Сделки с недвижимым имуществом в новых экономических условиях: гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
я его прав на недвижимость вопрос о праве собственности решался в судебном порядке. Сведения о величине и составе недвижимости записывались в крепостную книгу на основании представленных собственником достоверных документов с указанием источника, из которого эти сведения получены.
Создатели проекта предусмотрели создание специальных учреждений - вотчинных установлений, в ведении которых сосредоточивалось все производство по ведению вотчинных книг, внесение в них записей о правах на недвижимость и сделок с ней, а также совершение вотчинных актов. Таким образом, новым проектом из ведения нотариусов изымалось ведение крепостных актов на недвижимость.
Согласно духу проекта Устава, залог должен был получить значение обременения и ограничения права собственности в силу самого залога, прошедшего надлежащее укрепление прав, до тех пор, пока данный залог не будет соответствующим образом погашен, т.е. внесение в вотчинную книгу как необходимое условие установление залогового права есть акт чисто внешнего, формального характера.
Появление, согласно проекту Вотчинного устава, института вотчинных книг имело революционное значение для ипотечного оборота в России. При этом институт гласных вотчинных книг только тогда в состоянии отвечать вполне своему назначению - служить действительным основанием вотчинного оборота, когда не только лишь установление залоговых прав, но и прекращение их соединено с производством по книге надлежащей записи, позволяющей всем заинтересованным лицам в любое время убедиться в том, действует ли залог на интересующую их недвижимость или прекратился.
Данный проект вызвал среди специалистов серьезные дискуссии. Обсуждалось соотношение регистрации недвижимости, вводимой Вотчинным уставом, и собственно положения межевого дела (землеустройства - прим. автора). Вводимое укрепление прав в виде вотчинной системы решало задачу юридической крепости и определенности прав на недвижимое имущество. Межевание земель в России в полном объеме еще не было произведено, поэтому однозначно говорить об имеющейся индивидуализации каждого конкретного объекта недвижимости и соответствии его конкретному объему права было нельзя. Границы смежных земельных участков могли пересекаться, что привело бы к противоречиям в регистрационной вотчинной книге. Поэтому одни специалисты настаивали на необходимости вначале завершить межевание земель и только потом вводить Вотчинный устав. Другие же предлагали немедленно ввести Вотчинный устав, так как регистрация в вотчинных книгах призвана гарантировать только наличие конкретного права на объект недвижимости, без его местоположения в пространстве. Споры продлились до начала первой мировой войны, а последовавшая затем в России революция сделала их неактуальными. В результате российское дореволюционное право так и не получило действенного инструмента для обеспечения надежности гражданского оборота недвижимости в виде регистрации прав на нее.
Тем не менее исследования А.В. Гантовера, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича в области укрепления вещных прав на недвижимость не остались невостребованными. Их детальные разработки использовались последующими поколениями советских и российских юристов. Сформулированные ими правовые принципы легли в основу Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В связи с упомянутым спором ученых о том, что первично - регистрация права или полное завершение земельных кадастровых работ - при разработке названного Федерального закона было решено учесть мнение комиссии, подготовившей проект Вотчинного устава. Комиссия постановила, что 1) в задачу вотчинной системы не входит устранение материальной неопределенности пространства и границ земельной собственности, поэтому вотчинные книги не могут гарантировать приобретателям земельных прав на действительное пространство имений; 2) отсутствие у нас кадастра и неудовлетворительное положение межевого дела нельзя никоим образом считать препятствием к введению вотчинной системы.
В настоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.
Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164). В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.
Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.
. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:
а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК), в том числе со?/p>