Состояние, проблемы и перспективы дальнейшего развития земельного рынка в России
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
на кадастровый учет 1 га сельхозземель обходятся от 500 до 1500 рублей в зависимости от способа межевания.
Таким образом, стать полноправным распорядителем своего участка земли мелкому землевладельцу весьма проблематично. Даже если это произойдет, то, поскольку вопрос о местоположении выделяемого участка фактически решается руководителем местной администрации, полученный в собственность участок может не быть в перечне земель, пользующихся спросом. Увеличить стоимость полученной земли можно было бы, сменив ее целевое назначение, однако мелкому собственнику это не по силам.
Если же мелкий собственник захочет заняться сельским хозяйством, то, имеющийся у него избыток земли (большинство долей превышают размер, необходимый для рентабельности хозяйства - 3…7 га) трудно будет продать или использовать в качестве залога; с целью получить дополнительные средства для повышения эффективности производства.
В результате, мелкие собственники земли и владельцы земельных долей вынуждены продавать (уступать права собственности) крупным земельным монополистам по предлагаемым им ценам. Обычно инвесторы, с ведома местных администраций, скупают паи по цене 500 - 1500 рублей за 1 га при их кадастровой цене не менее 40 - 50 тыс. рублей.
Вполне возможным представляется ситуация, что наиболее востребованные земли в виде коллективных паев будут оптом выкуплены (оформлены в бессрочную аренду) монополистами по низким ценам, а затем, после упрощения и удешевления процесса кадастровой оценки, будет произведено межевание земли с последующей продажей небольших участков (до 0,5 га) по рыночным ценам. По данным газеты Коммерсантъ спрос на такие участки сейчас активизировался со стороны физических лиц, которые располагают суммой от одного до трех миллионов рублей и спешат быстрее инвестировать их, чтобы защитить себя от девальвации рубля.
2.3Проблемы развития земельного рынка в России
Из вышесказанного можно сделать вывод, что в качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. А спрос, на первичном рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов. Да и то лишь на земельные участки, предназначенные для строительства в крупных городах или обладающие производственным и рекреационным потенциалом; общая площадь которых составляет менее 2% территории страны. Это не удивительно, так как современное крупное российское предпринимательство имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.
В результате имеет место диспропорция между спросом и предложением земли. В большинстве случаев предложение превышает спрос; за исключением, пожалуй, земель вокруг крупных городов, где цена определяется рынком. Несовершенство рыночного механизма и ограниченное число рыночных субъектов не способствует установлению на рынке земли в России объективной равновесной рыночной цены.
Цены на продаваемые земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления, которые руководствуются нормативной ценой на землю. С 1994 года ее размер определяется 200-кратной ставкой земельного налога, а региональные и местные органы власти имеют право корректировать нормативную цену, приближая ее к рыночной. Уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75 % уровня сложившейся рыночной цены на аналогичные земельные участки.
Земельный налог же рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости участка, которая призвана, в том числе, назначать объективную стартовую цену при продаже земли. А кадастровая оценка земель также основана на статистическом анализе рыночных цен аналогичных объектов недвижимости.
Таким образом, в соответствии с российским законодательством, конечная нормативная цена выкупа земли, стоимость аренды, кадастровая стоимость земли (фактически - цена предложения) ориентируются на рыночную цену. Эти цены определяются органами государственной и местной власти на основе анализа совершенных сделок по ее купле-продаже.
Однако информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены или же использована нормативная цена земли, например, в пригородах г. Москвы и г. Санкт-Петербурга зарегистрированные цены за земельные участки составляют 25-70 руб./кв.м. при среднем уровне спроса и предложения 135-300 руб./кв.м..
В результате, отсутствие достоверной информации о ценах сделок с землей, деятельность бюрократического аппарата, который стремиться извлечь ренту из административного ресурса делает муниципальные образования монополистом в процессе формирования цены. Администрации заинтересованы в ограничении предложения на рынке земли при общей тенденции к увеличению спроса на нее. Это позволяет им продавать (сдавать в аренду) земельные участки по цене, существенно превышающей ее рыночную стоимость. По сведениям Российской Бизнес-газеты постоянно приходят жалобы на завышенную кадастровую оценку. В ряде мест, по утверждениям экспертов, она завышается почти в 20 раз, что в итоге приводит к необоснованному увеличению платежей земельного налога. Газета Ведомости, ссылаясь на представителей крупных агрохолдингов, утверждает, что с конца 2006 г. цены выросли в несколько раз и продолжаю