Рынок ипотечного кредитования в Республике Беларусь
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
?гом похож на российский закон, поэтому можно ожидать, что условия для развития ипотечного кредитования постепенно приблизятся к российским.
Во многих случаях ипотека для заемщиков - это единственный способ получить финансирование. И в первую очередь речь идет о случаях финансирования строительства недвижимости. Классический механизм банковской ипотеки при этом заключается в том, что банк выдает кредит под залог строящегося объекта недвижимости. Собственно отсюда начинается ипотека. Поэтому принципиально важным является вопрос о том, как можно передать в залог еще не построенное здание или дом?
Рассмотрим возможности ипотеки строящихся объектов. В последние годы законодательство Беларуси разрешает многие проблемы в этой сфере. В особенности следует отметить Закон от 2004-08-18 г. N 316-З "О внесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Республики Беларусь по вопросам регистрации недвижимости..". В силу п. 3 ст. 320 ГК РБ отныне договор об ипотеке, предусматривающий залог недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента придания ему письменной формы. Это принципиально упрощает залог строящихся объектов. Ранее проблема была в том, что статус строящихся объектов был неопределенным. Для того чтобы заключить договор об ипотеке строящегося объекта, необходимо было придать ему статус незавершенного законсервированного объекта, т.е. по Закону "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" строительство надо было законсервировать и зарегистрировать незавершенное законсервированное строение в органах регистрации недвижимого имущества. В конечном итоге это вело к замедлению строительства, увеличению налоговой нагрузки и финансовых затрат. Без этого ипотеки не было, а строящийся объект, не являющийся недвижимостью, можно было заложить как залог строительных материалов (однако строящийся объект - это не набор строительных материалов, поэтому реализация такого механизма залога была сопряжена с большим количеством проблем).
Данное нововведение ГК РБ можно считать прорывом для рынка незавершенного строительства, особенно принадлежащего предприятиям и организациям. На 1.01.2010 г. по данным Министерства статистики и анализа Республики Беларусь в Беларуси было свыше 15,5 тыс. объектов, находящихся в незавершенном строительстве (из них в законсервированном виде меньше трети). Поэтому изменения в ГК РБ расширяют возможности залога незаконсервированной незарегистрированной строящейся недвижимости, а следовательно, расширяют возможности банков по кредитованию и увеличивают для заемщиков доступность кредитов [2].
Данное нововведение ГК РБ является важным и для кредитования жилищного строительства граждан. Теперь строящееся жилье можно взять в ипотеку, оформив договор в простой письменной форме, что также расширяет доступность кредитов гражданам (до этого часто строящееся жилье принималось в залог как права на долевое участие в строительстве). При этом законодательство не запрещает брать строящееся жилье в залог по любым потребительским кредитам, а не только по кредитам на финансирование недвижимости. Хотя банки неохотно идут на кредитование под залог строящегося жилья, если сумма кредита не идет на завершение строительства жилья. Такое кредитование сопряжено с большими рисками, так как у банка нет гарантий того, что недостроенное жилье будет достроено.
Безусловно, классическая ипотека невозможна без разрешения вопроса о судьбе земли, на котором находится закладываемая недвижимость. В силу п. 3 ст. 321 ГК РБ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающих закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Теоретически данное положение является абсолютно правильным. Однако практически в условиях ныне действующего земельного законодательства неосуществимо.
Дело в том, что основная масса зданий и сооружений в Беларуси располагаются на земле, которая не находится у собственника здания и сооружения в собственности или в аренде. Основная форма земельных отношений в этих случаях - право постоянного пользования земельным участком. Такое право не может быть заложено в принципе. Поэтому нынешняя судебная и регистрационная практика взяла на себя смелость не буквально истолковать указанное правило ГК (иначе любая ипотека зданий и сооружений была бы невозможна), а более узко - ипотека здания и сооружения сопровождается ипотекой земли или права аренды только тогда, когда земля, где находятся здание и сооружение, принадлежит собственнику здания или сооружения на праве собственности или аренды. Если же земля в постоянном пользовании - то никакой ипотеки земли не требуется. Как относится к такой судебной практике? Следует признать, что здесь есть некая мина замедленного действия. А вдруг впоследствии судебная практика передумает (увы, но она еще менее стабильна, чем законодательство) и будет буквально толковать правила об ипотеке? Тогда, все что не так, будет неправильным, недействительным.
Проект нового Кодекса о земле стремится устранить это противоречие, сводя все формы земельных отношений в Беларуси к двум осн