей.
Расчет рыночной стоимости объектов с точки зрения затрат
Таблица № 6
№Наименование показателяЕд. измОбъектабвг1Восстановительная стоимость объекта в ценах 1969 г.руб.16 005,962Коэффициент пересчета к ценам 1984 г.1,203территориальный коэффициент 1,014Коэффициент пересчета к ценам 1991 г.1,595территориальный коэффициент 1,026Коэффициент пересчета к текущим ценам21,3957Восстановительная стоимость объекта в текущих ценах руб.673 122,238стоимость ремонтных работруб.1 200 000,009Восстановительная стоимость объекта с учетом ремонтаруб.1 873 122,2310предпринимательский доход 25 %руб.468 280,5611Восстановительная стоимость объекта с учетом предпринимательского доходаруб.2 341 402,7912Внешний износ объекта по данным экспертизы%8,00Функциональный износ объекта по данным экспертизы%0,00Физический износ объекта по данным экспертизы,25Общий процент износа объекта,25%16Рыночная стоимостьруб.1 867 268,7217Рыночная стоимость с учетом НДСруб.2 247 722,4718Рыночная стоимость с учетом НДС (округленно)руб.2 248 000,0
Поскольку для расчетов методом выделения были приняты объекты - аналоги, встроенные помещений на арендованных земельных участках, стоимость права аренды земельного участка определяется как:
Рправо аренды з.у. = Ред.об.нед. - ПВСиз. = 4 809 000,0 - 2 248 000,0 =
= 2 561 000,0 рублей.
Общая стоимость объекта, рассчитанная затратным подходом, составляет:
2 248 000,0 + 2 561 000,0 = 4 809 000,0 рублей. (четыре миллиона восемьсот девять тысяч) рублей с учетом НДС.
Расчет рыночной стоимости с точки зрения дохода.
Таблица № 7
№ п/пОпределяемый параметрЕд.изм.объектабвг1Общая площадь объектам2155,72 Средняя стоимость аренды 1 м2 основного помещенияруб./мес.550,003Общая стоимость аренды торгового помещенияруб./мес.85 635,04Потенциальный валовый доход (ПВД)руб./мес.85 635,05Заполняемость (посещаемость) объекта%0,956Эффективный валовый доход (ЭВД)руб./мес.81 353,37То жеруб./год976 239,08Балансовая стоимостьруб.371 046,619 Земельный налогруб./год14 232,610 Налог на имущество, 2% от ВСруб./год7 420,911 Страхование имущества, 1,0% от ВСруб./год3 710,512Оплата коммунальных услуг руб./год60 000,013Резервыруб./год5 000,014Суммарные операционные издержкиСумма: п.9-п.1290 364,015Чистый операционный доход (ЧОД)п.7 - п.14885 875,016Ставка капитализации 0,2117Итого стоимость объектап.15 / п.164 218 452,418Всего стоимость объекта с учетом НДС (округленно)руб4 219 000,0
Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
Рыночная стоимость объектов определена как стоимость непосредственно недвижимого имущества без учета стоимости улучшения прилегающего земельного участка и установленного оборудования.
Произведена оценка объектов тремя известными подходами:
Таблица № 8
№ п/пНаименование подхода по оценке стоимостиЕд. измеренияобъектаБвг1.Подход с точки зрения затратруб.4 809 000,02.Подход с точки зрения сопоставимых продажруб.4 809 000,03.Подход с точки зрения доходаруб.4 219 000,0
Вывод: Результаты, полученные разными методами, демонстрируют некоторый разброс значений рыночной стоимости объектов оценки, что, по мнению оценщика, вполне закономерно. Для того чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ относительно величины стоимости, проведено итоговое согласование величин стоимости на основе значений, полученных различными методами:
подход с точки зрения затрат - 20 %
подход с точки зрения сопоставимых продаж - 30 %
подход с точки зрения дохода - 50 %
Расчеты сведены в таблицу.
Таблица № 9
МетодПредварительная стоимость, руб.Удельный вес, %Компонент итоговой стоимости, руб.Объект № 1подход с точки зрения затрат4 809 000,0201 800,0подход с точки зрения сопоставимых продаж4 809 000,030%1 442 700,0подход с точки зрения дохода4 219 000,050%2 109 500,0итого 4 514 000,0
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определенная с целью залога для получения кредита, составляет округленно, с учетом НДС - 4 514 000,0 рублей (четыре миллиона пятьсот четырнадцать тысяч) рублей.