Сделки с недвижимым имуществом в новых экономических условиях: гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?оме того, право залога рассматривается не как право, непосредственно тяготеющее на имении и потому безразличное с точки зрения того, кто в данный момент существования этого права будет обладателем как последнего, так и самого имения, а как право по преимуществу с личным характером.
Юридическая дореволюционная практика отдавала преимущество материальному праву перед достоверностью крепостной записи. По мнению Л.А. Кассо, налицо отсутствие безусловного значения этих сведений (из крепостного реестра. - прим. автора).
Для устранения недостатков действующего крепостного порядка укрепления вещных прав к 1892 г. был разработан проект Вотчинного устава (его предлагали назвать также Положением об укреплении прав на недвижимость). Подготовка данного документа имеет особую историю. В 1881 г. было опубликовано Мнение Государственного совета по проекту Главных оснований предполагаемого порядка укрепления прав на недвижимое имущество. Согласно п. 1 данного документа, укрепление прав на недвижимое имущество, ограничений права собственности на оное, а также устанавливаемых на имущество обеспечений совершается запиской ограниченных прав, ограничений и обеспечений в крепостную книгу. Однако в самом проекте Вотчинного устава термин укрепление прав опущен ввиду неоднозначности его толкования. Использование в названии проекта Устава слова вотчинный связано с тем, что исторически оно применялось именно к недвижимости. Выдающийся юрист К.П. Победоносцев относил вотчинные права к вещным. Поэтому в проекте Вотчинного устава все права на недвижимое имущество (право собственности, залог и ограничение права собственности) именуются вотчинными правами.
Разработчики проекта Устава определили цель введения вотчинной системы как установление надлежащей гласности, определенности, и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности. Решение поставленных целей предлагалось в проекте путем введения в рамках вотчинной системы особых гласных поземельных книг с записью в них прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Назовем основные принципы предложенного порядка "укрепления прав":
а) начало внесения - совершение записи прав собственности, ограниченных прав, ограничений и обеспечений в крепостную книгу (ст. 1, 3 и 4 проекта Вотчинного устава);
б) публичность (гласность) - признание вотчинных книг гласными и достоверными (ст. 6 проекта Вотчинного устава);
в) бесповоротность - признание прав, приобретенных на основании записи в вотчинных книгах, бесповоротными (ст. 6 проекта Вотчинного устава);
г) специальность - точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимых в нее прав и обременений;
д) принцип старшинства - предполагал, что первоочередность укрепленных ограничений и обременений прав собственности на недвижимость определяется временем внесения записи в вотчинную книгу (ст. 11 проекта Вотчинного устава).
Проектом Устава предусматривалось введение института вотчинных книг, куда вносились записи о правах на недвижимость и сделок с ней. Названные книги были единственным источником сведений о правовом положении каждого объекта недвижимости. Сущностью института вотчинных книг являлись начала гласности и бесповоротности, устанавливающие порядок, при котором все, что записано в эти книги, являлось единственно верным и правильным для любых заинтересованных лиц, и все, что в эти книги не внесено, не имело никакой юридической силы. Иначе говоря, права на недвижимость устанавливались фактом внесения соответствующих записей в вотчинные книги. Такие записи предоставляли правообладателю защиту от посягательств со стороны, даже если его право было объективно не бесспорно, но в самой записи иные сведения не были указаны. Внесение записи о праве имело публичный характер.
Таким образом, правообладатели были заинтересованы во внесении всей информации о своих сделках в вотчинную книгу, поскольку в силу ст. 8, 20 проекта Вотчинного устава в дальнейшем совершение сделок отчуждения прав на недвижимость, ее залог производились исключительно в соответствии с правами, зафиксированными в вотчинной книге.
Структура проекта Вотчинного устава, согласно его ст.2, такова:
) общие положения;
) раздел о вотчинных правах, включающий главы о правах собственности, об ограничениях права собственности, о правах по договорам найма и о залоговых правах;
) раздел о вотчинных книгах;
) раздел о вотчинном делопроизводстве;
) раздел о первоначальной записи имений (недвижимого имущества. - А.Д.);
) раздел о вотчинных книгах на недвижимость казны.
Проект Устава предполагал обязательное первичное укрепление прав посредством записи в крепостную книгу в следующих случаях: при отчуждении недвижимости, ее залоге; при совершении сделок с недвижимым имуществом, требующих, согласно закону, совершения крепостного акта; при производстве межевания земли в порядке, установленном межевыми законами. По общему правилу запись прав в крепостную книгу производилась на основании заявления собственника недвижимости при удостоверении его прав на это имущество, предоставлении сведений о долгах на это имущество и ограничений права собственности. В случае отсутствия у заявителя надлежащего подтверждени