Стоимость объектов недвижимости
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
едвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода:
=I/R,
где V - стоимость недвижимости,- ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;- норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два вида капитализации:
прямая капитализация;
капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного подхода:
. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
. Расчет действительного валового дохода.
. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
условно-постоянные;
условно-переменные (эксплуатационные);
резервы.
. Определение величины чистого операционного дохода.
. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.
Сравнительный (рыночный) подход
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: 1) спроса и предложения, 2) замещения и 3) вклада. С помощью этого подхода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср имеет вид:
Ср=Цi Кi ,
где Цi - цена продажи i-гo сравнимого объекта недвижимости;
Кi - величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.
Реализация сравнительного подхода предполагает следующую последовательность этапов:
анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа;
определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
разработка модели, которая связывает единицы сравнения показателями (элементами) сравнения;
расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.
Единицы сравнения - это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости. Например, единицами измерения могут быть 1 м2, 1 м2 жилой площади, 1 м2общей площади, 1 м3, 1 квартира, 1 га, 1 сотка и т.д.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
Преимущества сравнительного подхода:
. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
. Статически обоснован.
. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
. Различия продаж.
. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
. Зависимость от активности рынка.
. Зависимость от стабильности рынка.
. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация - довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.
Заключение
В настоящее время независимая и профессиональная оценка недвижимости - это необходимый элемент при совершении операции с недвижимостью.
Под оценкой недвижимости понимают особую сферу профессиональной деятельности на рынке недвижимости, которая требует высокой квалификации оценщика, понимания методов и принципов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.
Профессиональная оценка нужна для принятия решений по вопросам о купле-продаже, обмене, выдачи получения кредитов под залог имущества, п