Сделки с недвижимым имуществом в новых экономических условиях: гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
я остается в регистрационной службе. Однако заявитель вправе представить только подлинник для хранения в деле регистрационной службы, о чем он должен указать в заявлении на регистрацию.
В соответствии с п. 4 ст. 16 Закона о регистрации прав (в ред. от 29.12.2004 № 196-ФЗ) на приеме могут быть предъявлены либо подлинники, либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица. Подлинники свидетельства о регистрации юридического лица, документа о постановке на налоговый учет (о присвоении ИНН) на приеме также только предъявляются, а не сдаются в регистрирующий орган до окончания регистрации (п. 4 Инструкции Минюста о регистрации купли-продажи).
Но подлинники правоустанавливающих документов вместе с копиями обязательно должны быть сданы, поскольку на них будет проставлен штамп о регистрации сделки или права. Следует также отметить, что копия - это документ, имеющий равную с подлинником юридическую силу, верность копии должна быть заверена либо нотариально, либо той организацией, которая выдала документ. Ксерокопии без надлежащего заверения копиями не являются.
Заявления о государственной регистрации представляются в единственном экземпляре. Количество заявлений определяется количеством регистрационных действий и объектов недвижимости.
Копии документов, удостоверяющих личность физических лиц (паспортов и пр.), не предоставляются.
Правовая экспертиза документов.
Ключевая процедура государственной регистрации - правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей.
Правовая экспертиза - это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав). При правовой экспертизе проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона).
Правовая экспертиза проводится в следующем порядке.
. Проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества.
. Проверка действительности правоустанавливающих документов; если правоустанавливающим документом является договор, то осуществляется проверка законности сделки.
. Проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствие установленным требованиям.
. Принятие решения по результатам правовой экспертизы.
За защитой нарушенного или оспариваемого права юридические и физические лица обращаются в суд, а в Росрегистрацию обращаются за подтверждением бесспорного права на недвижимость. Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесения записей в ЕГРП. Поэтому задачи правовой экспертизы - это установление:
соответствия юридических действий правообладателей и участников сделок ГК и иным правовым актам;
юридического факта или фактического состава, являющегося основанием для наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения права на недвижимое имущество;
отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации.
С учетом требований законодательства к содержанию договоров, а также положений Закона о регистрации прав, можно определить следующие условия законности сделок с недвижимостью, проверку которых должны осуществлять регистраторы:
право- и дееспособность сторон;
наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки;
соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон;
наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий;
принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися владельцами имущества;
соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях;
отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия - указание этих условий в договоре.
Разумеется, при соблюдении указанных условий договор в целом должен содержать однозначные сведения об объекте, субъекте и виде права, возникающего на основании сделки, надлежащие подписи сторон, оттиски печатей и пр. Однако в отличие от других правоустанавливающих документов устранение пороков оформления и содержания договора невозможно путем представления дополнительных документов. Все изменения и уточнения должны быть внесены в договор и оговорены подписями участников сделки, для чего договор должен быть возвращен сторонам. Как правило, это осуществляется до приема документов. Но если недостатки документа выявлены после приема, то должен следовать отказ на основании того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Понимая излишнюю строгость таких действий, большинство органов по регистрации в этом случае приостанавливает регистрацию по аналогии с п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке, требуя устранения выявленных несоответствий (Приложение 2). Однако требование регистратора внести изменения и дополнения д