Современное состояние рынка жилья: проблемы и перспективы
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
?е жилье, с тем чтобы включить в нее систему поддержки предоставления жилья в аренду и субсидирования арендной платы, а также исключение возможности использования господдержки для инвестирования в жилье и покупки его обеспеченными слоями населения способствовали бы уменьшению риска возникновения резких колебаний цен на недвижимость и, следовательно, повышению доступности жилья для всех граждан страны.
С вступлением в силу Федерального закона Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости рынок жилищного строительства зажил по новым правилам. Этот документ был принят Госдумой в конце прошлого года и, как неоднократно заявляли депутаты, призван урегулировать отношения между участниками долевого строительства и строительными компаниями, а также установить гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков [3.31,с.30].
Интересно, что застройщиков в основном беспокоят разные юридические коллизии, которых действительно очень много. А вот тенденцию усиления административного давления на рынок недвижимости, которая явно прослеживается, они всерьез не воспринимают. Более того, некоторые ее даже приветствуют, Затраты переложим на потребителей. Цены на жилье поднимем, чтобы покрыть издержки на обслуживание системы контроля, избавимся от ненужной конкуренции, - так рассуждают они [3.31,с.30]. Но, скорее всего, застройщики просто недооценивают размеры потенциальных издержек.
Выпадение с рынка небольших компаний само по себе спровоцировало резкий скачок цен. Сократившиеся предложение позволило крупным компаниям, получившим контроль над значительной долей рынка, монопольно взвинтить цены на свои объекты 60% [3.31,с.31].
Участники рынка утверждают, что если бы не закон о долевом инвестировании, то сокращение предложения было бы постепенным, а рост цен менее значительным. До вступления этого закона в силу мы предполагали, что цены будут расти на два процента в месяц, - признается руководитель проекта Олег Репченко. Ошиблись. Тенденция к сокращению объема предложения была очевидна и раньше, но она была продиктована желанием застройщиков извлекать большую прибыль из строительных проектов, а также стремлением городских властей решать социальные задачи. Закон только обострил наметившийся уже в то время дефицит недвижимости.
Несомненно, именно крупные компании извлекли выгоду из бурного роста рынка и ослабления конкуренции. Снизились их риски, связанные с реализацией больших жилых проектов, ускорились сроки их окупаемости.
Таким образом, одним из факторов, вызывающих резкие колебания цен на жилую недвижимость, является несовершенство законодательной базы и существующие административные барьеры.
Также на ценовую политику влияет:
1) очень длительный производственный цикл строительства жилья, причем в нашей стране он один из самых больших в мире.
2) отсутствие необходимого для строительства количества подготовленных площадок
3) недостаточное обеспечение инженерной инфраструктурой, теплом, электричеством, канализацией и т. д.
4) нехватка финансовых ресурсов, в том числе отсутствие работающих банковских программ по кредитованию строительства.
3.2 Анализ цен на рынке жилья
Последние годы были поистине золотыми для участников рынка недвижимости. В США цены жилье удвоились за 10 лет, - сказал РБК старший экономист Deutsche Bank Тобиас Джаст. Впрочем, и не предел: за то же время они выросли на 150% в Испании, на 200% - в Великобритании и на 300% в Ирландии известно, что недвижимость - один из любимых способов инвестирования как компаний, так и рядовых граждан. Поэтому ее удорожание - закономерное следствие роста экономики и доходов населения[3.26,с.20].
Связь между ценами на недвижимость, потребительским спросом и экономическим ростом очевидна не только для Америки, но и для Европы. Но в России дело обстоит несколько по-иному. Если стоимость жилья в России продолжит расти, это приведет, скорее всего, не к росту, а к уменьшению потребительского спроса. Уровень доходов в России существенно ниже, чем в развитых странах. Поэтому удорожание жилья может вытеснить из поля зрения потребителей некоторые другие товары, - объясняет РБК старший эксперт Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) Игорь Поляков [3.26,с.22]. Меняется сама структура потребительского спроса: россияне покупают строительные материалы и бытовую технику вместо автомобилей и дорогой одежды и отказываются от таких услуг, как платное образование и медицина. Причем выбранная государством стратегия развития ипотеки может усилить негативное воздействие на потребление. К примеру, при долевом участии в строительстве большая часть стоимости жилья, как правило, выплачивается сразу. То есть тратятся деньги, которые уже были накоплены и отложены, - говорит г-н Поляков. -А в случае с ипотекой часть будущего дохода идет на выплаты по кредиту в течение 10-15 лет. Вот почему ипотека, вероятно, больше влияет на потребление [3.26,с.23].
Ценовой рост в разных сегментах рынка жилья Московского региона за 2006 год составил от 79,6 до 122,5%, -отмечает Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ-Недвижимость [3.29,с.69]. Он признает, что прогнозы на 2006 год были скромнее и действительность, как это часто бывает в России, превзошла ожидания. Олег Репчепко, руководитель аналитического центра IRN.ru, предупре